房地產(chǎn)-行業(yè)月報：投資銷售待改善期待政策持續(xù)發(fā)力

免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)投資銷售待改善，期待政策持續(xù)發(fā)力房地產(chǎn)投資銷售待改善，期待政策持續(xù)發(fā)力華泰研究2023年9月15日│中國內(nèi)地行業(yè)月報地產(chǎn)基本面仍待改善，期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策8月房地產(chǎn)基本面繼續(xù)承壓：投資同比降幅小幅收窄，銷售量價延續(xù)調(diào)整，由于融資環(huán)境承壓以及銷售回款不暢，房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力。但需求端政策已在逐步釋放落地，前端指標已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民房價預期和購房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。開發(fā)投資降幅有所收窄，高基數(shù)下竣工面積升幅收斂8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑11.0%，降幅較7月收窄了1.2pct。土地市場延續(xù)供求雙向壓力，開工端依然不強，竣工端在保交付推動下保持強勢：1、8月300城住宅類土地供求規(guī)模同比仍在收縮，降幅有所收窄，銷售和融資承壓情形下，房企拿地依舊克制；2、市場平淡及拿地克制導致8月新開工同比下滑23.6%，但與土地成交面積一致，降幅也有所收窄，施工面積同比降幅擴大至7.1%；3、保交付仍在發(fā)力，高基數(shù)導致竣工面積同比增速有所下降（8月同比增長10.6%銷售有待進一步企穩(wěn)，房企現(xiàn)金流仍待改善，后續(xù)竣工韌性或?qū)⒏匈囉诒＝桓墩叩倪M一步發(fā)力。銷售量價延續(xù)調(diào)整，積極信號持續(xù)增加8月以來房地產(chǎn)銷售量價延續(xù)調(diào)整。8月全國商品房銷售面積同比下滑12.2%，較7月收窄3.4pct；銷售金額同比下滑16.4%，較7月收窄2.9pct，但1-8月累計同比降幅有所擴大。同時，房價繼續(xù)調(diào)整，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，8月50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，較7月收窄0.5pct。但我們注意到需求端政策正在釋放落地、前端指標方面的積極信號在持續(xù)增加。一線城市KMI回升至榮枯平衡線以上，50城8月二手房帶看指數(shù)環(huán)比已經(jīng)止跌回升。我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力，融資支持強化8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑25.4%，房企現(xiàn)金流仍面臨壓力。具體來看：1、8月定金及預收款、個人按揭貸款同比下滑31.6%、26.9%，降幅較7月擴大9.8、3.4pct，主要受到銷售走弱的拖累；2、國內(nèi)貸款、自籌資金同比下滑24.3%、22.2%，較7月擴大9.6、1.7pct。銷售有待進一步企穩(wěn)，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是部分龍頭房企遭遇階段性流動性壓力，使得房企融資環(huán)境進一步承壓。但地產(chǎn)融資支持再度加碼，我們期待融資端政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求，進而緩解房企現(xiàn)金流壓力。投資建議重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、金地集團、新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際控股、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388華泰證券研究所分析師名錄行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)(%)滬深30081(7)(15)(22)Sep-22Jan-23May-23Sep-23資料來源：Wind，華泰研究重點推薦股票名稱城建發(fā)展華發(fā)股份中新集團濱江集團萬科A金地集團新城控股越秀地產(chǎn)建發(fā)國際集團華潤置地中國海外發(fā)展龍湖集團中海物業(yè)保利物業(yè)華潤萬象生活濱江服務(wù)招商積余萬物云股票代碼600266CH600325CH601512CH002244CH000002CH600383CH601155CH 123HK 1908HK 1109HK 688HK 960HK 2669HK 6049HK 1209HK 3316HK001914CH2602HK(當?shù)貛欧N)9.0315.3615.3214.6019.03 9.5421.7811.7025.6246.6226.8825.1212.5056.8547.4630.1818.9839.58投資評級買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入資料來源：華泰研究預測免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。開發(fā)投資降幅有所收窄，高基數(shù)下竣工面積升幅收斂 3開發(fā)投資同比降幅有所收窄 3新開工同比降幅收窄，竣工同比升幅擴大 4銷售量價延續(xù)調(diào)整，積極信號持續(xù)增加 6房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力，融資支持強化 8投資建議 10風險提示 2023年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑11.0%，降幅較7月收窄1.2pct。土地市場延續(xù)供求雙向壓力，開工端依然不強，竣工端在保交付推動下保持強勢。1）8月300城住宅類土地供求規(guī)模同比降幅收窄，中央與地方放松性調(diào)控基調(diào)與政策落地使得住宅市場小幅回溫。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023年8月300城住宅類土地供應(yīng)建面同比下滑22%，1-8月累計同比下滑32%；住宅類土地成交建面同比下滑16%（其中一線、二線、三四線分別同比+31%、+15%、-35%累計同比下滑30%；住宅類土地成交金額同住宅類土地成交溢價率為4%，流拍率為13%。2）市場走弱+拿地克制導致新開工同比下滑，施工面積同比降幅有所擴大。2023年8月新開工面積同比下滑23.6%，較7月收窄2地產(chǎn)銷售走弱，房企開工意愿依然謹慎；2、拿地數(shù)量不足客觀上制約了新開工規(guī)模，22年以及23年1-8月300城住宅類土地成交建面分別同比-30%/-30%。受新開工不足的拖累，1-8月施工面積同比下滑7.1%，降幅較1-7月擴大0.3pct。3）保交付推動竣工面積同比增速保持強勢，但基于去年高基數(shù)，同比增速有所放緩。2022年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。成為保交樓工作的重要開端。2023年8月竣工面積同比上升10.1%，升幅較7月收窄22.6pct。銷售尚未完全企穩(wěn)，房企現(xiàn)金流仍待改善，后續(xù)竣工韌性或?qū)⒏匈囉诒＝桓墩叩倪M一步發(fā)力。開發(fā)投資同比降幅有所收窄2023年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為7.7萬億元，累計同比下降8.8%。其中住宅開發(fā)投資累計完成額為5.8萬億元，累計同比下降8.0%。2023年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額為0.9萬億元，同比下降11.0%，環(huán)比上升0.2%。其中住宅開發(fā)投資完成額為0.7萬億元，同比下降19.7%，環(huán)比下降1.5%。86420房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2315%10%5%0%-5%-10%-15%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究25,00020,00015,00010,0005,0000房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額（億，左軸） 當月同比（右軸）100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比（右軸）當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。86420住宅開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2320%15%10%5%0%-5%-10%-15%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅開發(fā)投資當月完成額（億，左軸） 當月同比（右軸）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比（右軸）當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究新開工同比降幅收窄，竣工同比升幅擴大2023年1-8月全國房屋新開工面積為6.4億平，累計同比下降24.4%。其中住宅新開工面2023年8月全國房屋新開工面積為0.7億平，同比下降23.6%，環(huán)比下降2.4%。其中住宅新開工面積為0.5億平，同比下降22.2%，環(huán)比下降2.3%。252050房屋新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2330%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2330%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月房屋新開工面積（萬平，左軸） 當月同比（右軸）40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究10,0008,0006,0004,0002,0000當月住宅新開工面積（萬平，左軸） 當月同比（右軸）40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比（右軸）當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-8月，全國房屋施工面積為80.6億平，累計同比下降7.1%。2023年1-8月全國房屋竣工面積為4.4億平，累計同比上升19.2%。120100806040200房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2310%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420房屋竣工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2325%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究銷售量價延續(xù)調(diào)整，積極信號持續(xù)增加8月以來房地產(chǎn)銷售量價延續(xù)調(diào)整。2023年8月全國商品房銷售面積同比下滑12.2%，較7月收窄3.4pct；銷售金額同比下滑16.4%，較7月收窄2.9pct，1-8月累計同比降幅持續(xù)擴大。同時，房價繼續(xù)調(diào)整，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，8月50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，較7月收窄0.5pct，其中一線、二線、三四線城市分別環(huán)比-0.4%、-1.3%、-1.9%，銷售面積同比-28%（8月-32%其中一線-44%，二線-18%，三線-58%，市場表現(xiàn)仍較弱，但降幅有所收窄。我們注意到積極信號在持續(xù)增加：需求端政策方面，一二線城市購房支持政策正在密集落地，北上廣深均宣布執(zhí)行“認房不認貸”，南京取消全域限購打響強二線城市取消限購的第一槍，后續(xù)青島、濟南、蘇州、福州、鄭州等城市積極跟進；領(lǐng)先指標方面，貝殼經(jīng)紀人預期指數(shù)（KMI）再度反彈，截至9月10日，50城KMI回升至45，一線城市KMI回升至64.8，已超過榮枯平衡線，且50城8月二手房帶看指數(shù)環(huán)比已經(jīng)止跌回升，其中一線城市回升更為明顯。我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。2023年1-8月全國商品房銷售面積為7.4億平，累計同比下降7.1%。其中，商品住宅銷售面積為6.4億平，累計同比下降5.5%。2023年8月全國商品房銷售面積為0.7億平，同比下降12.2%，環(huán)比上升4.8%。商品住宅銷售面積為0.6億平，同比下降15.4%，環(huán)比上升2.6%。2086420商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2310%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2310%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究25,00020,00015,00010,0005,0000當月商品房銷售面積（萬平，左軸） 當月同比（右軸）200%150%100%50%0%-50%-100%當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究20,00015,00010,0005,0000當月商品住宅銷售面積（萬平，左軸） 當月同比（右軸）200%150%100%50%0%-50%-100%當月環(huán)比（右軸）當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-8月全國商品房銷售金額為7.8萬億元，累計同比下降3.2%。其中，商品住宅銷2023年8月全國商品房銷售金額為0.8萬億元，同比下降16.4%，環(huán)比上升4.7%。商品住宅銷售金額為0.7萬億元，同比下降18.3%，環(huán)比上升2.9%。2086420商品房銷售額累計值（萬億元，左軸）15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M23資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420商品住宅銷售額累計值（萬億元，左軸）20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M23資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究20,00015,00010,0005,0000當月商品房銷售額（億元，左軸） 當月同比（右軸）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月商品住宅銷售額（億元，左軸） 當月同比（右軸）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比（右軸）當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力，融資支持強化2023年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑25.4%，較7月擴大5.2pct，房企現(xiàn)金降幅較7月擴大9.8、3.4pct，主要受到銷售走弱的拖累；2、國內(nèi)貸款、自籌資金同比下滑24.3%、22.2%，較8月擴大9.6、1.7pct。地產(chǎn)銷售有待進一步企穩(wěn)，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是部分龍頭房企遭遇階段性流動性壓力，使得房企融資環(huán)境進一步承壓。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，9月14日MarkitiBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券到期收益率為27.68%，較8月初的27.26%上升0.42pct。8月以來地產(chǎn)融資支持再度強化，證監(jiān)會指出，上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。我們期待融資端支持政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求，進而緩解房企現(xiàn)金流壓力。2023年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為8.7萬億元，累計同比下降12.9%。8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為0.9萬億元，同比下降25.4%，環(huán)比下降5.5%。252050房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2310%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：當月值（萬億元，左軸） 當月同比（右軸）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%當月環(huán)比（右軸）當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究拆分到位資金的主要構(gòu)成：2023年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為1.13.02.52.00.50.0國內(nèi)貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M2310%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究1,8001,6001,4001,2001,0008006004002000國內(nèi)貸款：當月值（萬億元，左軸） 當月同比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為2.7萬億元，累計同比下降22.9%。76543210自籌資金：累計值（萬億元，左軸）15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M23資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究6,0005,0004,0003,0002,0001,0000自籌資金：當月值（萬億元，左軸） 當月同比（右軸）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預收款為3.0萬億元，累計同比下降7.3%。876543210定金及預收款：累計值（萬億元，左軸）20%10%0%-10%-20%-30%-40%累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M23資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究6,0005,0004,0003,0002,0001,0000定金及預收款：當月值（萬億元，左軸） 當月同比（右軸）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款為1.5萬億元，累計同比下降4.3%。3.53.02.52.00.50.0個人按揭貸款：累計值（萬億元，左軸）20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%累計同比（右軸）2017201820192020202120221-8M23資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究3,0002,5002,0001,5001,0005000個人按揭貸款：當月值（萬億元，左軸） 當月同比（右軸）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%當月環(huán)比（右軸）當月環(huán)比（右軸）2022-082022-092022-102022-112022-122023-032023-042023-052023-062023-072023-08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究8月房地產(chǎn)基本面仍待改善：投資同比降幅小幅收窄，銷售量價延續(xù)調(diào)整，由于融資環(huán)境承壓以及銷售回款不暢，房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力。但政策定調(diào)、地方執(zhí)行和經(jīng)紀人預期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民房價預期和購房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、金地集新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。收盤價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入6.709.0315,119-0.410.430.800.96-16.3415.588.386.98華發(fā)股份600325CH買入9.7715.3620,6851.221.281.431.638.017.636.835.99建發(fā)股份600153CH買入10.5017.4531,5542.092.302.643.075.024.573.983.42濱江集團002244CH買入9.7814.6030,4301.201.391.682.018.157.045.824.87萬科A000002CH買入13.4219.03160,1101.901.511.561.667.068.898.608.08金地集團600383CH買入7.219.5432,5501.351.091.201.345.346.616.015.38新城控股601155CH買入13.8121.7831,1500.621.832.422.6322.277.555.715.25越秀地產(chǎn)123HK買入9.6111.7038,6841.281.021.121.286.898.647.876.89建發(fā)國際集團1908HK買入19.5025.6235,9932.432.753.604.337.366.504.974.13華潤置地1109HK買入33.5046.62238,8863.944.214.674.907.807.306.586.27中國海外發(fā)展688HK買入16.5426.88181,0282.132.272.593.017.126.685.865.04龍湖集團960HK買入16.1825.12106,6553.883.253.413.723.824.574.353.99中海物業(yè)2669HK買入9.2112.5030,2720.390.500.640.8123.6218.4214.3911.37保利物業(yè)6049HK買入36.2056.8520,0312.012.523.183.8916.5213.1710.448.53華潤萬象生活1209HK買入34.2047.4678,0620.971.261.612.0232.3324.8919.4815.53濱江服務(wù)3316HK買入17.7430.184,9031.491.872.413.0410.928.706.755.35招商積余001914CH買入14.8118.9815,7040.560.730.881.0526.4520.2916.8314.10萬物云2602HK買入26.2539.5830,9351.281.672.052.4618.8114.4111.749.79注：收盤價和市值數(shù)據(jù)截至2023年9月15日資料來源：Bloomberg，華泰研究預測股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點23H1扭虧為盈，維持“買入”評級公司8月30日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收97.5億元，同比+16%；歸母凈利潤4.8億元，接近業(yè)績預告上限，去年同期為虧損3.3億元。我們維持23-25年EPS為0.43/0.80/0.96元的盈利預測，可比公司平均2023PE為12倍，考慮到公司除了基本面亮眼之外，近期具備北京“一區(qū)一策”、城中村改造等多項正面催化，我們依然認為公司合理2023PE為21倍，目標價9.03元，對應(yīng)1倍PB，維持“買入”評級。風險提示：北京區(qū)域市場風險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預期的風險，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導致業(yè)績波動的風險。報告發(fā)布日期：2023年08月30日華發(fā)股份(600325CH)點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):業(yè)績大幅好轉(zhuǎn)，同業(yè)競爭承諾推進23H1歸母凈利潤保持正增長，維持“買入”評級公司8月29日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收314.8億元，同比+23%；歸母凈利潤19.3億元，同比+2%。我們維持23-25年EPS為1.28/1.43/1.63元的盈利預測?？杀裙酒骄?3PE為7.6倍（Wind一致預期考慮到公司亮眼的銷售和拿地表現(xiàn)，我們認為公司合理23PE為12倍，上調(diào)目標價至15.36元（前值13.44元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年08月29日點擊下載全文：華發(fā)股份(600325CH,買入):業(yè)績保持正增長，再融資有望啟動股票名稱建發(fā)股份(600153CH)濱江集團(002244CH)萬科A(000002CH)金地集團(600383CH)新城控股(601155CH)越秀地產(chǎn)(123HK)最新觀點銷售投拓積極，供應(yīng)鏈份額收入提升，維持“買入”評級公司8月30日發(fā)布中報，2023H1實現(xiàn)營收3834.3億元（YOY+4.8%），歸母凈利19.2億元（YOY-29.6%）。因部分高權(quán)益項目的毛利率降幅略超我們預期，我們預計2023-2025年EPS分別為1.97/2.16/2.49元（前值2.30/2.64/3.07元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)23年Wind一致預期PE均值為11.5/9.0x；考慮多元折價，我們給予公司23年地產(chǎn)業(yè)務(wù)9.8xPE（折價15%供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)6.5xPE（折價28%予以目標價14.78元（前值：17.45元重申“買入”評級。。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。。報告發(fā)布日期：2023年08月31日點擊下載全文：中新集團(601512CH,買入):土地收入下降，新能源業(yè)務(wù)大步拓展23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級公司8月29日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收270.3億元，同比+153%；歸母凈利潤16.4億元，同比+27%。我們參考公司竣工計劃和結(jié)轉(zhuǎn)情況，下調(diào)營收和少數(shù)股東損益占比，上調(diào)資產(chǎn)減值損失，預計23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元（23-25年前值1.45/1.76/2.04元）?？杀裙酒骄?3PE（Wind一致預期）為7.76倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標的，我們認為公司合理23PE為10.5倍，上調(diào)目標價至14.60元（前值13.78元，基于9.5倍23PE），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年08月30日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):保持快速增長，鞏固杭州優(yōu)勢地產(chǎn)收入下降但多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)增，維持A股“買入”評級公司8月30日發(fā)布中報，2023H1實現(xiàn)營收2008.9億元（YOY-2.9%），歸母凈利98.7億元（YOY-19.4%）。因地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算量價走低，我們預計2023-2025年EPS分別為1.51/1.56/1.66元（前值1.90/2.04/2.17元），A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值12x（Wind），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來價值重估，予以2023年12.6xPE，予以目標價19.03元（前值19.04元H股（2202HK）參考最近一個季度AH股平均折價率52.5%，予以A股折價53%，目標價9.84港幣（前值12.97港幣），維持“增持”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。報告發(fā)布日期：2023年08月31日點擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):地產(chǎn)開發(fā)縮量聚焦，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健利潤率壓力仍存，補庫略有改善，維持“買入”評級金地集團發(fā)布23年中報，23H1實現(xiàn)營收368.6億元（yoy+31.1%歸母凈利15.3億元（yoy-22.2%）。因債券市場波動影響公司擴儲節(jié)奏，上半年結(jié)算毛利率有所下降，我們預計公司2023-2025年EPS分別為1.09/1.20/1.34元（前值1.37/1.52/1.66元）?？杀裙?3年Wind一致預期PE均值為8.75倍，給予公司23年8.75倍PE，目標價9.54元（前值9.86元），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；債券價格下跌導致融資不暢。報告發(fā)布日期：2023年08月31日點擊下載全文：金地集團(600383CH,買入):利潤率壓力仍存，補庫略有改善開發(fā)業(yè)務(wù)尚待行業(yè)修復，商業(yè)穩(wěn)健增長8月30日公司發(fā)布中報，2023H1實現(xiàn)營收417.7億元（YOY-2.4%），歸母凈利22.8億元（YOY-24.3%）。我們維持公司2023-2025年EPS分別為1.83/2.42/2.63元的盈利預測。可比公司24年Wind一致預期PE均值為8.6倍，作為一家財務(wù)相對穩(wěn)健的民企，公司商業(yè)持續(xù)外拓，雙輪驅(qū)動路徑日益清晰，對再融資機遇的把握加大了公司的財務(wù)安全性，給予公司24年9倍PE，維持目標價21.78元，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇。報告發(fā)布日期：2023年08月31日點擊下載全文：新城控股(601155CH,買入):開發(fā)收縮商業(yè)穩(wěn)增，負債平穩(wěn)壓降銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個百分點?？紤]公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤至4110/4519/5169百萬元（前值4113/4741/5283百萬元），同時公司股份由于供股增長30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（Wind一致預期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認為公司合理23PE為10倍，目標價11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評風險提示：單城市經(jīng)營風險，股東支持力度下降風險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強化投資能力建發(fā)國際集團1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”(1908HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收244億元，同比+44%；毛利潤37億元，同比+46%，對應(yīng)毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設(shè)，但考慮以股代息增加的股本對股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預測至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（Wind一致預期考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標價至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評級。風險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風險。2）海西區(qū)域銷售下行風險。3）行業(yè)銷售下行風險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強度股票名稱最新觀點華潤置地1H23：業(yè)績質(zhì)量穩(wěn)步提升；維持“買入”(1109HK)公司發(fā)布中報業(yè)績：營收730億，同比基本持平，核心凈利113億，同比+11%，得益于高毛利的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比同比+6.5pct至25.1%，公司凈利穩(wěn)步提升。我們維持營收和毛利率假設(shè)不變，對應(yīng)23-25EEPS為4.21/4.67/4.90元?？杀裙?3EPE均值8.6倍（Wind一致預期考慮公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理23EPE為10.3倍，調(diào)整目標價至46.62港幣（前值：44.89港幣維持“買入”評級。風險提示：1)經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月31日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):向新模式轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)樣板中國海外發(fā)展1H23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后），對應(yīng)歸母核心凈利潤率15.5%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平?？紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元。可比公司平均2023EPE均值為10.0倍(Wind一致預期)，考慮公司目前財務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非房開業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認為公司合理2023EPE為11.0倍，對應(yīng)目標價調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評級。風險提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預期；2）銷售增速不及市場預期。報告發(fā)布日期：2023年08月29日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位保持領(lǐng)先龍湖集團1H23：非開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進，收入迎來結(jié)構(gòu)性改善；維持“買入”(960HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：1）總營收同比-35%至620億元，其中物業(yè)開發(fā)收入同比-40%至499億元，租金收入同比+8%至63億元，物業(yè)及其他業(yè)務(wù)同比+13%至58億元；2）毛利率同比+1.2pct至22.4%，核心歸母凈利同比+0.6%至65.9億元?？紤]開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的情況，我們下調(diào)收入和毛利率假設(shè)，調(diào)整公司2023-25EEPS至3.25/3.41/3.72元（前值：3.85/4.10/4.54）?？杀裙?023EPE均值為6.4倍（Wind一致預期考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務(wù)布局，我們認為公司合理2023EPE為7.0倍，調(diào)整目標價至25.12港幣（前值：32.17港幣），維持“買入”風險提示：管理層變更帶來的經(jīng)營業(yè)務(wù)風險；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月19日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化中海物業(yè)23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評級(2669HK)公司8月21日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.6億港幣，同比+23%；歸母凈利潤7.3億港幣，同比+39%，高于我們對于2023全年歸母凈利潤增速的預測（+29%）。我們維持23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣的盈利預測?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進取的“十四五”增長目標，以及優(yōu)異的市拓表現(xiàn)，我們認為公司合理2023PE為25倍，目標價12.50港幣（前值13.00港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，社區(qū)增值服務(wù)不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月21日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長保利物業(yè)23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評級(6049HK)公司8月22日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.4億元，同比+11%；歸母凈利潤7.6億元，同比+22%。我們維持23-25年EPS為2.52/3.18/3.89元的預測，預計25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為21倍（Wind一致預期考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為21倍，目標價56.85港幣（前值71.92港幣，基于25倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月23日點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升華潤萬象生活23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級(1209HK)公司8月30日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收67.9億元，同比+28%；歸母凈利潤14.0億元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我們維持23-25年EPS為1.26/1.61/2.02元的盈利預測?？杀裙酒骄?023PE為18倍（Wind一致預期），考慮到公司亮眼的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認為公司合理2023PE為35倍，目標價47.46港幣（前值47.47港幣，基于33倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)營風險，收購整合風險，規(guī)模擴張不及預期，利潤率不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月30日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管強勁復蘇，業(yè)績快速增長濱江服務(wù)23H1營收同比快速增長，維持“買入”評級(3316HK)公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收11.9億元，同比+43%；歸母凈利潤2.3億元，同比+21%?？紤]到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)5S增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率預測，預計23-25年EPS至1.87/2.41/3.04元（前值1.98/2.58/3.31元）。可比公司平均2023PE為16倍（Wind一致預期），雖然公司質(zhì)地較優(yōu)，但規(guī)模較小、二級市場流動性偏低，我們認為公司合理2023PE為15倍，目標價30.18港幣（前值38.38港幣，基于17倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風險，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，5S增值服務(wù)不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):營收快速增長，裝修業(yè)務(wù)持續(xù)放量股票名稱招商積余(001914CH)最新觀點23H1扣非業(yè)績同比快速增長，維持“買入”評級公司8月24日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收69.8億元，同比+24%；歸母凈利潤4.2億元，同比+27%；扣非歸母凈利潤3.8億元，同比+47%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預測?？杀裙?3年平均PE為19倍（Wind一致預期），考慮到公司非住宅競爭壁壘突出，我們依然認為合理23PE估值水平為26倍，目標價18.98元，維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預期，整合不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月24日萬物云(2602HK)點擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):扣非業(yè)績快速增長，市拓保持韌性23H1歸母凈利潤恢復穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司8月24日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收160.2億元，同比+12%；歸母凈利潤10.0億元，同比+14%；EBITDA18.6億元，同比+20%。考慮到公司在管飽和收入的增長低于我們預期，我們下調(diào)營收預測，預計公司23-25年EPS為1.67/2.05/2.46元（前值1.75/2.25/2.83元）?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預期考慮到公司蝶城戰(zhàn)略仍處于驗證階段，且二級市場交易流動性偏弱，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為22倍，目標價39.58港幣（前值51.87港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風險，“蝶城”推進、收并購項目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月25日點擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):提升派息比率，蝶城加速推進資料來源：Bloomberg，華泰研究預測行業(yè)政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動。行業(yè)下行風險：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標存在趨勢性下行風險。部分房企經(jīng)營風險：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報告所表達的觀點準確地反映了分析師對標的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會批準的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡稱“本公司”）制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預測僅反映報告發(fā)布當日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務(wù)狀況以及特定需求，在任何時候均不構(gòu)成對客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應(yīng)視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔任何法律責任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關(guān)于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報的預示。華泰不承諾也不保證任何預示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預測可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會顯著影響所預測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報告所指的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務(wù)顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設(shè)和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者