第三章-控制性詳細規(guī)劃的控制要素規(guī)定性控制要素課件

第三章控制性詳細規(guī)劃的控制要素2023/10/1第三章控制性詳細規(guī)劃的控制要素2023/8/1標(biāo)題添加點擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容總體概述點擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容標(biāo)題添加點擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容標(biāo)題添加點擊此處輸入相點擊此處輸入總體概述點擊此處輸入標(biāo)題添控制指標(biāo)又分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。

規(guī)定性指標(biāo)（指令性指標(biāo)）指該指標(biāo)是必須遵照執(zhí)行不能更改的。包括：用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退紅線、容積率（單一或區(qū)間）、綠地率（下限）、交通出入口方位（機動車、人流、禁止開口路段）、停車泊位及其他公共設(shè)施（中小學(xué)、幼托、環(huán)衛(wèi)、電力、電信、燃氣設(shè)施等）。2023/10/1控制指標(biāo)又分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。2023/8/1

指導(dǎo)性指標(biāo)（引導(dǎo)性指標(biāo)）是指該指標(biāo)是參照執(zhí)行的，并不具有強制約束力包括：人口容量（居住人口密度）建筑形式、風(fēng)格、體量、色彩要求其他環(huán)境要求（關(guān)于環(huán)境保護、污染控制、景觀要求等的指導(dǎo)性指標(biāo)可根據(jù)現(xiàn)狀條件、規(guī)劃要求、各地情況因地制宜的設(shè)置）。2023/10/1指導(dǎo)性指標(biāo)（引導(dǎo)性指標(biāo)）是指該指標(biāo)是參照執(zhí)行的，并不具有強控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容

要體現(xiàn)在：控制與引導(dǎo)控制體系的內(nèi)在構(gòu)成是建立規(guī)劃控制體系的的基礎(chǔ)。包括六個方面：1、土地使用控制4、城市設(shè)計引導(dǎo)2、環(huán)境容量控制5、配套設(shè)施控制3、建筑建造控制6、行為活動控制2023/10/1控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容

要體現(xiàn)在：控規(guī)劃控制指標(biāo)體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質(zhì)土地使用相容性環(huán)境容量控制容積率建筑密度居住人口密度綠地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑間距城市設(shè)計引導(dǎo)建筑體量建筑色彩建筑形式其他環(huán)境要求建筑空間組合建筑小品設(shè)置規(guī)劃控制指標(biāo)體系設(shè)施配套市政設(shè)施配套給水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施交通設(shè)施其他公共設(shè)施配套教育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施行政辦公設(shè)施文娛體育設(shè)施附屬設(shè)施其他行為活動交通活動控制交通組織出入口方位及數(shù)量停車泊位及其它環(huán)境保護規(guī)定噪音震動等允許標(biāo)準(zhǔn)值水污染允許排放量水污染允許排放濃度廢氣污染允許排放量固體廢氣物控制其他2023/10/1規(guī)劃控制指標(biāo)體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質(zhì)一、土地使用控制用地面積:

用地邊界和征地邊界用地邊界:

用地權(quán)屬的邊界、尊重現(xiàn)有權(quán)屬、單一性質(zhì)、結(jié)合自然、行政邊界可適當(dāng)重組（合并或細分）2023/10/1一、土地使用控制2023/8/1第一節(jié)土地使用控制土地使用性質(zhì)控制

新增加了一些用地分類土地使用兼容多種用地性質(zhì)的混合布置，不應(yīng)產(chǎn)生功能干擾紐約建立18個使用組

香港兼容性規(guī)定極細致，建筑類型分為近百類，對每種土地用途可以兼容的建筑類型都作了詳細規(guī)定“彈性”原則2023/10/1第一節(jié)土地使用控制2023/8/1（一）用地性質(zhì)（LandUse)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)

城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)CodeforclassificationofurbanlanduseandplanningstandardsofdevelopmentlandGB50137–2011

主編部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部施行日期：2012年01月01日2023/10/1（一）用地性質(zhì)（LandUse)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)2城鄉(xiāng)用地

townandcountryland指市（縣）域范圍內(nèi)所有土地，包括建設(shè)用地與非建設(shè)用地。建設(shè)用地包括城鄉(xiāng)居民點建設(shè)用地、區(qū)域交通設(shè)施用地、區(qū)域公用設(shè)施用地、特殊用地、采礦用地等，非建設(shè)用地包括水域、農(nóng)林用地以及其他非建設(shè)用地等。城鄉(xiāng)用地內(nèi)各類用地的術(shù)語見表3.1.2。表2.0.1

城鄉(xiāng)用地分類中英文對照表城鄉(xiāng)用地

townandcountryland城市建設(shè)用地

urbandevelopmentland指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內(nèi)的居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地。城市建設(shè)用地內(nèi)各類用地的術(shù)語見表3.2.2。城市建設(shè)用地規(guī)模指上述用地之和，單位為hm2。城市建設(shè)用地

urbandevelopmentland2023/10/1（一）用地性質(zhì)（LandUse)用地性質(zhì)是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類用地所規(guī)定的使用用途。用地性質(zhì)包含兩方面的意思：一是土地的實際使用用途如綠地、廣場等，一是附屬于土地上的建（構(gòu)）筑物的使用用途如商業(yè)用地、居住用地等。具體的確定原則如下：

(1)根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等上位規(guī)劃的用地功能定位確定具體地塊的用地性質(zhì)。(2)當(dāng)上位規(guī)劃中確定的地塊較大，需要進一步細分用地性質(zhì)時應(yīng)當(dāng)首先依據(jù)主要用地性質(zhì)的需要合理配置和調(diào)整局部地塊的用地性質(zhì)。(3)相鄰地塊的用地性質(zhì)不應(yīng)當(dāng)沖突消除用地的外部不經(jīng)濟性提高土地的經(jīng)濟效益。2023/8/1（一）用地性質(zhì)（LandUse)用地性質(zhì)用地性質(zhì)依據(jù)總體規(guī)劃，是否需要做調(diào)整？土地使用控制，即是對建設(shè)用地的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定，其具體控制內(nèi)容包括土地使用性質(zhì)、土地使用兼容性、用地邊界和用地面積等?？傮w規(guī)劃落實在控制性詳細規(guī)劃（簡稱控規(guī)）層面上主要體現(xiàn)在土地利用規(guī)劃方面，即控規(guī)中用地性質(zhì)和土地使用兼容性的規(guī)定應(yīng)當(dāng)與總體規(guī)劃一致，并對總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進行細化。在控規(guī)中也可以根據(jù)實際情況對用地性質(zhì)和用地邊界進行適當(dāng)調(diào)整并及時將信息反饋給上位規(guī)劃。2023/10/1用地性質(zhì)依據(jù)總體規(guī)劃，是否需要做調(diào)整？土地使用控制，即是對建（三）新增用地性質(zhì)

城市用地分類代碼可用于城市規(guī)劃的圖紙和文件使用比較方便但是由于這個標(biāo)準(zhǔn)考慮到全國的通用性和普遍性對一些具體問題仍難以解決如對于有沿街店鋪的居住用地，在《標(biāo)準(zhǔn)》中沒有具體給出用地性質(zhì)。在總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃中我們一般將其列入居住用地但控制性詳細規(guī)劃要求規(guī)定得十分明確一般要求劃分到小類就需要有針對這類用地的專門的性質(zhì)規(guī)定和用地代碼。

2023/10/1（三）新增用地性質(zhì)2023/8/12023/10/12023/8/12023/10/12023/8/1二、土地使用兼容性（LandUseCompatibility)土地使用兼容性包括兩方面涵義：其一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能性即表現(xiàn)為同一塊城市土地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否反映不同土地使用性質(zhì)之間親和與矛盾的程度。就這個意義而言也可以用‘土地使用相容性‘來替換；其二是指同一土地使用性質(zhì)的多種選擇與置換的可能性。表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的‘彈性‘、‘靈活性‘與‘適建性’，主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地塊使用性質(zhì)的約束關(guān)系?！?，即建設(shè)的可能性和選擇的多樣性。2023/10/1二、土地使用兼容性（LandUseCompatibili需要注意的是土地使用性質(zhì)的兼容并不是無區(qū)別的兼容，同一塊土地上有多種使用性質(zhì)兼容在一起時，應(yīng)當(dāng)分清主體性質(zhì)和附屬性質(zhì)，不能過于強調(diào)兼容性質(zhì)的開發(fā)而忽視了土地本身已經(jīng)確定的使用性質(zhì)。2023/10/1需要注意的是土地使用性質(zhì)的兼容并不是無區(qū)別的兼容，同一塊土地1．土地使用兼容表控制

用地性質(zhì)的確定要有一定的彈性余地要制定土地兼容規(guī)劃。所謂’‘兼容”，是指某一類性質(zhì)的用地內(nèi)允許建、不許建或經(jīng)過某規(guī)劃部門批準(zhǔn)后許可建的建筑項目。為了適應(yīng)市場變化和城市建設(shè)發(fā)展的需要各地擬定了控制性詳細規(guī)劃土地使用性質(zhì)兼容表。表中分別列出了控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)中確定的用地性質(zhì)和可以被兼容的用地性質(zhì)。表中的’‘十”表示可以兼容’‘一”表示不可以兼容。

2023/10/11．土地使用兼容表控制2023/8/12023/10/12023/8/12．土地使用兼容的原則：(1)與總體規(guī)劃用地布局一致維護城市用地結(jié)構(gòu)的完整和穩(wěn)定(2)與用地的開發(fā)強度相符合與公共設(shè)施和市政設(shè)施的負荷能力相適應(yīng)；(3)滿足城市空間形態(tài)和景觀的要求；(4)促進相關(guān)功能建筑的集中布置；(5)消除或減低外部不經(jīng)濟性，提高土地經(jīng)濟效益(6)減少環(huán)境干擾(7)確保非營利性設(shè)施、市政設(shè)施用地不被占用(8)保持土地使用的有限靈活性，允許部分建筑、設(shè)施混合布置；(9)設(shè)置土地使用兼容時應(yīng)注意其寬容度和靈活性應(yīng)該以提高應(yīng)變能力、同時又不和總體規(guī)劃相違背為準(zhǔn)則。就具體兼容規(guī)定而言各地應(yīng)從實際情況出發(fā)，具體對待不強求一致。2023/10/12．土地使用兼容的原則：2023/8/13．建筑性質(zhì)兼容

土地使用兼容包括用地上的兼容和建筑的兼容相比之下，建筑性質(zhì)的兼容更加詳細更能達到控制的目的偏重于用地性質(zhì)的兼容2023/10/13．建筑性質(zhì)兼容2023/8/1三、用地邊界（LandBordline)（一）用地邊界的概念

用地邊界是規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線用來劃分用地的范圍邊界。一般用地紅線表示的是一個包括空中和地下空間的豎直的三維界面。

通常用地邊界分為三種類型：(1)自然邊界：如河流、湖泊、山體等；

(2)人工邊界：如道路、軌道、高壓走廊等

(3)概念邊界：如行政邊界線、安全設(shè)施防護界線、規(guī)劃控制線等其中規(guī)劃控制線種類較多包括軌道交通線路及保護控制線、管道運輸線路及保護控制線、高壓走廊保護控制線、微波通道保護控制線、河流水域的保護控制線、文物保護單位、歷史保護街區(qū)的絕對保護線和建設(shè)控制地帶界限、景觀、通風(fēng)廊道控制線等等。2023/10/1三、用地邊界（LandBordline)（一）用地邊界的概2023/10/12023/8/1（二）用地邊界劃分的原則確定用地面積與邊界不應(yīng)停留于簡單的表面形式上而應(yīng)以用地性質(zhì)規(guī)劃為基礎(chǔ)綜合考慮街坊開發(fā)建設(shè)管理的靈活性以及小規(guī)模成片更新的可操作性等因素對地塊進行合理劃分。地塊用地邊界的劃分一般有如下原則(1)嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃根據(jù)用地部門、單位劃分地塊；(2)盡量保持以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì)；2023/10/1（二）用地邊界劃分的原則2023/8/1(3)建議每一個地塊至少有一邊和城市道路相鄰；(4)結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊；（5）考慮地價的區(qū)位級差；(6)地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)；2023/10/1(3)建議每一個地塊至少有一邊和城市道路相鄰；2023/8(7)有利于保護文物古跡和歷史街區(qū)對于文物古跡風(fēng)貌保護建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段可單獨劃塊不再給定指標(biāo)；(8)規(guī)劃地塊劃分必須滿足’‘專業(yè)規(guī)劃線“的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖水面藍線、城市綠化綠線、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地黃線、文物古跡保護紫線等．(9)規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有的土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界；2023/10/1(7)有利于保護文物古跡和歷史街區(qū)對于文物古跡風(fēng)貌保護建筑及(10)滿足標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、綜合市場等特殊功能要求，適應(yīng)建筑群體組合及城市設(shè)計需要；（11）地塊劃分可根據(jù)開發(fā)模式和管理要求在規(guī)劃實施中進一步重組（小地塊合并成大地塊或大地塊細分為小地塊）；(12)地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值么笮?面積控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.05-1公頃左右，舊城改建中還應(yīng)考慮合并同性質(zhì)、同質(zhì)量建筑的可能性兼顧街道和消防通道等要求。2023/10/1(10)滿足標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、綜合市場等特殊功能要求，適應(yīng)建2023/10/12023/8/12023/10/12023/8/1（三）用地邊界的相關(guān)問題

規(guī)劃編制單元的劃分原則為：(1)不打破行政區(qū)界線；(2)以城市主次干道、鐵路或者河流等自然地貌為邊界；(3)每個編制單元面積一般為2km2左右由若干街坊組成；(4)關(guān)系密切的相鄰街坊應(yīng)當(dāng)劃入一個單元。2023/10/1（三）用地邊界的相關(guān)問題2023/8/1規(guī)劃編制單元內(nèi)按照下列規(guī)定劃分街坊：(1）便于規(guī)劃的編制和管理，考慮土地使用性質(zhì)和功能的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性；(2)一般以城市道路、河流、鐵路、居住社區(qū)、行政街道界限范圍等為界限；(3）用地規(guī)模，在舊城區(qū)宜為0.1-0.2km2在新城區(qū)宜為0.3-0.5kM2，特殊地區(qū)可根據(jù)需要確定街坊用地規(guī)模；(4)充分考慮合理的公共設(shè)施服務(wù)半徑。2023/10/1規(guī)劃編制單元內(nèi)按照下列規(guī)定劃分街坊：2023/8/1四、用地面積（SiteArea)

（一）用地面積的概念用地面積即建設(shè)用地面積，是指由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，包括原有建設(shè)用地面積及新征（占）建設(shè)用地面積，不含代征用地的面積，單位為hm2（萬平方米）精確度全國各地略有不同，一般為小數(shù)點后兩位，每塊用地不可有重疊部分。用地面積是控規(guī)中各種規(guī)定性指標(biāo)要素計算的基礎(chǔ)。2023/10/1四、用地面積（SiteArea)2023/8/1（二）用地面積確定的原則1．用地面積通常與用地邊界的四至范圍有關(guān)在城市新區(qū)開發(fā)中，用地面積的大小通常由道路、河流、行政邊界、各種規(guī)劃控制線圍合而成的地塊大小決定。2．用地面積應(yīng)當(dāng)根據(jù)用地的使用性質(zhì)結(jié)合實際使用情況具體確定，不應(yīng)盲目劃定避免土地資源浪費或用地不足的情況出現(xiàn)。3．用地面積與城市開發(fā)模式有關(guān)采用小規(guī)模漸進式開發(fā)時，控規(guī)中劃分的地塊面積往往較小采用大規(guī)模整體式開發(fā)時控規(guī)中劃分的地塊面積通常較大。2023/10/1（二）用地面積確定的原則2023/8/14.用地面積與城市的區(qū)位也有較大關(guān)系城市中心區(qū)地塊往往劃分的面積相對郊區(qū)用地面積較小主要原因是城市中心區(qū)土地稀缺、權(quán)屬復(fù)雜取得較大的地塊經(jīng)濟代價較大操作難度高。5．在實際操作中某些地塊形狀怪異如扁長帶形用地或鈍角三角形用地雖然面積較大但實際可以利用的面積較小在這種情況下，往往需要根據(jù)實際使用要求對用地邊界和用地面積進行合理的調(diào)整如中學(xué)用地必須符合運動場的設(shè)置要求一些廠礦企業(yè)對用地面積和用地形狀有特殊要求。6．在一些城市建成區(qū)由于各種原因地塊劃分不均部分用地面積較小不適合作為獨立地塊單獨建設(shè)，需要在控規(guī)中做出調(diào)整或者說明。2023/10/14.用地面積與城市的區(qū)位也有較大關(guān)系城市中心區(qū)地塊往往第二節(jié)環(huán)境容量控制為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理的規(guī)定?？刂浦笜?biāo)主要包括：容積率、建筑密度、綠地率延伸的指標(biāo)：空地率、人口密度、人口容量城市自然環(huán)境容量表現(xiàn)在：日照、通風(fēng)、綠化城市人工環(huán)境容量表現(xiàn)在：市政基礎(chǔ)設(shè)施負荷

公共服務(wù)設(shè)施負荷過高的容積率、建筑密度會使自然環(huán)境質(zhì)量下降，使公共服務(wù)負荷增加。過低的容積率、建筑密度會使土地使用效率降低，不利于合理利用土地。2023/10/1第二節(jié)環(huán)境容量控制2023/8/1城市環(huán)境容量主要分為城市自然環(huán)境容量和城市人工環(huán)境容量兩方面。城市自然環(huán)境容量主要表現(xiàn)在日照、通風(fēng)、綠化等方面。建筑密度與容積率過高、綠化率過低，建筑物過密過擠容易造成日照不足、通風(fēng)不暢、綠地過少、視線干擾等問題超出城市自然環(huán)境容量使城市的自然環(huán)境質(zhì)量下降。適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃的控制指標(biāo)控制開發(fā)建設(shè)強度，對于解決上述問題，改善城市自然環(huán)境較為有利。2023/10/1城市環(huán)境容量主要分為城市自然環(huán)境容量和城市人工環(huán)境容量兩方面

人工環(huán)境容量主要表現(xiàn)在市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的負荷狀態(tài)上。伴隨著城市的高密度聚集而來的往往是人口密度和城市活動強度的提高給市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施帶來沉重的負擔(dān)各種設(shè)施超負荷運轉(zhuǎn)服務(wù)質(zhì)量下降城市人工環(huán)境受到不利的影響。這些問題在一些大城市的中心地區(qū)顯得尤為突出。2023/10/1人工環(huán)境容量主要表現(xiàn)在市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的負荷狀態(tài)環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制內(nèi)容為容積率、建筑密度、人口密度、綠地率等。2023/10/1環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量對建設(shè)用地能夠容納（二）控制作用

在控規(guī)中規(guī)定環(huán)境容量的各種規(guī)定性指標(biāo)對城市的開發(fā)建設(shè)具有重要的作用：(1）城市的環(huán)境容量是有限度的這就要求城市的建設(shè)容量和人口容量不能超出既有城市環(huán)境所能承受的最大容納量分解到城市各個地塊具體表現(xiàn)在建設(shè)強度（容積率、建筑密度）、建筑限高、綠化率和人口密度等指標(biāo)上。在控規(guī)中對環(huán)境容量的各種指標(biāo)控制只是約束最差水平而不是提供最優(yōu)方案。只有符合相關(guān)環(huán)境容量的各種指標(biāo)控制，城市才能保證基本的環(huán)境品質(zhì)。2023/10/1（二）控制作用2023/8/1(2)城市的土地開發(fā)既不能無限制的開發(fā)，忽視環(huán)境質(zhì)量，也不能單一的保存環(huán)境忽視土地自身的經(jīng)濟價值因此需要設(shè)置環(huán)境容量指標(biāo)使土地使用效率和環(huán)境品質(zhì)達到一定的平衡。(3)不同區(qū)位和不同使用性質(zhì)的用地需要不同水平的市政基礎(chǔ)設(shè)施的支撐。高水平的市政建設(shè)需要通過一定強度的土地開發(fā)建設(shè)收回成本高強度的土地開發(fā)需要一定條件的道路建設(shè)和市政建設(shè)的支持因此土地開發(fā)和市政建設(shè)存在相互依存、互相制約的關(guān)系。土地的容積率和人口密度等環(huán)境容量指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況相匹配以免造成基礎(chǔ)設(shè)施的超負荷運轉(zhuǎn)加大城市經(jīng)營運行的成本。2023/10/1(2)城市的土地開發(fā)既不能無限制的開發(fā)，忽視環(huán)境質(zhì)量，也不能容積率（FloorAreaRatio)（一）容積率的概念

容積率又稱樓板面積率或建筑面積密度是衡量土地使用強度的一項指標(biāo)英文縮寫為FAR（floorarearatio），是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積AI的比值（萬m2／萬m2)FAR=Ar/A1

容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證開發(fā)商的利益可綜合考慮征地價格和建筑租金的關(guān)系，容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負荷運行及環(huán)境質(zhì)量下降。2023/10/1容積率（FloorAreaRatio)（一）容積率的概念2023/10/12023/8/12023/10/12023/8/1在一定的建筑密度條件下，容積率與地塊的平均層數(shù)成正比；同理在一定的層數(shù)條件下，容積率與地塊建筑密度成正比。當(dāng)容積率作為控制土地利用的機制來運轉(zhuǎn)時就存在樓層與空地的替換關(guān)系，即高層建筑用地較低層建筑少。廣州市在舊城區(qū)改造中采用以商住和第三產(chǎn)業(yè)為主控制建筑密度和人口密度力求“高容積率、低密度“的土地開發(fā)政策這就意味著增加建筑物層數(shù)，在一些城市為了鼓勵公共開放空間的建設(shè)在增加開放空間后還可適當(dāng)提高容積率（即容積率獎勵補償）。

2023/10/1在一定的建筑密度條件下，容積率與地塊的平均層數(shù)成正比；同理在

（二）相關(guān)概念1、建筑面積毛密度

建筑面積毛密度也稱容積率，是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬m2/hm2）或以居住區(qū)總建筑面積（萬m2）與居住區(qū)用地（萬m2）的比值表示。2、住宅建筑面積毛密度

住宅建筑面積毛密度即住宅建筑毛容積率，指每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（萬m2/hm2)。3、住宅建筑面積凈密度

住宅建筑面積凈密度即住宅建筑凈容積率指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（萬m2/hm2)。2023/10/1（二）相關(guān)概念2023/8/12023/10/12023/8/12023/10/12023/8/1容積率指標(biāo)的計算規(guī)劃用地的容積率計算一般主要分為兩種類型：單一性質(zhì)用地的容積率計算和混合性質(zhì)用地容積率計算。1．單一用地性質(zhì)的容積率計算方法單一性質(zhì)用地的容積率計算方法比較簡單清晰：總建筑面積（地上）容積率＝建設(shè)用地面積2023/10/1容積率指標(biāo)的計算規(guī)劃用地的容積率計算一般主要分為兩種類型：2.混合用地的容積率計算方法綜合樓容積率指標(biāo)的換算按下式計算：A＝（A1M1＋A2M2）／M式中A——折算的容積率A1——商業(yè)建筑容積率指標(biāo)M1——商業(yè)建筑面積A2——居?。ɑ蜣k公）建筑容積率指標(biāo)M2——居?。ɑ蜣k公）建筑面積M----住綜合樓（或商辦綜合樓）的總建筑面積2023/10/12.混合用地的容積率計算方法綜合樓容積率指標(biāo)的換算按下式計（四）容積率的確定因素

從總體上來說容積率的確定與城市的許多因素有關(guān)例如規(guī)劃區(qū)總?cè)丝?、每個人的空間需求、土地的供應(yīng)能力、基礎(chǔ)設(shè)施承受能力、交通設(shè)施的運輸能力和城市景觀要求等。2023/10/1（四）容積率的確定因素2023/8/1

在控制性詳細規(guī)劃中合理容積率的確定除了考慮總體規(guī)劃的要求外還要考慮以下因素：1．地塊的使用性質(zhì)

不同性質(zhì)的用地有不同的使用要求和特點，從建筑單體到群體組合、從空間環(huán)境到整體風(fēng)貌，均呈現(xiàn)出差異，因而開發(fā)強度亦不相同如商業(yè)、旅店、辦公樓等的容積率一般應(yīng)高于住宅、學(xué)校、醫(yī)院、劇院等。2023/10/1在控制性詳細規(guī)劃中合理容積率的確定除了考慮總體規(guī)劃的要求外2．地塊的區(qū)位

土地區(qū)位效益（土地級差地租）理論在很大程度上支配著城市各項用地的空間安排及土地利用效率與開發(fā)強度由于各建設(shè)用地所處區(qū)位不同其交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件出現(xiàn)差距，從而產(chǎn)生土地級差。如中心區(qū)、舊城區(qū)、商業(yè)區(qū)、沿街地塊的地價與居住區(qū)、工業(yè)區(qū)的地價相差很大，對建設(shè)用地的使用性質(zhì)、地塊劃分大小、容積率高低、投入產(chǎn)出的實際效益等產(chǎn)生直接影響。這就決定地塊的土地使用強度，應(yīng)根據(jù)其區(qū)位和級差地租區(qū)別確定。地塊的土地使用強度制定是否合理，在經(jīng)濟上是否可行，需要進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟分析，例如中心商務(wù)區(qū)（CBD)的容積率比遠離中心商務(wù)區(qū)（CBD)的地區(qū)要高得多。2023/10/12．地塊的區(qū)位2023/8/1

3．地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件一般來說較高的容積率需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件作為支撐。地塊的基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀和地基承載力對容積率提出了約束性條件。城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)具有整體性、系統(tǒng)性的特點，局部地塊的建設(shè)強度應(yīng)當(dāng)與地塊的基礎(chǔ)設(shè)施的條件相匹配。4．人口容量

人口容量和容積率是緊密相關(guān)的，人口容量高會造成環(huán)境擁擠、交通混亂、容量失控等問題，需要以城市交道與基礎(chǔ)設(shè)施容量指標(biāo)來控制地塊的開發(fā)建設(shè)強度，既要避免過度開發(fā)也要防止利用不充分。一般來說，較高的容積率能容納更多的人口則需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件如香港的高密度開發(fā)就配以高強度的基礎(chǔ)設(shè)施容量（太古廣場）。其他的例子有東京的澀谷、上海的國際金融中心地區(qū)、英國的道克蘭地區(qū)。2023/10/13．地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件2023/8/15．地塊的空間環(huán)境條件

地塊周邊的空間環(huán)境特征對地塊自身的開發(fā)建設(shè)會存在制約關(guān)系。地塊周邊用地的使用性質(zhì)、空間形態(tài)、未來規(guī)劃設(shè)想均會對地塊的規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)構(gòu)成約束。如當(dāng)周邊有微波發(fā)射設(shè)施時，地塊在規(guī)劃設(shè)計中就要留出微波通道，對地塊的容積率構(gòu)成影響；當(dāng)?shù)貕K周邊為河流、綠地時，地塊邊緣建筑可以較少的考慮日照間距的影響，規(guī)劃中能提高用地的容積率，提高土地的使用效率。6地塊的土地出讓價格條件地塊的土地出讓價格條件即政府希望的土地出讓價格。一般情況下，地塊可建設(shè)的總建筑面積越多，土地出讓金越高，而容積率能夠反映土地的建設(shè)強度，因此容積率與出讓價格成正比關(guān)系。提高地塊容積率，可以獲得更高的土地出讓金。但確定合理的容積率，不是單純地取決于土地出讓金，還要考慮多種相關(guān)因素，關(guān)鍵在于制定使社會—經(jīng)濟—生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展的最佳容積率。2023/10/15．地塊的空間環(huán)境條件2023/8/17．城市設(shè)計要求

將規(guī)劃對城市整體面貌、重點地段、文物古跡、視線走廊、城市天際線等多項宏觀城市設(shè)計構(gòu)想通過其具體的控制原則、控制指標(biāo)與控制要求等來具體體現(xiàn)應(yīng)該落實到控制性詳細規(guī)劃中的多種控制性要求和土地使用強度指標(biāo)上。

8．建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計

不同建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計能得出多種開發(fā)強度的方案如低層低密度、低層高密度、多層行列式、多層圍合式、自由式、高層低密度、高層高密度，這些均對容積率的確定產(chǎn)生重大影響。如美國的居住區(qū)按照建筑形式劃分容積率，按高層公寓、多層公寓、別墅等類型劃分。一般情況下同種建筑類型的地塊容積率應(yīng)該相同，這是為了保證規(guī)劃的公平。2023/10/17．城市設(shè)計要求2023/8/1（五）容積率的相關(guān)問題1．容積率與城市開發(fā)的關(guān)系2．容積率與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系3．容積率的獎勵4．容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系5．建筑面積的計算方法對容積率的影響6．容積率與地下空間開發(fā)的關(guān)系2023/10/1（五）容積率的相關(guān)問題2023/8/11．容積率與城市開發(fā)的關(guān)系容積率指標(biāo)對城市開發(fā)建設(shè)活動經(jīng)濟效益的影響主要表現(xiàn)在前期投資費用、開發(fā)利潤總額以及開發(fā)資金的循環(huán)速度三個方面。容積率指標(biāo)對前期投資費用單方均攤額的影響表現(xiàn)在城市開發(fā)建設(shè)過程中開發(fā)者先通過有償征地或其他方式有償獲得城市土地的開發(fā)建設(shè)權(quán)，接著進行場地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（有時此項工作已先行完成但其費用計入土地使用費中）然后進行地面建筑，將建造的各類商品房投入市場銷售。在商品房的單方售價中除了包含建筑工程成本、各類設(shè)計和管理費用成本、一定的開發(fā)利潤和稅收外，還包含土地使用費、場地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用（統(tǒng)稱為前期投資費用）。

2023/10/11．容積率與城市開發(fā)的關(guān)系2023/8/12．容積率與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系容積率的高低直接關(guān)系到可持續(xù)發(fā)展的問題。容積率過高造成過分擁擠和環(huán)境惡化，將引起人們心理上的緊張和不安定感，并進而誘發(fā)一系列的社會問題，如人際關(guān)系緊張、社會犯罪率上升等。另一方面環(huán)境因素對開發(fā)建設(shè)活動的經(jīng)濟效益也至關(guān)重要，環(huán)境質(zhì)量的下降無疑會引起地租及房價下跌，使開發(fā)利潤減少。容積率的制定既要考慮到地塊的使用性質(zhì)、土地的利用效率，又要考慮到環(huán)境效益和建筑空間藝術(shù)質(zhì)量同時要兼顧當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展水平和環(huán)境承載力。2023/10/12．容積率與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系2023/8/13．容積率的獎勵

由于城市市區(qū)內(nèi)、尤其是建筑密集地段大多為功能綜合的組合建筑群，各種交通市政公共設(shè)施規(guī)模也較大，為促進節(jié)約用地，完善配套設(shè)施，加速城市建設(shè)的社會化進程，應(yīng)提倡在建筑綜合體內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃公共停車場站、地下或半地下區(qū)域變電站等設(shè)施，并對所在用地的建筑容積率予以酌量遞補?！睹裼媒ㄖO(shè)計通則》規(guī)定：當(dāng)建設(shè)單位在建筑設(shè)計中為城市提供永久性的建筑開放空間，無條件地為公眾使用時，該用地的既定建筑密度和容積率可給予適當(dāng)提高，且應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門有關(guān)規(guī)定。

2023/10/13．容積率的獎勵2023/8/12023/10/12023/8/14．容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系

容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)三者之間存在一定的數(shù)學(xué)關(guān)系。

容積率＝用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積／用地面積

建筑密度＝用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和／用地面積

建筑平均層數(shù)＝用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積／用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和

因此容積率＝建筑密度x建筑平均層數(shù)。

即在建筑密度確定的條件下容積率與建筑平均層數(shù)成正比；同理，在建筑平均層數(shù)確定的條件下，容積率與建筑密度成正比。2023/10/14．容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系2023/8/15．建筑面積的計算方法對容積率的影響《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》“建筑物的陽臺不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算?！辈簧匍_發(fā)商以此為據(jù)建設(shè)封閉式大陽臺，成為“偷面積”的一種方法。深圳市規(guī)定“全封閉陽臺建筑面積按其外圍水平投影面積計算，未封閉陽臺建筑面積按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算?！?023/10/15．建筑面積的計算方法對容積率的影響2023/8/1

對于在室外地坪標(biāo)高以上，且層高小于2.2m（含2.2m）的建筑（除設(shè)備層、半地下室外）在容積率計算中應(yīng)計入建筑面積。對于層高小于2.2m的半地下室，在室外地坪標(biāo)高以上部分的高度不超過1m時，在容積率計算中不計建筑面積；在室外地坪標(biāo)高以上部分的高度超過1m時在容積率計算中應(yīng)計折算的建筑面積（半地下室室外地坪標(biāo)高以上的高度與其層高之比乘以半地下室建筑面積）。

2023/10/1對于在室外地坪標(biāo)高以上，且層高小于2.2m（含LOFT風(fēng)格居住住宅的建筑面積計算方法對容積率也有影響。LOFT風(fēng)格居住住宅因其層高較普通住宅高可以分隔成兩層使用，相對于普通住宅在同等建筑面積的情況下可以獲得較大的使用空間因而受到部分購買者的青睞但也為規(guī)劃容積率的確定帶來一定困擾。同等高度的居住建筑，如果按層數(shù)計算建筑面積，LOFT建筑的建筑面積小于普通居住建筑的建筑面積，因而容積率也低于普通居住建筑的容積率，但兩者對于外界空間質(zhì)量的影響是一樣的．2023/10/1LOFT風(fēng)格居住住宅的建筑面積計算方法對容積率也有影2023/10/12023/8/1杭州規(guī)定：住宅建筑當(dāng)層高大于等于4.5m不論層內(nèi)是否有隔層，計算容積率指標(biāo)時，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。躍層式住宅、別墅等當(dāng)起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時可按其實際面積計入容積率。辦公建筑當(dāng)層高大于等于4.8m，不論層內(nèi)是否有隔層計算容積率指標(biāo)時建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等可按其實際建筑面積計算容積率。

2023/10/1杭州規(guī)定：住宅建筑當(dāng)層高大于等于4.5m不論層內(nèi)是否有隔6．容積率與地下空間開發(fā)的關(guān)系容積率計算范圍是指建筑物地上建筑面積與用地面積之比。《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》中明確規(guī)定：建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。(1)當(dāng)無半地下室或半地下室地面高度不超過1.5m時：建筑容積率=地面以上建筑面積／建設(shè)用地面積(2）當(dāng)半地下室地面高度超過1.5m時：建筑容積率＝（地面以上建筑面積＋半地下室建筑面積）／建設(shè)用地面積2023/10/16．容積率與地下空間開發(fā)的關(guān)系2023/8/1《北京建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則（試用稿）》規(guī)定：地下室、半地下室、底層車庫，雜物間坡地的建筑吊腳架空層，建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房，雨棚結(jié)構(gòu)等建筑都要把建筑面積計入總建筑面積（以上高度大于2.20m的計算全面積，高度不足者應(yīng)計算1/2面積）但在一些地區(qū)和城市的規(guī)定中，這部分建筑面積不計入容積率的計算，主要理由如下：(1)地下空間的開發(fā)不影響地上空間的環(huán)境品質(zhì)；(2)可以鼓勵開發(fā)商充分利用地下空間，提高土地的使用效率；(3)為市政設(shè)施的設(shè)置、解決停車問題提供空間方便居民生活。2023/10/1《北京建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則（試用稿）》規(guī)定：2023/8/12023/10/12023/8/1例題：假如有20棟6層的建筑,每棟占地面積400平方米,總用地面積是60000平方米,容積率應(yīng)該是多少?2023/10/12023/8/1總建筑面積為20x6x400=48000平方米

容積率則是48000/60000=0.82023/10/1總建筑面積為20x6x400=48000平方米

容積率則是三、建筑密度（一）建筑密度的概念

建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

建筑密度＝（規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和/用地面積）x100％

住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率（％）

2023/10/1三、建筑密度（一）建筑密度的概念2023/8/12023/10/12023/8/1（二）建筑密度的影響因素1.城市的建筑密度要求保證日照、空氣和防火安全，以及最佳的土地利用強度。在居住區(qū)規(guī)劃中建筑密度決定因素主要是住宅層數(shù)和決定日照間距的地理緯度與建筑氣候區(qū)，通常在多層住宅為主的居住區(qū)里住宅層數(shù)低，則建筑密度相應(yīng)增大。北方居住區(qū)的建筑密度要小于南方居住區(qū)的建筑密度。

2.居住區(qū)的環(huán)境要求和建造形式對于建筑密度的影響也非常大，別墅區(qū)的建筑密度要小于普通居住區(qū)的建筑密度，高層住宅為主的居住建筑密度則低于多層居住區(qū)的建筑密度。2023/10/1（二）建筑密度的影響因素2023/8/13.由于地塊面積大小、地塊的使用性質(zhì)不同以及地塊周邊的用地情況各異，建筑密度也會有所不同。例如，城市中心以商業(yè)開發(fā)為主的獨立小地塊的建筑密度，往往要高于郊區(qū)同樣性質(zhì)用地的建筑密度。又如，當(dāng)用地周邊為河流和較寬的道路環(huán)繞，建筑不需要退讓過多的日照間距，也可以提高用地的建筑密度。

2023/10/13.由于地塊面積大小、地塊的使用性質(zhì)不同以及地塊周邊的用（三）相關(guān)問題1．建筑密度與空地率、綠地率的關(guān)系2.密度分區(qū)的概念

密度分區(qū)的方法是基于對城市空間格局及用地本身內(nèi)外條件的綜合考慮，通過對開發(fā)強度的合理規(guī)定，使每一個獨立的城市區(qū)域的建筑密度受到合理幅度的控制，從而對整個城市空間的疏密進行預(yù)先的控制。密度分區(qū)是城市規(guī)劃控制城市二維形態(tài)的一個重要手段，并為城市設(shè)計階段塑造城市三維形象提出約束性條件。2023/10/1（三）相關(guān)問題2023/8/12023/10/12023/8/1四、綠地率綠地率=地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊用地面積*100%

綠地包括公共綠地、中心綠地、組團綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（道路紅線內(nèi)的綠地）不包括屋頂、曬臺的人工綠地,公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、亭榭、水池等綠化小品建筑可視為綠地。一般控制其下限。2023/10/1四、綠地率綠地率=地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊用地面積*100公共綠地率：公共綠地面積的總和/用地面積

公共綠地面積僅包括公共綠地，不包括其他綠地、住宅中的綠化用地和樹冠覆蓋其他用地的面積。

公共綠地的設(shè)置在（城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93中有詳細規(guī)定：組團綠地應(yīng)滿足寬度不小于8m，面積不小于400m2與相應(yīng)道路相鄰，綠化面積不低于70％有不少于1/3的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的要求，并便于兒童游戲和成人游憩。

2023/10/1公共綠地率：公共綠地面積的總和/用地面積2023/8/1

綠化率為綠化面積（包括公共綠地和住宅用地中的綠化面積不包括樹冠覆蓋其他用地的面積）占總用地面積的百分比。

對于綠化率沒有統(tǒng)一的國家標(biāo)準(zhǔn)，各地對于綠化率的規(guī)定也各不相同，因此會出現(xiàn)綠化率大大高于綠地率的情況。一般把有綠化的地面都記入綠化率，包括道路綠化、住宅用地內(nèi)的綠化等。

綠化覆蓋率為所有綠化植物覆蓋的投影面積（包括公共綠地、其他綠地、住宅中的綠化用地和樹冠覆蓋其他用地的面積）占總用地面積的百分比。2023/10/1綠化率為綠化面積（包括公共綠地和住宅用地中的綠化面積2023/10/12023/8/1綠地面積的計算方法

準(zhǔn)確計算綠地面積，需要對綠地的邊界進行界定，《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中有如下規(guī)定：(1)宅旁（宅間）綠地面積計算的起止界應(yīng)符合本規(guī)定圖3-2-5的規(guī)定，綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)?shù)缆吩O(shè)有人行道時算到人行道邊，沿小區(qū)主道、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5m；對其他圍墻、院墻算到墻腳。(2)道路綠地面積計算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進行計算。對僅種植喬木的行道樹綠帶寬度按1.5m計；對喬木下成帶狀、配置地被植物，且寬度大于1.5m的行道樹綠帶，按實際寬度計算。(3)院落式組團綠地面積計算起止界應(yīng)符合本規(guī)定圖3-2-5的規(guī)定，綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1m；當(dāng)小區(qū)路有人行道時，算到人行道邊；臨城市道路、小區(qū)主道時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m,(4)開敞型院落組團綠地至少有一個面面向小區(qū)路或向建筑控制線寬度不小于10m的組團級主路開敞，并向其開設(shè)綠地的主要出入口和滿足本規(guī)定圖3-2-5的規(guī)定。(5)其他塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地。沿小區(qū)主道、城市道路的公共綠地算到紅線。2023/10/1綠地面積的計算方法2023/8/1（三）綠地率的相關(guān)問題1．綠地率的廣義理解宏觀“綠地率”：指城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃里公共綠地、生產(chǎn)綠地、防護綠地之和占城市建設(shè)用地的百分比，用以衡量一個城市的綠化水平。微觀“綠地率“：指特定地塊用地范圍內(nèi)各種綠地的總和占總用地的百分比。各類綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地）不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。2023/10/1（三）綠地率的相關(guān)問題2023/8/12．綠地率和公共綠地率、綠化率、綠化覆蓋率概念的區(qū)分(1)綠地率與“公共綠地率”的關(guān)系(2)綠地率和“綠化率”(3)綠地率和“綠化覆蓋率”綠地率是衡量居住區(qū)總體環(huán)境的重要指標(biāo)它與建筑密度共同作用時可直接反映出地塊用地范圍內(nèi)的空地率、建筑密集程度和空間環(huán)境總體效果。建筑密度反映的是建筑物密集程度和未被建筑占用的空地比率，而在建筑未占用的空地中，除綠地外還有道路、廣場、停車場、建筑基礎(chǔ)設(shè)施等用地；綠地的比率可能較大、也可能很?。挥械慕ǔ勺≌瑓^(qū)中、雖建筑密度不高也設(shè)置了一塊公眾綠地，但因房前屋后的空地都鋪成了硬地或建了停車場和雜物院，讓人感到生硬、冷漠、單調(diào)，其原因在于它取消了宅間綠地或配套公建所屬綠地從指標(biāo)上看公共綠地率也許不低，但綠地率明顯偏低?？梢娋G地率指標(biāo)在反映總體綠化環(huán)境質(zhì)量方面是有重要意義的。2023/10/12．綠地率和公共綠地率、綠化率、綠化覆蓋率概念的區(qū)分20232023/10/12023/8/1（四）相關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范》中指出城市道路綠地率應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)園林景觀路綠地率不得小于40%;(2)紅線寬度大于50m的道路綠地率不得小于30%;(3)紅線寬度在40-50m的道路綠地率不得小于25％(4)紅線寬度小于40m的道路綠地率不得小于20%.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中對居住區(qū)中心綠地有如下規(guī)定：(1)組團級指標(biāo)人均不小于0.5m2可滿足300一700戶設(shè)置一個面積。一1000m2以上的組團綠地的要求；(2）小區(qū)級指標(biāo)人均不小于0.5m2（即0.5-1m2）可滿足每小區(qū)設(shè)置一個面積4000一6000m2以上的小區(qū)級中心綠地（小游園）的要求；(3)同理居住區(qū)級公園指標(biāo)人均不小于0.5m2（即1.0-1.5m2)，可達到每居住區(qū)設(shè)置一個面積15000m2以上的居住區(qū)級公園的要求；(4)舊區(qū)改建由于用地緊張等因素，可酌情降低但不得低于相應(yīng)指標(biāo)的70％，以保證基本的環(huán)境要求。2023/10/1（四）相關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范2023/8/1第三節(jié)建筑建造控制控制內(nèi)容主要控制內(nèi)容有建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿街建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等。2023/10/1第三節(jié)建筑建造控制控制內(nèi)容2023/8/1

（二）控制作用（1）通過將建筑建造的一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)抽象提煉出來作為控制指標(biāo)便于城市規(guī)劃行政主管部門在具體的開發(fā)建設(shè)中能切實可行的對建筑建造進行控制和引導(dǎo)。(2)設(shè)置建筑建造指標(biāo)，可以抽象地勾勒出地塊開發(fā)建設(shè)的粗略形態(tài)，指導(dǎo)下一階段的修建性詳細規(guī)劃和具體的城市設(shè)計使其有據(jù)可依。(3)設(shè)置建筑建造的指標(biāo)是為了滿足城市市政建設(shè)、防災(zāi)建設(shè)、信息通信、環(huán)境衛(wèi)生等方面的專業(yè)要求。如設(shè)置建筑間距和建筑后退就是為了滿足日照通風(fēng)、交通通道、市政管道等方面的要求一些電視臺和信號發(fā)射臺對周邊建筑的具體高度也有具體要求。2023/10/1（二）控制作用2023/8/1(4)為了提高城市環(huán)境品質(zhì)和保護特殊地塊需要對建筑建造指標(biāo)進行定量化控制。如通過控制不同地塊的高度可以形成優(yōu)美的城市天際線；為了保護歷史文物或歷史街區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌周邊地塊的具體建筑建造需要退后一定的距離并在高度上有一定的控制要求。(5)建筑建造指標(biāo)的量化控制也是對土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度指標(biāo)的一種具體反映。通常容積率高的地塊，建筑高度較高,用地性質(zhì)對周邊影響較大的地塊，如加油站、油庫等設(shè)施用地具體的建筑建造與周邊地塊的建筑退后距離也較大。(6)建筑建造的指標(biāo)設(shè)置也是為了保障周邊地塊現(xiàn)實或未來的開發(fā)權(quán)益。如建筑高度過高或者建筑后退地塊邊界距離太小都會影響到周邊地塊的開發(fā)利益。2023/10/1(4)為了提高城市環(huán)境品質(zhì)和保護特殊地塊需要對建筑建造指標(biāo)2023/10/12023/8/12023/10/12023/8/1二、建筑限高（BuildingHeightLimit)（一）建筑限高的概念建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。為了克服經(jīng)濟利益的驅(qū)動而盲目追求建筑高度造成千篇一律的城市景觀，并根據(jù)建筑物所處不同區(qū)位及其對城市整體空間環(huán)境的影響程度，規(guī)劃部門需要對建筑建造提出一個許可的最大限制高度（上限）這就是建筑限高這一指標(biāo)的由來。2023/10/1二、建筑限高（BuildingHeightLimit)2（二）影響建筑高度的因素1．經(jīng)濟因素考察一個具體地塊上的某棟建筑物的造價。假設(shè)開發(fā)商擬開發(fā)的這棟建筑最開始時并沒有確定建造的層數(shù)，開發(fā)商建造這棟建筑的成本是由土地價格和建筑物本身的造價兩部分組成。建筑建造的單位成本；單位建筑面積上的土地成本2．社會環(huán)境因素對感受一個城市的風(fēng)貌起決定作用的就是這個城市里的建筑物。古老的建筑、現(xiàn)代的建筑和諧地融匯在一起高低錯落形成每個城市特有的剪影。

2023/10/12023/8/12．社會環(huán)境因素對感受一個城市的風(fēng)貌起決定作用的就是這個城市里的建筑物。古老的建筑、現(xiàn)代的建筑和諧地融匯在一起高低錯落形成每個城市特有的剪影。

2023/10/12023/8/1

對于建筑的高度，需要從城市整體風(fēng)貌的和諧統(tǒng)一入手考慮不同地段的不同要求，考慮和周邊建筑特別是歷史文化建筑的協(xié)調(diào)關(guān)系，只有這樣城市天際線才不會完全迷失在經(jīng)濟利益驅(qū)動下的市場大潮里。

一般來說建筑物的高度H與曠地W（道路、廣場、綠地、水面等等）的比例關(guān)系給人的視覺心理感受如下：H<0.3W寬闊空曠0.3W＜H＜0.6W親切，宜人0.6W＜H高聳，壓迫3．基礎(chǔ)設(shè)施條件限制

例如機場周邊建筑由于飛機起飛降落安全需要有專門凈空限制要求其高度限制范圍半徑可達20km以上。再如微波通道制，在兩個微波通信點之間建筑物不能有遮擋。2023/10/1對于建筑的高度，需要從城市整體風(fēng)貌的和諧統(tǒng)一入手（三）建筑物高度的確定原則綜合建筑高度確定的各種因素，可以總結(jié)出如下原則：(1)符合建筑日照、衛(wèi)生、消防和防震抗災(zāi)等要求；(2)符合用地的使用性質(zhì)和建（構(gòu)）筑物的用途要求；(3)考慮用地的地質(zhì)基礎(chǔ)限制和當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)水平；(4)符合城市整體景觀和街道景觀的要求；（5）符合文物保護建筑、文物保護單位和歷史文化保護區(qū)周圍建筑高度的控制要求；(6)符合機場凈空、高壓線及無線通信通道（含微波通道）等建筑高度控制要求；(7)考慮在坡度較大地區(qū)不同坡向?qū)ㄖ叨鹊挠绊憽?023/10/1（三）建筑物高度的確定原則2023/8/1

（四）建筑高度的確定(1)平屋面建筑：挑檐屋面的建筑其建筑高度為自室外自然地坪計算至檐口頂加上檐口挑出寬度；帶女兒墻屋面的建筑其建筑高度為自室外自然地坪計算至女兒墻頂，如圖所示。

(2)坡屋面建筑：屋面坡度小于或等于450的建筑，其建筑高度為自室外自然地坪計算至檐口頂加上檐口挑出寬度；屋面坡度大于450的建筑，其建筑高度為自室外自然地坪計算至坡頂高度一半處高，如圖所示。2023/10/1（四）建筑高度的確定2023/8/12023/10/12023/8/12023/10/12023/8/1(3)在以下兩種情形下，水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬建筑的高度應(yīng)記入建筑高度。①附屬建筑的單邊邊長大于對應(yīng)主體建筑邊長的1/2;②兩個以上附屬建筑同一單邊累加邊長大于對應(yīng)主體建筑邊長1/2，且水平投影面積之和超過屋面水平投影面積1/4.（4）相臨兩幢建筑室外自然地坪存在高差的，按圖3-3-2所示。2023/10/1(3)在以下兩種情形下，水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突2023/10/12023/8/12023/10/12023/8/1（五）建筑高度控制的相關(guān)規(guī)定

在考慮建筑高度控制時除應(yīng)滿足建筑日照、消防等方面的要求外，還應(yīng)符合如下規(guī)定以《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》第四十七條至五十條為例：1．在有凈空高度限制的飛機場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊（含微波通信）設(shè)施周圍的新建、改建建筑物其控制高度應(yīng)符合有關(guān)凈空高度限制的規(guī)定。2．在文物保護單位和建筑保護單位周圍的建設(shè)控制地帶內(nèi)新建、改建建筑物其控制高度應(yīng)符合建筑和文物保護的有關(guān)規(guī)定并按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃執(zhí)行。尚無經(jīng)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃的，應(yīng)先編制城市設(shè)計或建筑設(shè)計方案，進行視線分析，提出控制高度和保護措施，經(jīng)建筑和文物保護專家小組評議后核定。3．沿城市道路兩側(cè)新建、改建建筑物的控制高度除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃另有規(guī)定外應(yīng)符合下列規(guī)定：

2023/10/1（五）建筑高度控制的相關(guān)規(guī)定2023/8/12023/10/12023/8/14．建筑限高控制過嚴(yán)或者過寬均不利于規(guī)劃的管理只有綜合考慮這些因素才能有的放矢的確定好適當(dāng)?shù)慕ㄖ薷咧怠?．建筑高度控制視線分析方法

根據(jù)優(yōu)秀歷史建筑和文物保護單位的周圍環(huán)境，選擇適當(dāng)視點確定視線走廊，進行視線分析。視點的距離應(yīng)大于或等于3H，且其視角不小于600。因現(xiàn)狀條件限制難以按3H視點距離控制高度的視點距離可適當(dāng)縮小但不得小于2H。2023/10/14．建筑限高控制過嚴(yán)或者過寬均不利于規(guī)劃的管理只有

（六）相關(guān)問題1．屋頂建構(gòu)筑物對建筑高度的影響

建筑頂層上加建構(gòu)筑物會對城市天際線和周邊建筑的日照造成一定影響，為了控制和約束屋頂建筑構(gòu)筑物的高度，一些地方政府發(fā)布了相關(guān)規(guī)定，通過建筑高度計算方法的控制來控制屋頂建構(gòu)筑物的建設(shè)。2023/10/1（六）相關(guān)問題2023/8/1上海發(fā)布《關(guān)于加強對建筑高度控制及屋面建（構(gòu)）筑物規(guī)劃管理的暫行規(guī)定》

建筑屋面上有建（構(gòu)）筑物的，在確定建筑間距時，其建筑高度計算按以下規(guī)定執(zhí)行：

(1)避雷針、天線電桿、旗桿等直徑大于50cm的突出屋面的桿狀物以及水箱、樓梯間、電梯間、機械房、天線塔、煙囪、裝飾構(gòu)架等突出屋面的建（構(gòu)）筑物，如其高度大于等于6m，且該建（構(gòu)）筑物的高度對間距計算有影響的，應(yīng)將該建（構(gòu)）筑物的高度計入建筑高度；(2）水箱、樓梯間、電梯間、機械房、天線塔、煙囪、裝飾構(gòu)架等突出屋面的建（構(gòu)）筑物，如其高度小于6m，但所有建（構(gòu)）筑物的水平投影面積之和（裝飾性構(gòu)架按構(gòu)架圍合面積計算）超過該屋面水平面積的1/8，且該建（構(gòu)）筑物的高度對間距計算有影響的，應(yīng)將該建（構(gòu)）筑物的高度計入建筑高度(3)在建筑高度60m以下的建筑屋面上新設(shè)置燈箱、廣告牌等戶外廣告設(shè)施，如該設(shè)施的高度對間距計算有影響的，應(yīng)將該設(shè)施的高度計入建筑高度。2023/10/1上海發(fā)布《關(guān)于加強對建筑高度控制及屋面建（構(gòu)）筑物規(guī)劃管理的2．建筑限高、建筑層高、建筑密度、容積率的關(guān)系

容積率＝建筑密度X平均層數(shù)

平均層數(shù)＝建筑高度／層高

即：容積率＝（建筑密度X建筑高度）／層高

因此在相同的建筑限高和建筑密度的情況下，不同性質(zhì)的建筑由于層高的不同會得出不同的建筑面積，容積率也會發(fā)生改變。例如同樣地塊上建造相同高度、相同密度的建筑,商業(yè)／辦公建筑由于層高高于居住建筑則容積率會低于居住建筑的容積率。2023/10/12．建筑限高、建筑層高、建筑密度、容積率的關(guān)系2023/3．建筑面寬和建筑高度的關(guān)系近年來，板式住宅因其注重日照與通風(fēng)受到不少居民的歡迎。在城市中有許多經(jīng)典案例，但不少居住區(qū)多幢板式建筑橫向排開面寬過大不僅嚴(yán)重影響了城市空間布局，還影響了其他建筑的采光和通風(fēng)。另外不和諧的高寬比，會影響建筑形態(tài)的美觀，不少大型商業(yè)建筑為了獲取更多的商業(yè)空間，沿道路一字排開高寬比完全失調(diào)，建筑形式不僅難看而且也對用地內(nèi)部的建筑構(gòu)成極大的影響。為了塑造良好的城市整體形態(tài)，促進各種建筑之間的和諧共處，需要對建筑的面寬作出規(guī)定。2023/10/13．建筑面寬和建筑高度的關(guān)系2023/8/12023/10/12023/8/1《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》

建筑物的面寬，除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃另有規(guī)定外，按以下規(guī)定執(zhí)行：

(1)建筑高度小于、等于24m其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于80m(2)建筑高度大于24m小于等于60m其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于70m(3)建筑高度大于60m其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于60m(4)不同建筑高度組成的連續(xù)建筑其最大連續(xù)展開面寬的投影上限值按較高建筑高度執(zhí)行。2023/10/1《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》2023/習(xí)題練習(xí)1、一個地塊規(guī)劃總用地面積為1公頃，各種層數(shù)的建筑面積4層為4000㎡，5層為5000㎡，6層為7200㎡，總建筑面積為16200㎡，（各種層數(shù)的建筑面積其相對應(yīng)的各層建筑面積相等）。求該地塊的建筑密度、容積率、平均層數(shù)？

習(xí)題練習(xí)1、一個地塊規(guī)劃總用地面積為1公頃，各種層數(shù)的建筑面建筑密度＝（4000/4+5000/5+7200/6）/10000＝3200/10000＝0.32（首層建筑面積為3200

m2）

容積率＝16200/10000＝1.62（（這兒的建筑面積為地上部分建筑面積，地下的是不算的。假定你的16200m2全部是地上建筑面積的話）

平均層數(shù)＝16200/（4000/4+5000/5+7200/6）＝16200/（1000+1000+1200）＝16200/3200＝5.0625層＝5層2023/10/1建筑密度＝（4000/4+5000/5+7200/6）/102.某居住小區(qū)用地面積為33公頃,規(guī)劃總?cè)丝跒?1814人。公共服務(wù)設(shè)施總建筑面積為87600平方米。住宅總建筑面積為275400平方米，其中，4層住宅的總建筑面積為64800平方米；5層住宅的總建筑面積為113400平方米；6層住宅的總建筑面積為97200平方米。住宅用地面積為22公頃。請計算如下5個技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：（寫出全部計算過程）（1）容積率；（2）人口毛密度；（3）住宅建筑面積凈密度；（4）住宅建筑凈密度；（5）住宅平均層數(shù)2.某居住小區(qū)用地面積為33公頃,規(guī)劃總?cè)丝跒?1814人。1.（1）容積率=各類建筑總面積÷小區(qū)用地面積

=（8.76+27.54）÷33=36.3÷33=1.1（2）人口毛密度=規(guī)劃總?cè)丝凇滦^(qū)用地面積=11814÷33=358（人/公頃）（3）住宅建筑面積凈密度=住宅建筑總面積÷住宅用地面積=275400÷22＝12518（m2/公頃）（4）住宅基底總面積為：64800÷4+113400÷5+97200÷6=16200+22680+16200=55080m2住宅平均層數(shù)=住宅建筑總面積÷住宅基底總面積=275400÷55080=5（層）（5）住宅建筑凈密度=住宅基底總面積÷住宅用地面積×100%=55080÷220000×100%＝25%2023/10/11.（1）容積率=各類建筑總面積÷小區(qū)用地面積2023/8/3.某居住小區(qū)用地面積為36公頃,規(guī)劃總?cè)丝跒?2600人。各類綠地總面積為14.4公頃。公共服務(wù)設(shè)施總建筑面積為68400平方米。住宅總建筑面積為291600平方米，其中，5層住宅的總建筑面積為178200平方米；6層住宅的總建筑面積為113400平方米。住宅用地面積為20公頃。請計算如下5個技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：（寫出全部計算過程）（1）綠地率；（2）容積率；（3）人口凈密度；（4）住宅建筑面積毛密度；（5）住宅平均層數(shù)3.某居住小區(qū)用地面積為36公頃,規(guī)劃總?cè)丝跒?2600人。2.（1）綠地率=各類綠地總面積÷小區(qū)用地面積×100%=14.4÷36×100%=40%

（2）容積率=各類建筑總面積÷小區(qū)用地面積

=（6.84+29.16）÷36=36÷36=1（3）人口凈密度=規(guī)劃總?cè)丝凇伦≌玫孛娣e

=12600÷20=630（人/公頃）（4）住宅建筑面積毛密度=住宅建筑總面積÷小區(qū)用地面積

=291600÷36=8100（m2/公頃）（5）住宅基底總面積為：178200÷5+113400÷6=35640+18900=54540平方米住宅平均層數(shù)=住宅建筑總面積÷住宅基底總面積=291600÷54540≈5（層）2023/10/12.（1）綠地率=各類綠地總面積÷小區(qū)用地面積×100%4.某居住小區(qū)總?cè)丝跒?525人；居住用地總面積15萬平方米，其中住宅用地面積占總用地面積的60%；各類綠地總占地面積為5.25萬平方米；小區(qū)總建筑面積為17.3萬平方米，其中住宅總建筑面積為13.5萬平方米，層數(shù)均為6層。請計算如下5個技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：（寫出全部計算過程）（1）人口毛密度；（2）住宅建筑面積凈密度；（3）容積率；（4）住宅建筑凈密度（％）；（5）綠地率（％）4.某居住小區(qū)總?cè)丝跒?525人；居住用地總面積15萬平方米4.（1）人口毛密度=規(guī)劃人口數(shù)÷居住用地總面積=6525÷15=435人/公頃（2）住宅建筑面積凈密度=住宅總建筑面積÷住宅用地面積=13.5÷（15×0.6）=1.5萬m2/公頃（3）容積率=總建筑面積÷居住用地面積=17.3÷15=1.2（4）住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積÷住宅用地面積×％=13.5÷6÷（15×60%）=25%（5）綠地率=居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地總和÷居住區(qū)用地面積×％=5.25÷15×％=35%2023/10/14.（1）人口毛密度=規(guī)劃人口數(shù)÷居住用地總面積5.某居住區(qū)用地面積為90公頃，居住總?cè)丝跒?6000人。居住區(qū)內(nèi)的住宅層數(shù)分別有四、五、六層，住宅總建筑面積為939600平方米。其中，四層住宅總建筑面積為194400平方米；五層住宅總建筑面積為453600平方米；六層住宅總建筑面積為291600平方米。住宅用地面積為60公頃。請計算如下5個技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：（寫出全部計算過程）（1）住宅平均層數(shù)；（2）住宅建筑凈密度；（3）住宅建筑面積凈密度；（4）人口凈密度；（5）人口毛密度5.某居住區(qū)用地面積為90公頃，居住總?cè)丝跒?6000人。居5.（1）住宅基底總面積為：194400÷4＋453600÷5＋291600÷6=48600＋90720＋48600=187920平方米住宅平均層數(shù)=住宅建筑總面積÷住宅基底總面積=939600÷187920=5（層）（2）住宅建筑凈密度=住宅基底總面積÷住宅用地面積×100%=187920÷600000×100%=31.%（3）住宅建筑面積凈密度=住宅建筑總面積÷住宅用地面積=939600÷60=15660(m2/公頃)或1.566（萬m2/公頃）（4）人口凈密度=規(guī)劃總?cè)丝凇伦≌玫孛娣e=36000÷60=600（人/公頃）（5）人口毛密度=規(guī)劃總?cè)丝凇戮幼^(qū)用地面積=36000÷90=400（人/公頃）2023/10/15.（1）住宅基底總面積為：194400÷4＋453600三、建筑后退（SetBack)

（一）建筑后退概念建筑后退是指在城市建設(shè)中，建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進行控制。建筑后退控制線和用地紅線一樣，也是一個包括空中和地下空間的豎直的三維界面。建筑后退主要包括退線距離和退界距離兩種。退線距離是指建筑物后退各種規(guī)劃控制線（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊隔離帶）的距離；退界距離是指指建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。2023/10/1三、建筑后退（SetBack)2023/8/1（二）控制作用1．避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂2．保證必要的安全距離3．保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀2023/10/1（二）控制作用2023/8/12023/10/12023/8/1（三）建筑后退距離的規(guī)定1．建筑離界距離規(guī)定

建筑離界距離是指建筑沿用地邊界建造時建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。主要考慮的因素包括：防火間距、消防通道、開發(fā)權(quán)益平衡、日照、通風(fēng)、視覺干擾等。

開發(fā)權(quán)益平衡指當(dāng)建筑物在自己基地內(nèi)貼線建造時，周邊后開發(fā)地塊為了保留所必須的間距和通道，就要在各自基地內(nèi)后退一定距離建設(shè)，這種因為后退所帶來的經(jīng)濟價值損失全部由周邊后開發(fā)地塊承擔(dān)。2023/10/1（三）建筑后退距離的規(guī)定2023/8/1

建筑離界距離涉及用地的性質(zhì)、建筑的高度、建筑的布局形式、防火要求、道路交通、市政設(shè)施敷設(shè)要求、用地權(quán)屬等多種因素，很難以一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)界定建筑的離界距離，在實際的規(guī)劃編制和管理中，規(guī)劃編制單位和規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地塊的具體情況確定合理的建筑離界距離。2023/10/1建筑離界距離涉及用地的性質(zhì)、建筑的高度、建筑的

《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》中對建筑離界距離做了如下規(guī)定：

第三十三條沿建筑基地邊界的建筑物其離界距離按以下規(guī)定控制，但離界距離小于消防間距時應(yīng)按消防間距的規(guī)定控制。2023/10/1《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定