學(xué)生項(xiàng)目可行性分析

闡明陳老師：由于對(duì)市區(qū)環(huán)境不熟悉，且對(duì)咖啡行業(yè)不熟悉。因此在寫可行性分析的過程中碰到了諸多困難。鑒于跟德克士湖南總企業(yè)張經(jīng)理比較熟悉，故萌發(fā)了寫開家連鎖餐廳的可行性分析的想法。由于此分匯報(bào)放在自己身上自身就不具可行性，但考慮到寫匯報(bào)的目的是學(xué)以致用，故但愿老師理解，并予以悉心指導(dǎo)。匯報(bào)有欠缺和局限性之處請(qǐng)盡快答復(fù)。待我修改完畢再打印出來交與老師。德克士橘子餐廳項(xiàng)目可行性分析學(xué)生姓名學(xué)號(hào)：2610260326092605專業(yè)年級(jí)：酒店管理一．項(xiàng)目總論本部分重要對(duì)項(xiàng)目的基本狀況進(jìn)行簡(jiǎn)樸的簡(jiǎn)介，從而為背面的可行性研究做鋪墊。項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱:長(zhǎng)沙南城德克士橘子餐廳項(xiàng)目地址:長(zhǎng)沙南城橘子小區(qū)步步高二樓項(xiàng)目的由來與意義伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活節(jié)奏的加緊，快餐應(yīng)運(yùn)而生，井且逐漸受到全世界人們的青睞。二十世紀(jì)八十年代，西式快餐進(jìn)入中國(guó)，在中國(guó)也異彩紛呈，大有鋪天蓋地之勢(shì)?？觳桶l(fā)展之快，以致于1997年9月24日原內(nèi)貿(mào)部迅速制定了《中國(guó)快餐業(yè)發(fā)展綱要》，其中對(duì)快餐的定義是:為了消費(fèi)者提供平?；旧钚枨蠓?wù)的大眾化餐飲，具有如下特點(diǎn):制造快捷，食用便利，質(zhì)量原則，營(yíng)養(yǎng)均衡，服務(wù)簡(jiǎn)便，價(jià)格低廉。快餐企業(yè)即包括以原則化、工廠化和連鎖經(jīng)營(yíng)為重要特性的現(xiàn)代快餐企業(yè)，也包括以手工操作、現(xiàn)場(chǎng)加工和單店經(jīng)營(yíng)為主的老式式快餐企業(yè)。需要指出的是，伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代快餐體現(xiàn)出了越來越強(qiáng)勁的生命力。以肯德基為代表，截止月8日，KFC在中國(guó)已擁有1200家連鎖餐廳，共有員工50,000多名，其中管理人員9,000多名。肯德基和麥當(dāng)勞在中國(guó)的連鎖經(jīng)營(yíng)的成功，帶動(dòng)某些老式的中式快餐業(yè)的發(fā)展，如馬蘭拉面、永和大王等。因此，經(jīng)營(yíng)一家餐廳在目前是一項(xiàng)非常有前景的投資。下面，本人就將此項(xiàng)目所做的可行性研究與論證的重要內(nèi)容做以總結(jié)。項(xiàng)目所在地基本狀況長(zhǎng)沙市簡(jiǎn)介

長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游都市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積170平方公里；總?cè)丝?01.8萬人。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來江水綠如藍(lán)”的湘江；長(zhǎng)沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書院及三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國(guó)近現(xiàn)代史上長(zhǎng)沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。行政區(qū)劃底，長(zhǎng)沙市轄5區(qū)3縣1市，54街道79鎮(zhèn)39鄉(xiāng)，568居委會(huì)2727村。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：改革開放20數(shù)年以來，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，人民生活不停改善。，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值928.22億元，人均GDP達(dá)15425元。長(zhǎng)沙市生產(chǎn)總值(GDP)突破1000億元，到達(dá)1108.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)14.8%，增幅比全國(guó)快5.3個(gè)百分點(diǎn)；比全省快2.8個(gè)百分點(diǎn)；GDP增速比上年加緊0.8個(gè)百分點(diǎn)，為1994年以來增長(zhǎng)最快的一年。按戶籍人口計(jì)算，人均GDP達(dá)18296元，同比增長(zhǎng)2769元，同比增長(zhǎng)13.4%；按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)17638元，同比增長(zhǎng)2828元，同比增長(zhǎng)14.6%。初步核算，上六個(gè)月長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)GDP607.56億元，同比增長(zhǎng)14.3%。德克士橘子餐廳項(xiàng)目就位于林學(xué)院步步高的一樓。計(jì)劃餐廳面積為210平方米，租金為36萬元/年。項(xiàng)目的總投資額約為210萬元，估計(jì)年?duì)I業(yè)額為280萬元，年利潤(rùn)為52萬元，估計(jì)回收期為2.。(1)德克士企業(yè)狀況簡(jiǎn)介德克士，是中國(guó)西式快餐特許加盟第一品牌，與麥當(dāng)勞、肯德基并稱為中國(guó)三大西式快餐。被中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)評(píng)為海外快餐十大著名品牌企業(yè)。“德克士炸雞”源于美國(guó)南部德克薩斯州，1994年登陸中國(guó)大陸，項(xiàng)新國(guó)際集團(tuán)繼“康師傅”之后，在1996年5月投資了“德克士”炸雞事業(yè)，正式進(jìn)入西式快餐連鎖經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。七年多來，頂新相繼投資了5000萬美元，健全德克士經(jīng)營(yíng)體系、完善德克士管理體系，建立了全新的CIS系統(tǒng)。1999年4月正式推出特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公布加盟信息，加盟者發(fā)展迅猛，北到黑龍江，南到海南，西到新疆，加盟餐廳己遍及全國(guó)。德克士的重要產(chǎn)品是“脆皮炸雞”，金黃酥脆、鮮美多汁、風(fēng)味卓絕。推出咖哩雞飯、照燒雞肉飯等珍飯餐系列新產(chǎn)品，使德克士的產(chǎn)品更貼近中國(guó)消費(fèi)者的需求。1999年德克士率先推出了特許加盟措施，至5月底，己在全國(guó)設(shè)有七個(gè)區(qū)域總部，十二個(gè)營(yíng)運(yùn)中心和六個(gè)辦事處，在29省市自治區(qū)的100多種都市開設(shè)了360家餐廳，其中有40家直營(yíng)餐廳。餐廳重要分布的區(qū)域?yàn)榇笪鞑扛魇∈凶灾螀^(qū)、福律省、河南省，在這些區(qū)域，德克士均居于領(lǐng)先地位。德克士作為頂新集團(tuán)摩下的一種新生力量、作為康師傅的親兄弟，采用是一種針對(duì)國(guó)內(nèi)中小投資者特點(diǎn)的、靈活的擴(kuò)張方式，概括起來，就是“四種店型，四種投資”。從店型上來講，分為旗艦店、豪華店、便捷店、精致店，面積從150多平方米到600平方米不等。投資額度從數(shù)100萬元到百萬元不等。從加盟方式上來講以特許加盟為主，以委托加盟、合作加盟為輔:特許加盟是為樂意全額投資并愿全心經(jīng)營(yíng)的加盟者提供雙贏的機(jī)會(huì)，按照上述不一樣店型分為不一樣投資金額及不一樣回收期限。此種方式適合于創(chuàng)業(yè)者或轉(zhuǎn)業(yè)者;委托加盟是指加盟者與德克士共同投資設(shè)置餐廳，德克士以設(shè)備資本作為投資，加盟者以場(chǎng)地、裝修、桌椅等資本作為投資，委托加盟者負(fù)責(zé)餐廳經(jīng)營(yíng)，德克士共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此種方式可以減少加盟者的投資門檻，又可以發(fā)揮加盟者的經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)，估計(jì)兩年可以回收投資。此種方式適合于創(chuàng)業(yè)者;合作加盟是指加盟者與德克士共同投資設(shè)置餐廳，德克士以設(shè)備資本作為投資，加盟者以場(chǎng)地、裝修、桌椅等資本作為投資，德克士負(fù)責(zé)餐廳經(jīng)營(yíng)，德克士承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加盟者提取確定利益。此種方式對(duì)于加盟者來說，既可以減少投資門檻，又無經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加盟者還可以抽身做其他經(jīng)營(yíng)，合作加盟比較適合投資型加盟者，估計(jì)兩年半可以回收投資。德克士總是先在目的市場(chǎng)開直營(yíng)性質(zhì)的旗艦店，打開市場(chǎng)，然后發(fā)展特許加盟，繼而擴(kuò)大市場(chǎng)份額。其實(shí)，德克士在發(fā)展初期并不順利，重要原因是求勝心切。后來，德克士閉門思過，改用避實(shí)就虛的方略，即大力擴(kuò)展省會(huì)都市的市場(chǎng)份額，成果獲得出人意料的成績(jī):當(dāng)麥當(dāng)勞、肯德基注意到昆明的時(shí)候，人們已經(jīng)吃了數(shù)年的德克士炸雞了;在福州、鄭州，德克士也占據(jù)了絕對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，目前，已經(jīng)有數(shù)位加盟者在經(jīng)營(yíng)六個(gè)月以上，績(jī)效良好的狀況下開了自己的第二家、第三家德克士餐廳。對(duì)于中國(guó)的投資者來說，麥當(dāng)勞、肯德基的門檻有些過高，這也是許多投資者選擇德克士的理由。競(jìng)爭(zhēng)雖然劇烈，不過這三者對(duì)自己的品牌均非常愛惜，絲毫不敢大意。老牌的麥當(dāng)勞、肯德基自不必說，后起之秀德克十也嚴(yán)守自己的加盟方針，即“十拒”。德克士有一套完整而規(guī)范的培訓(xùn)體系，每一種投資者都要到位于天津泰達(dá)開發(fā)區(qū)的集團(tuán)總部接受封閉式培訓(xùn)，而講課老師均為德克士各個(gè)業(yè)務(wù)部門的主管，這些主管均有著6年以上從事國(guó)際品牌的特許加盟的成功經(jīng)驗(yàn);至于員工，則伴隨本人的每一種進(jìn)步接受不一樣層次的脫產(chǎn)培訓(xùn);新店開業(yè)后，德克士派出輔導(dǎo)經(jīng)理至少駐店三個(gè)月輔導(dǎo)……目前，在許多省會(huì)都市，三個(gè)品牌的西式快餐的競(jìng)爭(zhēng)己經(jīng)到達(dá)白熱化程度，一種街頭便匯集了三個(gè)品牌的快餐廳。他們都看好日益龐大的中國(guó)市場(chǎng)，由于伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高、生活節(jié)奏的加緊，西式快餐市場(chǎng)必將不停成長(zhǎng)。正如德克士食品開發(fā)有限企業(yè)總經(jīng)理湯明鑫先生所說:我們?cè)谑召?gòu)德克士之后，又投資5000萬美元對(duì)它進(jìn)行改造，目的就是做全國(guó)范圍的規(guī)劃。根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，德克士至少要開1500-家連鎖店。幾年來，德克士本著“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念，以對(duì)人的真誠(chéng)與對(duì)美食的熱情，為顧客營(yíng)造出了“好吃、超值、快”的用餐新體驗(yàn)，得到了全國(guó)消費(fèi)者的滿意和肯定.并為建立一種最受中國(guó)人歡迎的西式快餐一直在不停努力。(2)加盟者的基本狀況尋覓資金雄厚，有豐富餐廳經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的人士。項(xiàng)目在前期所進(jìn)行的工作重要是項(xiàng)目的調(diào)查與論證。為了使該項(xiàng)目可以成功實(shí)行井獲得預(yù)期的利益，我們?cè)谇捌谥匾隽舜罅康氖袌?chǎng)調(diào)查，重要包括消費(fèi)者調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查，然后分析商圈內(nèi)的基本狀況，并根據(jù)所調(diào)查的狀況和項(xiàng)目的原則選定了目前認(rèn)為較為合適的店址。有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查和商圈分析，以及對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的考察等方面的內(nèi)容，本人會(huì)在背面的項(xiàng)目可行性分析中穿插進(jìn)行簡(jiǎn)介，在此就不再細(xì)述。二．市場(chǎng)可行性分析根據(jù)可行性研究的重要內(nèi)容我們將討論的內(nèi)容劃分為四部分進(jìn)行展開分析，即市場(chǎng)可行性分析、實(shí)行技術(shù)可行性分析、財(cái)務(wù)可行性分析和風(fēng)險(xiǎn)可行性分析等四個(gè)部分。本章的市場(chǎng)分析即為市場(chǎng)可行性分析，是本文的重點(diǎn)部分，也是下面進(jìn)行其他可行性的重要根據(jù)。本章的重要內(nèi)容包括市場(chǎng)環(huán)境分析、SWOT分析和商圈分析，其中商圈分析是確定餐飲項(xiàng)目市場(chǎng)可行性最關(guān)鍵的內(nèi)容，也是我們要重點(diǎn)分析的部分。2.1環(huán)境分析快餐業(yè)的宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境是指影響企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的多種不可控的較大社會(huì)力量，如政治法律、社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等內(nèi)容。對(duì)于快餐連鎖業(yè)，尤其是西式快餐連鎖企業(yè)來說，研究所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)以及技術(shù)等環(huán)境原因?qū)觳徒?jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的地位，因此，我們?cè)谑袌?chǎng)可行性研究部分需要對(duì)這些宏觀原因做某些簡(jiǎn)要的交待。一、政治環(huán)境穩(wěn)定的政治環(huán)境與政府對(duì)于快餐企業(yè)的扶持使快餐連鎖企業(yè)發(fā)展有了非常好的契機(jī)。《中國(guó)快餐業(yè)發(fā)展綱要》的頒布為中國(guó)快餐業(yè)的發(fā)展提供了方向性的指導(dǎo)，標(biāo)志著大力發(fā)展快餐業(yè)的整體思緒已基本形成，特許連鎖經(jīng)營(yíng)管理措施的出臺(tái)，為我國(guó)快餐業(yè)的健康發(fā)展提供了保障。由于各級(jí)政府對(duì)中國(guó)快餐連鎖業(yè)的發(fā)展相稱重視，各地方政府部門也向中式快餐連鎖企業(yè)提供了不一樣程度的優(yōu)惠政策，此外，在尋找開發(fā)網(wǎng)點(diǎn)/商圈方面，快餐連鎖企業(yè)也得到了各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的支持與協(xié)助。這樣的政治環(huán)境確實(shí)為快餐連鎖提供了非常有利的發(fā)展條件。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境衡量我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力發(fā)展水平，不可否認(rèn)，我國(guó)目前仍屬發(fā)展中國(guó)家。從我國(guó)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造來看，90年代以來，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值局限性1/3，第一產(chǎn)業(yè)所占比重居高不下。從恩格爾系數(shù)比較，90年代我國(guó)的恩格爾系數(shù)盤整于0.5左右，靠近小康水平。這些都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)(五六十年代)日本(七十年代中后期)快餐迅速發(fā)展時(shí)期的水平，因而我國(guó)快餐為要完畢從起步到全面發(fā)展階段的過渡還需要一段時(shí)間。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，跨世紀(jì)的將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的黃金時(shí)期，中國(guó)將繼續(xù)成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中最活躍的地區(qū)之一。到，伴隨都市人口增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重可到達(dá)45%左右。同步中國(guó)可望由低收入國(guó)家進(jìn)入中等收入國(guó)家行列。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造發(fā)生明顯變經(jīng)，并逐漸趨于合理，工業(yè)化進(jìn)程入與之相伴的都市化進(jìn)程不僅將使第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)迅速增長(zhǎng)，并且將大大增進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按1999---GDP年均增長(zhǎng)8%計(jì)算，并參照1978---1992年消費(fèi)水平提高狀況，在此期間，全國(guó)居民消費(fèi)水平應(yīng)保持7%的增長(zhǎng)速度.按價(jià)格不變計(jì)算，應(yīng)到達(dá)3153元(合375美元)?？紤]價(jià)格上漲原因，以價(jià)格年均上漲5%計(jì)，居民消費(fèi)水平可達(dá)7588元(約合900美元)，比1990年提高9.5倍。城鎮(zhèn)居民收入年均增長(zhǎng)6%以上，到可望到達(dá)0元(約合2350美元)，食品費(fèi)用占總百分率的下降趨勢(shì)會(huì)更明顯，恩格爾系數(shù)分別下降到的0.45左右，的0.35左右。(數(shù)據(jù)來源:北京經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)99/4/13第七版)因而，可以預(yù)測(cè)，將是中國(guó)快餐業(yè)全面發(fā)展的黃金時(shí)期。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和人才市場(chǎng)角度來看，快餐業(yè)的發(fā)展條件又不容樂觀.詳細(xì)表目前:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，除了快餐企業(yè)之的間的競(jìng)爭(zhēng)外，尚有其他行業(yè)的企業(yè)均參與爭(zhēng)奪好的商圈與選址，使得房租的成本壓力仍然很大。人才市場(chǎng)方面供需充足，附近的中南林業(yè)科技大學(xué)，廣播電視大學(xué)，經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院，商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，鐵道學(xué)院均開設(shè)有酒店管理專業(yè)，因此，經(jīng)營(yíng)管理類人才充足。三、社會(huì)文化環(huán)境快餐在70年代還是一種全新的概念，人們對(duì)什么是快餐還不甚理解，更不用說去食用了。而如今，伴隨生活和工作節(jié)奏的加緊，人們對(duì)于用餐速度規(guī)定的提高，快餐也漸漸成為了人們每天的必需品。家庭構(gòu)造的變化，家庭向更小型發(fā)展，雙職工增多，家務(wù)勞動(dòng)已越來越成為承擔(dān)，而由于人們的經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)，生活改善，人們也己越來越習(xí)慣于在外用餐，尤其是快餐己成為處理一日三餐需求的首要選擇。有數(shù)據(jù)顯示1978年此前，都市發(fā)達(dá)地區(qū)民幾乎不在外就餐。而1997年，城鎮(zhèn)居民人均在外就餐花費(fèi)203.44元，相稱于1978年城鎮(zhèn)居民人均平年的收入。據(jù)國(guó)家記錄局美蘭德信息企業(yè)對(duì)全國(guó)12個(gè)都市2400戶居民家庭的抽樣調(diào)查，1998年7月份在外就餐的家庭(不包括工作餐和朋友聚會(huì))占所有被調(diào)查家庭的32.62%，其中在外就餐1-2次的家庭占17.84%}3-5次的家庭占9.09%}6次以上的占5.65%，平均每個(gè)家庭在外就餐約2.9次。從數(shù)據(jù)分析可知，家庭在外用餐消費(fèi)占據(jù)很大的比重，而家庭在外用餐的目的無外乎兩個(gè)重要方面:處理吃飯問題，減輕家務(wù)勞動(dòng)量;節(jié)假日休閑娛樂。除了家庭在外用餐需求，諸多流感人口、工作者、學(xué)生等都構(gòu)成了快餐需求大軍。因此，可以說，快餐的需求將非常大。四、技術(shù)環(huán)境現(xiàn)代化的商業(yè)技術(shù)的推廣與應(yīng)用，促使商品的流通發(fā)生革命性的變化。POS系統(tǒng)，現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)，計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)等高新技術(shù)產(chǎn)品的投入使用，客觀上為餐飲業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模和實(shí)行連鎖化經(jīng)營(yíng)發(fā)明了條件。不過就中國(guó)目前的發(fā)展而言，在技術(shù)方面也有某些狀況跟不上快餐連鎖的發(fā)展步伐:(1)加工設(shè)備自動(dòng)化水平低體現(xiàn)為廚房機(jī)械無論是機(jī)械化水平還是自動(dòng)化水平都處在初級(jí)階段，雖然通過諸多的展銷會(huì)，設(shè)備商吸取、吸納了許多先進(jìn)的技術(shù)與信息，但仍處在簡(jiǎn)樸模仿、復(fù)制階段。產(chǎn)品的開發(fā)和科技投入難以到達(dá)一定水準(zhǔn)。(2)生產(chǎn)設(shè)備科技含量低生產(chǎn)設(shè)備也處在較為落后的局面。國(guó)內(nèi)找不到合適的供應(yīng)商，只能從國(guó)外進(jìn)口，使固定成本大大提高。(3)信息管理技術(shù)水平低目前國(guó)內(nèi)的信息技術(shù)管理尚處在待開發(fā)階段，重要體目前快餐連鎖所需要的信息管理技術(shù)如POS,MOS,EOS等系統(tǒng)及軟件系統(tǒng)的智能化水平低。2.1.1快餐行業(yè)環(huán)境分析快餐業(yè)在我國(guó)從誕生以來僅十余年時(shí)間，可以說正在進(jìn)入一種迅速成長(zhǎng)的階段。因此，可以估計(jì)快餐行業(yè)將在未來十年內(nèi)有更大的進(jìn)步和發(fā)展。伴隨人們工作與生活節(jié)奏的加緊，家庭服務(wù)和單位后勤服務(wù)走向社會(huì)化，居民在外就餐和選購(gòu)即買即食的成品和半成品，減少在飲食方面花費(fèi)的時(shí)間和精力自然成為現(xiàn)代生活的需求和一種社會(huì)時(shí)尚。重視食品衛(wèi)生營(yíng)養(yǎng)和以便快捷，已成為目前都市飲食消費(fèi)的熱點(diǎn)?？觳蜆I(yè)服務(wù)對(duì)象從以流感人口、外出人口為主，逐漸向團(tuán)體午餐、學(xué)生營(yíng)養(yǎng)餐和小區(qū)家庭餐桌延伸，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域不停拓寬，供應(yīng)服務(wù)能力不停提高，行業(yè)的發(fā)展正橫向與縱向分別拓展。目前中國(guó)已成為亞太地區(qū)第三大快餐市場(chǎng)，展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間，這也是海外快餐企業(yè)紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的原因之一。美國(guó)國(guó)內(nèi)有10萬家快餐店，平均每2500人有一家快餐店，香港地區(qū)平均每人有一家快餐店。按照消費(fèi)收入和消費(fèi)支出構(gòu)造推算，中國(guó)大陸都市人口每30000-35000人有一家快餐店較為合適。按國(guó)內(nèi)都市人口3.6億計(jì)算，中國(guó)目前的快餐店數(shù)量應(yīng)為10000-1家。考慮流感人口的原因，像北京這樣的都市，應(yīng)當(dāng)有300家快餐店。假如按照目前每家快餐店的日平均銷售額來估算，一家120個(gè)座位的快餐店的月平均銷售額應(yīng)當(dāng)在25-35萬元左右，中國(guó)快餐業(yè)的年銷售額應(yīng)當(dāng)在350-500億左右。以麥當(dāng)勞企業(yè)為例，在美國(guó)平均是2.6萬人一種店;在英國(guó)平均9.5萬人一種店，而在中國(guó)雖然到達(dá)1000家，仍然是100萬人一種店，用國(guó)際原則來衡量這家快餐企業(yè)在中國(guó)大陸的業(yè)績(jī)，也是非常杰出的。平均每家麥當(dāng)勞快餐店在中國(guó)的年銷量超過70萬份，而在美國(guó)只達(dá)45-50萬份。2.12行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析總的來說，我國(guó)的快餐連鎖經(jīng)營(yíng)是從肯德基、麥當(dāng)勞進(jìn)入中國(guó)后才開始的，并且憑借其在國(guó)際市場(chǎng)上的影響力、著名度，在進(jìn)入國(guó)內(nèi)后仍是風(fēng)頭強(qiáng)勁，成為快餐業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，而中式快餐和其他的西式快餐都難望其頸背。這種行業(yè)形勢(shì)估計(jì)在此后一二十年的時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的改觀，因此對(duì)其他快餐業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者來說，重要是怎樣去找到兩大洋品牌中之外找到合適的市場(chǎng)空隙，從而發(fā)揮自己的關(guān)鍵專長(zhǎng)，成長(zhǎng)發(fā)展為第三大品牌。目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況下，德克士走得仍是西式快餐的路子，補(bǔ)充注入了東方(尤其的中國(guó))的文化因子，使得洋快餐顯得有了些“中國(guó)文化”的味道，從而使市場(chǎng)推廣的阻力相對(duì)較小某些。因此，從整體上看，德克士走的是一條與肯德基和麥當(dāng)勞正面競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略，只是在戰(zhàn)略的運(yùn)作方面即戰(zhàn)術(shù)方面略為不一樣，德克士找的是二級(jí)都市市場(chǎng)，而目前形勢(shì)下的兩大洋品牌走得仍是大都市、發(fā)達(dá)地區(qū)的路線。而這也正是導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，德克士可以獲得較為理想的發(fā)展形勢(shì)的重要原因—全國(guó)快餐排名第三。因此，目前我國(guó)的宏觀環(huán)境闡明:在國(guó)內(nèi)，快餐業(yè)仍處在上升階段，存在著大量的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2.1.3本項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙分企業(yè)的二級(jí)店，也是特許加盟連鎖店。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙目前經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的南部城區(qū)，但經(jīng)濟(jì)等整體的落后并不代表其此后就沒有發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼?，選擇橘子小區(qū)開第二家特許加盟店也符合德克士整體的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)定。此外，德克士目前在湖南省仍是國(guó)內(nèi)快餐行業(yè)的“龍頭老大”，許多地級(jí)市己經(jīng)有多家連鎖店，相對(duì)來說，長(zhǎng)沙市的快餐市場(chǎng)仍處在待開發(fā)階段，還擁有較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。此外，由于地處長(zhǎng)沙南城，工業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)微弱，都市基礎(chǔ)建設(shè)相對(duì)滯后，但仍處在上升階段，許多地方也正在向更好的方向發(fā)展，而目前國(guó)內(nèi)快餐業(yè)中只有一家德克士連鎖店，麥當(dāng)勞和肯德基也不多，因此目前進(jìn)入駐南城仍存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和環(huán)境支持。其中包括，政府為繁華地方經(jīng)濟(jì)，處理地方就業(yè)和提高都市形象，對(duì)較有實(shí)力的快餐業(yè)“巨頭”進(jìn)入長(zhǎng)沙市會(huì)予以較大的政策支持。社會(huì)文化和風(fēng)俗方面，長(zhǎng)沙的夜市是當(dāng)?shù)匾环N比較有特色的地方。食文化是長(zhǎng)沙人最為關(guān)注的方面。不管寒暑春秋，長(zhǎng)沙的夜市一直十分興旺，這闡明當(dāng)?shù)貙?duì)“食文化”的執(zhí)著和熱愛。而伴隨人們生活節(jié)奏的加緊，人們對(duì)快餐的需求也會(huì)隨之而來，從而很也許帶來較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。根據(jù)德克士一店所反應(yīng)的狀況來看，其經(jīng)營(yíng)效果明顯高于其他都市，其中當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣起到了一定的作用。環(huán)境分析結(jié)論總之，根據(jù)宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)快餐經(jīng)營(yíng)是目前進(jìn)行投資的一種很好選擇，關(guān)鍵就在于找到一種合適的投資機(jī)會(huì)。長(zhǎng)沙市城南是長(zhǎng)沙市一種待開發(fā)的區(qū)域性地區(qū)，發(fā)展?jié)摿V闊，對(duì)快餐行業(yè)來說存在著一種非常巨大的上升空間。2.2西式快餐SWOT分析洋快餐進(jìn)軍中國(guó)，以其美味的食品，卓越的服務(wù)和清潔的用餐環(huán)境給顧客提供了一種周到迅捷的服務(wù)，迅速占領(lǐng)了極大的市場(chǎng)份額.西式快餐適應(yīng)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏的需求，因此大受人們青睞，但要想茁壯成長(zhǎng)起來，還必須對(duì)自己的發(fā)展方略進(jìn)行全新的思索。運(yùn)用安德魯斯杰所提出的swoT戰(zhàn)略分析模型，我們可以對(duì)德克士所面臨的環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)的、有目的的診斷，以便清晰地明確西式快餐的優(yōu)勢(shì)(Strength)、劣勢(shì)(Weakness)、機(jī)會(huì)(Opportunity)和威脅(Threat)，為戰(zhàn)略選擇和實(shí)行提供根據(jù)德克士橘子餐廳SWOT分析外部環(huán)境威脅機(jī)會(huì)1.競(jìng)爭(zhēng)劇烈，與中式快餐的價(jià)格優(yōu)勢(shì)相比尚有不小的差距，而潛在競(jìng)爭(zhēng)眾多。2.中國(guó)地區(qū)性差異明顯，全國(guó)連鎖的困難比較大。必須開發(fā)出更具適應(yīng)性的產(chǎn)品。人才需求大，但專業(yè)人才供應(yīng)局限性。房地產(chǎn)成本壓力大。1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)支出增多，在外用餐機(jī)會(huì)增大。2人們的生活和工作節(jié)奏加緊，使快餐的需求大人增長(zhǎng)。3.快餐文化深入人心，消費(fèi)習(xí)慣和方式對(duì)快餐的發(fā)展極為有利。內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)I.“德克十”2.在設(shè)備上領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)同行，引進(jìn)了進(jìn)口技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備。3.快餐質(zhì)量是吸引廣大消費(fèi)者的重要原因，也是快餐企業(yè)立足市場(chǎng)的基礎(chǔ)。4.服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的延伸，提供快捷、周到、細(xì)致的服務(wù)，是德克士成功的法寶之一。5.提供清潔幽雅的就餐環(huán)境，是德克十追求的目的。1.盡管西式快餐在中國(guó)的承認(rèn)度很高，但不可否認(rèn)的是西式快餐食品具有較高的脂肪、膽固醇和卜路里，常常食用西式快餐食品很輕易讓人發(fā)胖。2.西式快餐以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)而聞名。但正由于如此，消費(fèi)者期望值較高，一旦不滿意，投訴與糾紛也就成了新聞熱點(diǎn)。3.西式快餐以高水準(zhǔn)的服務(wù)而著稱。但在不一樣的店，會(huì)出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量的不穩(wěn)定。2.3商圈分析商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢(shì)圈”，是指門店經(jīng)營(yíng)或駐店經(jīng)營(yíng)吸引顧客的區(qū)域范圍，也是其業(yè)務(wù)活動(dòng)的空間:對(duì)消費(fèi)者而一言，則是他們以便的購(gòu)置行為的空間。商圈原本是產(chǎn)生于商業(yè)零售研究中的一種概念，后來被廣泛地應(yīng)用于服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)的門店研究中。由于快餐業(yè)更像零售業(yè)，快餐店的顧客基本上是附近的居民、辦公人員和過往行人，因此對(duì)商圈的研究就顯得更為重要。商圈研究實(shí)際上就是對(duì)一種區(qū)域的研究。因此，商圈研究的理念和技術(shù)不僅可以應(yīng)用于一種特定位置的決策和研究，并且還可以用來指導(dǎo)開店前的區(qū)域決策。商圈研究重要包括:調(diào)查研究該商圈的市場(chǎng)潛力和機(jī)會(huì)，確證在該地點(diǎn)開店的必要性和可行性;分析商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，確認(rèn)新開店與否導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)，與否有可行的競(jìng)爭(zhēng)方略;分析地理位置的缺陷，進(jìn)而確定與否有可行的促銷方略;還要分析，假如該商圈內(nèi)己有我司的門店，那么再開店與否會(huì)影響到既有店面的生存。2.3.1常見的商圈劃分措施有兩種。一、第一種措施以門店為中心，向外依次分為三個(gè)層次:關(guān)鍵商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈，見圖。這種措施是最普遍采用的一種商圈劃分措施。一般而言，關(guān)鍵商圈能吸引50%-70%或55%-70%的顧客。次級(jí)商圈為15%-25%，邊緣商圈則最小，比較稀疏。門店的規(guī)模和類型不一樣，商圈的范圍也不一樣。居民點(diǎn)的門店一般沒有邊緣商圈的顧客。邊緣商圈：邊緣商圈：其他顧客次級(jí)商圈占顧客總數(shù)的15%-25%關(guān)鍵商圈占顧客總數(shù)的55%-70%二、第二種措施按照距離遠(yuǎn)近和以便程度將商圈從里向外依次分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈等四個(gè)層次。為了更清晰地闡明他們的重要性，可以分別稱為第一商圈、第二商圈、第三商圈和第四商圈。徒步圈是指走路可忍受的范圍或距離，一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi);騎車圈是指騎車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分種為限，距離在米以內(nèi);乘車圈是指乘坐公交汽車所能及的范圍或距離，單程在5000米左右并且.乘車10分種左右可抵達(dá):開車圈是指開車來此消費(fèi)的顧客群，這種顧客一般是老顧客或慕名而來的顧客。2.3.2一般來說，某些大的快餐連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)均有一套相對(duì)較為完整的商圈調(diào)查分析體系，并且這種體系也是根據(jù)企業(yè)數(shù)年來的實(shí)踐所證明較為實(shí)用、有效的研究措施，具有一定的科學(xué)性。德克士橘子餐廳項(xiàng)目屬于德克士的特許加盟店，因此在進(jìn)行商圈調(diào)查和研究方面也均有一整套較為完備的調(diào)研體系，可以直接轉(zhuǎn)化過來進(jìn)行商圈研究。一般狀況下，德克士的商圈研究重要包括商圈范圍設(shè)定和顧客分析兩個(gè)方面，但根據(jù)我們進(jìn)行可行性研究的內(nèi)容規(guī)定和一般商圈研究的基本內(nèi)容，在本文中，我們又增長(zhǎng)了競(jìng)爭(zhēng)分析，其內(nèi)容重要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象確實(shí)定、分析以及新開店對(duì)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的影響等。一、德克士商圈調(diào)查的重要內(nèi)容重要是德克士企業(yè)所通用的立地商圈調(diào)查，其中包括門點(diǎn)基本狀況調(diào)查和立地商圈調(diào)查。前者重要是用來評(píng)估店經(jīng)營(yíng)環(huán)境和所要加盟的快餐店的基本狀況的，后者則偏重于市場(chǎng)需求方面的研究。德克士企業(yè)門點(diǎn)基本狀況調(diào)查和商圈調(diào)查的重要內(nèi)容，也是我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目可行性研究分析時(shí)所使用過的重要表格2.3.3德克士橘子2.3.3.1德克士橘子根據(jù)商圈調(diào)查狀況，我們將德克士橘子餐廳項(xiàng)目的商圈劃分為兩類:主商圈和次商圈。一、主商圈主商圈是以餐廳為中心，來餐廳消費(fèi)并且其消費(fèi)金額占該餐廳營(yíng)業(yè)額80%以內(nèi)的顧客分布的范圍，稱為主商圈。主商圈是既是一種空間概念，也是一種時(shí)間概念。一般狀況下，商業(yè)區(qū)型商圈范圍為步行5分鐘的距離范圍;小區(qū)型商圈范圍為步行10分種的距離范圍。1.德克士橘子餐廳的主商圈范圍描述:以橘子餐廳為中心的第一商圈。其中包括中南林業(yè)科技大學(xué)，南至井彎子，東至三湘小區(qū)等眾多高品質(zhì)小區(qū)，北至鐵道學(xué)院。2.主商圈概述:也可稱為主商圈的定性分析，根據(jù)調(diào)查狀況，我們所列示的主商圈內(nèi)重要是新興商業(yè)區(qū)的工作生活的居民。主商圈人數(shù):10萬人;主商圈目的顧客人數(shù):8萬人。主商圈顧客占全體顧客的比重為80%。在目前的商圈環(huán)境下，德克士在主商圈內(nèi)具有較為明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，首先來說，在主商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有一家肯德基;另一方面是，橘子小區(qū)是一種比較大型的商業(yè)小區(qū)，可以吸引一批較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顧客到這里來購(gòu)物、休閑;再次，步步高離學(xué)校及南城各重要企事單位的距離較近，可以吸引一批有購(gòu)置力的顧客過來消費(fèi)。因此，德克士橘子餐廳的主商圈選擇還是較為精確的。二、次商圈次商圈是以餐廳為中心，主商圈以外，來餐廳消費(fèi)并且消費(fèi)金額占餐廳營(yíng)業(yè)額的15%的顧客分布的范圍，稱為次商圈。次商圈和主商圈同樣，既是一種空間概念，也是一種時(shí)間概念。一般狀況下，商業(yè)區(qū)型商圈范圍為步行10分種的距離范圍;小區(qū)型商圈范圍為步行15分種的距離范圍。1.德克士橘子餐廳的次商圈范圍描述:德克士橘子餐廳的次商圈包括了以韶山路東西兩側(cè)的廣大區(qū)域。詳細(xì)來說，這個(gè)商圈仍以橘子小區(qū)為中心，以韶山路為橫軸，基本上可以覆蓋長(zhǎng)沙南部城區(qū)的重要商業(yè)中心區(qū)域。2.次商圈概述重要是在此范圍內(nèi)購(gòu)物、逛街、辦公、娛樂、住宅等消費(fèi)人群。次商圈人數(shù):12萬人。次商圈目的顧客人數(shù):13萬人。次商圈顧客占全體顧客的比重為:15%。在次商圈中，商業(yè)區(qū)范圍相對(duì)擴(kuò)大，由于韶山南路是長(zhǎng)沙市南部區(qū)域中唯一一條主干道，南部城區(qū)的重要商業(yè)區(qū)基本上都在這條道路上面，因此該路的交通極為便利，商業(yè)環(huán)境也較為完善。2.3.3.2德克士橘子一般來說，快餐經(jīng)營(yíng)的商圈分析重要包括市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和投資分析三個(gè)方面。一、市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析是每一項(xiàng)商業(yè)投資決策都需要重點(diǎn)考慮的一種問題，它基本上包括需求分析、供應(yīng)分析和對(duì)市場(chǎng)其他某些狀況的分析等有關(guān)內(nèi)容。下面我們就針對(duì)德克士橘子餐廳項(xiàng)目進(jìn)行一一分析。(一)需求分析需求分析重要包括對(duì)購(gòu)置力、消費(fèi)偏好和消費(fèi)習(xí)慣的分析，而人口構(gòu)成則是影響購(gòu)置力和消費(fèi)習(xí)慣的基本原因。根據(jù)前面簡(jiǎn)介，我們?cè)谶M(jìn)行商圈研究之前己經(jīng)做過了較為系統(tǒng)的商圈調(diào)查，其中一項(xiàng)就是有關(guān)市場(chǎng)需求方面的，下面我們就將調(diào)查的成果依次做簡(jiǎn)樸的簡(jiǎn)介。(樣本總量:100份)1、商圈內(nèi)顧客的基本狀況調(diào)查在商圈范圍內(nèi)，年輕人占大多數(shù)。由上圖商圈調(diào)查的顧客年齡特性我們可以看到，18-40歲的顧客是這個(gè)商圈活動(dòng)的重要群體，它們的購(gòu)物特性和購(gòu)置習(xí)慣必然會(huì)左右這個(gè)商圈的消費(fèi)傾向和商業(yè)導(dǎo)向。而這個(gè)群體也真正代表德克士的商業(yè)目的。由于長(zhǎng)沙市南部整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍較低，地方經(jīng)濟(jì)構(gòu)造仍以國(guó)營(yíng)企業(yè)為主，除國(guó)企外次區(qū)域消費(fèi)能力最強(qiáng)的就是學(xué)生了，因此也就影響到在商圈中活動(dòng)的顧客的職業(yè)最多的是學(xué)生，他們一般均有對(duì)西式快餐的向往和熱愛，因此也會(huì)是一股較為強(qiáng)大的快餐消費(fèi)力量。2．商圈的基本狀況調(diào)查商圈特性調(diào)查從哪里來從家里來66%從工作單位來1010%從寢室來7878%來此辦事66%來此地的方式乘公共汽車1414%乘出租車33%自行車22%步行7878%自己開車摩托車33%其他來此地的旅程10分鐘以內(nèi)7272%10-15分鐘1515%15-20分鐘88%20分鐘以上55%商圈的特性是影響顧客消費(fèi)的一種非常重要的原因，通過商圈內(nèi)顧客的活動(dòng)的便利性調(diào)查首先可以理解到顧客到此的重要?jiǎng)訖C(jī)，另首先也可以指導(dǎo)我們對(duì)商圈范圍進(jìn)行界定，并做出對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)決策。通過對(duì)上表的調(diào)查顯示，我們可以看到，在這個(gè)區(qū)域中活動(dòng)的人中，大多數(shù)是來于學(xué)校宿舍的，闡明顧客以休閑消費(fèi)為主。到此的重要方式以公共汽車和步行為主，闡明旅程較近，行動(dòng)便利。這也許也該商業(yè)區(qū)與居民區(qū)學(xué)校連得較近有關(guān)。3.在外就餐習(xí)慣問題表在外就餐的習(xí)慣問題調(diào)查成果在外用餐頻率一周2次以上7171%一周1次1212%一月2-3次99%一月1次77%偶爾為之11%在外用餐，20元/人每頓的用餐頻率一周2次以上1111%一周1次1515%一月2-3次2222%一月1次4545%偶爾為之77%通過上表可以看到，該商圈范圍內(nèi)的顧客在外用餐的頻率還是比較高的，不過消費(fèi)水平不是很高，有待開發(fā)。盡管大家對(duì)西式快餐廳的理解還不多，不過對(duì)新鮮事物的接受能力決定了顧客還是會(huì)盡量地嘗試這種新式的餐廳服務(wù)。消費(fèi)的動(dòng)機(jī)和習(xí)慣下表為消費(fèi)動(dòng)機(jī)和習(xí)慣的簡(jiǎn)要登記表接受的平均每人消費(fèi)金額10元如下2424%10元-20元6565%21-30元99%30以上22%西式快餐最重要的是可復(fù)選服務(wù)7171%食品品質(zhì)100100%餐廳環(huán)境9292%價(jià)格6363%光顧餐廳的目的就餐1414%聚會(huì)7575%慶?；顒?dòng)99%其他22%經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了消費(fèi)能力，對(duì)快餐的消費(fèi)更是如此。在學(xué)生人群中，西式快餐消費(fèi)相對(duì)來說仍是一種比較奢侈的活動(dòng)，人們的經(jīng)濟(jì)承受力也決定了我們前面的調(diào)查成果:不會(huì)很頻繁地光顧西式快餐店，但食品的品質(zhì)和餐廳的環(huán)境還是不停吸引他們來這里享有一頓較為舒心、愜意的服務(wù)。理解到這一點(diǎn)有助于我們更好對(duì)餐廳進(jìn)行定位。(二)產(chǎn)品供應(yīng)分析無論是快餐還是小吃館和一般小餐館，或是飯店和高檔酒樓，都是為人提供吃飯的地方，都屬于餐飲業(yè)，只是不一樣的餐飲形式而已。不一樣的餐飲形式為消費(fèi)者提供了不一樣的就餐選擇，也就是說，它們的產(chǎn)品對(duì)于消費(fèi)者來說，是可以替代的。因此，在分析商圈內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)時(shí)，必須要考慮到所有餐飲形式的供應(yīng)狀況，包括多種形式餐飲店的數(shù)量和它們的經(jīng)營(yíng)狀況及盈利水平。實(shí)際上，這是與需求調(diào)查相對(duì)的，有需求就必然有供應(yīng)，只不過由于形式的不一樣而已。例如，同樣是吃飯，你可以吃面條，也可以吃米飯，只要你喜歡。根據(jù)我們橘子小區(qū)周圍500米的考察發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)商圈內(nèi)，除了肯德基外，尚有人民公社大食堂，楊欲興，人人家，九彝山莊，但總體來說，以中式餐廳為主，西式餐廳較少。三．競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析重要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象確定、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象分析以及新開店對(duì)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的影響等方面。(一)確定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系根據(jù)我國(guó)餐飲業(yè)的基本狀況顯示，我國(guó)目前快餐業(yè)還不很發(fā)達(dá)而小餐館占絕對(duì)主導(dǎo)地位，因此，對(duì)于快餐店構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上不全是來自于其他快餐店，往往更多地是來自于其他餐飲形式，尤其是同樣具有廉價(jià)、就近和以便抵達(dá)、潔凈衛(wèi)生等特性的小飯館。目前我們所確定的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重要是肯德基餐廳和距離近來的人民公社大食堂。(二)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析在這兩家直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，人民公社大食堂屬于相對(duì)較為高檔些的中式飯店，或酒樓。因此總的來說，人民公社大食堂和德克士這樣的快餐店所走的并不是一條市場(chǎng)路線，它們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)方面存在著經(jīng)營(yíng)方式和方略上的差異，而這種差異在某種程度上還可以使雙方進(jìn)行互補(bǔ)，即中西餐的互相補(bǔ)充，互相推進(jìn)客源。除卻人民公社大食堂外，德克士橘子餐廳就剩余了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手肯德基。不過，我們可以在產(chǎn)品和價(jià)格方面更改某些戰(zhàn)略，還是可以跟肯德基餐廳區(qū)別開來的。四、投資分析假如要在該商圈內(nèi)投資，那么就必須進(jìn)行投資分析。投資分析的目的是為了保證投資項(xiàng)目的價(jià)值。投資分析重要包括如下幾項(xiàng):(1)投資總額預(yù)算。投資總額重要包括裝修工程費(fèi)用、設(shè)備工程費(fèi)用、廣告費(fèi)用、開辦費(fèi)、貸款利息等。(2)租金、能源消耗、人力成本、市政費(fèi)用、稅收以及其他多種費(fèi)用預(yù)估。(3)營(yíng)業(yè)額和盈利水平預(yù)測(cè)。(4)盈虧平衡點(diǎn)分析。<5)投資回報(bào)率與投資回收期分析。(6)其他方面等。由于投資分析的有關(guān)內(nèi)容與項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析部分重疊，因此在這里我們就不再細(xì)述，有關(guān)內(nèi)容一并放在財(cái)務(wù)分析部分進(jìn)行討論。市場(chǎng)可行性分析小結(jié)通過對(duì)德克士橘子餐廳項(xiàng)目的環(huán)境和商圈研究之后，我們基本上認(rèn)為該項(xiàng)目滿足投資者所需要的市場(chǎng)條件，具有一定的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿烷_發(fā)條件。尤其是在目前整個(gè)行業(yè)都處在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力狀況下，選擇一種相對(duì)來說競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境并不十分劇烈的市場(chǎng)有助于投資人盡快收回投資，并占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。五．技術(shù)可行性分析本部分是實(shí)質(zhì)上是有關(guān)項(xiàng)目實(shí)行的內(nèi)容，即怎樣將現(xiàn)代的快餐經(jīng)營(yíng)措施和理念應(yīng)用于我們的項(xiàng)目實(shí)行中去發(fā)揮作用?！凹夹g(shù)”可行性分析中“技術(shù)”一詞的概念重要來源于工程項(xiàng)目的可行性研究，但并不是在其他項(xiàng)目的可行性研究中就不能用技術(shù)這個(gè)詞了。實(shí)際上，在快餐連鎖經(jīng)營(yíng)中也常常會(huì)用到有關(guān)技術(shù)性的問題，其中包括決策技術(shù)、實(shí)行方略等。根據(jù)本項(xiàng)目研究的需要，我們將在本部分重要研究如下幾種方面的內(nèi)容:門店的選擇(決策)的技術(shù)分析性分析、項(xiàng)目實(shí)行的技術(shù)可行性研究等。其中，門店的選擇部分重要包括區(qū)域決策技術(shù)研究和門店位置選擇技術(shù)研究等兩個(gè)方面的內(nèi)容。而項(xiàng)目實(shí)行的技術(shù)可行性研究方面則重要包括加盟店的布局方略、運(yùn)行方略等兩個(gè)方面的內(nèi)容。5.1門店選擇(決策)的技術(shù)分析一、門店選擇的區(qū)域決策技術(shù)可行性研究目前，國(guó)際上通用的區(qū)域決策技術(shù)即選擇進(jìn)入哪個(gè)都市和應(yīng)當(dāng)不進(jìn)入某個(gè)都市的問題，重要還是采用巴特勒(Butle)在1986年所識(shí)別出的快餐區(qū)域選擇的某些關(guān)鍵原因。而對(duì)每一種原因，快餐企業(yè)都可以制定出一種最低原則，然后采用“開關(guān)”決策方式或綜合評(píng)分方式進(jìn)行決策。所謂“開關(guān)”決策方式，是指按次序或不按次序?qū)彶槊恳环N決策原因，只要發(fā)現(xiàn)其中某一種原因不符合最低原則，即可放棄該區(qū)域。這些關(guān)鍵原因包括:(1)新居民住宅的區(qū)域范圍;(2)在這些區(qū)域內(nèi)的收入分布;(3)小朋友數(shù)量;(4)區(qū)域內(nèi)部或通過區(qū)域的交通數(shù)量;(5)作為所有競(jìng)爭(zhēng)者營(yíng)業(yè)總額和潛在的銷售收入;(6)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)和范圍;(7)人口的工作保障;(8)在該區(qū)域內(nèi)其他生意的總體健康狀況;(9)廣告媒體的展示;(10)招收員工的難易程度;(11)與供應(yīng)源的靠近程度。詳細(xì)來說，德克士在選擇特許加盟的區(qū)域戰(zhàn)略選擇方面，重要是依托市場(chǎng)差異化為主，積極與國(guó)內(nèi)投資人合作，以求雙贏。在區(qū)域店址選擇方面，重要規(guī)定:(1)1F或1+2F(但1F需至少100m');(2)能見度高，不可內(nèi)縮，拔角門點(diǎn)最佳;(3)門面寬1Om以上為佳;(4)面積在200-300m，為佳;<5)門前人流量一平常日:8000人以上;節(jié)假日:13000人以上。由德克士的加盟條件我們也可以看出，德克士在區(qū)域選擇方面重要考慮的是營(yíng)業(yè)的可行性、便利的也許性以及經(jīng)濟(jì)的位置等三個(gè)重要方面。可以說，德克士企業(yè)對(duì)加盟的條件規(guī)定還是比較低的，也是比較寬的。這樣就會(huì)對(duì)中小投資者帶來了更多的經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，但同步也對(duì)投資經(jīng)營(yíng)者更多的市場(chǎng)考驗(yàn)。德克士橘子餐廳項(xiàng)目的區(qū)域選擇根據(jù)我們?cè)谑袌?chǎng)可行性分析中所做的商圈研究，我們可以看到，長(zhǎng)沙市南城的市場(chǎng)潛力還是比較大的，并且在區(qū)域的戰(zhàn)略選擇方面也基本上符合了德克士的整體發(fā)展戰(zhàn)略。同步，項(xiàng)目所選擇的橘子小區(qū)這個(gè)位置的人流狀況也完全符合德克士的加盟規(guī)定。二、門店特定位置或立地點(diǎn)的決策技術(shù)可行性研究在做出區(qū)域決策后來，就開始進(jìn)行特定位置或立地點(diǎn)的決策。大部分大型快餐聯(lián)號(hào)在地理位置選擇問題上都形成了自己比較規(guī)范的決策方式和考慮原因。在一種獨(dú)立的企業(yè)內(nèi)部，決策原則將依不一樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格而不一樣:例如英國(guó)的娜德斯快餐企業(yè)(Nordsee)，在漢堡包業(yè)務(wù)店和魚類業(yè)務(wù)店就應(yīng)用不一樣的原則。不過，為了進(jìn)行更科學(xué)、更全面的位置評(píng)估，戴威斯(Davies)曾經(jīng)提出了四組位置選擇變量(見下表)，我們?cè)谶M(jìn)行技術(shù)可行性研究時(shí)也就找到了門店位置的可行性研究工具。戴威斯提出的四組位置選擇變量以便+可達(dá)性物理?xiàng)l件可見性步行可靠近性可停車靠近寫字樓、購(gòu)物和休閑區(qū)人口數(shù)量和構(gòu)成已經(jīng)建立的競(jìng)爭(zhēng)狀況公共事業(yè)設(shè)施的可獲得狀況土地的容載能力建筑式樣外部輪廓和地形地貌已經(jīng)計(jì)劃的建筑和道路建設(shè)臨近房產(chǎn)的原則法律規(guī)定占用成本正在計(jì)劃和建立的管理規(guī)定防火規(guī)定營(yíng)業(yè)執(zhí)照管理規(guī)定外部標(biāo)識(shí)管理規(guī)定(尤其重要的是在交通站點(diǎn)區(qū)域)獲得該位置的成本租金和地方稅勞動(dòng)成本保險(xiǎn)費(fèi)加熱和是照明租借安排預(yù)期的獲利能力和現(xiàn)金流量根據(jù)戴威斯提出的這四組位置選擇變量當(dāng)中，立地點(diǎn)的“以便+可達(dá)性”實(shí)際上關(guān)系到通往立地點(diǎn)的街道:其他三個(gè)變量重要是有關(guān)立地點(diǎn)建筑特的問題。下面我們就根據(jù)德克士橘子餐廳項(xiàng)目的基本狀況進(jìn)行簡(jiǎn)要的立地點(diǎn)分析。三、德克士橘子餐廳項(xiàng)目的門點(diǎn)技術(shù)可行性研究根據(jù)我們所做的商圈分析和商圈示意圖，再結(jié)合門點(diǎn)位置示意圖，我們用戴威斯表將德克士橘子餐廳項(xiàng)目的門店位置選擇狀況列示于表:德克士橘子餐廳的四組位置選擇變量中。以便+可達(dá)性物理?xiàng)l件1.步步高位于市區(qū)主干道，交通便利，位置醒目2.在主次商圈內(nèi)的顧客步行只需一、二十分種既可抵達(dá)3.步步高門前和店后有一較為寬闊的廣場(chǎng)，可以用來停車，或舉行各類促銷活動(dòng)4.所在的橘子小區(qū)在當(dāng)?shù)厥且惶幈容^高檔比較繁華的商業(yè)區(qū)5.在直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，只有一家肯德基餐廳1.橘子小區(qū)位長(zhǎng)沙市南區(qū)繁華路段，附近各類公用設(shè)施較為完備2.土地開發(fā)狀況已經(jīng)趨于飽和，附近基本上不存在深入開發(fā)大型餐廳的也許3.附近的高檔次建筑不多4.橘子小區(qū)屬于新興商業(yè)中心的代表，附近地理面貌較為突出、清晰5.韶山南路的建設(shè)己經(jīng)基本上成型，短期內(nèi)路面不會(huì)大的改擴(kuò)建工程法律規(guī)定占用成本1.目前尚未有較為明確的地方性法規(guī)，重要法律根據(jù)仍以國(guó)家和省的文獻(xiàn)為準(zhǔn)2.在交通方面，由于是省會(huì)都市，有嚴(yán)格的交通管制措施，再加上政府機(jī)關(guān)對(duì)大型商業(yè)場(chǎng)所均有對(duì)應(yīng)的變通措施，基本上不會(huì)影響到企業(yè)的運(yùn)行見財(cái)務(wù)可行性分析部分5.2.項(xiàng)目實(shí)行的技術(shù)可行性研究一、戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇是快餐連鎖經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是指導(dǎo)思想，實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)成敗與否關(guān)鍵就要看連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)的戰(zhàn)略與定位。根據(jù)我們?cè)谇懊嫠龅沫h(huán)境分析和德克士企業(yè)的SWOT分析，現(xiàn)就橘子餐廳項(xiàng)目的戰(zhàn)略選擇和定位提出了如下可行性方案。德克士的戰(zhàn)略選擇:由于德克士企業(yè)自身是一種在快餐業(yè)內(nèi)較為成功的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，通過數(shù)年來的發(fā)展已經(jīng)形成了一套較為完整的宏觀戰(zhàn)略構(gòu)造，五年前所德克士企業(yè)所制定的“以鄉(xiāng)村包圍都市、以特許加盟經(jīng)營(yíng)為主、直接經(jīng)營(yíng)為輔”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)了德克士快餐連鎖加盟的成功和輝煌。二、經(jīng)營(yíng)目的作為加盟商，對(duì)于宏觀方面(重要指德克士企業(yè))的戰(zhàn)略選擇己經(jīng)不用過多考慮，我們?cè)谕顿Y經(jīng)營(yíng)中重要以怎樣獲得加盟店的發(fā)展為目的，以獲得投資收益為目的，同步，通過加盟德克士也可認(rèn)為地方建設(shè)和發(fā)展做出一定的奉獻(xiàn)。三、餐廳定位依托德克士，立足西式快餐，強(qiáng)化與地方的關(guān)系，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，積極推進(jìn)餐廳健康穩(wěn)定的發(fā)展，并盡量成為當(dāng)?shù)啬酥琳麄€(gè)德克士連鎖經(jīng)營(yíng)體系中的佼佼者。四、橘子餐廳的運(yùn)行方略橘子餐廳項(xiàng)目總的來說，只是德克士眾多特許加盟店中的一種，因此，在進(jìn)行運(yùn)行管理方面重要是以德克士整體的運(yùn)行方略為指導(dǎo)，同步，在加盟權(quán)限內(nèi)，提高分店的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高加盟店的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此研究項(xiàng)目的運(yùn)行可行性，重要是為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展論證研究較為合適的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方略，從而指導(dǎo)企業(yè)實(shí)際的運(yùn)行。五、德克士的經(jīng)營(yíng)方略德克士的加盟體系重要以特許加盟為主、以合作加盟為輔。特許加盟是為樂意全額投資并愿全心經(jīng)營(yíng)的加盟者提供雙贏的機(jī)會(huì)，按照不一樣店型分為不一樣投資金額及不一樣回收期限;而合作加盟是指加盟者與德克士共同投資設(shè)置餐廳，德克士以設(shè)備資本作為投資，加盟者以場(chǎng)地、裝修等資本作為投資，德克士負(fù)責(zé)餐廳經(jīng)營(yíng)，德克士承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加盟者提取確定利益，此種方式對(duì)于加盟者來說既可以減少投資門檻又無經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加盟者還可以抽身做其他經(jīng)營(yíng)，合作加盟比較適合投資型加盟者。六、德克士的門店布局方略門店是快餐連鎖企業(yè)的構(gòu)成要素和賴以生存的基礎(chǔ)?？觳瓦B鎖企業(yè)能否獲利和獲利水平怎樣，首先決定于它旗下所有連鎖店的經(jīng)營(yíng)效果。不過快餐連鎖企業(yè)是一種有機(jī)的整體，除了門店以外，它尚有生產(chǎn)加工和配送等獲利單元。門店布局的好壞，將直接影響物流配送單元的獲利水平和配送產(chǎn)品速度與質(zhì)量。因此，對(duì)快餐連鎖企業(yè)而言，開店不僅是開店而己，還要考慮整體的布局和企業(yè)的整體利益。選擇好店、搶占好點(diǎn)、合理布局是布局方略的要點(diǎn)。為了爭(zhēng)取自身的生存空間，德克士的布局方略采用了如下幾種環(huán)節(jié):第一步，在繁華地段開設(shè)直營(yíng)店，鞏固品牌，擴(kuò)大影響;第二步，發(fā)展加盟，拓展事業(yè);第三步，率先進(jìn)入西式快餐空白區(qū)域甚至是尚未完全成型的新小區(qū)。德克士的原則是:只要一種小區(qū)的消費(fèi)水平和人口總量到達(dá)開店的規(guī)定就去拓展，同步要設(shè)想此后競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與否會(huì)進(jìn)入，因此在布局時(shí)要考慮當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)性、設(shè)施、人流量、商圈等原因。簡(jiǎn)要布局闡明:德克士橘子餐廳位于步步高超市的2樓，占二樓面積210平方米。該餐廳的正門設(shè)在電梯出口處，東側(cè)臨街墻面均采用透明玻璃。廚房的位置設(shè)在東南角，利于排煙排水和用電及消防。5.3德克士橘子餐廳運(yùn)行的營(yíng)銷組合方略研究一、目的消費(fèi)群定位和產(chǎn)品定位根據(jù)前面所作的市場(chǎng)調(diào)查和商圈分析，我們將餐廳的第一目的群定為18-25歲的消費(fèi)者。一般來說，這人群體是與國(guó)家的改革開放政策共同成長(zhǎng)起來的一代新人，對(duì)老式的餐飲(如中式快餐)會(huì)感到或多或少的厭倦，相反對(duì)新生事物有較多的渴望，但愿可以跟上時(shí)尚的節(jié)拍，在生活方面盡量會(huì)向西式靠近。同步，由于他們的大多是獨(dú)生子女，他們的意愿也會(huì)影響到他們的父母和親朋好友。第二目的消費(fèi)群:小朋友。這個(gè)消費(fèi)群是快餐業(yè)的生力軍，也是促銷活動(dòng)的重點(diǎn)考慮對(duì)象。由于，他們到西式快餐廳來的時(shí)候往往不會(huì)是一種人來的，而很也許是一整個(gè)家庭。第三目的消費(fèi)群:上班白領(lǐng)一族。這個(gè)消費(fèi)群體不容忽視，因工作生活節(jié)奏的加緊，越來越多的上班白領(lǐng)一族選擇以便快捷的西式快餐。產(chǎn)品定位:西式快餐，中等的消費(fèi)，高檔的服務(wù)。二、市場(chǎng)營(yíng)銷組合方略1.產(chǎn)品方略在德克士老式的快餐項(xiàng)目，如炸雞、套餐等方面，合適考慮當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，增長(zhǎng)體現(xiàn)休閑特色的服務(wù)項(xiàng)目。2.價(jià)格方略快餐連鎖的產(chǎn)品定價(jià)與否可以有所區(qū)別呢?目前，德克士企業(yè)總部對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)，均有嚴(yán)格的規(guī)定，每種產(chǎn)品均有一定的上下浮動(dòng)范圍。嚴(yán)格來說，所有德克士的價(jià)位都應(yīng)當(dāng)是一致的，因此，價(jià)格戰(zhàn)在德克士的加盟連鎖體系中基本上是不存在的，不過對(duì)于新開業(yè)的餐廳，企業(yè)又會(huì)有一定的價(jià)格傾斜政策，以協(xié)助其在立足不穩(wěn)的時(shí)候順利進(jìn)入市場(chǎng)。3.渠道方略目前來說，德克士的網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)方略還是非常成功和合適的，多采用與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)位開發(fā)的網(wǎng)點(diǎn)方略，即避開重點(diǎn)中心商業(yè)區(qū)，專營(yíng)都市周圍新區(qū)，由點(diǎn)及面，突顯自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。針對(duì)橘子餐廳的渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，我們重要沿用德克士企業(yè)的渠道方略，選擇在長(zhǎng)沙市南城，其自身就是這種方略的延續(xù)。但同步，考慮到投資收益問題，在落后的地方我們不選擇經(jīng)濟(jì)落后的區(qū)域，因此，最終我們決定在南城最繁華和最具成長(zhǎng)力的橘子小區(qū)落腳，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)。4.促銷方略促銷是快餐經(jīng)營(yíng)中最常用到的一種營(yíng)銷組合手段，重要的措施有:贈(zèng)送禮品和禮品券、價(jià)格折扣、產(chǎn)品配送。此外，尚有節(jié)假日促銷活動(dòng)等。作為一家籌劃過程中的德克士快餐加盟連鎖店，我們提議促銷方略一定要做好，并盡量地做在前面。詳細(xì)的促銷措施仍以德克士老式的贈(zèng)送禮品和禮品卷為主，首先這些方式是德克士的形象化做法，比較深入人心，代表了一定的市場(chǎng)需求和地位象征，另首先，其他形式的促銷方式在前期過早地進(jìn)入市場(chǎng)不利于后來應(yīng)對(duì)劇烈競(jìng)爭(zhēng)的需要，同步也也許增長(zhǎng)前期的投資成本。5.4技術(shù)可行性分析小結(jié)由于德克士是目前國(guó)內(nèi)第三大快餐連鎖企業(yè)，擁有一套成熟的品牌資源和市場(chǎng)開拓優(yōu)勢(shì)，因此在加盟這樣一種在市場(chǎng)上比較有影響力的連鎖企業(yè)來說，技術(shù)實(shí)行方面基本上不存在太多的問題，只要與加盟總部的關(guān)系處理得好某些，經(jīng)營(yíng)者的思想再開闊一點(diǎn)，多爭(zhēng)取某些企業(yè)總部和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)管理部門的支持，德克士加盟店就一定會(huì)正常運(yùn)作。六財(cái)務(wù)可行性分析對(duì)于特許加盟雙方，投資的目的都是但愿通過特許經(jīng)營(yíng)這種投資方式獲得滿意的利潤(rùn)。為此，可以有一種“投資小、風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)高、回報(bào)期長(zhǎng)”的最佳投資模式是極其重要的。財(cái)務(wù)可行性研究重要就是以加盟商為中心考慮投資經(jīng)營(yíng)快餐連鎖企業(yè)能否為投資者帶來預(yù)期的收益。由于我們進(jìn)行的項(xiàng)目可行性方面的論證，項(xiàng)目自身并沒有實(shí)行，因此，項(xiàng)目的有關(guān)成本與收益指標(biāo)不也許完全對(duì)的，投資金額和成本都采用的是預(yù)估數(shù)值。此外在本部分中，由于波及的數(shù)據(jù)較多，我們重要選擇采用表格的形式進(jìn)行表達(dá)，以以便論述。餐廳前期開發(fā)費(fèi)用及費(fèi)用明細(xì)、損益預(yù)估等有關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目整體投資分析德克士橘子餐廳加盟投資分析項(xiàng)目店鋪原則闡明預(yù)估營(yíng)業(yè)額(月)20-40預(yù)估營(yíng)業(yè)額為20-40萬/月的店址(商圈)，適合投資德克士.總面積(m2)210指實(shí)際使用面積含用餐區(qū)、點(diǎn)餐區(qū)、小朋友游樂區(qū)、衛(wèi)生間、收銀區(qū)、廚房、干貨間、經(jīng)理室、員工休息室、垃極間。預(yù)估廚房面積(m2)70-80含廚房區(qū)、收銀區(qū)、干貨間、經(jīng)理室、員工休息室，垃極間。預(yù)估座位數(shù)70-150視用餐區(qū)面積及格局而定。項(xiàng)目金額闡明加盟金20德克士將德克士炸雞連鎖餐廳特許經(jīng)營(yíng)權(quán)授予加盟者并許可加盟者使用其商標(biāo)標(biāo)識(shí)及經(jīng)營(yíng)技術(shù)資產(chǎn)，由加盟者一次性支付一筆費(fèi)用，作為獲得該特許經(jīng)營(yíng)權(quán)及商標(biāo)使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)技術(shù)資產(chǎn)伸用權(quán)的密用。協(xié)議期限7年，期滿后每3年重新一次協(xié)議。保證金20為保證加盟者及其加盟餐廳履行特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議約定的義務(wù)向德克士交付的費(fèi)用。保證金繳交金額同加盟金一致。協(xié)議期滿后不續(xù)約且無違約、無欠款，保證金將無息退還。設(shè)備金額60-70含廚房設(shè)備、不銹鋼設(shè)備、雜項(xiàng)設(shè)備、電腦軟件費(fèi)3.5萬元、前臺(tái)POS機(jī)及電腦等購(gòu)置及安裝。設(shè)備投資依實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求做對(duì)應(yīng)調(diào)整。裝修金額60-90含設(shè)計(jì)費(fèi)、天花、地板、墻面、排煙、排水、水電安裝、燈光照明、菜單燈相片、價(jià)目條、空調(diào)、桌椅、監(jiān)視、消防系統(tǒng)、間響系統(tǒng)等裝修(不含增容費(fèi)、外觀構(gòu)造及樓梯改造)。招牌由總部制作安裝，加盟店每月向總部繳納元使用費(fèi)。土木裝修每平方米造價(jià)1800元一2200元，均價(jià)元。開辦費(fèi)10含開店前人事培訓(xùn)費(fèi)用、差旅費(fèi)、證照費(fèi)、水電費(fèi)、交際費(fèi)、開店前租金、其他雜費(fèi)。另須視需求準(zhǔn)備開店廣促費(fèi)用及周轉(zhuǎn)金。因地區(qū)差異、餐廳租賃合約不一樣，以實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為準(zhǔn)?？偼顿Y額170-210含加盟金、保證金、設(shè)備金額、裝修金額及開辦費(fèi)在內(nèi)的總投資。第一期店面租金36預(yù)估每月房租為3萬元;預(yù)估第一期店面租金司年房租。視實(shí)際租賃條件面定。第一批原物料10預(yù)估第一批原物料為月營(yíng)業(yè)額*4o%*1個(gè)月;但須視開店地點(diǎn)、原物料訂配貨周期做調(diào)整;原物料由總部統(tǒng)一配送?？倻?zhǔn)備金184.5-224.5含總投資額、第一期店面租金、第一批原物料的總準(zhǔn)備金額。權(quán)利金5%加盟者每月須將加盟餐廳月營(yíng)業(yè)額按一定比例支付給德克士作為持續(xù)使用特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用德克士品牌及經(jīng)營(yíng)技術(shù)資產(chǎn)、接受德克士及其企業(yè)協(xié)助指導(dǎo)的費(fèi)用。廣告基金3%加盟餐廳每月將營(yíng)業(yè)額3%作為廣告基金交德克士統(tǒng)一規(guī)劃安排廣告宣傳活動(dòng)，專款專用。投資估算的簡(jiǎn)要闡明如下:德克士橘子餐廳投資估算重要為如下幾種方面:一、加盟金:德克士餐廳加盟金為20萬元。二、設(shè)備金額:德克士橘子餐廳的設(shè)備總金額為62萬元整。三、裝修金額:共約70萬元。因德克士為保證餐廳的整體裝修品質(zhì)，因此加盟業(yè)主只能從指定的幾家裝修企業(yè)進(jìn)行選擇。裝修標(biāo)精確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中包括設(shè)計(jì)費(fèi)、招牌費(fèi)用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌椅、電力增容、小朋友游樂區(qū)等等。四、開辦費(fèi)用:共約8萬元。其中包括開店前租金、開店前水電費(fèi)、開店前人事費(fèi)用、證照費(fèi)、開店廣告費(fèi)以及其他開辦費(fèi)用。五、保證金。因德克士為保證整體規(guī)范操作、流程原則執(zhí)行，故向加盟店收取10-20萬元的保證金。六、第一批原物料:共約10萬元，詳細(xì)視餐廳距子企業(yè)遠(yuǎn)近進(jìn)行調(diào)整。七、第一批租金:36萬元。因德克士橘子餐廳支付租金方式為年租，故整體投資會(huì)偏高。由以上幾種方面，可得出德克士橘子餐廳總準(zhǔn)備金約為210萬元。財(cái)務(wù)可行性分析是投資分析的關(guān)鍵內(nèi)容，但由于項(xiàng)目的建設(shè)都是對(duì)未來的預(yù)期，因此對(duì)投資的財(cái)務(wù)可行性分析也是一種估算，并面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外對(duì)于投資決策來說，由于行業(yè)的不一樣和區(qū)域的差異，對(duì)投資的回報(bào)的原則也有不一樣的評(píng)測(cè)措施，不能一概而論。通過我們對(duì)項(xiàng)目深刻的考察，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在目前的投資環(huán)境下是一種較為可行的項(xiàng)目。七．風(fēng)險(xiǎn)可行性分析在項(xiàng)目可行性研究中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的研究是非常重要的一種環(huán)節(jié)，它有助于項(xiàng)目投資者提高風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，以獲得預(yù)期的經(jīng)營(yíng)收益。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可行性研究中，重要可以分為四個(gè)階段。第一是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，重要是研究會(huì)出現(xiàn)哪些也許性風(fēng)險(xiǎn)，并影響到最終的經(jīng)營(yíng)成果;第二是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，這需要一定的措施和理論的支持:第三是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，即以何種方式駕馭風(fēng)險(xiǎn)，有效果及有效率地完畢項(xiàng)目目的;最終是為管理風(fēng)險(xiǎn)提供匯報(bào)信息，為有效地制定決策打基礎(chǔ)。在目前環(huán)境條件下，我國(guó)的快餐連鎖業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可以分為內(nèi)部與外部?jī)深?，其中外部風(fēng)險(xiǎn)重要是指行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它可以分為三類:經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，此外行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中還存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來自于加盟的雙方，即加盟商總部的管理風(fēng)險(xiǎn)和加盟商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。7.1經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析此后10-是中國(guó)快餐業(yè)發(fā)展的高速增長(zhǎng)階段，然而速度的爆發(fā)具有某種破壞性，會(huì)導(dǎo)致對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的破壞。因此我國(guó)快餐業(yè)的發(fā)展必須通過初創(chuàng)階段一一成長(zhǎng)階段—穩(wěn)定階段—成熟階段的歷程，是一種不停調(diào)整供需關(guān)系，不停趨向良性循環(huán)的過程。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)快餐產(chǎn)業(yè)的年增長(zhǎng)率應(yīng)控制在20%的范圍之內(nèi)，假如增長(zhǎng)過快反而會(huì)引起快餐業(yè)經(jīng)濟(jì)的衰退，因此，快餐企業(yè)和社會(huì)各方面必須警惕和控制快餐業(yè)經(jīng)濟(jì)的過快升溫現(xiàn)象。7.2政策風(fēng)險(xiǎn)分析快餐作為微利企業(yè)在稅收上應(yīng)享有某些優(yōu)惠政策，但實(shí)際上稅制改革后，快餐企業(yè)上繳稅率由3%提高到5%，與經(jīng)營(yíng)高檔宴席的餐飲企業(yè)相稱，這對(duì)于本來發(fā)展資金短缺的中式快餐連鎖企業(yè)來說無疑是雪上加霜。國(guó)家用于發(fā)展快餐企業(yè)的投資有限。1995年國(guó)家貸款僅有600萬元，只夠兩家快餐店進(jìn)行技術(shù)改造。1997年才確定北京的全聚德、豐澤園、上海的你我、天津的狗不理等4家企業(yè)為發(fā)展中式快餐的試點(diǎn)企業(yè)，并注入4000萬元的資金，用于推進(jìn)這項(xiàng)工作的發(fā)展進(jìn)程。由此絕大多數(shù)快餐企業(yè)只能自籌資金，而中小企業(yè)欲獲得銀行貸款十分困難。7.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析當(dāng)快餐企業(yè)發(fā)展到成熟階段時(shí)，加盟連鎖經(jīng)營(yíng)(特許經(jīng)營(yíng))可充足實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、集約經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。但一家企業(yè)根基未穩(wěn)卻發(fā)展迅猛就隱藏著人力、物力、財(cái)力跟不上所導(dǎo)致的種種危機(jī)。當(dāng)然連鎖經(jīng)營(yíng)可以在市場(chǎng)上運(yùn)用點(diǎn)多面廣來吸引客戶，當(dāng)然有其優(yōu)勢(shì)，但總部所屬的店輔若尚未根深蒂固就迅速枝開葉散，其成果是分散越多開支越大，假如生意沒有預(yù)先估計(jì)的那樣理想，未能到達(dá)收支平衡，整個(gè)系統(tǒng)開支便是一種沉重的承擔(dān)。除了財(cái)力之外，連鎖式經(jīng)營(yíng)講求系統(tǒng)化，每個(gè)環(huán)節(jié)都互相緊緊圍繞，任何一種環(huán)節(jié)脫扣都會(huì)影響整個(gè)鏈條的運(yùn)作，一家連鎖集團(tuán)雖然財(cái)力雄厚若急速擴(kuò)張，在行政、人才、人員方面未必能有同步效應(yīng)，最終會(huì)使運(yùn)作陷于混亂，甚至?xí)哑髽I(yè)拖慘。7.4內(nèi)部經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的時(shí)候都要考慮的一種重要方面，企業(yè)與否可以健康地成長(zhǎng)很大程度上都取決于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理能力。作為快餐連