生態(tài)主題游樂(lè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

生態(tài)主題游樂(lè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生態(tài)主題游樂(lè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告#11.3資金籌措11.3.1資金來(lái)源項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用、 工程建設(shè)其他費(fèi)用、與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、鋪底流動(dòng)資金組成，資金來(lái)源主要為自籌資金和銀行融資。11.3.2資金來(lái)源構(gòu)成項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：建設(shè)期資金來(lái)源及籌措表項(xiàng)目資金（萬(wàn)元）比例自籌資金12171.2129.30%銀行融資29374.2570.70%總投資（不含建設(shè)期利息及鋪底流動(dòng)資金）41545.46100.00%由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會(huì)影響工程進(jìn)度的實(shí)施。第十二章投資收益分析評(píng)價(jià)12.1本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算（見(jiàn)附表12-1）經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入）附表12-1 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間備注第3年第4年第5年~第14年第15年合計(jì)1經(jīng)營(yíng)收益1.1風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī)模達(dá)120萬(wàn)人次,門(mén)票收入6120.007200.007200.007200.0092520.001.2風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī)模達(dá)120萬(wàn)人次,有40萬(wàn)人次游玩2890.003400.003400.003400.0043690.00經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)9010.0010600.0010600.0010600.00136210.001.3營(yíng)業(yè)稅及附加450.50530.00530.00530.006810.50經(jīng)營(yíng)收益合計(jì)8559.5010070.0010070.0010070.00129399.5012.2本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本分析12.2.1本地區(qū)游樂(lè)園正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成1、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測(cè)算，正常年需支出200.10萬(wàn)元；詳見(jiàn)《經(jīng)營(yíng)使用外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表（年費(fèi)用）》。2、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，服務(wù)和管理人員共36人，每人每月工資3500元；共需要支出126萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。3、 維修費(fèi)用主要指游樂(lè)設(shè)備日常維修的費(fèi)用，每年約需108萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。4、 折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)用游樂(lè)設(shè)備和房屋折舊及攤銷(xiāo)每年約需634.54萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。6、 管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等，每年約需 32.4萬(wàn)；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。7、 各種稅費(fèi)主要指營(yíng)業(yè)稅支出，每年約需530萬(wàn)；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入）。12.3經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)定方法12.3.1定位理論依據(jù)1、 由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性管理，故可采取收益法。12.3.2收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1—1/(1+r)n]a/rV――項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià)n――項(xiàng)目的收益年限r(nóng)――房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8%;a 項(xiàng)目的年凈收益1233價(jià)格求取1、 經(jīng)營(yíng)年限一般為15年，故項(xiàng)目的收益年限n=15,含建設(shè)2年;2、在經(jīng)營(yíng)期間，年平均凈收益作為本項(xiàng)目的年凈收益 a。12.4游樂(lè)園經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表12.4.1項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)值按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），本項(xiàng)目的收益年限n=15;項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8%;經(jīng)計(jì)算，NPV（8%）=19849.47萬(wàn)元；12.4.2項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項(xiàng)目的收益年限n=15;項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8%;經(jīng)計(jì)算，投資動(dòng)態(tài)回收期：9.25年；12.4.3項(xiàng)目的內(nèi)部收益率按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項(xiàng)目的收益年限n=15;項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8%;經(jīng)計(jì)算，內(nèi)部收益率IRR=15.40%12.5項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)

目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表12-6:《敏感性分析表》敏感性分析附表12-6因素變化測(cè)算結(jié)果敏感率%經(jīng)營(yíng)15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)（萬(wàn)元）19849.13基本方案內(nèi)部收益率%15.40動(dòng)態(tài)投資回收期（年）9.25當(dāng)租賃單價(jià)下降10%計(jì)算期15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)（萬(wàn)元）14419.1072.64內(nèi)部收益率%13.52動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.22當(dāng)年經(jīng)營(yíng)成本提高10%計(jì)算期15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)（萬(wàn)元）19598.1298.74內(nèi)部收益率%15.32動(dòng)態(tài)投資回收期（年）9.28當(dāng)年建設(shè)投資提高10%計(jì)算期15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)（萬(wàn)元）15867.5979.94內(nèi)部收益率%13.52動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.22經(jīng)測(cè)算可知:本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營(yíng)收入和建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。第十三章社會(huì)效益和影響分析13.1完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。13.2解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問(wèn)題某某中心城主題游樂(lè)園項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程和交付使用后經(jīng)營(yíng)期間都會(huì)給社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)、減少待業(yè)人口，游樂(lè)園的建設(shè)過(guò)程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題；中心城主題游樂(lè)園項(xiàng)目竣工交付使用后在經(jīng)營(yíng)期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作， 給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來(lái)穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，故本項(xiàng)目對(duì)國(guó)家、對(duì)社會(huì)乃至對(duì)呼和浩特地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。13.3增加財(cái)政稅收該項(xiàng)目建成后在經(jīng)營(yíng)期間平均每年預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造相關(guān)稅利7158.97萬(wàn)元。第十四章項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)14.1項(xiàng)目分析14.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目主要的建設(shè)內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總用地面積2m3333801園區(qū)2m603001.1接待服務(wù)區(qū)2m55001.2極限運(yùn)動(dòng)區(qū)2m65001.3休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)2m120001.4濱水景觀區(qū)2m50001.5休閑娛樂(lè)區(qū)2m85001.6保留建筑區(qū)2m68002道路2m241602.1主干道2m133602.2次干道2m108003建筑物2m86004構(gòu)筑物（景點(diǎn)）2m38005場(chǎng)地2m907005.1廣場(chǎng)2m202005.2綠化場(chǎng)地2m330005.3籃、足、排球場(chǎng)地2m120005.4停車(chē)場(chǎng)2m255006水域2m356006.1人工湖2m206006.2水庫(kù)2m31000合計(jì)2建筑密度2m0.50%3綠化率2m74%14.1.2交通條件及周邊配套分析1、 位于某某市中心城區(qū)，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善；2、 項(xiàng)目所在區(qū)域臨大學(xué)校區(qū)，人流旺盛、并且發(fā)展空間很大。14.1.3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的資源豐富，坐擁某某市中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，公路四通八達(dá)，四周景色秀麗，臨界高速。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片建設(shè)中心城主題游樂(lè)園占有很大優(yōu)勢(shì)， 如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、游樂(lè)園經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等） ，在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。14.2項(xiàng)目評(píng)價(jià)目前屬于綜合大型游樂(lè)項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)壓力不大。另外， 從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低