公寓式寫(xiě)字樓招商推廣方案

1圣地大廈公寓式寫(xiě)字樓招商工程推廣分析4256平方米，寫(xiě)字樓為22242032平方米，首層設(shè)計(jì)為商務(wù)辦公區(qū)，復(fù)層設(shè)計(jì)為公寓休閑區(qū)。一、公寓式寫(xiě)字樓工程定位、優(yōu)勢(shì)1、公寓式寫(xiě)字樓工程定位24小時(shí)SOHO公寓，公寓式寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)為復(fù)式構(gòu)造，首層為辦公區(qū)域，復(fù)層為休息區(qū)域，復(fù)層內(nèi)設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間、茶水間、休息間等配套，寫(xiě)字樓供給寬帶接口、有線電視接口、線、大型商務(wù)會(huì)議廳配套等。2、公寓式寫(xiě)字樓工程優(yōu)勢(shì)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，公寓式寫(xiě)字樓是近兩年才在廣州興起的型寫(xiě)字樓類(lèi)型，24并可供給休息間、茶水間，可以供給所需電器、如冰箱、微波爐等煮食等等，并可以解決員工的就餐休息問(wèn)題，現(xiàn)市面上全部公寓式寫(xiě)大部份多是安裝分體式空調(diào)〔變頻或可獨(dú)立把握使用時(shí)間的中心空調(diào)系統(tǒng)，由于分體式空調(diào)既可以節(jié)約客戶(hù)投入本錢(qián)，也可以隨客戶(hù)的辦公時(shí)間自由開(kāi)關(guān)，一般安裝中心2010而一般寫(xiě)字樓僅僅是供給辦公條件，空調(diào)分?jǐn)傎M(fèi)用高，上班時(shí)間有約束因素。圣地大廈公寓式寫(xiě)字樓位于廣州大道北一級(jí)大路主干道，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，沿路設(shè)有數(shù)個(gè)公交站，公交線路遍布全市，上落班交通便利，圣地大廈外立面雄偉，屬地段標(biāo)致建筑，周邊商圈配套成熟，在該地區(qū)僅有產(chǎn)權(quán)的純寫(xiě)字樓。二、工程周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析與消費(fèi)客戶(hù)群體1、工程周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析近年來(lái)，白云區(qū)商業(yè)氣氛已經(jīng)大致形成，并漸漸起步，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求開(kāi)頭凸顯。但目前白云區(qū)只少量的純寫(xiě)字樓工程，大部份是一些傳統(tǒng)老式的招待所、酒店，甚至是倉(cāng)庫(kù)改建而成的，是目前該白云區(qū)主要的辦公場(chǎng)所，近年來(lái)，不少住宅的裙樓物業(yè)也開(kāi)上了商務(wù)辦公的“車(chē)道”，大多是一樓作為商鋪，二樓以上作為寫(xiě)字樓，目前白云區(qū)寫(xiě)字樓根本上是依托著專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和中小私營(yíng)企業(yè)，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐尚谐墒械募Z油、裝飾材料、貨運(yùn)、汽配、皮具等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)周邊的寫(xiě)字樓，主要以中低檔為主，大多數(shù)寫(xiě)字樓是沒(méi)裝中心空調(diào)的，其樓宇外立面看起來(lái)也較為落30率較低，但近年很少純寫(xiě)字樓“貨”供給。上段時(shí)間，我部對(duì)同和周邊寫(xiě)字樓進(jìn)展了調(diào)查摸底，數(shù)據(jù)顯示，周邊有產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓出租率達(dá)938454045字樓出租火爆是受政府利好政策影響。2、同和鎮(zhèn)寫(xiě)字樓消費(fèi)群體同和鎮(zhèn)屬城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，外來(lái)人口較多，依據(jù)圣地大廈現(xiàn)有寫(xiě)字租戶(hù)和上公司求租寫(xiě)字樓來(lái)訪登記資料統(tǒng)計(jì)顯示，一般以中小型個(gè)體企業(yè)為主，其中為軟件開(kāi)發(fā)、裝飾、家政、詢(xún)問(wèn)、廣告等小型個(gè)體公司為主，租戶(hù)一般以外來(lái)創(chuàng)業(yè)者居多，實(shí)力較小，這此租戶(hù)選擇該區(qū)域主要緣由是租金較底，同和鎮(zhèn)現(xiàn)時(shí)還屬于租金、治理費(fèi)偏底區(qū)域，租戶(hù)不用承受市區(qū)高租金、高治理費(fèi)支出壓力，針對(duì)以上寫(xiě)字樓消費(fèi)群體，我公司推出的寫(xiě)字必需符合該區(qū)域市場(chǎng)需求，應(yīng)以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，租金定價(jià)不能太高，推出寫(xiě)字樓裝修應(yīng)以中上檔為主。因受政府住禁商政策出臺(tái)影響，現(xiàn)同和鎮(zhèn)大部份住宅辦公場(chǎng)所將漸漸搬遷到有產(chǎn)權(quán)純寫(xiě)字樓場(chǎng)所辦公，現(xiàn)同和鎮(zhèn)有產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓根本沒(méi)有貨量，現(xiàn)我公司推出公寓式寫(xiě)字樓比較符合習(xí)慣了住宅辦公的租客現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)需要。三、工程租金、治理費(fèi)定價(jià)1、價(jià)格定位分析依據(jù)圣地大廈周邊寫(xiě)字樓價(jià)格行情和寫(xiě)字樓客戶(hù)目標(biāo)群體屬性，必需但假設(shè)不能讓租客承受，將會(huì)造成寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期滯租，假設(shè)租價(jià)定價(jià)太底了，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)間內(nèi)暢租，但可能導(dǎo)致公司租金收入減收，也會(huì)減慢資金回籠，最可怕的是，如出租不抱負(fù)，出租價(jià)格就沒(méi)有下調(diào)的余地，制定一個(gè)合理的出租價(jià)格是保證公司投資盡快回收并取得相應(yīng)高租金回報(bào)的重要條件。針對(duì)圣地大廈九層公寓式寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)還是一個(gè)全工程，周邊租金行價(jià)偏底和周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)是以小型個(gè)體企業(yè)為主，實(shí)力較小的特點(diǎn)，必需準(zhǔn)確的市場(chǎng)租價(jià)定位，前期應(yīng)將租金定位適中，以適合這些實(shí)力較小的小型個(gè)體企業(yè)主要消費(fèi)群體，工程前兩年定為推廣讓利期，即放水養(yǎng)魚(yú)，當(dāng)寫(xiě)字成熟客源穩(wěn)定時(shí)，再將租金相對(duì)提高，以防前期租金定價(jià)太高以讓小租客望而生畏，而導(dǎo)空置率偏高，從而造成經(jīng)營(yíng)治理上惡性循環(huán)，按現(xiàn)時(shí)40/m245m245m290m2一個(gè)單元作為計(jì)算單位，即每月租3600元，而周邊寫(xiě)字樓租戶(hù)每月承受租金、治理費(fèi)支出約1500—300035/平方，以90m23150場(chǎng)價(jià)格。2、租金、治理費(fèi)定價(jià)如以九樓、九夾層建筑面積計(jì)算租金出租，九樓租金擬定為30/m230/m25/m2。治理費(fèi)用包括：日常保安、保潔、綠花、公共設(shè)施維護(hù)?？照{(diào)費(fèi)用：空調(diào)費(fèi)用支出由租戶(hù)空調(diào)計(jì)費(fèi)表計(jì)算，空調(diào)費(fèi)用不打進(jìn)治理費(fèi)用。1、九樓公寓式寫(xiě)字樓底層建筑面積為2224m2，九夾層建筑面積為2032450均以保證金三按一租方式收取。租金收入預(yù)算〔以100%出租率統(tǒng)計(jì)〕出租樓層建筑面積租金/ｍ2治理費(fèi)/ｍ2月租金、治理費(fèi)九樓底層2224ｍ230577840934080九樓夾層2032ｍ230571120853440合 計(jì)4256ｍ2601014896017875202、九樓公寓式寫(xiě)字樓收支預(yù)算：1517980%來(lái)推想估算，即首年該物業(yè)可收×3個(gè)月≈45萬(wàn)元,首年租金、治理費(fèi)、保證金合計(jì)收入約為：188萬(wàn)元。4504501433.1311、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)治理可圍繞“安全、舒適、快捷、共性”八個(gè)字開(kāi)放。a控治理；bc進(jìn)展聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)；d24小時(shí)自由無(wú)限制辦公、就餐作息、寫(xiě)字樓治理供給特色售后效勞；2、建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持辦公時(shí)間出入寫(xiě)字樓的檢查登記制24客戶(hù)檔案，生疏租戶(hù)狀況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保租戶(hù)人身和財(cái)產(chǎn)的安全。3、寫(xiě)字樓設(shè)立客戶(hù)效勞中心，為完善公共配套效勞治理，便利租戶(hù)與滿(mǎn)足續(xù)，解決相關(guān)問(wèn)題，供給詢(xún)問(wèn)、商務(wù)等各類(lèi)效勞，包括供給一些日常效勞，如幫助接待來(lái)訪客人，回復(fù)問(wèn)訊，供給打字、、復(fù)印及訂票效勞等。4、能公共會(huì)議廳九層公寓式寫(xiě)字樓共設(shè)有兩個(gè)會(huì)議廳，該會(huì)議廳可以供給共各租戶(hù)與外來(lái)時(shí)租戶(hù)共享使用效勞，會(huì)議廳以按小時(shí)出租，設(shè)有播送、視頻演示、智能網(wǎng)上會(huì)議、供給全面功能會(huì)議效勞。六、公寓式寫(xiě)字樓工程推廣1、工程招商宣傳針對(duì)公司資金緊急現(xiàn)狀，在寫(xiě)字樓廣告宣傳推廣方面，盡量做到出少錢(qián)做出大招租效果。a、利用互聯(lián)網(wǎng)免費(fèi)資源公布信息廣告；b、在廣州日?qǐng)?bào)公布寫(xiě)字樓出租分類(lèi)廣告；c、圣地大廈南北樓頂公布噴畫(huà)寫(xiě)字樓招租廣告；d、〔公寓以示該大廈有寫(xiě)字樓功能配套；2、寫(xiě)字樓中價(jià)代理九層公寓式寫(xiě)字樓可以利用地產(chǎn)中介公司代理形式出租，進(jìn)展招商推利用中介公司可以用最短時(shí)間盡快出租。3、推廣策略寫(xiě)字樓出租原應(yīng)當(dāng)在工程大體完成或接近完成時(shí)才開(kāi)頭招租的，但寫(xiě)字樓裝修工程時(shí)間需要幾個(gè)月時(shí)間才可以交付使用，為了不錯(cuò)失寫(xiě)字樓客源，建議九樓公寓式寫(xiě)字樓先裝修出寫(xiě)字樓通道、大堂，并裝修幾間有代表性樣版房，供租客參考，另可以一邊裝修一邊招租，其次可以削減工程投資風(fēng)險(xiǎn)及加快招商步伐，另外一些客戶(hù)依據(jù)自己公司形象需求，讓租戶(hù)自行按我公司裝修規(guī)定進(jìn)展裝修〔這樣可削減前期裝修的投入量裝修方式進(jìn)展，裝修一部份再出租一部份。七、相關(guān)部門(mén)賜予工作協(xié)作1、工程部需協(xié)作工作如下a、供給工程工程裝修設(shè)計(jì)方案b、供給寫(xiě)字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)c、供給寫(xiě)字樓工程進(jìn)度打算