注冊物業(yè)管理師-基本制度與政策課件

1全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格物業(yè)管理根本制度與政策2近兩年來，?物權(quán)法?、?住宅專項維修資金管理方法?和?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法〔試行〕?相繼出臺，?物業(yè)管理條例?和?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?也作了相應(yīng)修改。為防止考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部批準，對2006年發(fā)布的?全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱?中?物業(yè)管理根本制度與政策?局部的相關(guān)內(nèi)容進行了修改與補充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。3?物業(yè)管理根本制度與政策?——最根底、熟悉為什么學(xué)？怎么學(xué)？我如何學(xué)？不僅是畫重點，重要的是吃透。“仁者見仁、智者見智〞從教材厚度、知識結(jié)構(gòu)性、理論的復(fù)雜性、考試要求和考題類型，這門學(xué)科相對容易、舒服。因為：考試題型：單項選擇、多項選擇4第一章物業(yè)管理〔一〕考試目的本局部的考試目的是考察應(yīng)試人員運用?物業(yè)管理條例?分析、處理物業(yè)管理工作中?條例?相關(guān)問題的能力?！捕晨荚嚫疽笳莆眨?條例?對物業(yè)管理的定位，?條例?的指導(dǎo)思想以及確立的根本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的根本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，?條例?確立的根本制度，?條例?涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和開展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革?！踩骋c說明：17個要點5第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念〔一〕對?條例?所稱物業(yè)管理定義的理解(定位)掌握1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。2、物業(yè)管理活動的根底是物業(yè)效勞合同。3、物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。依據(jù)6物業(yè)管理是指〔四方面〕暨：1、選聘、合作、自管2、管理按照物業(yè)效勞合同約定3、房屋及設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的養(yǎng)護、維修、管理4、維護2個環(huán)境：①衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境②公共秩序7單項選擇題〔備選項中只有1個符合題意〕以下對于物業(yè)管理的理解，不正確的選項是〔〕。A、物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理效勞為標的進行的一項交易B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托C、物業(yè)效勞合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動的契約根底D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理以下各項中，不屬于物業(yè)管理根本內(nèi)容的是〔〕。A、房屋維修養(yǎng)護B、清潔衛(wèi)生C、平安防范D、代收供水、供熱費用8〔二〕?條例?調(diào)整的范圍１、?條例?即調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。２、?條例?的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。多項選擇題〔備選項中有2個或2個以上符合題意〕?物業(yè)管理條例?調(diào)整和標準的范圍包括〔〕。A、住宅物業(yè)管理B、非住宅物業(yè)管理C、城市D、農(nóng)村E、業(yè)主自行管理[答案]ABCD9〔三〕物業(yè)管理的市場化特征１、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變?！伯a(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有——義務(wù)、責任轉(zhuǎn)變〕２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。〔單個業(yè)主無權(quán)決定共有權(quán)利，無全額承擔共同履行義務(wù)〕３、物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原那么。(就是民法原那么〕〔業(yè)主自主權(quán)、納入市場秩序、物業(yè)管理的前提條件〕４、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理?！伯a(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場關(guān)系，不屬?條例?范疇〕10二、物業(yè)管理的特征〔熟悉〕〔一〕社會化〔二〕專業(yè)化〔三〕市場化物業(yè)管理1、城市、房地產(chǎn)管理體制的重大改革2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)與之相配套的綜合性管理3、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的統(tǒng)一管理4、與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理11社會化〔交易對象選擇)物業(yè)所有權(quán)人到社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)到社會上尋找可代管的物業(yè)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)具備一定資質(zhì)等級從業(yè)人員具備一定職業(yè)資格市場化市場競爭機制和商品經(jīng)營方式實現(xiàn)的商業(yè)行為集中表達——雙向選擇、等價有償12第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展一、物業(yè)管理的起源與開展人：奧克維亞.希爾女士機構(gòu)〔組織〕：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會二、城市住房及住房制度改革〔一〕我國城鎮(zhèn)住房的開展情況私房改造轉(zhuǎn)化為國有建房提供居民、職工居住〔二〕改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度中國特色公有住房體系

住房投資由國家和企業(yè)統(tǒng)包三個特征住房分配采取實物分配福利低租金，國家包修包養(yǎng)弊端見下13投資無回收、不能形成良性循環(huán)制約建設(shè)開展、供給小于需求租金不能維護危舊房、危及平安人均面積下滑、國家包袱沉重14〔三〕住房商品化制度１、建立并扶持商品房市場房地產(chǎn)領(lǐng)域三項改革：住房制度改革土地使用制度改革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革２、城鎮(zhèn)住房制度改革1979年試點向居民售房1994年公有住房開始出售1998年取消福利分房，實施住房分配貨幣化改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)〞151981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立

16四、我國物業(yè)管理的開展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——?深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例?以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度標準。1994年公布了?城市新建住宅小區(qū)管理方法?。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。1997年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。17五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用〔一〕實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長?！捕硨嵤┪飿I(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。重點是：“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴大效勞性消費，逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施〞〔三〕實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動力?！裁吭黾右蝗f平方米，可增加5—8人就業(yè)〕增加消費購房消費支出裝飾裝修支出水電氣暖長期消費支出大中修設(shè)備改造及物業(yè)費支出18〔四〕實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。協(xié)助公安等部門防范刑事犯罪、防火、防事故。開展社區(qū)文化活動，豐富居民業(yè)余生活。促進鄰里和諧關(guān)系，促進精神文明建設(shè)?！参濉硨嵤┪飿I(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)良性開展對房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。對工程的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)有重要意義19第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革政府作用基于三個原因轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場化的物業(yè)管理。物管是城市管理的重要局部。城市管理是政府的主要職能。普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會和諧。物業(yè)管理制度的歷史沿革以?條例?為分水嶺：?條例?公布前后兩個階段，有承繼及各自鮮明特點20一、?條例?公布前的物業(yè)管理制度建設(shè)一是借鑒性〔泊來品〕二是過渡性〔對房管模式采取漸進式改革〕三是針對性〔針對實際問題，應(yīng)對性政策〕特點我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。〔一〕城市新建住宅小區(qū)管理方法?城市新建住宅小區(qū)管理方法?是我國第一部系統(tǒng)標準物業(yè)管理制度的標準性文件21主要內(nèi)容1、確定了物業(yè)管理活動的主要部門2、確定了物業(yè)管理工作的根本內(nèi)容3、明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式4、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度5、明確了管理委員會的權(quán)利義務(wù)6、明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)7、確定了物業(yè)管理效勞的合同制度與備案制度8、針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施9、針對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定行政處分措施22〔二〕物業(yè)管理效勞考評標準〔最高行業(yè)標準〕〔三〕物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度〔注冊取代〕〔四〕?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費暫行方法?〔五〕?物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定?〔六〕?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?按2007年12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的?住宅專項維修資金管理方法?〔建設(shè)部令第165號〕，自2021年2月1日起施行〔七〕?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?按2007年11月26日?建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法>的決定?(建設(shè)部令第164號)〔八〕?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?〔建設(shè)部110號令〕23二、?條例?公布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，?物業(yè)管理條例?正式公布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。一是配套性〔配套文件、實施細那么〕二是經(jīng)驗性〔總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性〕三是操作性〔規(guī)定細化，操作得以實施〕 特點內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)標準、特色鮮明物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成24第四節(jié)?物業(yè)管理條例??物業(yè)管理條例?的公布標志著我國物業(yè)管理進入法制化、標準化開展的新時期一、?條例?的立法過程〔了解〕〔一〕收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況〔德法日韓澳新香港〕〔二〕開展立法調(diào)研，掌握第一手材料〔各大城市〕〔三〕進行專家論證，研討立法中的難點問題〔四〕廣泛征求意見，以求彰顯民意首次征求全民意見的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。25二、?條例?的指導(dǎo)思想和立法原那么指導(dǎo)思想突出了開展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念1、強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。2、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是效勞與被效勞的關(guān)系。3、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項?條例?是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過度就是濫使職權(quán)1、政府適度干預(yù)2、推動引導(dǎo)26?條例?根本原那么〔一〕物業(yè)管理權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原那么建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例〔二〕維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原那么〔公益優(yōu)先原那么〕?條例?設(shè)定的法律責任，充分表達了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原那么〔三〕現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原那么現(xiàn)實性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗收、開發(fā)企業(yè)不交費、物業(yè)企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位責任轉(zhuǎn)嫁前瞻性：業(yè)主大會、維修養(yǎng)護制度等〔四〕從實際出發(fā)，實事求是的原那么全國開展不平衡，大小城市的市場環(huán)境、效勞水平差異授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行方法。27三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度〔熟悉〕業(yè)主大會管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標物業(yè)承接查驗物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格住宅專項維修基金。物業(yè)管理基本制度28〔一〕尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利表達在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟上：1、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔民事?lián)p害賠償責任。2、物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護，剩余局部由業(yè)主大會決定使用?！捕辰I(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制1、共同財產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商2、共同財產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù)3、業(yè)主大會、管理規(guī)約表達上述機制29〔三〕?條例?和有關(guān)法律法規(guī)共同標準物業(yè)管理活動?民法通那么??合同法??公司法??城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例??建設(shè)工程質(zhì)量管理條例?等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是標準物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。〔四〕妥善處理政府和市場的關(guān)系?條例?明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限：1、但凡能夠通過民事責任解決的，不再規(guī)定行政處分。2、對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，那么堅持損害賠償優(yōu)先的原那么。30四、?條例?主要內(nèi)容介紹〔一〕第一章總那么〔5條〕第一條:立法宗旨、目的第二條：調(diào)整范圍、對象第三條：倡導(dǎo)原那么：通過市場機制選聘物業(yè)企業(yè)第四條：利用創(chuàng)新和科技進步提升物業(yè)效勞水平第五條：對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理授權(quán)〔二〕第二章業(yè)主及業(yè)主大會〔15條〕共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)那么、業(yè)委會的性質(zhì)、職責與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會、業(yè)委會與居委會的關(guān)系等31〔三〕第三章前期物業(yè)管理〔11條〕包括前期物業(yè)效勞合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等〔四〕第四章物業(yè)管理效勞〔18條〕明確物業(yè)管理效勞中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系〔五〕第五章物業(yè)的使用與維護〔7條〕對物業(yè)的使用和維護相關(guān)問題進行標準〔六〕第六章法律責任〔13條〕法律標準三要素適用條件行為模式違反行為模式的法律后果32法律責任含義1、法律責任主體：公民、法人、單位和社會組織、各國籍人、無國籍人2、法律責任核心要件：違法行為的實施3、法律后果：法律上懲戒性負擔4、法律責任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究法律三要素假定〔前提〕、處理〔核心〕、制裁〔保證〕33法律責任特征1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔法律責任不同2、內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有權(quán)國家機關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定3、具有國家強制性：迫使違法人承擔其效果的強制力4、由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的：其他任何組織和個人均無權(quán)進行34?條例?法律責任特點1、行政責任、民事責任并存。以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的2、民事責任優(yōu)先。①凡能通過承擔民事責任解決的，不再設(shè)定行政處分②確實違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責任的承擔3、表達業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原那么〔物權(quán)法80條〕〔七〕第七章附那么按法律不溯及既往的原理，?條例?生效前的物業(yè)管理活動不適用?條例?的規(guī)定。35五、?條例?確立的根本法律關(guān)系〔掌握〕〔一〕業(yè)主相互之間的關(guān)系行使權(quán)利同時應(yīng)承擔相應(yīng)義務(wù)〔6個〕〔二〕物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系簽訂效勞合同、等價交換、主體平等〔三〕開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系前期物業(yè)效勞只能建設(shè)單位實施業(yè)主接受物業(yè)效勞建立在兩個合同根底上前期物業(yè)效勞合同商品房銷售合同36建設(shè)單位義務(wù)1、制定?臨時管理規(guī)約?明示買受人2、通過招投標選聘物業(yè)企業(yè)3、制定簽訂前期物業(yè)管理效勞合同4、提供必要的物業(yè)管理用房5、制定提供?兩書一證?6、配合物業(yè)企業(yè)接管驗收7、移交物業(yè)工程資料8、不得擅自處分共用局部、公用設(shè)備設(shè)施9、保修期限和范圍內(nèi)的保修責任10、配合組建業(yè)主大會37〔四〕供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系分工明確、密切配合〔五〕社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系業(yè)主大會是業(yè)主共同財產(chǎn)關(guān)系形成的共同利益群體，他不是自治組織〔財產(chǎn)自我管理〔非權(quán)利〕、自律〕業(yè)主大會與居委會非隸屬關(guān)系，但作出決定應(yīng)當告知并聽取居委會建議。物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)管理〔六〕物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系接受監(jiān)督指導(dǎo)〔房管、工商、稅務(wù)、物價、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等〕38物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的標準不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

1、依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人和管理人與效勞人之間平等的法律關(guān)系；

2、依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理效勞合同構(gòu)成合同當事人之間平等的法律關(guān)系；

3、依據(jù)消費者權(quán)益保護法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費者與經(jīng)營者之間的平等的法律關(guān)系；

4、依據(jù)經(jīng)濟效勞法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成效勞與被效勞之間的平等的法律關(guān)系。39第二章物業(yè)管理效勞〔24個要點〕第一節(jié)物業(yè)管理效勞的特點和內(nèi)容掌握：物業(yè)管理效勞的特點、物業(yè)管理效勞的內(nèi)容、物業(yè)效勞本錢的構(gòu)成、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審的原那么、包干制和酬金制收費形式，〔前期〕物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護的有關(guān)規(guī)定。熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞的標準，物業(yè)效勞定價本錢審核的方法和標準，前期物業(yè)效勞合同的特征和時效，物業(yè)效勞企業(yè)維護秩序的方式，物業(yè)效勞企業(yè)在平安事故中的法律義務(wù)。40一、物業(yè)管理效勞的特點物業(yè)管理效勞特點公共性〔共有部位〕和綜合性〔管理內(nèi)容〕廣泛性〔全體效勞對象的合意〕和差異性〔需求不同〕即時性〔處理問題的效率〕和無形性〔會干也要會說〕持續(xù)性〔效勞不能中斷〕和長期性〔效勞機構(gòu)不輕易更換〕“方便、快捷、舒適、周到〞41二、物業(yè)管理效勞的內(nèi)容〔一〕物業(yè)管理效勞〔通過合同約定的公共性質(zhì)效勞〕1、物業(yè)的維修、養(yǎng)護2、兩個環(huán)境維護物業(yè)效勞內(nèi)容1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理3、區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理4、區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理效勞5、區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防交通等協(xié)管事項效勞6、物業(yè)裝飾裝修管理效勞7、物業(yè)檔案資料的管理8、專項維修資金的效勞使用42〔二〕物業(yè)效勞合同約定以外的效勞〔特約效勞〕合同約定以外的效勞1、?條例?第44條：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的效勞效勞報酬由雙方約定。〔“可以〞而不是“應(yīng)當〞，非物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)〕2、需由特定的業(yè)主與企業(yè)另行約定〔協(xié)商、簽合同〕—企業(yè)非萬能3、有償效勞：數(shù)額、支付方式、時間雙方當事人自主約定43三、物業(yè)管理效勞標準普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級標準〔試行〕標準1、根本要求2、房屋管理3、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護4、協(xié)助維護公共秩序5、保潔效勞6、綠化養(yǎng)護三個等級一級二級三級適用普商房、經(jīng)適房、房改房、集資建房、廉租房不適用市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅44第二節(jié)物業(yè)效勞收費一、物業(yè)效勞收費原那么〔一〕合理原那么〔不超出承受能力，不一味降低收費水平〕〔二〕公開原那么〔明碼標價〕〔三〕收費與效勞水平相適應(yīng)原那么〔質(zhì)價相符〕二、物業(yè)效勞收費管理〔一〕物業(yè)效勞收費定價形式一是政府定價，二是政府指導(dǎo)價，三是市場調(diào)節(jié)價。45政府定價弊端1、不利于物業(yè)管理企業(yè)提高效勞質(zhì)量2、制約了業(yè)主對物業(yè)效勞質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán)3、因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾4、政府定價阻礙了物業(yè)管理市場的開展46〔二〕物業(yè)效勞收費形式與本錢構(gòu)成1、包干制收費形式盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享有或承擔〔含效勞本錢、法定稅費、企業(yè)利潤〕收費形式簡介、透明度不高，費率偏低，易造成虧損2、酬金制收費形式盈余或虧損由業(yè)主享有或承擔〔含預(yù)收效勞支出、企業(yè)酬金〕酬金制義務(wù)1、每年不少于一次公布收支情況2、業(yè)主或業(yè)主大會提出收支質(zhì)詢時，及時答復(fù)3、配合業(yè)主大會按合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對預(yù)算和收支情況審計47物業(yè)效勞本錢或效勞支出48?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法〔試行〕?的規(guī)定為提高政府制定物業(yè)效勞收費的科學(xué)性，合理核定物業(yè)效勞定價本錢，根據(jù)?物業(yè)效勞收費管理方法?和?政府制定價格本錢監(jiān)審方法?等有關(guān)規(guī)定，國家開展改革委員會和建設(shè)部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法〔試行〕?〔發(fā)改價格[2007]2285號〕，2007年10月1日起施行。根據(jù)?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法〔試行〕?的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)效勞收費〞的根底上，補充增加以下內(nèi)容：49物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審一、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審的定義1、物業(yè)效勞定價本錢，是指價格主管部門核定的物業(yè)效勞社會平均本錢。2、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)效勞收費標準，對相關(guān)物業(yè)效勞企業(yè)的效勞本錢實施監(jiān)督和審核的行為。50二、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審的原那么和依據(jù)1、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審應(yīng)當遵守以下原那么：〔1〕合法性原那么計入定價本錢的費用應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；〔2〕相關(guān)性原那么計入定價本錢的費用應(yīng)當為與物業(yè)效勞直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用?！?〕對應(yīng)性原那么計入定價本錢的費用應(yīng)當與物業(yè)效勞內(nèi)容及效勞標準相對應(yīng)?！?〕合理性原那么。影響物業(yè)效勞定價本錢各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應(yīng)當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。2、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審的依據(jù)核定物業(yè)效勞定價本錢，應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)效勞企業(yè)提供的真實、完整、有效的本錢資料為根底。51三、物業(yè)效勞定價本錢的構(gòu)成物業(yè)效勞定價本錢由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。其中：1、人員費用是指管理效勞人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當由物業(yè)效勞企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。522、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。533、綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、平安防范人員的人身保險費及由物業(yè)效勞企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備548、管理費分攤是指物業(yè)效勞企業(yè)在管理多個物業(yè)工程情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)效勞正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)效勞小區(qū)承擔的管理費用。9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)效勞固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)效勞固定資產(chǎn)指在物業(yè)效勞小區(qū)內(nèi)由物業(yè)效勞企業(yè)擁有的、與物業(yè)效勞直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)效勞費開支的費用。55四、物業(yè)效勞定價本錢審核的方法和標準1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價本錢。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它工程中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用工程中重復(fù)列支。562、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，本錢監(jiān)審時應(yīng)當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。3、物業(yè)效勞企業(yè)將專業(yè)性較強的效勞內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項效勞的本錢按照外包合同所確定的金額核定。574、物業(yè)效勞企業(yè)只從事物業(yè)效勞的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)工程的物業(yè)效勞計費面積或者應(yīng)收物業(yè)效勞費加權(quán)分攤；物業(yè)效勞企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)效勞之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)工程之間分攤。58〔四〕物業(yè)效勞費的繳納和催促1、非業(yè)主使用人的繳費責任〔業(yè)主負連帶繳納責任—最終責任〕2、未交付房屋的繳費主體〔已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費用由建設(shè)單位交納3、業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的催促義務(wù)〔五〕代收代繳費用〔三個合同關(guān)系〕業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位——合同關(guān)系水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè)——委托合同關(guān)系〔最終用戶=最終使用人〕業(yè)主與物業(yè)企業(yè)———效勞合同關(guān)系59第三節(jié)物業(yè)效勞合同合同法大于物權(quán)法，物權(quán)法只解決根本財產(chǎn)制度只有簽訂效勞合同才能將雙方的權(quán)利義務(wù)確定下來物業(yè)企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或其他組織。雙方之間是平等的民事主體的關(guān)系。雙方的權(quán)利義務(wù)表達在合同的具體內(nèi)容中前期物業(yè)效勞合同物業(yè)效勞合同管理階段不同簽約主體不同60第三節(jié)物業(yè)效勞合同物業(yè)效勞合同內(nèi)容1、物業(yè)管理事項2、物業(yè)效勞質(zhì)量3、物業(yè)效勞費用4、雙方的權(quán)利義務(wù)5、專項維修資金的管理與使用6、物業(yè)管理用房7、合同期限8、違約責任基本條款其他條款約定合同生效條件，解除合同損失賠償免責條款約定，合同履行爭議的解決方式61物業(yè)資料移交1、物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時：建設(shè)方或業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè)2、物業(yè)效勞合同終止時：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會3、選聘新物業(yè)企業(yè)時：業(yè)委會移交給物業(yè)企業(yè)移交內(nèi)容和程序合同中明確62二、前期物業(yè)效勞合同〔掌握〕〔一〕前期物業(yè)效勞合同的特征：1、前期物業(yè)效勞合同具有過渡性。2、前期物業(yè)效勞合同由建設(shè)方和物業(yè)管理企業(yè)簽訂?！步ㄔO(shè)方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位的前提〕3、前期物業(yè)效勞合同是要式合同。〔二〕前期物業(yè)效勞合同的時效1、前期物業(yè)效勞合同可以約定期限。2、前期物業(yè)效勞合同是一種附終止條件的合同。63前期效勞合同期限不確定的弊端1、不利于保護企業(yè)利益：本錢測算和經(jīng)營風險預(yù)測無法統(tǒng)籌安排，降低本錢。2、經(jīng)濟目標容易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。3、到期后能否承擔后合同義務(wù)，業(yè)主的共同利益保證問題。64〔三〕前期物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容1、合同當事人與物業(yè)的根本情況2、物業(yè)效勞內(nèi)容與質(zhì)量3、物業(yè)效勞收費方式4、物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容5、物業(yè)的承接查驗6、物業(yè)的使用與維護7、專項維修資金8、違約責任9、其它事項65三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)?城市新建住宅小區(qū)管理方法?中華人民共和國建設(shè)部令第33號物業(yè)管理公司的義務(wù)：〔一〕履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；〔二〕接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；〔三〕重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可；〔四〕接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。66〔一〕物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)1、業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)：〔1〕侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境；〔2〕違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財產(chǎn)損害和平安隱患；〔3〕安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當權(quán)益；〔4〕違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損壞環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活；〔5〕經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪聲超標，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害；67〔6〕使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業(yè)主造成平安隱患〔7〕使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業(yè)主造成平安隱患；〔8〕占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行；〔9〕阻撓、阻礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當權(quán)益；〔10〕其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。682、維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式〔1〕履行告知義務(wù)〔2〕履行制止義務(wù)〔3〕履行報告義務(wù)還應(yīng)加“措施〞“救助〞防范和躲避物業(yè)企業(yè)管理風險693、業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任?民法通那么?規(guī)定：1、不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風采光等方面的相鄰關(guān)系，造成阻礙或損失的，應(yīng)當停止損害、排除阻礙、賠償損失。2、損害國家、集體或他人財產(chǎn)的應(yīng)當恢復(fù)原狀或折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的侵害人應(yīng)當賠償損失。?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?規(guī)定：三條P61物權(quán)、相鄰權(quán)、共有權(quán)的問題是物業(yè)管理中的法律責任70〔二〕物業(yè)管理區(qū)域的平安防范協(xié)助義務(wù)〔熟悉〕1、物業(yè)管理企業(yè)在平安事故中的義務(wù)〔1〕發(fā)生平安事故時要立即采取應(yīng)急措施，防止擴大損失。〔2〕及時向有關(guān)行政管理部門報告事故。〔3〕協(xié)助做好救助工作，協(xié)助搶救受害人員和財產(chǎn)。71具體如下：①合理布崗，加強巡邏檢查；②發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故，必須立即報告公安機關(guān)及有關(guān)部門；③并協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。對平安防范設(shè)施、消防設(shè)施要認真檢查、維修養(yǎng)護；④檢查情況要有記錄；⑤發(fā)現(xiàn)的平安隱患問題，物業(yè)管理企業(yè)要及時反映，配合有關(guān)部門認真整改，確保設(shè)施的運行；⑥實現(xiàn)技防、物防和人防緊密配合，相互促進。72⑦對裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和本卷須知，協(xié)助有關(guān)部門進行檢查；⑧走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依據(jù)物業(yè)管理制度及時予以處理。對違章搭建的，要配合有關(guān)部門予以撤除；⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當主動配合公安派出所對居民住宅區(qū)的不安定因素進行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、發(fā)動、效勞等活動。⑩物業(yè)管理企業(yè)必須增強全員效勞質(zhì)量意識，建立健全質(zhì)量保證體系和標準自身效勞行為的約束機制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價相符的效勞。732、物業(yè)保安人員的職責〔條例第47條第二款〕四、物業(yè)管理企業(yè)的責任?條例?第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。〞因此，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的合同責任，而非法定責任。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。74第四節(jié)物業(yè)使用與維護一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘三、公用事業(yè)單位應(yīng)當依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法標準五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定75第三章物業(yè)管理的根本制度考試根本要求〔掌握〕業(yè)主大會的職責和表決規(guī)那么業(yè)主委員會的職責〔臨時〕管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義各資質(zhì)等級物業(yè)效勞企業(yè)的條件物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定住宅專項維修資金的管理原那么住宅專項維修資金的交存與使用76業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)臨時管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款前期物業(yè)管理招投標的意義和原那么應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍物業(yè)保修的法律規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理的必要性物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍住宅專項維修資金監(jiān)管單位的義務(wù)挪用住宅專項維修資金的法律責任熟悉77?條例?確立了七項物業(yè)管理的根本制度；業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。第一節(jié)業(yè)主大會制度?條例?〔19〕確立了業(yè)主大會和業(yè)委會并存。業(yè)主大會決策，業(yè)委會執(zhí)行的制度。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動?！舱莆铡?8一、業(yè)主〔一〕業(yè)主的概念?條例?第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理很活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。業(yè)主身份房屋所有權(quán)證書持有人房屋共有權(quán)證書持有人待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和共有權(quán)證書的購房人79〔二〕業(yè)主的權(quán)利１、按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞〔享受效勞權(quán)〕２、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議４、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)〔選舉權(quán)〕５、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)６、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作７、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同８、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)９、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利80〔三〕業(yè)主的義務(wù)1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定4、按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金5、按時繳納物業(yè)效勞費用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)81二、業(yè)主大會〔一〕業(yè)主大會的組成和性質(zhì)1、業(yè)主大會不是業(yè)主大會會議2、業(yè)主大會不是法人團體3、業(yè)主大會不具備法人要件：工商登記〔依據(jù)〕、執(zhí)照〔證明〕香港業(yè)主立案法團〔民政登記〕〔二〕業(yè)主大會的籌備與成立1、成立業(yè)主大會的限制和選擇一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。?條例?第九條82〔一〕關(guān)于“業(yè)主大會制度〞〔第三章第一節(jié)〕的修改2007年8月26日，?國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定?正式公布，自2007年10月1日起施行。1、修改后的?物業(yè)管理條例?第十條的內(nèi)容為：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。83〞刪除第十條第二款。"例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，?條例?規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。842、修改后的?物業(yè)管理條例?第十一條的內(nèi)容為：以下事項由業(yè)主共同決定：〔1〕制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么；〔2〕制定和修改管理規(guī)約；〔3〕選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；〔4〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)；〔5〕籌集和使用專項維修資金；〔6〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；〔7〕有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。853、修改后的?物業(yè)管理條例?第十二條內(nèi)容為：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第〔五〕項和第〔六〕項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。864、修改后的?物業(yè)管理條例?第十九條內(nèi)容為：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。考試時教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會制度〞中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進行相應(yīng)修改。87三、業(yè)主委員會〔一〕業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)〔二〕業(yè)主委員會的職責〔掌握〕1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施5、業(yè)主大會賦予的其他職責物業(yè)條例沒提88〔三〕業(yè)主委員會的備案P79—81告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管?上海條例是登記制?〔四〕業(yè)主委員會委員的資格條件〔五〕業(yè)主委員會委員的資格終止〔六〕業(yè)主委員會會議〔重點掌握〕1/3或主任認為有必要召開—必須開半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過會議記錄存檔，決定公告，告知居委會聽取意見〔七〕業(yè)主委員會的改選與變更〔八〕業(yè)主委員會的工作經(jīng)費〔全體業(yè)主承擔〕四、限制性規(guī)定89第二節(jié)管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會制度自我管理：1、通過業(yè)主大會2、規(guī)約〔運行規(guī)那么或稱業(yè)主行為守那么〕是契約的根底——以私有財產(chǎn)為根底，以公有財產(chǎn)為核心是法律范疇的標準性文件，是物業(yè)管理順利開展、保護業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證規(guī)約的主體—全體業(yè)主。經(jīng)簽約或大會審議通過而生效規(guī)約的客體—基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么？應(yīng)怎么做。規(guī)約的內(nèi)容—物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律標準及社會公德管理規(guī)約制度90一、管理規(guī)約〔一〕管理規(guī)約的概念共同約定，約束全體業(yè)主物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補充調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的根底性文件共同財產(chǎn)共同利益的平衡〔二〕管理規(guī)約的主要內(nèi)容物業(yè)使、維、管的約定，裝修時應(yīng)遵守的規(guī)那么業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)違反規(guī)約應(yīng)承擔的責任〔三〕管理規(guī)約的法律效力規(guī)約的法律依據(jù)：?民法通那么??條例??房屋異產(chǎn)毗連管理方法?1、對物業(yè)使用人也發(fā)生效力2、對物業(yè)的繼受人〔業(yè)主〕自動產(chǎn)生效力91二、臨時管理規(guī)約〔一〕臨時管理規(guī)約的概念〔房屋銷售之前〕〔二〕臨時管理規(guī)約的制定〔房屋銷售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主〕〔三〕相關(guān)主題的法律義務(wù)1、建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的義務(wù)2、建設(shè)單位對臨時管理規(guī)約的明示和說明義務(wù)3、物業(yè)買受人對臨時管理規(guī)約承諾的義務(wù)〔四〕臨時管理規(guī)約的內(nèi)容〔熟悉〕1、物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況2、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)那么3、維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)那么4、涉及業(yè)主共同利益的事項〔3條〕P895、違約責任〔3條〕P8992第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標制度一、前期物業(yè)管理招標投標的概念、意義和原那么〔熟悉〕〔一〕前期物業(yè)管理招標投標的概念〔二〕前期物業(yè)管理招標投標的意義〔三〕前期物業(yè)管理招投標的原那么〔四〕前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定〔掌握〕P9193二、前期物業(yè)管理工程招標規(guī)那么〔一〕招標原那么與招標形式1、招標原那么〔1〕不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人〔2〕不得對潛在投標人實行歧視待遇〔3〕不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理工程實際不符的資格要求2、招標形式〔1〕公開招標〔2〕邀請招標〔3〕招標代理機構(gòu)94〔二〕招標文件的編制與招標工程備案1、招標文件的編制前期物業(yè)管理招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：〔1〕招標人及招標工程簡介〔2〕物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求〔3〕對投標人及投標書的要求〔4〕評標標準和評標方法〔5〕招標活動方案〔6〕物業(yè)效勞合同的簽訂說明〔7〕其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容952、招標工程備案招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。96〔三〕招標程序規(guī)那么〔1〕招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理工程，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日?！?〕招標人對已發(fā)出的文件，認為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成局部。〔3〕招標人根據(jù)物業(yè)管理工程的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)工程現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人?！?〕通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：①新建現(xiàn)售商品房工程應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；②預(yù)售商品房工程應(yīng)當在取得?商品房預(yù)售許可證?之前完成；③非出售的新建物業(yè)工程應(yīng)當在交付使用前90日完成。97三、物業(yè)管理工程投標規(guī)那么〔一〕投標要求與投標文件投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：①投標函；②投標報價；③物業(yè)管理方案；④招標文件要求提供的其他材料。〔二〕投標程序1、投標文件案的送達2、投標文件的補充修改或撤回3、投標禁止行為〔1〕投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。〔2〕投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益?！?〕投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益?！?〕禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。98四、開標、評標和中標〔一〕開標〔二〕評標1、評標專家名冊房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立評標的專家名冊，由具有經(jīng)驗的人員組成物業(yè)管理評標專家?guī)臁?、評標委員會評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會的專家成員，由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標人的代表和評標專家與投標人有利害關(guān)系的，不得進入評標工程的評標委員會。993、評標規(guī)那么評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件愛那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說明。在評標過程中，評標委員會可以要求投標人進行現(xiàn)場辯論，召開現(xiàn)場辯論會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理工程的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，說明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。100〔三〕中標招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。招標人確定中標人后，應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應(yīng)將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，或中標人無正當理由不與招標人簽訂合同，應(yīng)當賠償給對方造成的損失。五、違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任P97101第四節(jié)物業(yè)承接查驗制度一、物業(yè)承接查驗制度的意義〔1〕有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，防止矛盾糾紛，都具有重要的保障作用?！?〕可以催促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義，〔3〕實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件，而在新老物業(yè)管理企業(yè)鉸接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責任。102在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收以下資料：〔一〕竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料〔二〕設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；〔三〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；〔四〕物業(yè)管理所必須的其他資料。在交接的過程中，向物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是開發(fā)商應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容物業(yè)管理資料移交103二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容〔一〕物業(yè)管理資料移交〔二〕物業(yè)現(xiàn)場驗收三、物業(yè)的保修責任104〔二〕關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度〞〔第三章第五節(jié)〕的修改2007年11月26日，?建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法>的決定?(建設(shè)部令第164號)發(fā)布，決定對?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?〔建設(shè)部令第125號〕進行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)〞修改為“物業(yè)效勞企業(yè)〞，同時刪去?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法〔建設(shè)部令第125號〕中的以下內(nèi)容：105第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負責。第十八條符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應(yīng)當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度〞修改為“物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理制度〞，其中涉及上述三個條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。106〔三〕關(guān)于“住宅專項維修資金制度〞〔第三章第七節(jié)〕的修改2007年12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布了?住宅專項維修資金管理方法?〔建設(shè)部令第165號〕，自2021年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財政部發(fā)布的?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?〔建住房[1998]213號〕同時廢止。根據(jù)?住宅專項維修資金管理方法?的相關(guān)規(guī)定，將“住宅專項維修資金制度〞進行相應(yīng)修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)〞的內(nèi)容為：107第七節(jié)住宅專項維修資金制度2007年12月4日，根據(jù)?物權(quán)法?、?物業(yè)管理條例?等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了?住宅專項維修資金管理方法?，并于2021年2月1日起施行。該方法對加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。108一、住宅專項維修資金的定義、管理原那么和監(jiān)管部門1、住宅專項維修資金的定義住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。1092、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。1103、管理原那么住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原那么。4、監(jiān)督部門國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。111二、住宅專項維修資金的交存〔一〕住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。112〔二〕住宅專項維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。1132、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛谋惧X價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。114〔三〕住宅專項維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。1153、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購置人。4、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額缺乏首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門會同同級財政部門制定的具體管理方法實施。116〔四〕住宅專項維修資金的管理1.業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。1172.業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會應(yīng)當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。118直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門的監(jiān)督。119三、住宅專項維修資金的使用〔一〕住宅專項維修資金的使用范圍和原那么1、使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使用原那么住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原那么。120〔二〕住宅專項維修資金的分攤規(guī)那么1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤1213、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。4、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。122〔三〕住宅專項維修資金的使用程序1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序〔1〕物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造工程提出使用建議；沒有物業(yè)效勞企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；〔2〕住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；〔3〕物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；123〔4〕物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；〔5〕直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；〔6〕專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位1242.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序〔1〕物業(yè)效勞企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的工程、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置方法等；〔2〕業(yè)主大會依法通過使用方案；〔3〕物業(yè)效勞企業(yè)組織實施使用方案；〔4〕物業(yè)效勞企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；125〔5〕業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；〔6〕業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；〔7〕專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。1263、住宅專項維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋平安等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：〔1〕住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位127〔2〕住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)效勞企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。128〔3〕發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當從公有住房住宅專項維修資金中列支。129〔四〕住宅專項維修資金的使用禁止?住宅專項維修資金管理方法?第二十五明確規(guī)定，以下費用不得從住宅專項維修資金中列支：1、依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；2、依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用1303、應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；4、根據(jù)物業(yè)效勞合同約定，應(yīng)當由物業(yè)效勞企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。131〔五〕住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定1.利用住宅專項維修資金購置國債的限制條件〔1〕必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下?！?〕利用住宅專項維修資金購置國債的，應(yīng)當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購置一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。132〔3〕利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購置國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。〔4〕利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購置國債的，應(yīng)當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意?！?〕禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購置的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。1332、以下資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：〔1〕住宅專項維修資金的存儲利息；〔2〕利用住宅專項維修資金購置國債的增值收益；〔3〕利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；〔4〕住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值134四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理〔一〕房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。1352、房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。136〔二〕相關(guān)主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù)1．管理單位的法律義務(wù)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布以下情況：137〔1〕住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；〔2〕發(fā)生列支的工程、費用和分攤情況；〔3〕業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額〔4〕其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。1382.專戶管理銀行的法律義務(wù)〔1〕專戶管理銀行應(yīng)當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。139〔2〕直轄市、市、縣建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進行復(fù)核?！?〕專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。1403.審計、財政部門的監(jiān)督管理〔1〕住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督〔2〕住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。〔3〕住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。141〔三〕住宅專項維修資金相關(guān)主體的法律責任1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門責令限期改正。2、開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款；開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。1423、挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任?！?〕物業(yè)效勞企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按上述規(guī)定予以處分外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門撤消資質(zhì)證書。143〔2〕直轄市、市、縣人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)〔房地產(chǎn)〕主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任