大學(xué)城房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告

.z.管理學(xué)院營(yíng)銷(xiāo)與策劃實(shí)訓(xùn)報(bào)告2015年5月目錄第一部分**房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述P3-5第二部分大學(xué)城房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境P6-P7第三部分項(xiàng)目SWOT分析P8-10第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位P11-15第五部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議P16-25第六部分銷(xiāo)售價(jià)格的擬定P26-27第七部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和推廣策略P28-32第九部分建設(shè)資金的籌措及使用計(jì)劃P33-34第十部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析P35-39第一部分**房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述一、**市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2014年，**房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然看似跌宕起伏，但是從整體上看，則是呈現(xiàn)出曲線緩升的態(tài)勢(shì)，12月份**商品房成交量更是創(chuàng)全年新高。2014年主城區(qū)商品房成交量成上升趨勢(shì)，但是總量與去年相比基本持平。1-12月，**主城區(qū)商品房成交總量為27.2萬(wàn)套，同比去年僅下降0.16%。而成交均價(jià)方面卻是下降，就全年的成交均價(jià)來(lái)說(shuō)，今年商品住宅成交均價(jià)為7269元/平方米，同比下跌約521元?？梢钥吹?，今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體宏觀調(diào)控在放松，但是，在930新政和公積金新政的雙重利好下，購(gòu)房者依然謹(jǐn)慎，觀望情緒依然較為濃厚。當(dāng)然，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在部分開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)促銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)大環(huán)境下，也出現(xiàn)“搶房”的熱潮。（2014年9月30日央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升。《通知》對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年水平。）（1）：成交量2014年**賣(mài)房27.2萬(wàn)套同比降0.16%**網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1-12月，**主城區(qū)商品房共成交27.2萬(wàn)套，同比下跌0.16%。其中，江北區(qū)以3.61萬(wàn)套的成交量位居第一，九龍坡區(qū)和北部新區(qū)分別以3.54萬(wàn)套和3.51萬(wàn)套位居第二和第三。據(jù)悉，去年渝北區(qū)以3.27萬(wàn)套的成交量奪得冠軍，由此可以看出北區(qū)依舊是購(gòu)房者熱衷的區(qū)域，未來(lái)成交量或?qū)⒗^續(xù)靠前。上半年，除了5月份，**商品房成交量整體呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)；下半年，從9月份開(kāi)始，**樓市成交量一直穩(wěn)步上升，直至12月突破3萬(wàn)套。在全國(guó)樓市不太景氣的情況下，**市場(chǎng)并未受到嚴(yán)重影響。去年12個(gè)月主城區(qū)商品房成交面積為2355.59萬(wàn)方，同比下跌了3.2%，**樓市商品房成交套數(shù)和成交面積均與去年基本持平。此外，數(shù)據(jù)顯示，今年1-12月，**主城區(qū)二手房成交7.39萬(wàn)套，僅為一手房的21%。據(jù)了解，去年**樓市兩極分化比較明顯，部分樓盤(pán)熱銷(xiāo)不斷，而部分樓盤(pán)則銷(xiāo)售吃力。例如，恒大照母山、國(guó)際社區(qū)、安泰城市理想、首創(chuàng)光和城、宮和御府香山、東原D8公館、金輝城江城著等樓盤(pán)去化率均達(dá)80%以上。（2）：房?jī)r(jià)成交均價(jià)7269元/平方米同比降512元去年，**樓市不僅商品住宅成交量減少，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下跌?？硕鸱?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2014**主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)約7269元/平方米，相較2013年的7781元/平方米下降了6.5%、但相比2012年的7038元/平方米上漲了3.3%。從房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以清晰看到，**的房?jī)r(jià)一直保持在“7”字頭，但從5月開(kāi)始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)曲線下跌，尤其是6、7、8三個(gè)月變化幅度較大。其中，12月**商品住宅成交均價(jià)達(dá)到今年最高值，為8026元/平方米；而7月份成交均價(jià)5974元/平方米，則為成交均價(jià)最低值。在剛需仍然占據(jù)主導(dǎo)地位的情況下，只要沒(méi)有出現(xiàn)突然大跌大漲的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)在正常*圍內(nèi)下降屬于正?，F(xiàn)象。就目前整體情況而言，**市場(chǎng)仍然保持著良性發(fā)展。房?jī)r(jià)的下降一方面基于市場(chǎng)需求，另一方面則不得不提樓市政策變化的影響。年初，全國(guó)大部分城市先后開(kāi)啟樓市降價(jià)模式，這一動(dòng)作對(duì)**市場(chǎng)影響并不太大，但購(gòu)房者開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒。后半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)930新政、銀行房貸降息以及公積金使用門(mén)檻降低等救市政策出臺(tái)，但購(gòu)房者依舊保持謹(jǐn)慎理智。面對(duì)這種情況，大多數(shù)房企為了完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，紛紛采取“以?xún)r(jià)換量”的措施吸引購(gòu)房者。雖然個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，但是據(jù)了解，**主城大部分“軌交房”價(jià)格并未下降。調(diào)查了解到，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，交通便捷是選房買(mǎi)房所考慮的首要因素，所以，**在建或已建成的軌道交通沿線樓盤(pán)比較吃香，未來(lái)華潤(rùn)二十四城、上城奧悅等軌交房或成置業(yè)新寵。隨著軌道交通6號(hào)線通至茶園新區(qū)，該片區(qū)有了足夠的資源吸引市民居住，樓盤(pán)也將迎來(lái)又一輪漲價(jià)。（3）：運(yùn)行情況綜合來(lái)看，2014年我市房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品住房交易量、價(jià)格總體平穩(wěn)。與全國(guó)相比，我市房地產(chǎn)投資增速比全國(guó)水平高10個(gè)百分點(diǎn)，商品住房交易量穩(wěn)居重點(diǎn)城市前列。在全國(guó)房地產(chǎn)投資增速減緩、市場(chǎng)整體走低的大背景下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。第二部分大學(xué)城房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境一：大學(xué)城區(qū)域概況**市大學(xué)城位于沙坪壩區(qū)西部虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，占地20平方公里。將以其生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁、科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、綜合配套完善、開(kāi)放式現(xiàn)代化的風(fēng)格，成為西部地區(qū)的高級(jí)人才培訓(xùn)中心、科學(xué)研究與創(chuàng)新中心、國(guó)際科技教育交流中心。大學(xué)城所在的西永組團(tuán)是**市六大城市副中心之一，也是沙坪壩區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重要區(qū)域之一。大學(xué)城突出以人為本，強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)、資源共享。主要包括城市資源共享區(qū)、大學(xué)校園區(qū)、學(xué)生居住區(qū)、教師居住區(qū)、集中研發(fā)孵化區(qū)。**大學(xué)城和西永微電園將產(chǎn)生帶來(lái)的消費(fèi)人群，拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)的商品房住宅和商業(yè)的需求。同時(shí)，軌道交通和配套的逐步完善，將增加西永組團(tuán)的輻射*圍，如圖所示。由于大學(xué)城人口聚集，必然會(huì)為周邊旅游、餐飲及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，大學(xué)城本身教學(xué)區(qū)、生活區(qū)建設(shè)就帶動(dòng)了本地區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，加之配套服務(wù)設(shè)施的不斷完善也促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。圖3.1二：大學(xué)城房地產(chǎn)概況大學(xué)城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)20萬(wàn)平方米以上，目前已經(jīng)超過(guò)了100萬(wàn)平方米，建成了一批布局合理、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)住宅、別墅、洋房融為一體住宅區(qū)。資料顯示，目前整個(gè)區(qū)域樓盤(pán)在售樓盤(pán)有46個(gè)，大學(xué)城在售樓盤(pán)就占總體大約50%，而鑒于目前在售項(xiàng)目的后期推盤(pán)以及新盤(pán)的推出，未來(lái)將會(huì)有更多的新樓盤(pán)推出。大學(xué)城在售樓盤(pán)主要分布在東、南、中路沿線，市場(chǎng)投放量約二十幾個(gè)樓盤(pán)，整體銷(xiāo)售均達(dá)到80%以上，可供銷(xiāo)售的房源較少。大學(xué)城電梯高層產(chǎn)品供應(yīng)不斷增加，未來(lái)高層產(chǎn)品將會(huì)成為大學(xué)城購(gòu)房者的首選。大學(xué)城在售樓盤(pán)產(chǎn)品以舒適性戶(hù)型為，以40-100平米的兩房戶(hù)型為主，三房與四房為輔，小戶(hù)實(shí)用性產(chǎn)品較為缺乏，市場(chǎng)潛在需求挖掘空間較大。大學(xué)城區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格*圍在5000-7000元之間，主力總價(jià)*圍相對(duì)明顯，因此控制總價(jià)是吸引建立產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。大學(xué)城部分樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)均價(jià)(元/㎡)左岸陳橋5600協(xié)信城立方9000旭陽(yáng)臺(tái)北城6000中渝春華秋實(shí)5900北麓國(guó)際城5900龍湖U城5900金科廊橋水鄉(xiāng)5500曦城藍(lán)灣5700盛豪首港城5600富力城6000大學(xué)城區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格集中在6000元/平米，部分樓盤(pán)的具體價(jià)格見(jiàn)表。大學(xué)城的戶(hù)型主要以?xún)煞繎?hù)型為主；且在售樓盤(pán)，產(chǎn)品創(chuàng)新較少，其提升空間較大，潛在供應(yīng)上看，未來(lái)兩年約80萬(wàn)方產(chǎn)品將陸續(xù)面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。第三部分項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)1、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)大學(xué)城人民小學(xué)東面，位于大學(xué)城中心地帶，距離輕軌一號(hào)線大學(xué)城站僅800米，臨近美麗熙街商業(yè)街，龍湖U城。3公里內(nèi)的交通設(shè)施，1條地鐵，30個(gè)公交站點(diǎn)。1公里內(nèi)的商業(yè)配套，14間餐廳，29個(gè)商場(chǎng)超市，4個(gè)銀行。2公里內(nèi)的學(xué)校，4所中學(xué)，6所小學(xué)，2所幼兒園。3公里內(nèi)的醫(yī)院，11所醫(yī)院。購(gòu)物及居家生活舒適而又愜意，雖然配套方便而又快捷，但居住起來(lái)絕對(duì)安靜而又舒適。**大學(xué)，**師*大學(xué)，**醫(yī)科大學(xué)，中國(guó)人民解放軍第三軍醫(yī)大學(xué),中國(guó)人民解放軍后勤工程學(xué)院,**美術(shù)學(xué)院,**科技學(xué)院,**警察學(xué)院,**電子工程職業(yè)學(xué)院,**城市管理職業(yè)學(xué)院,**醫(yī)藥高等專(zhuān)科學(xué)校,**房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院,**商務(wù)職業(yè)學(xué)院，高校圍繞學(xué)風(fēng)濃重，四周重點(diǎn)中學(xué)圍繞，必不可少的學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)從宏觀尺度分析，隨著國(guó)家開(kāi)發(fā)西部戰(zhàn)略的實(shí)施，西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)擁有著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，作為西南龍頭城市的**市，其房地產(chǎn)也面臨著進(jìn)一步的發(fā)展，作為**較為重要的主城區(qū)之一的文化重區(qū)沙坪壩來(lái)說(shuō)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定積極的發(fā)展也就顯得尤為重要。從微觀尺度來(lái)講，沙區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，GDP增長(zhǎng)和人均可支配收入達(dá)兩位數(shù)增長(zhǎng)，發(fā)展空間巨大，而沙區(qū)中心位置可開(kāi)發(fā)區(qū)域已很少，為加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，勢(shì)必會(huì)向周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展，因此，本項(xiàng)目所在地也勢(shì)必是政府改造、開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，公路擴(kuò)建、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完善，大量民房的拆遷改造一定會(huì)給本項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展和房?jī)r(jià)的提升帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。此外，政府不斷加大舊城改造的力度，大量的城市拆遷戶(hù)也給本項(xiàng)目提供了較多的目標(biāo)客戶(hù)群。其次，最近中央七部委對(duì)全國(guó)部分省市進(jìn)行了房地產(chǎn)工作檢查，他們對(duì)**房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)是，機(jī)構(gòu)合理、秩序規(guī)*、價(jià)格適中，從眾多的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析來(lái)看，**房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，這為**整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)日后的健康發(fā)展提供了有力保障。最后，隨著政府近期推出的“所有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地都實(shí)行招、掛、拍”，這一為避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，壓縮開(kāi)發(fā)建設(shè)量的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)使土地成本提高，建設(shè)項(xiàng)目減少，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作提供了更為良好的發(fā)展機(jī)遇。二、項(xiàng)目劣勢(shì)及面臨的威脅本項(xiàng)目的所在地**沙坪壩區(qū)大學(xué)城，放假季人煙稀少，且大學(xué)城始終有待發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面不如其他主城區(qū)。四周大型知名樓盤(pán)極其多，龍湖，金科，富力城，融創(chuàng)，寶嘉，，協(xié)信，北麓等等。競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，想脫穎而出，吸引更多購(gòu)房者的眼光非常困難。國(guó)家七部委在出臺(tái)了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控措施，對(duì)房?jī)r(jià)的影響及房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度的調(diào)控力度已逐漸顯現(xiàn)。國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和銀行貸款資金的緊縮，一方面對(duì)制止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫有一定的促進(jìn)作用，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也產(chǎn)生了一定影響。銀行利率的上調(diào)，按揭貸款門(mén)檻的提高，使大眾購(gòu)房速度放慢，投資熱情減退，持幣觀望增多，也使房屋銷(xiāo)售的空置風(fēng)險(xiǎn)加大。在國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的普查中，2004年——2005年**市房屋價(jià)格漲幅為15.6%，位居全國(guó)第5位，前期較快速度的增長(zhǎng)，使房?jī)r(jià)與消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力的增長(zhǎng)并不同步，這使得后期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間變得很小，房?jī)r(jià)上漲將面臨著考驗(yàn)。2006年上半年**房?jī)r(jià)漲幅與同期相比明顯下降。此外，物價(jià)的不斷上漲，土地成本不斷提高，銷(xiāo)售門(mén)檻的增大，建筑成本的增加，也會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度的增加。最后，如果政府的遠(yuǎn)期規(guī)劃無(wú)法實(shí)現(xiàn)，放慢了舊城改造的力度，減少了城市擴(kuò)建的*圍，項(xiàng)目周邊環(huán)境得不到盡快改善，也會(huì)制約著區(qū)域優(yōu)勢(shì)的提升。且僅兩年**樓市低迷，購(gòu)房熱情降低將直接影響公司收益和回籠資金。第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、政策市場(chǎng)分析從今年初以來(lái)，國(guó)家的宏觀政策在一番沉郁頓挫后，以令人目不暇接的速度，以令人震驚的力度，在今年夏天噴薄而出，宏觀政策的指向也越來(lái)越明確，越來(lái)越具體化。隨著近期國(guó)家有關(guān)部門(mén)及**政府出臺(tái)的一系列控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的政策后，**樓市已不是昔日的火熱繁榮，政府控制房?jī)r(jià)的目的得已實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)溫度有所下降。因此，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)前應(yīng)對(duì)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。目前的市場(chǎng)與政府一系列政策出來(lái)之前有很大的變化。**市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力受到了很大的影響，而不只是短時(shí)間受到壓制。在開(kāi)發(fā)商還來(lái)不及對(duì)供應(yīng)的產(chǎn)品做調(diào)整的時(shí)候，購(gòu)房者的成分已發(fā)生了重大變化。**是一個(gè)內(nèi)陸城市，外國(guó)及外地的購(gòu)房者鮮少，本地的購(gòu)房者其實(shí)群體相對(duì)單一，這些人要么在前幾年早已購(gòu)房，現(xiàn)在已是數(shù)次置業(yè)，他們購(gòu)房的目的除了換房居住之外，還有很重要的一點(diǎn)是考慮到投資保值、增值，在這種市場(chǎng)情況下，這保值、增值的希望有點(diǎn)模糊了；還有一部分是近年成長(zhǎng)起來(lái)的所謂青年白領(lǐng)群體，隨著家庭小型化的發(fā)展潮流，這批年輕群體確實(shí)存在著迫切的購(gòu)房需求，但由于工作時(shí)間短，積蓄少，主要是小戶(hù)型、低總價(jià)房產(chǎn)的消費(fèi)者。這批人在購(gòu)房目的上普遍將首次置業(yè)的小戶(hù)型作為一種過(guò)渡考慮，在具備一定的經(jīng)濟(jì)條件之后還是會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)功能齊全的較大戶(hù)型，這就要求所購(gòu)的過(guò)渡房變現(xiàn)流動(dòng)性較強(qiáng)，而目前的房地產(chǎn)政策恰恰對(duì)這一需求有很大的限制，使這一類(lèi)群體處于兩難的境地。以上這兩種人群一種是中高檔、高檔（如洋房、別墅產(chǎn)品）的主力消費(fèi)者之一，一種是小戶(hù)型物業(yè)或緊湊型物業(yè)的主力消費(fèi)群體之一，相對(duì)來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型物業(yè)或緊湊型物業(yè)的影響相對(duì)較小，因?yàn)橹行?hù)型物業(yè)面對(duì)的消費(fèi)群體相對(duì)較廣，如拆遷群體、青年群體、老年群體等。2、消費(fèi)市場(chǎng)分析除了國(guó)家宏觀政策的影響外，**本身的住房需求特征也決定了中小戶(hù)型將成為市民消費(fèi)的主流產(chǎn)品。其一，**的住宅消費(fèi)具有明顯的自我特征，那就是其消費(fèi)是以本地、自主為主，因?yàn)楸镜爻峭獾爻擎?zhèn)人口的收入并不高，月供也較弱，因此**地產(chǎn)市場(chǎng)一直是以較低端的供需在主宰，是內(nèi)需為主，是自用為主，是低價(jià)為主，**住宅投機(jī)成分非常少。其二，在過(guò)去的幾年中，高端產(chǎn)品消費(fèi)超前，已經(jīng)把有限的投資性購(gòu)房換房吸納得差不多，高端產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)透支現(xiàn)象；而**對(duì)外來(lái)資金的吸引力在短時(shí)間內(nèi)也得不到巨大的提升，因此，高端產(chǎn)品必然飽和，中低端市場(chǎng)將更為投資者所關(guān)注。其三，國(guó)家對(duì)于90平方米以下的中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)，必然有相應(yīng)的鼓勵(lì)措施出臺(tái)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商對(duì)中小戶(hù)型產(chǎn)品的打造，這也將刺激中小戶(hù)型成為開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。事實(shí)上，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，從去年以來(lái)，**的大戶(hù)型消化就比較吃力，而市場(chǎng)上的中小戶(hù)型又供不應(yīng)求，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)做調(diào)整，而在新的（意見(jiàn)）出臺(tái)后，眾多開(kāi)發(fā)商包括一些大品牌開(kāi)發(fā)商更是加快了大改小，躍改平的步伐。二、項(xiàng)目周邊可比性樓盤(pán)分析本項(xiàng)目在定位前對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有可比性的樓盤(pán)作了調(diào)查和分析，根據(jù)市場(chǎng)的情況和對(duì)可比性樓盤(pán)的分析比較，作出本項(xiàng)目整體定位的參考建議。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可比性樓盤(pán)對(duì)照表樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售率開(kāi)發(fā)規(guī)模戶(hù)型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)位置北麓國(guó)際5300元98%2萬(wàn)方35—120㎡站西路給此項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，價(jià)格較低。公路邊較嘈雜，密度大。大學(xué)城龍湖U城5600元一期完，二期85%25萬(wàn)方40—150㎡規(guī)模大，配套較好。地勢(shì)低，地塊呈條形狀。大學(xué)城龍湖花千樹(shù)5200元一期完，二期85%25萬(wàn)方35—120㎡交通便利，配套完善。綠化率低，密度大，價(jià)格高。大學(xué)城富力城春天里6200元90%20萬(wàn)方40—125公園旁，環(huán)境好，配套好。價(jià)格較高。大學(xué)城寶嘉花嶼山5500元75%一期17萬(wàn)，二期27萬(wàn)方27—100㎡社區(qū)大，環(huán)境好，設(shè)計(jì)合理。配套不完善，出行不便。大學(xué)城西城的湖5700元一期完二期95%3萬(wàn)方27—72㎡環(huán)境好，板式，設(shè)計(jì)好。配套不完善，出行不便。大學(xué)城貝蒙天地5500元75%9萬(wàn)方27--95㎡結(jié)構(gòu)合理，總價(jià)低。出行不便，密度大。大學(xué)城歐鵬泊雅灣5400元90%7萬(wàn)方25—75㎡板式，戶(hù)型好，可觀山看江。出行不便，周?chē)h(huán)境差。大學(xué)城臺(tái)北城5100元75%3.5萬(wàn)方39--70㎡交通便利，生活方便環(huán)境差大學(xué)城協(xié)信城立方5600元75%22萬(wàn)方20--70㎡辦公與自住結(jié)合公路邊，較吵區(qū)府對(duì)面金科天辰5300元左右一期開(kāi)盤(pán)58萬(wàn)方65-200英式洋房，高檔社區(qū)，配套設(shè)施完善，沙區(qū)最大體量。周邊環(huán)境暫時(shí)較差，交通環(huán)境有待改善。西永微電園龍湖拉特芳斯5800元正式銷(xiāo)售7萬(wàn)方44-113經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格便宜。密度超大，公路邊較嘈雜，環(huán)境較差。西永微電園富力城時(shí)光里5100元一期基本售完50-120離中心近，交通方便部分兩邊臨公路大學(xué)城從上表中可以看出，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)情況是中小戶(hù)型全部暢銷(xiāo)，大戶(hù)型嚴(yán)重滯銷(xiāo)。。從表中同時(shí)可以看出，正是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)小戶(hù)型需求量大，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到這一實(shí)際，紛紛推出小戶(hù)型項(xiàng)目。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目是一個(gè)建筑面積為180畝的中檔中型小區(qū)，在其所處地理位置的大環(huán)境較為一般，配套設(shè)施不完善，項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)的情況下，本項(xiàng)目對(duì)外部購(gòu)買(mǎi)力的吸引力也就較弱。因此，本項(xiàng)目更多的應(yīng)考慮加強(qiáng)項(xiàng)目“內(nèi)攻”的修煉，提高項(xiàng)目品質(zhì)，在內(nèi)部環(huán)境的打造，戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理、實(shí)用上多作努力，提高項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)隔。針對(duì)上述市場(chǎng)分析中提到的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和自身的條件，項(xiàng)目不定位于“高收入、高消費(fèi)”的階層，而是選擇中等收入家庭及年輕一族為主要客戶(hù)群體。對(duì)此，本項(xiàng)目在定位的細(xì)節(jié)上將嚴(yán)格按照市場(chǎng)需求，切定位回歸理性，對(duì)環(huán)境、戶(hù)型、品質(zhì)作充分考慮。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和本項(xiàng)目的區(qū)位情況及設(shè)計(jì)理念來(lái)看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群一般由兩種群體組成：一種是一次置業(yè)者或投資者，其需求特點(diǎn)是對(duì)小戶(hù)型偏愛(ài)有加，如面積50-70平方米左右的二室一廳公寓式住宅，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)注重房屋的地理位置、注重房屋設(shè)計(jì)的合理性，以及房屋的可轉(zhuǎn)讓性和升值空間；同時(shí)，他們希望該住宅能在外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施及品牌形象上具有一定優(yōu)良性。第二種是部分注重身份，對(duì)建筑時(shí)尚具有強(qiáng)烈認(rèn)同感的二次置業(yè)者，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中應(yīng)做到色彩、風(fēng)格、配套都走時(shí)尚化路線。第五部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、規(guī)劃設(shè)計(jì)主題思想1、著重體現(xiàn)生態(tài)型住宅小區(qū)的特點(diǎn)，利用高度協(xié)調(diào)的生態(tài)生活環(huán)境與景觀組織，創(chuàng)造全新的空間形式，保證住宅區(qū)內(nèi)居民便捷，安寧的生活空間。2、立面造型力求新穎，做到平面形式與立面造型和諧，體現(xiàn)時(shí)代超前感。3、注重消防設(shè)計(jì)，布置完善的給排水、電氣消防系統(tǒng)、智能系統(tǒng)。4、管網(wǎng)布局要考慮防盜、整潔，達(dá)到隱蔽、安全、適用、美觀的效果。5、采用新的建筑結(jié)構(gòu)體系，盡可能地采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，在建筑節(jié)能上，建材環(huán)保上多下功夫，適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需要。6、建筑風(fēng)格與色彩選用是建筑語(yǔ)言的表達(dá)和形象的體現(xiàn)，也是其使用功能和客戶(hù)心理感受的具體體現(xiàn)。本項(xiàng)目要做到外墻美觀，突出鮮明的色差立體感，增強(qiáng)視覺(jué)效果，用形象來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球。具體運(yùn)用上如采用明朗俊逸的現(xiàn)代主義風(fēng)格，采用淡雅色調(diào)面磚或外墻漆（如米黃、象牙白），結(jié)合適度的大膽色帶（如深藍(lán)、褐紅）進(jìn)行縱向搭配與穿插，使整個(gè)建筑具有鮮明的時(shí)尚動(dòng)感和現(xiàn)代韻律。也可采用大面積深藍(lán)座底，配以白色系帶，淺灰色對(duì)比色差，使建筑別具一格，醒目明朗，獨(dú)樹(shù)一幟。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)部處理1、實(shí)用性、安全性、靈活性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性觀景陽(yáng)臺(tái)、涼曬用的生活陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)倉(cāng)間等。2、功能分區(qū)合理、功能齊全起居分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。3、空間變化，結(jié)構(gòu)創(chuàng)新如錯(cuò)層、躍層等運(yùn)用，制造空間革命。4、新技術(shù)運(yùn)用綜合布線及三表出戶(hù)計(jì)量等。5、細(xì)部處理，人性關(guān)懷空調(diào)位的合理安排與包裝、外飄窗、凸窗等應(yīng)用，最大化地提升項(xiàng)目外部形象。6、新材料的應(yīng)用高效、節(jié)能、無(wú)污染的綠色環(huán)保建材的運(yùn)用。三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議在環(huán)境設(shè)計(jì)定位上，針對(duì)目前消費(fèi)者更加挑剔的眼光，對(duì)自己的居住生存環(huán)境的要求越來(lái)越高和理性購(gòu)房的特點(diǎn)，本項(xiàng)目將著重體現(xiàn)生態(tài)型住宅小區(qū)的特點(diǎn)，利用高度協(xié)調(diào)的生態(tài)生活環(huán)境與景觀組織，創(chuàng)造全新的空間形式，保證住宅區(qū)內(nèi)居民便捷、安寧的生活空間，并利用內(nèi)部較為別致、優(yōu)美和諧的居住環(huán)境來(lái)淡化外部較差的大環(huán)境，做到小戶(hù)型、大志氣，高品質(zhì)、真享受，成為區(qū)域內(nèi)房市的亮點(diǎn)。1、環(huán)境保護(hù)廢（污）水主要源為住宅廚房、衛(wèi)生間的污水。為保護(hù)環(huán)境，將所有生活污水排入室外生化外理裝置集中處理，達(dá)標(biāo)后排入市政排水管網(wǎng)。柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)出口設(shè)消聲器，風(fēng)機(jī)造用低噪聲型，發(fā)電機(jī)房設(shè)煙道，廢氣向高空排放。用戶(hù)生活垃圾實(shí)行分桶袋裝，在小區(qū)修建一個(gè)密閉垃圾集中處理點(diǎn)，經(jīng)處理后運(yùn)到環(huán)保局指定的地方。2、生活油煙的處理在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，每戶(hù)設(shè)負(fù)壓式、集中排煙道。3、環(huán)境綠化小區(qū)綠化面積35%，對(duì)整個(gè)小區(qū)的空氣質(zhì)量有著很好的潔凈作用，人文景觀更具人性化。4、車(chē)尾油煙的處理設(shè)置地下車(chē)庫(kù)，在通風(fēng)采光面適當(dāng)安裝換氣扇清潔油煙。通過(guò)以上的處理，整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，是非常理想的康居小區(qū)。四、配套設(shè)計(jì)合理性1、給水設(shè)計(jì)①.采用城市自來(lái)水作為給水水源。②.住宅生活用水量。商業(yè)用水量。道路及綠化用水量。③.設(shè)計(jì)最大小時(shí)用水量。設(shè)計(jì)日用水量。④．二次供水量。2、排水設(shè)計(jì)①.排水采用雨、污分流制。②.排水量按給量的90%計(jì)，每天約排放300-400㎡生活污水。③.雨水經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后的生活污水經(jīng)管網(wǎng)匯集后排入城市道路管網(wǎng)，接入市政污水及雨水管。3、配供電設(shè)計(jì)①.變電所及各類(lèi)站房配電、照明設(shè)計(jì)②.公建用房及住宅配電、照明設(shè)計(jì)③.防雷、接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)④.火災(zāi)報(bào)警及自動(dòng)滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)4、通訊設(shè)計(jì)考慮管線預(yù)埋，每戶(hù)按兩門(mén)考慮，公建用房按0.03門(mén)/㎡考慮。數(shù)字電視（閉路）寬帶考慮管線預(yù)埋，每戶(hù)兩個(gè)終端插座，大戶(hù)型三個(gè)終端插座。5、門(mén)控系統(tǒng)兩棟設(shè)可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)，由對(duì)講分機(jī)控制電鎖開(kāi)閉入口大門(mén)。五、戶(hù)型設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)定位上要充分考慮市場(chǎng)的需求，主力戶(hù)型定為一室、小二室、小三室及部分錯(cuò)層，套內(nèi)面積控制在30—90平方米之間。在戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，要充分把握設(shè)計(jì)上的差異性，尋找并創(chuàng)造項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，充分考慮實(shí)用、夠用、好用相結(jié)合，突出戶(hù)型內(nèi)部空間的適用性（如家具設(shè)置定位等），重視每一個(gè)平方的合理利用，去除沒(méi)有任何價(jià)值的面積累贅。在結(jié)構(gòu)上可引入一房半、二房半的設(shè)計(jì)理念，內(nèi)部空間可自由組合，一房半不加隔墻就是大一室，隔開(kāi)可當(dāng)小兩室，二房半也是如此。在空間上藝術(shù)化，使用上方便化，做到小戶(hù)型、大作為；小戶(hù)型、大空間，在有限的面積內(nèi)，設(shè)置盡可能多的房間，以滿(mǎn)足多人口居住的需求；室內(nèi)空間的功能應(yīng)盡可能多樣化，做到“一室多能”，對(duì)于與基本生活需要關(guān)系不大的面積，應(yīng)盡量簡(jiǎn)省或壓縮；用低總價(jià)來(lái)降低消費(fèi)門(mén)檻，滿(mǎn)足更多的家庭人口多而經(jīng)濟(jì)水平一般的中等收入家庭。戶(hù)型面積分布比例表戶(hù)型面積（套內(nèi)）比例一室兩廳變兩房64—70平方米15%兩室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)64—80平方米40%一室兩廳可變?nèi)?0.17—87.25平方米30%三室兩廳雙衛(wèi)74—92平方米15%注：兩室、三室均考慮雙陽(yáng)臺(tái)，部分戶(hù)型考慮入戶(hù)花園。說(shuō)明：鑒于有關(guān)職能部門(mén)最新出臺(tái)的強(qiáng)制性文件明確規(guī)定，住宅層高超過(guò)3.6米均按雙面積計(jì)算。鑒此，本項(xiàng)目不考慮夾層的設(shè)計(jì)。附：項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)參考圖第六部分銷(xiāo)售價(jià)格的擬定縱觀目前商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成的內(nèi)容，已擴(kuò)展到地段、戶(hù)型、景觀綠化、物業(yè)管理、品牌、設(shè)施等綜合方面。就如今**房地產(chǎn)業(yè)而言，樓盤(pán)間競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入同質(zhì)化時(shí)代。因而單純的售價(jià)并不成為左右購(gòu)買(mǎi)決策的唯一重要因素。本項(xiàng)目所處的沙坪壩區(qū)，位于**北側(cè)，于九龍坡區(qū)、高新區(qū)、渝中區(qū)、北碚區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)相鄰，是**主城區(qū)中人口最密集的一個(gè)行政區(qū)和文化區(qū)，特別是文化氛圍十分濃烈，消費(fèi)水平居**首位。**有影響的高等學(xué)府，重點(diǎn)學(xué)校較為集中，數(shù)量居**首位。旅游產(chǎn)業(yè)也非常豐富（如磁器口鎮(zhèn)、白公館、渣滓洞、烈士墓等）據(jù)2014年**春季房交會(huì)有關(guān)調(diào)查資料顯示：**市約有8萬(wàn)居民對(duì)購(gòu)買(mǎi)沙坪壩房產(chǎn)有濃厚的興趣，即目標(biāo)顧客群總?cè)萘考s為220萬(wàn)人。2014年沙坪壩區(qū)部分展銷(xiāo)樓盤(pán)一覽表樓盤(pán)名稱(chēng)地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商總建筑面積套內(nèi)銷(xiāo)售均價(jià)金科天宸大學(xué)城思賢路**金科郡威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**71.5萬(wàn)方6500元龍湖拉特芳斯微電園站**龍湖嘉博地產(chǎn)發(fā)展**24.7萬(wàn)方5499元富力城沙坪壩**富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**71.8萬(wàn)方4981元金科廊橋水鄉(xiāng)大學(xué)城南2路166號(hào)**市金科星聚置業(yè)**102萬(wàn)方4600元協(xié)信城立方大學(xué)城東路9號(hào)**協(xié)信遠(yuǎn)浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**58萬(wàn)方4654元目前沙坪壩區(qū)樓盤(pán)總體均價(jià)為：P套內(nèi)均價(jià)=E（每個(gè)項(xiàng)目總建筑面積×每個(gè)項(xiàng)目均價(jià)）/總面積P套內(nèi)均價(jià)=5499元/㎡沙坪壩區(qū)樓盤(pán)總體銷(xiāo)售均價(jià)略高于其它區(qū)銷(xiāo)售價(jià)，而本區(qū)一些在建的綜合性生態(tài)住宅小區(qū)，價(jià)格均在5499元/㎡左右。另計(jì)算出目前沙坪壩區(qū)樓盤(pán)總體銷(xiāo)售率為：L銷(xiāo)售率=沙坪壩區(qū)總體銷(xiāo)售面積/沙坪壩區(qū)總建面L銷(xiāo)售率=81%由此說(shuō)明沙坪壩區(qū)住宅總體銷(xiāo)售狀況非常好，再加上地理位置、城市配套、生態(tài)環(huán)境、交通條件、文化氛圍、居民收入、區(qū)域可提升價(jià)值空間具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)和相對(duì)劣勢(shì)等綜合原因：本項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)：套內(nèi)5499元/㎡。第七部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和推廣策略根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)和公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和有針對(duì)性市場(chǎng)定位為準(zhǔn)則，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種地域性策劃推廣手段，按項(xiàng)目施工進(jìn)度和銷(xiāo)售推廣梯度來(lái)實(shí)施，目的圍繞三大執(zhí)行期來(lái)綜合策劃推廣，第一期項(xiàng)目告知為主，同時(shí)預(yù)測(cè)市場(chǎng)承載力并有規(guī)律的適當(dāng)調(diào)整；第二期為開(kāi)盤(pán)前期大量蓄水為后期強(qiáng)銷(xiāo)期做暖場(chǎng)鋪墊，充分發(fā)揮策劃推廣市場(chǎng)沖擊力和延展性，使開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售取得圓滿(mǎn)的成功，并針對(duì)公司從成長(zhǎng)型向?qū)I(yè)化、品牌化過(guò)度，并為產(chǎn)品品牌化向企業(yè)品牌的定量、定性轉(zhuǎn)變做功課。一、項(xiàng)目銷(xiāo)售準(zhǔn)備1、銷(xiāo)售中心美觀大方推廣目的主要以展示告知為主，項(xiàng)目平鋪展示達(dá)到一定小*圍市場(chǎng)沖擊，引起行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和周邊居住人群以及潛在客戶(hù)的關(guān)注。體現(xiàn)項(xiàng)目本身自由的地理位置優(yōu)越性，總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶(hù)型面積*圍、園林景觀小展等。銷(xiāo)售資料準(zhǔn)確統(tǒng)一有效挖掘客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)渠道客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個(gè)人大約可以影響230人，按照客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)理念也可以采用電視、報(bào)紙廣告作為客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)傳播媒介。二、營(yíng)銷(xiāo)策略1、客戶(hù)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)地產(chǎn)的主題理念。健康的企業(yè)形象能夠得到客戶(hù)的信賴(lài)，能有效降低寫(xiě)字樓項(xiàng)目的宣傳成本。銷(xiāo)售措施客戶(hù)接待1：經(jīng)紀(jì)人看到門(mén)店外有客戶(hù)時(shí)應(yīng)及時(shí)起身迎向客戶(hù)。（注意儀表和微笑）2：在詢(xún)問(wèn)客戶(hù)問(wèn)題時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)精神飽滿(mǎn)，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確，快速。3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請(qǐng)客戶(hù)到公司做詳細(xì)了解。4：按客戶(hù)要求，推薦適合客戶(hù)的公司主推房源，并適時(shí)的了解一些客戶(hù)的基本信息。（如：客戶(hù)的購(gòu)房目的，是不是決策者，付款能力，購(gòu)房意向，目前的居住狀況等。5：如果客戶(hù)對(duì)公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時(shí)沒(méi)有客戶(hù)所需要的房源銷(xiāo)售員應(yīng)果斷的告訴客戶(hù)這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶(hù)提出留個(gè)聯(lián)系，并熱情的遞上自己的名片。約客1：撥通客戶(hù)，告知客戶(hù)房源信息2：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)是不是在家或有沒(méi)有固定，如果有的話告訴客戶(hù)撥打他的固定，以免浪費(fèi)對(duì)方手機(jī)費(fèi)。這些細(xì)節(jié)要考慮清楚。3：簡(jiǎn)單講述房源基本信息。4：和客戶(hù)約定看房時(shí)間，地點(diǎn)。準(zhǔn)備與帶看1：設(shè)計(jì)帶看線路2：設(shè)計(jì)帶看過(guò)程中所要提出的問(wèn)題。3：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)買(mǎi)房目的。4：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)居住狀況等。5：空房必須準(zhǔn)時(shí)赴約，實(shí)房必須提前30—45分鐘到達(dá)業(yè)主家中，與業(yè)主進(jìn)行溝通，為看房過(guò)程的順利完成打好基礎(chǔ)。6：與客戶(hù)交流，掌握更多客戶(hù)信息，為以后的跟進(jìn)工作打好基礎(chǔ)。7：贊揚(yáng)客戶(hù)的工作，性格，為人等優(yōu)點(diǎn)，拉進(jìn)與客戶(hù)的關(guān)系。三、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)指在本計(jì)劃期內(nèi)所要達(dá)到的目標(biāo)，是營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的核心部分，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略和行動(dòng)方案的擬定具有指導(dǎo)作用。營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是在分析營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來(lái)的機(jī)會(huì)和威脅的基礎(chǔ)上確定的，一般包括財(cái)務(wù)目標(biāo)和營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)兩類(lèi)。四、廣告策略1、本項(xiàng)目推廣目標(biāo)持續(xù)造就并鞏固、維護(hù)品牌形象，創(chuàng)造無(wú)窮軟性附加值；有效回籠資金，達(dá)到良好銷(xiāo)售效果；實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期品牌效果，建立城市地產(chǎn)首席品牌的形象；借項(xiàng)目品牌，延伸企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的運(yùn)作創(chuàng)造品牌資源；借項(xiàng)目宣傳，創(chuàng)造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新觀念、城市生活的新觀念，為項(xiàng)目品牌和公司品牌增加厚度。媒介策略：制造事件營(yíng)銷(xiāo)，讓塞納左岸成為溪城人民茶余飯后熱議的主題，以平面紙媒廣告為主，采用軟文和硬廣告相結(jié)合的手段制造聲勢(shì)，彩頁(yè)報(bào)紙作為第選擇。以新聞、通訊等形式在竹溪電視臺(tái)刊播，達(dá)到塞納左岸間接傳播的目的。2、廣告推廣費(fèi)用預(yù)算本項(xiàng)目屬于城區(qū)中的小區(qū)項(xiàng)目，其廣告推廣也有其特殊性，本項(xiàng)目的廣告推廣費(fèi)用按照總銷(xiāo)售額的0.8%計(jì)算，綜合項(xiàng)目情況，廣告推廣費(fèi)應(yīng)控制在100萬(wàn)元左右。其分配比例大致為：售房部布置、售樓物料準(zhǔn)備30萬(wàn)元報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告及其它廣告40萬(wàn)元展銷(xiāo)展示，各種推介活動(dòng)15萬(wàn)元其它15萬(wàn)元3、廣告推廣計(jì)劃本項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期訂為12個(gè)月，分6個(gè)階段的廣告推廣計(jì)劃，環(huán)環(huán)相扣，營(yíng)造出項(xiàng)目精彩紛呈、熱點(diǎn)不斷的樓盤(pán)形象。宣傳推廣期時(shí)段訴求要點(diǎn)及運(yùn)作方式費(fèi)用預(yù)算第一階段（準(zhǔn)備期）開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月1、完成市場(chǎng)推廣所必須的售樓部裝修及綜合布置。2、沙盤(pán)及戶(hù)型模型制作，以及售樓書(shū)、導(dǎo)購(gòu)手冊(cè)等制作。3、墻體廣告、戶(hù)外噴繪廣告等制作。4、加之適當(dāng)報(bào)紙告之性廣告。40萬(wàn)元左右第二階段（市場(chǎng)引導(dǎo)期）第1、2、3個(gè)月1、本階段將通過(guò)報(bào)刊軟硬性廣告、車(chē)身噴繪等方法展示樓盤(pán)。2、通過(guò)開(kāi)盤(pán)儀式等多種形式向市場(chǎng)告知樓盤(pán)相關(guān)信息。3、向項(xiàng)目*圍內(nèi)的企業(yè)、廠礦及拆遷單位采用低成本推廣形式，如傳單、展示會(huì)等方式。20萬(wàn)元左右第三階段（市場(chǎng)推廣期）第4、5、6個(gè)月1、在本樓盤(pán)擁有一定知名度的前提下，我們將“城市中的經(jīng)典小戶(hù)型”這一“賣(mài)點(diǎn)”進(jìn)行升華。2、配合報(bào)紙軟性文章的發(fā)布。3、開(kāi)展形式多樣的宣傳推廣活動(dòng)。4、就小區(qū)的美觀、精致、品味給城市居民帶來(lái)的實(shí)惠及享受展開(kāi)評(píng)說(shuō)。5、逐漸使本項(xiàng)目形成具有一定的社會(huì)意義。第3、4個(gè)月份為15萬(wàn)元左右；第5、6個(gè)月13萬(wàn)元左右。第四階段（市場(chǎng)促銷(xiāo)期）第7、8、9個(gè)月1、本階段將通過(guò)多個(gè)地點(diǎn)舉辦推廣展示活動(dòng)。2、與企事業(yè)單位開(kāi)展團(tuán)體購(gòu)房座談。3、與拆遷單位聯(lián)系集體優(yōu)惠購(gòu)房。4、開(kāi)展業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，使人際傳播方式成為本樓盤(pán)推廣的又一重要手段。5萬(wàn)元左右第五階段（市場(chǎng)成熟期）第10、11個(gè)月1、本階段廣告投放量減少，適當(dāng)?shù)呐砂l(fā)單頁(yè)資料。2、搞一些展示活動(dòng)，讓一部分仍存在猶豫的購(gòu)房者盡快下決心。4萬(wàn)元左右第六階段（市場(chǎng)鞏固期）第12個(gè)月本階段銷(xiāo)售已近尾聲，將主要通過(guò)對(duì)樓盤(pán)采取一些靈活多樣的方式，以完成最終銷(xiāo)售目標(biāo)。3萬(wàn)元左右本廣告推廣計(jì)劃是根據(jù)本項(xiàng)目的定位、銷(xiāo)售目標(biāo)而提出的總體廣告推廣策略概述，只起到拋磚引玉的作用，可根據(jù)適時(shí)的銷(xiāo)售進(jìn)度和銷(xiāo)售要求作相應(yīng)調(diào)整。第八部分建設(shè)工期實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為24個(gè)月。二、開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃開(kāi)發(fā)施工進(jìn)度計(jì)劃序號(hào)單項(xiàng)名稱(chēng)2014年2015年2016年2017年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1項(xiàng)目前期手續(xù)辦理2個(gè)月5個(gè)月2規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃3個(gè)月3基礎(chǔ)施工3個(gè)月4主體施工5個(gè)月5個(gè)月5配套設(shè)施建設(shè)6個(gè)月調(diào)試1個(gè)月6環(huán)境綠化3個(gè)月2個(gè)月7竣工交付使用3個(gè)月8銷(xiāo)售3個(gè)月4個(gè)月3個(gè)月說(shuō)明：主體工程完工后，外墻、管網(wǎng)、環(huán)境綠化、設(shè)備安裝、配套設(shè)施等工程同時(shí)交叉進(jìn)行。第九部分建設(shè)資金的籌措及使用計(jì)劃一、資金的籌措序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）比例總投資額43200.181自有資金12960.05430%2預(yù)售房款17280.07240%3施工墊付款4320.01810%4銀行貸款8640.03620%總投資43200.18萬(wàn)元，扣除土地費(fèi)、管理銷(xiāo)售利息等費(fèi)用后主體工程及配套設(shè)施實(shí)際投資額約為6720.138萬(wàn)元。二、資金的使用計(jì)劃序號(hào)工程進(jìn)度分期進(jìn)度付款金額（萬(wàn)元）備注1項(xiàng)目前期相關(guān)費(fèi)用2014、11—2015、660002基礎(chǔ)工程2015、6—2015、98003主體工程2015、6—2016、642204配套設(shè)施2016、6—2016、1225005室內(nèi)水、電、氣安裝2016、10—2016、129006裝飾工程2016、10—2016、129007設(shè)備及安裝2016、8—2016、127928工程交付2017、1—2017、4400第十部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目預(yù)算表序號(hào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況1項(xiàng)目占地面積（㎡）120006容積率：3.5，綠化率：35%。2項(xiàng)目總建筑面積（㎡）商業(yè)0住宅510000車(chē)庫(kù)100000設(shè)備房5315開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算明細(xì)序號(hào)預(yù)算指標(biāo)附注1一、銷(xiāo)售收入核算2⑴、銷(xiāo)售收入450003①車(chē)庫(kù)20000面積:100000單價(jià):20004②住宅25000面積:500000單價(jià):50005其中還建3000,保留原住宅7000實(shí)際銷(xiāo)售500000.套內(nèi)單價(jià):70006⑵、應(yīng)得銷(xiāo)售收入450007二、開(kāi)發(fā)成本49000萬(wàn)元(單方造價(jià)4200元)8⑴、土地成本39600萬(wàn)元(單方造價(jià)349.58元)9①土地費(fèi)用39600萬(wàn)元220*180*666.710②土地出讓金39600萬(wàn)11③土地評(píng)估費(fèi)2.512⑵、工程成本131、前期費(fèi)用13208.85萬(wàn)元(單方造價(jià)2891.41元)14配套費(fèi)10260總面積:513000單價(jià):200元15設(shè)計(jì)費(fèi)820.8總面積:513000單價(jià):16元16人防費(fèi)1539總面積:5130