臨沂市場調(diào)研報告

臨沂市場調(diào)研匯報A篇—區(qū)域概況篇臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多的地級市，在魯西南乃至華北、中原區(qū)域的經(jīng)濟格局中處在重要位置，尤其是在交通、物流商貿(mào)方面飾演著重要角色。本篇就房地產(chǎn)宏觀環(huán)境而言，分別從“地理環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、人文環(huán)境”等幾種方面綜合分析理解對房地產(chǎn)市場影響力度較大的幾種宏觀環(huán)境原因，力圖以此為背景根據(jù)對的把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的大方向。地理環(huán)境1.區(qū)位：臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通中原，南接江蘇，地區(qū)南北長223公里，東西寬161公里?？偯娣e17250.98平方公里，1015萬人口，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省人口最多，面積最大的市。全市土地總面積為1718992.74公頃（25784891.1畝），占全省土地總面積的10.93％。2.交通：臨沂市交通便利。臨沂機場為國家二級機場，是魯南地區(qū)最大的民航機場，可起降波音737、麥道82等機型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以4條過境國道和14條省道干線為主。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一種十字形，通車?yán)锍痰竭_340公里。3.氣候：臨沂整年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶季風(fēng)半濕潤大陸性氣候，年平均氣溫13.3度，年平均降水量829mm。為經(jīng)典方氣候特點，住宅建筑重視采光、通風(fēng)、保暖。4.地形：臨沂境內(nèi)西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵，中南部為平原。地勢西北高東南低，自北而南，有魯山、沂山、蒙山、尼山四條重要山脈呈西北東南向延伸，控制著沂沭河上游及其重要支流的流向。以沂沭河流域為中心，北、西、東三面群山環(huán)抱，向南構(gòu)成扇狀沖積平原。山地、丘陵、平原面積各占總面積的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙陰、平邑、費縣、莒南等縣。地勢較高，一般海拔400米以上。山地313855.00公頃（4707825.0畝），占全市總面積的18%；丘陵為758812.00公頃（11382180.0畝）占全市總面積的44%；平原洼地46341.00公頃.二經(jīng)濟環(huán)境1.經(jīng)濟增長：，臨沂市整年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.9億元，增長16.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)增長值178.7億元，增長3%，其第二產(chǎn)業(yè)增長值730.8億元，增長18.5%.第三產(chǎn)業(yè)增長值495.4億元，增長18.3%。三次產(chǎn)業(yè)增長比例為12.7：52：35.3，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個百分點。國、地稅收入占生產(chǎn)總值比重為6.45%，同比提高0.74個百分點。民營經(jīng)濟實現(xiàn)增長值占生產(chǎn)總值比重為72.8%，提高2.3個百分點。民營經(jīng)濟在生產(chǎn)、投資、出口等方面均保持很好的發(fā)展態(tài)勢。全市規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)完畢投資388.6億元，增長56.7%。年末工商注冊私營企業(yè)2萬家，個體工商戶16.5萬戶；個體私營經(jīng)濟注冊資金352.5億元，增長32.9%。2.財政收入：實現(xiàn)地方財政收入58.3億元，增長23.5%，其中稅收收入40.1億元，占地方財政收入比重為68.8%，比提高1.3個百分點，財政支出99億，增長20.4%。國稅地稅收入合計90.6億元，增長31.1%其中國稅收入55.8億元，增長37.3%；地稅收入34.8億元，增長22.2%。全市金融機構(gòu)各項存款余額1014.6億元，比增長104.6億元；其中儲蓄存款余額671.1億元，增長85億元。各項貸款余額813.9億元，增長138.2億元。3.固定資產(chǎn)投資：臨沂規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完畢530.2億元，同比增長18.3%，其中，第一產(chǎn)業(yè)投資7.3億元，第二產(chǎn)業(yè)投資350.2億元，其中工業(yè)項目投資266.4億元；第三產(chǎn)業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬元以上項目460個，完畢投資288.8億元，過億項目210個完畢投資202.5億元。房地產(chǎn)投資完畢50億元，增長37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元，增長69.7%。整年商品房施工面積517.1萬平米，增長58.2%；竣工面積178.7萬平米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平米，增長69，9；商品房銷售額31.6億元，增長62.2%。4.物流商貿(mào)：臨沂擁有全國最大的商品批發(fā)都市場，也是魯南，蘇北地區(qū)最大的商品集散地，活躍著商貿(mào)活動輻射20多種省、市、自治區(qū)，日交易額達10億人民幣；日流感人口達35萬人次。據(jù)規(guī)劃批發(fā)市場改造提高推進，膠合板、化工、裝飾材料、廚具、汽配、摩配、家電和站前五金市場實現(xiàn)整體搬遷。澳龍國際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立國際物流中心等物流園區(qū)前期項目均已投入運行。立晨物流信息中心。交運信息中心。通澳龍物流信息中心等與全國近千家批發(fā)市場及國外服務(wù)商建立了物流信息及時交流聯(lián)絡(luò)。商品市場交易額725.4億元，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，分別增長4.98%和5.9%。整年實現(xiàn)社會消費品零售總額554.7億元，增長16.4%。消費構(gòu)造升級推進城鎮(zhèn)市場銷售迅速發(fā)展。市三區(qū)和縣城零售額411億元，增長16.8%：縣城如下農(nóng)村市場零售額143.7億元，增長15.1%。公路旅客運量9510.4萬人，旅客周轉(zhuǎn)量57.6億人，貨品運送量10904億噸，貨品周轉(zhuǎn)量89.2億噸公里。整年航空貨郵量488.6噸，客運量15.9萬人次，分別增長51.1%和35.1%。三、人口環(huán)境臨沂市區(qū)是由蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)構(gòu)成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方公里，目前在建城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬，規(guī)劃到，城區(qū)人口145萬人，都市建設(shè)用地168平方公里,人口自然增長率控制在7??左右。截止底，城鎮(zhèn)居民人均可支配10772元，增長19.9%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6877元，增長10%。都市居民人均可支配收入12355元，增長14.4%;都市居民人均消費性支出8795元，增長17.2%。農(nóng)民人均純收入4083元，增長13.4%。農(nóng)民人均生活消費性支出2456元，增長12.6%。年末城鎮(zhèn)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。年末民用汽車擁有量37.9萬輛，比上年增長15.6%，其中私人小汽車10.6萬輛，增長51.1%。四、人文環(huán)境臨沂歷史悠久，沂河和沭河流域的近百處細(xì)石器文化是一、二萬年前的人類所發(fā)明。商朝時期，存過郯、莒、費諸方國。周滅商后，魯國和齊國是周王朝控制東方的重要支柱,臨沂地區(qū)除分屬齊、魯?shù)葒猓娪凇洞呵铩返纳杏蓄?、陽、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等國。春秋時期，見于《春秋》的有啟陽，中丘、祝丘、費、防、臺、東陽、武城、丘輿、向、次室、蒙、鄆、堂阜、蓋、艾、紀(jì)障、密、鄢陵等20個。聞名的漢代帛畫和《孫子兵法》、《孫臏兵法》竹簡等，就出土在臨沂市銀雀山下。春秋時期的曾子、子路，戰(zhàn)國時期的荀況，東漢珠算發(fā)明家劉洪，西漢匡衡，三國時期諸葛亮，東晉書圣王羲之，南北朝文藝批評家劉勰，唐代書法家顏真卿、顏杲卿等，都與臨沂有著千絲萬縷的聯(lián)絡(luò)。同步臨沂也是著名的革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭時期，著名的沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地，是山東華東黨政軍領(lǐng)導(dǎo)指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給臨沂的發(fā)展留下了深深烙印。五、都市規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃預(yù)測和臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為493萬和701萬左右：都市化水平分別到達45%和60%左右。1、都市性質(zhì)魯東南地區(qū)的中心都市：全國性商貿(mào)物流中心之一：歷史文化名城：具有濱水特色的宜居都市。2、人口規(guī)劃近期（）：都市人口為145萬人，其中常住人口118萬人，暫住人口為30萬人。3、用地規(guī)劃近期（）：都市用地規(guī)模到達160平方公里。遠(yuǎn)期（）：都市用地規(guī)模到達219平方公里4、一河五片規(guī)劃臨沂中心城區(qū)的空間構(gòu)造提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團的“一河五片、組團發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略提議。

B篇—住宅市場分析篇一、市場概述1.歷史規(guī)模臨沂市房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，從1998年形成真正的房地產(chǎn)業(yè)，后，市城建部門開始規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)，清理整頓房地產(chǎn)市場。整年共取消28家不符合資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。此后臨沂房地產(chǎn)場發(fā)展迅猛,整年房地產(chǎn)投資14億元人民幣,房屋開發(fā)施工面積到達150萬平方米,而整年,臨沂市房地產(chǎn)投資到達26億元人民幣,開發(fā)施工面積250萬平方米,一下子進入了高產(chǎn)期.臨沂房地產(chǎn)投資完畢50億元，增長37.5%，其34.5億元，增長69.7%。整年商品房施工面積517.1萬平米，增長58.2%；竣工面積178.7萬平米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平米，增長69.9%；商品房銷售額31.6億元，增長62.2%。目前臨沂的房產(chǎn)以居住型為主導(dǎo)。截止到3月，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完畢投資８億多元，施工面積達361萬平方米，同比增長５９％。4.小結(jié)：通過臨沂房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析及宏觀經(jīng)濟發(fā)展的背景，我們可以得出臨沂房地產(chǎn)市場盡管起步較晚、地產(chǎn)項目質(zhì)量參差不齊，但總體市場健康活躍。尤其通過項目分布圖可以看出由于經(jīng)濟發(fā)展起步晚；都市化水平較低，開發(fā)、在售、在建項目重要集中于市區(qū)蘭山區(qū)，郊區(qū)化發(fā)展尚未成為氣候。在很長一段時間內(nèi)市中心蘭山區(qū)域仍然將是臨沂房產(chǎn)市場最為活躍的區(qū)域。二、區(qū)域板塊項目研究房地產(chǎn)市場的競爭不單是樓盤間的競爭，也是板塊的競爭，因其具有極強的地區(qū)性特點。一般狀況下，同一區(qū)位的樓盤在戶型組合、銷售價格、目的客戶等等特性上都較為靠近。通過對各個板塊的分析及比較，掌握各板塊的市場特性及各板塊間的競爭態(tài)勢和優(yōu)劣對比。以便在樓盤的籌劃銷售階段充足發(fā)掘項目樓盤所在板塊的強勢優(yōu)勢，甚至聯(lián)合同一區(qū)位的各個樓盤聯(lián)合炒作本板塊，借助樓盤所在板塊的市場影響力和市場美譽度來刺激樓盤的銷售。因此，板塊分析措施是房地產(chǎn)調(diào)研的重要分析措施之一。根據(jù)決定板塊劃分的三大原因都市行政網(wǎng)路構(gòu)造、區(qū)位特性、市民認(rèn)知，可將臨沂房地產(chǎn)市場劃分為如下五個板塊：1.濱河板塊：a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂河路。b、概況：此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、觀天下花園、開元上城、外灘明珠等項目十分搶眼；板塊內(nèi)項目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板塊，對板塊的拉動效應(yīng)較為明顯。伴隨本板塊小區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進展，以及沿河景觀賣點、較多的土地儲備，此板塊的居住環(huán)境會得到深入升級，板塊的范圍也將會不停擴張，潛力巨大。c.規(guī)模分析：沂河濱河板塊項目整體規(guī)模較大，在售住宅總供應(yīng)量較大。其中以濱河國際的樓盤規(guī)模為最大，達50萬平米。物業(yè)類型：板塊內(nèi)項目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場的主流，但多層仍然在消費者心中占有重要地位，成為不少購房者的首選。戶型配比：板塊內(nèi)部各項目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項目很大的一部分比例，戶型面積在130-180之間；別墅類產(chǎn)品的戶型面積較大，戶型分布多在200-400平方米之間。e.價格分析2.蘭山中心板塊：a.區(qū)位劃分：東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以南。b.概況：此板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較早，商業(yè)配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商貿(mào)最為集中的區(qū)域。此板塊內(nèi)的一大特點是居住區(qū)重要是各個單位自建的家眷區(qū)占有較大比例。此區(qū)域價格和消費群體屬于臨沂市第二梯度c.規(guī)模分析：蘭山中心板塊在售樓盤由于總量最多，總體規(guī)模大。板塊內(nèi)住宅項目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬平米，大盤規(guī)模達100萬平米。受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬平米如下的小規(guī)模樓盤為主戶型配比：受都市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內(nèi)90%以上的住宅項目為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，值得關(guān)注的一種現(xiàn)象是以往不被臨沂市場承認(rèn)的小戶型開始熱銷,陽光高第,臺北新城都已推出小戶型,銷售狀況良好?？蛻舴治?初次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項目周圍原居民等客戶外,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準(zhǔn)客戶重要構(gòu)成部分。e.價格分析3.羅莊板塊：a-區(qū)位:沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以北圍合的區(qū)域。b-概述：本板塊距離中心較遠(yuǎn)，板塊內(nèi)經(jīng)濟較為發(fā)達，但區(qū)域整體供應(yīng)量相對于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)特點為項目規(guī)模都較大以小區(qū)配套彌補周圍配套的局限性。4.南坊板塊:a-區(qū)位劃分：沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角區(qū)域。b-概述：此區(qū)域為臨沂未來的行政中心。雖此板啟動較晚，但土地供應(yīng)量/項目規(guī)模較大。尤其是市政府搬遷商業(yè)配套的完善后，潛力不可估計。5.河?xùn)|板塊區(qū)位劃分：沂河以東近郊區(qū)域概述：河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表的沿河片區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，但整體經(jīng)濟的發(fā)展不眾多實力客戶向蘭山板塊項目的流失致使本區(qū)域在中短時期內(nèi)發(fā)展受限。代表樓盤有集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、月亮灣、九曲花園，未來魯信在河?xùn)|區(qū)南部的黃山小區(qū)和濱河花園也將進入流通市場。三板塊對比分析C篇—分析總結(jié)篇據(jù)臨沂政府都市規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展特點，同步結(jié)合臨沂房地產(chǎn)市場的階段特點和我司的實地調(diào)研,歸納總結(jié)市場如下:一價格走勢價格穩(wěn)步走高價格穩(wěn)步走高人口基數(shù)