房地產(chǎn)估價鑒定報告

PAGEPAGE1海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價鑒定報告鑒定項目名稱：委托鑒定方：海口市瓊山區(qū)人民法院估價鑒定人員：付克武（注冊號：4620060004）王群（注冊號：4620200027）鑒定日期：2021年05月31日至2021年07月10日估價報告編號：信長盛房評公字（2021）第014號位于?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室24#車庫估價鑒定報告海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司目錄一、致委托方函…………1二、估價鑒定單位承諾…………………3三、估價鑒定人聲明……………………4四、估價的假設和限制條件……………5五、估價鑒定結果報告…………………8（一）委托鑒定方 （二）受理鑒定方（三）案情摘要 （四）估價鑒定過程（五）估價鑒定對象 （六）估價鑒定目的（七）估價鑒定基準日 （八）估價鑒定價值定義（九）估價鑒定依據(jù) （十）估價鑒定原則 （十一）估價鑒定方法 （十二）估價鑒定結果（十三）估價鑒定人員（十四）估價鑒定作業(yè)日期（十五）估價鑒定報告使用期限六、估價鑒定技術報告………………15（一）個別因素分析（二）區(qū)位因素分析 （三）市場背景分析 （四）最高最佳使用分析（五）估價鑒定方法選用 （六）估價鑒定測算過程（七）估價鑒定結果確定（八）估價鑒定結論七、附件………………34信長盛房評公字（2021）第014號一、致委托估價人函?？谑协偵絽^(qū)人民法院：受貴院的委托，我公司對委托估價的位于?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室24#建筑面積16.24平方米車庫價值進行估價鑒定，為?？谑协偵絽^(qū)人民法院執(zhí)行案件提供價值參考依據(jù)。受理委托后，估價鑒定人員根據(jù)國家關于房地產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的房地產(chǎn)評估方法，對?？谑协偵絽^(qū)人民法院執(zhí)行案件之目的而委托評估的位于?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室24#建筑面積16.24平方米車庫價值進行了評估。在此基礎上，遵循房地產(chǎn)估價的有關規(guī)范，對待估對象進行了評估計算?，F(xiàn)本案已估價鑒定終結，評估鑒定基本內容及估價鑒定結果如下：估價鑒定對象：位于?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室24#建筑面積16.24平方米車庫（實際為P9地下停車場24#車庫）。估價鑒定基準日：2021年05月31日位于文昌市文城鎮(zhèn)文東路半島陽光1#2單元807房80.27平方米住宅房地產(chǎn)價值估價鑒定估價鑒定價值類型：市場價值估價鑒定方法：市場法、收益法位于?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室24#車庫估價鑒定報告估價鑒定人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術標準，通過嚴密、準確的測算，估算確定位于?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室24#建筑面積16.24平方米車庫市場價值為15.04萬元，大寫人民幣壹拾伍萬零肆佰元整。特別說明：委托方未提供車位產(chǎn)權證，本次評估，估價對象的權屬、面積、用途等情況是根據(jù)委托方提供的《不動產(chǎn)登記信息查詢情況說明》記載的權屬、面積、用途等予以確定，并據(jù)此進行評估。如與估價對象證載情況不符，應以證載情況為準，并相應調整評估結論。估價鑒定的結果及有關說明，詳見后附的《估價鑒定結果報告》。海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：二0二一年七月十日海南立信長江房地產(chǎn)評估有限公司4PAGE3海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司二、估價鑒定單位承諾本公司具有從事本次評估項目合法的資質和營業(yè)許可,并具有完成該評估司法鑒定行為的專業(yè)技術能力,同時,對評估的行為后果負責。本公司鄭重承諾：1實行司法鑒定公開制度。公開的內容包括：1.1鑒定單位資質、鑒定人的姓名和執(zhí)業(yè)資格；1.2鑒定日程；1.3鑒定方法，鑒定標準及所依據(jù)的法律、法規(guī)和技術規(guī)范；1.4鑒定證據(jù)資料（應當保密的除外）；1.5應聽證勘誤的初步鑒定結果，鑒定結論；1.6其他需公開的鑒定內容。2嚴格按照《民事訴訟法》及有關訴訟證據(jù)鑒定程序進行估價鑒定活動。遵循有關專業(yè)技術規(guī)范、技術路線進行專業(yè)技術工作，不違反業(yè)已形成行業(yè)標準和公允的慣例。3不以鑒定的方式肯定或否定當事人須向法庭陳述并由法庭質證、認證的事實。4本評估鑒定報告除向委托鑒定方提供正本，并按估價管理規(guī)范向有關管理機構報備、送審外，鑒定單位承諾不制作本報告副本、復印件交付委托鑒定方以外的第三人，并對委托鑒定方、當事人提供的鑒定證據(jù)資料及在鑒定過程中所了解的鑒定對象有關資料保密。二0二一年七月十日海南立信長江房地產(chǎn)評估有限公司4PAGE4海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司三、估價鑒定人聲明我們鄭重聲明：1、我們在估價報告中陳述事實是真實的和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。3、我們與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。4、我們是按照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價基本術語標準》（GB/T50899-2013）撰寫本估價報告。5、本估價報告依據(jù)法律法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力，本報告是咨詢性意見，并非強制性法律文書，也非產(chǎn)權界定文件。 參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名簽名日期付克武4620060004王群4620200027二0二一年七月十日海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司PAGE20海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 PAGE5四、估價的假設和限制條件（一）估價的假設條件1、一般假設（1）估價對象產(chǎn)權明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓。（2）估價委托人提供了估價對象的《不動產(chǎn)登記信息查詢情況說明》，我們對記載的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，但未予以核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。（3）市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或實質性改變。（4）估價人員已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在隱患且無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。（5）估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；交易雙方無任何利害關系，交易的目的是求各自利益的最大化；交易雙方了解交易對象、知曉市場行情；交易雙方有較充裕的時間進行交易：不存在特殊買者的附加出價。2、未定事項假設說明①委托方未提供車位產(chǎn)權證，本次評估，估價對象的權屬、面積、用途等情況是根據(jù)委托方提供的《不動產(chǎn)登記信息查詢情況說明》記載的權屬、面積、用途等予以確定，并據(jù)此進行評估。如與估價對象證載情況不符，應以證載情況為準，并相應調整評估結論。②本次鑒定結果未考慮鑒定對象欠付的物業(yè)費及其他相關費用，也未考慮處置時所產(chǎn)生的稅費及相關變現(xiàn)費用。特此提請報告使用人關注并注意報告使用方式。3、背離事實假設說明本次鑒定未考慮估價對象被查封、原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權對估價結果的影響。4、不相一致假設說明本報告無不相一致假設。5、依據(jù)不足假設說明本報告無依據(jù)不足假設。（二）估價報告的使用限制1、本報告中所依據(jù)的有關估價對象建筑面積和權益資料由委托方提供，委托方應對資料的真實、可靠性負責。本估價報告僅是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常市場價格進行的合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據(jù)，估價對象權屬界定以有關管理部門認定為準。特此提請報告使用方關注并注意報告使用方式，如因超出本報告使用范圍或誤用報告帶來的任何責任和后果與本機構及估價人員無關。2、本次估價報告僅為?？谑协偵絽^(qū)人民法院執(zhí)行案件提供價值參考依據(jù)，其他目的使用本報告無效。3、未經(jīng)本估價機構書面同意，任何單位或個人不得將報告的全部或部分內容發(fā)表于任何公開媒體上。4、估價報告應用的有效期為一年，即從2021年07月10日至2022年07月09日止，隨著時間的推若因超時間使用本估價報告造成的任何責任及后果，我公司不承擔任何責任。

五、估價鑒定結果報告（一）委托估價鑒定方：海口市瓊山區(qū)人民法院（二）受理估價鑒定方：海南信長盛土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司地址：?？谑旋埲A路17號財盛大廈9層法定代表人：徐繼光統(tǒng)一社會信用代碼：91460000747789484N房地產(chǎn)估價資質：貳級資質證書編號:【2018】瓊建審房估證字第2016號電話：（0898）6611568666225396（傳真）（三）案情摘要：1、案由：房屋買賣合同糾紛。2、當事人申請執(zhí)行人：王瓊君被執(zhí)行人：袁金飛、余定固3、主要案情申請執(zhí)行人王瓊君與被執(zhí)行人袁金飛、余定固因房屋買賣合同發(fā)生糾紛。（四）估價鑒定過程2021年05月31日，估價鑒定人對估價鑒定對象進行了現(xiàn)場勘察。估價鑒定人員在現(xiàn)場勘察的基礎上，對委托估價鑒定對象進行了必要的市場調查，根據(jù)委托估價鑒定目的及委托估價鑒定方提供的有關資料，我們根據(jù)房地產(chǎn)估價的有關原則和規(guī)定，對估價鑒定范圍內的房地產(chǎn)進行了評估，整個評估工作分四個階段進行：1、評估前期準備工作階段本階段的主要工作是：根據(jù)我公司房地產(chǎn)評估工作的需要，制訂評估工作計劃，同時收集評估所需文件資料。2、評估實施階段根據(jù)房地產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內的房地產(chǎn)進行了評估，具體步驟如下：①查閱委托方提供的相關資料等；②到現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘察；③開展市場調研工作；④收集和查詢相關法律、法規(guī)文件資料。3、評估匯總階段估價鑒定人員對房地產(chǎn)的初步評估結果，進行匯總分析對比工作，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對房地產(chǎn)評估結果進行調整、修改和完善。4、提交報告階段于2021年07月10日出具信長盛房評公字（2021）第014號《房地產(chǎn)估價鑒定報告》。（五）估價鑒定對象1.估價鑒定對象區(qū)位狀況分析（1）交通便捷度：估價鑒定對象距離公交車站較近，有多路公交車通過，交通便捷度好。（2）基礎設施配套情況：估價鑒定對象位于海口市主城區(qū)內，基礎設施達到高配置“六通”（即通路、通電、通訊、通水、供氣、排水）。2、估價鑒定對象實物狀況委估對象的基本狀況名稱位置?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室結構鋼混結構所在樓層-1總高樓層數(shù)1規(guī)劃用途車庫面積16.24m2鑒定對象為一個車位，已劃線隔出，未建圍墻，左右均勻有車位與之相鄰，地板以水泥光面3、估價鑒定對象權益狀況（七）估價鑒定基準日：2021年05月31日。：（九）估價鑒定依據(jù)1、有關的法律、法規(guī)及技術標準文件(1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；(2)《中華人民共和國土地管理法》；(3)《中華人民共和國物權法》；(4)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；（5）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》。2、技術標準、規(guī)程、規(guī)范《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價基本術語標準》（GB/T50899-2013）及省市人民政府頒發(fā)的有關法規(guī)、規(guī)范和政策文件。3、估價委托方提供的資料4、估價人員實地查勘、調查、咨詢和估價機構掌握的有關資料。（十）估價鑒定原則本估價報告遵循以下原則：2、合法原則：要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。3、價值時點原則：要求估價結果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。4、替代原則：要求估價結果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。5、最高最佳使用原則：房地產(chǎn)在法律上允許、技術上可能、財務上（十一）估價鑒定方法1、選用的估價方法及理由鑒定對象是交易活躍的車位房地產(chǎn)，由于鑒定對象同一供求圈內有較多的類似房地產(chǎn)買賣交易實例，故選用比較法。由于鑒定對象具有出租取得收益的特性，且區(qū)域內有與鑒定對象類似房地產(chǎn)租賃可比實例，故以收益法作為另一種估價方法。2、不選用其他常用方法的理由根據(jù)相關估價理論，當估價對象同類房地產(chǎn)交易或交易很少，且鑒定對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入時，應選用成本法。估價對象同類房地產(chǎn)交易案例較多，故不適宜成本法。由于鑒定對象為非待開發(fā)的建設物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，理論上不適用假設開發(fā)法，故不適合選用假設開發(fā)法。3、估價技術路線（1）比較法定義：比較法是選取一定數(shù)量的可比實例將它們與鑒定對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例的成交價格進行處理后得到鑒定對象價值或價格的方法。計算公式如下：鑒定對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×區(qū)位狀況調整系數(shù)×實物狀況調整系數(shù)×權益狀況調整系數(shù)設以100為基準，可簡寫成為：100（）100100100（）100（）（）（）（2）收益法基本公式為：V=a/r×[1-1/（1+r）n]V：鑒定對象價格a：年純收益r：還原利率n：收益年限（十二）估價鑒定結果估價鑒定人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術標準，通過嚴密、準確的測算，估算確定位于?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室24#建筑面積16.24平方米車位市場價值為15.04萬元，大寫人民幣壹拾伍萬零肆佰元整。特別說明：委托方未提供車位產(chǎn)權證，本次評估，估價對象的權屬、面積、用途等情況是根據(jù)委托方提供的《不動產(chǎn)登記信息查詢情況說明》記載的權屬、面積、用途等予以確定，并據(jù)此進行評估。如與估價對象證載情況不符，應以證載情況為準，并相應調整評估結論。（十三）評估鑒定人員參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名簽名日期付克武4620060004王群4620200027（十四）評估鑒定作業(yè)日期2021年05月31日至2021年07月10日（十五）鑒定報告使用期限本估價報告應用的有效期為=1\*CHINESENUM2壹年，即從2021年07月10日至2022年07月09日

六、估價鑒定技術報告（一）估價對象描述及分析1.估價鑒定對象區(qū)位狀況分析（1）交通便捷度：估價鑒定對象距離公交車站較近，有多路公交車通過，交通便捷度好。（2）基礎設施配套情況：估價鑒定對象位于?？谑兄鞒菂^(qū)內，基礎設施達到高配置“六通”（即通路、通電、通訊、通水、供氣、排水）。2、估價鑒定對象實物狀況委估對象的基本狀況名稱位置?？谑协偵絽^(qū)鳳翔東路1號綠色家園天上人間H7區(qū)半地下室結構鋼混結構所在樓層-1總高樓層數(shù)1規(guī)劃用途車庫面積16.24m2鑒定對象為一個車位，已劃線隔出，未建圍墻，左右均勻有車位與之相鄰，地板以水泥光面3、估價鑒定對象權益狀況（二）市場背景描述及分析1、城市資源概況。（三）估價鑒定對象最高最佳利用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲得最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)評估據(jù)此進行。估價對象設計用途為車庫，作為車庫用途與周邊的環(huán)境協(xié)調，并能更有效發(fā)揮房地產(chǎn)效能，本次評估估價對象作為現(xiàn)實用途（車庫）使用為最高最佳使用。（四）估價方法適用性分析1、選用的估價方法及理由鑒定對象是交易活躍的車位房地產(chǎn)，由于鑒定對象同一供求圈內有較多的類似房地產(chǎn)買賣交易實例，故選用比較法。由于鑒定對象具有出租取得收益的特性，且區(qū)域內有與鑒定對象類似房地產(chǎn)租賃可比實例，故以收益法作為另一種估價方法。2、不選用其他常用方法的理由根據(jù)相關估價理論，當估價對象同類房地產(chǎn)交易或交易很少，且鑒定對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入時，應選用成本法。估價對象同類房地產(chǎn)交易案例較多，故不適宜成本法。由于鑒定對象為非待開發(fā)的建設物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，理論上不適用假設開發(fā)法，故不適合選用假設開發(fā)法。3、估價技術路線（1）比較法定義：比較法是選取一定數(shù)量的可比實例將它們與鑒定對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例的成交價格進行處理后得到鑒定對象價值或價格的方法。計算公式如下：鑒定對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×區(qū)位狀況調整系數(shù)×實物狀況調整系數(shù)×權益狀況調整系數(shù)設以100為基準，可簡寫成為：100（）100100100（）100（）（）（）（2）收益法基本公式為：V=a/r×[1-1/（1+r）n]V：鑒定對象價格a：年純收益r：還原利率n：收益年限（五）估價測算過程=1\*ROMANI、運用市場法測算房地產(chǎn)價格1、交易實例選擇實例選用表 表12、建立比較基礎（1）統(tǒng)一稅費負擔：可比實例與估價對象房地產(chǎn)稅費負擔一致。（2）統(tǒng)一財產(chǎn)范圍：主要指含有非房地產(chǎn)成分，帶有債權債務的房地產(chǎn)，可比實例與估價對象財產(chǎn)范圍一致。（3）統(tǒng)一付款方式：估價對象與可比實例付款方式一致。（4）統(tǒng)一計價單位：可比實例計價單位均為人民幣、個與估價對象一致。3、各可比實例與估價對象因素比較分析比較因素條件說明表表24、修正系數(shù)的確定（1）交易情況調整根據(jù)所掌握的資料，可比實例A、B、C均為市場成交價，為正常市場價格，均不做交易情況調整。（2）市場狀況調整根據(jù)海口市房地產(chǎn)市場狀況，交易案例全部是與基準日相近的時間完成交易的，故不做市場狀況調整。（3）區(qū)位、實物狀況調整以估價對象房地產(chǎn)的狀況為基準，將所選取比較實例的各項因素與其逐項比較打分，以總分值作為區(qū)位、實物狀況調整系數(shù)，詳見表3。區(qū)位、實物狀況調整表3可比實例項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C（4）權益狀況調整以估價對象房地產(chǎn)的狀況為基準，將所選取比較實例的各項因素與其逐項比較打分，以總分值作為權益狀況調整系數(shù)，詳見下表4：權益狀況調整表4可比實例項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C（5）交易實例價格修正交易實例價格修正表可比實例項目可比實例A可比實例B可比實例C交易價格（萬元/個）交易情況修正系數(shù)市場狀況調整系數(shù)區(qū)位、實物因素調整系數(shù)權益因素調整系數(shù)比準價格（萬元/個）5、評估值的確定由于上述修正后的交易實例價格較接近，因此通過簡單算數(shù)平均法計算得出委估房地產(chǎn)市場價值，即：鑒定對象評估單價＝（14.38+14.33+16.41）÷3＝15.04（萬元/個）=2\*ROMANII、采用收益法測算房地產(chǎn)價格“收益法”是將評估對象剩余壽命期間每年的預期凈收益用適當?shù)馁Y本化率折現(xiàn)，累加得出估價時點的現(xiàn)值，以此估算估價鑒定對象價值的方法，計算公式如下：V=a/r×[1-1/（1+r）n]V：鑒定對象價格a：年純收益r：還原利率n：收益年限1、年有效毛收入的估算估價對象所在區(qū)域類似物業(yè)的出租較為普遍，故本次評估采用租賃收益作為估價對象的有效毛收入。（1）租金收入根據(jù)估價人員對委估對象區(qū)域內類似車位出租的市場調查，估價對象所在區(qū)域出租的車位較多，根據(jù)估價對象的實際狀況和估價對象所在位置，結合本次的估價目的，確定估價對象的月租金為300.00元/個，根據(jù)調查，估價對象所在年有效毛收入=300.00×12×（1-3%）=3,492.00（元/個）（2）其他收入主要包括押金利息收入，押金為兩個月租金，利率取價值時點中國人民銀行一年期存款利率，則其他收入為：押金利息=300.00×2×1.5%=9.00（元/個）以上年收入合計=3,492.00+9.00=3,501.00（元/個）2、年運營費用的估算(1)年稅費的估算根據(jù)現(xiàn)行稅法有關規(guī)定，房屋出租時，出租方應繳納的稅費有房產(chǎn)稅、增值稅及教育費附加、城建稅、印花稅等，根據(jù)產(chǎn)權證，登記房地產(chǎn)產(chǎn)權人為張永泉，屬于個人房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)行稅法，作為非住宅房地產(chǎn)出租房產(chǎn)稅按租金收入的12%計、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)《附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》，增值稅的征收稅率為5%、處于縣鎮(zhèn)的房產(chǎn)城建稅按增值稅的7%計、教育費附加按增值稅的3%計、地方教育費附加按增值稅的2%計、印花稅按租金收入的0.5‰計，則委估房地產(chǎn)每年應繳納的稅費為：房產(chǎn)稅=含稅年有效毛收入÷(1+增值稅征收率)×稅率=3,501.00÷(1+5%)×12%=420.12（元/個）增值稅=含稅年有效毛收入÷(1+征收率)×征收率=3,501.00÷(1+5%)×5%=166.71（元/個）城建稅及教育費附加=增值稅×稅費率=166.71×（7%+3%+2%）=20.01（元/個）印花稅=含稅年有效毛收入÷(1+增值稅征收率)×稅率=3,501.00÷(1+5%)×0.5%=1.67（元/個）年應繳納的稅費=420.12+166.71+20.01+1.67=608.51（元/個）(2)年維修費的估算根據(jù)海南省《建筑安裝工程定額》標準，并結合估價對象房產(chǎn)的土建、裝修等實際情況，估算估價對象房產(chǎn)的重置單價為2,000.00元/平方米,估價對象建筑面積為16.24平方米。類似建筑維修費率約為重置成本的1.5%，則：重置成本=2,000.00×16.24=32,480.00（元/個）年維修費=32,480.00×1.5%=487.20（元/個）(3)年保險費的估算保險費為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般來說，房屋的保險金額與房屋的實際價格密切相關。本次評估經(jīng)過調查分析，保險費取房屋成本的1.5‰，則：年保險費=32,480.00×1.5‰=48.72（元/個）(4)年管理費及其他費用的估算年管理費及其他費用=3,501.00×2.5%=87.53（元/個）(5)年運營費用總計(5)=(1)+(2)+(3)+(4)年運營費用=608.51+487.20+48.72+87.53=1,231.95（元/個）3、年凈收益的確定年凈收益=