超詳細土地一級開發(fā)流程片區(qū)綜合開發(fā)投建模式分析

超詳細土地一級開發(fā)流程，片區(qū)綜合開發(fā)投建模式分析來源：網(wǎng)絡本文來源于網(wǎng)絡，僅供參考01一級開發(fā)流程1.1土地一級開發(fā)的概念土地一級開發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到一定的建設條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。1.2一級開發(fā)工作流程三階段土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。02一級開發(fā)項目模式2.1一級開發(fā)項目模式一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。2.2各模式對比模式組織實施單位用地性質(zhì)舊城改造由市相關(guān)部門統(tǒng)籌，實施國有土地城中村改造由市相關(guān)部門統(tǒng)籌，下設單位或市更新部門實施集體用地舊廠房改造土地儲備機構(gòu)或國有企業(yè)國有土地國有土地收儲土地儲備機構(gòu)國有土地土地一級開發(fā)項目土地儲備機構(gòu)或企業(yè)集體土地或國有土地中心城區(qū)棚戶區(qū)改造國有企業(yè)為主多數(shù)為國有土地一次性招標棚戶改造國有企業(yè)為主國有土地土地開發(fā)棚戶區(qū)改造企業(yè)集體土地03一級開發(fā)實務分析3.1前期手續(xù)階段關(guān)鍵事項（一）授權(quán)批復（二）規(guī)劃條件（三）用地預審（四）立項核準需關(guān)注事項:a.前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項審核；規(guī)劃局——規(guī)劃條件的審核確定；國土局——土地規(guī)劃的核驗。b.一般拿到國土授權(quán)很早期，此時土地核驗、規(guī)劃等條件都還未確定，很多項目都卡在規(guī)劃條件的確定上。一般而言，立項核準后規(guī)劃條件才基本確定。3.2組織實施階段關(guān)鍵事項（一）征地論而言，征地早于拆遷，但從實際操作層面上來看，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權(quán)就拆遷了，嚴格來說，拆遷行為實際要等到立項核準之后。征地需要經(jīng)過一系列審批流程，要上報到省國土廳，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動到征地結(jié)案辦理至少需要半年時間，有些情況下還要解決農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標的問題。征地需要市國土局上報給市長簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復。（二）拆遷從經(jīng)驗來看，很多一級開發(fā)項目很難推動下去的原因是因為前期手續(xù)沒辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導致項目很難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。（三）土地收儲（四）市政建設工作市政建設工作值得關(guān)注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時很難達到七通一平，導致很多項目房子賣完了市政工作尚未結(jié)束，以致影響后期市政配套驗收等事項。

3.3土地入市土地入市階段需要經(jīng)過現(xiàn)場驗收、地價審核、其他入市手續(xù)辦理、土地市場與入市交易。（一）現(xiàn)場驗收（二）地價審核（三）其他入市手續(xù)辦理與土地入市04Q&AQ:征地過程會發(fā)生哪些費用？A:主要為三部分：土地補償費、人員安置費和青苗補助費。費用支付時間為獲取征地批復后付款。Q:一級開發(fā)過程中規(guī)劃條件經(jīng)常發(fā)生變化的原因有哪些呢？A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導致的，如拆遷問題等導致規(guī)劃發(fā)生改變；也可能是政府領(lǐng)導對地塊的態(tài)度導致規(guī)劃的變化等。Q:有沒有一些一級開發(fā)項目在征地批復下發(fā)之前就開始做土地評估呢？A:如果該項目成本已經(jīng)認定了，拆遷已完或無拆遷，可以提前進行土地評估準備，但相關(guān)流程還無法進行。此外，地價會可以沒市長參加，但地價的確定通過市長同意才行，所以時間肯定超過一個月。Q:征地方面，如果在前期地塊征地的同時也將后期地塊的土地一并簽署協(xié)議并付款，有無風險呢？A:對于獲取征地批復的地塊，此部分地塊無風險，而對于未獲取征地批復的地塊，提前先簽協(xié)議后付款，可能面臨土地手續(xù)不完整，村集體后期違約的風險。Q:集體土地確權(quán)的前置條件為什么？A:確權(quán)的前置條件不一定非得要規(guī)劃意見書，一般只要地塊無異議即可。Q:平常所說的土地指標是指什么？A:一般而言，是指農(nóng)轉(zhuǎn)用指標，也即耕地占補平衡指標，該指標可以進行跨區(qū)域間的買賣。而建設用地指標，則是各區(qū)域上級領(lǐng)導分配給各區(qū)域的，只能向上級領(lǐng)導申請指標，并不允許買賣。Q:土地入市價格是如何確定的？A:

一般而言，土地出讓價格=土地一級成本+土地出讓金+政府預提收益。政府預提收益由領(lǐng)導開會決定。實際情況中，政府也會根據(jù)市場條件來調(diào)節(jié)土地出讓價格，有些市場行情較差且政府資金緊張時，經(jīng)上級部門同意，土地出讓價格是可以低于土地成本價。Q:農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標購買費用由誰付給誰呢？A:一般而言，由一級開發(fā)主體付款給土地整理公司（如政府平臺）