商品房建設(shè)項目成本控制淺析

商品房建設(shè)工程本錢控制淺析一、本錢控制的根本概念本錢控制是指在整個經(jīng)營過程即本錢形成過程中，對每項本錢形成的具體活動進行嚴(yán)格的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，使每項具體的和全部費用及資源消耗限制在最正確范圍內(nèi)。商品房建設(shè)工程的本錢控制，就是在滿足工程既定的質(zhì)量和進度目標(biāo)的前提下，從投資決策、規(guī)劃設(shè)計、到建設(shè)實施等全過程中，把工程工程發(fā)生的實際費用控制在本錢目標(biāo)范圍內(nèi)，力求在工程建設(shè)過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。房屋產(chǎn)品由于具有建設(shè)投資大、施工周期長、變化因素多、涉及面廣等特點；所以，其本錢控制是一個動態(tài)而復(fù)雜的管理過程。這就需要建設(shè)單位對工程建設(shè)的本錢控制有一套完整的控制體系，并且始終貫穿于建設(shè)的全過程。二、本錢控制流程和根本環(huán)節(jié)1、控制流程由于房屋建設(shè)工程的建設(shè)周期長，在工程實施過程中風(fēng)險因素很多，因而實際狀況偏離目標(biāo)和方案的情況是經(jīng)常發(fā)生的。這就需要在工程實施過程中，通過對目標(biāo)、過程和活動的跟蹤，全面、及時準(zhǔn)確地掌握有關(guān)信息，將工程本錢投入狀況與目標(biāo)和方案進行比擬，如果發(fā)生偏差及時糾偏，保持工程本錢投入始終在目標(biāo)控制范圍內(nèi)。收案實際糧呢定期進行杓限箭環(huán)生際狀義與

計囂fl標(biāo)比較2、控制的根本環(huán)節(jié)三、本錢控制的目標(biāo)規(guī)劃和方案如果沒有目標(biāo)，就無所謂控制，而如果沒有方案，就無法實施控制。1、根據(jù)商品房的本錢構(gòu)成進行本錢目標(biāo)規(guī)劃和目標(biāo)分解，確定本錢目標(biāo)控制體系。2、做好各方面的組織工作①設(shè)置本錢控制機構(gòu)；②配置適宜的本錢控制人員；③落實本錢控制機構(gòu)和人員的任務(wù)和職能分工；④合理組織本錢控制的工作流程和信息流程。四、商品房建設(shè)工程的本錢控制應(yīng)注意的幾個問題1、商品房建設(shè)工程的立項決策階段本錢控制。在商品房建設(shè)工程的立項決策階段，對于本錢控制的重點應(yīng)立足于市場調(diào)查分析。根據(jù)市場需求，合理確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工期目標(biāo)。應(yīng)注意：(1)在現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和國家對土地的調(diào)控加強，商品房建設(shè)工程的土地取得大局部通過拍賣實現(xiàn)，從而提高了土地本錢。這項費用的總本錢一般在45％以上，有的甚至到達工程總本錢的80％。因此，要確定合理的土地買價，把土地本錢控制在論證的目標(biāo)之內(nèi)。(2)根據(jù)市場需求，確定工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工期目標(biāo)，它直接影響到商品房建設(shè)工程的本錢，也是商品房建設(shè)工程決策階段進行本錢控制的工作重點。2、商品房建設(shè)工程的規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制。有專家指出，設(shè)計費占工程工程總的投資比例很小，可能不到1％。但是，它對工程工程造價的影響程度可以到達75％以上。很明顯，設(shè)計階段是商品房建設(shè)工程本錢控制的關(guān)鍵階段。此階段工作重點應(yīng)主要放在兩個方面：(1)規(guī)劃設(shè)計建設(shè)單位拿到的地塊，政府規(guī)劃管理部門規(guī)定了相應(yīng)的容積率、建筑高度、綠化率、公用配套設(shè)施等控制性指標(biāo)。那么，建設(shè)單位做的第一件事情就是對該地塊進行合理的規(guī)劃。此時的本錢控制工作應(yīng)重點考慮以下幾方面：①選定優(yōu)秀的設(shè)計單位。優(yōu)秀的設(shè)計單位可以為建設(shè)單位在入水技術(shù)、效勞等方面提供良好的效勞，自然有利于本錢控制。②根據(jù)市場需求情況，合理的對土地進行分塊，確定各地塊的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并進行價值工程分析。例如，對待開發(fā)的地塊，我們可以根據(jù)它的周邊環(huán)境以及市場需求，劃分為普通住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)、商業(yè)生活區(qū)等；對不同層次，確定相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)本錢，以滿足不同市場層次的需求，以較少的投入換取更大的收益。③根據(jù)地塊的劃分，詳細進行規(guī)劃設(shè)計。在這個階段，本錢控制的重點應(yīng)放在指標(biāo)綜合平衡上。在滿足政府部門規(guī)定的各項規(guī)劃指標(biāo)要求的前提下，最大限度的利用土地資源，并充分利用地塊周圍的市政設(shè)施，例如污水管網(wǎng)、供暖管網(wǎng)、供水、供氣管網(wǎng)等，合理確定并網(wǎng)位置和方式，盡量使管網(wǎng)便捷、路徑最短，從而降低建設(shè)本錢，且減少使用過程中的維護費用。④巧用政策進行土地挖潛。例如，地下建筑不計算容積率，可充分利用這一政策特性，進行地下配套效勞設(shè)施的建設(shè)，為住宅提供地下室等，從根本上降低商品房建設(shè)工程的土地本錢，這也符合建設(shè)節(jié)約型社會的要求。(2)建筑設(shè)計階段①在建筑立面造型上，力求簡潔、美觀，和周圍環(huán)境融為一體，減少不必要的造型和線條。如一個中型車間，取消一些不必要的線條造型，可降低建設(shè)本錢數(shù)萬元之多。②根據(jù)工程決策階段估算的建設(shè)本錢，合理選擇建筑結(jié)構(gòu)體系，確定工程的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，推行限額設(shè)計。如：框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)，平米造價可以相差200元左右；而框架結(jié)構(gòu)中，柱網(wǎng)和梁板布置合理與否也是影響造價的重要方面。所以，要嚴(yán)格地進行評審和價值工程論證，以求到達最正確。③推進“四新〃成果在商品房建設(shè)工程中的使用。以新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備等優(yōu)化工程的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，提高工程的科技含量和綜合效益。例如，采用新的空氣置換系統(tǒng)，可以大大降低地下室的層高，從而到達降低工程本錢的目的。④加強設(shè)計管理，控制設(shè)計深度，設(shè)計深度不夠，會使工程施工過程中變更頻繁，增加工程造價。3、商品房建設(shè)工程的施工階段本錢控制(1)盡量采用工程量清單方式招投標(biāo)，優(yōu)選施工單位。工程量清單招標(biāo)是由招標(biāo)單位提供統(tǒng)一的工程量清單和招標(biāo)文件，投標(biāo)單位以此為投標(biāo)報價的依據(jù)并根據(jù)現(xiàn)行計價定額，結(jié)合本身特點，考慮現(xiàn)場費用、技術(shù)措施費用以及所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，最終確定單價和總價進行投標(biāo)。采用這種招投標(biāo)方式，一是為投標(biāo)者提供共同的投標(biāo)根底；二是便于評標(biāo)定標(biāo)，比選價格；三是便于工程進度款的支付；四是便于合同總價調(diào)整和工程結(jié)算。這種招投標(biāo)方式，有利于建設(shè)單位在極限競爭的狀態(tài)下獲得最合理的工程造價；有利于控制工程索賠，從而搞好合同管理和本錢控制。(2)嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證。在商品房工程建設(shè)過程中，設(shè)計變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證是不可防止的，但要嚴(yán)格控制。一是應(yīng)該充分利用開工前的圖紙會審和設(shè)計單位的技術(shù)咨詢進行消化，盡量不出或少出變更。二是對于施工過程中發(fā)生的變更，必須在進行經(jīng)濟比照優(yōu)選變更方案后，經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計單位、總監(jiān)理工程師共同簽字認可后實施。三是經(jīng)濟簽證必須做到簽證內(nèi)容及時準(zhǔn)確，量化明晰，與實際相符。(3)擇優(yōu)選擇專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價。在商品房建設(shè)工程的建設(shè)過程中，很多特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承當(dāng)。如，變配電所安裝工程、煤氣安裝工程、通訊工程等，而這些行業(yè)帶有一些壟斷性質(zhì)。如，每個變配電所必須由供電部門的三產(chǎn)企業(yè)負責(zé)從設(shè)備采購到安裝的總承包，而且價格是一口價。但是，我們可以在變配電工程中，首先是尊重供電部門的規(guī)定，由他們總承包變配電系統(tǒng)，但同時要求允許另外一家供貨商參與競爭；這樣設(shè)備采購價格要比原電業(yè)局指定產(chǎn)品下降很多。(4)做好工程采購管理。建筑安裝工程所用的材料價值約占工程總造價的60%?70％，目前的做法是主要的建筑材料是由建設(shè)方提供。因此，做好工程材料的采購管理，對于本錢控制至關(guān)重要。①根據(jù)決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和投資估算，確定采購材料的質(zhì)量。②供給商的選擇和管理對于建設(shè)方來講，單一貨源供給增加了工程的資源供給風(fēng)險，也不利于對供給商壓價，缺乏對采購本錢控制的力度。對供給商來講，批量供貨由于數(shù)量上的優(yōu)勢，可以得到商業(yè)折扣，減少貨款的支付和采購附加費用，降低采購本錢。因此，應(yīng)根據(jù)工程所需材料情況，選擇2?4家供給商是比擬適宜的。③注重對采購環(huán)境的利用商品房建設(shè)工程的外部環(huán)境對于采購策略的制定、采購方案的實施會產(chǎn)生重要影響。外部環(huán)境分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。宏觀環(huán)境是指能對工程的材料采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟政策變化、金融政策變化等等因素。微觀環(huán)境是指工程組織的內(nèi)部環(huán)境，包括建設(shè)方在采購中可能采取的組織政策、方式和程序等。建設(shè)方應(yīng)充分利用市場環(huán)境降低材料的采購價。(5)加強結(jié)算管理，嚴(yán)格把好審核關(guān)。①選擇好工程結(jié)算的審核單位和人員工程造價管理是一門綜合性學(xué)科，它以國家有關(guān)工程建設(shè)的方針、政策作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)那么，涉及和運用了其他技術(shù)經(jīng)濟學(xué)科的成果，是一項政策性、技術(shù)性和實踐性都很強的工作。所以，選擇了好的工程造價結(jié)算審核單位，對于商品房建設(shè)工程在工程造價審核階段的本錢控制就成功了一半；同時，對具體的審核人員也要嚴(yán)格要求。工程結(jié)算審核人員除了對本專業(yè)的知識有深入的了解和理解外，還要對設(shè)計內(nèi)容、設(shè)計過程、施工技術(shù)、工程管理、經(jīng)濟法律法規(guī)等，都有全面的理解，要有豐富的