項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析依據(jù)上述剖析及估量資料，可進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)剖析，以評(píng)論項(xiàng)目的盈余水平、償債能力及資本的安全性等。為此，第一編制項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表。（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表本項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析的現(xiàn)金流量表和利潤(rùn)表分別以下表所示：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目共計(jì)年度分派備注一、現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入籌備資本（1）貸款2）自有資本現(xiàn)金流入共計(jì)二、現(xiàn)金流出投資銷(xiāo)售成本償還貸款本利應(yīng)繳稅費(fèi)現(xiàn)金流出共計(jì)三、盈余現(xiàn)金本期盈余期初盈余累計(jì)盈余項(xiàng)目利潤(rùn)表項(xiàng)目共計(jì)年度分派備注一、銷(xiāo)售收入二、銷(xiāo)售支出1.投資銷(xiāo)售成本應(yīng)繳稅費(fèi)償還利息其余支出三、稅前利潤(rùn)四、所得稅五、稅后利潤(rùn)（二）項(xiàng)目的贏利比率剖析如前所述，反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目贏利能力的比率主假如項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率。銷(xiāo)售利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈額即本項(xiàng)目每銷(xiāo)售收入1元，可獲純利ⅹⅹ元。投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)投資總數(shù)即本項(xiàng)目每元投資可望贏利ⅹⅹ元。自有資本投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)自有資本投資額即本項(xiàng)目每元自有資本投資可望贏利ⅹⅹ元。九、投資成效匯總本項(xiàng)目投資成效以下表所示：項(xiàng)目投資成效匯總表項(xiàng)目單位數(shù)額投資總數(shù)建筑面積銷(xiāo)售收入上繳稅費(fèi)上繳所得稅稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率自有資本投資利潤(rùn)率每平方米商品房實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)十、項(xiàng)目盈虧剖析由項(xiàng)目投資估量匯總表及其余有關(guān)資料，可分別項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。固定成本=先期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)備及公用建筑配套費(fèi)+其余花費(fèi)+各樣應(yīng)繳稅費(fèi)-綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)-城市保護(hù)建設(shè)稅-商品房營(yíng)業(yè)稅-市政建設(shè)費(fèi)=ⅹⅹ（萬(wàn)元）改動(dòng)成本=投資總數(shù)-固定成本=ⅹⅹ（萬(wàn)元）單位改動(dòng)成本=改動(dòng)成本開(kāi)發(fā)工程量=ⅹⅹ（元米）均勻銷(xiāo)售單價(jià)=銷(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)工程量=ⅹⅹ（元米）由上述數(shù)據(jù)可求得本項(xiàng)目的盈虧均衡點(diǎn)、邊沿利潤(rùn)和邊沿利潤(rùn)率。盈虧均衡點(diǎn)Q=固定成本（均勻銷(xiāo)售單價(jià)-單位改動(dòng)成本）=ⅹⅹ（萬(wàn)元）邊沿利潤(rùn)與邊沿利潤(rùn)率M=銷(xiāo)售收入-改動(dòng)成本=ⅹⅹ（萬(wàn)元）m=邊沿利潤(rùn)銷(xiāo)售收入ⅹⅹ100%=ⅹⅹ%即本項(xiàng)目不至于損失的最少商品房開(kāi)發(fā)面積為ⅹⅹ平方米，當(dāng)開(kāi)發(fā)量高出ⅹⅹ平方米時(shí)，每超出ⅹⅹ平方米，可贏利ⅹⅹ萬(wàn)元。十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性剖析因?yàn)楸卷?xiàng)目投資期長(zhǎng)達(dá)ⅹⅹ年，考慮到項(xiàng)目建設(shè)成本、銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)工期等因素均有可能發(fā)生變化，故針對(duì)這些要素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性剖析。（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的敏感性剖析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，因?yàn)樵Y料價(jià)錢(qián)、人工費(fèi)及其余花費(fèi)的顛簸，將會(huì)直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而惹起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化。據(jù)市場(chǎng)檢查，將來(lái)ⅹⅹ年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本最大升幅可達(dá)ⅹⅹ%，現(xiàn)分別設(shè)開(kāi)發(fā)成本上漲ⅹⅹ%、ⅹⅹ%、ⅹⅹ%，剖析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益改動(dòng)的敏感程度。剖析結(jié)果以下表所示：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本影響程度剖析表開(kāi)發(fā)成本增加幅度10%20%30%開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（萬(wàn)元）上繳所得稅（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（%）投資利潤(rùn)率降落幅度%）由上表剖析結(jié)果可看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開(kāi)發(fā)成本的改動(dòng)特別敏感，只需開(kāi)發(fā)成本上漲ⅹⅹ%和ⅹⅹ%，投資利潤(rùn)率就相應(yīng)降落ⅹⅹ%和ⅹⅹ%。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本升幅達(dá)到ⅹⅹ%時(shí)，項(xiàng)目即處