店址分析報告

零售管理選址分析匯報班級：07級市場營銷專業(yè)組員：略指導教師：張尚民完畢日期：6一、任務(wù)概述目前人們對粥的認識還局限于一般的狀態(tài)，品種單一，常見的白粥配咸菜，八寶粥（紅）豆粥小米粥，皮蛋粥等少許品種，且對效用宣傳很少，銷售方式也陳舊，尚無專門粥店和對應(yīng)的營銷網(wǎng)絡(luò)，粥店市場缺口很大，無明顯的競爭。一般粥僅能充饑填肚價低利少，人們選擇性強。而我們推出的是具有食療保健，美容益壽為一體的幾百種綠色環(huán)境保護產(chǎn)品。粥店市場賣點：不是稀飯，是健康！僅把粥作為一般食品的觀念早已過時，它的積極意義在于協(xié)助人們提高生活質(zhì)量恢復自尊和自信，滿足人們心理上的需求，使消費者從中獲得價值和滿足。同步在他人尚未醒悟之前搶先一步找出消費者潛在的需求替他們制造出來，搶占商機。病人，學生，老人需要營養(yǎng)；免除自己熬粥的煩惱及購置原,配料不便；更有安全感，衛(wèi)生營養(yǎng)，功能多。維護健康，省時、省力、經(jīng)濟，使消費者有物超所值的感覺。目前沙龍路一段只有37°一種粥店，經(jīng)營效果看，生意好，深受市場歡迎，一家供不應(yīng)求，因此我們搶占先機，開第二家粥店。二、店鋪位置及周圍地理特性表述通過對粥店市場消費對象的研究：發(fā)現(xiàn)消費對象：一般消費者，重點：嬰幼兒，學生，老人，孕產(chǎn)婦，病人。飲用重要場所：早餐：經(jīng)濟實惠，營養(yǎng)的早點。配合干點銷售。正餐：除以上作用外，重點是醫(yī)院，學校。夜宵：給吃夜宵的顧客提供休閑場地及營養(yǎng)有味的食品。（給夜間的的士司機提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)也是不可小看的機會）開粥店需要應(yīng)注意的問題：第一，客流問題?？驮吹亩嗌贈Q定了粥店的收益，客源分流動和固定兩類。流動客源是指通過多種交通工具可以抵達的人群，附近的交通便利是一必要條件。固定客源則是寫字樓和附近居民。開設(shè)在寫字樓集中地區(qū)的店面至少可以保證中午就餐的客流，但僅有午餐消費群是不夠的，因此還需依托成規(guī)模的小區(qū)做后盾，向縱深發(fā)展。寫字樓群附近，背靠小區(qū)的商鋪最看好，但絕不要開在小區(qū)內(nèi)，一來是小區(qū)內(nèi)的客流也許有限，二是小區(qū)的保安會限制外人進出，阻礙生意。第二，常住居民數(shù)量。第三，交通問題?，F(xiàn)代都市的頑疾之一是交通，市區(qū)內(nèi)的停車位緊缺，餐飲店開在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。這次選址我們重要選用了：常住居民數(shù)量、競爭程度和交通便利程度這三個原因進行重點分析：新店周圍地理特性：常住居民數(shù)量在新店址的正對面，有沙龍路二段405——445號居民樓，加上良辰商廈ABC三棟、凱豪名家俱城、三峽建材裝飾大世界、沙龍路350——424號居民樓、合力路兩排居民樓，居民戶數(shù)不低于王牌路店。交通便利程度從這個地圖也可以看出，蓋店址的交通狀況，有沙龍路一條主干道，在金嗓子和三峽學院兩個公交車?？空军c，交通便利；（三）競爭劇烈程度整個沙龍路現(xiàn)只有37°一家粥店，并且規(guī)模只有40㎡左右，該店地理位置相對偏遠瑞豐超市出口，以及沙龍680號——700號住宅區(qū)，競爭劇烈程度低。

三、新店開業(yè)后估計能輻射的商圈范圍新店開業(yè)后估計能輻射到的范圍（一）輻射力度最強的范圍（紅色大圈標注）根據(jù)的地理位置、交通、街道環(huán)境以及重要消費者（周圍在校大學生）的購置習慣和購置力進行分析。重慶三峽學院有著廣大的學生消費群體。家益超市又是附近的一種中型超市，每天的客流量諸多。從而也增長了輻射范圍。（二）輻射力度較弱的范圍（藍色區(qū)域）常駐居民，附近有著1000居民，有著強大的消費市場。四、新店交通條件評估及物業(yè)特性“采采”粥店的交通狀況重要可以用兩個特點來概括，特點一：交通以便該店處在沙龍路二段，三峽學院斜對面，有8、9、12、13號公交車通過。；特點二：除了三峽學院教職工和學生，尚有三個小小區(qū)，并且平時諸多中產(chǎn)階級開車來三峽學院附近的餐館火鍋店就餐。交通便利：規(guī)劃區(qū)由沙龍路劃分為東、西兩個部分，各組團相對獨立，根據(jù)地形及現(xiàn)實狀況形成不一樣的路網(wǎng)形式，并自成系統(tǒng)，各組團之間通過干道聯(lián)絡(luò)。

沙龍路為都市主干路，貫穿法院，清泉中學，三學學院，紅巖市場連接高筍塘與龍寶，同步也是中心城區(qū)西部重要的公交走廊。同步下連接王牌路，根據(jù)綜合交通規(guī)劃全線拓寬為雙向四車道。

選址區(qū)自然地形起伏較大，規(guī)劃采用自由式道路網(wǎng)。形成以沙龍路為交通主軸，王牌路為交通次軸，形成“一縱一橫”的路網(wǎng)格局。同步沙龍路是以客運為主的交通性主干路。從小范圍的交通來說，該餐館恰好位于8路車停車站不到一分鐘的距離，就餐十分以便。匯集趨勢：此外一種特點就是這里的區(qū)位優(yōu)勢明顯，餐館所處地區(qū)自身就是一種高校聚居區(qū)，地段的價位在不停上升。此地距離市中心有一段距離，旅程時間較長，來回交通比較繁忙，并且乘車擁擠，專業(yè)粥店在這里在一定程度上減少了消費者的煩惱，這片商業(yè)居住地區(qū)的人口量非常大，并且大都是學生和附近居民人群。這里有至少三個大的居住區(qū)緊挨著，每一種居住區(qū)內(nèi)均有至少六棟二十層左右的樓盤。因此餐館本區(qū)的商業(yè)匯集趨勢很明顯。從餐館的前后來看從五橋那邊過來的車輛必須通過這里的停車點，這里形成商業(yè)匯集區(qū)后來回去市中心的人就會有一部分停留此處，超市對面的街道也是一大片一般的居民區(qū)。 五、新店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店狀況（一）商業(yè)分析“采采”粥店地處沙龍路段，8路，9路，12路，13路，15路等公交車都由此通過，它背依家宜超市，輻射重慶三峽學院、清泉中學、王牌路、市中心及周圍居民，人流集散比較大，周圍地區(qū)基本上形成了一種小型商業(yè)街，小吃街，這為我們家宜超市粥店提供了一種巨大的市場空間、同步也為我們粥店的前期運作提供了一種很好的切入機會。同步此路段到目前為止也還沒有專業(yè)的粥店，雖然有也是附帶經(jīng)營，“采采”粥店具有是一種專業(yè)的粥店。此外在此地段開粥店可以防止劇烈的競爭，如鄉(xiāng)村基、成都小吃、新世界、百盛的粥等。且次地段遠離市中心低價想對來說比較廉價，距離目的顧客近，可認為他們提供一種便利的購物場所。1、劣勢分析：就目前的消費行為而言，“采采”粥店很難經(jīng)營高檔商品，由于目前消費者似乎形成一種習慣——無論是高檔的會餐還是中小型聚會都會選擇大的飯店，例如說此路段的大眾飯店，媽媽的私飯菜等。因此在此經(jīng)營粥店得必須花一定的時間來變化消費者的這種行為，培養(yǎng)他們品嘗新粥的習慣。此外學生是其重要的消費群體，在此經(jīng)營會碰到寒暑假期間，學生放假所帶來的人流量急劇減少的經(jīng)營淡季；尚有周圍有許多面館或者經(jīng)營的其他餐館也會在夏季經(jīng)營粥，例如說川老壇面館，萬州面館，福建沙縣特色小吃等都會在一定程度上影響“采采”粥店的經(jīng)營。2、競爭者分析在這個越來越發(fā)展的社會里，人們對吃的也越來越講究，同步也愈加重視自身的營養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上多種快餐店，小吃店等如雨后春筍在各地迅速發(fā)展。這對后來者來說既是機遇，又是挑戰(zhàn)?！安刹伞敝嗟曜鳛橐环N即將開業(yè)的店，它面臨著嚴重的競爭形勢。1、就近的小店的競爭：小餐館在“采采”粥店附近大量的存在，他們遍及各個角落，各條小巷，這些店的經(jīng)營面積不等，且產(chǎn)品產(chǎn)品單一，大多是附帶經(jīng)營，品種少，價格廉價，不過沒有營養(yǎng)粥概念等，它也不能形成固定消費群體。不過“采采”粥店只要以優(yōu)質(zhì)的營養(yǎng)，優(yōu)質(zhì)的價格和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度，那些雜店經(jīng)營就局限性畏懼了。此外就是周圍其他餐館附帶的粥也是不容小窺的市場份額，例如說川老壇面館，萬州面館，福建沙縣特色小吃、云南荷葉粥和三到處小攤附帶經(jīng)營的粥等都會在一定程度上影響“采采”粥店的經(jīng)營。2、近的比較大的粥店的競爭，例如說市中心的麥當勞，鄉(xiāng)村基，百盛，新世界等經(jīng)營的各具特色的粥就在附近，競爭比較劇烈，形成一種巨大的威脅，他們也是“采采”粥店的競爭對手，互相爭奪客源，不過我們的目的顧客群是學生，令外憑借我們依托家宜超市的優(yōu)勢、更豐富的粥的種類，更多的選擇余地，舒適的購物環(huán)境和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來擊敗競爭對手。六、新店周圍居民及流感人口消費構(gòu)造、消費層次1.人口的總體狀況新店的位置位于三峽學院對面的小吃一條街。那么其周圍的人口重要包括重慶三峽學院全體學生約13000人，附近的常住居民分為幾種部分：小吃一條街前面的來兩棟樓，均為7層，其中四樓為肆順賓館，基本上都為流感人口，尚有一、二、三樓均是網(wǎng)吧、酒吧等娛樂場所，沒有固定的居民，因此真正的固定居民只有左邊一棟樓的上面三層和右面一棟樓。左邊一棟樓每層30戶，三層共90戶，右邊那棟樓每層15戶，總共75戶，因此這兩棟樓加起來的常住居民總共為165戶；小吃一條街背面的小區(qū)也是一種常住的居民區(qū)，總共約為200戶。新店附近的常住居民約365戶，常住人口為14095，流感人口總數(shù)約1000人。幾種構(gòu)成部分的人口基本特性（文化層次、收入水平等）差距較大。三峽學院的學生基本是都是沒有自己的經(jīng)濟能力，完全靠著父母的生活費；緊挨著學校的那一部分大多為商店、剪發(fā)店、小吃店等等經(jīng)營場所，居民大多為個體商戶，收入水平是較高的；小吃一條街的背面的居民小區(qū)均為一般收入水平，文化層次也不等。2.中心商圈常住人口狀況分析人口規(guī)模：新店周圍有常住居民365戶，常住人口加上三峽學院學生總共為14095人，而流感人口為1000人，人口總規(guī)模到達15095人。人口年齡構(gòu)造狀況：在抽樣調(diào)查中，20—30歲的人占據(jù)了86.1％，30－50歲的人占據(jù)了約6.62％，50歲以上占據(jù)了約7.25％。見表1。20歲如下20－30歲31－40歲41－50歲51－60歲60歲以上26.4%59.62%3.5％3.12％3.12％4.13％表1新店常住人口年齡構(gòu)造狀況即青年人占到了80%以上的比例，因此我想新店的重要消費人群將是以重慶三峽學院學生為主的這批青年人。如圖所示：圖2中心商圈常住人口年齡狀況收入狀況：新店周圍居民家庭月總收入水平重要集中在3000元如下，60％的人屬于低收入水平。見表2.表2家庭月總收入狀況家庭月總收入PercentCumulativePercent1000如下26.626.61001-35.061.6-300022.884.43001-40006.891.14001-50002.193.25001-60002.595.86001-70001.797.57001以上2.5100.0Total100.0重慶三峽學院學生月生活費重要集中在500—800元如下這一種層次，占到了全校學生的50%以上。表3學生月生活費狀況月生活費（元）PercentCumulativePercent300如下5.235.23301—40015.2120.44401—50018.1638.60501—60018.1356.73601—70025.1281.85701—80010.0391.88801—9005.0696.94901—10003.0299.961001以上0.04100從上表可以看出重慶三峽學院學生的月生活費大多集中在500—800這一種階段，屬于消費能力比較高的一種消費群體。小結(jié)：通過對新店周圍人口及其消費層次的理解和分析，得出新店的消費客戶群將鎖定在重慶三峽學院的學生這一塊。七、新店的市場定位和經(jīng)營特色及經(jīng)營方略提議新店產(chǎn)品定位于營養(yǎng)粥、早餐粥。粥店經(jīng)營特色和經(jīng)營方略：1.以不一樣的季節(jié)為背景，賣季節(jié)粥。在春夏季，推出幾款以涼爽消夏為重要原料的粥，如白粥、苦瓜粥、絲瓜粥、西瓜粥、黃瓜粥、綠豆粥、八寶粥、蓮子羹、減肥荷葉粥、玫瑰情人粥、香芋西米粥等。秋冬季，可做紅棗肉粥、蒜瓣肉粥、蓮米肉粥、花生肉粥、桂花肉粥、排骨粥、牛肉什錦粥、雞絲蝦仁粥、豬骨粥、香菇芋頭粥、臺式肉粥、魚丸粥、杏仁提子麥片粥、生姜粥、冬瓜粥、山藥大棗粥等。2.以營養(yǎng)價值和淡淡的懷舊情節(jié)作為賣點，推出“粗糧系統(tǒng)粥”。粗糧粥以原汁原味為最佳。3.強調(diào)原料的特點和差異，推出以黑色為特色的黑糧系列粥。4.及時推出和民間節(jié)氣有關(guān)的粥，如臘八粥等，再加上一般的八寶粥、紅豆粥。八、新店經(jīng)營效益預估新店重要經(jīng)營粥類食品，同步賣雞蛋、涼菜、泡菜和各式糕點小吃，以早餐為主。粥的價格從1元到6元，雞蛋0.8元一種（兩個1.5元），泡菜0.5元一小碟，涼菜和糕點按照成本加成定價。夏秋兩季（120天）估計平均每天收入300左右，冬春兩季（150天）平均每天收入180元左右，另有90天關(guān)門，每年總收入約63000元。每年租金24000元，工人工資每年7200元，初始投資店內(nèi)裝修和設(shè)施8000元（按攤銷，每年800元），材料成本每年0元。估計每年盈利11000元。九、新店未來前景分析粥，又稱為“糜”，是我國老式飲食文化的精粹之一，早在中國四千年有文字記載的歷史中，粥的蹤影伴隨一直。有關(guān)粥的文字，最早見于周書：黃帝始烹谷為粥中國的粥在四千年前重要為食用，25前始作藥用，《史記》扁鵲倉公列傳載有西漢名醫(yī)淳于意(倉公)用“火齊