【《中小企業(yè)盈利能力問(wèn)題研究案例-以S房地產(chǎn)公司為例》4800字（論文）】

x第一章前言房地產(chǎn)行業(yè)，作為一個(gè)近十幾年來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)發(fā)揮著它不容小噓的力量。我國(guó)GDP值在近兩年分別為74.36萬(wàn)億和82.71億元，同比增長(zhǎng)幅度為6.7%和6.9%，其房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)值就約占整體比重的6.5%，毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)不但是拉動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值的支柱產(chǎn)業(yè)，另外還是社會(huì)群體住房需求的主要供給來(lái)源。與建筑業(yè)結(jié)合成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，與金融行業(yè)相結(jié)合，被譽(yù)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溫度計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作不僅帶動(dòng)木材，電子，室內(nèi)設(shè)計(jì)包括漆料等一系列的發(fā)展。而且加快了實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的腳步，支撐著城市現(xiàn)代化的發(fā)展。它的發(fā)展走勢(shì)不僅與社會(huì)居民的生活水平有關(guān)，往往還會(huì)受到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平與市場(chǎng)情況的影響。進(jìn)幾年房地產(chǎn)行業(yè)首先是經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫(kù)存高、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在極大的壓力的背景，緊接著政府工作會(huì)議“因城施策、去庫(kù)存，限購(gòu)限貸”等政策的不斷出臺(tái)，下發(fā)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”的政治理念，以控制房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，遏制投資需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。金融監(jiān)管和銀行監(jiān)管的權(quán)力以及人民銀行規(guī)章制度的權(quán)威都得到了加強(qiáng)。如此的背景之下，買(mǎi)房的準(zhǔn)入和房地產(chǎn)企業(yè)入市準(zhǔn)入都非常的嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是投資力量與調(diào)控政策之間的“博弈”。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中，企業(yè)管理者必須結(jié)合當(dāng)下的形勢(shì)，預(yù)測(cè)其未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，制定若干個(gè)調(diào)整方案，幫助企業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。盈利能力的強(qiáng)弱就變成房地產(chǎn)企業(yè)能否立足于波動(dòng)市場(chǎng)的重要標(biāo)志，而盈利能力分析就能探測(cè)企業(yè)在此狀態(tài)下出現(xiàn)各種情況及其影響因素，明確企業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)趨利避害，促進(jìn)有關(guān)處理對(duì)策的正確實(shí)施。第二章盈利能力分析的方法2.1比較分析法比較分析，是將同一數(shù)據(jù)指標(biāo)在不同時(shí)期的財(cái)務(wù)報(bào)表予以排列，相互比較，分析差異和變動(dòng)幅度的一種方法。具體而言，可以用實(shí)際發(fā)生與計(jì)劃發(fā)生做對(duì)比，也可以用某一期與基期進(jìn)行對(duì)比，也可以用同行業(yè)不同企業(yè)同一時(shí)期之間進(jìn)行比較，分為下列幾種比較分析法：數(shù)字差額分析法：對(duì)采取的數(shù)據(jù)資料中的并列各期項(xiàng)目絕對(duì)數(shù)值之間進(jìn)行對(duì)比，以觀測(cè)其增減變化程度。數(shù)字增減變動(dòng)法：不僅并列各期項(xiàng)目的絕對(duì)數(shù)值，還額外加上各項(xiàng)目數(shù)值的增減變化額度。增減百分?jǐn)?shù)法：除并列各期絕對(duì)數(shù)值和變化程度外，另外將絕對(duì)數(shù)的增減差額化為基數(shù)的百分值或倍數(shù)值。2.2比率分析法比率分析法本質(zhì)上就是將存在內(nèi)部聯(lián)系的數(shù)據(jù)指標(biāo)予以對(duì)比分析、核算相關(guān)比率、分析之間的制約關(guān)系據(jù)以評(píng)價(jià)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)程序和財(cái)務(wù)管理模式。比率分析法只是一種評(píng)測(cè)的方式，即只能觀察和衡量企業(yè)的企業(yè)平均面貌，不能顯示企業(yè)各部門(mén)或個(gè)別項(xiàng)目的變化情況，還必須結(jié)合其他分析方法，才能了解事實(shí)的全部真相。其具體內(nèi)容包括:相關(guān)比率分析。該方式是指用相鄰的兩個(gè)不同時(shí)期并且存在內(nèi)部關(guān)系的數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)照分析。相關(guān)比率分析的使用可以很明確的考察一些相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營(yíng)程序是否的確可以科學(xué)合理地保證企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的良好運(yùn)營(yíng)。構(gòu)成比率分析?；蚍Q(chēng)為結(jié)構(gòu)比率，就是將某項(xiàng)財(cái)務(wù)板塊的包含的某個(gè)數(shù)據(jù)元素與該項(xiàng)指標(biāo)的總體數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、查看其所占有的比重。這項(xiàng)分析可以探索總體營(yíng)運(yùn)規(guī)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否協(xié)調(diào)運(yùn)行。進(jìn)一步得出企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)以及管理戰(zhàn)略變化等原因。效率比率分析。將某項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的成本費(fèi)用與帶來(lái)的利潤(rùn)進(jìn)行得失比照,該分析可以幫助企業(yè)評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)成果并且協(xié)調(diào)投入與的產(chǎn)出關(guān)系,從不同的角度考察和評(píng)價(jià)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)管理情況。2.3趨勢(shì)分析法趨勢(shì)分析法，就是將企業(yè)數(shù)據(jù)資料的財(cái)務(wù)信息內(nèi)以某一期數(shù)的項(xiàng)目元素為基期，將其他期數(shù)同一性質(zhì)的各項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)基期數(shù)據(jù)元素進(jìn)行比較，使項(xiàng)目之間具有趨勢(shì)性的百分比的方法。從而分析此項(xiàng)目的各期間增長(zhǎng)或降低的變化趨勢(shì)，這種方法能夠使其過(guò)程簡(jiǎn)化，提供一個(gè)清晰的趨勢(shì)理論，而且可以通過(guò)對(duì)以往的探討和考察，對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向進(jìn)行規(guī)劃。趨勢(shì)分析法內(nèi)容分為定基動(dòng)態(tài)比分析和環(huán)比動(dòng)態(tài)分析。第三章與投資有關(guān)的盈利能力分析3.1凈資產(chǎn)收益率（ROE）或稱(chēng)為股東權(quán)益報(bào)酬率，是企業(yè)凈利潤(rùn)與所有者權(quán)益的百分比率，被認(rèn)為是用以評(píng)測(cè)企業(yè)自有資本利用效益和權(quán)衡企業(yè)獲利質(zhì)量水平的一項(xiàng)重要指標(biāo)。也同樣是投資者進(jìn)行投資分析的重要工具，評(píng)價(jià)所有者權(quán)益的收益質(zhì)量。圖3-1凈資產(chǎn)收益率情況作為杜邦分析法的核心的凈資產(chǎn)收益率，其指標(biāo)的大小直接受總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（營(yíng)運(yùn)能力）和銷(xiāo)售凈利率（盈利能力）以及權(quán)益乘數(shù)（償債能力）的影響。從圖3-1中可以看出S房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率發(fā)展穩(wěn)定，在2017年度各個(gè)時(shí)期都表現(xiàn)良好，持上升趨勢(shì)，營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、盈利能力發(fā)展的協(xié)調(diào)，這為企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了一個(gè)良好的前提環(huán)境。3.2成本費(fèi)用利潤(rùn)率成本費(fèi)用利潤(rùn)率，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)下獲得的總利潤(rùn)除以產(chǎn)生的成本費(fèi)用總和的結(jié)果，反映每一單位的財(cái)務(wù)花銷(xiāo)與支出下可以收獲多大的業(yè)績(jī)成果。圖3-2成本費(fèi)用和利潤(rùn)率情況圖3-32017年三季度各房企的成本利潤(rùn)率從圖3-2成本費(fèi)用利潤(rùn)率圖表中，我們可以得知該企業(yè)的業(yè)績(jī)情況。一般情況下，成本費(fèi)用利潤(rùn)率代表的是維持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)投入的每一項(xiàng)財(cái)務(wù)成本支出是否能夠得到等量或者更多的反饋。指標(biāo)數(shù)值與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況成正比。數(shù)值越大越好，反之，成本費(fèi)用利潤(rùn)率越低，反映企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)策略與獲利水平欠佳。它可以從表中我們可以看到，與2015年相比，2016年的成本費(fèi)用利潤(rùn)率確確實(shí)實(shí)有著明顯的提高，2017年并沒(méi)有進(jìn)行大幅度增長(zhǎng)保持在6個(gè)百分點(diǎn)以上，可是這與整個(gè)房地產(chǎn)其他企業(yè)相比，這屬于一個(gè)低水平，拿2017三季度報(bào)中的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，圖3-3顯示S房地產(chǎn)甚至還不及同性質(zhì)企業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率的一半，排名落后，說(shuō)明S房地產(chǎn)成本投入水平高，成本方面控制偏弱。第四章與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的盈利能力分析4.1銷(xiāo)售毛利率銷(xiāo)售毛利率是衡量企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)水平的指標(biāo)，銷(xiāo)售收入與其生產(chǎn)活動(dòng)成本之間的差額占銷(xiāo)售收入的比值，用百分?jǐn)?shù)進(jìn)行表示，反映的是項(xiàng)目活動(dòng)獲得的銷(xiāo)售收入減去其成本之后，還會(huì)有多少資金可以去保障費(fèi)用支出和增加利潤(rùn)額度。該指標(biāo)是進(jìn)行銷(xiāo)售凈利率的基本運(yùn)算，表示如果沒(méi)有較大的毛利率便不能維持企業(yè)獲利能力和盈利空間。表4-1銷(xiāo)售毛利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度銷(xiāo)售毛利率（%）14.756415.113114.841514.257713.9173營(yíng)業(yè)收入（億元）2072247258712591803營(yíng)業(yè)成本（億元）1766209850010801552圖4-1毛利率與行業(yè)平均值表4-1和圖4-1顯示2016年度S房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額的雙豐收，與2015年相比增長(zhǎng)幅度分別為19%和37%；凈利潤(rùn)獲得94億元，正在逐漸走出2015年的低谷期，2017年?duì)I業(yè)收入不斷上漲，半年度就已經(jīng)獲得1259億元收入，政策輔助下有望再次實(shí)現(xiàn)2016年度可圈可點(diǎn)般的業(yè)績(jī)。毛利率和收入是成正比的，從圖3-5中可以看出，S房地產(chǎn)近兩年的銷(xiāo)售毛利率持續(xù)上漲，但在2017年呈波動(dòng)下降趨勢(shì)，與行業(yè)平均值相差甚遠(yuǎn)。4.2銷(xiāo)售凈利率銷(xiāo)售凈利率是凈利潤(rùn)除以營(yíng)收的結(jié)果，該指標(biāo)反映表示每一單位營(yíng)業(yè)收入背后的實(shí)際收益水平，所以說(shuō)，企業(yè)一邊在努力獲得高額的凈利潤(rùn)或較高的銷(xiāo)售凈利率的同時(shí)。另外必須注意增加銷(xiāo)售收入額和控制成本費(fèi)用。表4-2銷(xiāo)售凈利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度銷(xiāo)售凈利率（%）3.56313.80215.12444.95994.7261從表4-2中可以看出，2016年以來(lái)S房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)呈直線上漲，這對(duì)于S房地產(chǎn)是很樂(lè)觀的現(xiàn)象，這主要受益于2016年?duì)I改增帶給房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠，同樣為房地產(chǎn)企業(yè)的萬(wàn)科地產(chǎn)在2017年三季度中1171億元的營(yíng)業(yè)收入帶來(lái)的110億元的凈利潤(rùn)約占營(yíng)業(yè)收入的9.4%，成本費(fèi)用利潤(rùn)率越低，利潤(rùn)就越小。S房地產(chǎn)自2017年以來(lái)，季度報(bào)中顯示成本利潤(rùn)率一直下滑，不得不說(shuō)明S房地產(chǎn)在擴(kuò)大銷(xiāo)售的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理、成本費(fèi)用控制方面尚有缺陷。第五章S房地產(chǎn)盈利能力方面存在的問(wèn)題5.1凈利潤(rùn)增速小于收入從上述分析結(jié)合各年度的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，S房地產(chǎn)雖然在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入方面獲得了大幅度的增長(zhǎng)，在增速方面卻持續(xù)下滑。5.2公司銷(xiāo)售不達(dá)預(yù)期S房地產(chǎn)2017年三季度報(bào)顯示，該企業(yè)在前三季度中獲得營(yíng)業(yè)總收入xx億元，同比增長(zhǎng)xx，但公司的盈利能力卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2017年度全年業(yè)績(jī)目標(biāo)是營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)額分別要突破xx億元和xx億元。但上述表明截止到三季度末，營(yíng)業(yè)收入總額卻只達(dá)標(biāo)了績(jī)效目標(biāo)的60%，獲利情況完成了70%，這就表明，四季度的銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)總額分別要承受xx億元和xx億元的壓力去彌補(bǔ)與業(yè)績(jī)目標(biāo)的差距。S房地產(chǎn)的單季度利潤(rùn)總額、營(yíng)業(yè)總收入的最高額都誕生于2016年四季度的房地產(chǎn)行業(yè)火熱景象中，在2017年四季度S房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果在營(yíng)業(yè)收入方面承受著極大的壓力，未完成年度目標(biāo)值。第六章提高S房地產(chǎn)盈利能力的對(duì)策及建議6.1順應(yīng)政策形勢(shì)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略從過(guò)往的發(fā)展來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了“新常態(tài)”格局，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了新的發(fā)展進(jìn)程，并已經(jīng)呈現(xiàn)出了別樣的狀態(tài)。首先就是伴隨著營(yíng)業(yè)收入的增加凈利潤(rùn)不增反而逐漸縮減。自2014年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，“限購(gòu)”、“限貸”導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)實(shí)行二手房成交稅費(fèi)減免、降低客戶首付款支付比例、降低利息等一系列措施，降低交易成本，提高購(gòu)房意愿，另外在房地產(chǎn)主業(yè)上運(yùn)營(yíng)上不能怠慢。未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展更多的側(cè)重向服務(wù)型模式、互聯(lián)網(wǎng)模式做出創(chuàng)新改革，已不再是簡(jiǎn)單的買(mǎi)地、建造、營(yíng)銷(xiāo)的模式，換句話說(shuō)，在房地產(chǎn)主業(yè)上，由于供求關(guān)系和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)都時(shí)時(shí)刻刻在發(fā)生著變化，企業(yè)也應(yīng)該試著去改革創(chuàng)新。租賃行業(yè)在崛起，要把“租”和“售”放在同一個(gè)級(jí)別對(duì)待，正所謂的“租售并舉”。6.2注重存貨管理，加快銷(xiāo)售速度北上廣深等重點(diǎn)城市因產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)過(guò)于繁榮而帶來(lái)的2016年四季度開(kāi)始的“限購(gòu)、限貸”等調(diào)控政策仍在實(shí)施，對(duì)于像S房地產(chǎn)這種具有國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)就可以獲得依靠政策支持去三四線城市庫(kù)存的新契機(jī)。隨著我國(guó)深化供給側(cè)體制改革，逐漸把新的投資方式聚焦在市政開(kāi)發(fā)、公共交通以及鐵路等范疇上，許多新的項(xiàng)目伴隨著這些新工程同步出現(xiàn)，為整個(gè)基建及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)開(kāi)辟了進(jìn)一步發(fā)展的新紀(jì)元。積極跟隨國(guó)家政策導(dǎo)向，致力于棚戶區(qū)改造工程，棚戶區(qū)改造可以不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)政補(bǔ)貼、減少稅收，而且還會(huì)促進(jìn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)，從這個(gè)角度上來(lái)講，保障性安居工程還將會(huì)成為房企帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新起點(diǎn)。第七章結(jié)論本文通過(guò)運(yùn)用指標(biāo)數(shù)據(jù)并且結(jié)合三大盈利能力分析法與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，綜合反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況，對(duì)S房地產(chǎn)的盈利能力進(jìn)行分析得知，管理層持續(xù)升級(jí)多元產(chǎn)業(yè)，資本運(yùn)作快速推進(jìn)，成效顯著。近三年企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，相比之下，收入和利潤(rùn)都在不同程度的增長(zhǎng)，保持著較高的營(yíng)業(yè)收入，但還是存在很大的空間去提高盈利能力，中間也存在著不可小噓的問(wèn)題，例如：凈利潤(rùn)增速小于收入、公司銷(xiāo)售不達(dá)預(yù)期等問(wèn)題，需要企業(yè)時(shí)刻注意未來(lái)走勢(shì)，及時(shí)實(shí)施措施，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)成本管理，順應(yīng)政策形勢(shì)，抓住機(jī)遇自主創(chuàng)新為更好更快發(fā)展提供保障，同時(shí)也要樂(lè)于改變傳統(tǒng)的管理理念，適應(yīng)新的服務(wù)體系。參考文獻(xiàn)[1]王泰倩.以×公司為例分析房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力[J].今日財(cái)富,2021(24):55-57.[2]劉華杰.上市公司盈利能力分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2021(30):22-24.[3]李瑛.國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析及優(yōu)化研究[J].商業(yè)觀察,2021(29):29-31.[4]薛寒飛.上市公司盈利能力分析——以A公司為例[J].大陸橋視野,2021(09):64-65.[5]許彩玲.科技型中小企業(yè)盈利能力分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2021(09):67-69.[6]陳小彤.大數(shù)據(jù)下房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析[J].會(huì)計(jì)師,2021(16):30-31.[7]楊鑫.K房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與控制研究[D].重慶理工大學(xué),2021.[8]陳婉琪.JB房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與控制研究[D].西安石油大學(xué),2021.DOI:10.27400/ki.gxasc.2021.000271.[9]趙勇.中小企業(yè)盈利能力分析[J].中國(guó)管理信息化,2020,2