梁山縣房地產市場研究報告

梁山縣市場調研匯報第一部分梁山縣區(qū)位分析一、梁山縣區(qū)位地理區(qū)位上：梁山縣位于濟寧市、泰安市、菏澤市和河南省濮陽市交界處，東北距濟南150公里，東南距濟寧70公里，東距泰安110公里，西南距菏澤90公里，西距濮陽130公里?？h境東面與東平、汶上縣毗鄰，南、西面與嘉祥、鄆城縣接壤，西北隔黃河與河南省的臺前縣相望。梁山縣地處山東、河南兩省濟寧、泰安、菏澤、濮陽四市結合部，黃河過境30公里，京杭運河縱貫南北，京九鐵路穿越縣域腹地，濟廣高速、220國道等6條國道省道縱橫成網(wǎng)。縣區(qū)距離火車站（京九線）約9公里，距離拳鋪鎮(zhèn)專用車市場約9.5公里；距離濟荷高速約15公里，距離京杭運河2公里。因此，梁山縣具有一定的交通區(qū)位優(yōu)勢，高速路上運送、火車運送、運河河上運送等交通體系比較完備。經(jīng)濟區(qū)位上：梁山縣地處京九經(jīng)濟帶上魯西南與省內其他地區(qū)聯(lián)絡的交通要沖。這一區(qū)位屬于沿海省份山東省的內地，又是內地向東聯(lián)絡的前沿，在未來沿海地區(qū)產業(yè)向內地轉移、內地與沿海加強經(jīng)濟聯(lián)絡的過程中，有助于梁山縣運用有利的宏觀區(qū)位抓住機遇加緊發(fā)展。二、梁山縣區(qū)域功能劃分（一）都市功能定位10月底山東省政府評審通過了《魯南城鎮(zhèn)帶規(guī)劃》，該規(guī)劃提出通過實行東依山東半島都市群，北接濟南都市圈，南聯(lián)徐連經(jīng)濟帶，西接隴海城鎮(zhèn)帶的發(fā)展方略，把魯南建設成為經(jīng)濟高效、文化繁華、城鎮(zhèn)一體、人民富裕、生態(tài)文明、社會友好的黃淮海地區(qū)發(fā)展高地。作為山東省魯南地區(qū)唯一的重點打造的濟兗鄒曲嘉城鎮(zhèn)組群，以濟寧城區(qū)為關鍵的都市區(qū)或成為魯南地區(qū)的綜合增長極。魯南城鎮(zhèn)帶規(guī)劃的批復與實行將為濟寧和梁山帶來發(fā)展機遇。按照《濟寧市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（－）》的規(guī)劃思緒，濟寧市域城鎮(zhèn)體系采用中心突破、軸線輻射、城鎮(zhèn)一體、網(wǎng)絡發(fā)展的戰(zhàn)略，梁山縣位于二級軸線（沿京杭大運河—南四湖）上，縣城梁山鎮(zhèn)為全市域的次級中心，是綜合性中心都市，并將梁山縣的楊營鎮(zhèn)和徐集鎮(zhèn)為全市的中心城鎮(zhèn)。梁山縣政府圍繞“工業(yè)強縣、文化名城、生態(tài)友好家園”的發(fā)展定位，著力建設全國具有實力和影響力的專用汽車產業(yè)基地、文化旅游產業(yè)基地、食品加工示范基地、商貿物流基地、特色農產品基地，打造水滸文化之城、旅游休閑之城、現(xiàn)代服務之城和生態(tài)宜居之城。（二）都市功能規(guī)劃與布局1、都市總體規(guī)劃梁山縣-2030年都市開發(fā)規(guī)劃顯示：都市向南向東發(fā)展趨勢明顯。其中城南新區(qū)和行政文體新區(qū)都是梁山縣未來重點開發(fā)區(qū)域。兩個新的都市區(qū)域都會開發(fā)一種商業(yè)次中心。2、城鎮(zhèn)職能規(guī)劃城鎮(zhèn)居民點職能分類職能闡明中心城鎮(zhèn)中心城區(qū)旅游、宜居縣域政治、經(jīng)濟、文化中心，以機械、紡織和食品工業(yè)為主，發(fā)展以水滸文化為特色的旅游業(yè)副中心城鎮(zhèn)拳鋪鎮(zhèn)工貿型以專用車制造、農副產品加工、生物醫(yī)藥、紡織服裝等為主楊營鎮(zhèn)工貿型交通樞紐和重要門戶，以煤電工業(yè)為主，發(fā)展煤電重工業(yè)、倉儲物流業(yè)、食品加工、石油化工、生物技術、汽車配件及特色農業(yè)重點鎮(zhèn)楊營鎮(zhèn)工貿型交通樞紐和重要門戶，以煤電工業(yè)為主，發(fā)展煤電重工業(yè)、倉儲物流業(yè)、食品加工、石油化工、生物技術、汽車配件及特色農業(yè)韓崗鎮(zhèn)綜合型以農副產品加工和商貿為主導大路口鎮(zhèn)工礦型以工礦業(yè)發(fā)展為主導，以農副產品加工生產為特色一般鎮(zhèn)小路口鎮(zhèn)農業(yè)型以水產、農副產品加工為主韓垓鎮(zhèn)工貿型以農副產品加工業(yè)、建材物流業(yè)為主導，重要交通門戶之一館驛鎮(zhèn)農業(yè)型特色農業(yè)生產基地，農副產品加工為主小安山鎮(zhèn)農業(yè)型特色農業(yè)生產基地，農副產品加工業(yè)為主黑虎廟鎮(zhèn)農業(yè)型以蔬菜、農副產品加工為主馬營鄉(xiāng)農業(yè)型以特色農業(yè)和水泊濕地旅游為主趙堌堆鄉(xiāng)農業(yè)型以林業(yè)、農副產品加工以及交通運送為主第二部分梁山縣社會經(jīng)濟發(fā)展概況一、梁山縣社會發(fā)展狀況（一）科技事業(yè)，獲得市以上進步獎5項；獲得申報專利220件；專利授權216件，其中，發(fā)明專利授權9件；年末實有省級工程技術研究中心3家；省級院士工作站3家；市級以上高新技術企業(yè)39家；省專利明星企業(yè)3家；技術貿易機構30家。（二）文化事業(yè)末全縣共有文化館1個，公共圖書館1個，藏書12.2萬冊，農家書屋458個，農村放映隊27個，農村業(yè)余劇團9個，藝術學校5所，藝術演出團體10個。廣播電視覆蓋率為100%。經(jīng)同意省級保護非物質文化遺產4處。（三）教育事業(yè)末全縣共有：初級中學20所，在校學生25283人；高級中學2所，在校學生9534人；小學134所，在校學生59816人；幼稚園139所，在園幼兒23815人；特殊教育學校1所，在校學生129人；教職工：6000余人。（四）衛(wèi)生事業(yè)末，全縣醫(yī)療衛(wèi)生機構95所，擁有衛(wèi)生技術人員1841人，擁有醫(yī)療床位1563張,其中：各類診所61所，擁有衛(wèi)生技術人員170人。全縣擁有農村村級衛(wèi)生室502個，鄉(xiāng)村醫(yī)生2125人。全縣新農合參合農民59.99萬人，參合率到達98.8%，住院賠償比到達44.8%，城區(qū)居民所有可以享有小區(qū)衛(wèi)生服務。（五）都市建設與環(huán)境保護城區(qū)人均擁有公共綠地面積6.8平方米，供水普及率到達98.4%；城區(qū)集中供熱面積51.60萬平方米，其中住宅40萬平方米；城鎮(zhèn)化率到達30.1%。環(huán)境保護工作獲得新進展，各重要河流、湖泊水質到達了地表水III類水質，都市飲用水源達標率到達100%；整年到達空氣質量二級原則的天數(shù)為330天。（六）人口、居民生活和社會保障全縣末戶籍總人口778983人。其中，男性人口400787人，女性人口378196人，鄉(xiāng)村人口656401人，常住人口735706人，城鎮(zhèn)人口221080人。，城鎮(zhèn)居民整年人均可支配收入15573元，比上年增長15.5%，人均消費支出10038元，比上年增長14.2%；農村居民人均純收入7873元，比上年增長15.8%，人均生活消費支出4287元，比上年增長9.0%。末，全縣機關、事業(yè)、非私營企業(yè)單位在崗職工人數(shù)2.87萬人；在崗職工工資總額74005.60萬元，在崗職工平均年工資25827元，比上年增長12.5%。，全縣參與城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險56524人；參與城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險37萬人；參與失業(yè)保險職工24018人，比上年增長4704人；年末參與基本醫(yī)療保險11.20萬人，比上年增長1946人。，全縣合計轉移輸出農村勞動力13萬人（次），實現(xiàn)勞務收入15億元。目前，梁山縣先后在北京、廣州、上海等地建立了30多種勞務基地，省外重要集中在珠三角、長三角等地，省內重要集中在青島、洛陽、煙臺地。二、梁山縣經(jīng)濟發(fā)展狀況（一）經(jīng)濟增長迅速，但總量仍比較小，全縣地區(qū)生產總值完畢175.23億元，按可比價格計算，比上年增長11.4%。其中，第一產業(yè)增長值完畢35.98億元，第二產業(yè)增長值完畢92.81億元，第三產業(yè)增長值完畢46.44億元；分別比上年增長4.8%、13.3%和13.1%。三次產業(yè)構造比例為20.5：53.0：26.5，與上年相比，第一產業(yè)占比下降1.4個百分點，第二產業(yè)占比提高0.8個百分點，第三產業(yè)占比提高0.6個百分點。人均GDP到達22652元，比上年增長3224元，按可比價格計算增長10.5%。（二）一產較穩(wěn)，二產發(fā)展迅速，三產急需加強農林牧漁業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。，整年農林牧漁業(yè)總產值完畢73.67億元，比上年增長4.9%。其中：農業(yè)產值47.64億元，林業(yè)產值1.24億元，牧業(yè)產值20.14億元，漁業(yè)產值1.87億元，農林牧漁服務業(yè)產值2.77億元。林牧漁業(yè)產值占農業(yè)總產值的比重到達31.6%。，農民人均收入到達7873元，人均消費性支出到達4287元。糧食作物種植和蔬菜、瓜果種植和畜牧業(yè)是梁山縣的強項。工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)較快增長，支撐力明顯增強。末，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)到達176家。全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完畢產值211.88億元，比上年增長13.4%，其中：國有工業(yè)4.04億元，集體工業(yè)0.41億元，股份制工業(yè)169.11億元，其他經(jīng)濟類型工業(yè)38.32億元；按輕重工業(yè)劃分，輕工業(yè)完畢產值77.85億元，重工業(yè)完畢產值134.03億元。機械制造和印刷業(yè)是梁山縣的龍頭產業(yè)，縣域南部的拳鋪工業(yè)園形成了以專用汽車及配件產業(yè)為主導，以醫(yī)藥化工、農副產品加工、物流商貿等產業(yè)為輔助的多元化產業(yè)發(fā)展新格局；城西的楊營開發(fā)區(qū)正在逐漸形成以出版印刷業(yè)為龍頭，輔以畜牧加工、高新科技、機械制造和紡織物業(yè)等產業(yè)的工業(yè)園區(qū)；城北菱花生物科技園規(guī)模較大，可在此基礎上大力發(fā)展高新科技產業(yè)，形成城北高新科技產業(yè)園。第三產業(yè)總量較低，第三產業(yè)增長值在濟寧市各縣市區(qū)居倒數(shù)幾位，增長率也較慢，交通運送、倉儲郵政、批發(fā)零售、房地產、教育及公共管理是三產的主體。（三）經(jīng)濟構造層次低，缺乏龍頭企業(yè)在梁山縣經(jīng)濟構造中，主導產業(yè)優(yōu)勢不明顯，各類產業(yè)中高技術含量、高附加值產品生產企業(yè)不多。既有產業(yè)中，總量較大的交通設備制造業(yè)還處在以組裝生產為主的發(fā)展階段，農副產品加工、建材和紡織工業(yè)多以初級產品生產為主。大型骨干企業(yè)較少；城鎮(zhèn)經(jīng)濟構造不合理，工業(yè)企業(yè)布局分散，中心都市規(guī)模小、經(jīng)濟實力弱、輻射帶動能力不強。此外，作為一種農業(yè)大縣，梁山縣面臨著產業(yè)構造調整和推進農業(yè)產業(yè)化的重要任務，而目前尚未形成對農業(yè)經(jīng)濟產生較大帶動能力的龍頭企業(yè)。第三部分梁山縣固定資產投資和房地產開發(fā)狀況一、梁山縣固定資產投資狀況，全縣固定資產投資完畢93.60億元，比上年增長26.3%，其中：縣城鎮(zhèn)投資65.20億元，增長24.0%，農村投資28.40億元，增長22.9%。從產業(yè)分布來看，第一產業(yè)投資完畢2.60億元，增長2.7%；第二產業(yè)投資完畢69.80億元，增長34.9%；第三產業(yè)投資完畢21.20億元，增長23.8%；三次產業(yè)投資比例為2.8：74.6：22.6。二、梁山縣房屋開發(fā)狀況，全縣共有資質以上建筑企業(yè)13家，完畢建筑業(yè)總產值46億元，增長48.8%，期末從業(yè)人員6811人，全縣房屋施工面積59.7萬平方米，竣工面積58.9萬平方米，房屋竣工率98.7%。，全縣共有資質以上建筑企業(yè)16家，完畢建筑業(yè)總產值5.30億元，比上年增長15.2%，期末從業(yè)人員6983人，全縣房屋施工面積73.70萬平方米，竣工面積63.80萬平方米。房屋竣工率86.6%，與相比，有明顯下滑。第四部分梁山縣土地市場供需狀況一、-土地供應計劃單位：萬平米合計商服用地工礦倉儲用地住宅用地公共用地交通運送用地水域及水利設施用地年份小計廉租房用地經(jīng)濟合用房用地商品房用地其他用地106.65.465.628.20.062.8721.24.07000171.5168244.51.3376.20180梁山縣供地計劃中，商服用地約5.4萬平米，商品房21.2萬平米，經(jīng)適房2.87萬平米，工業(yè)用地65.6萬㎡。整體來看，住宅和商業(yè)供應量并不大。與相比，商服用地和住宅用地供應量明顯減少。2年內，梁山計劃供應住宅用地72.7萬㎡，商業(yè)用地21.4萬㎡，計劃供應量較大。二、-梁山縣的土地出讓狀況（一）梁山縣土地供需狀況1、梁山縣土地供應狀況梁山縣土地出讓明細表編號土地位置土地面積（㎡）用途容積率建筑密度—39東鄰鐵路局、郭金臺村土地，西鄰京九石化、郭金臺和南小吳村土地，南鄰郭金臺村土地，北鄰鐵路局56710.12倉儲用地>=0.8并<=1<=45—42東、西、南均鄰郭金臺村土地，北鄰南小吳村土地20739.49倉儲用地>=0.8并<=1<=45—34北鄰水滸文化旅游有限企業(yè)，南鄰水泊梁山山體，東、西均為水泊街道辦事處郝山頭村土地36010風景名勝設施用地≤0.83無—23東鄰梁山鎮(zhèn)丁莊村土地；西鄰楊營鎮(zhèn)劉莊村耕地，北鄰北環(huán)路；南鄰梁山鎮(zhèn)丁莊村土地10088工業(yè)用地>=0.6>=35—58位于楊營鎮(zhèn)洼里村；南、西面鄰洼里村土地、北鄰公明路，東面鄰匯鑫紡織10329工業(yè)用地>=0.6>=35—46西鄰馮屹口村土地，北鄰馮屹口村土地、南鄰馮屹口村土地，東鄰西環(huán)路7718工業(yè)用地>=0.6>=35—49南鄰園區(qū)路，西鄰高樓村土地，北鄰薛閣村土地、東鄰太平集村土地25093工業(yè)用地>=0.6>=35—50南鄰園區(qū)路，西鄰高樓村土地，北鄰高樓村土地，東鄰天佳化工4231工業(yè)用地>=0.6>=35—59南鄰公明路，西鄰梁山功夫院、馮埡口村土地、北鄰農用路，東鄰馮埡口村土地15057工業(yè)用地>=0.6>=35—69南鄰園區(qū)路，西、北、東均鄰高樓村土地19696工業(yè)用地>=0.6>=35—09南鄰梁莊村土地，西鄰梁濟公路，北鄰原后孫莊鄉(xiāng)中學，東鄰莊樓村土地14628工業(yè)用地>=0.6>=35—51北鄰果園路，西鄰220國道，南、東臨后楊樓村土地.23396工業(yè)用地>=0.6>=35—06東鄰任莊村土地，西鄰220國道，南鄰原梁山第二發(fā)電廠，北鄰任莊村土地131071工業(yè)用地>=0.8>=35—31拳北村，西鄰拳北村，北鄰泰福路53986工業(yè)用地>=0.6>=35—20梁山城區(qū)西環(huán)路以東，東鄰梁山公交企業(yè)，北、南均鄰郝山頭村土地4001街巷用地≤1.3無—10東、西、南均鄰吳樓村，北鄰梁濟路5004批發(fā)零售用地≤0.3≤20—21位于梁山公交企業(yè)以西，東、南均鄰現(xiàn)實狀況梁山西外環(huán)路，北鄰郝山頭村土地。3015批發(fā)零售用地≤0.555≤45—33東鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，西鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，南鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，北鄰梁濟公路88877其他商服用地≤1.61≤40—34東鄰梁城大道（規(guī)劃路），西鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，南鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，北鄰梁濟公路10275其他商服用地≤2.53無—28東鄰水泊中路，西鄰住房保障和建設局，南鄰梁山縣服裝有限企業(yè)，北鄰人民北路15318其他商服用地≤5.5≤40—47東鄰農機總廠家眷院，西鄰建設一路、酒廠家眷院，南鄰青年路、酒廠家眷院，北鄰后集居委會農田49524中低價位、中小套型一般商品住房用地<=2.5<=28—26東鄰農機廠，西鄰農機廠，南鄰農機廠出路，北鄰農機廠1677中低價位、中小套型一般商品住房用地1≤＠≤1.1無—67位于拳鋪鎮(zhèn)拳西村；南鄰泰福路，東、西、北均為拳鋪鎮(zhèn)拳西村土地17456中低價位、中小套型一般商品住房用地1≤＠≤2無—56市緯二路南、潁河路西、經(jīng)二路東28839中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.8≤28—57漯阜鐵路南、鄭付路東5034中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.5≤42—19東鄰規(guī)劃秀山路，西鄰張坊村出路，南鄰越山路商服用地，北鄰麗景花園2758中低價位、中小套型一般商品住房用地≤1.7<=30—22東鄰縣武裝部、供銷社，西鄰天成商場，南鄰天成商場、公安局，北鄰網(wǎng)通企業(yè)、工商銀行14702中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.94無—11東、西、南、北均鄰原梁山縣機械總廠7895中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.1無—30東鄰東風路、南鄰拳北村，西鄰拳北村，北鄰泰福路5206中低價位、中小套型一般商品住房用地>=0.8并<=1.9<=28—20南鄰水泊南路，東、西、北均鄰張坊村1157中低價位、中小套型一般商品住房用地≤1.9無—21南鄰烈士陵園，東、北均鄰張坊村，西鄰劉丙印宗地7210中低價位、中小套型一般商品住房用地≤1.9無—33東鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，西鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，南鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，北鄰梁濟公路47857住宅用地≤1.88≤28—24東、西、北均鄰陳樓村土地，南鄰關莊村土地48527住宅用地≤3≤28—25東、西、南均鄰宋莊村，北鄰梁肥公路18312住宅用地≤1.7≤28—26東鄰梁嘉路，西、南均鄰劉集村土地，北鄰生產路26070住宅用地≤1.7≤28—27東、南、北均鄰齊崗村土地，西鄰韓昌路31505住宅用地≤1.7≤28分析：（1）梁山縣出讓的地塊基本上是的地塊，也就是說出讓的土地諸多沒有成交，重新整合進行招拍掛出讓。整年出讓土地868971.6㎡。（2）出讓的土地類型：倉儲用地77450㎡，風景名勝設施用地36010㎡，工業(yè)用地315293㎡，批發(fā)零售用地8019㎡，街巷用地4001㎡，其他商服用地114470㎡，居住用地313729㎡（其中中小套型、中低價位一般商住房用地141458㎡，占45.1%）。（3）住宅用地的容積率大都在3.0如下，而商服用地的容積率最高到達了5.5；建筑密度上來看，住宅用地大都在30%如下，商服用地在45%如下。2、梁山縣土地成交狀況編號土地面積（㎡）用途競得單位成交價格（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）—3956710.12倉儲用地山東梁山萬達碳素有限企業(yè)945.711167—4220739.49倉儲用地山東梁山萬達碳素有限企業(yè)345.211166—3436010風景名勝設施用地梁山水滸文化旅游開發(fā)有限企業(yè)286653959—2310088工業(yè)用地梁山魯松機械制造有限企業(yè)24616406—5810329工業(yè)用地梁山隆昌塑料有限責任企業(yè)24816400—467718工業(yè)用地梁山縣成川停車場988212—4925093工業(yè)用地司月霞3188211—504231工業(yè)用地梁山天佳化工有限企業(yè)508197—5915057工業(yè)用地----—6919696工業(yè)用地梁山縣時利和焊接材料有限企業(yè)2519212—0914628工業(yè)用地山東重浩汽車配件有限企業(yè)1929219—5123396工業(yè)用地----—06131071工業(yè)用地梁山菱花生物科技有限企業(yè)17689169—3153986工業(yè)用地梁山太岳汽車彈簧制造有限企業(yè)82010253—204001街巷用地----—105004批發(fā)零售用地馮恒合181241206—213015批發(fā)零售用地梁傳友15033896—3388877其他商服用地美的亞地產投資有限企業(yè)1305464508—3410275其他商服用地美的亞地產投資有限企業(yè)111773430—2815318其他商服用地梁山水泊賓館有限企業(yè)4465194530—4749524中低價位、中小套型一般商品住房用地任重余7522101608—261677中低價位、中小套型一般商品住房用地李占英等132.553718—6717456中低價位、中小套型一般商品住房用地李厚昌、李厚升98538282—5628839中低價位、中小套型一般商品住房用地陳紹彥7187166890—575034中低價位、中小套型一般商品住房用地陳紹彥1150152914—192758中低價位、中小套型一般商品住房用地劉丙印37089789—2214702中低價位、中小套型一般商品住房用地梁山天宇房地產開發(fā)有限責任企業(yè)3612164836—117895中低價位、中小套型一般商品住房用地梁山縣房地產綜合開發(fā)企業(yè)93279562—305206中低價位、中小套型一般商品住房用地李秀珍43355438—201157中低價位、中小套型一般商品住房用地----—217210中低價位、中小套型一般商品住房用地----—3347857住宅用地美的亞地產投資有限企業(yè)1305464508—2448527住宅用地梁山國有資產運行投資有限企業(yè)645889444—2518312住宅用地梁山國有資產運行投資有限企業(yè)167561538—2626070住宅用地梁山國有資產運行投資有限企業(yè)227158512—2731505住宅用地梁山國有資產運行投資有限企業(yè)272158508分析：（1）整體來看，梁山縣土地成交率比較高，到達94%以上。（2）就地塊的購置者來看，以梁山縣的開發(fā)商和個人為主；（3）樓面地價：倉儲用地大概在150元/㎡；風景名勝設施用地約950元/㎡；工業(yè)用地約200元/㎡上下，個別在400元/㎡；住宅和商服用地樓面地價變化較大，和區(qū)位有較大關系。注：美的亞地產企業(yè)購置的地塊因分為商服和住宅，成交價中沒有辨別，計算得出的樓面地價是商業(yè)和住宅的平均值。（二）梁山縣土地出讓狀況編號面積（㎡）用途競得單位成交價（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價元/平—036667工業(yè)用地山東省梁山梅花木業(yè)有限企業(yè)10110—0521958工業(yè)用地梁山天宏紡織有限企業(yè)33210189—0620734工業(yè)用地梁山通亞重工機械有限企業(yè)31410—075333工業(yè)用地山東梁山華通二手車交易有限企業(yè)8110190—084667工業(yè)用地劉克山7110190—092565工業(yè)用地梁山成憲煤業(yè)服務有限企業(yè)3910190—1113594工業(yè)用地—124626工業(yè)用地—131128工業(yè)用地—147437工業(yè)用地—1713334工業(yè)用地梁山亞彩電纜有限企業(yè)20210189—1827742工業(yè)用地—20工業(yè)用地—2162075工業(yè)用地—2262491工業(yè)用地—2351900工業(yè)用地—2413330工業(yè)用地—2565826工業(yè)用地山東華泰型鋼有限企業(yè)99710189—261733工業(yè)用地—2721292工業(yè)用地—2845906工業(yè)用地—2960534工業(yè)用地—3046717工業(yè)用地—3111152工業(yè)用地—3213335工業(yè)用地山東新坐標書業(yè)有限企業(yè)20210189—3317935工業(yè)用地—3421849工業(yè)用地—355288工業(yè)用地—362437工業(yè)用地—372555工業(yè)用地山東梁山三利樹脂有限企業(yè)3910191—391445工業(yè)用地山東梁山三利樹脂有限企業(yè)2311199—4053047中低價位、中小套型一般商品住房用地—4130367中低價位、中小套型一般商品住房用地—456667工業(yè)用地梁山經(jīng)緯汽車貿易有限企業(yè)10110189—4756000工業(yè)用地山東梁山萬達碳素有限企業(yè)85510191—5236080工業(yè)用地分析：1、1-9月，梁山縣的出讓土地重要是工業(yè)用地，只有兩塊住宅用地并且是中低價位、中小套型一般商品住房用地，目前沒有成交。可預見，梁山政府明顯放緩了商服和居住等用地的出讓步伐。2、1-9月各類土地的成交狀況不太理想，需要一種時間過程。工業(yè)用地的單價在10元/畝左右。第五部分房地產有關政策一、1-9月國家重要地產政策住建部：將消除非戶籍人員購當?shù)厣唐贩恐贫日系K；京滬獲批集體土地建公租房，部分省會有望試點；出臺限購令的46個都市中，25個都市表達將延續(xù)限購 ；住房和城鎮(zhèn)建設部：加強對住房公積金的監(jiān)管管理條例；12都市下調首套房貸利率，多數(shù)都市未松動；國土部：加強房地產調控政策不動搖，嚴禁地方“微調”樓市政策；國土資源部：小產權房不予確權登記，對小產權房問題開展試點清理；財政部正深入研究房產稅改革方案，擴大征收范圍；未確定容積率地塊不得出讓使用權；3月份各地樓市促銷力度持續(xù)加大，商品房的成交量繼續(xù)回升。全國13都市土地成交量大降，地價仍有下調空間；國土部再發(fā)"禁墅令"別墅或將逐漸退出一手市場；樓中央財政：補助公共租賃住房專題資金660億元；政府原因導致的土地閑置占六成以上將重點規(guī)范；住建部：繼續(xù)嚴格執(zhí)行差異化房貸政策；人民銀行6月-7月份2次下調金融機構貸款基準利率。8月7日，備受關注的《國務院有關深化流通體制改革加緊流通產業(yè)發(fā)展的意見》(如下簡稱《意見》)全文在中國政府網(wǎng)正式公布。8月國務院督查組肯定16省市樓市調控三地存問題8月發(fā)改委發(fā)出申明，要穩(wěn)定房地產市場調控政策，堅決克制投機投資性需求，切實增長一般商品住房尤其是中小套型住房供應，防止房價反彈。由于國內經(jīng)濟出現(xiàn)了疲軟的現(xiàn)象，為了增進經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，貨幣當局已經(jīng)采用了適度寬松的貨幣政策，并有也許執(zhí)行愈加寬松的貨幣政策以增進經(jīng)濟增長。房地產開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境總體上將有所改善。二、山東與梁山縣地方政策（一）山東省新政在8月份召開的山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議上，持續(xù)釋放出多條頗受樓市關注的信息。一是在該省全面實行商品房預售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點；二是明確有條件的都市可對初次購房者適度減少首付比例。兩政策對房地產市場可說是“一松一緊”，現(xiàn)房銷售試點使之前的預售制取消傳聞又向前走了一步，而減少首套房的貸款首付比例，則很也許深入刺激剛需入市。兩條政策若在山東真正實行，其對全國房地產市場的象征意義，將遠不小于其所起到的作用。最受關注的是對現(xiàn)房銷售的試點。之前社科院公布的《中國住房發(fā)展(中)匯報》，曾提議政府在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，利于控制開發(fā)商資金鏈促其快建快銷。這一“智囊機構”的提議，曾被解讀為政策預期，引起股市中地產股的暴跌，最終在有關部門的出面辟謠下才告一段落。顯然預售制度若真取消，對于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。而山東明確開展商品住房現(xiàn)房銷售試點，無疑將其向前推進了一步。山東政策中僅提及也許試點，但在還處在加強預售監(jiān)管政策執(zhí)行過程中的山東市場，目前更多還是加強對預售資金監(jiān)管的執(zhí)行，現(xiàn)房銷售很難在短期內開始試點。此外，山東在售的項目中有95%以上的項目都是期房，取消預售證的也許性非常小。試點現(xiàn)房銷售外，“山東版新政”中同樣引起關注的尚有對首套房貸和二套房貸的表述。山東省強調，嚴格執(zhí)行差異化的房地產稅收、信貸政策和住房限購措施。嚴格執(zhí)行二套房認定原則、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策；濟南、青島嚴格執(zhí)行住房限購措施；繼續(xù)貫徹好對首套一般住房的稅收、信貸優(yōu)惠政策，有條件的都市可對初次購房者適度減少首付比例、增長公積金貸款額度并延長還款年限，支持居民自住性購房需求，保持房地產市場穩(wěn)定。（二）梁山縣地方政策梁山縣的預售證制度比較嚴格，商品房需封頂驗收合格后方可同意預售證。實際調研中也有個別樓盤在獲得預售證前變相銷售，例如押金等。其他政策基本參照山東省有關文獻。第六部分市場研究一、住宅樓盤調研和住宅價格當?shù)卣{研樓盤集中在梁山縣北城和南城，也是以來梁山縣新樓盤重要開發(fā)區(qū)域。調研樓盤共8個，樓盤的調研信息整頓如下：（一）樓盤重要信息整頓1、樓盤基礎信息樓盤名稱物業(yè)類型總戶數(shù)實用率開發(fā)進展預售證開盤時間泊岸景園多層200多戶90%第三期80戶三期未拿到未知金泰鑫寓多層、小高層600余戶85%一期，200戶未拿到預估10月底盛世華城小高層、高層余戶80-85%一期1000戶一期已拿到10月壹號公館小高層、高層660戶80-85%一期500余戶未拿到未開盤崇文新區(qū)小高層、高層1000余戶85-90%4棟封頂未拿到未開盤水晶城多層550余戶90%入住有開盤近2年錦繡城小高層、高層800余戶85%一期300戶無估計11月份美的亞小高層、高層400余戶85%一期4棟無未定分析：梁山的新樓盤以小高層和高層為主，部分樓盤開發(fā)以多層為主，但戶數(shù)較少。調研樓盤總戶數(shù)約6200余戶，戶均人口以4為計算單位，則可容納約2.5萬人。除這些新樓盤外，梁山在-推出了諸多住宅樓盤和拆遷安頓房，總戶數(shù)約3萬戶，可容納10萬余人。因此，梁山縣的住宅開發(fā)力度過大，未來幾年會明顯放緩，這一點從1-9月份梁山縣對外出讓的土地狀況可以證明。開發(fā)進展看，除美的亞都市廣場之外，其他樓盤大都在緊張施工，諸多樓盤的檔期樓盤主體靠近竣工。梁山縣的預售證管理制度較為嚴格，在房屋沒有封頂驗收合格前，不會同意預售證。不過，沒有獲取預售證，也可以變相銷售，諸多樓盤以訂金、認籌等方式促動購房者買房，認籌金從1000元到幾萬元甚至10幾萬元不等，這里預售證之前變相銷售狀況存在一定生存空間。梁山縣的都市規(guī)劃（-2030）向南向東發(fā)展，南城和東城的建設剛剛起步。鑒于梁山縣的行政部門有向南或向東遷出的趨勢，相信新城的開發(fā)會逐漸加大力度，新城的居住功能和商業(yè)服務功能還是空白，未來幾年有很好的開發(fā)機會。2、樓盤的動態(tài)信息樓盤名稱戶型價格優(yōu)惠政策銷售狀況客群泊岸景園120㎡-180㎡3200-3700元/㎡，均價在3450元/㎡無個別棟3層如下滯銷，第三期銷售率在80%以上縣城與下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群比例各半，富裕人群較多金泰鑫寓電梯洋房：120-170㎡；一般住宅：90-120㎡3400-4200元/㎡；均價3800元/㎡交1萬日返100元，優(yōu)先選房，3年物業(yè)優(yōu)惠。一期去化率80%項目周圍村落居民為主、縣城部分剛需客群。盛世華城118㎡-181㎡3400-5000元/㎡，均價3900元/㎡1、10萬認購套餐；2、1000元抵5000元一期去化70%以上生意人、關系戶、機關事業(yè)單位等，大盤，富裕人群居多。壹號公館64-138㎡未定暫無蓄客中暫未知崇文新區(qū)89-150㎡預估：4000-5000元/㎡無認籌中，5萬抵6萬；滿足子女上學，職業(yè)分散，經(jīng)典的學區(qū)房水晶城130㎡以上均價3700元/㎡無去化率80%縣城和南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群居多，所有大戶型配比。錦繡城108-195㎡預估均價：4000元/㎡未定蓄客登記暫未知，大戶型居多，面對富裕群體美的亞95-165㎡預估均價：4000元/㎡未定蓄客登記目的面向南城富裕人群分析：戶型面積范圍：64㎡-195㎡，重疊戶型：95㎡-138㎡，是三室一廳或三室兩廳戶型設計區(qū)間。新樓盤的主力戶型在120㎡以上的大戶型。住宅價格區(qū)間在3200元/㎡-5000元/㎡，均價在4000元/㎡左右，市政府附近的商業(yè)關鍵城區(qū)住宅售價最高，在4000-5000元/㎡。中南部都市商業(yè)不發(fā)達，新城建設剛起步，住宅和商業(yè)價格都相對低某些，但后期的增值潛力最大。優(yōu)惠政策目前僅金泰鑫寓（交1萬日返100元，優(yōu)先選房，3年物業(yè)優(yōu)惠）和盛世華城（1、10萬認購套餐；2、1000元抵5000元）推出，其他已經(jīng)開過盤的樓盤都不再有優(yōu)惠活動，部分未開盤的新樓盤優(yōu)惠手段未定。銷售狀況看，諸多樓盤的一期銷售良好，去化率在70%或以上，推出的新居子整體去化不好。一是房地產不景氣；二是住宅傾向大戶型，尤其針對富裕群體，不過此類群體的總量有限，和兩年內消化了諸多，供不小于求。客群：由于梁山縣的掛車等專用車市場、出書印刷業(yè)、板材建材業(yè)等發(fā)展很好，從事此類行業(yè)的生意人較多，富裕了某些人群。因此，目前開發(fā)的樓盤重要針對的就是這些較為富有的生意人，尚有機關、企事業(yè)單位群體。（二）梁山縣調研樓盤周圍的價格與分布中南部城區(qū)北部城區(qū)二、商業(yè)發(fā)展狀況梁山縣城區(qū)重要都市街道里程約3.8萬米，沿街商鋪多為1層門頭房，2層或者3層商鋪占比約30%?？v深7米左右，可估算梁山縣縣城區(qū)域內的商業(yè)總面積約為30萬㎡，略高于縣區(qū)都市人口，比例比較合理。梁山縣的商業(yè)主干道是水泊中路（南北向），關鍵區(qū)是水泊中路和人民路、人民中路交匯區(qū)域。梁山縣的商業(yè)發(fā)展狀況比我們前期預想的要好，精品店比較多，餐飲類特色店也比較受歡迎，像肯德基、德克士、曼德芙等快餐店人流量很大，居民的消費能力比較強。關鍵區(qū)的租金也非常高，店鋪門面也比較老，更新率低，闡明經(jīng)營狀況良好。預估關鍵區(qū)的商鋪售價最高可在50000元左右。此外，除梁山縣關鍵商業(yè)區(qū)域（中韓大酒店周圍）以服飾等業(yè)態(tài)高集中度外，其他都市街道的商業(yè)業(yè)態(tài)展現(xiàn)均勻分布態(tài)勢，即某一居民點周圍500米范圍內基本都能找到你需要的各類商品店鋪，區(qū)域服務性特性明顯。這一點與某些其他縣城商業(yè)業(yè)態(tài)圍繞關鍵區(qū)由高-低向外輻射特性明顯不一樣。詳細狀況由圖示：大型商場重要是水泊商場，面積約2萬多㎡，經(jīng)營樓層3層。重要業(yè)態(tài)：一層：小家電、電子信息類商品、小商品等，業(yè)態(tài)并不高，沒有金店等奢侈品。二層：重要是各類服飾。價格在100元上下，服飾質量一般。三層：家居生活類產品等。租金：一層門口很好位置年租金2500-3000元/㎡，其他位置年租金1500-元/㎡；二層年租金1000元/㎡左右，三層年租金500-600元/㎡。與周圍精品店的租金相比，整體要低不少。重要原因還是業(yè)態(tài)低，空間設計和業(yè)態(tài)布局等也存在較大問題，非常亂。三、優(yōu)勢產業(yè)與專業(yè)市場調研（一）梁山縣拳鋪鎮(zhèn)專用車（掛車）市場發(fā)展狀況全縣既有專用車生產企業(yè)226家，骨干企業(yè)20余家，零部件生產企業(yè)68家，資產總額已達60億元，從業(yè)人員3萬余人，形成年產多種專用汽車15萬輛、各類配件400萬件的生產能力。半掛車擁有倉柵車、低平板、自卸車、水泥攪拌車、混凝土輸送泵車、罐式車、廂式車、轎車運送車等10大系列100余個品種，可滿足多種運送和作業(yè)的需要。全縣共生產各類專用車10萬余輛，實現(xiàn)銷售收入110億元，銷售到全國20多種省市，并出口東南亞、俄羅斯等國家和地區(qū)，半掛車銷量占全國的四分之一以上。并已初步建立起配套產業(yè)體系，全縣擁有配件生產企業(yè)68家，可生產懸掛、支腿、牽引座、車橋、板簧、鋼圈等20余個品種的配件產品，全國各地零配件廠商在梁山設置代理商和商貿企業(yè)200余家，全國絕大部分重要汽車零配件生產企業(yè)均已進入梁山。伴隨掛車專用車產業(yè)的迅速發(fā)展，汽貿、二手車交易和舊車拆解也迅速興起，目前，一汽、陜汽、東風、重汽、歐曼、北奔等重卡著名企業(yè)均已在梁山建立中轉庫或大型汽貿企業(yè)，各重卡生產廠家予以梁山市場特殊的優(yōu)惠政策，同一品牌、同一型號的牽引車在價格上均低于其他區(qū)域所售車輛，且便于客戶提車和節(jié)省路費開支，大大減少了購車成本，汽貿行業(yè)成為梁山新的經(jīng)濟增長點；二手車市場的發(fā)展更是異軍突起，短短三、四年間，全縣建立起二手車交易市場17家，年交易輛超過2萬輛，在全國二手車交易尤其是二手重型載重貨車交易領域已成為全國最大的二手車交易集散地。-，梁山縣在拳鋪工業(yè)園區(qū)持續(xù)成功舉行了七屆中國（梁山）專用汽車博覽會。拳鋪鎮(zhèn)作為梁山專用汽車生產匯集地和濟寧市專用車行業(yè)協(xié)會所在地，積極參與組織了招展、布展、經(jīng)貿洽談等重大活動。中國（梁山）專用汽車博覽會吸引了國內500余家汽車制造、配件生產廠家和德國、意大利、葡萄牙、韓國、加拿大等十多種國家和地區(qū)的商務代表出席展會，600余種代表國內主流車型的專用車和配件產品在展區(qū)亮相，成為規(guī)模較大的全國專用汽車行業(yè)盛會。通過展會向外界展示了梁山專用車產業(yè)的發(fā)展成果，增強了影響，有力的推進了全鎮(zhèn)和全縣專用車產業(yè)向更高層次發(fā)展。（二）專用車市場的市場調研狀況1、商業(yè)調研村建商業(yè)街：土地為村集體用地，全長約150米，商鋪深度10米，共兩條街，總建筑面積8000平米，入駐率30家左右，平均租價100元/平米?年，由于用地非商業(yè)用地，投資回報率難于確定，據(jù)直接調研的成果，投資回報率在25%，不具可借鑒性。沿街底商：商業(yè)用地，由金都花園小區(qū)開發(fā)，與其西側至G220間匯集配貨品流、零配件、車輛維修裝飾商家50家左右，另有金融機構6家，總建筑面積平米左右，現(xiàn)市場售價約7000元/平米，平均租價330元/平米?年，年投資回報率月4.7%。通亞南路至東岳路間G220分布各類專業(yè)汽車配套商家30家，業(yè)態(tài)低端，土地為非商業(yè)用地，平均租金330元/平米?年，投資回報率約4.5%。虛線間三角地帶與東岳路至G220間地段為低端商業(yè)街，經(jīng)營服裝鞋帽、餐飲熟食等平常用品，多為當?shù)卮迕褡约艺?，自行?jīng)營，滿足村民自身及周圍經(jīng)銷商和拖掛車生產企業(yè)工人平常需要。2、專用車產業(yè)調研（1）汽配行業(yè)汽配商鋪的重要業(yè)務是上門與掛車企業(yè)談業(yè)務，每天的零售量較少，掛車企業(yè)的吃回扣現(xiàn)象較嚴重。沿街汽配小商鋪重要面向該市場的小型掛車企業(yè)。對專業(yè)市場整合不感愛好，認為沒有市場需求，在沿街租鋪面就能滿足自己的生意需求。目前梁山縣沒有汽配城等此類專業(yè)市場，大都沿街分布。汽配生意近兩年不太好，尤其今年利潤較低，生意比較平淡，并有所下滑。鋪面老板對專用車展覽會的效果持否認態(tài)度，認為前幾期效果還不錯，這兩年一屆不如一屆，來訪客戶量下降較大，沒有專業(yè)的展覽場所，基本是企業(yè)贊助在廠房舉行。（2）物流配送行業(yè)物流配送企業(yè)數(shù)量并不多，沒有集聚區(qū)域，并且以小企業(yè)居多。重要是就近和掛車企業(yè)合作，開展掛車配送業(yè)務，業(yè)務需求狀況良好，業(yè)務開展狀況不錯。對專業(yè)市場概念不太敏感，認為在企業(yè)附近租鋪面較為以便，便于和企業(yè)交談業(yè)務。（3）專用車生產企業(yè)狀況本次以著名企業(yè)代表（通亞汽車）為調研對象進行考察理解。通亞專用車生產企業(yè)屬于梁山縣專用車生產領軍企業(yè)，企業(yè)占地1000余畝，員工1000余人，集產品設計、科研開發(fā)、生產銷售為一體，銷售區(qū)域重要在長江以北，出口5個國家和地區(qū)。該企業(yè)的鋼材、配件等掛車材料所有從廠家直購，成本較低。該區(qū)域的中小企業(yè)因材料需求量較小，大都從建材市場購置。大型企業(yè)對外銷售物流渠道重要有兩個：一種是個人自提；一種是物流企業(yè)配送。個人自提為主，占70%；物流企業(yè)配送占比30%。個人自提的重要原因是：個人一般是從附近或者其他區(qū)域購置商用車，來梁山掛車企業(yè)購置掛車，可即時驗收掛車質量即時開走，同步可以捎帶某些貨品。其中，即時驗收掛車質量是個人自提的重要原因。由于此類企業(yè)的后期服務所有在企業(yè)所在地，假如讓物流企業(yè)配送到家，在異地檢查掛車質量就比較麻煩，出現(xiàn)問題也不好維權。掛車改裝原則化程度還不夠高，改裝質量參差不齊，比較輕易出現(xiàn)小問題。少數(shù)大企業(yè)大批量購置掛車，由技術員前來購置驗收后，通過物流企業(yè)配送。在問詢到對展覽會的見解時，認為目前梁山縣急需一種比較專業(yè)的展覽中心，目前展覽會還是以企業(yè)贊助自辦，場所也是企業(yè)廠房，規(guī)格和層次都比較低，急需變化這種形式。近兩屆展覽會的效果不夠理想。并且提到：在某一企業(yè)廠房舉行展覽會，存在競爭排擠和不公平性，并且諸多企業(yè)緊張泄密，展覽投入力度逐漸減少。假如第三方開展此類展覽會效果將比很好。梁山縣的掛車市場在國內也需要提高品牌影響力和品牌層次，高水平的展覽會是對外最佳的窗口。通過調研認為：專用車市場產業(yè)鏈比較完善和成熟，不過需要優(yōu)化提高。如區(qū)域性商貿流通中心，汽車配件市場的整合，電子商務平臺開發(fā)，以及專業(yè)展覽場所建設，會議會展經(jīng)濟等，都是很好的市場切入點。（三）建材鋼材市場有關中國梁山汽車掛車專用鋼材市場，目前有四大已建成型市場，即梁山姜莊鋼材市場，梁山拳鋪鋼材市場，梁山北關金馬建材市場，后建有梁山姜莊汽車專用鋼材市場。我們調研的是梁山姜莊鋼材市場和汽車專用鋼材市場。市場位于縣城南4公里處，沿G220公路兩旁分布，重要是兩個較大市場構成。占地120余畝，共有100多戶鋪面，每個鋪面占地幾百平到幾千平不等。年租金大都在2萬多元。面對的客戶重要是當?shù)氐膾燔嚻髽I(yè)，以中小企業(yè)需求為主，有某些鋪面沒有對外出租，僅有地皮。據(jù)理解重要原因就是今年的掛車產業(yè)不景氣，材料需求量明顯下滑，諸多鋪面尤其是新鋪面沒有人租賃，要等等市場行情再說。市場經(jīng)營的材料重要是鋼材、板材、管材等針對專用車需求的。一種鋪面的投入成本在30-100萬，其中塔吊成本在20萬到80萬不等。整體看，鋼材市場因掛車市場不景氣受影響較大。利潤明顯下滑。對于展覽會的見解是：由于行情不好，近兩年的展覽成果不好。展覽會的規(guī)模和水平都碰到瓶頸。（三）二手車市場二手車市場重要集中在梁山縣拳鋪鎮(zhèn)專用車市場東10公里，337省道兩邊，集中分布了5家市場，每家市場的占地大都在50畝左右。二手車以掛車和其他專用車為主，價格在10-15萬元，新車價格在40萬左右。經(jīng)營方式是：賣車方停放在市場一種位置，付管理方某些費用即可，買車人看中車輛后電話聯(lián)絡賣房商談價格，目前二手車市場生意也比較慘淡。市場模式較為原始。據(jù)理解，二手車市場管理比較混亂，時常出現(xiàn)客戶受騙問題。政府于對市場進行過整改，不過效果不太理想。二手車市場占地較大，交易手段低端，交易欺騙行為較多，客戶維權難，這些問題較大的制約了市場的發(fā)展。盡管該市場需要優(yōu)化提高，但對我企業(yè)來說沒有利潤切入點。（四）出版印刷業(yè)1、出版印刷業(yè)概況截至目前，梁山縣有新聞出版產業(yè)企業(yè)24家。其中，2家有國家圖書總發(fā)行資質，10家有省新聞出版局審批的二級批發(fā)許可證，12家有縣新聞出版局核發(fā)的零售許可證。其中山東金榜苑圖書發(fā)行有限企業(yè)大型助學讀物研發(fā)基地被省委宣傳部、省財政廳列入山東省文化產業(yè)重點扶持項目。據(jù)理解，我縣書業(yè)企業(yè)重要經(jīng)營高中教輔，業(yè)務范圍包括編寫、制版、發(fā)行、銷售等環(huán)節(jié)。經(jīng)營的教輔共有60余個品牌系列、4000余個品種，合作的出版社30余家，所發(fā)行的高三教輔類圖書約占全國市場的30%左右，覆蓋全國除香港、澳門、臺灣、上海以外各個省市，年銷售額突破8.8億元，高中教輔銷售套數(shù)、市場擁有率在全國新聞出版產業(yè)界名列前茅，在山東具有重要影響，成為全市新聞出版產業(yè)的重要力量之一，梁山縣域經(jīng)濟的重要支撐。梁山縣在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃了新聞出版產業(yè)園，園區(qū)已完畢了區(qū)內的基礎設施建設，山東金榜苑文化傳媒有限責任企業(yè)、山東天成書業(yè)有限企業(yè)已經(jīng)入園經(jīng)營，新坐標企業(yè)即將竣工。民營教輔發(fā)行重要有三條渠道，即依托新華書店、借助民營力量、直接面對終端學校的系統(tǒng)直銷。梁山的教輔分銷渠道一直以直接面對終端學校的系統(tǒng)直銷為主，沒有總發(fā)資質（一級代理），在全國各地都不一樣程度地受到了當?shù)氐男氯A書店的打壓。當?shù)氐男氯A書店與出版部門、教育部門有著良好的業(yè)務協(xié)作關系。有的省市、地區(qū)還規(guī)定非新華書店渠道不能進書。這種狀況直接減少了梁山縣新聞出版產業(yè)的銷貨能力。2、后期發(fā)展重點（1）發(fā)展圖書、報紙、期刊等紙介質老式出版產業(yè)。（2）發(fā)展數(shù)字出版等非紙介質戰(zhàn)略性新興出版產業(yè)。積極推進音像制品、電子出版企業(yè)向數(shù)字化、網(wǎng)絡化轉型。（3）發(fā)展動漫、游戲出版產業(yè)。加緊發(fā)展民族動漫出版產業(yè)，尤其是鼓勵網(wǎng)絡和電子游戲等產品的出版，提高民族動漫、游戲的數(shù)量和質量，不停提高其出版產品附加值。（4）發(fā)展印刷、復制產業(yè)。鞏固和壯大出版物印刷、包裝裝潢印刷品印刷、其他印刷品印刷和只讀類光盤復制、可錄類光盤生產等印刷、復制產業(yè)。加大印刷、復制產業(yè)構造調整力度，增進印刷、復制產業(yè)升級換代。（5）發(fā)展新聞出版流通、物流產業(yè)。加強以跨地區(qū)連鎖經(jīng)營、信息化管理和現(xiàn)代物流為特性的大型現(xiàn)代新聞出版流通組織建設，重點培育一批主業(yè)突出、輻射力強的全國性和區(qū)域性新聞出版現(xiàn)代流通企業(yè)和企業(yè)集團，建設一批輻射全國的區(qū)域新聞出版物流中心，并推進有條件的企業(yè)跨地區(qū)、跨國連鎖經(jīng)營。鼓勵新聞出版流通和物流企業(yè)發(fā)展電子商務，推進物聯(lián)網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)相結合。鼓勵新聞出版物流企業(yè)提供第三方物流服務。出版印刷行業(yè)的突破點在：產業(yè)園BT合作，流通物流中心、電子商務開發(fā)、動漫和游戲出版、教育文化打造與展示等，以及商務、居住、餐飲、娛樂休閑等功能配套。（五）旅游產業(yè)梁山縣突出打造文化名城，加緊城鎮(zhèn)化進程。實行“水滸文化品牌”帶動，抓住水滸文化產業(yè)列為全省重點文化產業(yè)項目的機遇，加緊水泊遺跡濕地開發(fā)建設，以創(chuàng)“5A”級景區(qū)為抓手，完善旅游配套服務體系。加緊推進水滸街、水滸大道、影視基地、水滸文化廣場等在建項目進度。立足于山寨風格改造，精心打造“梁山水寨”及有關設施，盡快啟動法興寺、子午門功夫院等項目；規(guī)劃實行環(huán)山旅游線路、環(huán)山水系等重大基礎設施建設。盡快建成以梁山縣為關鍵，輻射周圍的旅游目的地都市。實際考察發(fā)現(xiàn)，梁山縣政府對旅游產業(yè)極為重視，財政的投入也較大，也比較重視旅游產業(yè)與開發(fā)企業(yè)的合作開發(fā)。開發(fā)提議：梁山縣南城（風景區(qū)南部和東部）和東城開發(fā)剛剛開始，依托風景區(qū)的先天環(huán)境優(yōu)勢，周圍的土地價值升值潛力巨大。因此，以旅游產業(yè)為依托，開發(fā)會議會展經(jīng)濟【包括旅游、專業(yè)（掛車）市場、出版印刷市場、武術文化、酒文化等】、度假村、產權式酒店、養(yǎng)生會所等產品。地塊重點考慮區(qū)域：第七部分重點項目分析（仿宋街項目）一、項目區(qū)位水泊梁山風景區(qū)目前重要有南門和北門，北門是風景區(qū)主入