珠海淇澳島項目前期調(diào)研報告

--111111〔二〕〔二〕人口總數(shù)增長緩慢4〔三〕人均可支配收入逐年提高4三、珠海市房地產(chǎn)市場概況5〔一〕板塊總括5〔二〕近兩年房地產(chǎn)市場主要指標及銷售特點6〔三〕當前珠海市房地產(chǎn)市場的主要特點：7四、唐家灣片區(qū)典型樓盤分析11〔一〕唐家灣片區(qū)概況11〔二〕典型樓盤分析12珠海淇澳島工程前期調(diào)研報告一、珠海市概況2二、珠海市宏觀經(jīng)濟概況3〔一〕國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，固定資產(chǎn)投資額快速上升3五、工程概況14〔一〕工程區(qū)域位置14〔二〕淇澳島概況15〔三〕工程指標及由來16〔四〕基地地形、地貌和地質(zhì)條件17--222222〔四〕工程的時機分析27七、工程的結(jié)論和建議27〔四〕工程的時機分析27七、工程的結(jié)論和建議27以下內(nèi)容免費閱讀珠海淇澳島工程前期調(diào)研報告一、珠海市概況2二、珠海市宏觀經(jīng)濟概況3〔一〕國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，固定資產(chǎn)投資額快速上升3〔二〕人口總數(shù)增長緩慢4〔三〕人均可支配收入逐年提高4〔一〕工程的優(yōu)勢分析26〔二〕工程的劣勢分析27〔三〕工程的威逼分析27三、珠海市房地產(chǎn)市場概況5〔一〕板塊總括5〔二〕近兩年房地產(chǎn)市場主要指標及銷售特點6〔三〕當前珠海市房地產(chǎn)市場的主要特點：7--333333〔一〕工程區(qū)域位置〔一〕工程區(qū)域位置14〔二〕淇澳島概況15〔三〕工程指標及由來16〔四〕基地地形、地貌和地質(zhì)條件17六、SWOT26〔一〕工程的優(yōu)勢分析26〔二〕工程的劣勢分析27〔三〕工程的威逼分析27〔四〕工程的時機分析27七、工程的結(jié)論和建議27〔一〕唐家灣片區(qū)概況11〔二〕典型樓盤分析12五、工程概況14--44444476531687.8珠海市劃分為香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)。其中香洲區(qū)包括主城區(qū)〔老香洲、吉大、拱北、前山和南灣城區(qū)〕、唐家灣城和橫琴城。九州港口岸是中國最大的水路口岸，拱北口岸是中國其次大陸路口岸。珠海4521.4133.2%，全市已建成各級自然保護區(qū)和森林公園1118010.7%。2023127.8982.0245.872023149二、珠海市宏觀經(jīng)濟概況〔一〕國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，固定資產(chǎn)投資額快速上升一、珠海市概況珠海市位于廣東省珠江口的西南部。東與香港隔海相望，相距僅36海里，最近的牛頭島相距僅3海里；南與澳門相連，西鄰會、臺山市，北與中山市接壤，距廣州市約140公里。1979年珠海建市，1980年建立珠海經(jīng)濟特區(qū)。是珠江三角洲中心城市之一，東南沿海重要〔上表中增長率數(shù)值依據(jù)歷年GDP確定值計算而出，未考慮價格變化因素。以下正文中的有關(guān)增長比例的數(shù)據(jù)是依據(jù)可比價格計算得出數(shù)據(jù)；以下狀況雷同〕依據(jù)統(tǒng)計公報，珠海2023406.26202312.4%。2023476.73202318.1%。從珠海市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值的統(tǒng)計來看，多年來珠海市的經(jīng)濟快速進展，國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，并始終保持11%以上的增幅。--555555成果轉(zhuǎn)化基地。隨著經(jīng)濟的快速進展，全社會固定資產(chǎn)投資額也從1996年的谷底開頭上升并逐年加大，尤20232023120.3514.8%，2023140.8316.81.9199665.74〔二〕人口總數(shù)增長緩慢珠海199410092524%，21.36353.93.48增幅僅8.2%。可見近幾年中除了戶籍人口的增長外〔而其中又包括了局部通過購房入戶的成果轉(zhuǎn)化基地。隨著經(jīng)濟的快速進展，全社會固定資產(chǎn)投資額也從1996年的谷底開頭上升并逐年加大，尤20232023120.3514.8%，2023140.8316.81.9199665.74〔二〕人口總數(shù)增長緩慢珠海199410092524%，21.36353.93.48增幅僅8.2%?？梢娊鼛啄曛谐藨艏丝诘脑鲩L外〔而其中又包括了局部通過購房入戶的戶籍人口〕，暫住人口增長幾乎停頓〔年均暫住人口總量根本維持在45萬人左右〕，反映了珠海降?！踩橙司芍涫杖胫鹉晏岣?-666666三、珠海市房地產(chǎn)市場概況〔一〕板塊總括珠海市結(jié)合地理特點而形成的組團式海濱花園城市格局造就了市區(qū)房地產(chǎn)市場上的幾個比4500元/強大的吸引力，他們多抱投資心態(tài)，因此小戶型在這一帶較受追捧，售價維持在3500元/㎡左右；香洲板塊則借助體育中心大打運動牌，吸引了不少年輕白領(lǐng)，以中小戶型為主，3300-3500/4000/㎡；珠海1996三、珠海市房地產(chǎn)市場概況〔一〕板塊總括珠海市結(jié)合地理特點而形成的組團式海濱花園城市格局造就了市區(qū)房地產(chǎn)市場上的幾個比4500元/強大的吸引力，他們多抱投資心態(tài)，因此小戶型在這一帶較受追捧，售價維持在3500元/㎡左右；香洲板塊則借助體育中心大打運動牌，吸引了不少年輕白領(lǐng)，以中小戶型為主，3300-3500/4000/㎡；4珠海社會的消費欲望。5000/均價也可到達4000元/㎡；而前山板塊由于也接近澳門，因此在戶型設(shè)計上以小戶型為主，也有相當比重的中大戶型，售價相差較大，規(guī)模小的盤均價在3300-3500元/㎡，規(guī)模大配套4000/㎡以上。--7777776.146.6111.7134.146.146.6111.7134.1412.2124.4618.1%。2023珠海38.774.2%。城中舊村改造工程共完成投25.89105154.787.639.218.3121.756.6109.0112.0〔此數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計0302〕2023年上半年市場上具確定規(guī)模和檔次的建樓盤都取得了良好的銷售業(yè)績，二手房交易大幅度增長，市場供需兩旺。具體表現(xiàn)在：1、商品房銷售持續(xù)增長，個人購房比例連續(xù)上升。珠海市秀麗的居住環(huán)境優(yōu)勢和潛在的經(jīng)濟快速進展勢頭隨著珠港澳大橋〔二〕近兩年房地產(chǎn)市場主要指標及銷售特點2023珠海37.038.2726.4313.9220.0111.494.26珠海民對住房的更換代愿望開頭付諸行動，房地產(chǎn)市場的有效需求正開頭理性釋放。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市商品房銷售面積62.59萬平方米，同比增長4.69%；其中銷售給個人的商品房面積62.24萬平方米，同比增長18.4%，所占比重為99.44%，高于上年同期11.5858.9712.9%，所占比重為99.97%，5.21--8888883、二手房交易活潑。1－53、二手房交易活潑。1－5珠海50.099.28長65.14%和54.62%，二手房市場的交易量已越來越接近一手房市場的交易量。目前珠海二手房交易數(shù)量中約有60%屬于外地人到珠海置業(yè)。4、商品房空置面積下降。6珠海95.581.45住宅空置面積52.06萬平方米，同比下降1.34%；辦公樓空置面積10.45萬平方米，同比下7.9325.772.63%?！踩钞斍爸楹Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場的主要特點：〔1〕大社區(qū)少，配套設(shè)施不完善上半年珠海市商品房平均銷售價格為每平方米346736811.89%。分物業(yè)性質(zhì)觀看，商品住宅平均售價3343/㎡，比上年底上升36612.3%；2814/26.546026/㎡，30.77%。由于市場容量小，始終以來珠海的樓盤規(guī)模都比較小，樓盤建筑面積多數(shù)在5萬平米以下，超過10只能依靠市政公共配套，造成了生活上的種種不便。近兩年珠海市才消滅了如華發(fā)城、海怡灣畔、榮泰河庭、寶地康泰花園等建筑面積在3020萬平米以上的工程如銀石雅園、海愉半島花園等，其中華發(fā)--999999工程盤，銷售價格也大大高于周邊樓盤。近期價格漲幅較大2023珠海市商品房平均銷售價格為每平方米34672023368同比增長11.89%。除了鋼鐵、水泥等建材價格照舊居高不下外，導(dǎo)致上半年珠海房價上漲珠海工程嚴格審求量；其次，隨著珠港澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路以及五縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)珠海了對住房更換代的步伐，也吸引了更多的外地人來珠海購房落戶。城中村改造取得明顯成效珠海26〔32〕，散落在中心城區(qū)或城區(qū)邊沿504.61030020236珠海326珠海市政府承諾：在3年內(nèi)，暫停批準開工住宅工程。同時，全市全面停頓機關(guān)、企事業(yè)單位自建住宅。202352133工程中，已有19個改建105415044285250--1010101010102023珠海399.3911.74％，126.32100％，這是近些年來珠海房地產(chǎn)開發(fā)中少見的狀況。但上半年房地產(chǎn)竣工面積反而比去年同期還削減了。上半年住宅竣工面積僅為37.762023珠海399.3911.74％，126.32100％，這是近些年來珠海房地產(chǎn)開發(fā)中少見的狀況。但上半年房地產(chǎn)竣工面積反而比去年同期還削減了。上半年住宅竣工面積僅為37.76萬平方米，比去年同期削減了7.36％。上半年施工面積和竣工面積相比差距格外大，竣工面積僅占施工面積的11％左右，由于今年打算中的幾個十萬平方米以上的城中村改造工程反而削減了。另外一個緣由在于開發(fā)工程91個房地產(chǎn)工程，250120些工程以上的城中村改造工程都沒能按期開工，估量明后年這些工程將間續(xù)推向市場。商品住宅供給量近期略顯缺乏，長期供給量不小然無法轉(zhuǎn)變上半年供給量偏緊的局面，真正上市的頂峰期有可能集中在今年底到明年上半年。除上述已獲準開工的工程2023-04〔12.3〕和2023-02〔80〕02〔可能在明年拍賣，40〕130珠海市每年的銷售--111111111111面積僅有120工程解。產(chǎn)品構(gòu)造不盡合理珠?！惨韵碌膽粜痛笮∈且罁?jù)珠海市的購房習慣而言〕：120平方米以上的大戶型，海灣雅苑還開發(fā)了4套300平方米以上的復(fù)式構(gòu)造的房子，君怡花園的復(fù)式構(gòu)造也在150平方米以上，而中小戶型海景住宅目前在珠海市場上根本處于盲點，類似工程還沒有消滅〔旭日灣、海灣雅苑有少量〕。20232023居民改善生活居住條件，總價相對不高的中大戶型在市區(qū)卻較少。華發(fā)城正是看準了市場的這一空白點并利用其大社區(qū)的優(yōu)勢取得了令人難以信任的成功。出臺的購房入戶政策對小戶型有抑制珠海19971130-50/150-70㎡/275-100/3100/4；202361255二手商品房，可享受與購置建商品住宅同樣的入戶政策”促進了二手房市場的活潑。--121212121212起來的房地產(chǎn)交易市場是一個不大不小的考驗。但該政策對高檔大戶型住宅沒有什么影響?！?〕外地人購房比重大始終以來，外地人在珠海購房比重都在30-40%以上。從去年開頭，這樣的人群更多了。今年上半年外地人士購置珠海2601起來的房地產(chǎn)交易市場是一個不大不小的考驗。但該政策對高檔大戶型住宅沒有什么影響?！?〕外地人購房比重大始終以來，外地人在珠海購房比重都在30-40%以上。從去年開頭，這樣的人群更多了。今年上半年外地人士購置珠海260125〔占上半年總成交面62.5939.94%〕，8.6482購置大中戶型的居多，交易面積和金額分別到達33.2萬平方米和11.65億元。隨著珠海城市交通網(wǎng)絡(luò)和城市人居環(huán)境的進一步改善珠海市房產(chǎn)市場的主要購買者?！?〕戶型設(shè)計幾乎與深圳同步，少有18層以上的高層目前珠海的在售樓盤在戶型設(shè)計上與深圳并無太大差距，比方現(xiàn)在深圳較為流行的入戶花園、空中花園、采光電梯間、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、落地窗、中空玻璃、底層架空等特色設(shè)計在的購房入戶規(guī)定雖然對于遏制二手房市場上利用房子作中介屢次入戶的行為有利2023年珠海房地產(chǎn)市場上小戶型曾一度熱銷，政策對剛剛活潑珠海樓盤中均有承受。珠海2.018小高層〔12〕，頂層一般均設(shè)計為復(fù)式。樓盤的環(huán)境景觀設(shè)計多項選擇用香港貝爾高林、美國EDSA、泛亞易道及深圳的專業(yè)景觀設(shè)計公司，設(shè)計水平不低。--131313131313業(yè)的同時也將提高珠海更加有利于異地大開發(fā)商的工程操作……總體而言，在珠海開發(fā)房地產(chǎn)是有確定進展前景的。四、唐家灣片區(qū)典型樓盤分析〔一〕唐家灣片區(qū)概況唐家灣位于珠海珠7唐家灣是珠海市近期重點進展的地區(qū)之一。業(yè)的同時也將提高珠海更加有利于異地大開發(fā)商的工程操作……總體而言，在珠海開發(fā)房地產(chǎn)是有確定進展前景的。四、唐家灣片區(qū)典型樓盤分析〔一〕唐家灣片區(qū)概況唐家灣位于珠海珠7唐家灣是珠海市近期重點進展的地區(qū)之一。唐家灣金鼎科技工業(yè)園一期建設(shè)已初具規(guī)模〔104公頃〕。1999年以來，在國家教育部的支持下，中山大學、北京師范大學先后在唐家灣建立校區(qū)，唐家灣，唐家灣大學園區(qū)的影響力日漸擴大。2023年，珠海市政府制定的“十五規(guī)劃”藍圖中提出：要把唐家灣建設(shè)成為“大學園區(qū)和科技創(chuàng)海岸”。20平方公里的“大學園區(qū)和科技創(chuàng)海岸”，正形成了以名牌大學為依--1414141414141、海怡灣畔樓盤名稱海怡灣畔3期區(qū)域唐家灣具體地址唐家灣金唐路3331、海怡灣畔樓盤名稱海怡灣畔3期區(qū)域唐家灣具體地址唐家灣金唐路333號開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)〔珠海〕占地面積45萬㎡總建筑面積45建筑密度容積率1.0綠化率總戶數(shù)一期約600772戶，三期A停車位全部地庫停車，200/月價格海天苑看山景，6F4800/㎡海茵名苑看湖景：1F7050/㎡珠海國際賽車場等游樂、競技運動場所以及淇澳紅樹林旅游生態(tài)保護區(qū)?！捕车湫蜆潜P分析2F5900/㎡戶型及面積海灣園(5層)：3×2×2約91-114㎡;2×2×1 約65-74㎡海茵名苑〔5層〕：1F3×3×2約143㎡；2F3×2×2約132元/㎡；3F3×2×21244-5F〔復(fù)式〕4×3×2213海天閣〔9〕：2×2×176-81；3×2×2122-141--151515151515建筑設(shè)計單位胡周黃建筑設(shè)計〔國際〕珠海市建筑設(shè)計院景觀設(shè)計單位貝爾高林香港說明一、二期為低密度豪宅〔A建筑設(shè)計單位胡周黃建筑設(shè)計〔國際〕珠海市建筑設(shè)計院景觀設(shè)計單位貝爾高林香港說明一、二期為低密度豪宅〔A95B區(qū)規(guī)劃同A42.9/㎡，據(jù)說是政府特批。2、珠海高爾夫山莊樓盤名稱珠海高爾夫山莊區(qū)域香洲唐家灣具體地址唐家灣港灣大道開發(fā)商珠海國際高爾夫游樂公司占地面積23200萬㎡總建筑面積建筑密度容積率9-10F〔復(fù)式〕216-227主要賣點18000銷售狀況5綠化率 總戶數(shù)163棟停車位每戶一個室內(nèi)車位價格350-660/棟〔含30-40〕，單價1/㎡以上A、B、C、D--161616161616C區(qū)〔3期〕處于會所之旁，有四排別墅，小而別致，便利。A〔4〕位于C區(qū)〔3期〕處于會所之旁，有四排別墅，小而別致，便利。A〔4〕位于BBB銷售狀況前三期已全部銷售完畢，已售出約100建筑設(shè)計單位景觀設(shè)計單位說明珠海200珠海高爾夫球會和大型現(xiàn)代化游樂場——珍寶樂園之間，客戶包括珠海人、香港人甚至英國人、美國人、德國人等。區(qū)內(nèi)設(shè)有衛(wèi)星電視和游泳池、網(wǎng)球場、健身室、桑拿、卡拉OK、便利店、各種不同類型的餐廳〔包括中菜、西餐及日本料理〕。3、秀麗灣主要賣點珠海環(huán)境得天獨厚，是一個特別適合度假休閑及居住的城市。D〔1〕56B〔2〕依山面對高爾夫球場，看球場。樓盤名稱秀麗灣區(qū)域香洲海灣199#開發(fā)商珠海市丹海房產(chǎn)占地面積53957101440建筑密度 容積率1.7--171717171717500戶型及面積海琴苑1×1×1500戶型及面積海琴苑1×1×133-352×2×178-913×2×2100-1454×2×2125-129；5×2×2175-179200-2322×2×1101；4×2×21412×2×191；3×2×2103-112；4×2×2114-130；5×2×2129-130主要賣點無遮擋寬廣海景、鳳凰山景銷售狀況僅剩50建筑設(shè)計單位加拿大黃雄溪建筑師事務(wù)所；丹田時代建筑設(shè)計院景觀設(shè)計單位美國EDSA停車位 價格海景房均價5500元/㎡山景房約4900元/㎡TOWNHOUSE8000/㎡說明由連排別墅、復(fù)式公寓、小高層公寓、高層公寓組成；平層、錯層、復(fù)式、三層別墅104、旭日灣樓盤名稱旭日灣區(qū)域香洲唐家灣具體地址唐家灣九坑〔中山大學園區(qū)側(cè)〕開發(fā)商 珠海市英格仕房產(chǎn)開發(fā)--181818181818獨棟別墅〔200獨棟別墅〔200〕8000/㎡〔390〕10000/㎡692×2×180；3×2×2112-1364×2×3166〔三層復(fù)式〕4×2×3126250瀑布自上而下，形成一潭貫穿整個屋苑的生態(tài)湖泊。銷售狀況2023212、一梯兩戶山海景觀電梯洋房。建筑設(shè)計單位景觀設(shè)計單位說明投資商為加坡IPC7000球室、圖書閱覽室、室內(nèi)恒溫泳池、桌球室、保齡球室、室內(nèi)高爾夫練習場、休閑海釣場及占地面積173960總建筑面積191146建筑密度容積率1.0綠化率50%總戶數(shù)1610停車位 價格均價5200元/㎡，E-SPA等多種健身消遣設(shè)施、24小時購物超市、中西餐廳和四星級度假酒店。五、工程概況〔一〕工程區(qū)域位置--191919191919〔二〕淇澳島概況淇澳島淇澳島4.5海里；南面水域與珠海中山、東莞毗鄰；處于穗港澳“金三角”的中心，扼珠江四大出海口之咽喉，區(qū)域優(yōu)勢格外珠海佛山兩個國內(nèi)機場。島內(nèi)大路為便利?！捕充堪膷u概況淇澳島淇澳島4.5海里；南面水域與珠海中山、東莞毗鄰；處于穗港澳“金三角”的中心，扼珠江四大出海口之咽喉，區(qū)域優(yōu)勢格外珠海佛山兩個國內(nèi)機場。島內(nèi)大路為便利。淇澳治理區(qū)管轄淇澳島30〔24里，內(nèi)伶仃島6平方公里〕。淇澳村共有常住居民1800多人，過去有耕地4000畝左右，以水稻種植為主。淇澳大橋已建成通車，島內(nèi)交通道路暢順。1000門微波程控已開通，島上供電與市區(qū)淇澳島通往珠海市區(qū)的陸地唯一交通要道是淇澳大橋，目前是免費過橋。電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。島上淡水資源豐富，2100淇澳島是生態(tài)島，原始植被掩蓋率達85%以上，自然環(huán)境保護很好。島上花草樹木茂盛，周邊海水深藍，空氣清爽，環(huán)境幽靜。--202320202320畫，空靈秀逸。依據(jù)珠海建設(shè)成為集休閑、度假、旅游、療養(yǎng)、保健、科普、教育、會議于一體的、獨具特色的生態(tài)旅游度假島?！踩彻こ坍?，空靈秀逸。依據(jù)珠海建設(shè)成為集休閑、度假、旅游、療養(yǎng)、保健、科普、教育、會議于一體的、獨具特色的生態(tài)旅游度假島。〔三〕工程指標及由來基地面積為222筑面積不得超過89≤2，建筑密度≤25％，建筑層數(shù)≤4，建筑間距1：1，綠地率≥40％，1個/戶。配套公建有：小1〔24〕，用地220232〔12/所〕，用地5000/所，及居委會、垃圾房、配電站等其他公建設(shè)施。工程1996550淇澳島山青水秀，“九灣十八峰”，以極其原始質(zhì)樸的魁力吸引著游人。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如用地，因淇澳大橋遲遲未建成，地塊就始終閑放著，2023年與政府談判,地價一次性付清，40%的土地可用于房地產(chǎn)開發(fā)，202312珠海市政府經(jīng)爭論后，獲準將單一旅游工程用地面積的20%，及按上述要珠海國際文化城”，門票五元，已建好大門，并修好一條通往山頂?shù)拇舐罚赝局饕且恍┳匀伙L景，快到--212121212121工程工程用地中有60〔占地面積1.6億的抵押擔保外，無任何其他債務(wù)和經(jīng)濟糾紛。土地方是珠海市裕卓虹基集團，為一民營企業(yè)，在珠海吉大情侶中路有一投資10億元興建的珠海裕卓國際會議中心大酒店，酒店按涉外五星級標準豪華裝修，建筑面積達12〔四〕基地地形、地貌和地質(zhì)條件1、基地內(nèi)有7座山戀〔其中最高的望赤嶺海拔183.5M，也是淇澳島的第一嶺〕5條峽谷，且山體完好、植被茂盛。工程山體的南面整體輪廓工程12.8〔38.3/畝〕，可以工程公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或工程用地轉(zhuǎn)讓這兩種形式?？梢猿惺芊制诟犊?，亦可考慮局部易貨交易。工程山體東面輪廓綠樹成陰的峽谷在山頂看淇澳島北面的遠景--222222222222224423、基地內(nèi)有一個水庫和一個天池4、基地旁有一自然小島，島上樹木依稀。5、基地山勢并不格外陡峭，且有多處緩坡洼池地，比較適合建筑山地住宅。山體植被茂盛工程山體的入口處〔土地方初步定位為珠海市國際文化城〕6、基地內(nèi)有一填海區(qū)，海港城市風情將能得以充分表達。7、基地內(nèi)有多把“太師椅“山型，即所謂的”左青龍、右白虎、后靠山”風水地。--2323232323239、基地內(nèi)道路及花草樹木9、基地內(nèi)道路及花草樹木六、SWOT〔一〕工程的優(yōu)勢分析1、港珠澳大橋的開通將有利于港澳居民在珠海旅游和置業(yè)；2、地塊由淇澳大橋與內(nèi)陸相連，與市區(qū)情侶北路相連，與京珠高速大路相接，交通極為便利，具備“離塵不離城”的地點要求；3、淇澳島四周環(huán)水，遠離鬧市區(qū)，環(huán)境秀麗，有成片的紅樹林，可建筑碼頭和自然泳池，8、基地內(nèi)山體巖石風化度較高，挖掘機即可進展山體的開挖，無需爆破，可節(jié)約土石方工程本錢。打造濱海旅游度假休閑區(qū)；4、望赤嶺片區(qū)山戀連綿起伏，山體完好、植被茂盛；與伶仃洋嚴密相連，有數(shù)個自然沙灘淇澳島的點睛之筆；5、望赤嶺片區(qū)內(nèi)有水庫和天池，山型風水極佳，山勢平緩，花草樹木環(huán)保山體，適合建筑山地濱海豪宅；--242424242424〔二〕工程的劣勢分析1、工程〔二〕工程的劣勢分析1、工程遠離市區(qū)，目前片區(qū)人氣較差；2、工程周邊配套設(shè)施較少，沒有相應(yīng)的銀行、超市、醫(yī)院、公交等配套；3、基地內(nèi)山較多，不利于住宅的規(guī)劃和游客的參觀旅游；4、淇澳島旅游區(qū)的知名度目前較低，還需擴大其影響力；〔三〕工程的威逼分析1、深圳的三州田工程和香港的迪斯尼馬上啟動，對本工程有確定的威逼；2、珠海市內(nèi)高尚住宅馬上推出的市場量對本工程有確定的影響；3、淇澳大橋假設(shè)收費對房屋銷售和旅游參觀都有確定的影響；7、工程與大學園區(qū)和科技創(chuàng)海岸咫尺之隔，可建成為一個具備城市化雛形的現(xiàn)代化城個高尚住宅居住群。8、付款條件較寬松，可分期付款也可易貨交換〔四〕工程的時機分析1、珠海作為一個知名的旅游城市，缺乏知名旅游景點；2工程的立項、建設(shè)，為珠海供給了良好的進展機遇，也有利于港澳和廣珠沿線城市購房者在珠海置業(yè)；CEPA珠海與澳門的進一步合作與進展，從而帶動本工程的進展；--252525252525氣清爽，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，有“珠三角”最大的紅樹林；山體形態(tài)飽滿富有起伏，山上植物鮮工程天生資質(zhì)條件較好，具有打造工程深入考察。此外，本氣清爽，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，有“珠三角”最大的紅樹林；山體形態(tài)飽滿富有起伏，山上植物鮮工程天生資質(zhì)條件較好，具有打造工程深入考察。此外，本工程存在以下問題，需進一步明確：1、房地產(chǎn)用地建筑的規(guī)劃設(shè)計指標尚待明確。珠國土函【2023】396號文件要求房地產(chǎn)用地建筑的規(guī)劃設(shè)計為：建筑容積率≤2，建筑密度≤25％，建筑層數(shù)≤4，建筑間距1：1，綠地率≥40％，停車位1個/戶。依據(jù)此規(guī)劃設(shè)計要求，存在容積率和建筑層數(shù)之間的沖突，即容積率到達2，其建筑層數(shù)確定超過4層；推舉土地的中介公司對其解釋是，222萬平米的土地拿20％來做房地產(chǎn)開發(fā)，其面積為44.489222工程件。淇澳島依山環(huán)水，占地24平方公里，可規(guī)劃為一個全的高尚居住區(qū)，基地內(nèi)有山地〔望赤嶺〕、坡地、峽谷、沙灘等多種地形地貌；基地內(nèi)有大片的花草樹木，植被茂盛，空0.4，因而其建筑層數(shù)低于4向珠海國土局進一步明確。此外，由于地塊內(nèi)山較多，有一些山有確定的坡度很難建房屋，因而可能存在在該地塊內(nèi)不能全部開發(fā)89萬平米的建筑面積，因此需到現(xiàn)場進一步具體測量才能確定實際可開發(fā)的面積。2、市政配套設(shè)施的落實。目前片區(qū)配套設(shè)施較少，僅有一條市政道路和一附屬中學，需政府就相關(guān)配套設(shè)施盡快落實。--2626262626263、淇澳島2023】25號文件對建設(shè)淇澳客運碼頭作了如下批示，即〔1〕建設(shè)規(guī)模：首期建設(shè)5005002000〔2〕投資規(guī)模：該工程2407珠海市北部港務(wù)籌措建設(shè)資金和開發(fā)經(jīng)營；〔3〕碼頭選址須符合我市城市進展規(guī)劃和正工程配套的大路、水、電等配工程工程的重規(guī)淇澳島深入剖析，