房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略報(bào)告

青龍廣場項(xiàng)目——營銷策略報(bào)告——PART1項(xiàng)目整體認(rèn)知PART2項(xiàng)目營銷策略PART3項(xiàng)目營銷執(zhí)行目錄contents

PART1項(xiàng)目整體認(rèn)識Prat1項(xiàng)目整體認(rèn)識Part2項(xiàng)目營銷策略Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行區(qū)位認(rèn)知Prat1項(xiàng)目整體認(rèn)識Part2項(xiàng)目營銷策略Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行交通認(rèn)知Prat1項(xiàng)目整體認(rèn)識Part2項(xiàng)目營銷策略Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行配套認(rèn)知Prat1項(xiàng)目整體認(rèn)識Part2項(xiàng)目營銷策略Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行產(chǎn)品認(rèn)知Prat1項(xiàng)目整體認(rèn)識Part2項(xiàng)目營銷策略Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行SWOT分析Prat1項(xiàng)目整體認(rèn)識Part2項(xiàng)目營銷策略Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行項(xiàng)目認(rèn)知小結(jié)PART2項(xiàng)目營銷策略整體營銷策略商業(yè)營銷策略公寓營銷策略辦公營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行2.1整體營銷策略基于對本項(xiàng)目的市場情況研究及產(chǎn)品分析，我司認(rèn)為項(xiàng)目未來營銷的關(guān)鍵在于：1.如何突出項(xiàng)目作為成都主題性的購物消費(fèi)公園的特質(zhì)，快速形成影響力？2.如何有效、有序推進(jìn)商業(yè)、公寓、辦公銷售，實(shí)現(xiàn)市場與產(chǎn)品關(guān)系？3.如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、銷售進(jìn)度、招商落地、經(jīng)營管理四大板塊的統(tǒng)一，并相互促進(jìn)？Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行2.1整體營銷策略整體營銷思路：先商氣、再銷售先投入、再產(chǎn)出先整理、再整合招商先行，實(shí)現(xiàn)招商定制與銷售定制。重視營銷包裝，重視重要節(jié)點(diǎn)與投入的配合。根據(jù)實(shí)際產(chǎn)品推售節(jié)點(diǎn)，擴(kuò)大銷售通路，整合資源。Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行寫字樓部分營銷策略Prat2項(xiàng)目營銷策略Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行公寓部分營銷策略原則1：大分區(qū)，小混搭原則2：遵循零售業(yè)規(guī)律明確各分區(qū)特點(diǎn)，中間穿插零售遵循零售業(yè)規(guī)律，目標(biāo)型業(yè)態(tài)布局于較高樓層；水平動線的客群盡量一致原則3：節(jié)點(diǎn)骨架設(shè)置原則4：用同業(yè)態(tài)聚集效用節(jié)點(diǎn)處大力引入旗艦店和品牌店，并在旁設(shè)立輕食水吧等同業(yè)態(tài)格子鋪等扎堆，形成一個功能區(qū)；如數(shù)碼區(qū)、小吃街、淘寶街等，提升影響力，有利于后期存活分期滾動開發(fā)，減少資金投入；有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化；項(xiàng)目首選沿葵坪路開發(fā)，以中等產(chǎn)品啟動，打開市場，形成使優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)最高價(jià)，是中低等產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)更高價(jià)；通過運(yùn)營酒店和商業(yè)拉動整體持續(xù)升值。推售分期原則1、推售節(jié)奏寫字樓區(qū)域高端居民住宅業(yè)主重要客戶群區(qū)域高端居民：與本案住宅客群不同，本案商業(yè)的客戶群體更加寬泛，區(qū)域更廣。拓展方式：——經(jīng)過住宅的行銷工作，繼續(xù)采用銷售代表走出去，社區(qū)布展的方式進(jìn)行拓展。本案住宅業(yè)主根據(jù)多個商業(yè)項(xiàng)目的銷售經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目業(yè)主一直是項(xiàng)目商業(yè)最有效的目標(biāo)客戶群體。拓展方式：——通過銷售代表積極維護(hù)關(guān)系，梳理業(yè)主資源，提升客帶客比例核心客戶群周邊寫字樓里的高端人群：周邊聚集了大量的商務(wù)人士，資金實(shí)力雄厚拓展方式：——在停車場進(jìn)行派單和截留，插車的方式拓展次要客戶群初級投資客戶一期推出3號地，該地塊干凈、方正、面積較大，有利于開啟項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)形象，緊鄰葵坪路，昭示性強(qiáng)，有利于項(xiàng)目包裝引導(dǎo)。通過一期的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造及出色營銷，奠定較高價(jià)位，為后期產(chǎn)品建立較高價(jià)格底線。二期推出2號地，該地塊西鄰舊房，東臨菜市場，但地塊面積大，可以營造有大園林的社區(qū)，可以升價(jià)推出。三期推出5號地，用酒店式公寓產(chǎn)品提升項(xiàng)目形象和單價(jià)，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，完善葵坪路天際線。四期升值推出噪音最小、更有居家氛圍的4號地。項(xiàng)目品牌建立、社區(qū)成熟，推出集中商業(yè)和酒店五期，即1號地，有利于商業(yè)和酒店經(jīng)營。

一期

二期

三期

四期

五期合理銜接，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化國際濱海度假氛圍營造精神價(jià)值構(gòu)建園林整體規(guī)劃建筑立面奢侈身份標(biāo)簽國際濱海度假生活模式體系時(shí)尚健康生活戶型配套專屬服務(wù)濱海度假生活示范區(qū)濱海度假風(fēng)情，可參與性園林自然、明快、弧形大空間少隔斷，關(guān)注景觀面部分生活配套，度假娛樂設(shè)施具有特色KPIPART3項(xiàng)目營銷執(zhí)行PART3項(xiàng)目營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目蓄客策略項(xiàng)目推售策略項(xiàng)目營銷執(zhí)行2015.7—2016.6時(shí)間16年上半年實(shí)現(xiàn)一批次公寓銷售80%，商業(yè)40%，寫字樓50%目標(biāo)7月外賣場開放8月銷售中心開放10月第一次公寓開盤重大節(jié)點(diǎn)Part1項(xiàng)目整體認(rèn)知Part3項(xiàng)目營銷執(zhí)行Prat2項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷目標(biāo)NO1：

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)快速清盤！

NO2：

持續(xù)品牌影響力，維持產(chǎn)品市場熱度？

立形象、強(qiáng)推廣、促政策、挖渠道、重展示…..思考途徑那么本案應(yīng)采用怎樣的營銷手段與打法，來搶奪第一圈層話語權(quán)？思考？營銷目標(biāo)框架銷售目標(biāo)一：完成銷售額入市時(shí)機(jī)思考營銷節(jié)奏鋪排階段營銷實(shí)施1.整體節(jié)奏鋪排2.營銷階段劃分3.蓄客開盤期1.項(xiàng)目籌備期2.項(xiàng)目預(yù)熱期4.項(xiàng)目持銷期銷售目標(biāo)二：品牌目標(biāo)推廣通路梳理知名度大眾認(rèn)知口碑傳播項(xiàng)目全年?duì)I銷目標(biāo)入市時(shí)機(jī)思考籌備期預(yù)熱期開盤期熱銷階段重大節(jié)點(diǎn)推廣線銷售線渠道線產(chǎn)品推售7月8月10月活動線第一季：蓄勢第二季：起勢第三季：旺勢16年進(jìn)場前蓄客進(jìn)場蓄客16年上16年下首開盤熱銷期清盤期營銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)途徑各類資源整合，CALL客為主，拜訪為輔集中轟炸爆破，加推信息常規(guī)推廣，線上線下相結(jié)合公寓開盤商業(yè)開盤寫字樓開盤現(xiàn)場展示以維護(hù)意向客戶為目的業(yè)主活動、圈層活動、目標(biāo)客戶定制活動貫穿以蓄積意向客戶及洗客為目的前期造勢，立形象集中轟炸爆破，釋放項(xiàng)目信息、開盤信息等，迅速打開項(xiàng)目知名度現(xiàn)場殺客，提高蓄客量行銷+分銷+小眾渠道+開發(fā)商內(nèi)部資源整合+思睿渠道客戶資源借勢營銷節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)化包裝，提升商業(yè)氛圍，加強(qiáng)客戶體驗(yàn)感配合多種銷售工具，提高來訪轉(zhuǎn)成交率項(xiàng)目籌備期階段性任務(wù)：提前準(zhǔn)備好商業(yè)物料---招商手冊、平面圖等。提前確定銷售模式及策略---大客戶策略、返祖模式。確定相關(guān)運(yùn)管相關(guān)工作------相關(guān)協(xié)議審定、相關(guān)管理公司、管理模式確定。加分項(xiàng)盡量提前-------------奧特萊斯品牌及模式、主力店簽約引進(jìn)、圍墻、廣場建設(shè)等。在住宅火爆的期間，一定要有商業(yè)信息的輸出，保證其延續(xù)性。售樓部外部包裝外部包裝策略：