無(wú)錫某住宅項(xiàng)目前期市場(chǎng)及物業(yè)發(fā)展建議

目錄HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"紀(jì)梵希、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"KC、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"GianniVersace、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"ErmenegildoZegna、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"PoloRalphLauren、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"TommyHilfiger、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"LACOSTE、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"萬(wàn)寶路、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"PORTS、CKJEANS、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"AUPRES、LOREAL、OLAY、YUE-SAI高檔無(wú)錫商業(yè)大廈百貨公司623,600服飾佛倫斯，法蘭詩(shī)頓，海螺，恒源祥，佐丹奴，真維斯，雅戈?duì)栔械蜋n無(wú)錫新世界百貨公司310,000*服飾依泰蓮娜，袋鼠，沙馳，尊尼丹路，金利來(lái)，皮爾卡丹皮具，寶姿，F(xiàn)A:GE，精工表中高檔站來(lái)楚源涌：線*折*怪*市*管，塊*乳為怨C得B集R慰E男估趟計(jì)灑體端量扔圖處：番主富要標(biāo)百稱貨搞公得司俗和誘休音閑在街星地喂理醉位什置脅示鍋意磨圖無(wú)錫商業(yè)大廈無(wú)錫商業(yè)大廈無(wú)錫新世界大廈大洋百貨三洋百盛百貨無(wú)錫八佰伴無(wú)錫東方商廈崇安寺休閑街尚來(lái)縱源社：霜*大*騾*富*趣作手為廁無(wú)跑錫丸市后商芒業(yè)排的勤主留要終集床中露地討，詞中缺山污路孟人名民絹路斥商退業(yè)墻街車客輝流柜量系大夢(mèng)，檔服嘆飾卸類泳商理品的最沿為不集病中派。去從狂商眼場(chǎng)客的是規(guī)匹模喜看托，駝主竿要蜜的廁六村家旬百圖貨兄公夕司果的擊營(yíng)澡業(yè)茄面葉積掛超港過(guò)劫了苦1宰5買萬(wàn)鬧平駐方暈米來(lái)。醉而視品緊牌舉檔繩次頭方塞面默，么無(wú)耳錫定目犁前前檔毯次宜最則高秩的甲百鵝貨久公返司礎(chǔ)應(yīng)震屬袍無(wú)筐錫鴉八烘佰依伴萬(wàn)百植貨困公編司運(yùn)，點(diǎn)聚朱集燭了垃較凝多向的舒國(guó)販際苗一捆二沃線深服吹裝尿、歇化啦妝調(diào)品藏品燒牌閑。程而略無(wú)寫錫去商蠟業(yè)瘋大僚廈穩(wěn)則鄰是勁六格家怖主仿要艘百蠻貨掀公執(zhí)司懲中曬檔豬次瓜較艇低器的副，開其翅主英要享消損費(fèi)拳群紐體牧也宴以亡本多地社及憤周援邊吐郊耽縣韻消慕費(fèi)污能努力腸相紗對(duì)松較桂低夢(mèng)的挪人虎群燃。判根茶據(jù)星已寶掌球握產(chǎn)的純資濱料蜂，謎2翻0押0郵3方年析無(wú)攪錫議商理業(yè)幕大歌廈童和膨新大世兵界旁百驅(qū)貨武的巷全乖年去銷鳥售桿金端額急分萍別聰為滾1舅0丹億登元仁及粒6孝億猶元查。恩據(jù)睬此接測(cè)警算勢(shì)，司其盞單溪位芳商搖業(yè)籃面鬧積的的忌年豬銷尤售斬額旁在犯4犬萬(wàn)草元蜻至動(dòng)6蓋萬(wàn)取元犯左均右郵，緒如曲下掀表瞎所淺示漿：名稱營(yíng)業(yè)面積（平方米）營(yíng)業(yè)額（億元）單位商業(yè)面積年銷售額(元）商業(yè)大廈23,6001042,373新世界百貨10,000660,000穿來(lái)瞎源仇：背*談*災(zāi)*賣*堅(jiān)無(wú)谷錫婦東鎮(zhèn)方耗商侍廈鈔無(wú)存錫歲的撕東抹方摘商焦廈博是叛市暮中羅心菠較郊為朗特危殊屋的余百蔽貨柿公央司去商愛業(yè)灣項(xiàng)怨目姐。辨本倆項(xiàng)石目化的費(fèi)商習(xí)場(chǎng)便部土分激分此售稱給啟小擠業(yè)么主局，妥2穗0肅0種3接年馬開手盤算銷吸售飾。職一駱樓仔出煮售佩均頌價(jià)梁為挑7忽萬(wàn)其/址平嘆方彈米撐，沿二欠樓鏟均奏價(jià)唇3拖.嫩5瞎萬(wàn)胃/陡平搞方拾米利，檔街蹤鋪街最納高嶄售延價(jià)跑達(dá)修1姑5神.籠9誠(chéng)9館萬(wàn)端元醫(yī)/券平卸方攝米掃。織同絹時(shí)北，畜引慨進(jìn)轟上脊海驅(qū)百許聯(lián)污集糟團(tuán)病整鐘體賞經(jīng)咐營(yíng)掉，捷給敞予傍投撲資壇客字8徐%罰的械年除匯植報(bào)芬率脂，而逐貞年殘遞宅增廁，辰5笑年役后效回租報(bào)芝為葛9委.辮6托%境。鐮上慧海肥百言聯(lián)動(dòng)百子貨敲事鄭業(yè)擺部礙則協(xié)以個(gè)品踏牌第、拴管貿(mào)理俯輸居出災(zāi)的隔模凳式麥開園出吳了奇東祖方風(fēng)商領(lǐng)廈膨無(wú)零錫園店消。踩無(wú)程錫議東享方粥商懲廈且主奴要項(xiàng)經(jīng)研營(yíng)樹中短高個(gè)檔菜商法品堪的均都術(shù)市槳時(shí)緩尚湊型秀連宅鎖立百或貨楊商匆廈陰，機(jī)從侍一榆樓武到娛五至樓輛分帖別哈為宰國(guó)桐際我精猶品藝館匯、有時(shí)納尚橋名貴媛赴館漸、交紳犯士遍名并品磁館掌、悄運(yùn)負(fù)動(dòng)礎(chǔ)流引行參館軋、齒休成閑穿生頓活博館飼。他崇款安唉寺且休層閑征街虜崇差安晌寺攀休斗閑占街厚是陣在喪本鍵區(qū)蚊域張內(nèi)凱規(guī)宰模匆較虧大槽的詢新搬建焦休扯閑誤餐珠飲走步尿行擺街去。陜其少一暑期恐項(xiàng)之目往已音經(jīng)播招鼓商忽并槽投莖入如運(yùn)浪營(yíng)奧，原目庭前崗經(jīng)耗營(yíng)越狀妻況蓬良笨好秒。撤崇您安徑寺糾曾終是毀與世上引海跳城籮隍犬廟飯、莖南繞京囑夫蚊子伶廟示相首齊搭名踏的喚寺符廟梁之躍一鎮(zhèn)，購(gòu)歷帽經(jīng)濱數(shù)轎次竟大穩(wěn)火顯逐喘漸營(yíng)演船變脊成天民料間蕩雜犬耍而和黨風(fēng)田味計(jì)小矩吃記集梅中會(huì)地弱。此解男放西后秒，徑成站為拴無(wú)也錫劃最旦為喪繁冊(cè)華論的星商個(gè)業(yè)史街搭。括2利0共0島3卷年紙無(wú)悔錫何市松開圍始件崇替安絮寺升街眼區(qū)濫的叢改節(jié)擴(kuò)淡建億工連程圍，鞋目騙前截開弦放蝴的奶一沃期削項(xiàng)謙目助分循為述地嗎上閘地扔下塔兩壇個(gè)蹲部至分減，般集礎(chǔ)商啟業(yè)膊、耗文手化茶、貪旅案游抽、帳餐塞飲漢等套功浪能迅為仆一秧體妖。蛙地鞭上篇部溉分南以夢(mèng)東澤西占橫乒向灶排彈列魚的露商摔鋪奔為惰主圓體父，震地手下身則誓以床下駝沉掩廣票場(chǎng)彎為惕中卻心怠。截2棉0此0綱5懲年昌5災(zāi)月電1室日字試敬營(yíng)遲業(yè)繞以彼來(lái)僵，群崇舅安摸寺之步籮行谷街富9什0無(wú)%求以難上庭的算商僵鋪憤已吩經(jīng)劉入懸駐判營(yíng)灘業(yè)創(chuàng)，紅人兇氣匹商啊氣餃日跌趨或旺季盛寨。論一息期緣底膠層算商痛鋪盛目勁前御的司租答金瞎在奇5國(guó)3騙0稻銹–錯(cuò)錫8繞0偶0秒元并/蘇月顧每曾平移方院米頂，婆售征價(jià)流在壤8牧-唇1類2思萬(wàn)癢元謠/袋平鵝方煌米陰。皆本百項(xiàng)替目岡是續(xù)無(wú)桂錫穩(wěn)目低前莊非瓣常釣成驅(qū)功植的歲新取建敗商喜業(yè)神項(xiàng)獅目馳之習(xí)一恥。篇區(qū)臂域巷商機(jī)業(yè)發(fā)設(shè)饞施劣無(wú)驚錫撓的字區(qū)論域燒型臂商摔業(yè)頌中鈔心舅是雷指幻在膊無(wú)研錫省市棚區(qū)裝范紋圍音內(nèi)遣，池商蒙業(yè)媽輻丸射喬范立圍喪不惱僅驗(yàn)涵升蓋斯周拒邊店居魄民苦，釘并婦且濃還予能出輻星射聰?shù)嚼ポ^伴遠(yuǎn)揉的晨范欺圍付，鹽其平商岡業(yè)比能儀級(jí)眾高可于叮社梢區(qū)魚型豬商患業(yè)閃中脅心恐的褲商歲業(yè)旁類越型眼。陡根化據(jù)蓬市禁場(chǎng)廁調(diào)租查公，體無(wú)嫩錫數(shù)主卷要簽的稅區(qū)政域魄商亂業(yè)錘中鍛心搖包華括皺火鑼車社站辦區(qū)放域沫商盒業(yè)閥中麥心譯和伐新冰區(qū)翅長(zhǎng)哥江潔路儉區(qū)苦域榨商踩業(yè)播中苗心瞇。誦火陷車慚站屯區(qū)廟域壤商私業(yè)蜂中握心泉無(wú)所錫稀火毛車促站促地雁區(qū)訴歷鑼史頃上科曾鈔是岡無(wú)醋錫覺(jué)最布繁催華累的謝商縱業(yè)懶中秋心川區(qū)愉，曾隨集著伏無(wú)奸錫新城立市誰(shuí)核茫心樂(lè)商華業(yè)稠中妙心識(shí)的息轉(zhuǎn)鄭移臉，奉火慚車晌站紀(jì)區(qū)榮域釋的吸商鉗業(yè)聞?shì)椬陨漉r力日也紋相止對(duì)僅減肢小掠。必然窄而濾這芽一蘭地兇區(qū)響仍險(xiǎn)積撞累綱了并很結(jié)高刊的否歷焦史淋知遷名廁度五和罩居夢(mèng)民撐認(rèn)種同做感貧。張火察車株站坑區(qū)鬧域法近歐些拾年乖有派較赴大早的鋸舊涌區(qū)斯改罵建濾項(xiàng)鬧目表陸碑續(xù)蹦完魯成它，餃改亂建銅后持的脅新糞建斗商部業(yè)匯項(xiàng)爪目記主頸要舒包僻括茫站輪前航商風(fēng)貿(mào)孩城傻、廁保范利魔廣碌場(chǎng)椅、學(xué)東崖方惜時(shí)翅代桌澳騎特重來(lái)雙等綿。輪本滿區(qū)胸域讀的邊主匪要哥商收業(yè)夕業(yè)確態(tài)境組屑合鈴為父服濫裝擇市窯場(chǎng)振、笑便栗利忌店鋤、透餐惠飲爛、揉娛剛樂(lè)置設(shè)便施睜。待總抓體賠商孔業(yè)礦定鞠位版為立中蹦檔翁及不中賞低坦檔害。泥其慮商投圈拐的囑輻鉛射芒能敲力斑包殼括鹿無(wú)菜錫辭市土區(qū)越居讓民孫及秘出臂入茂火挪車抵站肝的闊外圖來(lái)藍(lán)人漆員錯(cuò)。周鑒交于末火掘車晃站老特歪殊惹的腎地傲理吵位勇置定，傭其懼周惜邊賀進(jìn)導(dǎo)出揚(yáng)的墻人協(xié)員克流妹動(dòng)宜性肆較糾大膚，耐周兼邊陜居糧民浴及堡進(jìn)柔出閱人抖員洲素粒質(zhì)卻較頸低漂，胸對(duì)既于謎火層車泥站敵的錫商窗業(yè)挑發(fā)學(xué)展御來(lái)卷說(shuō)迫，快低少層券次晃商駕業(yè)裝發(fā)鍵展育較沾易粱，捏而說(shuō)中遵高犬層尖次破的訪商薪業(yè)子發(fā)前展溝則肅較皂為善困也難序。凳雖妥然賴本斗區(qū)擇域皆的觀某棕些校商廚業(yè)篩設(shè)獵施銅，時(shí)在沃開卻發(fā)勻初策期橋以規(guī)中菜高嬌檔嶼定晚位侮入淹市沒(méi)，唉但仰其跳發(fā)循展貢均茂不貞甚甘理爺想航；查而笛以傳中賴低寬檔檔定牢位君為菊主笨的附商壓業(yè)帶設(shè)詞施叼，介如轉(zhuǎn)東居方廣時(shí)掛代怎澳貿(mào)特介來(lái)徐獲功得墊了企較且好奴的居市姐場(chǎng)誤反話響預(yù)。依東遇方辮時(shí)鍛代梁澳繞特減來(lái)廚來(lái)關(guān)源匹：漿東犬方促時(shí)坦代擇澳鋸特綁來(lái)科網(wǎng)竿站欺無(wú)惠錫源東迫方結(jié)澳叔特季來(lái)長(zhǎng)坐鉛落割于賠無(wú)鋼錫孕火雨車尸站旨、復(fù)無(wú)攤錫幻公岔交傻客壟運(yùn)謠站營(yíng)和轟無(wú)銹錫允長(zhǎng)登途穗客貿(mào)運(yùn)隊(duì)站訪交街匯孕處連，的位努于飼火番車驚站妥商翅圈毫的靈中積心饒位癢置武。親該獨(dú)商比業(yè)甜項(xiàng)亂目勇是灘以已經(jīng)仿營(yíng)巡品揪牌命服立飾疾折胸扣棗特軌賣房場(chǎng)士的緞大燙型濟(jì)商授業(yè)前設(shè)鹽施揀。蠻整雅個(gè)巖商巾場(chǎng)濾的幼營(yíng)宅業(yè)仰面鐘積值約鼓為陰1造3舒,僻0塑0境0臂平需方飽米古，甩于舍2甩0妨0怨5狼年蠟1界2川月樸2毀1誓日礙開往業(yè)碰。境經(jīng)卡營(yíng)陣范菌圍斯包肌括痕男久裝毒、指女膀裝餓、煮童頁(yè)裝語(yǔ)、等運(yùn)怕動(dòng)咬休米閑馳裝悟、飯內(nèi)由衣匆、毯皮德具莖、坊鞋頌類牢、旁服覺(jué)飾標(biāo)用盜品屯等相。賠經(jīng)茅營(yíng)跪的釘品局牌升包委括周C特D政、催G程u蘇c敢c劉i怒、沾華渴倫恩天縮奴洗等干國(guó)五際酒品孟牌貝以欠及鋒恒滑源恨祥軋、悅紅趣豆斯等捕國(guó)原內(nèi)升品礎(chǔ)牌什，伶打拋折借幅犯度灣一債般婚都每在絹五包折虹以甲下潔。夜選邀擇村人版流算集蔑中屢的棗火尾車唇站小區(qū)距域凍開待設(shè)起品鋼牌紹折床扣少店鋼，購(gòu)銷魔售嗽低搭價(jià)偵、飄過(guò)匪季腸和迫斷非碼盲的竄名男牌虎服伙飾哀，位目寸前督的右經(jīng)旦營(yíng)法狀伸況師良采好是。站前商貿(mào)城來(lái)源：****站前商貿(mào)城坐落于無(wú)錫市火車站區(qū)域南部，解放北路以北，東至縣前街北側(cè)，西側(cè)與火車站、汽車站、古運(yùn)河相聯(lián)結(jié)，占地面積16萬(wàn)平方米，建筑面積28萬(wàn)平方米。該商貿(mào)區(qū)將經(jīng)營(yíng)面積分隔為1,300多間小商鋪，從20平米到上千平米，并采用玻璃表面，通透的商業(yè)空間，形成營(yíng)造時(shí)尚風(fēng)格。站前商貿(mào)區(qū)是2003年無(wú)錫市政府重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目。但分隔后的商鋪出售/招租情況及其慘淡，目前仍處于空城狀態(tài)。在火車站區(qū)域，開發(fā)如此體量巨大的商貿(mào)城，并以精品小商鋪形式中高檔的定位出售/招租，其本身的定位在于本區(qū)域顯得過(guò)高，在沒(méi)有任何主力店入住并且對(duì)于項(xiàng)目分期不明確目標(biāo)客戶不明確的情況下，盲目零散出售/出租，造成了項(xiàng)目的不成功。保利廣場(chǎng)來(lái)源：****保利廣場(chǎng)是無(wú)錫市較高端的商業(yè)業(yè)態(tài)——購(gòu)物中心形式。市場(chǎng)定位為中高檔，針對(duì)年輕且有較高消費(fèi)能力的消費(fèi)者。業(yè)態(tài)涵蓋購(gòu)物，餐飲，娛樂(lè)等。包括主力賣場(chǎng)、專賣店和酒店等。其確認(rèn)的主力店包括家樂(lè)福保利店、Sport100，五星級(jí)的金陵飯店等?？偨?jīng)營(yíng)面積為80,000平方米。在租售策略上采用了商鋪賣散，發(fā)展商組成管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式。2004年保利廣場(chǎng)開業(yè)后，經(jīng)營(yíng)狀況卻每況愈下。該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，有幾個(gè)方面的原因：該項(xiàng)目地理位置特殊。處于火車站商圈，與核心商業(yè)圈的距離又不遠(yuǎn)，因此在人流上非常尷尬。選擇綜合性購(gòu)物場(chǎng)所的消費(fèi)者往往會(huì)直接到核心商業(yè)圈進(jìn)行消費(fèi)。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，保利廣場(chǎng)的底樓設(shè)置了較大規(guī)模的國(guó)際品牌折扣店。對(duì)于一個(gè)在核心商圈內(nèi)，國(guó)際品牌也比較少的二級(jí)城市，保利廣場(chǎng)設(shè)置了國(guó)際品牌折扣店的客源及貨源均難以保證。無(wú)錫的購(gòu)物消費(fèi)理念還停留在百貨公司的購(gòu)物方式上，對(duì)于以體驗(yàn)性消費(fèi)為主的購(gòu)物中心消費(fèi)模式還有逐步接受的過(guò)程。產(chǎn)權(quán)拆分出售，統(tǒng)一管理的模式對(duì)于開發(fā)商而言，降低了資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)而言，被拆分出售了的商場(chǎng)其管理難度將大大升高，不利于對(duì)整體管理要求非常高的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式。新區(qū)長(zhǎng)江路區(qū)域商業(yè)中心新區(qū)長(zhǎng)江路區(qū)域商業(yè)中心是近年來(lái)隨著無(wú)錫新區(qū)發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的新興區(qū)域性商業(yè)中心。無(wú)錫新區(qū)相對(duì)于老城區(qū)距離較遠(yuǎn)，長(zhǎng)江路作為無(wú)錫新區(qū)與外界聯(lián)系的主要干道，地理位置非常重要。長(zhǎng)江路沿線近年來(lái)開發(fā)了大批高品質(zhì)中高檔商品房住宅如長(zhǎng)江國(guó)際花園等，也為本區(qū)域的商業(yè)設(shè)施發(fā)展提供了必要和穩(wěn)定的消費(fèi)人群支撐。本區(qū)域的主要商業(yè)業(yè)態(tài)組合為綜合超市、便利店、餐飲、休閑俱樂(lè)部等?？傮w商業(yè)定位中檔。其商圈的輻射能力主要為周邊居住區(qū)域及新區(qū)工作人員。由于本區(qū)域的商業(yè)設(shè)施潛在需求大，且定位明確，目前的經(jīng)營(yíng)狀況良好。新地假日廣場(chǎng)來(lái)源：****新地假日廣場(chǎng)是本區(qū)域內(nèi)最主要的休閑餐飲娛樂(lè)設(shè)施。底層商鋪層高4.5米，二層6.6米復(fù)式空間，近10部垂直電梯與自動(dòng)扶梯，東西主干道流線型停車場(chǎng)，二層商業(yè)連廊貫通，主力店招商引導(dǎo)性規(guī)劃，動(dòng)態(tài)業(yè)種分區(qū)布局，人車分流純步行街區(qū)，半露天廣場(chǎng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃為餐飲酒吧、生活用品、日韓零售等。通過(guò)動(dòng)態(tài)的分區(qū)布局，以主力店引導(dǎo)、餐飲為強(qiáng)勢(shì)主題，娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等各種業(yè)態(tài)自由組合。該物業(yè)在2005年10月開始入市招商，目前招商/出售工作進(jìn)行的較為順利，又專業(yè)公司統(tǒng)一全程進(jìn)行服務(wù)管理，使得作為一個(gè)整體性項(xiàng)目，其形象和功能上得到不斷的完善和補(bǔ)充，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。旅游及其他商業(yè)設(shè)施主要的旅游商業(yè)設(shè)施無(wú)錫作為一個(gè)旅游城市，其旅游商業(yè)的發(fā)展仍處于比較低級(jí)的水平。整個(gè)市區(qū)范圍內(nèi)，較大規(guī)模的旅游商業(yè)設(shè)施主要為南禪寺旅游商業(yè)中心。南禪寺來(lái)源：****南禪寺的旅游商業(yè)主要依托了包括妙光塔、古運(yùn)河在內(nèi)的南禪寺景區(qū)，將人文、商業(yè)與歷史相結(jié)合，以風(fēng)味小吃市場(chǎng)、郵票錢幣市場(chǎng)、花鳥魚蟲市場(chǎng)、古玩市場(chǎng)、書刊市場(chǎng)、工藝旅游品市場(chǎng)等旅游商業(yè)為主。南禪寺的主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括古玩字畫、風(fēng)味小吃、花鳥魚蟲、旅游工藝品及小商品、休閑娛樂(lè)等。商業(yè)總體定位在中低檔。其商圈覆蓋的主要是無(wú)錫本地居民及來(lái)錫旅游的國(guó)內(nèi)游客。從總體而言，本區(qū)域商業(yè)體現(xiàn)了清晰的旅游商業(yè)特色，人氣旺，大量旅游者到此地游覽消費(fèi)。但是，從商業(yè)發(fā)展程度來(lái)看，南禪寺的旅游商業(yè)還處于旅游商業(yè)的初步發(fā)展階段，商業(yè)街內(nèi)出售的商品及餐飲仍以低檔次為主，其旅游商業(yè)檔次和旅游商業(yè)的形態(tài)仍有待提高。特色商業(yè)街健康路服飾街來(lái)源：****健康路服飾街是市區(qū)中心位置的一條特色商業(yè)街，主要經(jīng)營(yíng)服裝，并且以女裝居多，經(jīng)營(yíng)店鋪數(shù)量約為170家。這里是年輕人購(gòu)買服飾、飾品最愛來(lái)的地方之一，特別是年輕女性更是樂(lè)此不疲。主要的商業(yè)業(yè)態(tài)為服裝、配飾、餐飲小店?？傮w商業(yè)定位為中檔及中低檔。其商圈的輻射能力達(dá)到無(wú)錫整個(gè)市區(qū)，人流量非常大。作為無(wú)錫市政府重點(diǎn)打造的市級(jí)商業(yè)特色街，健康路服飾街已經(jīng)吸引了較高的人氣，屬于商業(yè)繁忙的中檔/中低檔服飾特別是女裝的集中地。青石路歐風(fēng)街餐飲來(lái)源：****青石路歐風(fēng)街是無(wú)錫市內(nèi)除主要酒店附設(shè)的餐飲場(chǎng)所以外最主要的餐飲場(chǎng)所，也是無(wú)錫市重點(diǎn)打造的另一條特色商業(yè)街。其主要商業(yè)業(yè)態(tài)為本地的中餐店和點(diǎn)心店。商業(yè)定位為中檔、中低檔。商圈的輻射范圍主要為無(wú)錫市區(qū)。青石路歐風(fēng)街的周邊環(huán)境和設(shè)施狀況并不理想，之所以能夠成為無(wú)錫市主要的餐飲街，主要原因在于無(wú)錫市整體餐飲設(shè)施水平仍處于較低的水準(zhǔn)。大型連鎖賣場(chǎng)主要生鮮賣場(chǎng)近年，不少國(guó)際性大型連鎖賣場(chǎng)進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)，目前已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)的國(guó)際性大型賣場(chǎng)包括：麥德龍，家樂(lè)福，歐尚。世界大型連鎖賣場(chǎng)之一——沃爾瑪也將在年內(nèi)在無(wú)錫市開出第一家賣場(chǎng)。大型連鎖賣場(chǎng)的登陸，也相對(duì)提升了無(wú)錫市民的消費(fèi)理念。在大型連鎖賣場(chǎng)購(gòu)物，成為無(wú)錫市民日常消費(fèi)的主要場(chǎng)所。表：無(wú)錫市主要賣場(chǎng)信息主要賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（平方米）位置麥德龍經(jīng)營(yíng)中約25,000東亭鎮(zhèn)麥德龍路1號(hào)家樂(lè)福經(jīng)營(yíng)中約12,000無(wú)錫市清揚(yáng)路歐尚經(jīng)營(yíng)中約30,000長(zhǎng)江北路288號(hào)天潤(rùn)發(fā)經(jīng)營(yíng)中約25,000青祁路沃爾瑪尚未開業(yè)約20,000建筑路紅星路口陽(yáng)光城市花園小區(qū)內(nèi)來(lái)源：****據(jù)估算，目前大型賣場(chǎng)的總體體量在9.2萬(wàn)平方米左右。6.2商業(yè)設(shè)施的市場(chǎng)狀況目前庫(kù)存狀況表：無(wú)錫市現(xiàn)有主要商業(yè)設(shè)施的分布與統(tǒng)計(jì)商業(yè)區(qū)域名稱所屬商業(yè)類別代表性商業(yè)設(shè)施估計(jì)商業(yè)體量（平方米）中山路/人民路核心商業(yè)中心三陽(yáng)百盛，商業(yè)大廈，崇安寺休閑街250,000火車站區(qū)域區(qū)域商業(yè)中心站前商貿(mào)城，保利廣場(chǎng)210,000新區(qū)長(zhǎng)江路區(qū)域商業(yè)中心新地假日廣場(chǎng)，華聯(lián)超市60,000南禪寺旅游商業(yè)南禪寺文化商城70,000健康路特色商業(yè)街小型服飾店10,000歐風(fēng)街特色商業(yè)街小型餐飲街8,000大型賣場(chǎng)及社區(qū)商業(yè)等*其他家樂(lè)福，嘉禾現(xiàn)代城商鋪370,000合計(jì)978,000來(lái)源：*****據(jù)估算，大型賣場(chǎng)的商業(yè)面積約為9.2萬(wàn)平方米，已供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)面積合計(jì)超過(guò)27萬(wàn)平方米。根據(jù)估算，無(wú)錫的核心商圈商業(yè)供應(yīng)約250,000平方米，無(wú)錫的區(qū)域商業(yè)中心供應(yīng)約270,000平方米，其他商業(yè)類型的供應(yīng)在458,000平方米。因此，無(wú)錫的主要商業(yè)設(shè)施供應(yīng)面積合計(jì)約為978,000平方米。根據(jù)無(wú)錫市2005年年度公報(bào)，無(wú)錫市區(qū)人口數(shù)為223.57萬(wàn)，即人均商業(yè)面積約為0.44平方米。商用房租金趨勢(shì)表：無(wú)錫市有代表性的零售商鋪?zhàn)饨鹦星轫?xiàng)目面積（平方米）月租金（元/平方米每月）崇安寺步行街30600健康路30400歐風(fēng)街80600南禪寺50150嘉德時(shí)代廣場(chǎng)15065新地假日廣場(chǎng)5060來(lái)源:****目前，無(wú)錫市核心商圈內(nèi)商業(yè)的平均租金在18-26元/天每平方米左右，核心商圈需求旺盛，幾乎滿租。區(qū)域性商業(yè)中心的平均租金遠(yuǎn)低于核心商圈，其租金水平在在3-6元/天每平方米左右，區(qū)域商業(yè)中心需求也較為旺盛，平均入住率可以達(dá)到70%左右。無(wú)錫特色商業(yè)街供應(yīng)約88,000平方米、平均租金在12-20元/天每平方米，需求同樣旺盛，入住率達(dá)到85%以上。商用房銷售趨勢(shì)來(lái)源：錫房指數(shù)報(bào)告無(wú)錫的社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年來(lái)保持了10%以上的增長(zhǎng)率，消費(fèi)需求的增長(zhǎng)也促使了商品房售價(jià)均值的不斷上漲。從無(wú)錫市中心區(qū)商品房商業(yè)用房均值走勢(shì)來(lái)看，2002年第四季度至今，商業(yè)用房的售價(jià)保持了上漲勢(shì)頭。近三年來(lái)，其售價(jià)從2003年第一季度的15,661元/平方米上漲到2005年第四季度的19,966元/平方米，年均漲幅為13.74%。表：2005年無(wú)錫商用房總體銷售狀況單位：萬(wàn)平方米本年可售面積預(yù)/銷售面積剩余可售面積銷售率合計(jì)*780.22361.06419.1646.28%其中：商業(yè)178.6451.05127.5928.58%來(lái)源：錫房指數(shù)報(bào)告*含住宅，商業(yè)，辦公及其他從2005年商業(yè)用房銷售面積狀況來(lái)看，商業(yè)用房2005年的銷售率僅為28.58%，低于整體房地產(chǎn)46.28%的銷售狀況?？罩寐瘦^高，部分市中心商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷狀況。6.3商業(yè)設(shè)施未來(lái)供應(yīng)無(wú)錫市商業(yè)未來(lái)供應(yīng)特征無(wú)錫市“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指南（2003年-2010年）”的未來(lái)商業(yè)規(guī)劃，無(wú)錫到2010年將主要建設(shè)下列各個(gè)級(jí)別的商業(yè)設(shè)施。其中將包括：一、市級(jí)商業(yè)中心（1）市中心商業(yè)區(qū)：以中山路為縱軸，人民路為橫軸，向兩邊擴(kuò)張延伸，縱橫若干條特色街；以三陽(yáng)廣場(chǎng)為中心，在南禪寺、東大街、崇安寺、火車站和勝利門形成五個(gè)商業(yè)聚集區(qū)。（2）****副中心商業(yè)區(qū)：結(jié)合未來(lái)城市主導(dǎo)發(fā)展方向，建設(shè)集教育、科研、旅游、體育、商務(wù)服務(wù)為一體的****副中心商業(yè)區(qū)，為新城區(qū)居民以及外來(lái)消費(fèi)者提供商業(yè)服務(wù)，服務(wù)人口約30萬(wàn)人左右。在該區(qū)域按照人字型結(jié)構(gòu)組團(tuán)，體現(xiàn)以人為本的原則，突出兩個(gè)中心點(diǎn)。1、高教園區(qū)商業(yè)中心。2、工業(yè)園區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。二、片區(qū)商業(yè)中心（1）蠡溪片區(qū)商業(yè)中心以河埒口為中心的商業(yè)區(qū)域，以天潤(rùn)發(fā)為重心，整合現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源，建設(shè)多層次、適應(yīng)多元消費(fèi)的各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，體現(xiàn)整齊有序的風(fēng)貌。（2）山北片區(qū)商業(yè)中心以盛岸路與石門路交叉區(qū)域?yàn)橹行?，整合山北、錢橋、藕塘三鎮(zhèn)，形成相互呼應(yīng)的區(qū)域商業(yè)組團(tuán)。（3）新區(qū)片區(qū)商業(yè)中心以長(zhǎng)江北路為軸線，向兩邊延伸。形成一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化組團(tuán)商貿(mào)服務(wù)區(qū)。使該區(qū)成為集居住、商務(wù)辦公、商貿(mào)物流、研發(fā)培訓(xùn)等功能為一體的展示我市商業(yè)現(xiàn)代化和電子商務(wù)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)。（4）東亭片區(qū)商業(yè)中心以東亭中心區(qū)為核心，麥德龍、歐倍德、紅星美凱龍為依托，以錫滬路和友誼路構(gòu)成的十字路線為軸線，向東延伸至查橋，域內(nèi)配合工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，著重完善配套服務(wù)，發(fā)展生產(chǎn)資料、生活資料市場(chǎng)交易中心。（5）錫北片區(qū)商業(yè)中心以堰橋?yàn)橹行?，以吳文化公園為依托，配合國(guó)家級(jí)堰橋科技工業(yè)園的發(fā)展，形成集購(gòu)物、住宿、餐飲、娛樂(lè)等為一體的新型的具有濃厚文化氛圍的商貿(mào)服務(wù)區(qū)。（6）馬山、靈山旅游度假區(qū)商業(yè)中心與馬山、靈山旅游度假區(qū)的建設(shè)相適應(yīng)，大力發(fā)展旅游商品、體育用品的專業(yè)店、專賣店、連鎖超市、休閑文化設(shè)施，開發(fā)休閑度假旅游項(xiàng)目，使之成為集旅游、休閑、娛樂(lè)、度假于一體的新型商業(yè)中心。（7）太湖廣場(chǎng)片區(qū)商業(yè)中心利用太湖廣場(chǎng)風(fēng)景迤儷的特點(diǎn)，以家樂(lè)福和在建的國(guó)際貿(mào)易中心等大型商業(yè)設(shè)施為依托，著重發(fā)展便利店、餐飲店及相關(guān)文化休閑設(shè)施，突出觀光、休閑、購(gòu)物、會(huì)展等主要功能，并以之帶動(dòng)周邊地區(qū)，逐步貫通至朝陽(yáng)廣場(chǎng)的商貿(mào)圈。三、社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃期間要重點(diǎn)建設(shè)稻香、曹張、沁陽(yáng)、蘆莊、榮巷、上馬墩、劉潭、五河、馬圩等社區(qū)商業(yè)中心，以及洛社、胡埭、錢橋、玉祁、港下、藕塘、安鎮(zhèn)、蕩口、華莊、太湖鎮(zhèn)等市郊城鎮(zhèn)商業(yè)和中心鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)以1-2家中型超市為主，配以新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，若干便利店、餐飲店、洗滌洗浴、美容美發(fā)，銀行、郵電通信、維修、書報(bào)亭等生活服務(wù)設(shè)施。圖：市級(jí)及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃位置來(lái)源：****項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施未來(lái)供應(yīng)作為無(wú)錫新開發(fā)的區(qū)域，****特別是項(xiàng)目周邊區(qū)域目前基本沒(méi)有主要的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。根據(jù)“無(wú)錫市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃綱要”，未來(lái)無(wú)錫的市級(jí)商業(yè)中心將包括阿兩個(gè)：一為市中心商務(wù)區(qū)，另一個(gè)即為****副商務(wù)中心。隨著****作為城市副中心的開發(fā)以及周邊蠡湖新城的開發(fā)，在本項(xiàng)目商業(yè)類物業(yè)入市前后，將有較多的未來(lái)商業(yè)供應(yīng)入市，成為本項(xiàng)目有力的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。無(wú)錫市的其他區(qū)域近年內(nèi)也將有部分商業(yè)設(shè)施入市。表：周邊未來(lái)主要的商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目名稱地理位置預(yù)計(jì)供應(yīng)體量(平方米)****中央軸線商業(yè)設(shè)施****70,000金色港灣商業(yè)設(shè)施蠡湖新城150,000蠡湖中央公園商業(yè)設(shè)施蠡湖新城120,000靈山仿古商業(yè)街****10,200東方巴黎商業(yè)項(xiàng)目市中心24,400萬(wàn)科魅力城市/順馳天鵝湖社區(qū)商業(yè)****90,000合計(jì)464,600來(lái)源：****綜上所述，無(wú)錫市區(qū)內(nèi)以新建的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)為主；在環(huán)太湖區(qū)域，商業(yè)結(jié)合旅游項(xiàng)目的開發(fā)將比較多，包括靈山仿古商業(yè)街，蠡湖中央公園商業(yè)設(shè)施，金色港灣等都將是商業(yè)結(jié)合旅游的大型項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)將有較大的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，本項(xiàng)目周邊的大型居住社區(qū)萬(wàn)科魅力城市和順馳天鵝湖項(xiàng)目都規(guī)劃了較大體量的社區(qū)型商業(yè)設(shè)施，這些項(xiàng)目的開發(fā)將對(duì)本項(xiàng)目的社區(qū)型商業(yè)設(shè)施的開發(fā)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。6.4商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量較大，結(jié)合未來(lái)本區(qū)域的發(fā)展定位，我們認(rèn)為本項(xiàng)目范圍內(nèi)的商業(yè)設(shè)施可能開發(fā)的商業(yè)物業(yè)類別包括：區(qū)域性商業(yè)中心、休閑餐飲特色商業(yè)、旅游商業(yè)和社區(qū)型商業(yè)。為此，在本次研究中，我們將商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析范圍定在上述可能開發(fā)的物業(yè)類型。根據(jù)調(diào)研，商業(yè)物業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（包括潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）將主要有以下這些：類別名稱狀態(tài)區(qū)域商業(yè)中心****中央軸線商業(yè)未來(lái)規(guī)劃太湖廣場(chǎng)未來(lái)規(guī)劃休閑餐飲歐風(fēng)街餐飲休閑街現(xiàn)有供應(yīng)蠡湖景區(qū)中央購(gòu)物公園未來(lái)規(guī)劃金色港灣未來(lái)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)萬(wàn)科魅力城市項(xiàng)目配套商業(yè)今年起預(yù)售順馳天鵝湖項(xiàng)目配套商業(yè)第一期已售來(lái)源：****圖：商業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性供應(yīng)分布來(lái)源：****區(qū)域商業(yè)中心****中央軸線商業(yè)來(lái)源：無(wú)錫市規(guī)劃局項(xiàng)目規(guī)模****中央軸線商業(yè)將是****核心區(qū)發(fā)展的重要項(xiàng)目。核心區(qū)的功能定位包括：市級(jí)行政中心、商務(wù)辦公、文化會(huì)展中心、體育中心、商務(wù)金融貿(mào)易中心、旅游休閑等。預(yù)計(jì)商業(yè)供應(yīng)體量在15萬(wàn)平方米左右。項(xiàng)目地理位置位于****中心，本項(xiàng)目的東南側(cè)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位市級(jí)行政中心的配套商業(yè)，定位將不低于區(qū)域性商業(yè)中心。項(xiàng)目上市時(shí)間目前尚未形成詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)時(shí)間進(jìn)度表。太湖廣場(chǎng)，未來(lái)規(guī)劃來(lái)源：無(wú)錫市規(guī)劃局項(xiàng)目規(guī)模未來(lái)的市民活動(dòng)中心。規(guī)劃面積1.7平方公里，重點(diǎn)項(xiàng)目包括青少年活動(dòng)中心、科技報(bào)業(yè)大廈、世貿(mào)中心、老年活動(dòng)中心、工商局辦公用房以及與之相配套的商務(wù)辦公、旅館酒店和購(gòu)物休閑設(shè)施等。項(xiàng)目市場(chǎng)定位市級(jí)中心的配套商業(yè)，定位將不低于區(qū)域性商業(yè)中心。項(xiàng)目上市時(shí)間目前已經(jīng)部分建成，相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施也將隨著太湖廣場(chǎng)建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)而不斷得到發(fā)展。休閑餐飲蠡湖景區(qū)中央購(gòu)物公園，未來(lái)規(guī)劃來(lái)源：無(wú)錫市規(guī)劃局項(xiàng)目規(guī)模整個(gè)蠡湖景區(qū)規(guī)劃了4平方公里旅游度假中心將建設(shè)市水上運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練基地、演藝中心、摩天輪、湖濱飯店(擴(kuò)建)、蠡湖新城商業(yè)核心區(qū)等公共設(shè)施，休閑、娛樂(lè)、餐飲等將是重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。估計(jì)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)體量將在12萬(wàn)平方米左右。項(xiàng)目地理位置蠡湖新城中心區(qū)域，本項(xiàng)目西北側(cè)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位為中高檔。項(xiàng)目上市時(shí)間2005年10月，蠡湖中央公園已開園迎客。預(yù)計(jì)，中央公園內(nèi)的商業(yè)設(shè)施的建成將在近3~5年內(nèi)。金色港灣來(lái)源：無(wú)錫市規(guī)劃局項(xiàng)目規(guī)模概念方案金色港灣整體規(guī)劃為“湖區(qū)”、“運(yùn)河區(qū)”、“住宅區(qū)”，其中沿湖地區(qū)不留住宅區(qū)，主要為商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目地理位置臨近本項(xiàng)目北側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位中高檔定位項(xiàng)目上市時(shí)間本項(xiàng)目已開始動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)將在2~3年內(nèi)建成社區(qū)商業(yè)萬(wàn)科魅力城市項(xiàng)目配套商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)設(shè)施約為3萬(wàn)平方米，將隨著項(xiàng)目的開發(fā)而逐步建設(shè)。其中包括：全區(qū)級(jí)商業(yè)：約18,000平米社區(qū)購(gòu)物中心，設(shè)有大型超市賣場(chǎng)、酒樓、電影院、美食街

小區(qū)級(jí)商業(yè)：3個(gè)約2,000—5,000平米小區(qū)商業(yè)中心，滿足日常生活所需

街區(qū)級(jí)商業(yè)：8條特色商業(yè)街——酒吧一條街、Soho商業(yè)街、時(shí)尚服裝街等項(xiàng)目地理位置臨近本項(xiàng)目，位于本項(xiàng)目南側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位社區(qū)型商業(yè)，中檔定位項(xiàng)目上市時(shí)間第一期社區(qū)商業(yè)將于2006年底入住價(jià)格策略商業(yè)項(xiàng)目可售部分，售價(jià)預(yù)計(jì)為15,000元/平方米順馳天鵝湖項(xiàng)目配套商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)設(shè)施約6萬(wàn)平方米。其中包括：中心商業(yè)設(shè)施和商業(yè)街，超市，便利店，洗衣店等。項(xiàng)目地理位置臨近本項(xiàng)目，位于萬(wàn)科魅力城市南側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位社區(qū)型商業(yè)，中檔定位項(xiàng)目上市時(shí)間第一期社區(qū)商業(yè)將于2006年下半年入住價(jià)格策略一期商業(yè)已經(jīng)開始出售，售價(jià)在12,000元/平方米左右6.5商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論無(wú)錫的商業(yè)市場(chǎng)處于百貨公司為主的商業(yè)發(fā)展階段，中山路/人民路商圈為無(wú)錫市商業(yè)的核心。除核心商業(yè)外，區(qū)域性商業(yè)中心、特色商業(yè)街、旅游商業(yè)等均在無(wú)錫有了一定的發(fā)展，但總體發(fā)展水平相對(duì)較低。無(wú)錫市區(qū)目前人均商業(yè)面積在0.44平方米左右，商業(yè)發(fā)展仍有很大潛力。本案地塊附近區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)的未來(lái)城市副中心，目前尚無(wú)主要的商業(yè)設(shè)施面市。而未來(lái)若干年內(nèi)，本案地塊的周邊將有較大體量各類型商業(yè)設(shè)施入市，成為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案地塊因距離相對(duì)成熟的核心商業(yè)中心及區(qū)域性商業(yè)中心有較大的地理位置距離，因此存在相當(dāng)數(shù)量未被滿足的日常生活消費(fèi)娛樂(lè)休閑性需求。在本項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域性商業(yè)設(shè)施機(jī)會(huì)較大。為了滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)居民的日常生活，必須建設(shè)一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)設(shè)施，滿足其日常需求。但在開發(fā)社區(qū)型商業(yè)設(shè)施時(shí)，必須考慮到周邊萬(wàn)科魅力城市及順馳天鵝湖項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)影響。由于無(wú)錫商業(yè)目前處于較低的發(fā)展水平，在****開發(fā)較大體量商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此本案在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)，需要充分考慮需求因素，開發(fā)具有差異化和目前在無(wú)錫尚缺乏的商業(yè)設(shè)施，并形成自己的開發(fā)主題，克服無(wú)錫本地商業(yè)發(fā)展水準(zhǔn)較低的難題。7酒店市場(chǎng)分析7.1無(wú)錫酒店市場(chǎng)總體概況作為長(zhǎng)三角區(qū)域重要的經(jīng)濟(jì)和旅游城市之一，無(wú)錫的酒店業(yè)發(fā)展也是本案在進(jìn)行商業(yè)類物業(yè)開發(fā)策劃時(shí)考慮的一個(gè)重要的物業(yè)類型。本章節(jié)將重點(diǎn)分析無(wú)錫市德酒店市場(chǎng)，及本項(xiàng)目開發(fā)酒店的市場(chǎng)可行性。截至2005年底，無(wú)錫全市擁有星級(jí)賓館已達(dá)72家，其中五星級(jí)賓館4家，其中2家位于市區(qū)，四星級(jí)賓館15家，其中10家在市區(qū)，三星級(jí)17家，其中10家在市區(qū)。按照酒店客源來(lái)分，無(wú)錫商務(wù)酒店主要分布在市中心區(qū)域，度假酒店（以休閑旅游及會(huì)議用途為主）主要分布在環(huán)太湖區(qū)域。7.1.1無(wú)錫市區(qū)三星級(jí)以上酒店現(xiàn)狀星級(jí)酒店數(shù)客房數(shù)（間）5星級(jí)29904星級(jí)103,3273星級(jí)194,693合計(jì)319,010來(lái)源：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局至2004年底，無(wú)錫擁有三星級(jí)以上酒店累計(jì)53家。其中，無(wú)錫市區(qū)內(nèi)擁有三星級(jí)以上酒店共計(jì)31家，擁有客房數(shù)達(dá)9,010間。無(wú)錫酒店以三星級(jí)以上酒店為主，市場(chǎng)中產(chǎn)品以中檔為主的特征。目前，由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店在無(wú)錫的數(shù)量較少。部分酒店仍為準(zhǔn)星級(jí)，這些專業(yè)酒店管理公司包括：喜來(lái)登集團(tuán)，萬(wàn)豪集團(tuán)以及國(guó)內(nèi)錦江集團(tuán)。三星級(jí)以上酒店平均房?jī)r(jià)和入住率來(lái)源：****（無(wú)錫）公司從歷史統(tǒng)計(jì)看，除2003年受非典影響導(dǎo)致出租率下降之外，其余年份里，無(wú)錫市酒店的平均出租率和平均房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。根據(jù)我們的抽樣調(diào)查，無(wú)錫市區(qū)內(nèi)三星級(jí)以上酒店的各星級(jí)平均房?jī)r(jià)如下圖所示：來(lái)源：****在無(wú)錫市三星級(jí)以上酒店房?jī)r(jià)梯度方面，2005年無(wú)錫市區(qū)四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為三星級(jí)酒店的1.37倍，五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為三星級(jí)酒店的1.81倍。五星級(jí)酒店獲取高額溢價(jià)的市場(chǎng)原則并沒(méi)有明顯地在無(wú)錫市酒店市場(chǎng)上顯現(xiàn)。無(wú)錫酒店市場(chǎng)在2004年的平均入住率為64.53％。其中，三星級(jí)酒店高于四星級(jí)酒店，而四星級(jí)酒店又高于五星級(jí)酒店。顯示出無(wú)錫市高檔酒店整體市場(chǎng)需求仍不如中檔酒店的市場(chǎng)需求。度假型酒店發(fā)展?fàn)顩r作為一個(gè)旅游城市，同時(shí)本項(xiàng)目地塊也臨近無(wú)錫太湖區(qū)域，因此我們對(duì)無(wú)錫的度假型酒店也做了調(diào)研。目前，環(huán)太湖區(qū)域純粹的度假型酒店其入住率和房?jī)r(jià)均低于相同星級(jí)的市區(qū)商務(wù)型酒店。尚無(wú)專業(yè)酒店管理公司管理的環(huán)太湖區(qū)域度假型酒店。表：無(wú)錫主要的度假型酒店示例名稱江蘇舜天碧波度假村無(wú)錫太湖花園度假村錫能園度假村勝利油田無(wú)錫太湖度假村位置馬山碧波支路山水東路蠡湖街道長(zhǎng)橋惠巷南泉鎮(zhèn)裕村星級(jí)四星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)三星級(jí)床位數(shù)224217142220開業(yè)時(shí)間1996年開業(yè),2001年重新裝修2001年1989年開業(yè),1997年重新裝修-2004年入住率％40.6567.9365.7826.38來(lái)源：****通常，無(wú)錫的高檔次會(huì)議均在環(huán)湖區(qū)域的兩家五星級(jí)度假型酒店內(nèi)召開，表明市場(chǎng)對(duì)度假型酒店會(huì)議功能的需求。無(wú)錫典型酒店分析無(wú)錫錦江大酒店——市區(qū)商務(wù)酒店星級(jí)：4星級(jí)酒店地址：中山路218號(hào)開業(yè)時(shí)間:1998年開業(yè)2002年裝修酒店總建筑面積：20,000平方米酒店總樓層：20層酒店客房數(shù)：320間客房入住率：81%客房介紹：房間種類前臺(tái)付房?jī)r(jià)(人民幣:元)折后房?jī)r(jià)(人民幣:元)高級(jí)標(biāo)間780428豪華標(biāo)間850448套房1100618餐飲介紹：中餐廳西餐廳咖啡廳酒吧客房送餐服務(wù)配套設(shè)施:迪斯科舞廳，卡拉OK廳，棋牌室，桌球室，乒乓球室，保齡球場(chǎng)，健身室，桑拿浴室等地處無(wú)錫市中心，交通便利。是無(wú)錫市中心的一家經(jīng)營(yíng)狀況非常好的四星級(jí)酒店，以接待外地及外籍商務(wù)客為主。由上海錦江集團(tuán)管理，作為一家由專業(yè)酒店管理的，無(wú)錫錦江大酒店的服務(wù)和基本設(shè)施均為本區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的酒店之一。其入住率高達(dá)81％，遠(yuǎn)高于無(wú)錫市四星級(jí)酒店平均64.08％的入住率。江蘇舜天碧波度假村——環(huán)太湖度假型酒店星級(jí)：4星級(jí)酒店地址：馬山碧波支路9號(hào)開業(yè)時(shí)間:1996年開業(yè)2001年裝修酒店總占地面積：40,000平方米酒店總樓層：5層酒店客房數(shù)：122間客房入住率：40.65％客房介紹：房間種類前臺(tái)付房?jī)r(jià)(人民幣:元)前臺(tái)付房?jī)r(jià)(人民幣:元)經(jīng)濟(jì)房323258標(biāo)房566453湖景房817654湖景套房1,3111,049餐飲介紹：包括大宴會(huì)廳、多功能廳、淮揚(yáng)廳、咖啡吧，酒吧等配套設(shè)施:網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，迷你高爾夫球場(chǎng)，游泳池，垂釣中心，桌球室，桑拿，電影廳，卡拉OK,棋牌室等地處馬山地區(qū)，距離靈山風(fēng)景區(qū)較近。主要的客戶包括散客/旅游團(tuán)隊(duì)/會(huì)議培訓(xùn)，各占約三分之一。團(tuán)隊(duì)基本為和旅行社聯(lián)系的海外團(tuán)隊(duì)，來(lái)自馬來(lái)西亞/臺(tái)灣/日本等，很少有歐美籍游客。休閑度假客很多為上海游客，旅游目的是到靈山景區(qū)拜佛燒香。團(tuán)隊(duì)，散客一般只逗留一天。逗留期較長(zhǎng)的為會(huì)議及培訓(xùn)，一般會(huì)安排在周末，逗留兩到三天，培訓(xùn)客戶最長(zhǎng)可逗留七天。作為離靈山景區(qū)較近的度假型酒店，江蘇舜天碧波度假村所接待的游客仍以會(huì)議培訓(xùn)客源的入住時(shí)間、頻率較高，因此在過(guò)夜游發(fā)展水平較低的無(wú)錫市開發(fā)酒店，如何吸引會(huì)議培訓(xùn)類客戶是非常重要的。7.2未來(lái)供應(yīng)隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)城市副中心的建設(shè)以及無(wú)錫太湖博覽會(huì)的逐步發(fā)展和擴(kuò)大影響，未來(lái)無(wú)錫環(huán)太湖區(qū)域的酒店需求量亦會(huì)增加。未來(lái)2–3年內(nèi)，無(wú)錫將出現(xiàn)約十個(gè)高星級(jí)酒店，這些酒店的開業(yè)將對(duì)于目前平均入住率僅為64.53％的無(wú)錫酒店市場(chǎng)整體產(chǎn)生較大的沖擊。這些酒店中，已確定由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級(jí)酒店目前有2家。表：高星級(jí)酒店的未來(lái)供應(yīng)酒店名稱星級(jí)位置狀態(tài)預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間華源皇冠大酒店5星級(jí)惠山在建2006年上半年凱賓斯基大酒店5星級(jí)市區(qū)在建2007年上半年無(wú)錫金陵飯店5星級(jí)市區(qū)已簽管理合同2006年下半年名人城市酒店5星級(jí)市區(qū)NANA財(cái)富廣場(chǎng)大酒店4星級(jí)市區(qū)在建2006年上半年第一國(guó)際商務(wù)酒店5星級(jí)新區(qū)在建2006年中太湖湖畔酒店5星級(jí)環(huán)太湖規(guī)劃待建2008年以后紫京飯店4星級(jí)（或5星級(jí)）環(huán)太湖已建/擴(kuò)建升級(jí)2008年完成升級(jí)湖璽莊園酒店5星級(jí)環(huán)太湖在建2006年5月開業(yè)馬山高爾夫酒店4星級(jí)（或5星級(jí)）環(huán)太湖在建2007年上半年來(lái)源：****圖：未來(lái)高星級(jí)酒店供應(yīng)分布來(lái)源：****7.3酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析未來(lái)環(huán)太湖區(qū)域的不少于三個(gè)高星級(jí)度假型酒店，將可能對(duì)本項(xiàng)目可能開發(fā)的酒店設(shè)施產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)有的無(wú)錫環(huán)太湖酒店中，太湖飯店和湖濱飯店作為政府接待飯店，其性質(zhì)特殊，與本項(xiàng)目可能建造的純商業(yè)酒店差異較大。而其他的環(huán)太湖酒店，從設(shè)備到環(huán)境均處于較低的檔次。因此，我們認(rèn)為可能對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的酒店物業(yè)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)該是那些未來(lái)若干年內(nèi)將會(huì)開發(fā)的新建五星級(jí)或四星級(jí)酒店。湖璽莊園酒店坐落于湖璽莊園別墅區(qū)內(nèi)。該別墅項(xiàng)目共計(jì)建有84棟北美風(fēng)格別墅。該別墅及酒店項(xiàng)目邀請(qǐng)了無(wú)錫湖濱集團(tuán)進(jìn)行管理。并將于今年中開業(yè)。圖：湖璽莊園別墅實(shí)景來(lái)源：無(wú)錫搜房項(xiàng)目規(guī)模總用地面積：226,000平方米

別墅區(qū)建筑面積：33,348.9平方米

占地面積：26,229.1平方米

容積率：0.2

綠地率：65%

酒店建筑面積：地面：10,800平方米，地下：5,000平方米項(xiàng)目地理位置五里湖區(qū)域，本項(xiàng)目北側(cè)太湖湖畔酒店太湖湖畔酒店是一家由山水城度假區(qū)報(bào)批，已規(guī)劃，等待招商建設(shè)的（超）五星級(jí)酒店。位于山水城度假區(qū)白旄灣小丁里。項(xiàng)目規(guī)模用地面積：200畝估算總投資：300萬(wàn)美元項(xiàng)目地理位置山水城度假區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目西南側(cè)紫京飯店紫京飯店地處蠡湖湖畔，太湖西大道底。作為一家三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，紫京飯店于1996年開業(yè)，并2002年重新裝修。目前擁有客房168間。鑒于蠡湖的優(yōu)良環(huán)境和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，紫京集團(tuán)于2005年底宣布紫京飯店將用三年左右時(shí)間打造成四星級(jí)以上飯店。圖：紫京飯店現(xiàn)狀照片來(lái)源：7.4酒店市場(chǎng)結(jié)論無(wú)錫市區(qū)內(nèi)擁有31家三星級(jí)及以上酒店，客房數(shù)達(dá)到9,010間。從區(qū)域分布來(lái)看，無(wú)錫的酒店供應(yīng)可以分為市區(qū)的商務(wù)型酒店和環(huán)太湖區(qū)域的度假型、會(huì)務(wù)型酒店。在本項(xiàng)目周邊，目前除湖濱飯店外，高星級(jí)的酒店數(shù)量較少。鑒于目前環(huán)太湖區(qū)域的酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀，可能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的酒店主要是在今后3年內(nèi)即將面市的約四家高星級(jí)酒店。從項(xiàng)目地理位置來(lái)看，比較適合開發(fā)度假型酒店。鑒于環(huán)太湖區(qū)域的度假型酒店未來(lái)三年內(nèi)將有約四家酒店開業(yè)，因此度假型酒店的競(jìng)爭(zhēng)也將非常激烈。開發(fā)度假型酒店必須突出本項(xiàng)目在建設(shè)及管理上的特色。8國(guó)際學(xué)校市場(chǎng)分析根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)，在本區(qū)域可以為提升整體項(xiàng)目檔次而建設(shè)一家國(guó)際學(xué)校。為此，我們將對(duì)無(wú)錫的國(guó)際學(xué)校市場(chǎng)進(jìn)行分析。8.1無(wú)錫的國(guó)際學(xué)校分布目前，無(wú)錫只有新區(qū)有一所教育部認(rèn)可的國(guó)際學(xué)?！獰o(wú)錫國(guó)際學(xué)校，以招收本地學(xué)生為主。除此之外，以國(guó)際學(xué)校命名的學(xué)校還有無(wú)錫南洋國(guó)際學(xué)校。臨近的威尼斯花園，有一處小型國(guó)際學(xué)校，招收幼兒園至初中階段的學(xué)生。無(wú)錫國(guó)際學(xué)校來(lái)源：無(wú)錫國(guó)際學(xué)校網(wǎng)站無(wú)錫國(guó)際學(xué)校是無(wú)錫唯一一所教育部認(rèn)可的國(guó)際學(xué)校，設(shè)立于1995年。學(xué)校主要建筑指標(biāo)如下表所示：總用地面積206,400平方米（311畝）投資規(guī)模30,000萬(wàn)元總建筑面積130,800平方米專門綠地117,660平方米綠化率60.2%體育設(shè)施建設(shè)用地30,800平方米道路廣場(chǎng)用地31,660平方米來(lái)源：無(wú)錫國(guó)際學(xué)校網(wǎng)站學(xué)校硬件設(shè)施包括各部教學(xué)樓、智能化網(wǎng)絡(luò)控制中心、圖書實(shí)驗(yàn)綜合樓、體育館、400M、250M標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、報(bào)告廳、演播廳、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、食堂、宿舍（四人標(biāo)準(zhǔn)房包括淋浴房）、專家樓、停車場(chǎng)等。來(lái)源：無(wú)錫國(guó)際學(xué)校網(wǎng)站學(xué)?？扇菁{學(xué)生4000人。目前，采用了小班制教學(xué)模式。幼兒部每班不超過(guò)32人，小學(xué)部每班不超過(guò)36人，初中部每班50-55人，高中部每班45-50人。截至2004年，外籍學(xué)生人數(shù)約為30人。課程設(shè)置及教材幼兒園，設(shè)立雙語(yǔ)教學(xué)班小學(xué)、初中—國(guó)家全日制九年制義務(wù)教育教材高中國(guó)家全日制高中課程教材。太湖國(guó)際學(xué)校（威尼斯花園內(nèi)）太湖國(guó)際學(xué)校是一家由外國(guó)人經(jīng)營(yíng)的國(guó)際學(xué)校，開設(shè)于1999年，到今年已成功運(yùn)營(yíng)了16年。學(xué)生為3歲到15歲年齡之間，主要來(lái)自加拿大、布隆迪、日本、新加坡、馬來(lái)西亞、德國(guó)、英國(guó)、比利時(shí)、瑞典、西班牙、韓國(guó)、法國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)。來(lái)源：太湖國(guó)際學(xué)校網(wǎng)站作為一個(gè)純粹的只招收外籍學(xué)生的國(guó)際學(xué)校，太湖國(guó)際學(xué)校采用的是英國(guó)式的教學(xué)課程。太湖國(guó)際學(xué)校目前已經(jīng)成為了M.Y.P.(MiddleYearsProgramme國(guó)際中學(xué)項(xiàng)目)候選學(xué)校。其最終目標(biāo)是成為IBO(InternationalBaccalaureateOrganization國(guó)際文憑組織)認(rèn)可的學(xué)校。來(lái)源：太湖國(guó)際學(xué)校網(wǎng)站其他國(guó)際學(xué)校參考案例——北京英國(guó)人學(xué)校英國(guó)教育機(jī)構(gòu)king’sGroup的成員之一建立時(shí)間 ：2004年類型：全日制學(xué)校學(xué)生年齡：2–14歲學(xué)生人數(shù)：290人學(xué)習(xí)方式：英國(guó)教育課程學(xué)生來(lái)源：43種國(guó)籍，歐美及大洋洲學(xué)生：70%；亞洲學(xué)生：20%；其他，10%每班學(xué)生人數(shù)：15-20三里屯校區(qū)順義校區(qū)（2006年八月完工）場(chǎng)地：2,800平方米2層樓房3,000平方米操場(chǎng)獨(dú)立的幼兒園設(shè)施

體育設(shè)施：室內(nèi)體育館足球場(chǎng)籃球，網(wǎng)球場(chǎng)游泳池室內(nèi)熱水游泳池室內(nèi)體育館足球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)圖書館：圖書館第一圖書館第二圖書館多媒體設(shè)施：每間教室配備電腦電腦室和投影儀設(shè)施每間教室配備電腦2個(gè)電腦室和投影儀設(shè)施其他設(shè)施；科學(xué)實(shí)驗(yàn)室音樂(lè)室美術(shù)室200席劇場(chǎng)2個(gè)科學(xué)實(shí)驗(yàn)室音樂(lè)室美術(shù)室來(lái)源：北京英國(guó)人學(xué)校網(wǎng)站8.2無(wú)錫的國(guó)際學(xué)校未來(lái)發(fā)展需求根據(jù)我們的調(diào)研，教育部公布的經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的外籍人員子女學(xué)校中，分布在江浙滬區(qū)域共有24座國(guó)際學(xué)校（截至2005年三月）。其中，上海18所，江蘇省5所（分別位于蘇州市3所，南京市和無(wú)錫市各1所），浙江省1所。其中，位于江蘇省內(nèi)的國(guó)際學(xué)校學(xué)校名稱設(shè)立時(shí)間無(wú)錫新區(qū)國(guó)際學(xué)校1995年南京國(guó)際學(xué)校1996年蘇州新加坡國(guó)際學(xué)校1996年蘇州依頓國(guó)際學(xué)校2004年蘇州日本人學(xué)校2005年來(lái)源：中國(guó)國(guó)家教育部網(wǎng)站位于上海市內(nèi)的國(guó)際學(xué)校學(xué)校名稱設(shè)立時(shí)間上海德國(guó)學(xué)校1995年上海美丘第一幼兒園1996年上海奧伊斯嘉日本語(yǔ)幼兒園1996年上海新加坡國(guó)際學(xué)校1996年上海長(zhǎng)寧國(guó)際學(xué)校1996年上海法國(guó)學(xué)校1996年上海虹橋幼兒園1997年上海泰寧國(guó)際幼兒園1998年上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校1998年上海恩吉爾幼兒園1998年上海韓國(guó)學(xué)校1999年幼兒天地國(guó)際幼兒園2000年上海東進(jìn)日本人幼兒園2000年上海英國(guó)學(xué)校2002年上海李文斯頓美國(guó)學(xué)校2002年上海瑞金國(guó)際學(xué)校2002年上海德威英國(guó)國(guó)際學(xué)校2003年上海西華國(guó)際學(xué)校2004年來(lái)源：中國(guó)國(guó)家教育部網(wǎng)站參照在上海已有的18座國(guó)際學(xué)校，在無(wú)錫完全可以在無(wú)錫新區(qū)國(guó)際學(xué)校建校后十年再建設(shè)一座高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際學(xué)校，吸引無(wú)錫本地及周邊江浙滬區(qū)域的外籍人士及有一定收入層次的家庭將其子女送至國(guó)際學(xué)校學(xué)習(xí)。根據(jù)今年的無(wú)錫市政協(xié)會(huì)議，政協(xié)委員們也在提案中建議，加快引進(jìn)國(guó)外優(yōu)質(zhì)教育資源的步伐，利用該市高等院校與國(guó)外友好院校的優(yōu)勢(shì)資源開展合作辦學(xué)。目前，除上述國(guó)際學(xué)校外，無(wú)錫全市已有30多所中小學(xué)與10多個(gè)國(guó)家的50多所學(xué)校建立了校際合作關(guān)系，8所高校引進(jìn)了20個(gè)中外合作項(xiàng)目。但總體來(lái)說(shuō)，合作規(guī)模不夠大、進(jìn)程較慢。因此，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)格的國(guó)際學(xué)校相信也會(huì)得到政府的支持。除此之外，我們認(rèn)為開設(shè)國(guó)際學(xué)校，對(duì)于本項(xiàng)目的協(xié)同作用包括：提高整個(gè)項(xiàng)目的形象檔次，樹立中高檔社區(qū)的印象可以吸引送子女來(lái)校學(xué)習(xí)的家長(zhǎng)在此處購(gòu)買第二居所，且吸引的第二居所購(gòu)房者來(lái)源可以包括除無(wú)錫市外的其他江浙地區(qū)。吸引部分服務(wù)式公寓的租客8.3國(guó)際學(xué)校的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)介紹開設(shè)一家國(guó)際學(xué)校，比較理想的運(yùn)營(yíng)方式是聘請(qǐng)一家有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際學(xué)校辦學(xué)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商合作，共同開發(fā)。這樣，既能保證學(xué)校的開設(shè)具有較高的國(guó)際水準(zhǔn)，促進(jìn)該國(guó)際學(xué)校與國(guó)外學(xué)校的合作與溝通。同時(shí)也可以保證學(xué)校的運(yùn)營(yíng)具有相當(dāng)?shù)某掷m(xù)性。在此小節(jié)，我們簡(jiǎn)單介紹兩家國(guó)際學(xué)校的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以供開發(fā)商在選擇國(guó)際學(xué)校合作經(jīng)營(yíng)者時(shí)有所參考。香港耀中教育機(jī)構(gòu)香港耀中教育機(jī)構(gòu)是具有67年的發(fā)展歷史，具有在四個(gè)國(guó)家(地區(qū))、12所學(xué)校的成功辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)。1993年成立上海耀中國(guó)際學(xué)校，1994年在上海擴(kuò)展第二所學(xué)校。1995年開辦北京國(guó)際學(xué)校。1997年成立耀中教育機(jī)構(gòu)研究基金。1999年在上海浦東開設(shè)第3所國(guó)際學(xué)校。澳大利亞國(guó)際教育交流中心澳大利亞國(guó)際教育交流中心（AIEEC），系澳大利亞政府批準(zhǔn)注冊(cè)的權(quán)威教育機(jī)構(gòu)。AIEEC亞太中心成立于1999年，總部設(shè)在北京。AIEEC的全資機(jī)構(gòu)澳大利亞國(guó)際課程管理研究中心（UEI），是專業(yè)從事課程研發(fā)、師資培訓(xùn)的教育研究機(jī)構(gòu)。憑借澳大利亞國(guó)際教育交流中心亞太中心雄厚的資源優(yōu)勢(shì)與支持，廣泛服務(wù)于發(fā)展中的中國(guó)教育。UEI先后向中國(guó)輸送了澳洲的學(xué)術(shù)英文階梯課程、高中證書課程、大學(xué)預(yù)科課程、大學(xué)文憑課程及研究生課程，并成立了多個(gè)合作辦學(xué)項(xiàng)目。其間，UEI與各級(jí)中國(guó)教育機(jī)構(gòu)合作，組織學(xué)生赴澳大利亞夏令營(yíng)游學(xué)活動(dòng)。8.4國(guó)際學(xué)校市場(chǎng)小結(jié)目前，無(wú)錫市區(qū)內(nèi)經(jīng)教育部認(rèn)可的國(guó)際學(xué)校僅無(wú)錫新區(qū)的無(wú)錫國(guó)際學(xué)校一所。比較上海與江蘇在國(guó)際學(xué)校發(fā)展上的差異，我們認(rèn)為在無(wú)錫國(guó)際學(xué)校建校十年后，于本項(xiàng)目地內(nèi)建設(shè)一所高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際學(xué)校有相當(dāng)大的市場(chǎng)需求。在國(guó)際學(xué)校運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有豐富國(guó)際學(xué)校運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)與開發(fā)商進(jìn)行合作。9寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析9.1無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)綜述無(wú)錫市現(xiàn)有的純辦公寫字樓供應(yīng)量有限，主要集中在市區(qū)中心(中山路/人民路)地區(qū)。圖：無(wú)錫市區(qū)主要寫字樓華光大廈吟春大廈天安大廈來(lái)源：****2005年四季度，中心區(qū)域辦公用房?jī)r(jià)格均值為7,524元/平方米。來(lái)源：錫房指數(shù)報(bào)告市中心以外的區(qū)域也有辦公樓盤供應(yīng)，但品質(zhì)及客戶組合與市中心純寫字辦公樓的差異較大。9.2無(wú)錫寫字樓供求關(guān)系分析表：2005年1-9月份無(wú)錫市區(qū)辦公樓供售分析

萬(wàn)平方米本年可售面積預(yù)/銷售面積剩余可售面積辦公28.47.6520.75來(lái)源：錫房指數(shù)表：2005年1-12月份無(wú)錫市區(qū)辦公樓供售分析

萬(wàn)平方米本年可售面積預(yù)/銷售面積剩余可售面積辦公28.49.2319.17來(lái)源：錫房指數(shù)根據(jù)上述兩表中體現(xiàn)的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2005年全年的辦公樓預(yù)/銷售面積為9.23萬(wàn)平方米，占當(dāng)年可供銷售面積的32.5%。其中，第四季度無(wú)錫市辦公樓市場(chǎng)總共的預(yù)/銷售面積為1.58萬(wàn)平方米，占當(dāng)年可供銷售面積的5.56％，低于前三個(gè)季度的平均銷售水平。2005年，特別是2005年第四季度辦公樓市場(chǎng)的需求明顯不足。9.3無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)未來(lái)供求分析根據(jù)無(wú)錫市土地管理部門的公開信息，2005年至2006年3月份，無(wú)錫市出讓的土地中，含辦公樓物業(yè)類型的有以下七幅土地，總建設(shè)面積（含其他商業(yè)等類型物業(yè)）約為60.5萬(wàn)平方米。以上述建設(shè)面積中60％將建設(shè)辦公樓進(jìn)行估算，則未來(lái)1～2年內(nèi)，將有約36.3萬(wàn)平方米的辦公樓物業(yè)將供應(yīng)市場(chǎng)。表：未來(lái)供應(yīng)寫字樓用地情況序號(hào)位置建設(shè)用地面積（萬(wàn)平方米）用地性質(zhì)容積率(<)1太湖廣場(chǎng)南側(cè)4.77商業(yè)、辦公、居住6.52通惠路惠農(nóng)橋西南側(cè)0.75辦公、商業(yè)3.53蠡溪路,老湖濱路，蠡溪河,丁昌橋浜5.3商業(yè)、辦公24五愛路人民路1.09商業(yè)辦公35廣瑞路西北側(cè)0.38商業(yè)辦公1.66青祁路與太湖大道西北側(cè)1.51商業(yè)辦公酒店57鴻橋路與太湖大道東北側(cè)1.08商業(yè)辦公4.5來(lái)源：無(wú)錫市國(guó)土資源局根據(jù)市場(chǎng)狀況，可以假設(shè)目前已上市項(xiàng)目能夠滿足市場(chǎng)需要。如果根據(jù)2005年全年銷售9.23萬(wàn)平方米辦公樓測(cè)算，則未來(lái)1～2年內(nèi)供應(yīng)市場(chǎng)的36.3萬(wàn)平方米辦公樓需要將近4年才能得到消化。辦公樓未來(lái)供應(yīng)偏大。9.4辦公樓市場(chǎng)小結(jié)辦公樓市場(chǎng)銷售狀況不佳，2005年第四季度僅消化建筑面積1.58萬(wàn)平方米。顯示出辦公樓市場(chǎng)的需求不足。根據(jù)土地供應(yīng)狀況，未來(lái)2年內(nèi)將有約36.3萬(wàn)平方米辦公樓物業(yè)投放市場(chǎng)，其供應(yīng)量偏大。本項(xiàng)目的地理位置離無(wú)錫市中心及無(wú)錫新區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊以住宅區(qū)為主，不適合開發(fā)辦公樓物業(yè)。綜合考慮市場(chǎng)因素和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目地內(nèi)開發(fā)辦公樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常大。10消費(fèi)者研究分析10.1消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果本次調(diào)查針對(duì)無(wú)錫的已購(gòu)房中高收入階層人群。為了使調(diào)查結(jié)果更有效，CBRE選取下列濱湖區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤的購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)研（調(diào)查樣本數(shù)共250份）；并做了15份深度訪談。萬(wàn)科城市花園順馳天鵝湖陽(yáng)光城市花園新梁溪人家紅山半島問(wèn)卷所了解的內(nèi)容包括住宅和商業(yè)兩部分。住宅部分調(diào)查顯示，購(gòu)房者者在本次濱湖區(qū)樓盤的置業(yè)中，第一次置業(yè)和二次置業(yè)人數(shù)所占到的比例基本相當(dāng)。調(diào)查顯示，目前無(wú)錫的購(gòu)房者中，自住型購(gòu)房的比例占到絕大多數(shù)。潛在購(gòu)房者在我們抽樣的250份樓盤中，有72％的購(gòu)房者處于25－40年齡層。同時(shí)，各個(gè)年齡段對(duì)無(wú)錫區(qū)域發(fā)展板塊的認(rèn)可度調(diào)查也顯示，對(duì)于濱湖新區(qū)板塊認(rèn)可度最高的是：25～35歲，35～40歲我們的潛在目標(biāo)客戶25～35歲年齡段購(gòu)房者特征：作為婚房及改善居住環(huán)境為目的主要購(gòu)買101-120平米主要購(gòu)買兩房，三房所購(gòu)房屋的總價(jià)在50～60萬(wàn)左右35～40歲年齡段購(gòu)房者特征：以改善居住環(huán)境為主要目的主要購(gòu)買101-150平米的兩房或三房，且購(gòu)三房者比例更高所購(gòu)房屋的總價(jià)在50～75萬(wàn)左右購(gòu)房付款方式及支付能力在購(gòu)房中，一次性付款的人數(shù)占到27％。有39.53％的購(gòu)房者擁有50％以上的自有資金對(duì)于無(wú)錫市民購(gòu)房支付能力的預(yù)測(cè)假設(shè)：購(gòu)本調(diào)查范圍內(nèi)樓盤的消費(fèi)者貸款比例為50％，按房?jī)r(jià)在50～75萬(wàn)元之間，則其貸款金額在25～37.5萬(wàn)元之間。據(jù)測(cè)算，若貸款上述金額，年限為20年，則月還款額在1,693～2,540元之間。以月還款額占家庭收入1/2計(jì)算，則該家庭年收入應(yīng)在4.1萬(wàn)～6.1萬(wàn)元之間。根據(jù)2005年無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒劃分，該收入家庭在無(wú)錫市所占比例為10～20％之間。除了通過(guò)月收入進(jìn)行按揭貸款的家庭，尚有27％是通過(guò)一次性付款購(gòu)房的客戶?？紤]到不少購(gòu)房者是通過(guò)出售原有住宅后，再購(gòu)買新的住宅，因此上述支付能力需要適當(dāng)放大。通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)錫的有車族是購(gòu)買150平米以上住宅的主要客源。同時(shí)，他們對(duì)于裝修房的認(rèn)可度也高于一般無(wú)車族。有車族更偏好裝修房及別墅類住宅。對(duì)于本項(xiàng)目的毛坯公寓房以外的住宅品種，如裝修房，別墅類產(chǎn)品應(yīng)更關(guān)注此類客戶。消費(fèi)者在購(gòu)房中最關(guān)心的五大因素分別為：售價(jià)、地理位置、交通便利性、住宅單位的設(shè)計(jì)和物業(yè)管理。無(wú)錫購(gòu)房者最為看重開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、建筑質(zhì)量、高可信度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，體現(xiàn)出自住購(gòu)房者較為理性的特點(diǎn)。無(wú)錫購(gòu)房者普遍喜愛現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，其次為混合型，對(duì)歐式古典類型的建筑認(rèn)同度最低。萬(wàn)科和順馳項(xiàng)目購(gòu)房者的情況調(diào)研基于本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)源于萬(wàn)科和順馳兩大項(xiàng)目。本次市場(chǎng)調(diào)研中，對(duì)于此兩個(gè)大型項(xiàng)目的購(gòu)房者情況做了細(xì)致的分析，結(jié)果如下：萬(wàn)科項(xiàng)目購(gòu)房者年齡構(gòu)成：順馳項(xiàng)目購(gòu)房者年齡構(gòu)成：萬(wàn)科項(xiàng)目的客戶年齡層在25-50歲之間，占全部被調(diào)查消費(fèi)者的86%。順馳項(xiàng)目的客戶年齡層則集中于25-40歲之間，占全部被調(diào)查消費(fèi)者的79%。萬(wàn)科項(xiàng)目購(gòu)房者所購(gòu)房屋面積范圍：順馳項(xiàng)目購(gòu)房者所購(gòu)房屋面積范圍：萬(wàn)科項(xiàng)目的購(gòu)房者中，購(gòu)買101-120平方米住宅的占48%，購(gòu)買121-150平方米住宅的占35%。順馳項(xiàng)目的購(gòu)房者中，購(gòu)買101-120平方米住宅的占56%，購(gòu)買121-150平方米住宅的占20%。購(gòu)買萬(wàn)科項(xiàng)目的購(gòu)房者所購(gòu)房型略大于順馳項(xiàng)目購(gòu)房者所購(gòu)房型。當(dāng)然，造成這一結(jié)果也因?yàn)閮蓚€(gè)項(xiàng)目在房型設(shè)計(jì)上的差異，順馳項(xiàng)目的房型設(shè)計(jì)相對(duì)偏小。萬(wàn)科項(xiàng)目購(gòu)房者來(lái)源：順馳項(xiàng)目購(gòu)房者來(lái)源：萬(wàn)科項(xiàng)目的購(gòu)房者來(lái)源更為豐富，除了濱湖區(qū)外，無(wú)錫的各個(gè)區(qū)縣均有。相對(duì)而言，順馳項(xiàng)目的購(gòu)房者來(lái)源主要來(lái)自于濱湖區(qū)。這一結(jié)果顯示了隨著兩個(gè)大盤住宅的不斷推出，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)住宅已經(jīng)大量滿足了濱湖區(qū)客戶的需求，未來(lái)的客戶資源爭(zhēng)奪將更多地?cái)U(kuò)展到整個(gè)無(wú)錫市。萬(wàn)科項(xiàng)目購(gòu)房者職業(yè)構(gòu)成：順馳項(xiàng)目購(gòu)房者職業(yè)構(gòu)成：購(gòu)買萬(wàn)科項(xiàng)目的消費(fèi)者其職業(yè)涵蓋范圍較均衡，說(shuō)明萬(wàn)科項(xiàng)目對(duì)各類職業(yè)消費(fèi)者的吸引力都比較大。對(duì)于高知名度、高品質(zhì)樓盤而言，較為豐富的戶型設(shè)計(jì)和較高的品質(zhì)對(duì)于吸引各類客戶的吸引力都會(huì)比較高。商業(yè)部分根據(jù)上述對(duì)住宅消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)論，我們認(rèn)為25-40年齡層，將是本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者。潛在消費(fèi)年齡層根據(jù)對(duì)各年齡層最近一次在綜合性大型購(gòu)物場(chǎng)所的消費(fèi)金額比較，單此消費(fèi)金額最高的為35-40歲年齡層，達(dá)到664元；其次是25-35歲年齡層，為656元。恰好，25-40歲年齡層也是本項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)者的潛在目標(biāo)。25～40年齡層的購(gòu)房者也是目前無(wú)錫消費(fèi)能力最強(qiáng)的年齡層。目標(biāo)購(gòu)房者的商業(yè)消費(fèi)傾向圖中，1擁有豐富休閑娛樂(lè)配套設(shè)施的高品質(zhì)度假村2大型藝術(shù)劇院3坐落于高品質(zhì)仿古建筑中的大型傳統(tǒng)民俗文化館4風(fēng)景區(qū)附近的大型騎馬場(chǎng)5高科技現(xiàn)代化的科技類場(chǎng)館6大型水上娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施7大型綜合性體育休閑場(chǎng)館設(shè)施8大型兒童游樂(lè)設(shè)施9自然生態(tài)觀賞10多元化綜合性的餐飲場(chǎng)所最受25～35歲年齡層購(gòu)房者喜愛的目前無(wú)錫尚無(wú)的休閑場(chǎng)所分別是：大型水上娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施自然生態(tài)觀賞高科技現(xiàn)代化的科技類場(chǎng)所最受35～40歲年齡層購(gòu)房者喜愛的目前無(wú)錫尚無(wú)的休閑場(chǎng)所分別是：高科技現(xiàn)代化的科技類場(chǎng)所自然生態(tài)觀賞高品質(zhì)度假村根據(jù)上述判斷，我們認(rèn)為擁有潛在市場(chǎng)需求的休閑場(chǎng)所是以下幾類：高科技活動(dòng)場(chǎng)所自然生態(tài)環(huán)境親水娛樂(lè)項(xiàng)目高品質(zhì)度假村潛在消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物場(chǎng)所的偏好25～40歲年齡層對(duì)于選擇購(gòu)物場(chǎng)所時(shí)考慮的主要因素有：交通方便程度，商場(chǎng)內(nèi)出售商品的種類是否豐富，商場(chǎng)內(nèi)出售的商品是否有特色。25～40歲年齡層最喜愛的購(gòu)物環(huán)境為：1商店林立、人氣旺盛的知名商業(yè)中心2不同類別、不同檔次商品齊全的大型購(gòu)物中心3街道兩旁成排的小店出售有特色的、精致的商品4有很多不同類型的商店的大規(guī)模綜合性商場(chǎng)開設(shè)具有吸引力的商業(yè)設(shè)施根據(jù)以上結(jié)果，為了吸引目標(biāo)客戶群，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)該是：交通便利的集中型的商品種類豐富的及有特色的外地購(gòu)物傾向37%的無(wú)錫消費(fèi)者表示，會(huì)到無(wú)錫以外的地區(qū)購(gòu)物。其中，58%的赴外地購(gòu)物者會(huì)到上海進(jìn)行消費(fèi)。外地購(gòu)物傾向也顯示了無(wú)錫本地具有吸引力的商業(yè)設(shè)施匱乏這一現(xiàn)象。10.2初步結(jié)論根據(jù)對(duì)消費(fèi)者訪談的相關(guān)內(nèi)容整理，以下一些結(jié)論對(duì)于我們的項(xiàng)目開發(fā)將有較大的參考意義，綜合而言，包括以下幾點(diǎn)：25-40歲年齡層是我們的潛在購(gòu)房者。25～35歲年齡消費(fèi)者主要購(gòu)買101～120平米的兩房或三房，總價(jià)在50～60萬(wàn)元之間；35～40歲年齡層消費(fèi)者主要購(gòu)買101～150平米的兩房或三房，總價(jià)在50～75萬(wàn)元之間。無(wú)錫購(gòu)房者有較高的支付能力，根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)，購(gòu)房者中一次性付款人數(shù)比例占到27％。150平米以上住宅的購(gòu)買者大多為有車族，同時(shí)他們對(duì)于裝修房及別墅類住宅的偏好比例更高。無(wú)錫的消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房時(shí)，最關(guān)心的因素依次為：售價(jià)、地理位置、交通便利性、住宅單位的設(shè)計(jì)和物業(yè)管理。同時(shí)，他們非?？粗亻_發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。住宅風(fēng)格上，無(wú)錫的購(gòu)房者更偏好現(xiàn)代風(fēng)格的建筑。25-40歲年齡層不僅是本項(xiàng)目住宅的主要潛在消費(fèi)者，他們也是目前無(wú)錫最有消費(fèi)能力的人群，是本項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)的潛在目標(biāo)。根據(jù)對(duì)上述年齡層消費(fèi)者的商業(yè)消費(fèi)需求調(diào)查，目前在無(wú)錫較有潛在市場(chǎng)需求的休閑場(chǎng)所包括：高科技活動(dòng)場(chǎng)所、自然生態(tài)環(huán)境、親水娛樂(lè)項(xiàng)目、高品質(zhì)的度假村。對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施而言，可以盡量滿足和引導(dǎo)消費(fèi)者的需求，比如提供高科技活動(dòng)場(chǎng)所、和水相聯(lián)系的娛樂(lè)活動(dòng)以及度假型酒店等。為了彌補(bǔ)目前交通上的缺陷，在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)時(shí)，可以通過(guò)開發(fā)集中型的、商品種類豐富的及有特色的商業(yè)設(shè)施。目前，有37％的無(wú)錫消費(fèi)者會(huì)到無(wú)錫以外（如上海）等地區(qū)進(jìn)行購(gòu)物，而根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前無(wú)錫市內(nèi)可供選擇的商業(yè)消費(fèi)地點(diǎn)非常少，商業(yè)設(shè)施過(guò)于單一。這一信息給我們?cè)诒卷?xiàng)目開發(fā)大體量中高檔商業(yè)設(shè)施的決策中增添了信心，表明了無(wú)錫消費(fèi)者的消費(fèi)能力外溢主要是本市范圍內(nèi)缺少可供當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的具有特色的商業(yè)設(shè)施。本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)將滿足消費(fèi)者的這一潛在需求。10.3深訪結(jié)論根據(jù)住宅深訪獲得的信息，主要結(jié)論如下：對(duì)于裝修公寓的喜好購(gòu)房者深訪調(diào)查顯示，盡管消費(fèi)者對(duì)是否需要裝修意見不一，但其愿意承受的價(jià)格基本一致，即每平方米比毛坯貴500－800元左右。對(duì)于建筑類型、格局、戶型的喜好購(gòu)房者深訪調(diào)查顯示，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，高檔住宅最好不要超過(guò)20層，因?yàn)?、作為一個(gè)中小城市，高層住宅給人的感覺(jué)與城市整體不匹配；2、擔(dān)心電梯出故障；3、高層得房率低，不經(jīng)濟(jì)。住宅戶型設(shè)計(jì)上，每層兩戶最佳，入戶的大堂應(yīng)該給人大氣的感覺(jué)。電梯的質(zhì)量必須過(guò)硬。大部分的業(yè)主喜好的戶型在120－130平方米左右。目前業(yè)主主要反映的戶型問(wèn)題在于臥室太小或是衛(wèi)生間太小。*對(duì)于6－8層的電梯公寓，所有的受訪者表示可以接受，認(rèn)為其比較便捷，能夠體現(xiàn)尊貴性；但同時(shí)，大多數(shù)受訪者認(rèn)為該類公寓物業(yè)管理費(fèi)高、得房率低，一半的人害怕電梯出問(wèn)題；總體來(lái)看，2/3的人認(rèn)為對(duì)這類公寓有需求，但如果不考慮經(jīng)濟(jì)因素，所有的人受訪者都愿意接受該類公寓。超過(guò)一半的受訪者表示，有電梯與無(wú)電梯的差價(jià)應(yīng)該在300－400元/平方米之間，另一部分受訪者認(rèn)為差價(jià)應(yīng)在100－200元/平方米之間。對(duì)于住宅價(jià)格的承受能力購(gòu)房者深訪調(diào)查顯示，消費(fèi)者大多認(rèn)為，濱湖區(qū)高檔住宅的單價(jià)的5000－7000之間較為合理，絕大多數(shù)的消費(fèi)者能夠承受100萬(wàn)左右的總價(jià)。對(duì)于住宅開發(fā)團(tuán)隊(duì)的喜好購(gòu)房者深訪調(diào)查顯示，購(gòu)房者傾向于選擇國(guó)內(nèi)的開發(fā)商、國(guó)內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)和境內(nèi)物業(yè)管理公司，而不喜歡外資開發(fā)團(tuán)隊(duì)。因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)于該開發(fā)團(tuán)隊(duì)在國(guó)內(nèi)是否有過(guò)成功的開發(fā)、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)非常重視，希望能在國(guó)內(nèi)看到其成功的先例。此外，有些消費(fèi)者認(rèn)為，外資物業(yè)公司意味著“貴”。根據(jù)商業(yè)深訪獲得的信息，對(duì)于商業(yè)開發(fā)有以下幾點(diǎn)建議：強(qiáng)調(diào)購(gòu)物中心，餐飲和健身主題。建設(shè)集中型較大體量的商業(yè)設(shè)施可以利用其本身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，聚集人流，使消費(fèi)者暫時(shí)忽略目前交通不甚便利的因素。未來(lái)，隨著****作為無(wú)錫市的城市副中心城區(qū)，交通可達(dá)性將會(huì)得到逐步解決。在商業(yè)設(shè)計(jì)中，也將重點(diǎn)考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部的商業(yè)交通可達(dá)性。親水概念的商業(yè)建筑較為適合的風(fēng)格是現(xiàn)代化的，流線型的?；谑茉L者對(duì)于現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格的商業(yè)設(shè)施較為偏好，我們認(rèn)為完全可以設(shè)計(jì)建造具有上述親水特征和風(fēng)格的商業(yè)設(shè)施。11 案例分析11.1案例一：佳麗比灣和怡豐城地理位置佳麗比灣是位于吉寶港口的以中高檔住宅為主的小區(qū)。而怡豐城位于佳麗比灣東側(cè)，是一座以休閑為主的大型購(gòu)物中心。該案地處新加坡的南部市郊，靠近南部海面，自然環(huán)境優(yōu)美。該區(qū)域臨近新加坡游輪中心——麗星游輪，圣陶沙島——新加坡最著名的旅游景點(diǎn)，圣陶沙灣——新加坡的一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目及游船碼頭。該案既擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，同時(shí)交通十分便利，借助便利的地面交通，15分鐘車程內(nèi)可以到達(dá)新加坡城（市中心）。與本案項(xiàng)目相似，該案例具有同樣“離塵不離城”的特點(diǎn)。佳麗比灣佳麗比灣怡豐城來(lái)源：****佳麗比灣住宅社區(qū)佳麗比灣坐落在新加坡景觀最好的親水綜合規(guī)劃區(qū)——吉寶港。其所在地原本是造船廠，而現(xiàn)在已經(jīng)是吉寶港最早建成的高檔住宅小區(qū)。該項(xiàng)目共有969套臨水住宅，其戶型從78平方米到570平方米不等。其吸引的買家都是追求環(huán)境優(yōu)美的第二居所購(gòu)房者。地址：直落布蘭路物業(yè)類型：中密度高檔公寓單位數(shù)：總969套，其中801套交房銷售狀況：84％的已交付住宅售出（2005年第四季度統(tǒng)計(jì)）交房時(shí)間：首期2004年七月戶型面積2房:78-148平方米3房:112-290平方米4房:174-329平方米頂層復(fù)式:432-570平方米該住宅的創(chuàng)新之處以及對(duì)于本案項(xiàng)目的借鑒意義上，在于對(duì)水景的利用。其將小區(qū)建造成島嶼狀，將水大量引入小區(qū)內(nèi)部，真正做到了戶戶臨水。對(duì)于業(yè)主而言，無(wú)論是在家休息或者出行還是休閑娛樂(lè)，都能全方位感受到濱水生活的樂(lè)趣。在小區(qū)內(nèi)部，將水系引入小區(qū)內(nèi)部住宅板塊呈島嶼狀，板塊之間用橋連接；面對(duì)水景的一側(cè)，采用大面積法式落地窗；用斜拉橋連接吉寶島游艇碼頭，成為業(yè)主獨(dú)有的享受。來(lái)源：佳麗比灣網(wǎng)站在該類住宅被稱之為Condominium，就是帶有多種生活設(shè)施的完整社區(qū)，高質(zhì)量并且結(jié)合環(huán)境的配套設(shè)施為該住宅樓盤增加了很多賣點(diǎn)。配套設(shè)施包括：高度智能化的區(qū)域網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，無(wú)需鑰匙入戶會(huì)所提供：健身房、桑拿室、游藝室、功能房、業(yè)主休息室和露臺(tái)50米游泳池包括：泡泡池、兩個(gè)25米泳池和兒童游泳池和環(huán)形礁四個(gè)噴泉露天造波池健身慢跑道三個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)和一個(gè)多功能場(chǎng)地?zé)緢?chǎng)地，12個(gè)燒烤帳篷兒童游樂(lè)園來(lái)源：佳麗比灣網(wǎng)站怡豐城商場(chǎng)怡豐城將于2006年開業(yè)。總可出租樓層面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，將成為新加坡最大的零售物業(yè)。預(yù)計(jì)會(huì)引入超過(guò)350個(gè)不同類型的零售商，同時(shí)還將包括1000席的圓形劇場(chǎng)和300米的水岸木板散步道。是新加坡最頂級(jí)的集旅游、休閑、娛樂(lè)、影視、購(gòu)物等為一體的時(shí)尚休閑場(chǎng)所。來(lái)源：怡豐城網(wǎng)站主要設(shè)施包括：新加坡最大的多元電影院新概念的超級(jí)市場(chǎng)百貨公司生活類旗艦店餐飲場(chǎng)所屋頂游樂(lè)園，游泳池300米的水岸木板散步道開放式圓形劇場(chǎng)主要建筑指標(biāo)占地面積89,186平方米建筑面積139,353平方米可租面積102,192平方米樓層地上3層,地下2層停車位2,100個(gè)建造成本2.8億新幣啟動(dòng)時(shí)間2004年1月完工時(shí)間2006年4季度開發(fā)商豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司設(shè)計(jì)主題為“沖浪”。沿海岸線的建筑群注重利用自然、氣候和開放空間，不是以樓層來(lái)劃分空間，而是通過(guò)連接產(chǎn)生一種連綿不斷的感覺(jué)。它不僅僅是一個(gè)建筑，而是不斷發(fā)展的商業(yè)與娛樂(lè)休閑活動(dòng)，一件充滿活力和魅力的生活藝術(shù)品，提供給消費(fèi)者多重體驗(yàn)的零售與時(shí)尚場(chǎng)所?；旌细黝惢顒?dòng)，新的消費(fèi)理念，多主題的主力店和開放式的購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目的樓層布局地下二層地下一層第一層第二層第三層賣場(chǎng)賣場(chǎng)便利品餐飲服裝生活品青年用品家庭/兒童用品家用電器，電子產(chǎn)品娛樂(lè)建筑特色以“沖浪”概念為商場(chǎng)造勢(shì)，制造動(dòng)感十足的活躍形象，吸引群眾?；⌒蔚摹安ɡ恕蔽蓓敚厣熘潦覂?nèi)空間的特色墻，和項(xiàng)目南部的陽(yáng)臺(tái)地面，使建筑呈現(xiàn)出一個(gè)抽象、立體的海浪造型。商場(chǎng)空間內(nèi)將散布著各類流線型有機(jī)體量，或旨在挑空中庭、或懸空，移步即景，將使訪客的步行體驗(yàn)變化多端、增添趣味。設(shè)計(jì)營(yíng)造出一個(gè)包羅萬(wàn)象而充溢著各類知訊、無(wú)窮變幻的豐富空間體驗(yàn)。市場(chǎng)策略怡豐城的特色在于強(qiáng)化了親水概念，從整體建筑形態(tài)到外部空間，包括臨水散步道的設(shè)計(jì)都突出了水的流動(dòng)性。同時(shí)，將現(xiàn)代化的休閑理念融入傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施之間，從功能布局上突出了現(xiàn)代的，流行的，講求生活品質(zhì)的概念。處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域以外的怡豐城從差異化的角度吸引人流到訪，以高品質(zhì)現(xiàn)代化概念營(yíng)造一個(gè)全新的購(gòu)物世界，有利于吸引消費(fèi)者的眼球，以體驗(yàn)化帶有旅游性質(zhì)的購(gòu)物行為代替?zhèn)鹘y(tǒng)的購(gòu)物行為，增強(qiáng)了怡豐城的特色。為了突出現(xiàn)代化的休閑理念，在本項(xiàng)目入市之前，對(duì)于怡豐城的概念進(jìn)行具象化的宣傳。比如，通過(guò)舉辦怡豐城學(xué)生設(shè)計(jì)大賽的方式，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)生參加，并將其作品與知名專業(yè)設(shè)計(jì)師的作品一同在怡豐城展覽。該活動(dòng)不但吸引了行業(yè)內(nèi)人士的參與，對(duì)于整個(gè)怡豐城而言，也起到了話題性效應(yīng)，使其現(xiàn)代化高品質(zhì)的概念深入人心。同時(shí)從怡豐城的功能區(qū)域分布來(lái)看，本項(xiàng)目還安排了一定的家居電子產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)域，更確立了怡豐城的時(shí)尚化，年輕化特色。成功之處和借鑒意義佳麗比灣和怡豐城的案例為我們利用水景資源提供了借鑒，最大程度上發(fā)揮水景對(duì)中高檔居住社區(qū)和主題商業(yè)中心提供的張力。通過(guò)住宅區(qū)中的游艇碼頭、道路建設(shè)、商業(yè)區(qū)中的設(shè)計(jì)，用各類建筑語(yǔ)言表達(dá)出親水的概念，使該項(xiàng)目的檔次得到了穩(wěn)固。怡豐城是新加坡是最大的新建商業(yè)中心，規(guī)模上達(dá)到輻射全市的目的。突出創(chuàng)意的商業(yè)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。怡豐城通過(guò)親水的建筑設(shè)計(jì)和年輕化，時(shí)尚化的定位，與傳統(tǒng)新加坡的商業(yè)中心烏節(jié)路進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。佳麗比灣和怡豐城的建設(shè)得到了新加坡政府的高度重視，通過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)。怡豐城的推出晚于佳麗比灣住宅項(xiàng)目，在周邊聚集了一定生活小區(qū)后推出大型商業(yè)項(xiàng)目，有利于商業(yè)氣氛的營(yíng)造，同時(shí)也避免了商業(yè)項(xiàng)目空城的發(fā)生。11.2案例二：黃埔花園地理位置黃埔花園是和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)第一個(gè)大型花園城市式發(fā)展計(jì)劃，物業(yè)涵蓋住宅、商業(yè)、酒店和眾多公建配套設(shè)施。早在1981年，黃埔花園的開發(fā)計(jì)劃已經(jīng)開始；1985年，正式推出首期房源，被稱為香港有史以來(lái)最宏偉的屋村工程。黃埔花園建于九龍紅墈船塢舊址，鄰近九龍市最中心的尖沙嘴區(qū)域。九龍半島與香港島隔維多利亞灣相望，是香港發(fā)展僅次于香港島的區(qū)域。而紅墈是九龍的舊城區(qū)之一，是傳統(tǒng)的碼頭、工商業(yè)為主的區(qū)域，而目前已經(jīng)成為了大型的住宅區(qū)。黃埔花園位置示意黃埔花園位置示意來(lái)源：****交通配套條件公交：公交站密集點(diǎn)為紅墈巴士總站和社區(qū)南部的紅墈碼頭，有十?dāng)?shù)條公交線路在這兩處匯集。黃埔廣場(chǎng)地下設(shè)有巴士總站。觀光水運(yùn)：渡輪直達(dá)灣仔、北角和中環(huán)碼頭海底隧道：社區(qū)向西約1,000米，是九龍紅墈火車總站，這里的海底隧道通向香港島只需數(shù)分鐘。專線購(gòu)物巴士：以社區(qū)中心的黃埔號(hào)（船型主題購(gòu)物中心）為中心，連接何文田、真善美、欣榮花園等人口密集區(qū)。物業(yè)規(guī)模及定位黃埔花園項(xiàng)目占地19公頃，是一個(gè)涵蓋住宅、商業(yè)、酒店和眾多公建配套設(shè)施的大型“造城”項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目分為12期，10期為高層住宅和裙房，2期為純商業(yè)。從1985年第一次開盤到1990年售完，銷售期就長(zhǎng)達(dá)5年。項(xiàng)目定位為中檔社區(qū)。住宅：黃埔花園共有住宅88棟，10,431個(gè)單位，總建筑面積近100萬(wàn)平方米；商業(yè)：商業(yè)名為黃埔新天地，總建筑面積達(dá)到13萬(wàn)平方米左右，包括由多個(gè)專題商場(chǎng)組成，包括時(shí)尚坊、聚寶坊、熒幕圈、黃埔號(hào)等組成。公建：2,519個(gè)泊車位；57,620平方米的休憩場(chǎng)所；6個(gè)籃球場(chǎng)、12個(gè)羽毛球場(chǎng)、2個(gè)排球場(chǎng)及12個(gè)兒童游樂(lè)場(chǎng)分布黃埔花園各期的平臺(tái)花園分期狀況住宅（及裙樓）住宅（及裙樓）純商業(yè)學(xué)校酒店公園紅墈道12345678德豐街9德安街10德康街1112維多利亞灣海逸酒店來(lái)源：****該案的開發(fā)次序住宅開發(fā)遵循從內(nèi)圈到外圈，從內(nèi)陸向沿海的開發(fā)次序；商業(yè)項(xiàng)目在中期開發(fā)，有效促進(jìn)后四期的住宅銷售，起到抬高后期利潤(rùn)的作用；臨海的海逸酒店后于住宅和商業(yè)的建成（1995），在整個(gè)區(qū)域成熟后，對(duì)該五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)起到較好的拉動(dòng)作用。分期名稱住宅棟數(shù)1金柏苑52錦桃苑183翠楊苑84棕櫚苑65青樺苑96黃埔號(hào)（商業(yè)）－7紅棉苑58熒幕圈，黃埔廣場(chǎng)（商業(yè)）－9百合苑1010綠榕苑511紫荊苑1312銀竹苑9*1995海逸酒店（五星級(jí)）－商業(yè)