武漢市捷龍項(xiàng)目可行性報(bào)告

PAGE捷龍項(xiàng)目可行性報(bào)告TOC\o"1-3"\h\z項(xiàng)目總論 2一、項(xiàng)目概況 2二、可行性研究結(jié)論 2一）市場(chǎng)研究結(jié)論： 2二）財(cái)務(wù)分析結(jié)論 2第一部分：項(xiàng)目概況 3一、宗地位置 3二、宗地現(xiàn)狀 3三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 3（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 3（二）、規(guī)劃控制要點(diǎn) 4第二部分：市場(chǎng)分析 4一、住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況（宏觀研究） 4一）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)析 4二）、潛在供給和需求研究 51、未來(lái)兩年的供給研究 52、未來(lái)幾年潛在需求研究 6二、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述（中觀或微觀分析） 61）區(qū)域在城市發(fā)展中的地位 62）、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況 73）、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 74)與本案類似檔次物業(yè)的特征及市場(chǎng)表現(xiàn) 74)、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 85）、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 86）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 8第三部分項(xiàng)目投資測(cè)算及資本籌措計(jì)劃 9一、土地成本評(píng)估 91、附近最近成交地塊資料 92、可類比對(duì)象的選擇（市場(chǎng)比較法） 103、本案地塊的基準(zhǔn)地價(jià) 10二、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)估 11三、項(xiàng)目投資測(cè)算 12四、資本籌措計(jì)劃 121、項(xiàng)目總投資（不包括開發(fā)期間稅費(fèi)） 122、資金籌措方案 132.1資本金及來(lái)源 132.2建設(shè)投資資金來(lái)源 13第四部分財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 13第五部分項(xiàng)目不確定性分析 14一、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析 14二、單因素敏感性分析 15

項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：武漢捷龍建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：湖北省武漢市江漢區(qū)漢口火車站對(duì)面發(fā)展單位：武漢德豐房地產(chǎn)有限公司二、可行性研究結(jié)論一）市場(chǎng)研究結(jié)論：1、從武漢市近幾年的銷售量和竣工量來(lái)看，市場(chǎng)基本處于供需兩旺的狀況，且以本地化消費(fèi)為主，消費(fèi)基礎(chǔ)較為穩(wěn)定；市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展上升期，預(yù)計(jì)隨著武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，后期還有較大的發(fā)展空間；2、從地塊的區(qū)位特征來(lái)看，項(xiàng)目地塊處于中心城區(qū)附近，臨火車站、公交汽車總站，與天河機(jī)場(chǎng)也只有十幾分鐘的車程，內(nèi)聯(lián)外達(dá)，交能十分方便；同時(shí)片區(qū)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，項(xiàng)目開發(fā)處于一個(gè)十分有利的機(jī)遇期；3、從項(xiàng)目地塊的周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目地塊周邊配套生活設(shè)施齊全，具備成熟的開發(fā)條件；因此，綜上，我們認(rèn)為項(xiàng)目所處大環(huán)境小環(huán)境均較為成熟，具備市場(chǎng)可行性。二）財(cái)務(wù)分析結(jié)論成本利潤(rùn)率=63%凈利潤(rùn)率=42%自有資金回報(bào)率=97%靜態(tài)投資回收期=1.92年動(dòng)態(tài)投資回收期=2年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=3517.8萬(wàn)從各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)上來(lái)看，本案具備財(cái)務(wù)可行性。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處武漢市漢口城市主干道發(fā)展大道，漢口火車站對(duì)面，左側(cè)是中信實(shí)業(yè)銀行、武漢客運(yùn)站，右側(cè)是中國(guó)移動(dòng)通訊。項(xiàng)目緊鄰武漢中央商務(wù)區(qū)CBD。目前，王家墩中央商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃已經(jīng)完成，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)起到極強(qiáng)的推動(dòng)作用。用地周邊各項(xiàng)市政配套設(shè)施齊全。周邊居住樓盤：航天花園、復(fù)興村小區(qū)、裕榮家園、天梨豪園、威嘉白金領(lǐng)域等。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍；臨街面長(zhǎng)82米，深99米。成長(zhǎng)方形，宗地地勢(shì)平坦。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，主要線路

10、509、512、519、533、542、547、705、561、604、605步行過(guò)馬路到火車站有30余公交/可通達(dá)武漢三鎮(zhèn)交通極為便利。（2）規(guī)劃中是有2號(hào)線輕軌將經(jīng)過(guò)宗地。（3）武漢汽車客運(yùn)總站

在宗地左側(cè)100米處，可達(dá)全省各地。（4）漢口火車站即馬路對(duì)面，通達(dá)全國(guó)各地。（5）天河機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，走遍世界。2、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

夏小中醫(yī)院武漢優(yōu)撫醫(yī)院武漢市濟(jì)民老年醫(yī)院3、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)歐亞達(dá)國(guó)際家居博覽中心金馬凱旋家居廣場(chǎng)武漢花鳥特藝市場(chǎng)金馬之家建材家居武商量販百圣店蘇寧電器武漢市中南建材市場(chǎng)華中筑慧電動(dòng)車大市場(chǎng)華中眼鏡市場(chǎng)華南果品批發(fā)市場(chǎng)華南海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)4、公園：131354平方米武漢博物館公園距本案步行10分鐘。5、銀行：工商銀行交通銀行中國(guó)信合中信實(shí)業(yè)銀行建設(shè)銀行農(nóng)業(yè)銀行浦發(fā)銀行（都距離一站路以內(nèi)）6、酒店有三五酒店湖錦酒店（都距離一站路以內(nèi)）7、治安情況宗地右側(cè)100米處是武漢市公安局的辦公大樓，周邊均為重點(diǎn)保護(hù)場(chǎng)所治安良好8、噪聲情況面臨發(fā)展大道噪聲還是比較大，若建房屋最好是雙層玻璃。9、污染情況周邊沒(méi)有工廠、溝渠，沒(méi)有大型的聲音污染、空氣污染。

（二）、規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積15畝帶征地面積2畝凈用地面積8671平方米已有建筑物6層辦公樓除6層辦公樓外為原停車場(chǎng)基本上是空地基本無(wú)拆遷。擬建35000平方米住宅容積率4.0第二部分：市場(chǎng)分析一、住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況（宏觀研究）一）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)析房地產(chǎn)開發(fā)。2004年武漢市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為233.3億元，增長(zhǎng)37.6%,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的28.4%。房地產(chǎn)業(yè)增加值為79億元，增長(zhǎng)20%，占生產(chǎn)總值的4%。全年房地產(chǎn)施工面積2439.12，增長(zhǎng)24.7%。其中當(dāng)年房屋新開工面積為1055.22萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.5%，竣工面積702.29萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%，其中住宅竣工面積608.91萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4%。時(shí)間房屋成交套數(shù)增長(zhǎng)率成交面積（萬(wàn)平米）增長(zhǎng)率成交金額（億元）增長(zhǎng)率200043205350.8235.7820015123820%415.3718%44.6524%2002556228%524.126%62.2939%20037024426.3%636.5221.4%63.21.5%2004658.083.4%7920%2005681.853.6%857.5%土地供給。2004年城市公開出讓土地面積為249.5公頃，增長(zhǎng)43%；交易實(shí)現(xiàn)金額78.63億元，增長(zhǎng)91.6%。2005年城市公開出讓土地面積為151.4公頃，下降了36%；交易實(shí)現(xiàn)金額77.47億元，環(huán)比下降了1.5%。商品房銷售。2004年全年銷售商品房面積658.08萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.4%，商品房銷售額165.59億元，增長(zhǎng)47.2%。2005年全年銷售商品房面積681.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.6%，商品房銷售額193.75億元，環(huán)比上漲了17%。2006年1-6月全市房地產(chǎn)產(chǎn)銷狀況：項(xiàng)目總數(shù)754個(gè)總套數(shù)307201套總建筑面積34581030.62平方米已銷售套數(shù)207262套總占地面積3719732.02平方米可銷售套數(shù)99939套總棟數(shù)6614棟成交均價(jià)3041.27元/平方米多層棟數(shù)3884棟多層成交均價(jià)2905.73元/平方米小高層棟數(shù)2039棟小高層成交均價(jià)3055.84元/平方米高層棟數(shù)691棟高層成交均價(jià)3854.86元/平方米以上均為商品房住宅實(shí)時(shí)均價(jià)，統(tǒng)計(jì)范圍涵蓋了今年及往年所有在售項(xiàng)目(截止至2006年6月26日二）、潛在供給和需求研究1、未來(lái)兩年的供給研究1）前幾年的土地供應(yīng)量時(shí)間宗數(shù)供應(yīng)土地面積（平米）住宅用地所占%200331751518.3593.6%2004532373065.1075%2005231514782.9174%2）未來(lái)幾年的供地計(jì)劃及潛在供給量根據(jù)近幾年的土地供應(yīng)情況，我們可以推測(cè)以后每年凈增土地供應(yīng)計(jì)劃理論值約為1546455平方米，即約2318畝，平均容積率以1.8計(jì)，每年的凈增商品房供給量約為：1546455*1.8=2783619m2；假設(shè)該項(xiàng)目?jī)赡旰竽苄纬射N售，則市場(chǎng)商品房因政府土地供應(yīng)引起的凈增量約556.8萬(wàn)方。3)2006年在建商品房面積從統(tǒng)計(jì)局了解的資料，2006年1-6月，全市在建商品房面積34581030.62m2。4)歷年商品房的空置面積截止2005年年底止，全市商品房空置面積：121.71萬(wàn)m2；以上合計(jì)，未來(lái)兩年之內(nèi)，商品房在建量或竣工量約為：2）+3）+4）=556.8+3458.1+121.71=4136.61萬(wàn)m22、未來(lái)幾年潛在需求研究1）現(xiàn)有城市人口未來(lái)幾年的新增住房需求現(xiàn)有城區(qū)常住人口（858萬(wàn)）*（2008小康人均住宅目標(biāo)-現(xiàn)有人均住房面積）=858*（30-24）=5148萬(wàn)m2；2）未來(lái)兩年舊城改造計(jì)劃導(dǎo)致住房需求增加武漢市正規(guī)劃對(duì)長(zhǎng)江、漢江沿岸實(shí)施改造，估計(jì)兩年之內(nèi)，每年每年的舊城改造計(jì)劃約為35萬(wàn)平方米，則因舊城改造導(dǎo)致的住房的需求量為：350000/24*2*（30-24）=175000m2=17.5萬(wàn)方以上四項(xiàng)合計(jì)為：1）+2）=5165.5萬(wàn)方3、未來(lái)兩年內(nèi)潛在的需求量通過(guò)以上分析可以看出未來(lái)兩年的潛在需求缺口為：5165.5-4136.61=1028.89萬(wàn)m2；二、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述（中觀或微觀分析）1）區(qū)域在城市發(fā)展中的地位本片區(qū)為江漢區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)，與中心城區(qū)相比，空氣質(zhì)量、噪音污染程度等條件具有優(yōu)勢(shì)，加之相應(yīng)發(fā)展較快的市政、公共交通、醫(yī)療、教育配套、生活設(shè)施的完善，使得該片區(qū)日漸符合現(xiàn)代人的“崇尚自然、追求健康”的生活居住條件。片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，一些大盤及中高檔樓盤項(xiàng)目相繼落戶，如新華家園、天梨豪園、錦繡人家等，為本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力。與江漢區(qū)其他地區(qū)相比，本片區(qū)整體價(jià)格水平相對(duì)較低，大大緩解了置業(yè)者的壓力，照顧了片區(qū)低端人群的居住需求，改善了其居住水平，增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納能力。與此同時(shí)，片區(qū)建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格有所突破。部分項(xiàng)目開始向小高層發(fā)展，風(fēng)格突破傳統(tǒng)，如金色雅園采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)。同時(shí)，從整個(gè)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)熱點(diǎn)來(lái)看，近年，金銀湖成為各開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的主要基地，而本片區(qū)則是其房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)渡區(qū)域，本區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯：市內(nèi)外交通都較為便利、各項(xiàng)生活設(shè)施相繼完善。

隨著規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線工程的動(dòng)工和規(guī)劃中的王家墩商務(wù)區(qū)的啟動(dòng),片區(qū)的配套環(huán)境將得到極大地改善。出行、辦公、生活將更為方便。同時(shí)伴隨著輕軌二號(hào)線的動(dòng)工，將進(jìn)一步啟動(dòng)本片區(qū)的城中村或舊城改造，區(qū)域環(huán)境、形象將得到極大提高。作為房地產(chǎn)投資來(lái)講，本片區(qū)具有極大地投資潛力。2）、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況截止至2006年6月26日江漢區(qū)商品房供應(yīng)狀況項(xiàng)目總數(shù)98個(gè)總套數(shù)40016套總建筑面積4079768.76平方米已銷售套數(shù)25622套總占地面積311567.25平方米可銷售套數(shù)14394套總棟數(shù)357棟成交均價(jià)3417.17元/平方米多層棟數(shù)71棟多層成交均價(jià)3101.69元/平方米小高層棟數(shù)187棟小高層成交均價(jià)3067.79元/平方米高層棟數(shù)99棟高層成交均價(jià)4231.68元/平方米以上均為商品房住宅實(shí)時(shí)均價(jià)，統(tǒng)計(jì)范圍涵蓋了今年及往年所有在售項(xiàng)目

3）、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征●從上表可以看出，本片區(qū)內(nèi)的物業(yè)多以小高層或高層物業(yè)為主，占到了總供給量（以棟計(jì)）的80%以上，可見本地區(qū)城市化發(fā)展程度高，土地存量較少，土地利用集約化程度高，人口密度相對(duì)較大；●小高層物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到了3067.79元/平方米，高層物業(yè)均價(jià)達(dá)到4231.68元/平方米；樓盤綜合市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到了3417.17元/平方米，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市的樓盤平均均價(jià)。從樓盤的市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)可以看出，本區(qū)域應(yīng)處于城市的核心區(qū)域，樓盤的品質(zhì)也相對(duì)較高。4)與本案類似檔次物業(yè)的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)

項(xiàng)目名稱所處地段開發(fā)規(guī)模占地面積產(chǎn)品形態(tài)平均售價(jià)開盤時(shí)間思聯(lián)花園城賀家墩車站379套高層\小高層37002005.10.8新華西美林公館新華路100號(hào)2000套90000平米高層43002006.10金利明珠花園江漢區(qū)馬場(chǎng)角40000平米10000平米高層42002005.9日月華庭新華西路600套20739.4平米高層\小高層43002005.104)、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)

●規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線途經(jīng)本案，將極大地推動(dòng)本案的升值。如抓住開發(fā)的最佳時(shí)點(diǎn)、營(yíng)銷得當(dāng)，本案具有極大的投資潛力；●王家墩中央商務(wù)區(qū)的啟動(dòng)，將吸引國(guó)內(nèi)、省內(nèi)知名企業(yè)入駐，在改變周邊配套環(huán)境的同時(shí)，也將帶來(lái)較多的高收入人士，他們將會(huì)成為本區(qū)域內(nèi)高檔樓盤消費(fèi)的生力軍；●本區(qū)域內(nèi)存量可用于開發(fā)的土地較少，本案如能抓住機(jī)會(huì)適時(shí)開發(fā)，將占領(lǐng)市場(chǎng)供給時(shí)段空檔期，有利于本案的銷售。5）、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位

1、市場(chǎng)定位

項(xiàng)目定位為中高檔電梯小戶型公寓。2、目標(biāo)人群定位

目標(biāo)人群定位：漢口片區(qū)工作、生活的年輕白領(lǐng)階層6）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：=1\*GB3①項(xiàng)目緊臨漢口火車站、汽車客運(yùn)總站，與天河機(jī)場(chǎng)也只有15分鐘的車程，同時(shí)規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線經(jīng)過(guò)本案，內(nèi)聯(lián)外達(dá)，可及性強(qiáng)；=2\*GB3②周邊生活配套設(shè)施齊全，分布著武商百盛量販店、夏小中醫(yī)院、武漢博物館等商業(yè)和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，生活便利；=3\*GB3③區(qū)域內(nèi)的土地基本處于一個(gè)斷檔期，競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較?。?4\*GB3④王家墩中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和建設(shè)大道金融一條街，匯聚了江城大量的甲級(jí)寫字樓，為本案提供了大量的高級(jí)白領(lǐng)消費(fèi)階層。劣勢(shì)：=1\*GB3①項(xiàng)目地塊相對(duì)狹小，同時(shí)規(guī)模不大，難以營(yíng)造成熟的配套環(huán)境；=2\*GB3②項(xiàng)目?jī)r(jià)位較高，隨著西北湖、新華路沿線一帶大量高端樓宇的上市，高端消費(fèi)人群的購(gòu)買能力已經(jīng)得到了較大的釋放，項(xiàng)目將面臨一定的銷售壓力。第三部分項(xiàng)目投資測(cè)算及資本籌措計(jì)劃一、土地成本評(píng)估1、附近最近成交地塊資料地塊區(qū)域占地面積土地性質(zhì)容積率成交價(jià)樓面地價(jià)畝均單價(jià)成交時(shí)間新華下路荷花池17781M2住宅3.87510萬(wàn)1112元/M2282萬(wàn)/畝2004年新華下路23、27號(hào)21630M2住宅/商服3.810100萬(wàn)1229元/M2312萬(wàn)/畝2004年新華下路414號(hào)44580M2住宅/商服4.015680萬(wàn)879元/M2235萬(wàn)/畝2004年江漢區(qū)漢興街賀家墩村9936.96M2商業(yè)2.52970萬(wàn)1196元/M2198萬(wàn)/畝2005年新華下路唐蔡路7375M2住宅33400萬(wàn)1537元/M2309萬(wàn)/畝2005年2、可類比對(duì)象的選擇（市場(chǎng)比較法）地塊區(qū)域成交樓面價(jià)元/平米交易時(shí)間修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正標(biāo)準(zhǔn)價(jià)元/平米區(qū)位基準(zhǔn)地價(jià)交通配套/環(huán)境小計(jì)地形地質(zhì)小計(jì)新華下路23、27號(hào)1229100/950-1-2100/9710100/1011320新化下路414號(hào)879100/950-2-4100/9410100/101974加權(quán)相對(duì)均價(jià)：地塊名稱新華下路23、27號(hào)新華下路414號(hào)合計(jì)地塊相對(duì)價(jià)格1320974所處權(quán)重80%40%120%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格1056389.61445.6本案地塊價(jià)格1204.7故本案總地價(jià)為：1204.7*35000/10000=4216.45萬(wàn)元；畝均單價(jià)：4216.45/13=324萬(wàn)元。3、本案地塊的基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)武漢市基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)圖，本案地塊屬于住宅二類用地，其基本地價(jià)為2481元/平方米，所以基本畝均單價(jià)為：2481*667/10000=165.5萬(wàn)/畝。綜上，本案地塊的價(jià)格應(yīng)該在165.5萬(wàn)/畝—324萬(wàn)/畝之間。二、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)估項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析（可比樓盤量化定價(jià)法）為對(duì)本案制定一個(gè)合理、精確、市場(chǎng)化的價(jià)格，通過(guò)選取距離本案最近的四個(gè)現(xiàn)售樓盤中的13個(gè)有可比意義的因素按照量化方法，計(jì)算出每個(gè)項(xiàng)目的得分。項(xiàng)目名稱/因素權(quán)重日月華庭金利明珠花園美林公館思聯(lián)花園城本案位置0.543425樓盤規(guī)模0.143533交通0.343445價(jià)格0.544534朝向0.355553發(fā)展商0.143533綠化率0.254532停車位的數(shù)量0.143542樓盤外觀0.344544戶型0.244543噪音0.145413周邊社區(qū)配套0.454535周邊發(fā)展?fàn)顩r0.355535樓盤得分14.813.216.11113.7原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YXY1日月華庭14.84300219.0418490000636402金利明珠花園13.24200174.2417640000554403美林公館16.14400259.2119360000708404思聯(lián)花園城1137001211369000040700合計(jì)55.116600773.4969180000230620注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為Y=a+bX根據(jù)方程計(jì)算出a=2291b=135Y=4140通過(guò)可比樓盤量化定價(jià)法得出本案的樓價(jià)平均為4140元/平方米三、項(xiàng)目投資測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積M2單位成本元單項(xiàng)總成本萬(wàn)元銷售單價(jià)元備注一土地成本13畝324萬(wàn)元4216.45二前期工程費(fèi)174.21勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等168.6建安成本*3%2可行性研究費(fèi)5.6建安成本*0.1%三建筑安裝成本3500056201商鋪600012007202高層住宅29000100029003地下室1000020002000四基礎(chǔ)配套費(fèi)168.6建安成本*3%五直接成本小計(jì)10179.3六管理費(fèi)用168.6建安成本*3%七財(cái)務(wù)費(fèi)用58貸款2000萬(wàn)，建設(shè)期內(nèi)均勻投入。八銷售費(fèi)用600.2銷售收入*3%九不可預(yù)見費(fèi)550.3(五+六+七+八）*5%十總成本合計(jì)11556.4十一銷售收入20006商鋪6000100006000住宅29000414012006地下室車位400個(gè)500002000十二營(yíng)業(yè)稅及附加1200.4銷售收入*6%十三利潤(rùn)7249.3十四成本利潤(rùn)率63%十五企業(yè)所得稅2392.3十六凈利潤(rùn)4857.0十七凈利潤(rùn)率42.03%四、資本籌措計(jì)劃1、項(xiàng)目總投資（不包括開發(fā)期間稅費(fèi)）根據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目總投資的規(guī)定，本項(xiàng)目的總投資=建設(shè)投資+建設(shè)期貸款利息+鋪底流動(dòng)資金=11556.4（萬(wàn)元）。2、資金籌措方案2.1資本金及來(lái)源根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)[1996]35號(hào)文規(guī)定，本項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)具備不低于項(xiàng)目總投資35%的資本金，即11556.4×35%=4044.7(萬(wàn)元)，由于項(xiàng)目土地成本為4216.45萬(wàn)元，因此本案企業(yè)自籌資金為5000萬(wàn)元。本項(xiàng)目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。2.2建設(shè)投資資金來(lái)源建設(shè)投資11556.4萬(wàn)元中。計(jì)劃向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款2000萬(wàn)元；企業(yè)自籌資金5000萬(wàn)元；企業(yè)用建設(shè)期內(nèi)房產(chǎn)銷售款投入4556.4萬(wàn)元。（附：投資計(jì)劃與資金籌措表）投資計(jì)劃與資金籌措表(單位:萬(wàn)元)2006年2007年2008年序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額11556.44447.32439.9124762039.4153.81.1建設(shè)投資11498.44447.32429.9124572025.41391.1.1土地成本4216.454216.4500001.1.2前期工程費(fèi)174.20174.20001.1.3建安工程費(fèi)5620020002000162001.1.4基礎(chǔ)工程配套費(fèi)168.60010068.601.1.5管理費(fèi)168.62040404028.61.1.6銷售費(fèi)600.20100200200100.21.1.7不可預(yù)見費(fèi)550.3210.8115.711796.8101.2貸款利息580101914151.3流動(dòng)資金0000002資金籌措11556.44447.32439.912476.002039.4153.82.1自有資金50004447.3552.70002.2借款200001887.21112.79002.3銷售收入再投入4556.4002363.212039.4153.8第四部分財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算本項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利能力，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)銷售期2006200720081現(xiàn)金流入06000140061.1銷售收入06000140061.1.1住宅0300090061.1.2商鋪0300030001.1.3地下室0020001.2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出4447.255146.95496.92.1建設(shè)投資4447.254554.22157.42.1.1土地4216.45002.1.2建設(shè)投入04554.22157.42.1.2.1前期工程費(fèi)0174.202.1.2.2分期建設(shè)款040001788.62.1.2.3管理費(fèi)用208068.62.1.2.4銷售費(fèi)用0300300.22.2銷售稅金及附加0360.0840.42.3所得稅002392.32.4不可預(yù)見費(fèi)210.8232.7106.83凈現(xiàn)金流-4447.25853.18509.14累計(jì)凈現(xiàn)金流-4447.25(3594.2)4915.05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-42