養(yǎng)老社區(qū)投資分析

養(yǎng)老社區(qū)投資分析從搖籃到天堂，泰康呵護您一生目錄一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?.我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀2.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大3.我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析二、我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向探悉我國養(yǎng)老社區(qū)投資收益情況我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治鋈?、保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)的方式研究從政策的角度來看投資的可行性投資方式探悉投資面臨的挑戰(zhàn)四、保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)的重要意義投資養(yǎng)老社區(qū)可以緩解保險資金“長短錯配”壓力投資養(yǎng)老社區(qū)可以完善保險公司運營的產(chǎn)業(yè)鏈一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治觥梆B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”是以老年人為對象,以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo),向老年人提供商品和服務(wù)的民間營利事業(yè)活動的總稱,亦稱老人福利產(chǎn)業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)、銀色產(chǎn)業(yè)等。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的主要原因是：日益增多的老年人口、較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和較為完善的社會保障體系。1.我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀1.1我國老年人口規(guī)模大、老齡化速度快

人口老齡化是指一定社會中老齡人口比重相對較高的一種人口結(jié)構(gòu)狀況。目前國際上廣泛認(rèn)同的一種定量標(biāo)準(zhǔn)是：如果一個社會中，65歲及以上人口占該社會總?cè)丝诒戎爻^7％，或者60歲及以上人口占該社會總?cè)丝诘谋戎爻^10%，那么該社會就已進入老齡化社會。2009年，全國人口達到13.35億人；65歲及以上人口占比為8.5%，而60歲及以上人口占比達12.5%，1.67億人。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，中國從2000年起就已經(jīng)進入老齡化社會了。1）快速老齡化階段(2001年到2020年)

中國將平均每年增加596萬老年人口，年均增長速度達到3.28%，大大超過總?cè)丝谀昃?.66%的增長速度，人口老齡化進程明顯加快。到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化程度將達到17.17%，其中，80歲以上老年人口將達到3067萬人，占老年人口的12.37%。2）加速老齡化階段(2021年到2050年)

中國老年人口數(shù)量開始迅速增長，到2023年，老年人口數(shù)量將增加到2.7億，與O-14歲少兒人口數(shù)量相等。到2050年，老年人口總量將超過4億，老齡化水平推進到30%以上，其中，80歲及以上老年人口將達到9448萬，占老年人口的21.78%。3）重度老齡化階段(2051年到2100年)

2051年，中國老年人口規(guī)模將達到峰值4.37億，約為少年人口數(shù)量的2倍。這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在3-4億，老齡化水平基本穩(wěn)定在31%左右，80歲及以上高齡老年人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?5-30%，進入一個高度老齡化的平臺期。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局根據(jù)全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研告》，可以將我國的人口老齡化發(fā)展趨勢從2001年至2100年期間劃分為三段：1.2經(jīng)濟發(fā)展水平低，未富先老

60歲以上人口占比人均GDP（美元）日本（1980年）13.0%8682中國（2009年）12.5%3684

在國外，通常是社會發(fā)展到一定程度，人均收入水平達到一定標(biāo)準(zhǔn)以后才逐漸進入到老齡化社會階段。發(fā)達國家進入老齡化時，人均GDP一般在5000-10000美元，具備一定的經(jīng)濟實力，有能力解決老齡化帶來的一系列社會問題。而中國目前人均GDP不到4000美元，仍屬于中等偏低收入國家行列?？梢哉f，發(fā)達國家是“先富后老”，而中國則是“未富先老”。這種“未富先老”的狀況給中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1.3當(dāng)前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特點1）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始社會化

養(yǎng)老機構(gòu)正由單純的事業(yè)型福利型向事業(yè)型與產(chǎn)業(yè)型互相結(jié)合、福利型與效益型互為補充的方向轉(zhuǎn)變。2）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步受到重視，管理逐步規(guī)范

從1994年以來，中國政府先后頒布實施《中國老齡工作七年發(fā)展綱要（1994—2000年）》、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要（2001—2005年）》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》。3）投資渠道日益多元化基本上形成了國家、集體和個人等多種形式共同發(fā)展的格局。1.4我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題1）缺乏政府有力的產(chǎn)業(yè)政策支持與引導(dǎo)我國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒有實現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)業(yè)化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（養(yǎng)老事業(yè)可能更確切）帶有特殊的福利性和微利性，甚至出現(xiàn)不盈利或虧損的情況。2）缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市場規(guī)范我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展時間短，整個市場的規(guī)范性有待提高，缺乏統(tǒng)一的市場規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏有力的行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)影響了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。3）社會投資的力度有限我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)兼有社會福利性質(zhì)，屬于微利行業(yè)，利潤微薄，難以廣泛吸引社會資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，融資渠道不暢通。4）基礎(chǔ)設(shè)施不足，服務(wù)水平低，供需失衡我國現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)硬件設(shè)施比較陳舊，服務(wù)方式比較單一，大部分只能提供吃、穿、住等基本的生活服務(wù)，缺少專門的醫(yī)療護理設(shè)備，缺少增進老年人相互交往的服務(wù)、文化體育設(shè)施。5）老年人收入較低，消費觀念較為傳統(tǒng)與其他年齡群體比較，我國老年人群體的經(jīng)濟收入相對較低，特別是占我國老年人比重過大的低收入農(nóng)村老年群體，在很大程度上抑制了消費能力。1.5發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是解決我國“未富先老”的人口老齡化現(xiàn)狀的必然選擇我國是在經(jīng)濟不發(fā)達的情況下提前進入了老齡化社會，加之社會養(yǎng)老保障制度的不完善，養(yǎng)老服務(wù)體系不健全，龐大的老年群體和較快的增長速度，使養(yǎng)老成為當(dāng)前我國面臨的一個非常緊要的社會問題。家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重，生育率下降、人均壽命延長直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長。

因此，政府必然通過加強政策支持，出臺行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和社會規(guī)范，積極引導(dǎo)社會資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來完善我國的養(yǎng)老服務(wù)體系，這也是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之路的現(xiàn)實選擇。2.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個與眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。這些產(chǎn)業(yè)不僅包括為老年人提供日常生活用品，還包括養(yǎng)老金融產(chǎn)品、老年文娛產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健、養(yǎng)老生活照料、養(yǎng)老機構(gòu)等多個方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項營利性事業(yè),內(nèi)容可以劃分為六個方面：老年住宅產(chǎn)業(yè)：收費型老人公寓、老人集體住宅、晝夜看護服務(wù)旅館、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修；由于老年人較多地逗留在家中，所以晚年生活的質(zhì)量在很大程度上決定住的是否舒適。另外，老年人現(xiàn)有住宅的改造也是老年房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要方面，其業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括取消階梯、加寬過道、設(shè)置扶手等。老年金融產(chǎn)業(yè)：終身保險、看護保險、特殊醫(yī)療保險、年金資產(chǎn)代管等；老年金融產(chǎn)業(yè)主要包括老年人資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)）的運用和管理以及各種老年險種等業(yè)務(wù)。老年資產(chǎn)運用和管理方面，除了養(yǎng)老金擔(dān)保貸款、養(yǎng)老金管理、投資顧問等主要業(yè)務(wù)之外，逆抵押貸款業(yè)務(wù)也發(fā)展不錯。逆抵押貸款在美國、法國和英國等已有較長的發(fā)展史，如美國自1961年開始開辦了住房逆抵押貸款業(yè)務(wù)。2.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大老年服務(wù)業(yè)：家務(wù)服務(wù)、保健護理、登門洗澡服務(wù)等；

老年服務(wù)業(yè)領(lǐng)域可分為兩大塊市場，即機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和居家老年人生活照料護理服務(wù)業(yè)。福利器械用品：

銷售世界各國最先進的療養(yǎng)床、輪椅、拐杖、多功能便池等福利器械；文化生活服務(wù)：

組織老年人旅行、老年人文化大學(xué)、各種體育健身活動；其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)：

老年人生活用品開發(fā)、銷售。2.2養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大根據(jù)推算，日本老齡產(chǎn)業(yè)規(guī)模將以4-5%的年率穩(wěn)定的增長，到2025年成為擁有1兆美元左右規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)；與曾是日本支柱產(chǎn)業(yè)之一的土木建筑業(yè)相比較，市場規(guī)模將是后者的1.5-2.5倍。3.我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析3.1國外常見的養(yǎng)老模式

目前，世界上主要的養(yǎng)老方式有三種：機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老。隨著老年人家庭照顧功能的弱化，西方建立“福利國家”制度的國家政府投資建造了大型的老年福利機構(gòu)，為獨居和需要照顧的老年人提供“集中式”的養(yǎng)老服務(wù)。數(shù)據(jù)來源：OECD（1996年）3.2國內(nèi)養(yǎng)老模式趨勢分析

目前我國已基本形成了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務(wù)體系。1）家庭養(yǎng)老仍將是主要的養(yǎng)老方式據(jù)調(diào)查，在我國有95％的老年人不愿住養(yǎng)老機構(gòu)，而我國大多數(shù)老年人集中在農(nóng)村，除了東部沿海發(fā)達地區(qū)享有養(yǎng)老金以外，大多數(shù)地區(qū)的老年人只能依靠家庭養(yǎng)老，據(jù)民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上個世紀(jì)末，我國農(nóng)村97．6％的老人靠家庭贍養(yǎng)，只有2.4％的老人依靠退休金生活、集體供養(yǎng)以及入住養(yǎng)老院養(yǎng)老。2）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)方式的地位和作用日益顯現(xiàn)

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是一個有多種服務(wù)項目的、能夠進行持續(xù)照料的服務(wù)體系，可以給不同需求的老年人提供服務(wù)的機會。社區(qū)老人照顧服務(wù)分為“由社區(qū)照顧”和“社區(qū)內(nèi)照顧”兩種模式。相對純粹的家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老來說，社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)點十分明顯：有利于滿足老年人多種情感需求；有利于充分利用社區(qū)資源，減輕政府負(fù)擔(dān)；有利于利用家庭資源，減少不必要的開支。3）機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展家庭養(yǎng)老功能不得不弱化一直以來，家庭養(yǎng)老是我國最基本、最主要的養(yǎng)老方式，90年代以來，我國社會家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化，家庭養(yǎng)老的功能日漸弱化。造成這一趨勢的主要原因有以下三個：一是長期以來推行的獨生子女政策，

二是城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展，大量剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，造成我國“空巢家庭”越來越多。子女不在老人身邊，使老人的生活照料、生病護理等問題變得日益突出；三是隨著家庭結(jié)構(gòu)變動，年輕人贍養(yǎng)觀念發(fā)生了變化，社會養(yǎng)老服務(wù)需求的迅速膨脹一是生理需求：據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前我國60歲以上老年人口的余壽平均有1／4時間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料、護理。照此推算，我國約有4175萬老年人需要不同形式的長期護理；

二是心理需求：

隨著社會的進步、生活水平的提高，一些老年人的養(yǎng)老觀念也發(fā)生了很大的變化，他們不再滿足于生活的溫飽，而是越來越注重生活質(zhì)量和生命的質(zhì)量，他們迫切需要發(fā)展老年教育、文化、體育、娛樂等活動來豐富他們的老年生活，體現(xiàn)他們的生命價值和意義，3）機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展明顯滯后

據(jù)民政部統(tǒng)計,目前全國60歲以上的老人達1.67億，養(yǎng)老床位250萬張,僅占老年人口的1.5%，較之于國際社會通行的5%-7%的比率相差甚遠(yuǎn)。若根據(jù)國際通行比例，同時考慮到我國受儒家文化影響的實際，按照3%進行測算，到2050年我國養(yǎng)老床位需求達1290萬張，仍有1040萬張需求，年均增長需求約26萬張。二、我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析1.我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國養(yǎng)老社區(qū)供求矛盾突出，沒有形成良性循環(huán)。主要表現(xiàn)在以下兩個方面：1）需求方面：表現(xiàn)為潛在需求很旺，有效需求不足

由于老年人消費能力有限，而且多數(shù)老年人沒有退休金保障，導(dǎo)致很多老年人目前尚不能完全享用商業(yè)化的社會服務(wù)和中高檔產(chǎn)品；老齡產(chǎn)品和服務(wù)尚不能充分滿足老年人的需求。2）供給方面：表現(xiàn)為供給不足及相對過剩

一邊是養(yǎng)老機構(gòu)的入住率不高,一邊是許多老人找不到地方養(yǎng)老。2.我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向探悉2.1養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)更加契合市場需求1）養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)計更加人性化養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)在選址、戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境方面應(yīng)充分考慮到“綠色”概念，以人為本。老年住宅居住空間的設(shè)計更多體現(xiàn)安全方便和無障礙設(shè)施的功能需求2）養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品更契合老年人的需求數(shù)據(jù)來源：東北老年群體調(diào)查問卷在各項服務(wù)中，老年人需求程度最高的服務(wù)分別是醫(yī)療護理服務(wù)，其次是生活服務(wù)、精神慰藉、應(yīng)急求助等；在我國，老年護理市場十分龐大。2.2養(yǎng)老社區(qū)的運營模式更趨成熟目前國內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”。1)產(chǎn)品出售的經(jīng)營模式——市場空間小收益實現(xiàn)方式：產(chǎn)品出售收益水平：理論上投資收益水平接近目前房地產(chǎn)業(yè)的投資收益水平，但由于前期投入較大、有相當(dāng)面積的設(shè)施不能銷售，投資收益應(yīng)該小于商品住宅的投資收益水平；由于面向的客戶類型為老年人，購買后用于養(yǎng)老的需求不普遍，市場空間較小。2）產(chǎn)品出租經(jīng)營模式——國外常用的方式、國內(nèi)缺少收益實現(xiàn)方式：產(chǎn)品出租收益水平：收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，以產(chǎn)品出租的長期收益為主，以配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。3）產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式——目前國內(nèi)常用方式收益實現(xiàn)方式：出售收益和長期出租收益相結(jié)合收益水平：投資收益介于前兩者之間；一般通過部分銷售來緩解出租經(jīng)營的資金壓力隨著產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展，養(yǎng)老社區(qū)運營模式將呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，運營模式將日趨成熟！2.3養(yǎng)老社區(qū)的運營管理更加專業(yè)化專業(yè)化的運營團隊是養(yǎng)老社區(qū)的成功關(guān)鍵。目前在我國還不夠成熟，需要引入國際水準(zhǔn)的老年服務(wù)運營團隊和管理理念。例如中國人壽擬與美國的專業(yè)運營管理團隊合作。3.我國養(yǎng)老社區(qū)投資收益情況3.1其他國家和地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)投資收益率情況1）美國來源：Cushman從美國2002年-2009年養(yǎng)老住宅市場投資回報來看較為穩(wěn)定，IRR大約在10%-16%，其中以護理中心盈利能力最強。數(shù)據(jù)來源：theonlineinvestor

如下圖，SeniorHousingProp.是從事老年住宅開發(fā)運營的公司，公司發(fā)行的REITS收益率在09年為8.73%。2）臺灣項目：淡水潤福生活新象作為