房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)司法建議書

可供大家理解下此類方面的知識(shí)哦司法建議書廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)：近年來，我院在審理存量房（即下述二手房）買賣協(xié)議糾紛案件中，發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)提供的二手房買賣協(xié)議范本存在諸多不規(guī)范之處，系導(dǎo)致二手房糾紛案件居高不下的重要原因。為規(guī)范二手房交易、減少二手房買賣糾紛，我院對(duì)兩年來受理的二手房買賣協(xié)議糾紛案件進(jìn)行調(diào)研，就中介機(jī)構(gòu)提供的二手房買賣協(xié)議范本存在的法律問題進(jìn)行匯總分析，針對(duì)簽約主體、不一樣類型房產(chǎn)的交易以及協(xié)議范本中有關(guān)戶口遷移、中介費(fèi)承擔(dān)、協(xié)議解除權(quán)等約定的規(guī)范提出法律對(duì)策，以期通過行業(yè)規(guī)范減少糾紛的產(chǎn)生?，F(xiàn)就有關(guān)問題提出如下司法提議：一、簽約主體的規(guī)范1、有關(guān)夫妻共有房產(chǎn)的發(fā)售?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。但《婚姻法》亦規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的財(cái)產(chǎn)除非夫妻雙方有尤其約定，否則應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有?，F(xiàn)實(shí)中，夫妻購置房產(chǎn)后將產(chǎn)權(quán)僅登記在一方名下的現(xiàn)象極為普遍，由于上述兩部法律規(guī)定的沖突，導(dǎo)致審判實(shí)踐中存在大量因夫妻一方發(fā)售共有房產(chǎn)而引起房屋買賣協(xié)議效力之爭(zhēng)，對(duì)此理論界與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議也很大。為減少糾紛，提議房屋買賣協(xié)議簽訂時(shí)如出賣人已婚，應(yīng)規(guī)定其配偶共同到場(chǎng)簽屬協(xié)議或出具同意交易的書面申明。調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)偽造配偶授權(quán)委托書及簽字出賣夫妻共有房產(chǎn)的案件，提議對(duì)配偶的身份盡最大努力審慎審查，如配偶本人無法到場(chǎng)的，應(yīng)規(guī)定配偶出具通過公證的文書。2、有關(guān)代理人簽約。房屋權(quán)屬人無法到場(chǎng)而由代理人代為簽訂房屋買賣協(xié)議的，提議應(yīng)審慎審查授權(quán)委托書的真實(shí)性及委托權(quán)限，尤其是產(chǎn)權(quán)人系未成年人的，應(yīng)從保護(hù)未成年人利益角度出發(fā)，房產(chǎn)確需發(fā)售的，應(yīng)規(guī)定其父母共同到場(chǎng)簽訂協(xié)議或一方簽訂另一方出具同意交易的書面申明。二、按揭貸款房產(chǎn)的交易規(guī)范1、交易價(jià)格的規(guī)范審判實(shí)踐中，交易價(jià)格構(gòu)成約定不明重要發(fā)生在交易房產(chǎn)為已設(shè)定按揭貸款的房屋，因房屋總價(jià)的詳細(xì)構(gòu)成與貸款余額的償還、每月供貸的償還緊密關(guān)聯(lián)，由于約定不明導(dǎo)致雙方對(duì)已付購房款及尚欠購房款的金額產(chǎn)生爭(zhēng)議。為此，提議在確定有按揭貸款房產(chǎn)的交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)明確兩項(xiàng)內(nèi)容：一是尚欠銀行的按揭款（包括本金及利息）與否計(jì)入總房?jī)r(jià)；二是按揭貸款的償還與否計(jì)入已付購房款。2、付款方式的規(guī)范（1）在需按月償付銀行按揭款的狀況下，應(yīng)明確約定是由出賣人還是買受人每月負(fù)責(zé)償付按揭款。在出賣人已辦理銀行按揭貸款、房屋尚未解押，買受人也缺乏一次性支付所有購房款能力的狀況下，應(yīng)明確約定已辦理的銀行按揭貸款是由出賣人繼續(xù)償付，還是轉(zhuǎn)由買受人負(fù)責(zé)償付，如轉(zhuǎn)由買受人償付應(yīng)同步明確承擔(dān)義務(wù)的時(shí)間起算點(diǎn)。（2）在需先行解押再辦理房屋過戶手續(xù)的狀況下，應(yīng)明確約定承擔(dān)解押款支付義務(wù)的是出賣人還是買受人，支付的時(shí)間和方式。如訴爭(zhēng)房屋與其他房屋存在“捆綁抵押”，為防止?fàn)幾h，還應(yīng)明確解押款的償付人及償付范圍，即支付的解押款是僅限于訴爭(zhēng)房屋，還是須為“捆綁抵押”所涉房屋提供所有的解押款。三、尚未辦理所有權(quán)初始登記房屋的交易規(guī)范買賣尚未辦理所有權(quán)初始登記的房屋，買賣雙方系根據(jù)出賣人與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售協(xié)議約定的房產(chǎn)狀況進(jìn)行交易，而商品房預(yù)售協(xié)議的履行潛在某些不確定原因，如預(yù)售面積與實(shí)測(cè)面積不符波及面積差價(jià)款的多退少補(bǔ)以及該面積變化對(duì)二手房交易價(jià)格與否產(chǎn)生影響，開發(fā)商逾期交房波及逾期交房違約金利益的歸屬等。為保證交易雙方的利益、防止糾紛產(chǎn)生，提議買賣尚未辦理所有權(quán)初始登記的房屋時(shí)，應(yīng)就商品房預(yù)售協(xié)議履行中潛在的也許影響二手房交易的狀況作出明確約定。四、帶租戶房屋的交易規(guī)范對(duì)帶有租戶的房屋買賣協(xié)議，由于承租人的介入，使法律關(guān)系愈加復(fù)雜。買賣雙方不僅應(yīng)就房屋交付方式是實(shí)物交付還是租約權(quán)交付作出明確約定，還應(yīng)處理好承租人優(yōu)先購置權(quán)的有關(guān)事宜。承租人享有優(yōu)先購置權(quán)，這不僅是對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)，也是出賣人對(duì)買受人自由選擇權(quán)的一種限制。因此，帶租戶的房屋買賣協(xié)議，要認(rèn)真審查房屋租賃協(xié)議。首先，出賣人要將房屋出賣的信息根據(jù)約定或法定的期間提前告知承租人，出賣人也要將房屋出租的信息在簽約前告知買受人。另一方面，承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)應(yīng)提供書面承諾；在租賃房屋存在合法轉(zhuǎn)租的狀況下，次承租人亦享有優(yōu)先購置權(quán)，且基于次承租人對(duì)租賃房屋的實(shí)際占有和依賴關(guān)系，其享有的優(yōu)先購置權(quán)優(yōu)于承租人，故亦應(yīng)征詢其意見。承租人或合法的實(shí)際承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)的，可以協(xié)議附件、補(bǔ)充協(xié)議的形式予以載明。五、戶口遷移約定的規(guī)范房屋買賣協(xié)議對(duì)出賣人戶口遷移時(shí)間沒有約定或有約定遷移義務(wù)但未約定對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，導(dǎo)致爭(zhēng)議處理時(shí)缺乏協(xié)議根據(jù)，無法保護(hù)守約方的利益。為此，提議：首先，戶口遷移問題應(yīng)列入買賣協(xié)議的主文，防止口頭承諾。另一方面，對(duì)辦理戶口遷移的時(shí)間及有關(guān)義務(wù)的承擔(dān)應(yīng)作出明確詳細(xì)的約定。第三，對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)需明確約定，防止因無約定或約定不明導(dǎo)致索賠缺乏直接根據(jù)。六、中介費(fèi)承擔(dān)約定的規(guī)范按照《協(xié)議法》的規(guī)定，中介費(fèi)在居間成功時(shí)由委托人支付，在簽訂的協(xié)議為無效協(xié)議、可撤銷協(xié)議步，則不能認(rèn)定居間成功。在協(xié)議依法成立并生效后因一方違約導(dǎo)致協(xié)議解除的，則不影響中介費(fèi)的收取。房屋買賣協(xié)議一般約定：買賣協(xié)議簽訂后，買賣雙方任何一方若發(fā)生違約行為，中介費(fèi)全額由違約方支付給中介企業(yè)。此處的違約行為，究竟系指違約導(dǎo)致協(xié)議解除才由違約方承擔(dān)中介費(fèi)，還是協(xié)議履行過程中只要有違約行為就由違約方承擔(dān)中介費(fèi)，守約方和違約方往往各持己見，引起爭(zhēng)議。為此，提議買賣協(xié)議約定由違約方承擔(dān)中介費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)何為“違約”作出明確約定，即“違約”是僅指主線違約導(dǎo)致協(xié)議解除，還是也包括協(xié)議履行項(xiàng)下的一般違約行為。七、協(xié)議解除權(quán)約定的規(guī)范房屋買賣協(xié)議一般約定：“若賣方悔約，應(yīng)書面告知買方，并自悔約之日起三日內(nèi)退還買方所支付的購房款，同步向買方支付相稱于雙倍定金的違約金；若買方中途悔約，賣方已收取的定金不予退還，賣方應(yīng)退還買方所支付的購房款”。該條款的表述導(dǎo)致雙方對(duì)協(xié)議與否賦予當(dāng)事人任意解除權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議：有的認(rèn)為該約定即表達(dá)協(xié)議可以任意解除，只要承擔(dān)對(duì)應(yīng)法律后果即可；有的認(rèn)為該約定并非任意解除權(quán)的約定，協(xié)議能否解除仍應(yīng)遵照雙方就解除權(quán)行使的約定或法定解除的情形。為此，提議：房屋買賣協(xié)議應(yīng)明確協(xié)議解除權(quán)的行使，就當(dāng)事人約定的解除權(quán)行使條件作詳細(xì)列舉，在協(xié)議中增長(zhǎng)解除權(quán)行使條件的約定，并規(guī)范協(xié)議用語，取消“悔約”這一表述。因“悔約”并非清晰的法律術(shù)語，輕易引起爭(zhēng)議，房屋買賣協(xié)議應(yīng)防止使用。同步，協(xié)議還應(yīng)就協(xié)議解除法律后果的承擔(dān)進(jìn)行明確約定，按照解除責(zé)任的歸責(zé)確定對(duì)應(yīng)法律后果的承擔(dān)，包括雙方對(duì)解除均有責(zé)任的情形下就已投入的房屋裝修怎樣處置的問題。八、需要規(guī)范的其他事項(xiàng)1、房產(chǎn)權(quán)屬狀況的明確買賣雙方包括中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)交易房產(chǎn)在交易當(dāng)時(shí)的權(quán)屬與否清晰盡到應(yīng)盡的審查義務(wù)，諸如房產(chǎn)與否有被查封、設(shè)定抵押等情形，并在協(xié)議中載明，防止交易失敗、權(quán)利受損。2、同步履行約定的規(guī)范房屋買賣協(xié)議一般約定應(yīng)于送件交易當(dāng)日支付款項(xiàng)，但對(duì)于付款行為在先還是辦理交易過戶手續(xù)行為在先未作出明確約定，而實(shí)際上兩個(gè)行為不也許在同一時(shí)間點(diǎn)完畢，由于交易雙方誠信的缺失，導(dǎo)致買賣雙方均規(guī)定對(duì)方先予履行，引起爭(zhēng)議。為此，提議：對(duì)于買賣雙方約定在同一天支付購房款并辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)就付款行為與過戶行為何者在先、何者在后作出明確約定，防止?fàn)幾h產(chǎn)生。在買受人需辦理抵押貸款以償付購房款的狀況下，由于出賣人是在未收到全額房款的狀況下將產(chǎn)權(quán)先行過戶給買受人，故應(yīng)就產(chǎn)權(quán)先行過戶的有關(guān)事宜作出明確約定，包括出賣人在未收取所有購房款的狀況下即轉(zhuǎn)移所有權(quán)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)、買受人未能辦理抵押貸款或未能足額獲得貸款的狀況下房款怎樣支付等。3、前后約定矛盾的規(guī)范有關(guān)辦理交易過戶手續(xù)的時(shí)間約定，協(xié)議一般約定：雙方保證于某年某月某日前去市土房局簽訂正式的《廈門市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》并辦理交易過戶手續(xù)，否則視為違約，由違約方向另一方支付上述購房款的0.05%作為違約金。若于某年某月某日前因一方原因仍無法辦理交易過戶手續(xù)，則另一方有權(quán)規(guī)定終止協(xié)議，同步規(guī)定違約方承擔(dān)對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任。此條款存在二個(gè)問題：（1）簽約時(shí)買賣雙方往往將上述有底線的時(shí)間統(tǒng)一起來，如12月31日，成果一方違約，那么究竟是合用由違約方承擔(dān)違約金協(xié)議繼續(xù)履行的約定還是合用守約方有權(quán)解除協(xié)議的約定，雙方存在爭(zhēng)議；（2）守約方終止協(xié)議同步規(guī)定違約方承擔(dān)對(duì)應(yīng)違約責(zé)任的“對(duì)應(yīng)違約責(zé)任”約定不明，對(duì)協(xié)議解除法律后果的承擔(dān)亦存在爭(zhēng)議。為此，提議：就買賣雙方有關(guān)辦理交易過戶手續(xù)時(shí)間的約定，應(yīng)選擇詳細(xì)的年月日，杜絕使用不確定的帶有歧義的時(shí)間點(diǎn)，實(shí)踐中發(fā)既有使用“兩年后”這種輕易引起爭(zhēng)議的表述。