大學(xué)城房地產(chǎn)項目規(guī)劃報告

.z.管理學(xué)院營銷與策劃實訓(xùn)報告2015年5月目錄第一部分**房地產(chǎn)市場發(fā)展概述P3-5第二部分大學(xué)城房地產(chǎn)市場環(huán)境P6-P7第三部分項目SWOT分析P8-10第四部分項目市場分析及定位P11-15第五部分項目規(guī)劃設(shè)計建議P16-25第六部分銷售價格的擬定P26-27第七部分項目營銷和推廣策略P28-32第九部分建設(shè)資金的籌措及使用計劃P33-34第十部分項目經(jīng)濟效益分析P35-39第一部分**房地產(chǎn)市場發(fā)展概述一、**市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2014年，**房地產(chǎn)市場雖然看似跌宕起伏，但是從整體上看，則是呈現(xiàn)出曲線緩升的態(tài)勢，12月份**商品房成交量更是創(chuàng)全年新高。2014年主城區(qū)商品房成交量成上升趨勢，但是總量與去年相比基本持平。1-12月，**主城區(qū)商品房成交總量為27.2萬套，同比去年僅下降0.16%。而成交均價方面卻是下降，就全年的成交均價來說，今年商品住宅成交均價為7269元/平方米，同比下跌約521元。可以看到，今年國家對房地產(chǎn)市場的整體宏觀調(diào)控在放松，但是，在930新政和公積金新政的雙重利好下，購房者依然謹(jǐn)慎，觀望情緒依然較為濃厚。當(dāng)然，對于剛需購房者來說，在部分開發(fā)商選擇降價促銷的營銷大環(huán)境下，也出現(xiàn)“搶房”的熱潮。（2014年9月30日央行發(fā)布《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升?！锻ㄖ穼κ滋追吭賳ⅰ罢J(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年水平。）（1）：成交量2014年**賣房27.2萬套同比降0.16%**網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2014年1-12月，**主城區(qū)商品房共成交27.2萬套，同比下跌0.16%。其中，江北區(qū)以3.61萬套的成交量位居第一，九龍坡區(qū)和北部新區(qū)分別以3.54萬套和3.51萬套位居第二和第三。據(jù)悉，去年渝北區(qū)以3.27萬套的成交量奪得冠軍，由此可以看出北區(qū)依舊是購房者熱衷的區(qū)域，未來成交量或?qū)⒗^續(xù)靠前。上半年，除了5月份，**商品房成交量整體呈現(xiàn)上升的趨勢；下半年，從9月份開始，**樓市成交量一直穩(wěn)步上升，直至12月突破3萬套。在全國樓市不太景氣的情況下，**市場并未受到嚴(yán)重影響。去年12個月主城區(qū)商品房成交面積為2355.59萬方，同比下跌了3.2%，**樓市商品房成交套數(shù)和成交面積均與去年基本持平。此外，數(shù)據(jù)顯示，今年1-12月，**主城區(qū)二手房成交7.39萬套，僅為一手房的21%。據(jù)了解，去年**樓市兩極分化比較明顯，部分樓盤熱銷不斷，而部分樓盤則銷售吃力。例如，恒大照母山、國際社區(qū)、安泰城市理想、首創(chuàng)光和城、宮和御府香山、東原D8公館、金輝城江城著等樓盤去化率均達80%以上。（2）：房價成交均價7269元/平方米同比降512元去年，**樓市不僅商品住宅成交量減少，房價也出現(xiàn)下跌?？硕鸱績r點評網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2014**主城區(qū)商品住宅成交均價約7269元/平方米，相較2013年的7781元/平方米下降了6.5%、但相比2012年的7038元/平方米上漲了3.3%。從房價走勢圖可以清晰看到，**的房價一直保持在“7”字頭，但從5月開始，房價出現(xiàn)曲線下跌，尤其是6、7、8三個月變化幅度較大。其中，12月**商品住宅成交均價達到今年最高值，為8026元/平方米；而7月份成交均價5974元/平方米，則為成交均價最低值。在剛需仍然占據(jù)主導(dǎo)地位的情況下，只要沒有出現(xiàn)突然大跌大漲的現(xiàn)象，房價在正常*圍內(nèi)下降屬于正?，F(xiàn)象。就目前整體情況而言，**市場仍然保持著良性發(fā)展。房價的下降一方面基于市場需求，另一方面則不得不提樓市政策變化的影響。年初，全國大部分城市先后開啟樓市降價模式，這一動作對**市場影響并不太大，但購房者開始出現(xiàn)觀望情緒。后半年，房地產(chǎn)市場930新政、銀行房貸降息以及公積金使用門檻降低等救市政策出臺，但購房者依舊保持謹(jǐn)慎理智。面對這種情況，大多數(shù)房企為了完成全年銷售任務(wù)，紛紛采取“以價換量”的措施吸引購房者。雖然個別樓盤降價，但是據(jù)了解，**主城大部分“軌交房”價格并未下降。調(diào)查了解到，對于普通購房者而言，交通便捷是選房買房所考慮的首要因素，所以，**在建或已建成的軌道交通沿線樓盤比較吃香，未來華潤二十四城、上城奧悅等軌交房或成置業(yè)新寵。隨著軌道交通6號線通至茶園新區(qū)，該片區(qū)有了足夠的資源吸引市民居住，樓盤也將迎來又一輪漲價。（3）：運行情況綜合來看，2014年我市房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，商品住房交易量、價格總體平穩(wěn)。與全國相比，我市房地產(chǎn)投資增速比全國水平高10個百分點，商品住房交易量穩(wěn)居重點城市前列。在全國房地產(chǎn)投資增速減緩、市場整體走低的大背景下，我市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。第二部分大學(xué)城房地產(chǎn)市場環(huán)境一：大學(xué)城區(qū)域概況**市大學(xué)城位于沙坪壩區(qū)西部虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，占地20平方公里。將以其生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁、科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、綜合配套完善、開放式現(xiàn)代化的風(fēng)格，成為西部地區(qū)的高級人才培訓(xùn)中心、科學(xué)研究與創(chuàng)新中心、國際科技教育交流中心。大學(xué)城所在的西永組團是**市六大城市副中心之一，也是沙坪壩區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要區(qū)域之一。大學(xué)城突出以人為本，強調(diào)功能分區(qū)、資源共享。主要包括城市資源共享區(qū)、大學(xué)校園區(qū)、學(xué)生居住區(qū)、教師居住區(qū)、集中研發(fā)孵化區(qū)。**大學(xué)城和西永微電園將產(chǎn)生帶來的消費人群，拉動區(qū)域內(nèi)的商品房住宅和商業(yè)的需求。同時，軌道交通和配套的逐步完善，將增加西永組團的輻射*圍，如圖所示。由于大學(xué)城人口聚集，必然會為周邊旅游、餐飲及房地產(chǎn)市場帶來無限商機，大學(xué)城本身教學(xué)區(qū)、生活區(qū)建設(shè)就帶動了本地區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，加之配套服務(wù)設(shè)施的不斷完善也促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。圖3.1二：大學(xué)城房地產(chǎn)概況大學(xué)城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年開發(fā)面積增長20萬平方米以上，目前已經(jīng)超過了100萬平方米，建成了一批布局合理、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)住宅、別墅、洋房融為一體住宅區(qū)。資料顯示，目前整個區(qū)域樓盤在售樓盤有46個，大學(xué)城在售樓盤就占總體大約50%，而鑒于目前在售項目的后期推盤以及新盤的推出，未來將會有更多的新樓盤推出。大學(xué)城在售樓盤主要分布在東、南、中路沿線，市場投放量約二十幾個樓盤，整體銷售均達到80%以上，可供銷售的房源較少。大學(xué)城電梯高層產(chǎn)品供應(yīng)不斷增加，未來高層產(chǎn)品將會成為大學(xué)城購房者的首選。大學(xué)城在售樓盤產(chǎn)品以舒適性戶型為，以40-100平米的兩房戶型為主，三房與四房為輔，小戶實用性產(chǎn)品較為缺乏，市場潛在需求挖掘空間較大。大學(xué)城區(qū)域在售項目價格*圍在5000-7000元之間，主力總價*圍相對明顯，因此控制總價是吸引建立產(chǎn)品競爭力的重要手段。大學(xué)城部分樓盤銷售價格項目名稱開盤均價(元/㎡)左岸陳橋5600協(xié)信城立方9000旭陽臺北城6000中渝春華秋實5900北麓國際城5900龍湖U城5900金科廊橋水鄉(xiāng)5500曦城藍(lán)灣5700盛豪首港城5600富力城6000大學(xué)城區(qū)域在售樓盤銷售價格集中在6000元/平米，部分樓盤的具體價格見表。大學(xué)城的戶型主要以兩房戶型為主；且在售樓盤，產(chǎn)品創(chuàng)新較少，其提升空間較大，潛在供應(yīng)上看，未來兩年約80萬方產(chǎn)品將陸續(xù)面市，市場競爭相對激烈。第三部分項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢及市場發(fā)展機會1、項目區(qū)位優(yōu)勢本項目位于沙坪壩區(qū)大學(xué)城人民小學(xué)東面，位于大學(xué)城中心地帶，距離輕軌一號線大學(xué)城站僅800米，臨近美麗熙街商業(yè)街，龍湖U城。3公里內(nèi)的交通設(shè)施，1條地鐵，30個公交站點。1公里內(nèi)的商業(yè)配套，14間餐廳，29個商場超市，4個銀行。2公里內(nèi)的學(xué)校，4所中學(xué)，6所小學(xué)，2所幼兒園。3公里內(nèi)的醫(yī)院，11所醫(yī)院。購物及居家生活舒適而又愜意，雖然配套方便而又快捷，但居住起來絕對安靜而又舒適。**大學(xué)，**師*大學(xué)，**醫(yī)科大學(xué)，中國人民解放軍第三軍醫(yī)大學(xué),中國人民解放軍后勤工程學(xué)院,**美術(shù)學(xué)院,**科技學(xué)院,**警察學(xué)院,**電子工程職業(yè)學(xué)院,**城市管理職業(yè)學(xué)院,**醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校,**房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院,**商務(wù)職業(yè)學(xué)院，高校圍繞學(xué)風(fēng)濃重，四周重點中學(xué)圍繞，必不可少的學(xué)區(qū)房優(yōu)勢。2、項目機會點從宏觀尺度分析，隨著國家開發(fā)西部戰(zhàn)略的實施，西南地區(qū)的經(jīng)濟擁有著前所未有的發(fā)展機遇，作為西南龍頭城市的**市，其房地產(chǎn)也面臨著進一步的發(fā)展，作為**較為重要的主城區(qū)之一的文化重區(qū)沙坪壩來說，其房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定積極的發(fā)展也就顯得尤為重要。從微觀尺度來講，沙區(qū)經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，GDP增長和人均可支配收入達兩位數(shù)增長，發(fā)展空間巨大，而沙區(qū)中心位置可開發(fā)區(qū)域已很少，為加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，勢必會向周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展，因此，本項目所在地也勢必是政府改造、開發(fā)的重點，公路擴建、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完善，大量民房的拆遷改造一定會給本項目區(qū)域的發(fā)展和房價的提升帶來更多的機會。此外，政府不斷加大舊城改造的力度，大量的城市拆遷戶也給本項目提供了較多的目標(biāo)客戶群。其次，最近中央七部委對全國部分省市進行了房地產(chǎn)工作檢查，他們對**房地產(chǎn)的評價是，機構(gòu)合理、秩序規(guī)*、價格適中，從眾多的經(jīng)濟指標(biāo)的分析來看，**房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，這為**整個房地產(chǎn)市場日后的健康發(fā)展提供了有力保障。最后，隨著政府近期推出的“所有項目的開發(fā)用地都實行招、掛、拍”，這一為避免房地產(chǎn)開發(fā)過熱，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，壓縮開發(fā)建設(shè)量的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的出臺，勢必會使土地成本提高，建設(shè)項目減少，這為本項目的開發(fā)運作提供了更為良好的發(fā)展機遇。二、項目劣勢及面臨的威脅本項目的所在地**沙坪壩區(qū)大學(xué)城，放假季人煙稀少，且大學(xué)城始終有待發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展方面不如其他主城區(qū)。四周大型知名樓盤極其多，龍湖，金科，富力城，融創(chuàng)，寶嘉，，協(xié)信，北麓等等。競爭極為激烈，想脫穎而出，吸引更多購房者的眼光非常困難。國家七部委在出臺了一系列房價調(diào)控措施，對房價的影響及房產(chǎn)市場發(fā)展速度的調(diào)控力度已逐漸顯現(xiàn)。國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控和銀行貸款資金的緊縮，一方面對制止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫有一定的促進作用，但對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也產(chǎn)生了一定影響。銀行利率的上調(diào)，按揭貸款門檻的提高，使大眾購房速度放慢，投資熱情減退，持幣觀望增多，也使房屋銷售的空置風(fēng)險加大。在國家有關(guān)部門對全國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的普查中，2004年——2005年**市房屋價格漲幅為15.6%，位居全國第5位，前期較快速度的增長，使房價與消費者的經(jīng)濟承受能力的增長并不同步，這使得后期房價增長空間變得很小，房價上漲將面臨著考驗。2006年上半年**房價漲幅與同期相比明顯下降。此外，物價的不斷上漲，土地成本不斷提高，銷售門檻的增大，建筑成本的增加，也會造成項目開發(fā)難度的增加。最后，如果政府的遠(yuǎn)期規(guī)劃無法實現(xiàn)，放慢了舊城改造的力度，減少了城市擴建的*圍，項目周邊環(huán)境得不到盡快改善，也會制約著區(qū)域優(yōu)勢的提升。且僅兩年**樓市低迷，購房熱情降低將直接影響公司收益和回籠資金。第四部分項目市場分析及定位一、項目市場分析1、政策市場分析從今年初以來，國家的宏觀政策在一番沉郁頓挫后，以令人目不暇接的速度，以令人震驚的力度，在今年夏天噴薄而出，宏觀政策的指向也越來越明確，越來越具體化。隨著近期國家有關(guān)部門及**政府出臺的一系列控制房價增長過快的政策后，**樓市已不是昔日的火熱繁榮，政府控制房價的目的得已實現(xiàn)，市場溫度有所下降。因此，本項目在設(shè)計前應(yīng)對目前的房產(chǎn)市場有一個清醒的認(rèn)識。目前的市場與政府一系列政策出來之前有很大的變化。**市場的現(xiàn)實購買力受到了很大的影響，而不只是短時間受到壓制。在開發(fā)商還來不及對供應(yīng)的產(chǎn)品做調(diào)整的時候，購房者的成分已發(fā)生了重大變化。**是一個內(nèi)陸城市，外國及外地的購房者鮮少，本地的購房者其實群體相對單一，這些人要么在前幾年早已購房，現(xiàn)在已是數(shù)次置業(yè)，他們購房的目的除了換房居住之外，還有很重要的一點是考慮到投資保值、增值，在這種市場情況下，這保值、增值的希望有點模糊了；還有一部分是近年成長起來的所謂青年白領(lǐng)群體，隨著家庭小型化的發(fā)展潮流，這批年輕群體確實存在著迫切的購房需求，但由于工作時間短，積蓄少，主要是小戶型、低總價房產(chǎn)的消費者。這批人在購房目的上普遍將首次置業(yè)的小戶型作為一種過渡考慮，在具備一定的經(jīng)濟條件之后還是會考慮購買功能齊全的較大戶型，這就要求所購的過渡房變現(xiàn)流動性較強，而目前的房地產(chǎn)政策恰恰對這一需求有很大的限制，使這一類群體處于兩難的境地。以上這兩種人群一種是中高檔、高檔（如洋房、別墅產(chǎn)品）的主力消費者之一，一種是小戶型物業(yè)或緊湊型物業(yè)的主力消費群體之一，相對來說，小戶型物業(yè)或緊湊型物業(yè)的影響相對較小，因為中小戶型物業(yè)面對的消費群體相對較廣，如拆遷群體、青年群體、老年群體等。2、消費市場分析除了國家宏觀政策的影響外，**本身的住房需求特征也決定了中小戶型將成為市民消費的主流產(chǎn)品。其一，**的住宅消費具有明顯的自我特征，那就是其消費是以本地、自主為主，因為本地城外地城鎮(zhèn)人口的收入并不高，月供也較弱，因此**地產(chǎn)市場一直是以較低端的供需在主宰，是內(nèi)需為主，是自用為主，是低價為主，**住宅投機成分非常少。其二，在過去的幾年中，高端產(chǎn)品消費超前，已經(jīng)把有限的投資性購房換房吸納得差不多，高端產(chǎn)品消費市場已經(jīng)出現(xiàn)透支現(xiàn)象；而**對外來資金的吸引力在短時間內(nèi)也得不到巨大的提升，因此，高端產(chǎn)品必然飽和，中低端市場將更為投資者所關(guān)注。其三，國家對于90平方米以下的中小戶型開發(fā)，必然有相應(yīng)的鼓勵措施出臺，鼓勵開發(fā)商對中小戶型產(chǎn)品的打造，這也將刺激中小戶型成為開發(fā)的重點。事實上，從市場表現(xiàn)來看，從去年以來，**的大戶型消化就比較吃力，而市場上的中小戶型又供不應(yīng)求，很多開發(fā)商開始對戶型結(jié)構(gòu)做調(diào)整，而在新的（意見）出臺后，眾多開發(fā)商包括一些大品牌開發(fā)商更是加快了大改小，躍改平的步伐。二、項目周邊可比性樓盤分析本項目在定位前對項目區(qū)域內(nèi)具有可比性的樓盤作了調(diào)查和分析，根據(jù)市場的情況和對可比性樓盤的分析比較，作出本項目整體定位的參考建議。項目區(qū)域內(nèi)可比性樓盤對照表樓盤名稱銷售價格銷售率開發(fā)規(guī)模戶型結(jié)構(gòu)項目優(yōu)勢項目劣勢位置北麓國際5300元98%2萬方35—120㎡站西路給此項目帶來機會，價格較低。公路邊較嘈雜，密度大。大學(xué)城龍湖U城5600元一期完，二期85%25萬方40—150㎡規(guī)模大，配套較好。地勢低，地塊呈條形狀。大學(xué)城龍湖花千樹5200元一期完，二期85%25萬方35—120㎡交通便利，配套完善。綠化率低，密度大，價格高。大學(xué)城富力城春天里6200元90%20萬方40—125公園旁，環(huán)境好，配套好。價格較高。大學(xué)城寶嘉花嶼山5500元75%一期17萬，二期27萬方27—100㎡社區(qū)大，環(huán)境好，設(shè)計合理。配套不完善，出行不便。大學(xué)城西城的湖5700元一期完二期95%3萬方27—72㎡環(huán)境好，板式，設(shè)計好。配套不完善，出行不便。大學(xué)城貝蒙天地5500元75%9萬方27--95㎡結(jié)構(gòu)合理，總價低。出行不便，密度大。大學(xué)城歐鵬泊雅灣5400元90%7萬方25—75㎡板式，戶型好，可觀山看江。出行不便，周圍環(huán)境差。大學(xué)城臺北城5100元75%3.5萬方39--70㎡交通便利，生活方便環(huán)境差大學(xué)城協(xié)信城立方5600元75%22萬方20--70㎡辦公與自住結(jié)合公路邊，較吵區(qū)府對面金科天辰5300元左右一期開盤58萬方65-200英式洋房，高檔社區(qū)，配套設(shè)施完善，沙區(qū)最大體量。周邊環(huán)境暫時較差，交通環(huán)境有待改善。西永微電園龍湖拉特芳斯5800元正式銷售7萬方44-113經(jīng)濟適用房，價格便宜。密度超大，公路邊較嘈雜，環(huán)境較差。西永微電園富力城時光里5100元一期基本售完50-120離中心近，交通方便部分兩邊臨公路大學(xué)城從上表中可以看出，本項目區(qū)域內(nèi)的市場情況是中小戶型全部暢銷，大戶型嚴(yán)重滯銷。。從表中同時可以看出，正是因為市場對小戶型需求量大，大多數(shù)開發(fā)商都意識到這一實際，紛紛推出小戶型項目。三、項目市場定位本項目是一個建筑面積為180畝的中檔中型小區(qū)，在其所處地理位置的大環(huán)境較為一般，配套設(shè)施不完善，項目品牌優(yōu)勢不強的情況下，本項目對外部購買力的吸引力也就較弱。因此，本項目更多的應(yīng)考慮加強項目“內(nèi)攻”的修煉，提高項目品質(zhì)，在內(nèi)部環(huán)境的打造，戶型設(shè)計的合理、實用上多作努力，提高項目的性價比，實現(xiàn)項目的市場區(qū)隔。針對上述市場分析中提到的目前房地產(chǎn)市場情況和自身的條件，項目不定位于“高收入、高消費”的階層，而是選擇中等收入家庭及年輕一族為主要客戶群體。對此，本項目在定位的細(xì)節(jié)上將嚴(yán)格按照市場需求，切定位回歸理性，對環(huán)境、戶型、品質(zhì)作充分考慮。據(jù)市場調(diào)查和本項目的區(qū)位情況及設(shè)計理念來看，本項目的目標(biāo)客戶群一般由兩種群體組成：一種是一次置業(yè)者或投資者，其需求特點是對小戶型偏愛有加，如面積50-70平方米左右的二室一廳公寓式住宅，他們在購房時注重房屋的地理位置、注重房屋設(shè)計的合理性，以及房屋的可轉(zhuǎn)讓性和升值空間；同時，他們希望該住宅能在外觀設(shè)計、配套設(shè)施及品牌形象上具有一定優(yōu)良性。第二種是部分注重身份，對建筑時尚具有強烈認(rèn)同感的二次置業(yè)者，本項目在設(shè)計中應(yīng)做到色彩、風(fēng)格、配套都走時尚化路線。第五部分項目規(guī)劃設(shè)計建議一、規(guī)劃設(shè)計主題思想1、著重體現(xiàn)生態(tài)型住宅小區(qū)的特點，利用高度協(xié)調(diào)的生態(tài)生活環(huán)境與景觀組織，創(chuàng)造全新的空間形式，保證住宅區(qū)內(nèi)居民便捷，安寧的生活空間。2、立面造型力求新穎，做到平面形式與立面造型和諧，體現(xiàn)時代超前感。3、注重消防設(shè)計，布置完善的給排水、電氣消防系統(tǒng)、智能系統(tǒng)。4、管網(wǎng)布局要考慮防盜、整潔，達到隱蔽、安全、適用、美觀的效果。5、采用新的建筑結(jié)構(gòu)體系，盡可能地采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，在建筑節(jié)能上，建材環(huán)保上多下功夫，適應(yīng)未來發(fā)展的需要。6、建筑風(fēng)格與色彩選用是建筑語言的表達和形象的體現(xiàn)，也是其使用功能和客戶心理感受的具體體現(xiàn)。本項目要做到外墻美觀，突出鮮明的色差立體感，增強視覺效果，用形象來吸引消費者的眼球。具體運用上如采用明朗俊逸的現(xiàn)代主義風(fēng)格，采用淡雅色調(diào)面磚或外墻漆（如米黃、象牙白），結(jié)合適度的大膽色帶（如深藍(lán)、褐紅）進行縱向搭配與穿插，使整個建筑具有鮮明的時尚動感和現(xiàn)代韻律。也可采用大面積深藍(lán)座底，配以白色系帶，淺灰色對比色差，使建筑別具一格，醒目明朗，獨樹一幟。二、規(guī)劃設(shè)計細(xì)部處理1、實用性、安全性、靈活性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性觀景陽臺、涼曬用的生活陽臺、儲倉間等。2、功能分區(qū)合理、功能齊全起居分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)。3、空間變化，結(jié)構(gòu)創(chuàng)新如錯層、躍層等運用，制造空間革命。4、新技術(shù)運用綜合布線及三表出戶計量等。5、細(xì)部處理，人性關(guān)懷空調(diào)位的合理安排與包裝、外飄窗、凸窗等應(yīng)用，最大化地提升項目外部形象。6、新材料的應(yīng)用高效、節(jié)能、無污染的綠色環(huán)保建材的運用。三、環(huán)境設(shè)計建議在環(huán)境設(shè)計定位上，針對目前消費者更加挑剔的眼光，對自己的居住生存環(huán)境的要求越來越高和理性購房的特點，本項目將著重體現(xiàn)生態(tài)型住宅小區(qū)的特點，利用高度協(xié)調(diào)的生態(tài)生活環(huán)境與景觀組織，創(chuàng)造全新的空間形式，保證住宅區(qū)內(nèi)居民便捷、安寧的生活空間，并利用內(nèi)部較為別致、優(yōu)美和諧的居住環(huán)境來淡化外部較差的大環(huán)境，做到小戶型、大志氣，高品質(zhì)、真享受，成為區(qū)域內(nèi)房市的亮點。1、環(huán)境保護廢（污）水主要源為住宅廚房、衛(wèi)生間的污水。為保護環(huán)境，將所有生活污水排入室外生化外理裝置集中處理，達標(biāo)后排入市政排水管網(wǎng)。柴油發(fā)電機房進出口設(shè)消聲器，風(fēng)機造用低噪聲型，發(fā)電機房設(shè)煙道，廢氣向高空排放。用戶生活垃圾實行分桶袋裝，在小區(qū)修建一個密閉垃圾集中處理點，經(jīng)處理后運到環(huán)保局指定的地方。2、生活油煙的處理在規(guī)劃設(shè)計時，每戶設(shè)負(fù)壓式、集中排煙道。3、環(huán)境綠化小區(qū)綠化面積35%，對整個小區(qū)的空氣質(zhì)量有著很好的潔凈作用，人文景觀更具人性化。4、車尾油煙的處理設(shè)置地下車庫，在通風(fēng)采光面適當(dāng)安裝換氣扇清潔油煙。通過以上的處理，整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，是非常理想的康居小區(qū)。四、配套設(shè)計合理性1、給水設(shè)計①.采用城市自來水作為給水水源。②.住宅生活用水量。商業(yè)用水量。道路及綠化用水量。③.設(shè)計最大小時用水量。設(shè)計日用水量。④．二次供水量。2、排水設(shè)計①.排水采用雨、污分流制。②.排水量按給量的90%計，每天約排放300-400㎡生活污水。③.雨水經(jīng)生化處理達標(biāo)后的生活污水經(jīng)管網(wǎng)匯集后排入城市道路管網(wǎng)，接入市政污水及雨水管。3、配供電設(shè)計①.變電所及各類站房配電、照明設(shè)計②.公建用房及住宅配電、照明設(shè)計③.防雷、接地系統(tǒng)設(shè)計④.火災(zāi)報警及自動滅火系統(tǒng)設(shè)計4、通訊設(shè)計考慮管線預(yù)埋，每戶按兩門考慮，公建用房按0.03門/㎡考慮。數(shù)字電視（閉路）寬帶考慮管線預(yù)埋，每戶兩個終端插座，大戶型三個終端插座。5、門控系統(tǒng)兩棟設(shè)可視樓宇對講系統(tǒng)，由對講分機控制電鎖開閉入口大門。五、戶型設(shè)計建議本項目在戶型設(shè)計定位上要充分考慮市場的需求，主力戶型定為一室、小二室、小三室及部分錯層，套內(nèi)面積控制在30—90平方米之間。在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計上，要充分把握設(shè)計上的差異性，尋找并創(chuàng)造項目賣點，充分考慮實用、夠用、好用相結(jié)合，突出戶型內(nèi)部空間的適用性（如家具設(shè)置定位等），重視每一個平方的合理利用，去除沒有任何價值的面積累贅。在結(jié)構(gòu)上可引入一房半、二房半的設(shè)計理念，內(nèi)部空間可自由組合，一房半不加隔墻就是大一室，隔開可當(dāng)小兩室，二房半也是如此。在空間上藝術(shù)化，使用上方便化，做到小戶型、大作為；小戶型、大空間，在有限的面積內(nèi)，設(shè)置盡可能多的房間，以滿足多人口居住的需求；室內(nèi)空間的功能應(yīng)盡可能多樣化，做到“一室多能”，對于與基本生活需要關(guān)系不大的面積，應(yīng)盡量簡省或壓縮；用低總價來降低消費門檻，滿足更多的家庭人口多而經(jīng)濟水平一般的中等收入家庭。戶型面積分布比例表戶型面積（套內(nèi)）比例一室兩廳變兩房64—70平方米15%兩室兩廳雙陽臺64—80平方米40%一室兩廳可變?nèi)?0.17—87.25平方米30%三室兩廳雙衛(wèi)74—92平方米15%注：兩室、三室均考慮雙陽臺，部分戶型考慮入戶花園。說明：鑒于有關(guān)職能部門最新出臺的強制性文件明確規(guī)定，住宅層高超過3.6米均按雙面積計算。鑒此，本項目不考慮夾層的設(shè)計。附：項目戶型設(shè)計參考圖第六部分銷售價格的擬定縱觀目前商品房價格構(gòu)成的內(nèi)容，已擴展到地段、戶型、景觀綠化、物業(yè)管理、品牌、設(shè)施等綜合方面。就如今**房地產(chǎn)業(yè)而言，樓盤間競爭已進入同質(zhì)化時代。因而單純的售價并不成為左右購買決策的唯一重要因素。本項目所處的沙坪壩區(qū)，位于**北側(cè)，于九龍坡區(qū)、高新區(qū)、渝中區(qū)、北碚區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)相鄰，是**主城區(qū)中人口最密集的一個行政區(qū)和文化區(qū)，特別是文化氛圍十分濃烈，消費水平居**首位。**有影響的高等學(xué)府，重點學(xué)校較為集中，數(shù)量居**首位。旅游產(chǎn)業(yè)也非常豐富（如磁器口鎮(zhèn)、白公館、渣滓洞、烈士墓等）據(jù)2014年**春季房交會有關(guān)調(diào)查資料顯示：**市約有8萬居民對購買沙坪壩房產(chǎn)有濃厚的興趣，即目標(biāo)顧客群總?cè)萘考s為220萬人。2014年沙坪壩區(qū)部分展銷樓盤一覽表樓盤名稱地點開發(fā)商總建筑面積套內(nèi)銷售均價金科天宸大學(xué)城思賢路**金科郡威房地產(chǎn)開發(fā)**71.5萬方6500元龍湖拉特芳斯微電園站**龍湖嘉博地產(chǎn)發(fā)展**24.7萬方5499元富力城沙坪壩**富力城房地產(chǎn)開發(fā)**71.8萬方4981元金科廊橋水鄉(xiāng)大學(xué)城南2路166號**市金科星聚置業(yè)**102萬方4600元協(xié)信城立方大學(xué)城東路9號**協(xié)信遠(yuǎn)浩房地產(chǎn)開發(fā)**58萬方4654元目前沙坪壩區(qū)樓盤總體均價為：P套內(nèi)均價=E（每個項目總建筑面積×每個項目均價）/總面積P套內(nèi)均價=5499元/㎡沙坪壩區(qū)樓盤總體銷售均價略高于其它區(qū)銷售價，而本區(qū)一些在建的綜合性生態(tài)住宅小區(qū)，價格均在5499元/㎡左右。另計算出目前沙坪壩區(qū)樓盤總體銷售率為：L銷售率=沙坪壩區(qū)總體銷售面積/沙坪壩區(qū)總建面L銷售率=81%由此說明沙坪壩區(qū)住宅總體銷售狀況非常好，再加上地理位置、城市配套、生態(tài)環(huán)境、交通條件、文化氛圍、居民收入、區(qū)域可提升價值空間具有相對優(yōu)勢和相對劣勢等綜合原因：本項目銷售定價：套內(nèi)5499元/㎡。第七部分項目營銷和推廣策略根據(jù)項目本身特點和公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)，以客觀的市場調(diào)研和有針對性市場定位為準(zhǔn)則，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用各種地域性策劃推廣手段，按項目施工進度和銷售推廣梯度來實施，目的圍繞三大執(zhí)行期來綜合策劃推廣，第一期項目告知為主，同時預(yù)測市場承載力并有規(guī)律的適當(dāng)調(diào)整；第二期為開盤前期大量蓄水為后期強銷期做暖場鋪墊，充分發(fā)揮策劃推廣市場沖擊力和延展性，使開發(fā)、建設(shè)、銷售取得圓滿的成功，并針對公司從成長型向?qū)I(yè)化、品牌化過度，并為產(chǎn)品品牌化向企業(yè)品牌的定量、定性轉(zhuǎn)變做功課。一、項目銷售準(zhǔn)備1、銷售中心美觀大方推廣目的主要以展示告知為主，項目平鋪展示達到一定小*圍市場沖擊，引起行業(yè)競爭對手和周邊居住人群以及潛在客戶的關(guān)注。體現(xiàn)項目本身自由的地理位置優(yōu)越性，總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型面積*圍、園林景觀小展等。銷售資料準(zhǔn)確統(tǒng)一有效挖掘客戶營銷渠道客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個人大約可以影響230人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。二、營銷策略1、客戶關(guān)系營銷房地產(chǎn)營銷貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，依賴開發(fā)商的綜合實力，強調(diào)各個環(huán)節(jié)體現(xiàn)地產(chǎn)的主題理念。健康的企業(yè)形象能夠得到客戶的信賴，能有效降低寫字樓項目的宣傳成本。銷售措施客戶接待1：經(jīng)紀(jì)人看到門店外有客戶時應(yīng)及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）2：在詢問客戶問題時，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確，快速。3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到公司做詳細(xì)了解。4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應(yīng)果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯(lián)系，并熱情的遞上自己的名片。約客1：撥通客戶，告知客戶房源信息2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定，如果有的話告訴客戶撥打他的固定，以免浪費對方手機費。這些細(xì)節(jié)要考慮清楚。3：簡單講述房源基本信息。4：和客戶約定看房時間，地點。準(zhǔn)備與帶看1：設(shè)計帶看線路2：設(shè)計帶看過程中所要提出的問題。3：詢問客戶買房目的。4：詢問客戶居住狀況等。5：空房必須準(zhǔn)時赴約，實房必須提前30—45分鐘到達業(yè)主家中，與業(yè)主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎(chǔ)。6：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進工作打好基礎(chǔ)。7：贊揚客戶的工作，性格，為人等優(yōu)點，拉進與客戶的關(guān)系。三、營銷目標(biāo)指在本計劃期內(nèi)所要達到的目標(biāo)，是營銷計劃的核心部分，對營銷策略和行動方案的擬定具有指導(dǎo)作用。營銷目標(biāo)是在分析營銷現(xiàn)狀并預(yù)測未來的機會和威脅的基礎(chǔ)上確定的，一般包括財務(wù)目標(biāo)和營銷目標(biāo)兩類。四、廣告策略1、本項目推廣目標(biāo)持續(xù)造就并鞏固、維護品牌形象，創(chuàng)造無窮軟性附加值；有效回籠資金，達到良好銷售效果；實現(xiàn)長期品牌效果，建立城市地產(chǎn)首席品牌的形象；借項目品牌，延伸企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)在新項目開發(fā)的運作創(chuàng)造品牌資源；借項目宣傳，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)的新觀念、城市生活的新觀念，為項目品牌和公司品牌增加厚度。媒介策略：制造事件營銷，讓塞納左岸成為溪城人民茶余飯后熱議的主題，以平面紙媒廣告為主，采用軟文和硬廣告相結(jié)合的手段制造聲勢，彩頁報紙作為第選擇。以新聞、通訊等形式在竹溪電視臺刊播，達到塞納左岸間接傳播的目的。2、廣告推廣費用預(yù)算本項目屬于城區(qū)中的小區(qū)項目，其廣告推廣也有其特殊性，本項目的廣告推廣費用按照總銷售額的0.8%計算，綜合項目情況，廣告推廣費應(yīng)控制在100萬元左右。其分配比例大致為：售房部布置、售樓物料準(zhǔn)備30萬元報紙廣告、戶外廣告及其它廣告40萬元展銷展示，各種推介活動15萬元其它15萬元3、廣告推廣計劃本項目整個銷售期訂為12個月，分6個階段的廣告推廣計劃，環(huán)環(huán)相扣，營造出項目精彩紛呈、熱點不斷的樓盤形象。宣傳推廣期時段訴求要點及運作方式費用預(yù)算第一階段（準(zhǔn)備期）開盤前3個月1、完成市場推廣所必須的售樓部裝修及綜合布置。2、沙盤及戶型模型制作，以及售樓書、導(dǎo)購手冊等制作。3、墻體廣告、戶外噴繪廣告等制作。4、加之適當(dāng)報紙告之性廣告。40萬元左右第二階段（市場引導(dǎo)期）第1、2、3個月1、本階段將通過報刊軟硬性廣告、車身噴繪等方法展示樓盤。2、通過開盤儀式等多種形式向市場告知樓盤相關(guān)信息。3、向項目*圍內(nèi)的企業(yè)、廠礦及拆遷單位采用低成本推廣形式，如傳單、展示會等方式。20萬元左右第三階段（市場推廣期）第4、5、6個月1、在本樓盤擁有一定知名度的前提下，我們將“城市中的經(jīng)典小戶型”這一“賣點”進行升華。2、配合報紙軟性文章的發(fā)布。3、開展形式多樣的宣傳推廣活動。4、就小區(qū)的美觀、精致、品味給城市居民帶來的實惠及享受展開評說。5、逐漸使本項目形成具有一定的社會意義。第3、4個月份為15萬元左右；第5、6個月13萬元左右。第四階段（市場促銷期）第7、8、9個月1、本階段將通過多個地點舉辦推廣展示活動。2、與企事業(yè)單位開展團體購房座談。3、與拆遷單位聯(lián)系集體優(yōu)惠購房。4、開展業(yè)主聯(lián)誼會，使人際傳播方式成為本樓盤推廣的又一重要手段。5萬元左右第五階段（市場成熟期）第10、11個月1、本階段廣告投放量減少，適當(dāng)?shù)呐砂l(fā)單頁資料。2、搞一些展示活動，讓一部分仍存在猶豫的購房者盡快下決心。4萬元左右第六階段（市場鞏固期）第12個月本階段銷售已近尾聲，將主要通過對樓盤采取一些靈活多樣的方式，以完成最終銷售目標(biāo)。3萬元左右本廣告推廣計劃是根據(jù)本項目的定位、銷售目標(biāo)而提出的總體廣告推廣策略概述，只起到拋磚引玉的作用，可根據(jù)適時的銷售進度和銷售要求作相應(yīng)調(diào)整。第八部分建設(shè)工期實施進度一、建設(shè)工期整個項目開發(fā)周期為24個月。二、開發(fā)進度計劃開發(fā)施工進度計劃序號單項名稱2014年2015年2016年2017年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1項目前期手續(xù)辦理2個月5個月2規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃3個月3基礎(chǔ)施工3個月4主體施工5個月5個月5配套設(shè)施建設(shè)6個月調(diào)試1個月6環(huán)境綠化3個月2個月7竣工交付使用3個月8銷售3個月4個月3個月說明：主體工程完工后，外墻、管網(wǎng)、環(huán)境綠化、設(shè)備安裝、配套設(shè)施等工程同時交叉進行。第九部分建設(shè)資金的籌措及使用計劃一、資金的籌措序號費用名稱金額（萬元）比例總投資額43200.181自有資金12960.05430%2預(yù)售房款17280.07240%3施工墊付款4320.01810%4銀行貸款8640.03620%總投資43200.18萬元，扣除土地費、管理銷售利息等費用后主體工程及配套設(shè)施實際投資額約為6720.138萬元。二、資金的使用計劃序號工程進度分期進度付款金額（萬元）備注1項目前期相關(guān)費用2014、11—2015、660002基礎(chǔ)工程2015、6—2015、98003主體工程2015、6—2016、642204配套設(shè)施2016、6—2016、1225005室內(nèi)水、電、氣安裝2016、10—2016、129006裝飾工程2016、10—2016、129007設(shè)備及安裝2016、8—2016、127928工程交付2017、1—2017、4400第十部分項目經(jīng)濟效益分析一、項目預(yù)算表序號開發(fā)項目概況1項目占地面積（㎡）120006容積率：3.5，綠化率：35%。2項目總建筑面積（㎡）商業(yè)0住宅510000車庫100000設(shè)備房5315開發(fā)項目預(yù)算明細(xì)序號預(yù)算指標(biāo)附注1一、銷售收入核算2⑴、銷售收入450003①車庫20000面積:100000單價:20004②住宅25000面積:500000單價:50005其中還建3000,保留原住宅7000實際銷售500000.套內(nèi)單價:70006⑵、應(yīng)得銷售收入450007二、開發(fā)成本49000萬元(單方造價4200元)8⑴、土地成本39600萬元(單方造價349.58元)9①土地費用39600萬元220*180*666.710②土地出讓金39600萬11③土地評估費2.512⑵、工程成本131、前期費用13208.85萬元(單方造價2891.41元)14配套費10260總面積:513000單價:200元15設(shè)計費820.8總面積:513000單價:16元16人防費1539總面積:5130