說說開發(fā)商遺留物業(yè)管理問題的處理和預防

說說開發(fā)商遺留物業(yè)管理問題的處理和預防2013-10-15物業(yè)管理資訊我國的開發(fā)商，為加快城市化步伐作出了很大的貢獻，絕大部分的開發(fā)商身上，流淌著充滿道德的血液。同時，或由于各種法律法規(guī)相應(yīng)滯后，跟不上經(jīng)濟改革發(fā)展的步伐，造成了在前幾年城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的監(jiān)督和指導上的缺位，如在規(guī)劃中沒有配備足夠的汽車停車位、日照間距不足等；或由于防止工程肢解發(fā)包的法規(guī)細則不夠齊全，使許多資質(zhì)低劣的、甚至沒有資質(zhì)的施工隊魚龍混雜，在前幾年，通過各種不正常的轉(zhuǎn)包分包手段得到了建筑施工業(yè)務(wù)，尤其是附屬工程，從而出現(xiàn)了在混凝土中用毛竹絲代替鋼筋這樣的笑話，還出現(xiàn)了許多“樓倒倒”、“樓脆脆”、“樓裂裂”的怪現(xiàn)象。這些現(xiàn)象，給政府、社會和業(yè)主留下了嚴重的后遺癥。隨著改革開放工作的不斷深入發(fā)展，開發(fā)商、施工企業(yè)質(zhì)量意識的迅速提高，象上述這種結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題和規(guī)劃嚴重失誤的事情已經(jīng)越來越少聽到了。但是，這是不是說明開發(fā)商在住宅小區(qū)的建設(shè)中就很少留下各種后遺癥了呢？回答是否定的。

這是因為，隨著人民群眾對生活質(zhì)量要求的日益提高和社會經(jīng)濟文化生活水平的快速提升，原本不成為問題的事現(xiàn)在也成了問題，原本不引人注目的事現(xiàn)在也成了大家共同關(guān)注的熱點和焦點，如汽車停車位配置不足，造成停車難；綠化景觀設(shè)施不配套，水景往往成為死水一潭，喬木細小、矮小，與效果圖不符；智能化監(jiān)控設(shè)施簡陋分辨率低，晚上看不清車輛牌號，沒有嚴格的驗收標準；場地地基技術(shù)處理被嚴重忽略，造成路面下沉、積水；裝飾裝修分項工程質(zhì)量缺陷，如墻面不平整；以及銷售中的不切實際的過度承諾，等等這些常見病、通病的產(chǎn)生，往往給物業(yè)管理工作帶來許多困惑。本人從業(yè)主入伙、房子交付，到以后很長一段時間的物業(yè)管理實際操作中，深深地感覺到，開發(fā)商遺留問題始終是一條阻礙業(yè)主滿意度得以提高的一條鴻溝，始終在起著一種破壞業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之間感情的腐蝕劑作用。因為，開發(fā)商遺留的問題往往是功能性的，如規(guī)劃不盡人意，尤其是與當初售房時銷售部門所作的承諾不符時，如原先沒有配電房的地方放了個變壓器，不但有礙觀瞻，而且不分白天黑夜發(fā)出煩人的噪音。開發(fā)商遺留的問題大部分又具有硬件性的，如房屋周邊地基下沉，不但使門庭、臺階產(chǎn)生嚴重高差，而且引起管線扭曲、拉斷、壓癟、堵塞，對業(yè)主的生活產(chǎn)生了許多不便。而物業(yè)服務(wù)公司既無法憑借自己的經(jīng)濟實力來解決這些后遺癥，也無法通過自己的努力和加強服務(wù)來改變、改善這些缺陷。對于大部分業(yè)主，他們不知道開發(fā)商是解決這些問題的主要責任人。因為，我省大部份住宅小區(qū)中，很大一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，和開發(fā)商有著各種各樣不同程度的經(jīng)濟上的血緣關(guān)系。在

許多業(yè)主的心中，開發(fā)商和物業(yè)公司是穿一條褲子的，開發(fā)商的所有問題，都應(yīng)該由物業(yè)公司來無償解決。解決這個法律層面上的誤解，使廣大業(yè)主充分感覺到物業(yè)服務(wù)公司是他們解決這些問題的聯(lián)系橋梁和紐帶，使廣大業(yè)主充分認識到他們和開發(fā)商的關(guān)系好比是甜蜜一陣子的“情人”關(guān)系，而他們和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系則是要長期和睦相處的“夫妻關(guān)系”，是每個物業(yè)工作者的一個迫在眉睫的急需研究解決的問題?？傊?，妥然處理好開發(fā)商遺留的問題，以及有效防止這些問題的產(chǎn)生，值得每一個物業(yè)管理工作者的深思和推索。本人就此提出以下幾點看法，以饗讀者。本文主要是從物業(yè)管理工作的角度，和讀者共同探討第二部分問題以及如何防止和減少產(chǎn)生這些問題的一些設(shè)想。首先，讓我們對開發(fā)商遺留的問題進行分類。一類是由設(shè)計疏忽或技術(shù)條件有限造成的，如地基處理不當；設(shè)計人員不很了解海島地區(qū)的氣象條件，選用的門窗規(guī)格系列偏低，窗格的面積偏大，造成窗挺的強度較弱，在海島地區(qū)顯得抗風能力不足；選用的電梯質(zhì)量品牌低劣，噪聲大，故障頻繁；另一類是過度套用政策法規(guī)的低限，打政策的擦邊球，鉆政策的孔子，如物業(yè)管理用房只求滿足7%。的比例，而配置的位置選在極偏僻的地方，這樣的管理用房對業(yè)主的使用帶來很大的不方便；有些甚至只考慮盡量多的獲取營業(yè)用房，將消控室放在小區(qū)外圍的冷角處，既加大了管理成本，又對小區(qū)的安全埋下了隱患；又如綠化率，只滿足綠化比例，對選用的綠化土不做化驗，明知泥土的質(zhì)量不符標準，

也不進行土壤的營養(yǎng)改良，使種植土類同于沙子、山砂，且土的厚度不足，使植物的根系長期發(fā)育不良；選用的樹木胸徑、蓬莖嚴重偏小于設(shè)計圖紙，造成小區(qū)的綠化長年因先天不足而不死不活；有個別開發(fā)商甚至絞盡腦汁回避政策限制，如某小區(qū)在建設(shè)時停車位嚴重不足，為應(yīng)付驗收，先將原打算作為停車位的地方在交付時，臨時改做消防登高回車面，應(yīng)付驗收；交付后又不得不改做停車用地，但在停車時消防部門又要來干預，使業(yè)主的停車難問題長期不能解決。同時，根據(jù)不同情況，開發(fā)商遺留的問題還可分為善意和惡意的兩種。善意留下的問題，如地基下沉，是因為目前的地基沉降的控制技術(shù)尚不夠完善，沒有一種廉價的技術(shù)，控制地面沉降要花相當高的成本，不符合住宅小區(qū)的成本實際支付能力；又如根據(jù)房價預測后進行的初步設(shè)計時采納的標準，經(jīng)過經(jīng)濟可行性分析后表明，只能采取采用一般標準的裝飾裝修。由這些因素造成的后遺癥應(yīng)該說是善意的。但也不乏一些惡意留下的一些后遺癥，如因為施工人員的職業(yè)道德低下，造成施工質(zhì)量低劣，墻面不平、不垂直，門窗發(fā)泡填充材料在一些施工難度大的節(jié)點密封工作不仔細，造成漏水，重要管線基層不設(shè)置抗沉降不均的設(shè)施和材料，使用的電線、管線材料標識、標牌不齊全等等，在交付使用很短一段時間內(nèi)就漏洞百出。這些并不需要投入很多資金只要提高工作責任性就可以作到的事，而因為管理不到位，或者是為了壓低造價迫使施工單位采用低級工人，低級材料的行為可以說是惡意性質(zhì)的質(zhì)量問題。

再對開發(fā)商遺留下來的問題的原因進行分析，又可以分析為，有些問題是社會性的，如建筑工程發(fā)包中的隱性工程肢解問題，材料供應(yīng)商提供的假冒偽劣產(chǎn)品魚龍混雜，致使房屋質(zhì)量經(jīng)不起時間考驗的問題。如何對待這些問題，也有各種不同的態(tài)度。有些開發(fā)商態(tài)度積極，一發(fā)現(xiàn)問題，馬上尋找原因，采取積極有效的措施，加以糾正。有些卻消極對待，采取觀望態(tài)度。甚至有個別開發(fā)商將存在的問題隱瞞下來，放各種煙霧彈來坑蒙拐騙消費者的，社會上確實也存在極端事例。尤其在物業(yè)公司是開發(fā)商自己的子公司、“分公司”時，開發(fā)商和物業(yè)公司之間只不過是兩張營業(yè)執(zhí)照的不同，連法人代表也是同一個，物業(yè)公司的盈虧只是賬面上的事，所有費用都是由作為開發(fā)商的實際父公司包攬支撐的，象這種物業(yè)公司管理的小區(qū)，物業(yè)公司的屁股往往坐在開發(fā)商一邊。在業(yè)主看來，開發(fā)商所遺留的問題的處理責任就自然而然地全部落到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的頭上了。而最使人感到不安的是，這種感覺造成了一種錯覺，以至于在很多小區(qū)，房屋的質(zhì)量問題普遍成為了拒交物業(yè)費的理由，成為嚴重妨礙小區(qū)物業(yè)管理要維護好共用設(shè)施的同時，還要建設(shè)和諧、文明小區(qū)的宗旨的實現(xiàn)。作者認為，開發(fā)商遺留問題是造成業(yè)主拖欠物業(yè)費的主要誘因和借口，為宣傳、分清不同主體承擔不同責任要花費大量的人力物力，在物業(yè)管理的整個過程中，如何及時、合理、徹底解決處理好開發(fā)商遺留的問題，進而在新一輪的商品房開發(fā)建設(shè)中，積極向有關(guān)部門呼吁，預防這些問題的再度出現(xiàn)，同樣是擺在我們物業(yè)管理者刻不容緩的任務(wù)。

綜合各方面的資料可以看出，目前，在各級政府的重視和監(jiān)督下，隨著開發(fā)商社會責任意識的不斷增加，自身管理水平的提高，隨著房價的提高，增加了提高房屋質(zhì)量的經(jīng)濟承受能力和經(jīng)濟消化能力，商品房的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)很少出現(xiàn)瑕疵，業(yè)主對結(jié)構(gòu)方面的投訴幾乎沒有了，引發(fā)與業(yè)主的糾紛主要存在于墻面粉刷及門窗裝飾裝修上，以及房屋周邊地基下沉，管線滲漏，綠化檔次低這幾方面，在投訴質(zhì)量問題的同時，同時投訴開發(fā)商和施工企業(yè)互相推委，不能及時維修解決。再則，開發(fā)商留下的問題還有許多源于他們所雇傭的銷售公司的不切實際的承諾，如有些新區(qū)，承諾汽車庫可以安裝衛(wèi)生設(shè)施，可以住人，可以當倉庫，筆者認為，要解決開發(fā)商遺留的問題，應(yīng)該從以下幾件事做起：第一、從規(guī)劃抓起，在規(guī)劃設(shè)計階段就要派物業(yè)專家參加評審會。使樓盤在設(shè)計時得以優(yōu)生，才能在物業(yè)管理時得以優(yōu)育。綜觀許多樓盤的初步設(shè)計方案，洋洋幾百頁的一本圖冊，幾乎全部是效果圖，交通分析圖，建筑圖。在講到消控、智能化、太陽能、門禁系統(tǒng)等等時，往往只有一句話，“見某某專篇”，但這些專篇還沒有落實設(shè)計單位呢，規(guī)劃評審會實際上成為了建筑評審會。筆者認為，這些專篇應(yīng)該在規(guī)劃評審前全部同步設(shè)計到位，供相應(yīng)專家評審，才能有效保證規(guī)劃的全面性和整體性。在規(guī)劃方案中應(yīng)該明確物業(yè)管理用房的具體位置和裝修標準，應(yīng)該對太陽能熱水器留上管道井。尤其值得一提的

是圖紙上經(jīng)常標有“自行車棚”的字樣，而且通道尺寸也按自行車的標準設(shè)計，與現(xiàn)在普遍使用電動自行車的實際需求尺寸嚴重不符，出現(xiàn)了汽車停車難和電動車進庫難的雙重難。同時，參加評審的專家中，物業(yè)管理方面的專家應(yīng)該占有一定的比例，扭轉(zhuǎn)在規(guī)劃評審中的重建筑、結(jié)構(gòu)，輕物業(yè)管理設(shè)計的局面。而這些專家的確定可以在舟山市房協(xié)的物業(yè)管理招投標評標專家?guī)熘谐槿?。第二、大力提倡小區(qū)物業(yè)管理公開招投標，減少開發(fā)商自己籌建的物業(yè)公司管理，管理自己開發(fā)的小區(qū)，以便能嚴格按接管驗收手續(xù)標準進行接管驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交付之前，應(yīng)派出各種專業(yè)人員、精兵強將，對物業(yè)的質(zhì)量問題易發(fā)部位進行地攤式的檢測和試驗。因為，在準售證發(fā)放之前，可以緊緊依靠政府主管部門的力量迫使開發(fā)商整改，不但要對電梯的正常運行要測試，而且對平層、駐停、停電改用應(yīng)急電源等更要測試，燃油管路不能使用塑料管，應(yīng)該使用紫銅管。其次，應(yīng)急發(fā)電機的燃油、潤滑油應(yīng)全部加滿，消防水箱的水應(yīng)全部加滿，應(yīng)作為實際操作和演練，應(yīng)在夜間檢測承接夜間使用的照明、景觀照明。對路燈桿子應(yīng)該檢查它的抗風能力。應(yīng)該在填埋種植土時注意土的質(zhì)量和厚度，即時向主管部門匯報。開發(fā)商在房子銷售形勢好時，對諸如交通標志線、宣傳表識牌的制作容易疏忽，也要特別強調(diào)，督促建立。第三、做好分戶驗收的工作，購房戶中不乏有識之士和專業(yè)人士，能在分戶驗收中讓盡量多的業(yè)主親自參加，將大大提高驗收的效率和驗收的覆蓋率，使絕大部分的感官缺陷得以及時發(fā)現(xiàn)，并能有效地促進開

發(fā)商及時整改。第四、要求開發(fā)商留駐維修工作代表。如岱山某小區(qū)因住房的瑕疵較多，住戶在交鑰匙的一段時間里與開發(fā)商的糾紛和矛盾愈演愈烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在旁邊只能干著急，很難插上手。后來物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商共同研究對策，開發(fā)商專門派駐一名懂技術(shù)，能動手，會宣傳的維修代表，代表開發(fā)商直接通知施工單位及時派員維修，減少了施工單位中各分包單位的互相推諉，加上他在必要時自己能親自動手或自行組織力量維修，加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)的配合、解釋、勸說，使質(zhì)量問題和其他遺留問題得到有條不紊的解決，及時緩解了各種矛盾，促進了小區(qū)的和諧與穩(wěn)定。第五、對一些交付使用時間較長的小區(qū)，通過幾年的使用才能逐步暴露出來的一些問題，物業(yè)企業(yè)可以分門別類進行綜合分析，在房屋質(zhì)量的變化已經(jīng)比較穩(wěn)定的情況下，可以由開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂一攬子包干協(xié)議，支付給服務(wù)企業(yè)一定的資金，由物業(yè)企業(yè)直接組織人員維修，可以大大加快對業(yè)主投訴的響應(yīng)速度。對一些因為地基不均勻沉降引起的管線斷裂、路面積水、窨井傾斜、圍墻傾斜斷裂等問題則應(yīng)在年度內(nèi)，依靠業(yè)主委員會的力量，通過主管部門的協(xié)調(diào)，由開發(fā)商出資維修。第六，為防止開發(fā)商及所雇傭的銷售公司，為促進房屋的銷售，在簽定房屋銷售合同時，擴大承諾，如汽車庫可住人、可裝衛(wèi)生間、可出租當倉庫等，應(yīng)在銷售合同的補充條款中明確約定，不允許這些行為的

發(fā)生。第七，如果以上的問題提出后，開發(fā)商不肯積極地予以解決，那只有按照質(zhì)量保修金使用辦法，向