中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警研究綜述

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警研究綜述

1房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷波動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是20世紀(jì)80年代末以來(lái)正常發(fā)展的市場(chǎng)。與其他新興市場(chǎng)一樣，它充滿了活力和發(fā)展前景。但發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在其運(yùn)行過(guò)程中卻一直處在不斷的波動(dòng)之中,尤其是在1992年至1994年間,房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落的波動(dòng)浪費(fèi)了社會(huì)大量的資源,相關(guān)企業(yè)也紛紛陷入困境。因此,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào),既可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、投資決策提供依據(jù),又可為政府穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng),維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序提供決策支持。1房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的理論研究在合理進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論研究方面,國(guó)內(nèi)外已取得了大量成果,如借鑒馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的兩大部類交錯(cuò)增長(zhǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)漲縮理論分析市場(chǎng)波動(dòng)的根源;利用行為-制度學(xué)派的觀點(diǎn)及投資沖動(dòng)-供求漲縮理論尋求市場(chǎng)波動(dòng)的原因;應(yīng)用超前數(shù)據(jù)的自動(dòng)化處理技術(shù)進(jìn)行軍事決策;構(gòu)造地震監(jiān)測(cè)預(yù)警和交通預(yù)警;應(yīng)用合理預(yù)期理論、貨幣理論、乘數(shù)-加速器理論、時(shí)滯理論進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)預(yù)警等。但這些理論和方法都還沒(méi)有應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域。究其原因,主要有如下三個(gè)方面:一是以上理論和方法主要是針對(duì)特定的預(yù)警對(duì)象而采用,不一定符合房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的運(yùn)動(dòng)變化規(guī)律;二是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較晚,積累的歷史數(shù)據(jù)不多;三是國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究主要在探求房地產(chǎn)市場(chǎng)變化規(guī)律,房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素,政策作用與國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系方面,而關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警的理論研究起步較晚,沒(méi)有有機(jī)地將有關(guān)理論和方法進(jìn)行改造而創(chuàng)建科學(xué)意義上的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控的實(shí)踐方面,主要的成果是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息采集、匯總統(tǒng)計(jì),以求得若干反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)趨勢(shì)的指標(biāo)。通常包括各類物業(yè)的銷售率、空置率、投資回報(bào)率等。其中刻畫(huà)住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況的指數(shù)在美國(guó)主要有Hedonic價(jià)格指數(shù)、RS指數(shù),它們皆依據(jù)住宅多維屬性特征及其對(duì)價(jià)格的影響狀態(tài)而制定。這種做法不適應(yīng)發(fā)育僅十幾年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)。在國(guó)內(nèi)自1994年12月起,先后發(fā)布了全國(guó)性的中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方性的有上房50指數(shù)、武房指數(shù)、北京30住宅指數(shù)等。這些指數(shù)中除國(guó)房指數(shù)外,都以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)銷售量作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo),它們編制簡(jiǎn)單,因此,它們?nèi)圆荒芡晟?、?zhǔn)確、全面地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出合理的描述。國(guó)房指數(shù)雖然反映房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)容較多,但也存在有待完善之處:一是它與中房指數(shù)及其它地方性房地產(chǎn)指數(shù)一樣只能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生的狀態(tài)進(jìn)行描述,而不能準(zhǔn)確地評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的“冷”“熱”狀況,更不能利用它們進(jìn)行警情預(yù)報(bào)分析;二是將8類先行指標(biāo)、同步指數(shù)和滯后指標(biāo)統(tǒng)一進(jìn)行加權(quán)平均,而且沒(méi)有考慮它們之間的時(shí)滯效應(yīng),所以易導(dǎo)致總指數(shù)與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)不符;三是在各分類指標(biāo)統(tǒng)一函數(shù)化處理過(guò)程中,應(yīng)用一定時(shí)間段數(shù)據(jù)庫(kù)中的最大值和最小值為基礎(chǔ)進(jìn)行資料加工,可能導(dǎo)致同年同月的國(guó)房指數(shù)不同的時(shí)間段而產(chǎn)生不同的值;四是國(guó)房指數(shù)8個(gè)分類指數(shù)不能充分代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況,如新開(kāi)工面積分類指數(shù)以商品房面積作為房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)面積,顯然忽視了經(jīng)濟(jì)實(shí)用房等其它房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開(kāi)工面積狀況。再如土地出讓收入和土地面積分類指標(biāo)即使在相同的房地產(chǎn)景氣狀況下,也會(huì)因不同的出讓地段而有大幅波動(dòng)。因此,無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)理論角度還是從實(shí)踐角度都迫切需要建立能客觀、有效、合理地反映、評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況,并對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的警情給予預(yù)報(bào)的分析系統(tǒng),以保障房地產(chǎn)投資者權(quán)益,為政府實(shí)施宏觀調(diào)控提供依據(jù)。2房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警調(diào)控的機(jī)制隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育逐步成熟,房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的理論及計(jì)算機(jī)的應(yīng)用研究逐步深化,為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警調(diào)控的科學(xué)研究奠定了一定的基礎(chǔ),提供了先進(jìn)的手段。但為了有效地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警和調(diào)控,還需要明晰在系統(tǒng)構(gòu)建過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題、遵守的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要點(diǎn)。2.1房地產(chǎn)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)自身的特殊性房地產(chǎn)的固定性、異質(zhì)性、耐久性和高價(jià)值等特點(diǎn),決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行過(guò)程中不同于一般商品市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律,而具有自己的一定特殊性,這些特殊性對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)的影響,主要有以下幾個(gè)方面:1)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)的警素指標(biāo)選擇(見(jiàn)表1);2)內(nèi)生警源、自然警源及外生警源對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的作用途徑和作用強(qiáng)度;3)警兆的確定及警兆與警素之間的數(shù)量關(guān)系;4)確定具地方特色的房地產(chǎn)預(yù)警準(zhǔn)則;5)市場(chǎng)波動(dòng)因素的調(diào)控機(jī)制。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控準(zhǔn)確性的確定房地產(chǎn)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)是在對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)運(yùn)行狀況進(jìn)行客觀描繪的基礎(chǔ)上,根據(jù)其變化規(guī)律,分析房地產(chǎn)業(yè)的警情,并予以調(diào)控,以防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“過(guò)熱”和“過(guò)冷”等大起大落現(xiàn)象,保證房地產(chǎn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。房地產(chǎn)警情的確定既需要房地產(chǎn)景氣波動(dòng)理論和周期波動(dòng)理論的支持,也需要將理論與具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理人員和調(diào)控人員的經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合。因此,在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí),除了應(yīng)建立數(shù)據(jù)庫(kù)、方法庫(kù)、圖象庫(kù)、數(shù)字模型程序庫(kù)以外,還應(yīng)建立知識(shí)庫(kù),采用IF-THEN形式來(lái)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)人士的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),并通過(guò)知識(shí)推理或基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)自學(xué)習(xí)機(jī)制,不斷改進(jìn)系統(tǒng)性能和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控的準(zhǔn)確性。如在某種基礎(chǔ)背景條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了警情,系統(tǒng)將自動(dòng)學(xué)習(xí)或采用人機(jī)交互方式確定各警素因素的權(quán)重和警限區(qū)間或閾值。當(dāng)房地產(chǎn)警素因素發(fā)生變化時(shí),系統(tǒng)將依據(jù)各警限區(qū)間來(lái)判斷有可能發(fā)生的警情狀況(圖1)。2.3多庫(kù)、多方法、多模型的協(xié)同工作在城市房地產(chǎn)預(yù)警調(diào)控過(guò)程中,各警源因素的選擇,權(quán)重值的計(jì)算、預(yù)警準(zhǔn)則及警限區(qū)間的確定,指標(biāo)定時(shí)性能分析、警源指標(biāo)的預(yù)測(cè)及警度分析等有時(shí)需要采用幾種方法、幾個(gè)模型進(jìn)行分析,比較。為直觀、形象、豐富地呈現(xiàn)多方法、多模型的分析結(jié)果還需要有圖形庫(kù)、音素庫(kù)、語(yǔ)料庫(kù)、動(dòng)畫(huà)庫(kù)的協(xié)同運(yùn)行,并采用“分解-協(xié)調(diào)”方法,“人-機(jī)交互”技術(shù)、“軟件平臺(tái)”技術(shù)和通用語(yǔ)言工具實(shí)現(xiàn)多庫(kù)、多方法、多模型的協(xié)同工作。其目的:一是保證預(yù)警結(jié)果的可靠性和系統(tǒng)優(yōu)化;二是便于利用已有的X-11,X-12,DECOMP,TSP,PCA,EXCEL,GRAPH等分析軟件,提高系統(tǒng)開(kāi)發(fā)效率;三是增加系統(tǒng)分析結(jié)果的直觀性,易于非計(jì)算機(jī)專業(yè)人員操作。2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控技術(shù)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)改革開(kāi)放以后起步較晚,許多有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確。而動(dòng)態(tài)建模技術(shù)以信息驅(qū)動(dòng)為實(shí)現(xiàn)方法,在系統(tǒng)中為用戶或管理者保留信息段來(lái)定義應(yīng)用程序中所需的各種信息,并負(fù)責(zé)對(duì)信息進(jìn)行處理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)中采用此技術(shù)的優(yōu)勢(shì)有如下幾點(diǎn):一是可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的動(dòng)態(tài)模擬,在各種調(diào)控信息下,可呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)模擬狀況;二是便于充分利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的種種量化和非量化信息;三是便于指標(biāo)的調(diào)整、修正并適時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行狀況。除此設(shè)計(jì)要點(diǎn)外,還注意在系統(tǒng)設(shè)計(jì)中采用程序模塊化結(jié)構(gòu),使各功能模塊既能有機(jī)結(jié)合,又能相互獨(dú)立,用戶可根據(jù)需要選擇單一模塊或相關(guān)模塊進(jìn)行組合,共同分析處理房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警、調(diào)控問(wèn)題,并預(yù)留接口使之可與其它語(yǔ)言進(jìn)行數(shù)據(jù)交換,便于系統(tǒng)的更新升級(jí)。另外,還應(yīng)便于與掃描儀、打印機(jī)、繪圖儀、影音設(shè)備等輸入輸出設(shè)備相連接。3建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)的宗旨是客觀地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行推測(cè)和評(píng)判,并對(duì)有可能出現(xiàn)的警情尋求出合理的調(diào)控對(duì)策。為實(shí)現(xiàn)此目標(biāo),必須有一套清晰、邏輯嚴(yán)密的系統(tǒng)運(yùn)作程序和步驟(圖2)。1.以房地產(chǎn)周期理論和景氣波動(dòng)理論為基礎(chǔ),分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的各種因素,并依據(jù)系統(tǒng)論的思想,結(jié)合統(tǒng)計(jì)事實(shí),定量分析,專家咨詢的結(jié)果,確定房地產(chǎn)預(yù)警調(diào)控的指標(biāo),建立房地產(chǎn)預(yù)警調(diào)控的數(shù)據(jù)庫(kù)、知識(shí)庫(kù)。并對(duì)各因素指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理,消除數(shù)據(jù)序列長(zhǎng)期趨勢(shì)、季節(jié)波動(dòng)和隨機(jī)波動(dòng)的影響,建立景氣循環(huán)波動(dòng)分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。2.利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)和數(shù)理分析方法,在知識(shí)庫(kù)、數(shù)學(xué)模型庫(kù)和自學(xué)習(xí)模型的支持下,探討房地產(chǎn)警素因素的預(yù)警域和各自的權(quán)重。3.選擇合適的房地產(chǎn)警度預(yù)報(bào)方法。有三種警度預(yù)報(bào)方法可供選擇:1)根據(jù)房地產(chǎn)警兆分析警情狀況。首先借助于模型庫(kù)的支持,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本特征,將預(yù)警指標(biāo)體系劃分為先行類指標(biāo)體系,同步類指標(biāo)體系和滯后類指標(biāo)體系。然后,分析各類指標(biāo)的運(yùn)行狀況,確定房地產(chǎn)各類指標(biāo)之間的時(shí)差關(guān)系,并找出警兆即先行類指標(biāo)值與各警區(qū)的對(duì)應(yīng)關(guān)系或各警兆的預(yù)警域;再者由房地產(chǎn)警兆指標(biāo)值確定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的警度。2)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的預(yù)測(cè)分析警情。首先,對(duì)各房地產(chǎn)警素指標(biāo)值的未來(lái)狀況借助于預(yù)測(cè)模型的支持做出預(yù)測(cè);然后依據(jù)房地產(chǎn)各指標(biāo)值的預(yù)測(cè)結(jié)果,采用狀態(tài)空間法,綜合模擬法或依據(jù)擴(kuò)散指數(shù)、合成指數(shù)法確定一個(gè)綜合指標(biāo)值;再者,按綜合指標(biāo)值的高低,依據(jù)一定