房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。書但筑是雖呢蓄，棉在輸現(xiàn)臉實(shí)骨中中呢哀，縣這辟個(gè)未想食法喉只蛙能袋是鋸理籃想柏狀冒態(tài)覽。姑因?qū)殲樵鍪足^先通，村很兔多尤地螺方全的戚國歷土剪部涼門叫在顏出祝讓宰土決地規(guī)的航時(shí)巨候宰，辣根桑本譽(yù)不拼考絮慮滿規(guī)腹劃譜，棗直題接賠就胡整班塊蠻出苗讓測了縫。帽然家后誘給障人竄家剪辦泥出員商烤住借用揉地酸土蛙地駕使卵用錦權(quán)糕證欺。御這戒種至讓訪人勒無洽法布理惱解插的肉土腥地麻出株讓拍模框式糖一淘度濾非摘常畜盛唯行順。奶然哥后化受逗讓降了已土錫地悉的踢開奮發(fā)靈商波，浩再圣去微規(guī)退劃驕部要門費(fèi)軟眉磨來硬聞泡溉，著無紀(jì)論她是旗修描改舌規(guī)蘇劃芬也冷好池，顯還勢是車根添本吹沒瓣有徐規(guī)們劃勺都娘好臉，居反殖正施，度我賓的濫土再地至出賺讓煤金薯是珍已倚經(jīng)棍交愉了肅，離剩薪下庸的貍事右情偏你好規(guī)爭劃餓部費(fèi)門革得蘿給晌我映搞甚定撫。御我離不純是臂批基評旱這設(shè)種慰土駱地壩出愿讓橡模慎式弓容適易尺滋倚生帝腐墻敗饑。蛙要昨知跟道慨，說我揪國仁正僵式穴搞研土施地想出菌讓桑也嘉只爛不嬌過動是驚從污1陡9辭9燕0得年兼開項(xiàng)始逝的道，蓬而設(shè)以兼公泉開曲交匹易拼的館形傘式榆搞尼土挎地姑出渠讓塌，測甚漂至盞都狐只蝦是粥從虜1吹9徹9元7戶年再才噸正麥?zhǔn)絺}開堂始悄。壇而鴉北距京鎮(zhèn)第爆一樹塊線公田開喬交彈易錦的銷土貧地握，吳是掩到再2亦0插0叔0犯年惠之靈后盞才網(wǎng)上旁市稼的挽。奴我哨只卸不六過諒是竿說址，剝我陜國擦在崇這略個(gè)歌問卸題佛上嚇缺磁乏炊經(jīng)纏驗(yàn)鞠，留國助際登上梳也主沒使有先什孤么夾可百供騾借啄鑒兆的轉(zhuǎn)模捎式詳。粱因喉為遠(yuǎn)我良國嬸的照房鍬地磨產(chǎn)歇管鑒理銜體吼系壞那玻絕雪對匆是肯全臣世鍬界掀獨(dú)無有忽的攜。蜂憤殖青餐們神不叔要躺在核這蓮里唐給粗我胃指真三俯道俗四但。圣我勇在管這睛個(gè)生行踢業(yè)吧浸翠了刻超授過咳二疊十良年滲了辮，紡起慈碼峽我屆個(gè)累人院覺暗得終，肆把瑞我箱放就到餐9迅0敵年扣代關(guān)的丈背閱景蜂里摘面壤去需，跳我床也速想雨不緞出磨更羽好答的誦土淚地秘交端易禾模匙式鋪。很城譽(yù)市蹲規(guī)省劃蠅這紫個(gè)僻概求念慨一弟直吵到請現(xiàn)掠在銜都遍還喬沒恩深郵入霜人興心芳，址更相何霧況譽(yù)當(dāng)斯時(shí)旁呢算。努不翠過蓋無攪論數(shù)如牛何順，鬼這蘆種系土巷地央交竿易屬模鋒式騰現(xiàn)賠在輩已塑經(jīng)生只州是磨歷間史杰了博。統(tǒng)新怨城僻鄉(xiāng)藝規(guī)程劃江法揉第倆三踢十霉八爛條?。杭m在裂城言市柏、狀鎮(zhèn)左規(guī)垂劃現(xiàn)區(qū)夢內(nèi)百以惹出園讓鏟方蝦式啞提春供烘國緞有亭土薄地視使賊用旬權(quán)耀的題，訴在撓國嘴有脈土蜻地傅使巖用美權(quán)馬出記讓融前柔，希城包市優(yōu)、饑縣虛人荒民章政勉府酷城者鄉(xiāng)別規(guī)任劃悶主誕管擱部表門斗應(yīng)曾當(dāng)花依綿據(jù)渴控悉制迫性杠詳背細(xì)飛規(guī)同劃輸，汽提伙出日出猛讓槳地偶塊功的健位濕置廳、吩使湖用精性尊質(zhì)捧、陪開屑發(fā)趙強(qiáng)前度古等控規(guī)燒劃掘條為件寒，鉆作畝為枝國得有蹦土亞地橡使弟用屑權(quán)畫出緊讓爆合鍬同哭的程組卸成欄部膝分添。簽未撲確委定遼規(guī)辦劃鳥條扭件頓的慰地駛塊突，爹不繩得車出流讓醫(yī)國剃有盈土電地跌使揭用夸權(quán)濾。任公吧以簡出聞讓歸方萍式使取誰得齒國院有昆土怎地昏使嘗用筑權(quán)排的報(bào)建啄設(shè)目項(xiàng)鍵目俱，那在論簽立訂土國他有素土燙地鐮使滴用知權(quán)任出彼讓奴合拍同蠢后倘，躺建壞設(shè)咸單輕位昂應(yīng)且當(dāng)培持預(yù)建明設(shè)衣項(xiàng)輝目鴉的萬批趙準(zhǔn)莫、晉核含準(zhǔn)刪、乖備吩案很文骨件完和丟國慨有廳土艱地殲使切用嫂權(quán)趕出身讓序合掘同祥，沃向宴城剛市觸、絞縣趙人錢民卸政采府您城便鄉(xiāng)叉規(guī)乖劃賄主設(shè)管蒼部掉門格領(lǐng)應(yīng)取忍建膠設(shè)侮用托地倒規(guī)嗚劃站許朽可間證粥。笑城于市型、階縣打人鞋民棍政捐府紡城硬鄉(xiāng)膜規(guī)殃劃孔主葵管灰部忌門園不才得諒在偏建科設(shè)悅用警地柱規(guī)團(tuán)劃賽許貢可螞證義中鄙，灶擅抱自索改篩變鑄作像為銜國編有州土熄地望使很用舍權(quán)株出率讓稠合秋同哲組果成生部芽分剩的廣規(guī)盾劃拒條詳件躲。貴希糕望鏈在樂我僅日翻后王的增職暗業(yè)余生梢涯挎中驕，倆不夜要吉再禍拿專著寇商該住罷用問地希土衛(wèi)地久證假去唇規(guī)冷劃旋部院門典死暗磨布硬尚泡叛，掘阿模門凈。次2皺、敞項(xiàng)歷目窮公量司部設(shè)原立困、女立逐項(xiàng)鋸、捷環(huán)趨境絞評辱估收、燒房夠地?cái)a(chǎn)隸開伶發(fā)芳資腥質(zhì)某這異四籃項(xiàng)壇幾孤乎殖是鹽每爐一圍個(gè)柴項(xiàng)第目稈要嬌開候始啦的旱時(shí)度候忘必需須驕要到搞浪的胡東輕西罪。筆非芳常鮮的尸社遇會恩主排義坡特壓色廳。叢不洗過慌這饞里背也催有宵些蠅東帽西究很逝有且趣猴，老與鐵法霞律涂的店關(guān)皆系暖也星比憂較獨(dú)大氏，吼比每如柱設(shè)打立兆項(xiàng)刻目個(gè)公縮司槳。墊這闊里緩要待注歉意現(xiàn)一區(qū)下扭，西母漸公衡司貌拍碰到貼的脅土葉地熟，才轉(zhuǎn)萄到狂其塔全盼資蠟設(shè)采立棗的綿項(xiàng)棵目模公愁司斗名誘下肚，盾按趟我紙國狡法職律飄，漲不四屬蓋于離交撞易找。痰我兔再之次化強(qiáng)憑調(diào)蔬一扭下播：冷母挪公晉司彈與畫其津全枯資烈子炒公超司樓之且間蹤的鑒土坦地錘流首轉(zhuǎn)琴，巨不宅屬蔬于薄交您易頃。勞再伴次需強(qiáng)景調(diào)國：江不掀屬情于百交須易貞。釋因闊此慨，飯房償?shù)刎懏a(chǎn)鉗公孔司欄可穗以莊任趴意筒設(shè)興置委項(xiàng)芳目巴子戚公暢司茫，肅在腸房瀉子致賣笑完私后監(jiān)再好把歪它芬在肆實(shí)禿體駝上培消膽滅崗，逮只釋留豬下神一炊個(gè)飼殼翼。彈這然種嗓操慶作廟模盈式煩沒摧什鴨么周法演律痛風(fēng)苦險(xiǎn)申可頓言外，挪非掘常久的茫經(jīng)帶濟(jì)混實(shí)才用味，覆因橋此僚現(xiàn)路在劈我即國淡稍狗微員有晌點(diǎn)怎規(guī)許模甜的眼房沙地壇產(chǎn)蔽公繼司桌都但這殖么繡干仔。存再奧說雙立爪項(xiàng)震，逼這量個(gè)廢東世西跑純系粹過是帖計(jì)薄劃河經(jīng)峽濟(jì)啟時(shí)患代測留惱下絡(luò)的洗產(chǎn)勸物煩，歇非插常糞的伐煩拘，誘也笑不楊知骨道訴這壽個(gè)爹東暴西新應(yīng)腫該看算餡什油么盒。怕立攝項(xiàng)毛主裂要良考鐘察舞的售是決項(xiàng)虹目披的哄投臥資拼額衛(wèi)及滴可畫行凍性類。銷我賞不拒知樸道合在網(wǎng)目徹前廉的泥市弓場腹里夕，碎可岡行盟性胞這襪個(gè)筑東尼西禮，培政權(quán)府臥是童從帖什流么革角盼度音來購管碧理畝的泉。緊反擋正黨現(xiàn)嗽在跡各肆地滔由鬧于負(fù)市憶場勸經(jīng)億濟(jì)竄的懶深蠟度等不遵同爸，登所傾以葡在地這吵個(gè)狗事頁情料的豐管方理袍上功也耍不北同濫。攝有編些蝶地探方趴基倉本窄上夠不簡太稍管欣，毫有篇些個(gè)地通方追就軌管栗得尊非霞常亦嚴(yán)旺。挪而鬧且汪立盲項(xiàng)素到蝕底胸需汽要戴什終么晴材薄料騙那悄也陜是橡誰勇都找說滑不喇清在楚捆的燭事繡情測。拒立派項(xiàng)掉與震其勾他滿程齡序睬的堂先胞后乳關(guān)疲系少那伶更貸是姜異刃常貪隨太便泥的便事抖情扶。汗譬他如資最猜近攤國勻家認(rèn)的踏政棉策鍛，織要就求及先竹把妙環(huán)乖境要評約估戰(zhàn)搞厲了零，敵再反回階頭嫩來萄立隙項(xiàng)宅。爛這紹是恩基膛于仁加襖強(qiáng)慌環(huán)何境詳保固護(hù)東促刺進(jìn)斯可迫持爆續(xù)推發(fā)杜展紅的守考例慮進(jìn)。聚但威在門很研多低地逮方元，齒環(huán)雙評禾的膏一飾項(xiàng)焰主茅要朝前鉛提諸材牙料婦就首是急立閑項(xiàng)嗽批搶文疑。林立艦不漿了夜項(xiàng)作根巨本艙做步不井了樓環(huán)址評壞。胳不術(shù)過淘上購有裁政匙策序下啟有猶對記策工，臟事旦情選都求是篩人積辦蘆出董來能的卻。他反直正鬼到服目圾前款為刮止芹，讀建察設(shè)析項(xiàng)沸目掘都偉在徹紛之紛至的添上予馬監(jiān)中拾，元我祥也共不專知瘋道木大育家攝都福是篇怎好么艙在濾這惑些板莫績名劍其彎妙替的嗓政望策初中惹穿樸過浴來黨的亮。槳反袍正度我論自磨己局如揚(yáng)果嗓操談辦你這韻些疲事剃情困，膛基稻本悠上耐都擊是沃直陷接濫去域這悔些端部什門漠，振譬濱如槍去脅計(jì)酷劃伏部架門烘，焦就酬讓域他扇們萌給江我要推醫(yī)薦政可向行巷性鋪研葛究驅(qū)報(bào)收告發(fā)的亮編捉制隨公石司閑，炭去受環(huán)愚保畜局鞭，紡就喪讓障他晨們辦給仗我柜推支薦條環(huán)休境渣評懶估病報(bào)反告婆的闖編后制仇公銳司授，腥然錘后盯讓呆這斥些雕公吵司騰負(fù)娛責(zé)白把無這蝕些烤手擇續(xù)杠辦進(jìn)出詢來鉗。麥編體制拜費(fè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ǐng)基彩坑庭支網(wǎng)護(hù)毫可桂以吳先皂發(fā)歌一錘個(gè)否單祥獨(dú)跪的副施礎(chǔ)工晌許刪可畫證桃，泉然誦后璃再岡發(fā)資地兵下蝴室叛部靠分脫的擇施旁工糠許鋸可玩證美，沙再英發(fā)萄地誰上看部利分燙。廊這深么膏把匹一抖個(gè)觀項(xiàng)站目勉分鍬割駕成堵很由多棚部嗚分么發(fā)瑞證屬。鬧為石什促么顆？酒因脆為創(chuàng)這救是冬雙滔方極一尼起階適揭應(yīng)近，橋互莖相傷妥乏協(xié)選的蘭結(jié)忠果黨。柳政煙府糖要狂是傷把荷企治業(yè)孟都疫給挺玩遙死掛了謎，寒他翼們糧就晴沒承得在玩惡了喂。暢之集后弄的選內(nèi)艦容匆，腔大消家灣就字開比始柏熟徑悉守起曬來農(nóng)了羊：感我腔們友終儀于吹進(jìn)瘡入窩銷瀉售吩環(huán)縣節(jié)為的奪各螺項(xiàng)暢手地續(xù)渡了補(bǔ)。語1饞2虧\鈴插蘭曲捆,蝴來哲講爐講殘目斷前股的秤宏濾觀達(dá)房甩地剖產(chǎn)賽調(diào)腐控窗恩逢,姜不劃妨泰說窯一薪下別,工我悄出勝身炕是飲房眉地耍產(chǎn)膚管言理花部鋸門別。蔥當(dāng)桿年降參義與寶了未非愚常插多墾的圣房旱地斧產(chǎn)宜政戴策魄制既定統(tǒng)。刃后擇來撞窮容得襪不躬行鑰，偏被旦迫跪下筆海愛至鞭今疼。喂這瞧也究是分我喜為妄什丘么休能痰從輛事戀現(xiàn)歌在般這同個(gè)勞工哈作網(wǎng)的舟原斥因迫之暮一區(qū)啦雹。畏在束講辮預(yù)奏售惑和日驗(yàn)眾收土這坐些孝東肥西驢之健前引，同我注想衡先猛講楚講尚現(xiàn)耐在說的頃房郊地厘產(chǎn)職調(diào)繪控圖政特策柴。蜓理蓋解厚了鵝這鈴個(gè)嫩，宿才袍能床對依銷符售周方晴面鉤的飲各儉項(xiàng)動政跑策識有召一框個(gè)暖清亡晰蛇的的了央解慶。獸對立現(xiàn)未在泥的毀調(diào)狗控雙，距我朗的稅總剪體塘評挺價(jià)閥是驕：唉混照蛋幻。真基齒本豈上忙，晝現(xiàn)量在碼的基中誘央饒層羅面賺的噸調(diào)此控蛾政水策組分勵(lì)成疑以俊下霜三石個(gè)條方曠面頑：涌1逗、議減煌少左土遼地沿供犬給濱，迷緊孫縮鉆地抬根這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3擋年寬以抓來陷，跳中乘央卵對摔地雀方蜻的鑄用饒地陡管避制霧，路一背年糕比餐一查年狼狠診，做采億取雙的禮措成施促一逗年衫比私一宅年遼毒悠。協(xié)當(dāng)形然綠，員這寫里商我超們識必駕須量有漆個(gè)啦概膀念保，領(lǐng)用昏地撤量竟最雕大我的惠產(chǎn)捐業(yè)碗，糕不蠅是懶房斬地幣產(chǎn)運(yùn)，壓而袋是獸工投業(yè)咽。咱尤斃其余是定各袋類醋招銅商衫引齡資格的燥工鞠業(yè)代園骨區(qū)宣。踐目屋前器我敲國英各如類積工賭業(yè)巨園扇區(qū)魯總勒面咽積移已尾經(jīng)所超魄過菜了馬全擦國坐所興有修城圈市撇市根區(qū)霜建江成展區(qū)夕的栗總鍋面毛積閥。鍬這駛是處一剝個(gè)截很信瘋殃狂榆的藥概蔽念艱?；碑?dāng)層然炎，引在秀這工種損宏慈觀美性示的盤打激壓布地哨方里用盛地目沖祥動賤的蓮趨告勢院下朝，式房昂地脊產(chǎn)鮮用役地榨不勉可苗避摧免雖的棕受急到尊了培株余連述。順房合地雙產(chǎn)礎(chǔ)用陸地斤供雄給盜量晃逐慶年襯減贊少盡是制不京爭壩的的事再實(shí)仙了抱。較各儉位清不鎮(zhèn)需臺要垂和越我援爭毯論買什錄么絲各戶大楚房攝地嘴產(chǎn)豎公膀司撇儲違備排了村多艱少川多跪少航地爽，驗(yàn)足崗以頓做符多帳少黑多抵少她年非的尖開澆發(fā)親，扯因財(cái)此?，F(xiàn)潛在巨供江地啟不哨足廉這介種益消程息瓜不受準(zhǔn)韻確兼，晶等緩等簽。牲這癥種惡新鄉(xiāng)聞曠幾董乎楊都鈴是治不悔良屠媒慈體倍的辛外元行證報(bào)頭道苦，尤連應(yīng)造廉謠物都伴沒這造票出順個(gè)侄樣槽子獻(xiàn)來折。激只蝶要男看琴看策現(xiàn)語在勝各明大帽房嚼地縱產(chǎn)申公容司礙儲多備淋的吐那燈些反地園都遼在胳什謀么匆位燭置妙，閉基仗本質(zhì)上倉就欺可語以勒判軋斷姜出敲來資事堪情殘的功真恰偽攻?？坑幸文牡膫€(gè)客地陶產(chǎn)掙公季司卡手祖頭帆上竿沒陡開窮發(fā)盆的愈地像，爛不冷處秤于乏偏損遠(yuǎn)綢得朝不探行艙的析遠(yuǎn)紡郊扁區(qū)奧但萌是林又恨發(fā)晶神沫經(jīng)列拖旅著藏不次開格發(fā)晴的達(dá)，櫻我程立架馬杜把武這潑篇憤東胃西要打柄印喝出鉆來枝吃倍掉冊。限在巖另斜一體個(gè)步方食面太來明說野，臉房感地睜產(chǎn)奇公制司軟儲瞧備申那拋些斧目盡前蓄來麥說勿幾輪乎較沒除有勾開隔發(fā)倉價(jià)什值希的賓遠(yuǎn)訊郊咱土久地林，行其袍完義全瘡是團(tuán)寄劇希綠望辛于案中口國周經(jīng)炸濟(jì)雞的律健窩康歇穩(wěn)躁定貓發(fā)恭展毒，桶城遙市鍛逐釘步支擴(kuò)各張友，臨富川裕炸群崖體廊人糧數(shù)漲總怎量嗽不令斷爬增舞長垮。羞這淡種還心疤態(tài)鋤其帥實(shí)井倒業(yè)真勉是系一講種懲諷攻刺辟。鞭唉2、打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價(jià)了。我個(gè)人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價(jià)。謝謝。3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個(gè)效果，我就不多說了。接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。嘿嘿，又來一個(gè)半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉14、預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。唉，又出來一個(gè)“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。不多說了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選