全面解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法

全面解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法2018-04-01

預(yù)交增值稅（一）政策依據(jù)根據(jù)《公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。納稅人適用一般計(jì)稅方法的，按11%的適用稅率計(jì)算，適用簡易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法。（二）申報(bào)示例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法。2017年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=

2,220.00

÷

（1+11%)*

3%

=60.00萬元（三）預(yù)繳申報(bào)（四）會(huì)計(jì)核算2017年12月賬務(wù)處理：

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

會(huì)計(jì)核算方法案例：

上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2018年1月開具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)8,880.00萬元，對應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2017年12月預(yù)交增值稅60.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。第一步：確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額

借：預(yù)收賬款

8,880.00萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入

8,000.00萬元

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額

880.00萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

第二步：土地價(jià)款抵扣增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減

220.00萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本

220.00萬元

土地價(jià)款抵扣增值稅金額=土地價(jià)款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元

第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅

210.00萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

210.00萬元

當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=880.00-220.00=660萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=450萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=660.00-450.00=210萬元

第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

60.00萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅

60.00萬元

當(dāng)月未交增值稅余額=210.00-60.0