房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)務(wù)——房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)姓名陳偉海南旅游房地產(chǎn)投資分析選擇來(lái)海南購(gòu)房不能簡(jiǎn)樸理解為居住地產(chǎn)，海南多數(shù)地產(chǎn)是為度假需求服務(wù)，投資者看中的是度假資源的投資屬性。1.調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響巨大1.1目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。這幾年來(lái)宏觀調(diào)控政策一輪比一輪嚴(yán)厲，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)撲朔迷離，大家也比較關(guān)注，這個(gè)行業(yè)這幾年來(lái)應(yīng)當(dāng)也是受到關(guān)注度最高的行業(yè)，上到中央領(lǐng)導(dǎo)、下到一般老百姓，以及所有的媒體都在反應(yīng)房地產(chǎn)的狀況，應(yīng)當(dāng)說(shuō)房地產(chǎn)受到了普遍的關(guān)注。目前房地產(chǎn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，可以總結(jié)出幾種特點(diǎn)，第一是市場(chǎng)和保障受到雙重的調(diào)控政策影響，政府目前不僅加大住房保障力度，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策也是越來(lái)越嚴(yán)厲，簡(jiǎn)樸回憶一下房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年走過(guò)道路，雖然房地產(chǎn)是從開(kāi)始進(jìn)入迅速發(fā)展階段，但早在就曾開(kāi)始進(jìn)行第一輪調(diào)控，當(dāng)時(shí)說(shuō)煤電油運(yùn)全面緊張，是由于房地產(chǎn)投資熱帶來(lái)的，因此率先在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，04、當(dāng)時(shí)調(diào)控?zé)狳c(diǎn)，一種是克制投資過(guò)快增長(zhǎng)，第二是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，第三調(diào)整供應(yīng)構(gòu)造。過(guò)去在市場(chǎng)需求的拉動(dòng)下，房屋戶(hù)型越來(lái)越大，因此要把90平米如下戶(hù)型作為主導(dǎo)，另一方面是規(guī)范市場(chǎng)，這是宏觀調(diào)控最初幾年的重點(diǎn)。到了，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)有一定的轉(zhuǎn)變，從調(diào)控市場(chǎng)專(zhuān)題變?yōu)樽》勘Ｕ希{(diào)控的重點(diǎn)是加大住房保障的力度，單沒(méi)想到在受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)很不景氣，因此后來(lái)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控政策。成果到了全國(guó)各地，尤其是某些二、三線都市房?jī)r(jià)出現(xiàn)迅速上漲，底初漲幅非常嚇人，據(jù)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，漲幅到達(dá)了15%左右，但現(xiàn)實(shí)是幾乎每個(gè)都市漲幅超過(guò)15%這樣的迅速上漲。在這樣的狀況下，不光一般老百姓遠(yuǎn)遠(yuǎn)買(mǎi)不起房子，中產(chǎn)階級(jí)同樣也買(mǎi)不起房子，這樣嚴(yán)峻形勢(shì)導(dǎo)致了出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，4月份和9月底兩次頒布了調(diào)控政策，因此調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)需求影響是比較大的。不過(guò)每次調(diào)控政策出臺(tái)之過(guò)了幾種月之后，由于目前有錢(qián)人太多了，各行各業(yè)都在專(zhuān)題投資房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致了調(diào)控政策出臺(tái)六個(gè)月或者一年就出現(xiàn)了大幅的反彈。今年年初再次出臺(tái)愈加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，例如調(diào)控政策是，你有兩套房子就不能貸款，但今年調(diào)控政策是，有錢(qián)也不能買(mǎi)，執(zhí)行的是嚴(yán)格限購(gòu)，有兩套房就沒(méi)有購(gòu)置的資格，其實(shí)這個(gè)政策早在我們就曾經(jīng)提出提議，中國(guó)的大都市，尤其是供需不平衡的都市，除非限制購(gòu)置人群，否則很難控制住房?jī)r(jià)，但我們一直等了六年之后這個(gè)政策才終于出臺(tái)，從目前來(lái)看市場(chǎng)的反響應(yīng)當(dāng)是比較強(qiáng)大的，導(dǎo)致了許多都市成交量的持續(xù)低迷，讓諸多開(kāi)發(fā)商不樂(lè)意、不敢開(kāi)盤(pán)，一直在遲延開(kāi)盤(pán)時(shí)間，大多都市樓市市場(chǎng)成交量下降70%左右，就目前現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)整體受到影響和沖擊是非常大的，并且我認(rèn)為這個(gè)影響還會(huì)持續(xù)相稱(chēng)長(zhǎng)的時(shí)間。1.2限購(gòu)令的影響限購(gòu)令對(duì)于但凡頒布了限購(gòu)令的都市應(yīng)當(dāng)說(shuō)是一種非常致命的打擊，但非限購(gòu)令的都市又帶來(lái)了新一輪發(fā)展機(jī)遇，這個(gè)在全國(guó)非常普遍的，例如說(shuō)在海南，三亞和?？陬C布了限購(gòu)，但其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭非常猛。同樣，北京頒布了限購(gòu)，但在北京周?chē)亩际?，例如河北等都市，挨著北京市周?chē)亩际蟹績(jī)r(jià)這幾種月也是呈上漲的趨勢(shì)，從這里也看得出來(lái)，雖然調(diào)控指向了房地產(chǎn)業(yè)，不過(guò)諸多國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展主線問(wèn)題沒(méi)有得到處理，包括老百姓的資金流沒(méi)有分流渠道，大家有錢(qián)沒(méi)有地方投，也許還會(huì)尋找某些相對(duì)穩(wěn)健的投資產(chǎn)品，例如房地產(chǎn)。目前調(diào)控政策尚有一種重點(diǎn)是規(guī)定各個(gè)地方在第一季度末出臺(tái)房?jī)r(jià)的調(diào)控目的，目前全國(guó)有34個(gè)都市公布了房?jī)r(jià)的調(diào)控目的，其中34個(gè)都市里山西省占20多種，因此山西省房?jī)r(jià)調(diào)控力度比較大的，一線都市則基本上沒(méi)有出臺(tái)，東部區(qū)域的話只有濟(jì)南、沈陽(yáng)出臺(tái)了，中部則是太原，西部則是昆明、貴陽(yáng)、銀川、西安、蘭州這些都市出臺(tái)的宏觀調(diào)控目的，但出臺(tái)這個(gè)目的受到社會(huì)上的議論比較多，為何這樣說(shuō)呢？由于我們目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不過(guò)諸多都市出臺(tái)這個(gè)房?jī)r(jià)控制目的是跟GDP、跟人均可支配收入增長(zhǎng)掛鉤，大部分都市都沒(méi)有一種絕對(duì)值，不是說(shuō)要把房?jī)r(jià)控制在5%到10%漲幅上，而是低于當(dāng)年GDP的上漲幅度。在此看看各個(gè)都市制定GDP目的，有高有低，從17%到12%均有，這樣看來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)在去年高增長(zhǎng)的基數(shù)上上漲10%左右，假如說(shuō)上漲10%也是到達(dá)政策調(diào)控的目的，但從這一點(diǎn)上，從出臺(tái)的這些都市來(lái)看并不理想。目前尚有北京、上海、深圳、廣州、杭州這些房?jī)r(jià)上漲比較快的都市至今沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控目的，我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于大都市政府管理者來(lái)說(shuō)調(diào)控難度是非常大的，由于房地產(chǎn)這個(gè)是整個(gè)全世界、七萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)交易的行為，政府有什么樣的手段可以把房?jī)r(jià)壓制下來(lái)這個(gè)確實(shí)非常難，這是第二點(diǎn)房地產(chǎn)運(yùn)行的特性體現(xiàn)。1.3是房產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主、客觀都是減少的，主觀就是我們政府的供地能力，由于我們這次宏觀調(diào)控政策加大了住房保障的力度，諸多都市提出了住房保障土地供應(yīng)應(yīng)占到50%以上，包括某些政策性的住房，一般商品住房應(yīng)占到70%以上，必然導(dǎo)致各級(jí)政府為了完畢這個(gè)住房保障的目的，千方百計(jì)的把釋放出來(lái)的土地優(yōu)先保障房的供應(yīng)，市場(chǎng)化的土地供應(yīng)就會(huì)減少某些，因此看到目前各個(gè)地方，土地供應(yīng)商高價(jià)拿地還是仍然層出不窮，由于土地進(jìn)入市場(chǎng)的量越來(lái)越小，諸多開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)持觀望提高不敢貿(mào)然拿地，由于不懂得我們限購(gòu)政策會(huì)持續(xù)多久，因此目前土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)供應(yīng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)供應(yīng)局限性的會(huì)持續(xù)相稱(chēng)長(zhǎng)的時(shí)間。最終一種特性就是房地產(chǎn)的投資成本加大了，不管是前期的還是后期的都加大了，前期的貸款成本、買(mǎi)房的交易成本都在增長(zhǎng)，后期想把房子賣(mài)出去個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等等都在往上加，未來(lái)尚有房產(chǎn)稅要出臺(tái)，目前重慶、上海已經(jīng)出臺(tái)了，因此投資的利潤(rùn)空間就會(huì)大大的壓縮。北京市剛剛出臺(tái)，房子買(mǎi)了五年之后假如再上市交易的話，假如不是自住首套房就要全額征收個(gè)人所得稅，因此尚有全額征收營(yíng)業(yè)稅以及尚有增值稅政策，因此買(mǎi)一套房子之后投資空間將越來(lái)越小。從宏觀調(diào)控政策來(lái)看，簡(jiǎn)樸的做加法減法，就可以懂得成本上漲，包括貸款利率的提高，不過(guò)對(duì)于中等收入如下居民合適減少購(gòu)房成本購(gòu)房承擔(dān)這方面基本上沒(méi)有什么動(dòng)作。目前我們廣大中產(chǎn)階級(jí)重要的公積金方面，也沒(méi)有體現(xiàn)出向中低收入家庭傾斜的優(yōu)勢(shì)。2.房地產(chǎn)投資八大影響要素怎樣就投資房地產(chǎn)進(jìn)行判斷，不管我們個(gè)人還是我們作為投資機(jī)構(gòu)企業(yè)家，假如投資房地產(chǎn)的話，應(yīng)當(dāng)怎樣判斷，有哪些原因直接影響價(jià)格，怎樣判斷這個(gè)都市項(xiàng)目?jī)r(jià)格是不是合理，我想有八個(gè)方面原因可以考慮。2.1價(jià)格和價(jià)值的背離程度這是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的，假如價(jià)格和價(jià)值離尤其遠(yuǎn)了，這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值就不安全，有泡沫的成分，這是一種主線。2.2影響價(jià)格的原因就是供需的關(guān)系我們看到諸多項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離價(jià)值，不過(guò)還是漲很快，這就是供需關(guān)系不平衡，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不小于需求，尤其是在某些一二線都市，例如北京、上海，包括海南，大多都是全國(guó)大市場(chǎng)而不是當(dāng)?shù)厝说氖袌?chǎng)，因此龐大的需求對(duì)于這個(gè)地區(qū)的價(jià)格影響比較大。2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活躍度這個(gè)也是非常重要，我們看到諸多三四線都市居民收入也許差不多，不過(guò)經(jīng)濟(jì)活躍度差距很大，經(jīng)濟(jì)活躍度高的地區(qū)都市非常有活力，招商引資力度比較大，我們過(guò)去給某些著名開(kāi)發(fā)企業(yè)做投資二三線都市潛力分析的時(shí)候，甚至把飛機(jī)起落次數(shù)作為一種參照指標(biāo)，有些都市過(guò)去有機(jī)場(chǎng)，但目前都關(guān)閉了，有些都市不大不過(guò)飛機(jī)場(chǎng)非常繁忙，這個(gè)就是差異，很大程度反應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活躍度對(duì)于我們房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大的。2.4就是房?jī)r(jià)收入比過(guò)去我們看沒(méi)有限購(gòu)?fù)鈦?lái)人買(mǎi)房子比較多，像北京去年三月份的時(shí)候調(diào)控之前一次性購(gòu)房，一次性付款占27%，到了9月份我們出臺(tái)限購(gòu)令，限貸下買(mǎi)第三套房子不能貸款，成果一次性付款比例占70%，這種外來(lái)人前來(lái)買(mǎi)房子比例非常高的，因此我們還會(huì)出臺(tái)比較嚴(yán)厲取消他們的購(gòu)置資格，房?jī)r(jià)收入比在目前限購(gòu)令政策影響下應(yīng)當(dāng)是作用越來(lái)越突出。2.5租售，價(jià)格和租金的比例過(guò)去我們說(shuō)合理的投資周期大概左右，不過(guò)有人，例如在上海這樣都市買(mǎi)一套房子，租出去之后要五十年七十年才能收回投資，這個(gè)租售比非常不合理的。2.6位置投資買(mǎi)房一定買(mǎi)位置尤其好租金比較高的，這樣租售比比較理想某些，房地產(chǎn)投資第一是位置，第二還是位置，不要買(mǎi)荒郊野外的，就算環(huán)境比很好，買(mǎi)了之后也租不出去，自己住上班路途交通遙遠(yuǎn)承擔(dān)很重。2.7項(xiàng)目自身自住和投資的比例有些項(xiàng)目我們說(shuō)90%是投資的，包括像我們北方沿海某些地區(qū)到內(nèi)地招商引資都是吸引內(nèi)地人買(mǎi)房子，包括山東等地方，每個(gè)項(xiàng)目90%外地人買(mǎi)房子都是投資性的。這個(gè)房子誰(shuí)來(lái)??？平常沒(méi)有人住，沒(méi)有商業(yè)氣氛，這個(gè)區(qū)位很難有較大上升空間。2.8資金來(lái)源的比例就是看這個(gè)錢(qián)區(qū)域的項(xiàng)目是自有資金為主還是銀行貸款為主，我們過(guò)去一般說(shuō)道山西的煤老板有錢(qián)，都是拿自有資金買(mǎi)房子，拿自有資金買(mǎi)房子對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目和都市來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，由于他不在意房子價(jià)格，只是一種放錢(qián)的方式，溫州炒房團(tuán)是拿銀行錢(qián)炒作的，當(dāng)受到政策的影響還不起貸款就會(huì)帶來(lái)某些金融風(fēng)險(xiǎn)，這是我認(rèn)為房產(chǎn)投資的八個(gè)方面的影響要素。3.看好海南房產(chǎn)前景值得投資3.1中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)我們懂得目前市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)應(yīng)當(dāng)是受宏觀調(diào)控政策影響，并且應(yīng)當(dāng)還會(huì)持續(xù)低迷一段時(shí)間，長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)，我是相稱(chēng)看好。我們可以從幾種方面綜合，這種城鎮(zhèn)化仍然處在迅速增長(zhǎng)的階段，目前是46%左右，我們的目的到大概到達(dá)55%到60%，我們每年有幾百萬(wàn)人口進(jìn)入都市，尚有大量的新結(jié)婚的剛參與工作的年輕人的購(gòu)房需求，我們尚有工業(yè)化的迅速發(fā)展，都市建設(shè)不停的的更新，日新月異的都市面貌改善，土地升值空間巨大，尚有人為收入不停大幅度增長(zhǎng)，尚有我們老式觀念中國(guó)跟西方不一樣，西方也許相對(duì)平穩(wěn)相對(duì)客觀冷靜某些，不過(guò)中國(guó)的觀念是，一定要在自己房子里面結(jié)婚生子，沒(méi)有人樂(lè)意在租房子里面結(jié)婚，我們看到很數(shù)年輕人畢業(yè)之后成家壓力比較大，假如自己沒(méi)有房子，女朋友主線不跟他結(jié)婚，這個(gè)也是中國(guó)老式觀念的影響。假如看租售比的話，北京四萬(wàn)多平米買(mǎi)一套房子，真的不如租一輩子房子呢。不過(guò)老式觀念影響市場(chǎng)需求是非常巨大的，包括北京、上海等地，每年大量的外地優(yōu)秀高中畢業(yè)生考到這些區(qū)域優(yōu)秀的大學(xué)，他們這些學(xué)生里面一部分家長(zhǎng)有錢(qián)的，在大一的時(shí)候就開(kāi)始在這些都市尋找房子，生怕4年后來(lái)在這個(gè)都市買(mǎi)不起房子，這個(gè)需求還是持續(xù)旺盛的，我們說(shuō)行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵看需求，因此對(duì)未來(lái)走向還是非常看好的。3.2趨勢(shì)就是市場(chǎng)化和住房保障并重發(fā)展我們目前大規(guī)模推進(jìn)住房保障，不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，仍然需要大部分居民通過(guò)自己的能力在市場(chǎng)上處理住房問(wèn)題，這是肯定的。由于我們這樣多保障住房的建設(shè)，未來(lái)也許政府也要背上一種沉重的包袱，我們目前在防止過(guò)去福利分房的模式，有些都市20多種小區(qū)，每個(gè)小區(qū)一百萬(wàn)平方米全是保障性住房，幾年之后假如租金收不回來(lái)，維修養(yǎng)護(hù)成本等等都將有很大的問(wèn)題，因此我們一直倡導(dǎo)市場(chǎng)化和住房保障共同發(fā)展。第三個(gè)趨勢(shì)就是節(jié)能省地，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，這個(gè)是十二五期間非常重要的方面，我們過(guò)去一直在提住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，不過(guò)很少有這個(gè)產(chǎn)業(yè)政策支持，我們目前看到住房質(zhì)量不停的提高，并不是說(shuō)我們從政策層面上有某些獨(dú)立的政策，都是開(kāi)發(fā)商在充足的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下自覺(jué)自愿不停的提高品質(zhì)，這個(gè)在一二線都市體現(xiàn)比較突出某些，三四線都市諸多都是反復(fù)低水平的建設(shè)，這是不可持續(xù)的，十二五期間我們將在國(guó)家出臺(tái)更多鼓勵(lì)住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)，例如說(shuō)諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)在節(jié)能環(huán)境保護(hù)和材料方面，假如到達(dá)這些規(guī)定的話，包括全裝修，企業(yè)就可以在個(gè)人所得稅，或者營(yíng)業(yè)稅，或者下次拿地的時(shí)候有某些優(yōu)惠條件、優(yōu)惠政策等，鼓勵(lì)企業(yè)去做住宅產(chǎn)業(yè)化的投資。保障住房方面已經(jīng)開(kāi)始了全裝修的都市，尤其是廉租房和公租房所有要到達(dá)一次性裝修到位防止帶來(lái)的過(guò)大揮霍，這是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。我想這樣幾種方面，長(zhǎng)期看好市場(chǎng)和保障并重的住宅產(chǎn)業(yè)化應(yīng)當(dāng)是一種重點(diǎn)，海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展按趨勢(shì)來(lái)看，我想大家也許有一種共同點(diǎn)，海南在中國(guó)有非常非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，過(guò)去只是一種地理優(yōu)勢(shì)，全國(guó)只有這樣一種海南島，一年四季春暖花開(kāi)，氣候宜人，非常吸引國(guó)內(nèi)外旅游客人。地理位置非常的優(yōu)越，目前又面臨著政策的優(yōu)勢(shì)，環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，國(guó)際旅游島的打造，海南將迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇，這一輪發(fā)展應(yīng)是勢(shì)不可當(dāng)?shù)模Ｄ蠉u是一種新興的迅速增長(zhǎng)區(qū)域，應(yīng)當(dāng)說(shuō)投資機(jī)會(huì)還是很大的。此外海南島尚有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，本來(lái)我們想海南受限購(gòu)令影響是最大的，由于海南80%都是外來(lái)投資者，目前看來(lái)，雖然?？?、三亞出臺(tái)限購(gòu)令，不過(guò)這兩個(gè)都市的房地產(chǎn)基本上飽和，沒(méi)有什么新開(kāi)土地供應(yīng)，未來(lái)的發(fā)展都是在限購(gòu)令之外的地區(qū)，例如說(shuō)萬(wàn)寧神州半島、包括興隆等等區(qū)域，并不受到限購(gòu)令的影響，此外海南是國(guó)際旅游島，酒店式形式將是主流，不是受到限購(gòu)的住宅是主流，因此這方面來(lái)說(shuō)影響不是尤其大。因此海南的發(fā)展也許跟全國(guó)各地發(fā)展趨勢(shì)