房地產(chǎn)估價課件

大家好！現(xiàn)在我們來大致了解一下計算機的全貌。前言房地產(chǎn)估價二零零七年六月制作：彭希喬湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學院

1.大家好！現(xiàn)在我們來大致了解一下計算機的全貌。第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格

1、房地產(chǎn)的概念

2、房地產(chǎn)的特性和類型

3、房地產(chǎn)價格

4、影響房地產(chǎn)價格的因素

2.第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

1.1房地產(chǎn)的定義

實物是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能的物。如種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。3.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.1房地產(chǎn)的定義3.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

1.2房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位

實物分為有形的實體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。

權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。

區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離?，F(xiàn)在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

4.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位4.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

1.3房地產(chǎn)的存在形態(tài)

房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：（1）土地，如對空地的估價。（2）建筑物，如對火災發(fā)生后建筑物的損失評估。

（3）房地，最常見形態(tài)的估價。5.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.3房地產(chǎn)的存在形態(tài)5.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

1.4本書對房地產(chǎn)的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義分別下：

1．“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

6.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.4本書對房地產(chǎn)的用詞6.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

1.5本書對房地產(chǎn)的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義分別下：

1．“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

7.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.5本書對房地產(chǎn)的用詞7.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

1.6對一宗土地的基本認識

1、坐落。

2．面積。3．形狀。4．四至。對其描述的順序最好為東、南、西、北。5．地勢。包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。

6．周圍環(huán)境、景觀。通常用圖片來說明。

7．利用現(xiàn)狀。包括現(xiàn)狀用途；土地上有無建筑物、其他附著物。

8．產(chǎn)權(quán)狀況。主要了解是國家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)等。

9．地質(zhì)和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等。

8.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.6對一宗土地的基本認識8.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

10．基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，即通常所說的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

11．土地使用管制。對于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度)；(6)建筑間距；(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停車泊位；(10)建筑體量、體型、色彩；(11)地面標高；(12)其他要求。

12．其他。如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和深度。

9.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

10．基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

1.7對建筑物的基本認識

1.坐落。

2．面積包括：如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。

3．層數(shù)和高度。

4．結(jié)構(gòu)。一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。

5．設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。

6．裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。

10.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.7對建筑物的基本認識10.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

7．公共配套設(shè)施完備程度。

8．平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

9．外觀。包括外觀圖片等。

10．建成年月。包括開工日期和竣工日期。

11．維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

12．利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

13．產(chǎn)權(quán)狀況。

11.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

7．公共配套設(shè)施完備程度。

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物權(quán)益區(qū)位實體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物房地產(chǎn)概念的總結(jié)12.第一節(jié)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物權(quán)第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.1房地產(chǎn)的特性1.不可移動性（又稱位置固定性）

房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。

練習：決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是（

）

A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

13.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.1房地產(chǎn)的特性13第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.壽命長久性

可以說土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年。由于具有壽命長久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但是，通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

14.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.壽命長久性

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

3.數(shù)量有限性

由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。

4.相互影響性

房地產(chǎn)的價格與其本身的用途有直接的關(guān)系，同時往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，易受其臨近的房地產(chǎn)用途的影響。例如，住宅樓旁邊新建一座工廠，可導致該住宅的價值下降。

15.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

3.數(shù)量有限性

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

5.易受限制性

政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：

（1）警察權(quán)。如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。

（

2）征用權(quán)。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強行取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。

（

3）征稅權(quán)。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

（

4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。

16.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

5.易受限制性16第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

6.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)由于價值高大，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。

7.保值增值性

練習：引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括（）A、通貨膨脹；B、需求增加，引起價格上漲；C、交通條件或周圍環(huán)境改善；D、裝修改造、更新或增加設(shè)備。

17.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

6.難以變現(xiàn)性17第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.2房地產(chǎn)的分類

1.按用途來劃分的類型

房地產(chǎn)按其用途來劃分，主要分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)共10類。

2.按開發(fā)程度來劃分的類型

房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，主要分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房5類。其中生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地。

18.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.2房地產(chǎn)的分類18第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

3.房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分

（1）收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓等。

（2）非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓等。

收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。

19.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

3.房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

4.

按經(jīng)營使用方式來劃分的類型

房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類：

（1）出售型房地產(chǎn)。

（2）出租型房地產(chǎn)。

（3）營業(yè)型房地產(chǎn)。

（4）自用型房地產(chǎn)。

這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。

20.第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

4.

按經(jīng)營使用方式第三節(jié)房地產(chǎn)價格

3.1房地產(chǎn)價格的定義和形成條件

1.房地產(chǎn)價格的定義房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，在現(xiàn)今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。2.房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何商品有價格一樣，需要具備3個條件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。21.第三節(jié)房地產(chǎn)價格3.1房地產(chǎn)價格的定義和形成條件2第三節(jié)房地產(chǎn)價格

3.2房地產(chǎn)價格的分類

1.投資價值和市場價值

市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。2．原始價值、賬面價值和市場價值原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。22.第三節(jié)房地產(chǎn)價格3.2房地產(chǎn)價格的分類22.第三節(jié)房地產(chǎn)價格

3.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。理論價格是假設(shè)真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。評估價值是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。4.基準地價、標定地價和房屋重置價格

如果某地區(qū)對城市土地進行了分區(qū)分段，設(shè)了基準地價，那么要求基準地價要定期公布，房屋重置價格也是一樣的。

23.第三節(jié)房地產(chǎn)價格3.成交價格、市場價格、理論價格和評第三節(jié)房地產(chǎn)價格

5.總價格、單位價格和樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積。

練習：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應購買哪一塊地？24.第三節(jié)房地產(chǎn)價格5.總價格、單位價格和樓面地價24第三節(jié)房地產(chǎn)價格

6.實際價格和名義價格

實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

練習：

約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付30萬元，余款10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，請計算名義價格和實際價格。（假設(shè)月利率為0.5％）25.第三節(jié)房地產(chǎn)價格6.實際價格和名義價格25.第三節(jié)房地產(chǎn)價格

7.起價、標價、成交價和均價

起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。起價是指所銷售的商品房的最低價格。標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。均價是所銷售商品房的平均價格，一般表示成交價的平均價格。26.第三節(jié)房地產(chǎn)價格7.起價、標價、成交價和均價26.第三節(jié)房地產(chǎn)價格

8.保留價、起拍價、應價和成交價保留價、起拍價、應價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。起拍價是拍賣的最低價，保留價一定大于或等于起拍價，要使拍賣成功，只有應價大于或等于保留價，成交價一定是拍賣的最高價。9.補地價補地價是指需要補交給政府的一筆地價。練習：某項目土地總面積20000m2，出讓取得時規(guī)定的建筑容積率為2.0，土地單價為3800元/m2,現(xiàn)允許容積率增加到3.2，則應補償多少地價。

27.第三節(jié)房地產(chǎn)價格8.保留價、起拍價、應價和成交價2第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

練習題：一、單選題1、一般來說，社會治安狀況差，對房地產(chǎn)價格的影響是（）

A．降低房價B．提高房價C．對房價沒有影響

2、一般來說，受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，對房地產(chǎn)價格的影響是（）

A．降低房價B．提高房價C．對房價沒有影響

3、一般來說，降低甚至取消對保有房地產(chǎn)課稅，會導致房地產(chǎn)價格（）

A．降低B．提高C．沒有影響

4、下面的說法正確的是（）

A．房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)B．房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)

C．利率上升，房地產(chǎn)價格也會上升

28.第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素練習題：28.第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

二、多選題5、居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看()。

A.周圍環(huán)境狀況B．安寧程度C．交通是否方便D．與市中心的遠近

6、工業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣一般來說主要看()。

A.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸

D．廢料處理及動力取得

C．接近大自然

D．私密性

7、一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格可能的影響有（）

A.引起房地產(chǎn)價格上漲

B.引起房地產(chǎn)價格下跌

C.起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用

29.第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素二、多選題29.第一章練習題

一、單選題1.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）A、使用價值B、交換價值C、投資價值D、帳面價值2.在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）A、社會一般的收益率B、收益法中的資本化率C、投資者要求的滿意收益率D、投資者要求的最低收益率3、第一個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位，當()低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去的房地產(chǎn)。A．市場價格B．投資價格C．使用價格D．交換價格4、政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種()。A.市場價值評估B．投資價值評估C．原始價值評估D．賬面價值評估5、()是隨著時間的推移而減少的。A.原始價值B．賬面價值C.市場價值D．投資價值30.第一章練習題一、單選題30.第一章練習題

6、()是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。A.原始價格B．理論價格C．成交價格D．市場價格7、樓面地價又稱單位建筑面積地價，樓面地價與土地總價的關(guān)系為()。A．樓面地價；土地總價÷總建筑面積B．樓面地價：土地總價×總建筑面積C．樓面地價：土地總價+總建筑面積D.樓面地價：總建筑面積÷土地總價8、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/平方米。A、100B、300C、600D、900二.多選題：

1.樓面地價是（）之比。A、土地單價與土地總面積B、土地總價與建筑總面積C、土地單價與建筑容積率D、土地單價與建筑容積率31.第一章練習題6、()是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、第一章練習題

2、成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。它是一個已完成的事實這種價格通常隨著()的不同而不同。A．交易者的心態(tài)B．交易者的偏好C．交易者對市場了解程度D．討價還價能力3、()是一組與政府對價格管制或干預的程度有關(guān)的價格。A．市場調(diào)節(jié)價B．政府指導價C．政府定價D．評估價格4.以下那些說法是正確的？A、兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價值可能有很大不同；B、兩宗權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，其價值可能有很大不同；C、兩宗實物和權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，其價值相同；D、房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。

32.第一章練習題2、成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達第一章練習題

三、判斷題1.現(xiàn)實估價中所需評估的房地產(chǎn)價值不一定是公開市場價值。（）2.名義價格是指在成交日期時講明的，一次付清的價格。（）3.若建筑物的實際壽命超過其法定耐用年限，則其價值所剩無幾。（）

4.房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特性，是以建筑物的特性為基礎(chǔ)的。（）33.第一章練習題三、判斷題33.第二章房地產(chǎn)估價

1、房地產(chǎn)估價概述

2、房地產(chǎn)估價原則

3、房地產(chǎn)估價程序

4、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度34.第二章房地產(chǎn)估價1、房地產(chǎn)估價概述2、房地產(chǎn)估價原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述

1.1房地產(chǎn)估價的概念1.房地產(chǎn)估價的稱呼

美國：realestateappraisal；英國：propertyvaluation；日本、韓國：不動產(chǎn)鑒定；中國臺灣地區(qū)：不動產(chǎn)估價（或鑒定、鑒價）；中國香港地區(qū)：物業(yè)估價（或估值）；中國內(nèi)地：房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估價。35.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述1.1房地產(chǎn)估價的概念35.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述

2.房地產(chǎn)估價的定義

主體、目的、原則、程序、內(nèi)容、對象

專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的、遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行測算和判定的活動。36.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述36.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述

1.2房地產(chǎn)估價的必要性一種資產(chǎn)要進行專業(yè)估價，必須同時具備兩個特性：（1）獨一無二性；（2）價值量大。

1.土地使用權(quán)出讓的需要土地使用權(quán)出讓的含義出讓的方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要3.房地產(chǎn)抵押、典當?shù)男枰?.房地產(chǎn)保險的需要5.房地產(chǎn)稅收的需要37.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述1.2房地產(chǎn)估價的必要性37.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述

6.房地產(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰?.房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?.房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要9.企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要10.房地產(chǎn)管理的需要11.其他方面的需要38.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述6.房地產(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰?第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述

1.3我國房地產(chǎn)估價研究狀況1.1993年2月，原國家土地管理局發(fā)布《土地估價師資格考試暫行辦法》。2.1994年7月5日的《中國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了“國家實行房地產(chǎn)評估制度”和“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。3.1993年和1994年，建設(shè)部和人事部聯(lián)合認定了兩批共346名房地產(chǎn)估價師。從1995年起，開始實行全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。4.1994年8月成立了中國房地產(chǎn)估價師學會（ChinaInstituteofRealEstateAppraisers，簡稱CIREA）。5.1995年3月，建設(shè)部與人事部聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)估價師執(zhí)行資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》；6.1995年5月，原國家國有資產(chǎn)管理局和人事部聯(lián)合發(fā)布《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》。7.1999年2月建設(shè)部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，自1999年6月1日起施行。39.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述1.3我國房地產(chǎn)估價研究狀況39第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述

1.4我國房地產(chǎn)估價發(fā)展的突出表現(xiàn)1.確立了房地產(chǎn)估價的法律地位；2.實行了房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度；3.制定了房地產(chǎn)估價標準和指導意見；（國標）4.成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織（CIREA）；5.設(shè)定了“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)標準”等行政許可項目。6.建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場；7.拓寬了房地產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域；8.開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認。40.第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述1.4我國房地產(chǎn)估價發(fā)展的突出表第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.1估價原則概述房地產(chǎn)估價的最高行為準則：獨立、客觀、公正房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則：

合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則41.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.1估價原則概述41.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.2獨立、客觀、公正原則

獨立：估價機構(gòu)是一個相對獨立的機構(gòu)；估價機構(gòu)、估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系；估價機構(gòu)及人員在估價中不受外部干擾。

客觀：不帶偏見，完全從實際出發(fā)去估價。

公正：在估價中公平正直，不偏袒任何一方。42.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.2獨立、客觀、公正原則第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.3合法原則（前提）合法產(chǎn)權(quán)：以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)合法使用：以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)合法處分：以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)處分方式：買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。

以抵押為例闡述合法原則：（1）法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押為估價目的而進行估價，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應當評估為零。

問題：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？43.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.3合法原則（前提）4第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

（2）法律法規(guī)規(guī)定應當符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應當符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應作為抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應當評估為零。（3）評估土地使用權(quán)是劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應包含土地使用權(quán)出讓金。（4）評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是抵押價值。（5）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價值。（6）其他方面，評估的價格必須符合國家的價格政策。44.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

（2）法律法規(guī)規(guī)定應當符合一第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.4最高最佳使用原則

要求：以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。即在合法使用方式下，各種可能使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。須同時符合4個標準：1、法律上許可；2、技術(shù)上可能；3、經(jīng)濟上可行；4、價值最大化。最高最佳使用具體包括3個方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；（3）最佳集約度。45.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.4最高最佳使用原則45第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

最高最佳使用可以用以下三個經(jīng)濟學原理來理解：

1.收益遞增遞減原理：可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

2.均衡原理：判定是否為最高最佳使用，也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

3.適合原理：以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途。46.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則46.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

最高最佳使用原則在估價報告中的應用：1、保持現(xiàn)狀前提2、裝修改造前提3、轉(zhuǎn)換用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合。最常見的是2＋3種的組合。47.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則47.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.5估價時點原則

要求：估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價值。

估價時點：估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上價值，這個特定的時間必須根據(jù)估價目的來確定，這個特定的時間就是估價時點，一般用年、月、日表示。確立估價時點原則的意義：估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限。48.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.5估價時點原則48.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

注意估價目的、估價時點、估價對象狀況、房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系；估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價格；注意估價時點與估價作業(yè)期的不同；在具體一個估價項目中，估價時點是由估價目的決定的，并且所對應的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也不相同；不論何種估價目的和估價時點，房地產(chǎn)市場狀況始終是估價時點的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點的狀況。49.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

注意估價目的、估價時點第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

注意估價目的、估價時點、估價對象狀況、房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系；估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價格；注意估價時點與估價作業(yè)期的不同；在具體一個估價項目中，估價時點是由估價目的決定的，并且所對應的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也不相同；不論何種估價目的和估價時點，房地產(chǎn)市場狀況始終是估價時點的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點的狀況。50.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

注意估價目的、估價時點第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來（預測性估價）未來未來51.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

估價時點、估價對象狀第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

問題1：對以上估價時點和估價對象狀況分別舉例說明問題2：在建工程的房地產(chǎn)可能存在幾種情形的估價？52.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

問題1：對以上估價時點和估價對第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.6替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)：指房地產(chǎn)中實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或者相當?shù)姆康禺a(chǎn)。53.第二節(jié)房地產(chǎn)估價原則

2.6替代原則53.一、單選題1、收益遞減原理可以幫助我們確定（）A房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡B最佳集約度和最佳規(guī)模C最佳用途D房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)2、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：（）A①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟上的可行性④價值是否最大B①技術(shù)上的可能性②經(jīng)濟上的可行性③價值是否最大④法律上的可行性C①價值是否最大②法律上的可行性③技術(shù)上的可能性④經(jīng)濟上的可行性D①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟上的可行性④價值是否最大第二節(jié)練習題54.一、單選題第二節(jié)練習題54.第二節(jié)練習題二、多選題1、最高最佳使用具體包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳區(qū)位C最佳規(guī)模D最佳集約度2、適合原理加上（），便為最高最佳使用原則。A收益遞增遞減原理B預期原理C替代原理D均衡原理3、合法權(quán)益包括（）A合法產(chǎn)權(quán)B合法使用C合法交易D合法處分4、類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，并在（）等方面與估價對象相同或相似。A用途B規(guī)模C檔次D建筑結(jié)構(gòu)55.第二節(jié)練習題二、多選題55.第二節(jié)練習題三、判斷題合法原則是要說明估價機構(gòu)或人員應具有合法的評估資格。（）房地產(chǎn)估價原則即房地產(chǎn)價格形成原理。（）估價時點就是選定的一個估價作業(yè)的特定日期。（）最高最佳使用原則是指房地產(chǎn)估價應以能為估價對象帶來最高價值的使用來進行。（）在進行房地產(chǎn)估價時，房地產(chǎn)市場狀況始終是在估價時點上。（）56.第二節(jié)練習題三、判斷題56.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序

3.1房地產(chǎn)估價程序的概念

通俗地講，就是指圓滿地完成一個房地產(chǎn)估價項目，從頭到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；它反映的是估價工作的客觀過程，整個過程中的各項工作之間具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系。57.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序57.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序

3.2房地產(chǎn)估價程序

1.獲取估價業(yè)務(wù)；2.受理估價委托；3.擬定估價作業(yè)議案4.搜集估價所需資料；5.實地查勘估價對象；6.選定估價方法并進行測算；7.確定估價結(jié)果；8.撰寫估價報告；9.審核估價報告；10.出具估價報告；11.估價資料歸檔。58.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序58.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序

3.2.1獲取估價業(yè)務(wù)1.被動接受2.主動爭取：估價業(yè)務(wù)的最主要來源。3.自有自估3.2.2受理估價委托

1.明確估價基本事項A明確評估目的B明確估價時點C明確估價對象

2.簽訂估價委托合同（1）簽訂合同的作用：成立受法律保護的委托與受托關(guān)系；明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；載明估價的有關(guān)事項。59.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序59.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序

（2）估價委托合同的內(nèi)容的一般包括：委托人的名稱或者姓名和住所；估價機構(gòu)的名稱和住所；估價對象；估價目的；估價時點；委托人的協(xié)助義務(wù)；估價服務(wù)費及其支付方式；估價報告交付的日期和方式；違約責任；解決爭議的方法；委托人和俸機構(gòu)認為需要約定的其他事項。60.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序60.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序

3.2.3擬定估價作業(yè)方案內(nèi)容：1、擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；2、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；3、預計所需要的時間、人力和經(jīng)費；4、估價作業(yè)步驟和時間進度安排。3.2.4搜集估價所需資料1、估價所需的資料2、搜集資料的渠道3.2.5實地查勘估價對象

1、實地查勘的內(nèi)容2、實地查勘的作用3、實地查勘形成的結(jié)果或資料4、實地查勘注意事項61.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序61.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序

3.2.6選定估價方法測算

選用哪種估價方法進行測算，是由以下三個方面綜合決定的：1、估價對象的房地產(chǎn)類型；2、估價方法選用的對象和條件；3、所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量。3.2.7確定估價結(jié)果3.2.8撰寫估價報告書

估價報告的形式分為書面報告和口頭報告（如專家證詞）。書面報告按照格式，又可分為敘述式報告和表格式報告，報告書的格式有固定式、自由式。3.2.9審核估價報告；3.2.10.出具估價報告；3.2.11.估價資料歸檔。62.第三節(jié)房地產(chǎn)估價程序62.第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度

4.1房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試

房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》后，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。從1995年開始，在全國實行統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。到2002年年底，已舉辦了六次房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的2萬多人，房地產(chǎn)估價從業(yè)人員達10萬人。具有中國特色的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度已基本形成。63.第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度4.1房地產(chǎn)估價師職第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度

4.2房地產(chǎn)估價考試科目

1.《房地產(chǎn)基本制度與政策》及《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》，主要包括房地產(chǎn)管理制度與法規(guī)，及房地產(chǎn)估價人員應當掌握的經(jīng)濟、金融、保險、證券、統(tǒng)計、財務(wù)、建筑等相關(guān)學科的知識。2.《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》主要包括房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)等方面知識。3.《房地產(chǎn)估價理論與方法》主要包括房地產(chǎn)估價的基本理論、房地產(chǎn)估價中應用的基本方法及其具體應用。4.《房地產(chǎn)估價案例與分析》主要包括不同類型房地產(chǎn)估價的特點與估價基本技術(shù)路線，通過對不同類型房地產(chǎn)估價案例的分析，考察其實際工作能力與業(yè)務(wù)水平。64.第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度4.2房地產(chǎn)估價考試第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度

4.3執(zhí)業(yè)資格考試報名條件（1）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科中等專業(yè)學歷，具有8年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿5年；

（2）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科大專學歷，具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿4年；

（3）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科學士學位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿3年；（4）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿2年；（5）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科博士學位的；

（6）不具備上述規(guī)定學歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟專業(yè)初級資格或?qū)徲嫛?、統(tǒng)計專業(yè)助理級資格考試并取得相應資格，具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿6年，成績特別突出的。

65.第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度4.3執(zhí)業(yè)資格考試報第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度

4.4房地產(chǎn)估價服務(wù)收費

房地產(chǎn)評估采用差額定率累進計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。

表1以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估收費標準

66.第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度4.4房地產(chǎn)估價服務(wù)第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度

表2

宗地地價評估收費標準

檔次城鎮(zhèn)面積（km2）收費標準（萬元）15以下（含5）4—825—20（含20）8—12320—50（含50）12—20450以上20—40檔次土地價格總額（萬元）累進計費率‰1100以下（含100）42101以上至20033201以上至1000241001以上至20001.552001以上至50000.865001以上至100000.4710000以上0.1表3

基準地價評估收費標準

67.第四節(jié)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度第二章練習題

一、單選題1.在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如(）。A、出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價；B、商品房售價；C、劃撥土地使用權(quán)上的房屋拆遷作補償；D、房屋火災保險。2.某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于2000年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估計時點應為（）A、2000年6月30日；B、現(xiàn)在；C、重新估價的作業(yè)日期；D、要求重新估價的委托方指定的日期。3.估價結(jié)果的準確性屬于估價報告的（）A．外在質(zhì)量B．內(nèi)在質(zhì)量C．難說4.一般情況下，舊城區(qū)居民房屋拆遷估價或成批房地產(chǎn)處置估價采用（）A．敘述式報告B．表格式報告C．口頭報告68.第二章練習題一、單選題68.第二章練習題

一、單選題1.在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如(）。A、出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價；B、商品房售價；C、劃撥土地使用權(quán)上的房屋拆遷作補償；D、房屋火災保險。2.某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于2000年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估計時點應為（）A、2000年6月30日；B、現(xiàn)在；C、重新估價的作業(yè)日期；D、要求重新估價的委托方指定的日期。3.估價結(jié)果的準確性屬于估價報告的（）A．外在質(zhì)量B．內(nèi)在質(zhì)量C．難說4.一般情況下，舊城區(qū)居民房屋拆遷估價或成批房地產(chǎn)處置估價采用（）A．敘述式報告B．表格式報告C．口頭報告69.第二章練習題一、單選題69.第二章練習題

5.在實際估價中，如果要應用成本法估價，應搜集（）A．交易實例資料B．收益實例資料C．開發(fā)建設(shè)成本資料6.對于同一估價對象，宜選用兩種（含兩種）以上的估價方法進行估價，有條件選用市場法進行估價的，應以（）為主要方法。A．收益法B．假設(shè)開發(fā)法C．成本法D．市場法二、多選題1.房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用（）A、房地產(chǎn)出租；B、房地產(chǎn)保險；C、房屋繼承、分割；D、房地產(chǎn)拍賣抵債。2.合法權(quán)益包括（）。A、合法產(chǎn)權(quán)；B、合法使用；C、合法交易；D、合法處分。3.適合原理加上（），便為最高最佳使用。A、收益遞增遞減原理；B、預期原理；C、替代原理；D、均衡原理。70.第二章練習題5.在實際估價中，如果要應用成本法估價，第二章練習題

4.某在建工程預計一年湖建成，可能存在哪幾種情形的估價（）A、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的價格；B、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的價格；C、估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的價格；D、估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況下的價格。5.對于同一估價對象，宜選用兩種以上的估價方法進行估價，如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，則()。A.有條件選用市場法進行估價的，應以市場法為主要的估價方法B．收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法C．具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應選用成本法作為其中的一種估價方法6.估價師可根據(jù)()判斷估價項目的大小、難易和緩急，從而可確定投入多少人力參加估價。A.估價對象B．估價目的C．估價時點D．估價報告交付日期7.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度，主要是對往后要做的工作做出日程進度安排，包括對()的安排。A.作業(yè)內(nèi)容B．時間進度C．作業(yè)人員D．所需經(jīng)費71.第二章練習題4.某在建工程預計一年湖建成，可能存在哪第三章市場比較法

1、市場比較法的概念

2、選擇可比實例3、建立價格可比基礎(chǔ)

4、各項修正計算

5、市場比較法運用舉例72.第三章市場比較法1、市場比較法的概念2、選擇可比實例第一節(jié)市場比較法的概念

1.1市場法的概念

又稱市場比較法、比例法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。1.1市場法的理論依據(jù)替代原理1.3市場比較法的實質(zhì)

通過大量已成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定估價房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價。73.第一節(jié)市場比較法的概念1.1市場法的概念73.1.4市場法的對象和條件

1.適用對象

適用于具有交易性的房地產(chǎn)。

2.適用條件

在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。3.不適用對象（局限范圍或缺點）

（1）經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱的邊遠農(nóng)村，原因是缺乏必要的市場資料；（2）如古建筑、紀念堂（館）、寺廟等，原因是交易實例少。第一節(jié)市場比較法的概念

74.1.4市場法的對象和條件第一節(jié)市場比較法的概念74.1.5市場法的操作步驟

1.廣泛搜集交易實例的資料2.選取比較實例3.對可比實例成交價格做適當?shù)奶幚?.求取比準價格作業(yè)：

設(shè)計一個交易實例調(diào)查表，盡可能全面地了解估價對象的信息。第一節(jié)市場比較法的概念

75.1.5市場法的操作步驟第一節(jié)市場比較法的概念75.2.1選取可比實例的必要性可比實例：指交易實例中房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。不是任何交易實例都可以用來參照比較，有些交易實例并不適用，需要從中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。第二節(jié)選擇可比實例76.2.1選取可比實例的必要性第二節(jié)選擇可比實例76.2.2選取可比實例的質(zhì)量要求1.同一地區(qū)或同一市場供求范圍；2.用途或性質(zhì)相同或大致相同；3.規(guī)模（面積）相當；4.建筑結(jié)構(gòu)相同；5.檔次相當；6.權(quán)利性質(zhì)相同；7.交易日期與待估房地產(chǎn)的估價時點應接近；8.比較實例的交易類型應與估價目的吻合；9.成交價格應是正常市場價格或能修正為正常市場價格。第二節(jié)選擇可比實例77.2.2選取可比實例的質(zhì)量要求第二節(jié)選擇可比實例77.2.3建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)包括五個方面的內(nèi)容：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)78.2.3建立價格可比基礎(chǔ)第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)78.

1.統(tǒng)一付款方式：統(tǒng)一為成交日期一次性付清的付款方式。

[例1]某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價格。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)79.1.統(tǒng)一付款方式：統(tǒng)一為成交日期一次性付清的付款方2.統(tǒng)一采用單價：單位面積的價格。

房地及建筑物：單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格。土地：單位土地面積、樓面地價。其他的比較單位：如倉庫，停車場，旅館，電影院，醫(yī)院，保齡球館等。注意：有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)80.2.統(tǒng)一采用單價：單位面積的價格。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應采用估價時點時的匯率進行換算。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)81.3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)81.4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積下的價格＝套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積÷建筑面積建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積÷建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積÷建筑面積第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)82.4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)82.5.統(tǒng)一面積單位1公頃＝10000平方米1畝＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米平方米下的價格＝畝下的價格÷666.67平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0.09290304（或×10.764）平方米下的價格＝坪下的價格÷3.30579（或×0.303）第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)83.5.統(tǒng)一面積單位第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)83.[例2]搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200㎡，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進行“建立價格可比基礎(chǔ)”處理。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)84.[例2]第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)84.解答：（1）統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設(shè)當時人民幣的年利率為8%，則：甲總價＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（萬元人民幣）乙總價＝15（萬美元）（2）統(tǒng)一采用單價。甲單價＝764220÷200＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面積）

第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)85.解答：第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)85.（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。假設(shè)乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣，則：甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝60×8.3＝498（元人民幣/平方英尺使用面積）（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積，則：甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝498×0.75＝373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）

第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)86.（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)86.（5）統(tǒng)一面積單位。甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝373.5×10.764＝4020.4元人民幣/平方米建筑面積）第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)87.（5）統(tǒng)一面積單位。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)87.

在建立價格可比基礎(chǔ)之后，運用市場法估價還需要將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。有下列三種情況的修正：①實際交易情況與正常交易情況不同的修正；②成交日期與估價時點不同的修正；③可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)不同的修正。第四節(jié)各項修正計算88.在建立價格可比基礎(chǔ)之后，運用市場法估價還需要將可比實4.1交易情況修正

1.交易情況修正的含義

可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。將不正常的可比實例的價格修正為正常成交價，稱為交易情況修正。第四節(jié)各項修正計算89.4.1交易情況修正第四節(jié)各項修正計算89.2.造成成交價格偏差的因素：（一）特殊利害關(guān)系的人之間的交易；（二）急于出售或急于購買的交易；（三）有特殊動機或偏好的交易；（四）交易雙方或一方獲取市場信息不全的情況；（五）特殊方式的交易；（六）交易稅費非正常負擔的交易；（七）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（八）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。第四節(jié)各項修正計算90.2.造成成交價格偏差的因素：第四節(jié)各項修正計算90.3.交易情況修正的方法：百分率法和差額法

交易情況修正是指將不正常的可比實例的成交價修正為正常的市場價格。（1）采用百分率法的一般公式可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常市場價格其中，可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S%（當可比實例成交價比正常市場價格高的，為＋S%；低的，為－S%）。第四節(jié)各項修正計算91.3.交易情況修正的方法：百分率法和差額法第四節(jié)各項修正計(2)采用差額法的一般公式可比實例成交價格±交易情況修正數(shù)額＝正常價格正常成交價格－應由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格正常成交價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格又因為：應由賣方繳納的稅費＝正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費＝正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率則：正常成交價格＝賣方實際得到的價格/（1－應由賣方繳納的稅費比率）正常成交價格＝買方實際付出的價格/（1＋應由買方繳納的稅費比率）第四節(jié)各項修正計算92.(2)采用差額法的一般公式第四節(jié)各項修正計算92.[例3]某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/㎡，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格5%。試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。解答：賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別計算如下：賣方實際得到的價格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）買方實際付出的價格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）第四節(jié)各項修正計算93.[例3]某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/㎡，賣方應繳納第四節(jié)各項修正計算[例4]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。解答：該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：正常成交價格－應由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格應由賣方負擔的稅費＝正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率正常成交價格＝賣方實際得到的價格÷（1－應由賣方繳納的稅費比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）94.第四節(jié)各項修正計算[例4]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同第四節(jié)各項修正計算[例5]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。解答：該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：正常成交價格＋應由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格應由買方負擔的稅費＝正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率正常成交價格＝買方實際付出的價格÷（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）95.第四節(jié)各項修正計算[例5]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同第四節(jié)各項修正計算4.2交易日期修正

1.交易日期修正含義可比實例的成交價格其成交日期時的價格，要求評估的估價對象價值是估價時點時的價值及估價時點的市場狀況。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。交易日期修正實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進行調(diào)整，又可稱為房地產(chǎn)市場狀況修正。經(jīng)過調(diào)整之后，將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點的價格。96.第四節(jié)各項修正計算4.2交易日期修正96.第四節(jié)各項修正計算2.交易日期修正的方法：百分率法采用百分率法進行交易日期修正的一般公式：可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格假設(shè)從成交日期到估價時點，可比實例價格漲跌的百分率為T%，則可比實例在成交日期時的價格×（1±T%）＝可比實例在估價時點的價格97.第四節(jié)各項修正計算2.交易日期修正的方法：百分率法97第四節(jié)各項修正計算3.交易日期修正的價格指數(shù)法（1）采用定基價格指數(shù)進行調(diào)整交易日期修正系數(shù)＝估價時點的房地產(chǎn)價格指數(shù)÷交易日期的房地產(chǎn)價格指數(shù)可比實例在成交日期時的價格×（估價時點的房地產(chǎn)價格指數(shù)÷交易日期的房地產(chǎn)價格指數(shù)）＝可比實例在估價時點的價格（2）采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×···估價時點的價格指數(shù)＝在估價時點時的價格指數(shù)98.第四節(jié)各項修正計算3.交易日期修正的價格指數(shù)法98.第四節(jié)各項修正計算[練習6]某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為1800元/㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。試計算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格。[練習7]某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為2000元/㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個月為100）。試計算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格。99.第四節(jié)各項修正計算[練習6]某宗房地產(chǎn)2005年6月的價第四節(jié)各項修正計算4.交易日期修正的價格變動率法

房地產(chǎn)價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。逐期遞增或遞減的價格變動率的調(diào)整公式：可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)＝可比實例在估價時點的價格平均上升或下降的價格變動的調(diào)整公式：可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）＝可比實例在估價時點的價格100.第四節(jié)各項修正計算4.交易日期修正的價格變動率法100第四節(jié)各項修正計算[練習8]現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/㎡，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。試對該可比實例的價格進行交易日期修正。101.第四節(jié)各項修正計算[練習8]101.第四節(jié)各項修正計算[練習9]

某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元＝8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元＝8.29元人民幣。試將該可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日。102.第四節(jié)各項修正計算[練習9]102.第四節(jié)各項修正計算[練習10]某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元＝8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元＝8.29元人民幣。試將該可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日。103.第四節(jié)各項修正計算[練習10]103.4.3房地產(chǎn)狀況修正1.房地產(chǎn)狀況修正的含義

是指將可比實例其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。2.房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容

區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正。第四節(jié)各項修正計算104.4.3房地產(chǎn)狀況修正第四節(jié)各項修正計算104.（1）區(qū)位狀況修正的內(nèi)容位置（或坐落）、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等。（2）權(quán)益狀況修正的內(nèi)容土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件等。（3）實物狀況修正的內(nèi)容土地：面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整度等。建筑物：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度等。第四節(jié)各項修正計算105.（1）區(qū)位狀況修正的內(nèi)容第四節(jié)各項修正計算105.3.房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法（1）思路如果可比實例房地產(chǎn)狀況好于估價對象房地產(chǎn)狀況，則應對可比實例價格做減價修正；反之則應做增價修正。（2）步驟確定對估價對象房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各種因素；判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一比較，找出它們之間的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實例進行調(diào)整。第四節(jié)各項修正計算106.3.房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法第四節(jié)各項修正計算106.（3）方法：百分率法和差額法百分率法的一般公式：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格其中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定?？杀葘嵗谄浞康禺a(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高的，為＋R%；低