成都某項目可行性報告

四川**發(fā)展有限公司**花園項目可研報告二ＯＯ七年八月“**花園”項目可行性研究報告第一章項目概況.........................................................................3杠第妖二項章腿射項侮目斧投溫資蝦環(huán)知境劃及鏡市拌場攝分側(cè)析倆.餓.喚.哄.痕.伸.窗.綢.明.假.抄.勞.躁.經(jīng).雜.墓.延.群.畝.振.悄.幅.肢.敏.腫.勸.珍.簽.傍.局.腳.窗.只.騎.時.沙.芝.煎.孩.漢.蜓.德.時.床.畫.簽6拴開第百三劃章胖格項為目燙區(qū)紹域紋房導(dǎo)地薯產(chǎn)聾市嚷場氧及職競疫爭林分盜析四.終.犧.查.歌.羨.原.猛.透.鴨.營.選.鄉(xiāng).膜.橡.敏.悶.妨.寄.皮.摔.披.冰.爪.訂.騾.丈.拿.鼓.替.鋒.皮.含.竟1料4裝峽第櫻四膨章配佛項任目柴S觸W嬸O射T暑分頃析彎與障定豬位泊.策.摔.干.梨.眾.晶.讀.盟.欄.品.務(wù).怠.叉.稈.怠.句.春.棍.黃.由.嚇.驕.熊.但.衣.腔.蝶.崗.偶.陪.倚.村.敬.莊.堅.淹.駐.慮.支.多.日.圾.帆.形.詢.散.第.敏1暗7蝕辰第緊五岡章鞋百項征目攪開勝發(fā)吩建翠設(shè)臉及朗經(jīng)孩營僚的紙組銀織糧實督施貢計演劃稿.芒.特.端.改.失.含.椅.賢.商.淡.匹.體.殘.浮.價.索.屬.址.列.有.坊.休.齡.汗.松2份2呈勁第貢六狹章滲傷項三目裂投相資蓮估困算孝及捷資胃金脂籌界措瞞計氧劃圣.浮.犬.糕.午.道.微.夕.濾.虜.瞞.腰.個.屬.鐘.賭.張.轎.蔽.臉.編.暖.鞋.碼.弊.尋.作.牙.伶.嗚.岡.龍.醒.輛.監(jiān).旱.裕.更2滾5臣夜第飼七招章騰限項篩目綿財霜務(wù)租效若益瞎評燭價住.遷.罰.榨.讓.棗.敬.竟.勝.炒.懸.啞.亭.屆.傍.占.終.場.趣.易.鑒.歌.帖.滔.辮.倉.獵.筆.往.位.望.虎.自.駐.參.桌.妥.考.猴.膛.珍.摟.步.隆.啟.現(xiàn).慢.傳.駕.師.員.齒.掉.扛.田.萄.寄.密2氣9膏鑰第放八糞章考褲不洗確打定灰性鍋分振析擇.茅.竊.完.久.攪.跟.呈.江.炊.預(yù).捧.祥.興.膨.亂.橫.氣.衡.吉.桿.凍.掀.近.麻.利.的.證.芳.淚.拆.襲.滑.州.巾.紋.同.般.壤.丈.玩.拼.怨.笑.卷.坊.流.弄.寶.可.賽.股.游.剖.禍.柜.粉.萌.模.口.葡.許.基.襲.叉.且3滾0拆賀第匯九蠻章夠賓風(fēng)特險封分軟析節(jié).裝.農(nóng).搬.館.黎.岔.挖.咬.篇.吩.樹.胃.蟻.兵.繳.燈.嗓.姨.溝.惡.學(xué).從.先.芹.眼.搞.紐.團.奴.涉.烏.勉.于.酒.筍.六.婆.教.五.橫.是.恨.論.妥.昂.塘.治.房.醒.窗.玩.宴.撤.非.假.擋.曠.哭.定.瞧.墳.釀.元.舌.跡.傍.莖.腹.娛.踩.廳.諷.貢.兩3裹2列玻第尖十腸章睬襪分您析階結(jié)吹論纖和誓建討議速.迷.策.悟.敬.管.年.婚.莊.宵.以.芝.鳥.薄.短.脅.猴.塑.背.執(zhí).災(zāi).穩(wěn).缸.賄.賀.典.牌.夸.其.攔.蜻.丟.傳.枯.抓.縮.緞.材.奮.均.稼.供.餐.意.斤.爽.胸.著.喝.勿.閣.旬.昂.世.駱.鏈.削.宰.腰.掃.曲.邊協(xié)3剛2樹第沾一挪章惕愧項歸目公概法況恭一遙、懶項趕目因主傭辦叢單尤位暢概曠況夸茂（壯一環(huán)）堵、過開我發(fā)躬商鞠名童稱務(wù)：劣四調(diào)川爹*料*身發(fā)撫展池有構(gòu)限篇公輝司煌堆（帆二風(fēng)）辮、司法矮定惜代賣表忽：尚*吧*骨（頌三騰）患、挺法畜定呆地菌址懶：招（型四顫）鹽、持注益冊吵資甜本誰：愈人刃民小幣省陸斤仟總貳蟲佰覆萬輩元蔥整喘放（駱五是）炸、著經(jīng)培營雁范誕圍稅：磨房粒地列產(chǎn)糾開欄發(fā)瘡、恐經(jīng)涌營先羽（早六直）遲、故房移地睡產(chǎn)約開慮發(fā)挺企含業(yè)弓資伸質(zhì)比：激二效級割資抗質(zhì)陽桑四責(zé)川賤*污*魄發(fā)轎展幟有衛(wèi)限裂公機司糖是蟻經(jīng)漠四維川宿省收工憂商利行洲政箭管灰理殼局尊批享準望成漲立粘的誠有薦限罵責(zé)三任簽公劑司令。妖注猴冊斬資破本眼人每民酬幣炕6休2印0頭0匪襯萬浸元搏，醒現(xiàn)言有雕股特東橋為耕：懶*至*溫投董資皺有攝限嚴責(zé)詳任撞公把司叼投分資規(guī)比話例錢占創(chuàng)8素0楊.團6誤0盛%紀；薪四嚴川哀*快*套有粉限齡公駕司把，劈投拾資波比鴿例駛占瘡1休0漏%炎；澤X頭X幟，功投茄資央比略例串占俗9謠.懸4紅0獲%尤。贈公距司捆成賢立歉于捉2禿0涼0美0紛究年視3西藝月誰2寫1尸狂日掛，臉主換要通從境事扁房真地茫產(chǎn)槐開緞發(fā)泛，夜房粘地亮產(chǎn)周開撿發(fā)珍資飾質(zhì)恰為洗二艱級質(zhì)，西經(jīng)繁營蔥住言所租位蔑于濃成捎都外市廈人來民掙南停路慰四唉段潑，包法遼定舅代釣表橫人股為胸*阻*索。福茅公調(diào)司柴自搭成廉立告以做來優(yōu)，救主衣要生開亡發(fā)燙項點目儲有策邛麗崍榜市盛東披森隸花斜園里、瓦雙優(yōu)流終縣硬棠吃湖渾帝善景合、碎成懷都岔*貧*國酒膚店枝管睜理慢有攪限光公營司嫂的挑“何西扁蜀娘人蝕家鐘”折、景“朵錦路繡多城偶”扎三澡星主級黨園那林選式際酒忽店歷等澆，猶狀*互*插公爸司代目汁前禮聚懲集鄰了條一存大助批杯年稠輕蟻有暖活樹力慚、擺銳樓意龜進燭取成的疏專規(guī)業(yè)陪團重隊凍和稀企揉業(yè)被管襖理彎團纏隊孩，夠公蟲司火核終心菜骨齡干謹3遭8導(dǎo)穿人厲，回其張中甚高停級灘職希稱端5佛唱人羨，緒中模級幫職閥稱最2雕0鴿湯人臨。免（烈七堆）憤項口目皺公含司尺母梯公謎司趴四鍋川危省靜*朽*鴨集周團慚介蜓紹皂四傅川袖*顏*宵集阿團分是唱一蜜家鐘以脊房里產(chǎn)維開抵發(fā)熱、蟲酒慶店地餐去飲鑄為須核冰心蹄，棉涉犁足唇工熊程忍建傭設(shè)活、供園腿林華綠煎化橡、俯物艇業(yè)腿管宗理才、歌商射品麥砼衡材貴的花同氧心植多促元雁化河、返產(chǎn)主業(yè)池縱于深貢一玻體鐘化藍發(fā)占展努的艘民英營嶼企耐業(yè)發(fā)集省團供，它目東前辣集橋團狐注企冊鞭資敘金飽2潑.狂5捐億課元聽，盾集固團確在蝶總蒼體群上障實紹施計成湯本別集倒中畝化震和鑼差膏別圈集嫂中?；┑闹{聯(lián)逢合縫戰(zhàn)跡略樹，點努共力賽挺夏進醋藍衣海蠅戰(zhàn)救略場市昆場疏。途集陜團敵整住體宿機瑞動棚靈免活那，浙集吧中默優(yōu)鴿勢史資鼠源緒，慢以均差鹿異墓化馳、學(xué)專乳業(yè)割化合和寬規(guī)燦模竄化柿為拼指岔導(dǎo)煉，膜找賄準已目曬標缺市旁場愿，莫做選強皮做遮大謝。紗目評前晃集跳團掌正疲全季力毅進浮行灶產(chǎn)茫品競、藝項抗目辟優(yōu)陵化練升凍級膚，芝以重凝繞聚肚更攔大鎮(zhèn)的描產(chǎn)閘業(yè)駁發(fā)污展魚優(yōu)當(dāng)勢悔，尺把泡建允設(shè)平產(chǎn)茄業(yè)笛集母群屬作都為斑調(diào)付整奸產(chǎn)敲品贈結(jié)冷構(gòu)個、霉項寫目慰結(jié)高構(gòu)裁、燥提帳高稈經(jīng)刮濟瘦效原益摧的哪重縮要館戰(zhàn)淹略哪，貧對傾產(chǎn)妙業(yè)蘇鏈蓬和落產(chǎn)鄭業(yè)境布伍局絲進婆行膀戰(zhàn)效略伸整孩合原，愁以我增遭強存產(chǎn)翁品斤之通間梨、宋項辣目加之糾間車的才關(guān)菊聯(lián)狠、習(xí)配慨套論與前協(xié)睬同廉效戒應(yīng)藝。頭要集昆團悠自桿成銹立嗎以恩來違，饑先斷后遞成修功盈開掛發(fā)尋了楊多插個友優(yōu)獎質(zhì)品項踩目肯，委有潔以膜“伶東棋森錯花個園凝”小、菌“奴蜀則郡蜜”裙、國“鋸棠齒湖拔帝純景守”得為董代促表桶的伸房斥地凳產(chǎn)未項報目脂，最有蔬以鋒“卷西防蜀平人邊家伏”輕、摧“盲錦禽繡瘋城嶼”盡為牌代洪表死的靈旅壤游悔餐紛飲線項替目宿，振這圓些僅項誕目串都紫為沿集喉團送公富司驅(qū)的潛發(fā)眨展糖帶流來置了勺巨脂大率的瞞社昨會轉(zhuǎn)和漢經(jīng)粗濟球效刺益鹿，哄為犬集遷團衰的估發(fā)聯(lián)展暗做次出豬了警巨合大樂的濤貢腎獻君。碗未針來精，段在鄙政愚府援的專大篩力趟支基持宣下翁，慚集杯團午將速爭奇取挺用續(xù)鄉(xiāng)主村變酒令店里連面鎖歐經(jīng)鼓營妹資灘產(chǎn)腔來撿上姑市竿，匯募犯集挎的葛資坐金接全齊部求投機入退鄉(xiāng)獵村鬼酒堅店抗建日設(shè)乒，塑把蹦鄉(xiāng)展村歸酒嫂店單打膝造營成甜為綠雙結(jié)流文的口一網(wǎng)個幟品難牌講，棋成緩都棵的適一辣張獲名子片帝。氧超二蠢、紛項玉目憶概圍況射及汁背憤景浪奴1者、喘項痛目材位佳置油：糊市“睜*磁*然花旺園雪”搞項速目合位經(jīng)于尺*勸*選縣譜*射*益鎮(zhèn)號，扯地虎理寺位絞置月優(yōu)府越披。嘉北散臨滾*臂*曾城把與元*算*旨城習(xí)聯(lián)駕系礙的毛重斑要萄城誘市央干滴道怎，挨西備臨悶城駛市攻規(guī)陜劃匙的杰中木央晉森忙林浩綠潔地起，蝴南唇臨今城吵市賽規(guī)前劃害次廣級革中奮央賺森伏林氏綠叔地該，殲東遮臨純城攻市恭規(guī)毅劃汪次鬼干釋道歲。裹用典地愁面水積佩約跡2翠2哥5暮.脅9米畝裹。咽該飾地竹塊本地襖理繡區(qū)棕位我置釣較易優(yōu)書越殼，勸交踩通啦方致便絲，賤北轟部期可邀便猜捷茄聯(lián)排系獵成柔都亞繞協(xié)城齊高美速河。治同部時遲，腰依尸托筐城副市蕩干留道狀與蛛其嗓他近重仆要秘城轎市俊相燭連托。未2使、潤項武目奏用睛地加及士現(xiàn)流狀尸：戀幕“戶*筍*銀花徹園促”鵲項挖目復(fù)用缸地漲位沃于杏?xùn)|皮升遲鎮(zhèn)翁西認北怖部惑的灘新讓城稱區(qū)咸內(nèi)總（光一跳桿須旗腿北擾段領(lǐng)S財L蹦G基-游（愛2池0斯0潮7擾）梯-穴0貌2播號菜地油塊叼）居，她規(guī)頁劃助總認用逗地零面出積前1鈔5縣0忽6排0虹0導(dǎo)平僻方貨米趙。充爐用截地艱現(xiàn)犧狀?。荷僖芽钆c杠政綠府柜部券門恩簽急訂毀有團關(guān)誓協(xié)遺議墻，羽2舒0直0桿7置年蜜7祝月梅2時0牙日苦動杯工跳。居。蘿培3衫、丑項慮目領(lǐng)規(guī)業(yè)劃璃簡品介宗：謀叉“趨*斷*眾花米園嘉”獎項起目筍總妹體省規(guī)頸劃揭的映背晶景衡立炕足菌于句成慚都犁市濱總墳體育規(guī)至劃序的只戰(zhàn)捕略子構(gòu)膠想霸。斗該墊規(guī)朱劃悼明年確狂提炮出傍了踏成暖都鑒向煮東葡向右南極的砌發(fā)鄰展形方嫁向靠，夕而稻雙葬流縣位堤于弊成亡都爽南寸面碌近魚郊赴，股地馳理竊位翻置李優(yōu)淹越下，籌雙幟流常縣心城前未蝶來展2貞0怖年割角灶色飄定墨位柏是刃：紀建監(jiān)成持一脹流秋的乒空乒港解園帝林義城鄭市善，挺按愿照貼雙石流情最坑新舟的圖規(guī)膨劃折，柔到赤2臟0住2帥0傘年破，姜雙錘流輩將龜建道設(shè)耳成友為撲城激南膝一創(chuàng)個嗚城棗區(qū)需面筆積淹9逗5辣平拋方檔公細里毯左渴右懼，豬城編市苗人愛口敘近稈1柱0撥0泊萬求的趙中脂等吐城襯市質(zhì)。劃這世就須意壘味計著榜從甩現(xiàn)童在退開汗始得，三雙假流泄城恥區(qū)裝面糊積狡年精平基均戒擴役大冬3捏個覺多井平失方壟公爺里臨，喝年牽均逗新浪增般人份口體4葬萬態(tài)。舌在揭這睬個車南上部只新棄城侄的鬧規(guī)工劃袍中鋒，撫將當(dāng)形戴成洪以木居根住鐮商符業(yè)欣金蜜融結(jié)行獅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要30-40減分志鐘卡。亭這壞樣之的耗時頌間激對蓋于幣住樓在拌雙悉流襲到柏市嚇區(qū)就上端班榆的賺人歌來土說遲，哀完嚷全盲沒承有遍壓紫力奔。晶住拜在株東季升麥，茶1炒0彩分父鐘兄之都內(nèi)疼可陳到猶國則際健機墻場育。述大型件雪路猛、它川貍藏半路線、逆成愿雅漂高隊速燒路羽等倍，爪把青東已升撞和高華務(wù)陽喇、桂新總津袖、額溫怒江王、終郫善縣玻乃精至柳更布廣反泛性區(qū)肥域民緊劍密澆相小連勁連吵。霜現(xiàn)告在嶄地為鐵過一害號商線立已逗經(jīng)怠開刮工顯，采未瑞來丘東窗升敵將伙有訊5族條散軌殿道農(nóng)交揪通常線英路序（葵地宜鐵唉或敘輕丈軌捐）交穿駝過值，膽這晉將偶使臣東創(chuàng)升賊鎮(zhèn)賣航朽空勞港惹未依來夢的眾城首市司軌牛道凡比錯中姐心詢城睛的均任高何緞一雄個疊區(qū)躍都饅密掠集黨，嗚生嬸活襖出體行稈非假常媽快扛捷倒。1．22雙流房地產(chǎn)投資狀況2005年，雙流開發(fā)商品房面積246萬平米，銷售面積200余成平米，銷售額達52億元；開發(fā)商品房面積占全市總量的1/6，占區(qū)（市）縣總量的1/3。近兩年，雙流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展異常迅猛。2006年，雙流共批準預(yù)售面積282.24萬平米，與2005年同比增長15%；商品房銷售面積257.5萬平米，比上年增長30%；商品房銷售額達87.37億元，同比增長68%。2006年雙流土地成交量達到了3290.66畝。作為成都近郊區(qū)縣中最具房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢的地區(qū)，雙流憑借優(yōu)越的地理位置、便利的交通、巨大的土地儲備和相對成都市區(qū)較低的地價，吸引了眾多開發(fā)商的眼光，而隨著主城區(qū)可供開發(fā)土地的日益稀少，近郊土地將在成都的土地市場中占據(jù)更為重要的位置，將成為未來成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的重心所在。作為“西部第一強縣”的雙流，其居家市場一直都非常巨大，以雙楠大道為樞紐的紅牌樓—武侯大道—金花經(jīng)濟帶已基本形成，并初具規(guī)模。目前該區(qū)域的經(jīng)濟總量已接近百億元。如此強勢迅猛的經(jīng)濟增長帶在帶動大量就業(yè)的同時，必須面臨一個關(guān)于居住的問題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無可爭論的首選之地。特別是隨著成都向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的實施，雙流的居住價值日益明顯，與其他區(qū)域比，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，幾條大道都沒有過路費，這就為本縣和外地的居住者降低了居住成本。據(jù)調(diào)查顯示，目前雙流（以華陽與東升為主）在售樓盤房價均價在3400元/㎡左右，老城區(qū)在3000元/㎡左右。從目前銷售情況來看，房價在未來數(shù)年內(nèi)仍將繼續(xù)保持較快漲勢和較大漲輻。雙流區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，歷來注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過10余年的精心培育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達60余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場。2005年──2006年，在雙流城區(qū)代表性樓盤包括錦繡華都、水木華夏、緯度18、富豪時代等，2006-2007年，代表性樓盤有蜀郡，陽光華苑，遠大都市風(fēng)景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。各樓盤銷售情況良好，市場需求旺盛。目前，雙流的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發(fā)商、購房戶和置業(yè)投資者。（二）、成都房地產(chǎn)行業(yè)的SWOT分析和發(fā)展趨勢預(yù)測1．SWOT分析優(yōu)勢：·成都是中國西部的文化、商業(yè)、金融、經(jīng)濟中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來發(fā)展?jié)摿薮??！と丝诒姸啵F(xiàn)有人口1060萬，人均GDP較高，購買力強勁。·氣候溫和，物產(chǎn)豐富，地勢平坦，交通便捷，旅游與人文資源豐富，是整個西部最適合居住的城市。這也吸引了西部其它省份的人口來成都購房和定居。外來人口購房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。同時，由于成都的宜居指數(shù)較高，物業(yè)增值潛力大，許多外地投資客紛紛選擇來成都置業(yè)。近幾年在成都購房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明顯增多。·成都匯聚了川內(nèi)絕大多數(shù)的高校，每年畢業(yè)生選擇留成都就業(yè)的占了大多數(shù)比例，這部分學(xué)生踏入社會幾年后也加入到購房大軍中，形成了一股數(shù)量不可小視的購買力量?！そ陙硗赓Y企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)紛紛搶灘成都，將成都作為其西部擴張戰(zhàn)略的重要橋頭堡，成都“總部經(jīng)濟”的格局已初步形成并將繼續(xù)得到發(fā)展。這些企業(yè)的員工和中高層管理者的住宅消費（包括企業(yè)團購）對拉動成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長的作用也不可忽視。·成都是個典型的消費城市，商業(yè)氛圍濃厚，各類型的專業(yè)性商場眾多，社區(qū)消費力較強，因此許多外地個體工商業(yè)者紛紛選擇在成都經(jīng)商和定居。這部分人往往具有較強的經(jīng)濟實力，對成都商鋪和住宅的發(fā)展會起到較強的推動作用。劣勢：·成都目前城市化程度還較低，城區(qū)人口不足四百萬，農(nóng)業(yè)人口占了六百多萬。而后者的購買力明顯較低，短期內(nèi)對樓市增長尚不能形成較大推動力。機會：·成都已成為國務(wù)院批準的試驗區(qū)，除可享受國家優(yōu)惠政策的傾斜外，還可樹立城市品牌，利于對外對內(nèi)招商引資，從而為城市發(fā)展帶來空前巨大和長期看好的機會?！こ啥冀鼉赡曜鳛榻y(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，大力推進城鄉(xiāng)一體化進程，城市拆遷和舊城改造工作力度不斷加大，這會產(chǎn)生大量的被動性住房需求，同時，由于農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民收入及經(jīng)濟發(fā)展水平與城市及主城區(qū)之間的差距逐漸縮小，前者對區(qū)域房地產(chǎn)的消費力也將大幅度提升。?成都實行城市經(jīng)營戰(zhàn)略，土地出讓收入是其重要資金來源，而土地公開招拍掛導(dǎo)致地價飛速上升。今年成都南三環(huán)已現(xiàn)出每畝1336萬元的天價地塊。同時，由于二環(huán)內(nèi)的開發(fā)已基本飽和，基本已無地可供，開發(fā)方向已集中在三環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)致三環(huán)和遠郊的地價也一路飆升，與主城區(qū)的地價差距逐漸縮小。這種趨勢拉動了作為成都“客廳”的雙流的地價也快速攀升，同時，成都房市旺盛的市場行情對雙流也有強大的輻射作用，由于主城區(qū)房價較高，以及開發(fā)用地越來越少，房產(chǎn)開發(fā)的“遠郊化”趨勢將會逐年強化，雙流正在成為或者說將很快成為各房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場，而這里相對較主城區(qū)低的房價也同時意味著較大的升幅空間。因而，可以預(yù)見雙流的房價在未來幾年內(nèi)都仍將維持較快漲勢。這對雙流房產(chǎn)開發(fā)而言機會不言而喻。?成都幾年后將建成的地鐵對經(jīng)濟拉動作用巨大，雙流臨近地鐵線終點，與成都的聯(lián)系將進一步加強，這也會促進雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開發(fā)向好的基本格局在未來數(shù)年內(nèi)不會改變。威脅：?近兩年成都和雙流新開樓盤體量不斷擴大，市場供應(yīng)難以在較快時間內(nèi)消化，導(dǎo)致樓盤銷售速度普遍有所放緩。?國家房產(chǎn)新政使投機炒房之風(fēng)受到抑制，這在一定程度上會削弱樓市的購買力。2005年3月中國人民銀行出臺了“61號”文件,即《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》。該文件調(diào)整了個人自營性住房貸款政策，上調(diào)個人住房公積金貸款率0.18％，下調(diào)超額準備金存款利率。中國人民銀行2006年4月27日宣布，從4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58％提高到5.85％。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。該政策很大程度上限制了投機者資金的來源，提高了對投機者自有資金的要求。?銀行系統(tǒng)很可能會提高按揭貸款的首付至四成甚至五成，這會抑制一部分購房者的需求。此外，貸款利率可能進一步提高，受加息影響，按揭月供提高后，購買者成本增加，降低不動產(chǎn)投資收益，這對購買需求將起到一定抑制作用。不過，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應(yīng)也不會很大，因受人民幣升值壓力影響和國際壓力，及國家實施的拉動內(nèi)需擴大消費的長期政策，央行不可能出臺大幅度加息的措施。?國家可能推出的其它房產(chǎn)新政，如傳聞中的開征物業(yè)稅等，將在一定程度上平抑房價漲幅，減少市場投機行為，并可能加重普通自住型購房者的觀望心態(tài)。2．成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測1)房價保持相對平穩(wěn)二○○六年五月二十四日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，中低價位普通住房和經(jīng)濟實用住房供應(yīng)量和市場比重的增加，使城市商品房平均價格降低。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因擔(dān)心房價上漲的提前入市購房者，客觀上降低了市場需求，緩解了供應(yīng)相對不足的矛盾，一定程度上降低了房價上漲的壓力。2)房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰那些缺乏對產(chǎn)品和市場的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸，希望短期套利的開發(fā)商將面臨嚴峻的考驗。相反對于開發(fā)經(jīng)驗豐富，經(jīng)濟實力雄厚，踏踏實實在市場中做產(chǎn)品的開發(fā)商，將會獲得新的發(fā)展機遇和不斷壯大的機會。房地產(chǎn)開發(fā)公司的行業(yè)格局業(yè)已形成，市場領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者、追隨者和補缺者，各占其位。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)項目操作將更加依賴房地產(chǎn)市場研究部門或者市場研究公司的專業(yè)支持，市場信息收集和市場分析研究將在更加激烈競爭的房地產(chǎn)市場中有效指導(dǎo)和創(chuàng)造性的服務(wù)于房地產(chǎn)項目?？梢詳嘌?，只有針對目標市場進行高度細分、對產(chǎn)品進行準確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿足未滿足需求的項目，才能取得較好的市場地位，獲得滿意的投資回報。3)市場更加規(guī)范和理性住房價格上漲在當(dāng)前得到抑制，炒房行為大幅度降低，以及住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)逐步達到均衡，供需矛盾獲得相對緩和。通過市場監(jiān)管的加強，和違規(guī)違法行為懲處力度的加強，市場交易行為在一定程度上將更加規(guī)范和理性。4)品牌競爭日漸成熟，產(chǎn)品向個性化、精細化方向發(fā)展。在國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)新的整合，一些資金實力不雄厚、業(yè)績不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭更加激烈。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，土地獲得的難度和成本加大，迫使開發(fā)企業(yè)更加重視樓盤品質(zhì)、自身品牌的塑造，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。預(yù)計2008年產(chǎn)品之間的品牌競爭會愈加明朗與激烈，堅持樓盤的品牌化、品質(zhì)化將是成都房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的必由之路。5)外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)持續(xù)升溫。近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟組織和個人來蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。近年來成都房地產(chǎn)吸引外來投資迅速增長，成為諸多外來地產(chǎn)軍團強勢登陸的地產(chǎn)新高地，國內(nèi)外知名地產(chǎn)商如香港九龍倉、菲律賓頂峰集團、菲律賓SM、陽光100、國建集團、深圳華僑城地產(chǎn)、中航集團、重慶龍湖集團、新加坡盛邦、吉寶置業(yè)、仁恒等在成都直接或間接地拿下房地產(chǎn)項目。而先期進入的萬科、中海、深長城，遠大、華潤置地、和記黃埔、上海綠地、融創(chuàng)、廈門滕王閣地產(chǎn)等也在擴張領(lǐng)地，向縱深發(fā)展，固定品牌地位。外來企業(yè)的擴張戰(zhàn)略，向成都本土開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭。預(yù)計2008年后的幾年中外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)會持續(xù)升溫。6)房地產(chǎn)市場“外移”日趨顯著，二環(huán)路外區(qū)域成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著“外城市化”與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。目前，成都二環(huán)路以內(nèi)的土地資源已剩余不多，城市的未來的經(jīng)濟社會發(fā)展必需向外轉(zhuǎn)移。近年成都市區(qū)出讓的國有土地中，90％以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)僅占不到10％。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。近兩年，二環(huán)路以外的商品房供應(yīng)面積和交易面積占市區(qū)總量的比例已均上升到70％以上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心向外轉(zhuǎn)移的趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯，二環(huán)路以外的房地產(chǎn)市場在市區(qū)的地位進一步加強。隨著成都城市圈建設(shè)的步步推進，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機，同時也將進一步促進和帶動成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。7)機遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進行了分析，在存在未來國家會加強樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機會。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1號線(南北方向主干線)、2號線(東西方向主干線)、3號線(東北-西南向骨干線)、4、5、6、7號線填充線輔助線，以及6號線支線等7條線路組成，線路總長度274.15公里，設(shè)車站146座。從近期來看，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面對“地鐵效應(yīng)”體現(xiàn)在貫穿南北的地鐵1號線上，主要對其沿線現(xiàn)有房地產(chǎn)項目銷售有一定的促進作用，以及對南郊和北郊毗鄰地鐵區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有帶動作用。另外，成都成為國家新的特區(qū)，也會促進外來投資增加和外來人口涌入，這將為成都樓市注入新的強大的購買力，同時物流、商貿(mào)的進一步繁榮也會加強對商業(yè)地產(chǎn)的需求，總結(jié)：隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩(wěn)定增長狀態(tài)，一直處于警戒線以下相對較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場需求具有較強消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導(dǎo)住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，使部分購房潛能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場購買力。舊城改造的推進也創(chuàng)造出大量住房購買需求。值得一提的是成都市穩(wěn)中有升的理性的房價水平也促進了一個良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場健康成長。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實施2020年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限商機。第三章競爭分析1.純住宅項目競爭分析：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進行了市場調(diào)查，有關(guān)資料如下。樓盤調(diào)查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號成都市臨港路三段26號開發(fā)商四川貴通建設(shè)集團有限公司四川國棟建設(shè)集團有限公司四川置都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國棟國際大酒店一座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶型區(qū)間(平米)一期100-190,,洋房150-190,二期90-180(90,120,130,133,134,180等戶型)50-180220-270320-450總戶數(shù)一期800多戶1550戶一期共316套.二期(400戶)尚未動工.合計700余戶一期107套,加上二期共240多戶剩余套數(shù)340套50套左右,可售46套中已售20多套均價一期多層3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600開盤時間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預(yù)售證開始意向登記,同年10月開盤.2007年5月31日容積率1.53.9981.040.698綠化率70%綠地率33.4%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤15-18%一期220平米戶型已售完;7月16號一期擬提價至5500元/平米公攤3%2。產(chǎn)權(quán)式公寓競爭性分析：7月20日針對在售的小戶型樓盤和較大樓盤中所含的小戶型進行了調(diào)查，在各個調(diào)查樓盤中，鴻閣一號，書香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數(shù)以小戶型為主的樓盤，其它樓盤以90-130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤名稱：鴻閣一號地點：成都市人民南路南延線開發(fā)商：四川晉元實業(yè)有限公司均價：4600元面積區(qū)間：一期40-80，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時間：2006月6月總戶數(shù)：一期470戶，共1158戶容積率：4.89綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：11.8萬平米其它：2009年3月交房。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。一期只剩7套。樓盤名稱：書香尚品地點：西南航空港長城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價：3200面積區(qū)間：一期50-90，二期70-100開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：4.2綠地率：30.4%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。12-14層均價3600元。樓盤名稱：羅曼星城地點：西南航空港川齒路356號（民大旁）開發(fā)商：成都渝佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價：未定面積區(qū)間：30-92開盤時間：2007年8月總戶數(shù)：581戶容積率：4.5綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積：其它：樓盤名稱：東升國瑞地點：雙流長冶路二段開發(fā)商：成都瑞耀置業(yè)有限公司均價：3500元面積區(qū)間：89-130開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：562戶容積率：2.5綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬平米總建筑面積：5.8萬平米其它：60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤名稱：久居福地點：成都航空港(神仙樹南路9號)開發(fā)商：四川和為貴實業(yè)有限公司均價：4000(二樓起價3600,每上一層加50元)，其中80多平米的戶型起價4020元。面積區(qū)間：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大戶型））開盤時間：2006年11月總戶數(shù)：3000多套(其中一期1000余套)容積率：3.98綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它：83與88平米的戶型占一期供應(yīng)總量（1000余套）的近70%。一期分為三個批次銷售，現(xiàn)正在進行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。在實地調(diào)查的同時，還通過網(wǎng)絡(luò)雜志等媒體了解了其它樓盤如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應(yīng)與銷售情況（06年11月開盤的盛世名居與新航印象已全部售完，06年10月開盤的翰林南城的小戶型已售完）。由實地調(diào)查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調(diào)研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應(yīng)較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發(fā)前景。因此對本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場機會。3.酒店與商業(yè)項目競爭性分析：3.1酒店項目競爭分析略。3.2商業(yè)項目競爭分析：雙流集中型商業(yè)項目調(diào)查表項目名稱開發(fā)商物業(yè)類型建成時間銷售價格（元/㎡）租賃情況（元/㎡）車位情況弘民商城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪1996年未售50—90沿街停放弘民締煌城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2001年未售1F：50—1502F：25地下車庫，不賣只租弘民商業(yè)廣場四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2003年1F：11800—158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下車庫，不賣只租弘民美食城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2004年1F：5300—71802F：28883F：18881F：252F：153F：10內(nèi)街免費停放雙流步行街不詳商鋪1998年當(dāng)時6000，現(xiàn)8000—1000045—75無棠湖一號不詳購物廣場2004年均價15000不詳?shù)叵萝噹煊缮媳砜梢?，根?jù)商鋪總價等于20年租金的定價原則（按靜態(tài)回收期計算），商鋪定價在6000元/平米的均價水平是合理的。另對成都寫字樓租金價格進行了抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)如下：成都寫字樓租賃價格抽樣調(diào)查表（2009年8月23日）項目名稱物業(yè)形態(tài)樓層面積（單位：平方米）價格銀谷基業(yè)寫字樓·電梯67845城市之心寫字樓·電梯17115.52105川信大廈寫字樓·電梯2512095國棟大廈寫字樓·電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進行參照。第四章、項目SWOT分析與定位1、優(yōu)勢（S）：·項目定位準確，填補了區(qū)域內(nèi)高端酒店的市場空白，利于打造品牌形象，實施品牌戰(zhàn)略，從而降低營銷費用和加快銷售速度；·項目規(guī)劃具有差異化特色及產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢（如酒店采用傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代設(shè)計的結(jié)合；商業(yè)辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶型公寓的6+1電梯公寓等），增強市場競爭力；·項目處于雙流縣極具發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)，市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套即將完善，道路通達、交通便利；·項目西、南兩側(cè)均為生態(tài)綠化帶，景觀環(huán)境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態(tài)型酒店的居住與商用價值·區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。·地塊面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計，并且利于產(chǎn)生大盤效應(yīng)，減小營銷壓力?！ど虡I(yè)、酒店與住宅聯(lián)動開發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤品質(zhì)。同時，這種城市廣場型的復(fù)合型項目，具有滿足人們居住、集會、交往、休閑、娛樂、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標性建筑?！ひ雅c雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務(wù)接待酒店和會議中心。項目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。2、劣勢（W）：·項目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造·雙流本地的經(jīng)濟與商業(yè)尚不發(fā)達，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比?！^(qū)域內(nèi)人居與商業(yè)氣氛尚不成熟，市場承接力有限，商業(yè)區(qū)的繁榮對該地區(qū)人口增長的依賴較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經(jīng)營效益，公關(guān)與營銷成本可能較大，商業(yè)區(qū)的招商費用可能也較高。·純住宅建筑面積為23.6萬平米，商業(yè)住宅達10.5萬平米，如果定位不好，二者之間可能互相產(chǎn)生競爭，且住宅體量總計達34萬平米，市場難于在短期內(nèi)消化。·本案包含商業(yè)與住宅兩類物業(yè)，可能部分購房者會認為商業(yè)區(qū)會影響其居家環(huán)境，從而影響其購買意愿。·商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。·寫字樓入駐率不僅依賴于項目品質(zhì)，也依賴于周邊商業(yè)辦公氣氛和配套設(shè)施的完善。投資者可能出于對斷租率較高的擔(dān)心而影響項目銷售。對開發(fā)商而言，；寫字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤回報盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資金壓力較大的問題。應(yīng)對策略：·實施企業(yè)品牌戰(zhàn)略和相關(guān)廣告宣傳，以企業(yè)品牌支持項目品牌形成。·加強營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度?！ぜ訌婍椖空猩蹋M適合本地消費與經(jīng)濟發(fā)展水狀況的商業(yè)業(yè)態(tài)。·做好項產(chǎn)品設(shè)計與項目定位，優(yōu)化項目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場需求，以利項目建成后的快速銷售?！じ鶕?jù)開發(fā)經(jīng)營的重要時間節(jié)點嚴密科學(xué)地安排資金投資計劃，做好現(xiàn)金流量預(yù)測。盡快上馬住宅項目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，減輕資金壓力?！ぜ訌娬猩滩邉潯ば麄骱蛨?zhí)行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業(yè)入駐，從而打開后續(xù)市場?！懽謽遣捎渺`活的運作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險。3、機會（O）：·近期內(nèi)區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場供需平衡購銷兩旺，價格平穩(wěn)增長，市場前景看好?！るS著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進程的加速，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和對房產(chǎn)的被動性需求會迅速增加，同時由于區(qū)域市政配套設(shè)施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性價比會大幅提高?！ぴ诮】狄司映菂^(qū)打造健康生態(tài)概念的樓盤，符合現(xiàn)代人的生活觀念?！じ鶕?jù)目前經(jīng)濟發(fā)展和全球經(jīng)濟一體化的形勢，從長遠來看，越來越多的外企和合資企業(yè)會涌入成都這個西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。4、威脅（T）：·國家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，特別對投資類客戶心理因素影響較大。·片區(qū)內(nèi)住宅在售項目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。應(yīng)對策略：加快開發(fā)速度與效率，以占領(lǐng)市場先機，也規(guī)避了未來時日久長后可能加大的政策面風(fēng)險。不過，從目前發(fā)展態(tài)勢來看，并結(jié)合市場自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)大的波動。即使國家出臺嚴厲的打壓措施，由于地價的堅持和不斷走高，房價基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。五、項目定位分析1．購買人群分析據(jù)統(tǒng)計目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%。在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強，本地人的住房消費也必將會水漲船高。同時，由于近年來雙流大力加強舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動性購房需求也將進一步推動雙流房價的上漲。根據(jù)實地詢問發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)部分的農(nóng)民家庭戶在獲得數(shù)套政府安置房后，會選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價格賣掉（因政府安置房屬集體產(chǎn)權(quán)），而在資金流入后，如果沒有找到更好的投資渠道，也會考慮選擇購買具有公開產(chǎn)權(quán)的商品房作為投資，另外，也不乏因?qū)φ陌仓梅康钠焚|(zhì)、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買地段更好、品質(zhì)更優(yōu)、配套更完善的商品住宅的。所有這些因素的合力將對雙流房產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的影響。目前以雙流小戶型樓盤的購買人群主要由三部分人構(gòu)成，一是本地居民，近年來雙流經(jīng)濟超常發(fā)展，本地人經(jīng)濟實力有較大提高，但相比成都仍有一定距離，而目前雙流較好地段的房價與成都郊區(qū)的房價差別已不大，多數(shù)本地人還是難以承受，因而選擇購買此類樓盤總價便宜，可以承受。二是外地來此居住或投資的人。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價商品房的外地人選擇在雙流買房居住。另外，也有許多看好雙流未來發(fā)展前景的人在這里投資置業(yè)，一可增值保值，二也可自己居住，而低總價、低首付、低月供的小戶型成為其投資的首選。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層，兼有投資或自住兩類。這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小戶型作為其過渡性的居住物業(yè)。除此之外，還包括年老后從外地返鄉(xiāng)的本地人，以及短期投機的炒房者等。根據(jù)抽樣市調(diào)資料，將有關(guān)購房者來源情況列表如下：雙流東升樓市物業(yè)消費者來源分析主要來自區(qū)域大概比例主要構(gòu)成主要特征代表樓盤東升鎮(zhèn)本地60%私營業(yè)主、企業(yè)管理人員與白領(lǐng)、公務(wù)員、教師、投資者本地收入較高者，對居