國家宏觀政策對房地產市場的影響分析報告

國家宏觀政策對房地產市場的影響一、重大政策回憶1、金融政策：◆央行頻繁加息（至今已經有5次）。3月18日起，金融機構人民幣存貸款基準利率同步上調0.27個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也對應調整。5月19日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。7月21日起，金融機構一年期存貸款基準利率同步上調0.27個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也對應調整。8月22日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也對應調整。個人住房公積金貸款利率對應上調0.09個百分點?！魵v次存款準備金率調整：調整時間調整內容調整幅度1月15日存款準備金率調至9.5%0.5%2月25日存款準備金率調至10%0.5%4月16日存款準備金率調至10.5%0.5%5月15日存款準備金率調至11%0.5%6月5日存款準備金率調至11.5%0.5%08月15日存款準備金率調至12%0.5%0存款準備金率調至12.5%0.5%10月25日存款準備金率調至13%0.5%2、稅收政策：◆1月25日，國家稅務總局下發(fā)的《全國稅收工作要點》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進行房地產模擬評稅試點”，研究收取住房保有環(huán)節(jié)稅種，以增長持有大戶型的成本，鼓勵中小戶型消費”?！魢叶悇湛偩止肌坝嘘P房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的告知”，規(guī)定從2月1日起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收?！糌敹悆删郑撼擎?zhèn)土地使用稅提高2倍需嚴格征收國稅總局與財政部聯(lián)合發(fā)出告知，針對從1月1日起◆調整商品房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為深入克制投機和投資性購房需求，從6月1日起，對購置商品房局限性5年轉手交易的，銷售時按其獲得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購置一般住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購置非一般住房超過53、土地政策：◆土地增值稅開始實行嚴格征收。國家稅務總局公布“有關房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的告知”，規(guī)定從2月1日起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收?！魢临Y源部：六項措施深化土地市場治理整頓日前，國土資源部為深入深化土地市場治理整頓工作，增進房地產市場用地秩序主線好轉，國土資源部門將突出整頓重點，抓好六個方面的工作：①對房地產開發(fā)用地進行一次全面清查。②科學編制年度供地計劃，深入調整土地供應構造。③堅定不移地執(zhí)行經營性用地招拍掛出讓制度，深入規(guī)范土地出讓行為，維護市場公開、公平、公正。④深入嚴格控制土地出讓的地塊面積。⑤深入加大土地批后監(jiān)管力度。⑥繼續(xù)嚴厲查處違法用地案件，曝光一批經典違法案件。4、其他方面：◆國六條：針對近一種階段以來，房價漲幅過高過快等問題，國務院常務會議強調，“深入搞好房地產市場引導和調控，要堅持貫徹和完善政策，調整住房構造，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導，區(qū)別看待?！痹谶@樣的指導方針中，雖對此前的調控有所傳承，但更多的地方，體現(xiàn)了與過往不一樣的整改理念，而“國六條”對應措施的提出，更顯示出政府準備把處理房地產中存在的問題，當作一項長期的工作來進行。國六條中的“90/70”政策，明確新建住房構造比例。"十一五"時期，要重點發(fā)展一般商品住房。自6月1日起，凡新審批、新動工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米如下住房（含經濟合用住房）面積所占比重，必須到達開發(fā)建設總面積的70％以上。“國六條”詳細內容為：(一)切實調整住房供應構造。重點發(fā)展中低價位、中小套型一般商品住房、經濟合用住房和廉租住房。各地都要制定和實行住房建設規(guī)劃，對新建住房構造提出詳細比例規(guī)定。(二)深入發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調整作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調整住房需求?？茖W確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制都市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)深入整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止私自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加緊城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經濟合用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有環(huán)節(jié)地處理低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產記錄和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、精確地公布市場供求信息，堅持對的的輿論導向?！艚ㄔO部：小產權房不能辦理房產證等合法手續(xù)。在都市房價高漲刺激下，城鎮(zhèn)結合部的“小產權房”也日益熱賣。但走俏的背后，尚有著一系列法律問題的困擾。6月18日，建設部表達，非集體經濟組織組員購置此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產權”、“小產權”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)?！簟段餀喾ā奉C布-----住宅建設用地使用權續(xù)期有法可依。3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《物權法》已于10月1日施行。物權法中與房產有關的6個重要規(guī)定是：①住房滿70年后使用權自動續(xù)期；②小區(qū)車位車庫應首先滿足業(yè)主需要；③小院露臺出讓不得損害他人權益；④會所依約定確定歸屬；⑤建筑區(qū)劃內綠地業(yè)主共有；⑥物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。二、宏觀政策對房地產市場的影響1、金融政策：金融政策是政府調整市場常常運用的手段，體現(xiàn)了從緊的特性，首先為了減緩房地產投資的增速，另首先也是從減少金融風險角度考慮的。央行六次調整存款準備金率，雖然每次調整幅度都不大，但幾次總的影響卻不容忽視。對利率和準備金的調整，對于開發(fā)商和購房者均有影響，重點在于克制投機行為。金融調控使部分開發(fā)商資金從緊，部分經營能力弱的房地產企業(yè)將會從市場中退出，未來幾年有重新洗牌的趨勢。對于購房者，利率上升，對于投資型的購房者影響較大。加息使得房地產開發(fā)商資金成本增長，不過短期內對其資金成本的影響非常有限。對購房者而言，雖然加息將增長其購房的利息承擔，不過整體而言增長的幅度較小。盡管短期內加息對整個行業(yè)的資金面影響不大，不過假如未來央行持續(xù)加息，整個行業(yè)將面臨非常大的資金壓力。2、稅收政策：物業(yè)稅的開征正在爭論當中，征收目的是配合90/70政策，開發(fā)更多小面積經濟型的戶型以滿足更多有住房需求的群體，同步防止大戶型過度涌入市場，導致土地揮霍，形成腐敗奢華等不良作風，目前物業(yè)稅各項詳細規(guī)則仍然在草擬當中，詳細實行時間未定。土地使用稅在一定程度上增長了開發(fā)商的成本支出，而開發(fā)商又會將這部提成本支出轉嫁給消費者，消費者成了最終的買單者。營業(yè)稅和加息對房地產投資導致一定的影響。調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅將對投資性行為有一定克制作用，物業(yè)的轉讓成本增長，用于出租的投資目的將愈加普遍。而央行的頻繁加息將增長購置物業(yè)還貸的壓力，在一定程度上減少了投資收益回報，增長了投資物業(yè)的風險。清算土地增值稅，由于對房地產開發(fā)項目已經預征了土地增值稅，而清算是在房地產開發(fā)項目已經所有或大部分銷售完畢后才進行的，因此，告知的出臺在政策上不會額外增長房地產開發(fā)企業(yè)的稅收承擔，也不會加重購房者經濟承擔，其信號作用遠不小于實際效果。3、土地政策：國家出臺的一系列土地政策，目的調整土地交易過程中不規(guī)范的利益關系，保護耕地，有效運用土地，并且規(guī)范房地產行業(yè)的土地市場運作，起到引導和指導作用。土地嚴控措施的出臺，將會對土地市場有一定影響，規(guī)范土地運作，開發(fā)期限的規(guī)制會給開發(fā)商帶來一定壓力，但依賴實行細則的掌控。項目的開發(fā)時間受到限制，必須在2年內啟動，在時間上給項目的開發(fā)增長了壓力。而土地增值稅的征收加大了開發(fā)商的成本，為了保證利潤，開發(fā)商必然會提高房產價格。4、其他方面：90/70政策詳細實行是按照土地出讓條件規(guī)定來執(zhí)行，該政策未來將在貴港嚴格執(zhí)行，大戶型產品將成為市場相對稀缺的產品。小產權房不能辦理合法手續(xù)也使一部分原本打算購置小產權房的購房者轉到商品房市場，但由于這部分人較少，不會對