前期物業(yè)介入方案

前期物業(yè)管理介入方案為確保項目于2022年10月底順利交付使用，考慮項目目前工程施工和物業(yè)管理的實際情況，建議物業(yè)公司于2022年7月初開始實施前期物業(yè)介入管理，該項目自2022年7月1日——2022年10月31日期間前期介入的各項物業(yè)管理工作具體方案如下：一、指導思想：以業(yè)主的利益為主導，從工程質量、使用功能、合理硬件配置等方面介入，從而達到塑造樓盤精品、管理精品的目標。二、前期介入要點：從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時可有效地減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主順利入住奠定基礎。三、保證措施：根據(jù)項目的具體情況擬定物業(yè)前期介入管理方案，在商品房使用說明書（開辟商提供）O九、前期介入費用的擬定:管理處應于介入項目前擬定完成前期物業(yè)介入開辦費用，供開辟商審核、確認，前期介入費用總計元。（具體費用明細請參閱附件1）十、前期介入物業(yè)管理委托合同:物業(yè)公司應于管理處介入前與開辟商簽訂前期介入物業(yè)管理委托合同，以確保管理處前期介入的合理性。卜一、相關政府手續(xù)的申報、審批:1、物業(yè)?務費：2、停車場收費:3、生活垃圾清運費:物業(yè)應于2022年10月下旬前與環(huán)衛(wèi)部門簽訂園區(qū)生活垃圾清運協(xié)議，以確保業(yè)主生活垃圾的及時清運。十二、管理處各類工具、用具的購置:物業(yè)應根據(jù)前期介入的工作需要購置相應的工具、用具，其中包括（以下工具、用具的明細請參閱附件A）：1、工程維修、養(yǎng)護工具;2、保安裝備、器械；3、保潔清潔工具；4、辦公設備；5、辦公家具；十三、管理處辦公用房：管理處應于正式向業(yè)主交付前2個月向開辟商提報園區(qū)內物業(yè)管理辦公用房的申請，并向開辟商提供辦公用房內部布局分割方案，同時跟進辦公用房的裝修進程。管理處辦公用房須在項目向業(yè)主交付前1個月完成內部裝修工作，并移交物業(yè)使用，同時應在交付時保證辦公用房內通訊、供電、給排水、供暖等功能的正常運行和使用。十四、前期工程介入的工作內容及要點：1、了解項目各類機電設施設備配置或者容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。2、從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。3、裝飾工程1）外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞往往是影響外墻是否滲水的一個關鍵，外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿（無空鼓、空殼）、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。2）內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂漿抹灰。如混合砂漿中含石灰等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與碎梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。3）地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及坡度、泄水方面，同時亦應留意洗手間地面防水層的施工及地面防滲漏注水試驗的結果。4、門窗工程木門與墻體接合處，由于材質的差別，時常會浮現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會浮現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工質量問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。5、給排水工程1）給水工程：準確記錄各給水管道關鍵部位、接口位置及各類管線的分布走向，并要求在管道接合處預留檢修口，避免給日后維修工作帶來不便。對墻內隱蔽管路做好隱蔽前的試水試壓試2）排水工程：因項目排水系統(tǒng)采用的是目前國際上較為先進的同層排水技術，于是關鍵問題是要在排水管道敷設前做好管道接口的防滲漏檢測；此外還應了解園區(qū)內污水井、化糞池的位置以及地下車庫及設備機房排水溝、井的數(shù)量及排放管徑是否符合設計要求；樓體雨水排放管的設計及安裝是否規(guī)范等等。6、工程施工圖紙的熟悉：在物業(yè)工程介入過程中，物業(yè)工程人員應加強與開辟商工程人員的密切聯(lián)系和溝通，對施工圖紙、資料要盡快熟悉，確認在施工過程中各項工程是否按照設計或者變更圖紙的要求進行施工，特殊是管線的敷設及各類維修管井的設置等，以利于今后物業(yè)管理的便捷。7、安防保衛(wèi)系統(tǒng)的設置及環(huán)境保潔的需要：主要應考慮中央監(jiān)控室、設備間、管理用房、大門入口（門衛(wèi)）等的設置與標準，人員通道、車輛進出和停放，消防設施的配套設置，如隔離圍墻、自控防盜報警系統(tǒng)等，垃圾容器及垃圾堆放、清運點的設置，脫排煙道、雨水管等建造外立面附屬物預留位置、孔洞以及陽臺、窗戶的外形設計。8、供電系統(tǒng)方面：應進一步了解園區(qū)公共照明、地下停車場照明的開關是否采用了分控開關，以利于物業(yè)在今后的管理中節(jié)約管理成本；應建議開辟商考慮增設應急發(fā)機電組，以備停電時園區(qū)各項設備運轉正常。9、電梯安裝調試階段：物業(yè)工程人員應做好電梯在此階段的安裝調試過程的熟悉工作，特殊是要了解電梯在突發(fā)停電狀態(tài)下是否能夠達到平層停梯要求；電梯緊急呼叫按鈕能否與保安監(jiān)控室形成聯(lián)動報警等等。10、地下停車場的前期介入重點：要了解車場出入口的坡度、高度，雨水排放管徑要達到泄洪能力，停車場內積水坑的數(shù)量及潛水泵的配置數(shù)量是否合理；地面防潮施工是否規(guī)范；車場內引排風設施的安裝位置及排放噪音有否影響業(yè)主正常生活；車場內照明燈具的配置是否合理等等。n、園區(qū)vi標識系統(tǒng)的建議：通過現(xiàn)場巡查，協(xié)助并提出園區(qū)各類警示標識、宣傳標識、交通標識、設備標識、指示標識的設置建議，以完善園區(qū)的視覺識別系統(tǒng)。12、戶內精裝過程的監(jiān)控：嚴格按照精裝修施工規(guī)范要求對戶內精裝修進行全程監(jiān)控，確保施工質量達到規(guī)范要求，以減少今后業(yè)主的投訴。13、建造及設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要主要應考慮建造材料的選用，設備設施的合理選擇配置、性能特點、使用效果、維修養(yǎng)護乃至更換的成本費用，水、電、氣、通訊等容量的核定、分配及預留，管線布局、配置走向等，主要材料、設備的防滲漏、抗腐蝕、耐磨損等理化特性和經(jīng)久耐用、便于維修且費用合理等經(jīng)濟因素。十五、物業(yè)安防管理介入內容及要點：物業(yè)保安可于交付業(yè)主前1個月擺布提前介入園區(qū)，具體工作包括：熟悉園區(qū)各公共部位的基本情況。確定停車場車輛進出管理的具體方案，并檢查車場內消防器材的配置情況，了解車場內照明、排風等開關的位置等。確定園區(qū)安防巡更點的位置。接管監(jiān)控中心，并調試和試運行園區(qū)各項智能化安防設施。5、園區(qū)出入口24小時設置保安員執(zhí)勤，使園區(qū)形成封閉狀態(tài)，控制外來閑雜人員進入園區(qū)。6、建立人員、物品進出園區(qū)管理方案，對出入園區(qū)的施工人員實施出入證管理。7、啟動停車場出入口IC卡道桿識別系統(tǒng)，設置專人進行管理。8、園區(qū)內24小時設置專人進行巡視。十六、保潔介入內容及要點:物業(yè)保潔應于交付前半個月介入園區(qū)，主要工作內容包括：對所有公共區(qū)域進行開荒清潔，包括但不限于樓內公共樓梯、走廊、電梯轎廂及電梯前室；園區(qū)道路；地下停車場；園區(qū)景觀；物業(yè)辦公用房；各設備機房等等。十七、物業(yè)客服接待介入內容及要點：物業(yè)客服接待應于10月中旬介入管理，具體工作包括：熟悉園區(qū)基本情況，特殊是各單元及房間走向，地下停車場車位數(shù)量及分布位置。整理辦理交樓手續(xù)的各類文件、表格，并參預印刷過程中的校對工作。建立業(yè)主檔案，并在電腦內安裝物業(yè)管理軟件。協(xié)助購置辦公用品及保潔用品、保安器材。5、到各戶精裝房間內熟悉戶內裝修情況。開通服務熱線電話。確定生活垃圾中轉站的位置及各單元門口垃圾桶的位置。辦公區(qū)域內各項制度上墻的準備工作。協(xié)助辦公區(qū)標識牌的制作。十八、員工工服的制作:員工工服應于9月初完成服裝款式的選樣工作，9月中旬開始制作，10月25日前完成制作。十九、工程驗收、接管：按照10月底交付的日期，項所有工目程施工應于10月初結束，10月上旬開始驗收，參預工程驗收的部門包括：開辟工程部、監(jiān)理公司、施工單位項目部、開辟銷售、物業(yè)公司；初次驗收應在一周內結束，而后施工單位應根據(jù)初次驗收所出現(xiàn)的工程質量問題進行整改，整改工作應在10月20日前結束，而后，以上參預驗收的部門由開辟工程部門牽頭組織第二次驗收，驗收合格后，物業(yè)公司方可進行工程移交接管；不合格事項由施工單位繼續(xù)整改。二十、交付業(yè)主前的各項工作：10月底前，園區(qū)硬件方面應達到如下要求：園區(qū)圍擋已形成封閉狀態(tài)，防翻越紅外報警系統(tǒng)正常啟用。園區(qū)所有安防智能化系統(tǒng)全部正常運行，包括可視對講系統(tǒng)、業(yè)主戶內安防報警系統(tǒng)、園區(qū)監(jiān)控探頭、電梯緊急呼叫聯(lián)動報警系統(tǒng)、地下停車場煙感報警及自動噴淋、消防系統(tǒng)等。3、地下停車場可投入使用，各項設備運轉正常，包括：停車場出入管理系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、排風系統(tǒng)等。園區(qū)供電（正式用電）、給排水正常。園區(qū)道路已鋪設完畢，道牙石已安裝完成。園區(qū)出入口完成施工，保安崗亭已安放到位。園區(qū)景觀及綠化已完成施工，綠化帶無裸露黃土。樓內所有樓梯、扶手、地面、公共門窗已全部完工。電梯已經(jīng)過勞動局檢測并有運行許可證，電梯運行正常。園區(qū)背景音樂系統(tǒng)正常運行。園區(qū)所有標識牌均已安裝到位。園區(qū)道路兩側果皮箱及各單元入口旁垃圾桶均已擺放到位。各設備機房的設備設施均已正常啟用，包括：消防泵房、二次供水泵房、空調機房、發(fā)機電房、變配電室等。消防報警監(jiān)控室正常啟用。戶內精裝修全部完工并經(jīng)驗收合格。大樓主體避雷設施已經(jīng)過驗收。園區(qū)市政配套設施已開通，包括：煤氣、有線電視、電話、寬帶等。物業(yè)辦公用房可投入使用，服務熱線電話已開通，具備接待業(yè)主的能力。止匕外，物業(yè)管理處應做好交付業(yè)主的各項準備工作，包括以下內容:?管理處人員按照組織架構的編制已招聘到位，并經(jīng)過系統(tǒng)培訓，達到上崗要求。各戶進戶門鑰匙及IC卡已采集齊全，房間已經(jīng)過驗收并接管。所有交樓文件及表格已印刷完畢。員工服裝已制作完畢，并已下發(fā)員工。辦公設備、家具、用品等已購置到位。工程、保安、保潔工具、器材已購置到位。園區(qū)所有公共部位已完成開荒清潔工作。參預交樓人員已完成交樓摹擬演練工作。已建立完成設備臺賬及設備卡。24小時服務熱線電話已開通，可保證24小時為業(yè)主隨時服務。園區(qū)業(yè)主生活垃圾清運合同已簽訂，生活垃圾可保證日產日清。所有制度均已上墻。接管的工程圖紙資料已完成建檔工作，可保證隨時查閱。各部門日常工作所使用的各類記錄表格均已印刷完畢。停車場、物業(yè)服務費收費許可證已辦理完畢。員工工牌已制作完畢。協(xié)助開辟銷售完成交樓現(xiàn)場的布置工作。不斷完善的基礎上，將之運用到實際介入管理工作中，從而保證物業(yè)前期介入的實效性。建立與開辟公司、監(jiān)理公司及各施工單位之間的溝通渠道，確保信息傳遞順暢，便于及時解決問題。加強物業(yè)介入人員的各項培訓工作，保證前期物業(yè)管理介入的效果。計劃分批介入管理，介入前首先完成組織架構的編制工作，具體計劃為：2022年7月初工程人員首先介入，計劃介入人員兩名，分別為電氣專業(yè)和土建、給排水專業(yè)各一位。2022年9月中旬管理人員（客服）介入。2022年10月初保安介入管理。2022年10月上旬保潔介入開荒清潔。2022年10月中旬管理處全員介入。以上介入人員應根據(jù)實際情況適時進行調整，如：開發(fā)商需要物業(yè)安排人員開啟電梯運送看房客戶、樓內樣板間需物業(yè)人員服務等等。注：以上工作進程計劃表請參閱附件2o五、人員招聘工作:五、人員招聘工作:?工程人員兩名須在2022年6月20日前招聘到位，在進行為期一周的培訓后，于7月初介入施工現(xiàn)場。保潔人員應在10月中旬做好人員儲備工作。保安人員9月份開始招聘人員。物業(yè)客服接待人員應于9月下旬招聘到位。六、人員聘用要求:六、人員聘用要求:1、 共性要求：(1) 身體健康，無重大疾病或者傳染病；⑵品格端正，誠實肯干，有高度的敬業(yè)精神和無私奉獻精神；了解物業(yè)管理行業(yè)的工作性質，有較強的服務意識；有較強的上進心、責任感和意志力；服從領導安排，遵守公司的各項規(guī)章制度。2、管理人員聘用標準：年齡在25歲到40歲之間;具有專科以上文化程度;有至少三年以上的管理經(jīng)驗和較強的組織能力；有同行業(yè)管理經(jīng)驗及持有國家建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證者優(yōu)先。3、財會人員聘用標準：年齡在25歲到40歲之間；財經(jīng)類院校畢業(yè)，大專以上文化程度，廉潔公正；⑶有兩年以上的財務工作經(jīng)驗，有會計資格證書、會計電算化證；(4) 具有本市戶口者優(yōu)先。4、工程維修人員聘用標準：男性，年齡在28歲至45歲之間，身高在170cM以上，形象較好；持有專業(yè)資格證書、上崗證；有至少五年以上的相關工作經(jīng)驗。5、物業(yè)客服、接待員聘用標準：(1)年齡在20歲到30歲之間，女性身高在163CM以上，男性身高在173cM以上，形象氣質較好；(2)中專以上學歷；(3)從事至少一年以上物業(yè)管理員工作，熟悉客服的崗位職責和相關工作流程；(4)主修物業(yè)管理專業(yè)或者酒店管理專業(yè)的應屆畢業(yè)生優(yōu)先考慮;(5)有較強的親和力、口頭表達能力和溝通協(xié)調能力，具有獨立處理問題的能力。6、保安人員聘用標準：(1)要求男性，未婚，年齡在20歲到28歲之間；(2)身高在175cM以上，儀表端正，身體健康；(3)高中以上文化程度；(4)復轉軍人、黨員優(yōu)先。7、保潔人員聘用標準：(1)年齡普通在25歲到40歲之間，像貌端正；(2)初中以上文化程序；(3)為人誠懇，工作勤奮塌實，愛清潔。七、培訓工作：所有新入職人員必須經(jīng)過綜合培訓，達到要求才干上崗，培訓內容包括如下方面：基礎培訓1(要求全員參加)：物業(yè)管理基礎知識。物業(yè)管理相關政策、法規(guī)。企業(yè)簡介、項目簡介。物業(yè)公司簡介。管理處員工守則、各項行政管理制度培訓。禮儀、語言行為規(guī)范。服務意識、理念的培訓。消防培訓。突發(fā)事件處理方法。對客統(tǒng)一說辭。管理處組織架構及各部門職能。專項培訓：⑴管理人員：管理技能培訓。經(jīng)營意識培訓。崗位職責及具體工作內容。工作計劃的編制及監(jiān)督實施。前期介入的重要性及工作要點。溝通協(xié)調的技能。成本控制及費用測算方法。⑵客服、接待：管理費構成的具體內容?？头哟膷徫宦氊熂肮ぷ鲀热荨？蛻敉对V接待處理技巧?？蛻敉对V跟進回訪流程。溝通協(xié)調技巧?？蛻魴n案管理。鑰匙、IC卡的管理。為業(yè)主提供的各項服務內容及服務規(guī)程。辦理交樓的各項流程。日常巡視工作內容及要點。辦理停車場租賃手續(xù)。⑶工程：工程前期介入的具體內容。巡檢記錄的填寫方法。溝通、協(xié)調及信息傳遞