黑龍江省兩權(quán)抵押貸款的現(xiàn)狀與問(wèn)題

黑龍江省兩權(quán)抵押貸款的現(xiàn)狀與問(wèn)題

基于土地流轉(zhuǎn)的“兩起權(quán)利”抵押貸款將成為農(nóng)村金融創(chuàng)新的熱點(diǎn)。鑒于相關(guān)法律的限制和許多問(wèn)題的困難，我們不僅需要金融機(jī)構(gòu)的努力，還需要相關(guān)人員的積極支持。逐步實(shí)現(xiàn)從“睡礦資源”向“信用資源”的轉(zhuǎn)變。近年來(lái),黑龍江省銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)規(guī)定,結(jié)合農(nóng)村土地制度改革,在解決抵押擔(dān)保問(wèn)題上進(jìn)行了包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱“兩權(quán)”)抵押貸款的多項(xiàng)嘗試。目前,“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展,“三農(nóng)”融資難問(wèn)題得到一定程度的緩解,但仍存在不少困難,阻礙該業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。由金融機(jī)構(gòu)為主黑龍江省“兩權(quán)”抵押貸款工作有以下幾個(gè)特點(diǎn):農(nóng)信社和城商行是“兩權(quán)”抵押貸款主力。目前黑龍江省開(kāi)辦“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要為農(nóng)信社、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行和城市商業(yè)銀行,其中以農(nóng)信社等農(nóng)合金融機(jī)構(gòu)為主?！拔鍌€(gè)明確”是“兩權(quán)”抵押貸款的主要做法,即明確土地權(quán)屬關(guān)系,抵押的權(quán)利必須是以符合有關(guān)法律和國(guó)家規(guī)定的方式取得的;明確抵押登記機(jī)構(gòu),必須是縣級(jí)以上農(nóng)業(yè)主管部門(mén)或其指定部門(mén);明確抵押率;明確抵押物價(jià)值;明確抵押物處置方式,在合同中明確約定。確權(quán)率低成為“兩權(quán)”抵押貸款主要障礙。從目前全省土地確權(quán)工作進(jìn)展情況看,撫遠(yuǎn)縣確權(quán)率達(dá)到100%,方正縣確權(quán)率達(dá)到80%,這兩個(gè)縣的“兩權(quán)”抵押貸款發(fā)展情況也相應(yīng)較好。而其他大部分縣域的確權(quán)工作沒(méi)有完成,全省確權(quán)率不足三分之一,嚴(yán)重阻礙了“兩權(quán)”抵押貸款順利開(kāi)展。土地流轉(zhuǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)黑龍江省“兩權(quán)”抵押貸款發(fā)展勢(shì)頭良好,但從近幾年的試點(diǎn)情況看,暴露出諸多困難和問(wèn)題。第一,“兩權(quán)”抵押法律上存在障礙,貸款風(fēng)險(xiǎn)難掌控。由于《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)的種類和內(nèi)容采取未明確規(guī)定即禁止的處理方式,因此,現(xiàn)行立法上對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)禁止抵押。盡管“兩權(quán)”抵押貸款進(jìn)行了試點(diǎn),但是一旦出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn),處置抵押品缺乏明確的法律依據(jù),難以得到司法支持。第二,“兩權(quán)”權(quán)屬不清晰。一是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在使用權(quán)上爭(zhēng)議較大,新一輪的土地確權(quán)工作進(jìn)展緩慢,很多是由于爭(zhēng)議較大而無(wú)法發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。已發(fā)放的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證記載欠規(guī)范,導(dǎo)致土地范圍不能準(zhǔn)確界定,容易在行使抵押權(quán)時(shí)產(chǎn)生糾紛。二是土地私下流轉(zhuǎn)行為嚴(yán)重。農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的法律意識(shí)比較淡薄,手續(xù)簡(jiǎn)單,甚至依賴口頭約定,不更名、不過(guò)戶、不換證現(xiàn)象普遍,增加了信貸人員對(duì)農(nóng)戶房產(chǎn)所有權(quán)的辨認(rèn)難度,存在重復(fù)抵押、虛假抵押風(fēng)險(xiǎn)。三是權(quán)證真?zhèn)坞y辨。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事部門(mén)在執(zhí)行抵押登記時(shí)紀(jì)律性不強(qiáng),出現(xiàn)套牌房照現(xiàn)象;村級(jí)政府在協(xié)助驗(yàn)證農(nóng)民房屋“兩證”時(shí),也缺乏可信度,導(dǎo)致出現(xiàn)了用假房產(chǎn)證試圖騙取貸款事件。四是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬和借款人發(fā)生分離。部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將經(jīng)營(yíng)權(quán)出租,期限一般為3～5年,但租金每年一付,銀行以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押物向承租人發(fā)放貸款風(fēng)險(xiǎn)很大,一旦承租人無(wú)法償還貸款,當(dāng)然也無(wú)力在第二年續(xù)租,則經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)屬于出租人,銀行無(wú)法處置抵押物。第三,“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估、交易流轉(zhuǎn)等機(jī)制不完善。一是缺乏專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和健全的價(jià)值評(píng)估制度。黑龍江省目前主要由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)站、城鄉(xiāng)建設(shè)局或銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,主要以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的租金作為估值基數(shù),評(píng)估缺少標(biāo)準(zhǔn),缺乏公允性及權(quán)威性,極易造成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是流轉(zhuǎn)交易體系尚未建立。目前,黑龍江省缺乏專門(mén)針對(duì)“兩權(quán)”資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)、交易、收購(gòu)、管理平臺(tái),“兩權(quán)”資產(chǎn)難以處置。另外,《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必須是同村村民之間、村集體內(nèi)部有條件的流轉(zhuǎn),而不允許城市居民或外村人購(gòu)買(mǎi),由于本村村民之間存在著或多或少的人情因素,一旦風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生涉及房屋流轉(zhuǎn),村民一般不愿承擔(dān)鄰里壓力購(gòu)置本村房屋,從而導(dǎo)致農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)難、抵押物變現(xiàn)難。第四,風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制不完善,風(fēng)險(xiǎn)難把握。一是農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱,黑龍江省農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi),目前僅有一家保險(xiǎn)公司開(kāi)辦了少量的農(nóng)業(yè)險(xiǎn),如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響,將給開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不可預(yù)知的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二是在處置不良資產(chǎn)的過(guò)程中,銀行難以得到司法支持。雖然近年來(lái)國(guó)家實(shí)施了農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療等保障,但始終沒(méi)有解除土地對(duì)農(nóng)民具有的生存保障、就業(yè)保障等社會(huì)保障功能。因此,土地糾紛往往涉及到農(nóng)民的生存問(wèn)題,司法部門(mén)從和諧的角度出發(fā),不愿受理農(nóng)村宅基地抵押案件,即便受理后銀行勝訴,也很難得到執(zhí)行,因此銀行開(kāi)辦“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較大,影響了銀行的積極性。完善“兩權(quán)”抵押的金融配套服務(wù)以土地流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)的“兩權(quán)”抵押貸款將是農(nóng)村金融創(chuàng)新長(zhǎng)期關(guān)注的熱點(diǎn),面對(duì)相關(guān)法律的制約和諸多問(wèn)題的困擾,既需要銀行機(jī)構(gòu)的努力,更需各方的積極推動(dòng),逐步實(shí)現(xiàn)“兩權(quán)”從“沉睡資源”向信貸資源的轉(zhuǎn)化。首先,建議出臺(tái)配套法規(guī)。建議國(guó)家盡快出臺(tái)明確的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋作為抵押物的相關(guān)立法規(guī)定,同時(shí),允許在農(nóng)村土地承包期內(nèi),在不改變土地用途的前提下,將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為注冊(cè)資本進(jìn)行投資入股,以利于銀行機(jī)構(gòu)有效處置抵押物。其次,加快土地確權(quán)工作。從目前黑龍江省土地確權(quán)工作進(jìn)展情況看,大部分縣域的確權(quán)工作沒(méi)有完成,且沒(méi)有發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證,影響農(nóng)戶辦理抵押登記。為此,建議政府有關(guān)部門(mén)加快確權(quán)工作進(jìn)程,抓緊為農(nóng)戶發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證,并明確登記部門(mén)。再次,完善配套服務(wù)體系。一是盡快建立專業(yè)評(píng)估機(jī)制,設(shè)立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu),出臺(tái)評(píng)估管理、技術(shù)規(guī)范等業(yè)務(wù)準(zhǔn)則,對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行公允評(píng)估。二是依托政府,設(shè)立縣、鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),加快“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)的專業(yè)交易平臺(tái)建設(shè),推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)盡快實(shí)現(xiàn)由自發(fā)到自覺(jué)、由無(wú)序到規(guī)范的轉(zhuǎn)變。建立“兩權(quán)”抵押貸款產(chǎn)生爭(zhēng)議的仲裁機(jī)制,加強(qiáng)解決糾紛的司法支持,保護(hù)銀行機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全。最后,加大政府扶持力度。建議地方政府結(jié)合實(shí)際制定“兩權(quán)”抵押貸款稅費(fèi)減免、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、信貸獎(jiǎng)勵(lì)等配套政策,對(duì)投放“兩權(quán)”抵押貸