中原-北京曜陽老年公寓市場研究及定位報告-187PPT

北京曜陽老年公寓市場研究及定位方向報告宏觀經(jīng)濟發(fā)展老年公寓市場分析區(qū)域住宅市場分析項目地塊分析項目定位探討客戶需求分析區(qū)域旅游度假市場分析

目錄GDP與房地產(chǎn)北京市經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到了70%，未來仍有較大的發(fā)展空間。收入與房地產(chǎn)北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高，對高價值產(chǎn)品的消費和投資欲望不斷增強。

商品住宅市場供需情況供應(yīng)下降，需求相對平穩(wěn)。價格增長迅猛，應(yīng)警惕政策調(diào)控效果的集中顯現(xiàn)。相關(guān)政策45號文明確禁止別墅用地供應(yīng)。第二套住宅提高首付及貸款利率提高，限制了購買客群，尤其是投資客群?！?0，70”政策將使未來市場大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。供需同時受限，由于低密度產(chǎn)品稀缺性，需求依舊很旺。宏觀環(huán)境影響經(jīng)濟發(fā)展，總體收入增高政策收緊，未來變數(shù)較大提供良好發(fā)展空間供需總量同時收縮宏觀經(jīng)濟發(fā)展老年公寓市場分析區(qū)域住宅市場分析項目地塊分析項目定位探討客戶需求分析區(qū)域旅游度假市場分析

目錄老年公寓市場分析1、中高端老年住宅市場現(xiàn)狀分析2、典型項目分析發(fā)展歷程養(yǎng)敬老院傳統(tǒng)家居養(yǎng)老形式養(yǎng)敬老院與家居養(yǎng)老并存老年商品住宅產(chǎn)生老年商品住宅發(fā)展初步階段以普通家庭住宅作為養(yǎng)老設(shè)施需要即時良好的醫(yī)療服務(wù)，減輕子女負(fù)擔(dān)提供專業(yè)服務(wù)人員，便利的醫(yī)療設(shè)施養(yǎng)敬老院未被人們所完全接受，家居養(yǎng)老仍為主要形式老年人養(yǎng)老需求心理對于養(yǎng)老設(shè)施的品質(zhì)要求提升，養(yǎng)老觀念發(fā)生改變以東方太陽城、北京太陽城的建設(shè)為標(biāo)志老年住宅項目數(shù)量小，發(fā)展還處于摸索階段養(yǎng)敬老院由政府部門開辦公益福利性質(zhì)養(yǎng)老院以及盈利性質(zhì)的養(yǎng)老院，其盈利主要為托養(yǎng)式經(jīng)營。以養(yǎng)敬老院為主占老年住宅總數(shù)的95%以上老年商品住宅由地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)，專為老年人建設(shè)的居住用房，目前北京市代表項目為東方太陽城及北京太陽城現(xiàn)存形式區(qū)域分布北京養(yǎng)老機構(gòu)在城鄉(xiāng)分布不平衡，城區(qū)少郊區(qū)多。四城區(qū)照護機構(gòu)床位僅占全市的4.4%；近、遠(yuǎn)郊區(qū)照護機構(gòu)床位占全市的76.7%；遠(yuǎn)郊縣照護機構(gòu)床位占全市的18.9%。

人口結(jié)構(gòu)的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化

a”養(yǎng)兒防老”，“三、四代同堂”的傳統(tǒng)觀念受到?jīng)_擊

b小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不斷上升

c“4：2：1”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加社會上的“空巢家庭”逐漸增多目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％未來10年“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重可能達到90％目前的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化目前的中青年人也將逐漸進入老年，他們的代表了老年住宅和老年公寓的潛在需求需求趨勢當(dāng)前老年住宅供應(yīng)少；中高端養(yǎng)敬老院入住率均在80%以上。級別服務(wù)項目床位住宿率顧客滿意度一星12項目以上50以上55%80％以上二星14項以上100以上60%80％以上三星16項以上150以上70%80％以上四星18項以上200以上80%80％以上五星20項200以上80%80％以上入住情況老年公寓市場分析1、中高端老年住宅市場現(xiàn)狀分析2、典型項目分析樣本選取市場僅有兩個商品住宅養(yǎng)敬老院項目項目較多養(yǎng)敬老院：太申祥和國際養(yǎng)老中心、京西老年公館商品老年住宅：北京太陽城、東方太陽城已經(jīng)經(jīng)營的中高檔項目和即將開盤的中高檔項目兩個商品住宅項目經(jīng)營方式中高檔養(yǎng)敬老院

酒店式管理的會員制經(jīng)營模式

商品老年住宅

純出售房屋的產(chǎn)權(quán)出售房屋、出租房屋（會員制）出租價格中高檔養(yǎng)敬老院（交保證金）單人間標(biāo)準(zhǔn)間套間太申祥和國際老年公寓20平米/25萬元30平米/40萬元50平米/65萬元京西老年館18平米/15萬元25平米/25萬元35平米/45萬元商品老年住宅：北京太陽城雙人間VIP雙人間套間會員費額度6萬15萬20萬30萬50萬50萬月租金2300元1200元800元300元2500元800元1）保障金到期返還2）每月交水電費、餐費等：約1000元/間/月。1）會員費到時返還

配套設(shè)施配套設(shè)施的配備，主要考慮到老年人的生理特點和生活方式，配備老人必須的公用配套設(shè)施和服務(wù)，滿足現(xiàn)代老人對養(yǎng)生、娛樂和社交的需求?？腿褐懈邫n養(yǎng)敬老院客群特點：1）接受“新生事物”能力較強的老年人的家庭；2）自理能力相對較弱，子女工作繁忙的家庭；3）喜歡同齡人群居尋樂的老年人的家庭；4）向往自然環(huán)境優(yōu)美、輕松、休閑生活方式的老年人的家庭；5）被邀請體驗生活的功勛老干部。商品老年住宅客群特點：1）看重社區(qū)環(huán)境（老年生活配套齊備、自由的家庭生活、社區(qū)自然環(huán)境、社區(qū)服務(wù)）的退休老人的家庭；2）有一定經(jīng)濟實力的中老人家庭；3）子女為父母養(yǎng)老；4）年輕客戶投資之用。市場整體產(chǎn)品品質(zhì)逐步提升以醫(yī)療配套為主題配套設(shè)施更加完善，專業(yè)化服務(wù)水平提升居住條件逐步改善，產(chǎn)品設(shè)計向老年商品住宅靠近，提升老人私密性要求人性化的服務(wù)與養(yǎng)老氛圍的營造，家庭氛圍更加濃厚進入老齡化社會，富裕階層人口增加，高檔養(yǎng)老院成為一個必然趨勢發(fā)展趨勢不同點相同點養(yǎng)敬老院1市場供應(yīng)量相對較多，經(jīng)營模式以托養(yǎng)及租賃為主2醫(yī)療設(shè)施有限，缺少品牌化醫(yī)療機構(gòu)服務(wù)3居住環(huán)境私密性相對較低，居住密度較高4居住產(chǎn)品形式較為單一5提供即時的老人生活服務(wù)（針對介護老人）6子女可以隨時探望，但不可居住1園區(qū)居住者為老年人。2園區(qū)功能為專項提供老年人養(yǎng)老場所3提供醫(yī)療保健等相關(guān)老年服務(wù)項目4園區(qū)多配以園林景觀，提供戶外活動場地老年商品住宅1市場供應(yīng)量較少，經(jīng)營模式以銷售為主2社區(qū)配套配有品牌專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)，服務(wù)內(nèi)容多樣化3居住產(chǎn)品形式多樣，可多方面選擇4居住環(huán)境私密性強，提供獨立家居空間5社區(qū)環(huán)境打造更具規(guī)模，主題突出6子女隨時探望，可共同居住，家庭氛圍更濃厚養(yǎng)敬老院與老年商品住宅對比分析供應(yīng)較少，位置偏遠(yuǎn)；但需求量逐年加大

重視和支持力度不夠，屬于半福利性質(zhì),因此基本上不盈利考慮老年人的生理特點和生活方式,配備滿足現(xiàn)代老人對養(yǎng)生、娛樂和社交的需求以會員制的身份入住,入住前一次性交保會員費,到期返還,其中雙人間、套間交20～50萬以上，月租在800～2500元/月/間。

1234小結(jié)政府將大力支持老年住宅項目，及時定期撥款；解決老年人貸款問題；協(xié)調(diào)供小于求的局面；改善目前配套品質(zhì)不高的現(xiàn)狀，使老年人真正達到老有所樂的境界。預(yù)測：建議本案控制老年住宅的開發(fā)量；配套品質(zhì)應(yīng)高于現(xiàn)狀；建議以會員方式運作老年公寓項目。建議：宏觀經(jīng)濟發(fā)展老年公寓市場分析區(qū)域住宅市場分析項目地塊分析項目定位探討客戶需求分析區(qū)域旅游度假市場分析

目錄旅游休閑度假市場

1、旅游休閑度假市場分析2、典型項目分析樣本選定

結(jié)合本項目產(chǎn)品類型豐富的特點，我們對密云旅游休閑度假市場進行分析；在區(qū)域內(nèi)有一定影響力的旅游休閑度假類產(chǎn)品----酒店、度假村;與本項目在產(chǎn)品定位、價格、客戶等方面有一定借鑒意義。項目名稱瑞海姆田園度假村北京供電局密云培訓(xùn)中心世豪國際酒店北京交通云蒙山莊云湖度假村南風(fēng)賓館云佛山旅游度假村中國華電集團世紀(jì)陽光假日酒店北京御龍東方紅酒莊園北京云水建國假日酒店---休閑度假

旅游休閑度假市場概況

密云縣旅游資源豐富，旅游環(huán)境得天獨厚；全縣已開業(yè)旅游景區(qū)18家，目前正在開發(fā)景區(qū)7家；旅游賓館飯店50余家，其中星級飯店24家，星級餐館11家。名稱星級總建筑面積客房數(shù)量瑞海姆田園度假村五星4.3萬平方米224間世豪國際酒店五星11萬平方米217間云湖度假村三星4萬平方米302間云佛山旅游度假村三星6萬平方米288間世紀(jì)陽光假日酒店三星1.4萬平方米65間北京云水建國假日酒店三星1.5萬平方米154間北京供電局密云培訓(xùn)中心二星2.8萬平方米108間北京交通云蒙山莊三星1.5萬平方米148間南風(fēng)賓館無--77間中國華電集團無1.8萬平方米146間北京御龍東方紅酒莊園無8萬平方米400間出租價格分析

酒店、度假村普通標(biāo)準(zhǔn)間出租價格報價500-600元/天，而實際成交價為300-400元/天。成交價報價密云區(qū)酒店、度假村價格示意圖報價出租率分析

名稱入住率瑞海姆田園度假村30%世豪國際酒店30%云湖度假村40%云佛山旅游度假村70%世紀(jì)陽光假日酒店50%北京云水建國假日酒店50%北京供電局密云培訓(xùn)中心30%北京交通云蒙山莊25%南風(fēng)賓館30%中國華電集團50%北京御龍東方紅酒莊園20%出租率：淡季（2月中旬-4月）20-40%；旺季（6-9、12-1月）70%。配套設(shè)施分析

項目名稱會議服務(wù)休閑娛樂瑞海姆田園度假村會議服務(wù)：8個會議室，一個會議大廳可容納500人休閑服務(wù)：保齡球、沙殼球、臺球、射箭世豪國際酒店會議服務(wù)：9個會議室，一個多功能廳康體項目：網(wǎng)球、乒乓球、棋牌室、臺球、沙壺球、射箭館、健身房、游泳館云湖度假村會議服務(wù)：11個會議室，可容納9-350人游戲廳、棋牌室、臺球、乒乓球、健身房云佛山旅游度假村會議服務(wù)：8個會議室，可容納10-300人，單獨會議中心可接納600人保齡球、臺球、乒乓球、壁球、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、桑拿洗浴中心世紀(jì)陽光假日酒店會議服務(wù)：6個會議室，可容納10-300人。桑拿、室內(nèi)游泳、健身、保健按摩、沙狐球、臺球、保齡球、和夜總會北京云水建國假日酒店會議服務(wù)：4個會議室，可容納10-150人保齡球、臺球、沙壺球、射箭、自動麻將桌、乒乓球及不同情調(diào)的KTV包廂、夜總會大廳、游泳館、桑拿洗浴中心北京供電局密云培訓(xùn)中心會議服務(wù)：8個會議室，可容納10-200人保齡球、臺球、沙壺球、游泳館、桑拿洗浴中心、北京交通云蒙山莊會議服務(wù)：7個會議室；可容納20-300人保齡球、臺球、沙壺球、游泳館、桑拿洗浴中心、南風(fēng)賓館會議服務(wù)：1個小會議室洗浴中國華電集團會議服務(wù)：10個會議室，一個電教室，可容納20-260人網(wǎng)球場、羽毛球、籃球場、室內(nèi)游戲廳、臺球廳、乒乓球室、棋牌室、KTV北京御龍東方紅酒莊園會議服務(wù)：6個會議室，可容納6-500人康體項目：網(wǎng)球、乒乓球、棋牌室、臺球、沙壺球、射箭館、健身房、游泳館、馬術(shù)俱樂部；洗浴、水療中心；類型報價成交價會議服務(wù)小型會議室（0-20人）1000元/半天；中型會議室（20-100）1200-3600元/半天大型會議室（200人以上）3800-18000元/半天小型會議室（0-20人）600元/半天；中型會議室（20-100）720-2100元/半天大型會議室（200人以上）2200-10800元/半天康體網(wǎng)球：180-260元/小時；羽毛球：60-80元/小時；乒乓球：50-100元/小時；臺球廳：50元-80/小時；壁球：100-130元/小時；健身房：15-60/次；保齡球：20-40元/局；沙壺球：50元/小時；游泳：20-50元；海濱浴場：30-60元/人；SPA：68-118/位網(wǎng)球：120-180元/小時；羽毛球：40-56元/小時；乒乓球：30-70元/小時；臺球廳：35元-56/小時；壁球：70-90元/小時；健身房：10-40/次；保齡球：10-28元/局；沙壺球：35元/小時；游泳：14-35元；海濱浴場：21-40元/人；SPA：40-80/位會議服務(wù)價格以會議規(guī)模大小，從600-10000元不等；會議室面積集中在260-400平方米之間，其中，以300平方米最為集中，說明大型會議中300人左右規(guī)模的會議居多。其他康體休閑服務(wù)價格與市場價格相當(dāng)，并可以打6-7折。消費人群需求分析

特征分析：商務(wù)會議兼休閑型客群：商務(wù)會議+休閑度假活動主要來自北京本地政府、企事業(yè)單位度假時間集中，較大規(guī)模的單位年會一般選擇在冬季或夏季集中舉行。其他性質(zhì)的會議一般會選擇在周五或周六開始，較多的集中在周末。具有較強消費性，多以發(fā)放購物券為主。住宿預(yù)算充裕，對于住宿產(chǎn)品要求相對較高。此類客戶對休閑娛樂配套的要求較為齊全；消費人群需求分析

特征分析：休閑度假型游客：家庭及朋友團體客群主要來自北京或周邊城市的家庭、朋友為團體度假；度假時間集中在周末或五一、十一黃金周。季節(jié)上集中在春夏秋三季，冬季度假則一般只選擇有滑雪場的度假區(qū)。屬于個人度假，消費特征不明顯，一般不會在度假區(qū)進行購物。對住宿產(chǎn)品的要求相對較低，個人度假一般會考慮自己的支付能力選擇較為經(jīng)濟的酒店或選擇農(nóng)家樂。旅游休閑度假市場

1、旅游休閑度假市場分析2、典型項目分析典型項目分析—云佛度假山莊位置密云縣溪翁莊密溪公路東則產(chǎn)品概況占地面積1000畝酒店面積5萬平方米酒店客房288套標(biāo)準(zhǔn)間租賃400-480元/天度假配套設(shè)施面積1萬平方米度假別墅8棟租賃產(chǎn)品特點主打會議概念，通過會議及配套吸引客群。配套情況17個會議室，SPA、棋牌、夜總會、網(wǎng)球、籃球、游泳、健身、滑雪、拓展、跑馬、農(nóng)業(yè)觀光園標(biāo)準(zhǔn)間440-560元/間/天三人間510元/間/天會務(wù)套間1200元/套/天商務(wù)套2000元/套/天單衛(wèi)套間1800元/套/天雙衛(wèi)套間2000元/套/天別墅3800元/套/天總統(tǒng)套9800元/套/天豐富客房云佛會議中心1000人3000元/小時第一會議室60人300元/小時第二會議室130人500元/小時第三會議室20人200元/小時第五會議室30人300元/小時第六會議室60人300元/小時第七會議室90人400元/小時第八會議室60人400元/小時第九會議室10人100元/小時第十會議室240人1200元/小時第十一會議室30人400元/小時第十二會議室40人400元/小時第十三會議室40人400元/小時第十五會議室30人400元/小時第十六會議室70人500元/小時第十七會議室50人800元/小時第十八會議室200人1000元/小時強大會議功能完善的休閑娛樂套配區(qū)域政府大力支持市場啟示區(qū)域自然環(huán)境好區(qū)域市場認(rèn)知度高普遍檔次低區(qū)域急需要高檔次產(chǎn)品

產(chǎn)品同質(zhì)性強占領(lǐng)空白市場，尋找市場突破旅游度假市場活躍客群質(zhì)量優(yōu)質(zhì)宏觀經(jīng)濟發(fā)展老年公寓市場分析區(qū)域住宅市場分析項目地塊分析項目定位探討客戶需求分析區(qū)域旅游度假市場分析

目錄區(qū)域住宅市場分析1、低密度產(chǎn)品分析2、普通住宅產(chǎn)品分析3、典型案例分析低密產(chǎn)品現(xiàn)狀賞星悅木密云縣城君山高爾夫本案琉森湖莊園亞瀾灣鴻福天地紫霞谷在售項目較少，多為尾盤銷售；分布較為分散；未來供應(yīng)集中在琉森湖莊園（3.7萬㎡）和君山高爾夫別墅（60萬㎡）在售項目情況項目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率綠化率開盤日期獨棟均價（元/㎡）聯(lián)排/雙拼均價（元/㎡）月均銷售套數(shù)銷售率賞星悅木1440.2870%2004年8月750065002.572%紫霞谷302.070.0990%2004年5月10000－0.768%亞瀾灣54100.1590%2003年7月9000－196%鴻福天地7.55.890.7950%2005年5月－60006.686%君山高爾夫1124.10.4242%2007年6月15000－1490%產(chǎn)品分析項目名稱單體占地戶型面積（㎡）花園面積（㎡）賞星悅木一畝以上220～340200～600紫霞谷兩畝以上377～633500～1000亞瀾灣兩畝以上400～8001100～3700鴻福天地半畝以上160～360100～150君山高爾夫一畝以上250-600200-600區(qū)域低密度產(chǎn)品單體占地面積一般在一畝以上，單套戶型面積集中在200-800平方米價格走勢分析區(qū)域獨棟產(chǎn)品季均增幅達6.3％，聯(lián)排產(chǎn)品季均增幅達3.3％銷售速度分析銷售狀況參差不齊，新開盤項目（君山）銷售速度明顯較快。區(qū)域低密銷售市場小結(jié)密云低密市場起步較早，但發(fā)展慢；區(qū)域近期供應(yīng)低密項目銷售較快，需求旺盛；07年底價格大幅增長，目前獨棟達12000元/㎡；市場供應(yīng)較其他區(qū)域偏小，發(fā)展空間較大。別墅用地產(chǎn)品停止審批，低密度產(chǎn)品未來供應(yīng)主要集中在琉森湖和君山兩個項目。未來區(qū)域別墅需求繼續(xù)增長，市場更加活躍，別墅價格也將穩(wěn)步增長，預(yù)計年均漲幅不低于20％。區(qū)域低密銷售市場啟示銷售借鑒客群借鑒獨棟客群以北京領(lǐng)袖型客群為主，聯(lián)排別墅以北京中產(chǎn)階級作養(yǎng)老用途為主價格借鑒區(qū)域獨棟價格在12000元/平方米左右，聯(lián)排價格在6450/平方米左右市場趨于成熟、銷售速度明顯加快低密度產(chǎn)品有市場機會，其中獨棟產(chǎn)品更具競爭力別墅二手租賃分析項目名稱戶型面積（㎡）戶型類別租金（元/月）客戶白河澗170聯(lián)排5000無翠堤花墅167聯(lián)排7000無明珠花園180疊拼6000無水墨庭院230獨棟6000無賞星悅木320獨棟20000外國客戶區(qū)域無整體租賃項目，只有零星出租信息，為小業(yè)主放盤，但需求客群極少，價格低5000-7000元/月。度假別墅租金項目名稱瑞海姆度假村云佛山度假村紅酒莊園寬溝招待所九華山莊太申祥和山莊（準(zhǔn)）星級五三三五五五整棟租金（元/夜）98882280188018000600020000房間數(shù)目5339412每間租金（元/夜）2000760600200015001700入住率15％25％5％30％30％10％度假住宿產(chǎn)品參差不齊，區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢吸引大批度假人群，周末和假期入住集中區(qū)域低密租賃市場小結(jié)二手別墅需求極少，租賃別墅長期空置；二手別墅租賃價格集中在50000-7000元/月；區(qū)域旅游市場成熟，度假別墅入住率穩(wěn)步提升；普通度假別墅租金600-760元/間/夜；高檔度假別墅租金15000-2000元/間/夜租賃供應(yīng)以度假別墅為主；二手別墅租賃供應(yīng)極少，未來也不會形成大量供應(yīng)區(qū)域無二手租賃市場，度假別墅產(chǎn)品需求繼續(xù)增長，度假別墅發(fā)展前景看好。區(qū)域低密租賃市場啟示租賃客群周末度假人群為主價格度假別墅租金集中在兩檔：600-760元/間/夜和1500-2000元/間/夜市場成熟、入住率平穩(wěn)提升度假別墅租賃存在較大發(fā)展空間，但需進行市場培育區(qū)域住宅市場分析1、低密度產(chǎn)品分析2、普通住宅產(chǎn)品分析3、典型案例分析普通住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀柏林山水久潤花園賞云軒嘉園明珠花園戀日水岸在售項目情況物業(yè)名稱物業(yè)類別建筑面積（m2）容積率開盤時間開盤報價（元/m2）當(dāng)前價格（元/m2）月均銷售套數(shù)柏林山水公寓、聯(lián)排別墅13.7萬1.852007.936004800119戀日水岸普通住宅12萬1.52007.63050500025久潤花園三期普通住宅28萬2.12006.102900450016明珠花園二期普通住宅13萬1.152006.92600550064賞云軒嘉園普通住宅2.21萬1.32007.127000700025價格走勢分析從2007年第四季度，區(qū)域住宅價格開始迅速增長。銷售速度分析銷售狀況參差不齊，新開盤項目銷售速度明顯較快。銷售走勢分析總體漲幅平穩(wěn)，07年明顯放量區(qū)域住宅市場小結(jié)密云商品住宅市場起步晚，發(fā)展快；區(qū)域總體交易規(guī)模成倍增長，需求旺盛；成交價隨市場情況周期性增長，漲勢平穩(wěn)；市場供應(yīng)較其他區(qū)域偏小，發(fā)展空間較大。密云06、07兩年供應(yīng)住宅用地建筑面積約67萬m2，將在一兩年內(nèi)形成大量商品住宅供應(yīng)。未來區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)將成倍增長，市場更加活躍，住宅價格也將穩(wěn)步增長，預(yù)計年均漲幅不低于9％。區(qū)域市場啟示銷售客群以密云本地客群為主，市區(qū)客群尚不足以支撐銷售價格區(qū)域住宅價格5000元/平米左右，最高端公寓價格在7000元/平米左右市場趨于成熟、銷售速度明顯加快公寓類產(chǎn)品有市場機會，但不足以支持過大體量區(qū)域住宅市場分析1、低密度產(chǎn)品分析2、普通住宅產(chǎn)品分析3、典型案例分析君山國際高爾夫別墅位置密云縣密溪路白河畔項目概況占地面積1680畝建筑面積84.67萬平方米容積率０.42綠化率35%總戶數(shù)402（一期）銷售報價18000元/平方米入住時間已入住產(chǎn)品情況402套純獨棟（一期）配套情況18洞高爾夫球場20000平方米會所(含少量商業(yè))高爾夫的環(huán)繞與活水系的穿插是規(guī)劃的最大亮點項目實景戶型鑒定戶型S24總建筑面積384.14戶型圖

地上面積252.61樓層首層戶型分析優(yōu)勢：1家庭室/臥室三面采光2雙平臺設(shè)計3客廳、餐廳方正，采光良好4客廳挑空主力戶型350-400平方米景觀最佳位置有少量500-600平方米戶型。以小面積產(chǎn)品最為熱銷客戶資源項目客戶主要集中在金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的領(lǐng)袖型客戶年齡為在36-45歲之間的中年成功人士被君山的山水景觀及高爾夫球場所吸引價格情況上漲7633元價值提煉群山河湖高爾夫復(fù)合型景觀豪宅三大因素構(gòu)成宏觀經(jīng)濟發(fā)展老年公寓市場分析區(qū)域住宅市場分析項目地塊分析項目定位探討客戶需求分析區(qū)域旅游度假市場分析

目錄調(diào)研方法1，定性深度訪談法深入訪談對專門從事老年公寓經(jīng)營或管理的資深人士（共八組）。2，定量問卷調(diào)研對中原100個中高端住宅及別墅購買者進行的定量調(diào)研?；驹V求總體感覺良好，有一定市場認(rèn)知度，對產(chǎn)品及區(qū)域價格充滿期待，配套差。適合養(yǎng)老，別墅等低密產(chǎn)品；環(huán)境良好，空氣清新；價格相對其他區(qū)域低，有一定市場潛力。比較遠(yuǎn)，但尚能接受；密云市場認(rèn)知？核心價值會考慮在此購買還是租賃？遠(yuǎn)郊低密度項目客戶選擇購買為主要目標(biāo)，目的以自用或為父母，同時也為未來投資升值潛力綜合考量。購買自用第二居所；為父母養(yǎng)老；投資（投資市里房產(chǎn)，居住在郊區(qū)）擔(dān)心問題對低密度產(chǎn)品的使用效率與總價過高是不再購買的最大原因。擔(dān)心問題主要集中于性價比，部分客層不信任發(fā)展商，對前景心存猶疑。離市區(qū)距離遠(yuǎn)交通差、利用率低。價格承受不了，超出了預(yù)計價格。產(chǎn)品需求最期待面積在200平米左右，希望產(chǎn)品細(xì)節(jié)更豐富，配套全，后期能夠有較好的物業(yè)公司進行服務(wù)。面積能夠在150-400平米之間產(chǎn)品衛(wèi)生間的面積大一些，窗戶盡量做大落地窗；最好有花園，花園圍欄希望加高，增大露臺的面積，可以更好的觀景物業(yè)選用知名物業(yè)公司，提供全面服務(wù)以老年人的生理特點和生活方式，配備老人必須的公用配套設(shè)施和服務(wù)，滿足現(xiàn)代老人對養(yǎng)生、娛樂和社交的需求。配套物業(yè)配套期待對會所極度重視、普遍希望入住前會所即能投入使用。當(dāng)然是服務(wù)項目越多越好希望有急救診所會所直接關(guān)系到房子的使用功能需求結(jié)論客戶購買目的復(fù)合性較強。普遍注重價格、物業(yè)、配套設(shè)施。租賃市場認(rèn)知度低，市場空白。老年公寓休閑度假高端住宅市場需求旺盛供需出現(xiàn)錯位現(xiàn)象配套品質(zhì)需要提升政府支持力度不高當(dāng)前市場產(chǎn)品盈利空間少市場認(rèn)知度高基礎(chǔ)良好需求相對旺盛租金價格高市場競爭激烈出租：

市場差需求少價格低出租率低出售：市場良好需求旺盛價格高銷售率月均50套市場梳理宏觀經(jīng)濟發(fā)展老年公寓市場分析區(qū)域住宅市場分析項目地塊分析項目定位客戶需求分析區(qū)域旅游度假市場分析

目錄項目分析

1、宏觀地段價值解析2、項目自身條件分析密云地位現(xiàn)狀與趨勢分析重要水源地生態(tài)屏障和首都國際交往中心組成部分、旅游休閑基地。城市印象北京山水大觀，首都郊野公園，旅游休閑佳地。

水庫縣城西部生態(tài)區(qū)低密、生態(tài)、健康在城市結(jié)構(gòu)中的影響及地位國際交往、生態(tài)休閑、旅游度假中心區(qū)路網(wǎng)少但通行順暢未來便捷預(yù)估良好

京承高速二線規(guī)劃中交通、配套旅游服務(wù)配套完善，高端生活配套設(shè)施較少主要依賴101國道和京承高速公路是休閑度假類、養(yǎng)生類居所市場的理想?yún)^(qū)域

天然景觀資源豐富；高速交通快速發(fā)展；擁有強大旅游業(yè)基礎(chǔ)。小結(jié)項目分析

1、宏觀地段價值解析2、項目自身條件分析項目位置及周邊環(huán)境位于密云縣城的北部邊緣，周邊景觀資源豐富，密云水庫等景點在周邊分布；高端項目云集，君山項目近在咫尺；微觀地塊價值解析

三面環(huán)山，一方臨水，依山傍水，陽光充足。地勢起伏有致，曲線平滑。自然靜謐，風(fēng)水福地建筑面積6.7萬平方米容積率0.489老年公寓醫(yī)院低密住宅會所…多形態(tài)、多功能、多風(fēng)格復(fù)合地產(chǎn)項目獨棟、聯(lián)排、公寓產(chǎn)品規(guī)劃理念闡釋產(chǎn)品價值舒適實用戶型多樣完美精致超短進深薄板一居、兩居、三居…多種戶型方正戶型高使用率充分采光居家公寓：80-120平方米聯(lián)排適美公寓：88.5-132平方米品質(zhì)公寓躍層：109-181平方米風(fēng)華別墅：282-472平方米

豪華會所----配有高檔會議功能；醫(yī)療中心----與北京市3甲醫(yī)院合作辦院，定期有知名教授會診；多功能、多風(fēng)格的度假休閑、體驗場所配套價值地塊價值宏觀地段配套價值高速交通自然風(fēng)景養(yǎng)生發(fā)展養(yǎng)生度假產(chǎn)品重要特征屬性微觀自身小結(jié)產(chǎn)品價值精神價值宏觀經(jīng)濟發(fā)展老年公寓市場分析區(qū)域住宅市場分析項目地塊分析項目定位客戶需求分析區(qū)域旅游度假市場分析

目錄項目定位1、市場定位2、客群定位3、經(jīng)營方案判定山體大宅·私享庭園北京頂級山體資源+頂級休閑配套資源養(yǎng)老產(chǎn)品的升級版，度假產(chǎn)品的典藏版至尚無價的傳世之作北京首席養(yǎng)生住宅實現(xiàn)路徑功能配套的最大化擴展會所醫(yī)院增加配套服務(wù)中日友好醫(yī)院文化的載體景觀環(huán)境生活配套建筑山地別墅的文化精神價值價值體現(xiàn)產(chǎn)品實現(xiàn)路徑產(chǎn)品的最優(yōu)化利用項目定位1、市場定位2、客群定位3、經(jīng)營方案判定宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級上層中產(chǎn)階級中層中產(chǎn)階級下層以下忽略不計主力客群定位養(yǎng)生住宅對獨特、稀缺、昂貴的自然財富的領(lǐng)先性占有高度的私人社交需求、圈子文化獨特的價值觀及生活哲學(xué)的高度契合享受極為恬靜、舒適、高尚的居住生活安逸性、私密性解析客戶—五大核心欲求項目定位1、市場定位2、客群定位3、經(jīng)營方案判定經(jīng)營方向初判根據(jù)項目規(guī)劃特征，項目未來可以采取三種經(jīng)營方案。1、銷售+出租方案2、全部出租方案3、銷售方案：A、C以外部分全部銷售方案一：優(yōu)化組合方案低密產(chǎn)品休閑度假極品會所老年公寓功能劃分方案一：優(yōu)化組合休閑度假：A：會所C：酒店老年公寓B：老年公寓低密產(chǎn)品D、E、F、G：低密住宅H：別墅方案一：優(yōu)化組合功能定位C區(qū)B區(qū)A區(qū)H區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)G區(qū)

優(yōu)點快速回收資金；有效提升開發(fā)商市場影響力；降低市場風(fēng)險。缺點加大操作難度。優(yōu)劣勢分析方案一：優(yōu)化組合方案一：優(yōu)化組合（市場支撐----產(chǎn)品）陽光豪華會所匯聚國際時尚元素和文化，創(chuàng)造集休閑、商務(wù)為一體的多功能休憩場所；

醫(yī)療中心中國紅十字基金會鼎立之作提供先進醫(yī)療設(shè)備及技術(shù)，提供尊貴生活保障；別墅、聯(lián)排戶型合理緊湊，有較強市場競爭力。老年公寓從實用和舒適出發(fā)，內(nèi)部布局細(xì)致，彰顯上品生活。休閑度假區(qū)酒店C區(qū)（四星級酒店）經(jīng)營方式價格策略出租300-400元/天極品會所A區(qū)經(jīng)營方式自營老年公寓區(qū)花園洋房B區(qū)58%經(jīng)營方式價格策略會員30萬/3000/月會員40萬/2000/月高端住宅區(qū)花園洋房B區(qū)42%經(jīng)營方式價格策略出售6500元/平方米躍層、聯(lián)排D、E、F、G區(qū)經(jīng)營方式價格策略出售12000元/平方米別墅H區(qū)經(jīng)營方式價格策略出售20000元/平方米方案一：優(yōu)化組合（價格）營銷目標(biāo)品牌目標(biāo)：通過完善的營銷手段力推老年公寓、老年養(yǎng)生的概念，提升城建在政府和民眾間的口碑，進一步鞏固城建在北京市場良好的品牌認(rèn)同度。利潤目標(biāo)：以銷售物業(yè)實現(xiàn)盈虧平衡，以租賃物業(yè)實現(xiàn)收益。速度目標(biāo)：２.5～3年完成銷售物業(yè)。方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)形象策略方案一：優(yōu)化組合策略核心

高端養(yǎng)生復(fù)合型項目品牌知名度站在為政府分憂的高度替政府在解決養(yǎng)老問題上，貢獻力量。從而提升品牌知名度！形象策略方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)建筑的發(fā)展，源自生活的發(fā)展隨著生活的發(fā)展，對建筑，對產(chǎn)品已有了更高的要求本案的建筑、園林，乃至產(chǎn)品的細(xì)節(jié)無處不體現(xiàn)了發(fā)展上對建筑，對生活的無限追求站在公司發(fā)展理念的高度上獲得領(lǐng)先的視角和領(lǐng)袖的氣度形象策略方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)形象國際化、綜合化、現(xiàn)代化緊扣項目建筑特色1、高品質(zhì)福利的視覺符號

LOGO、VI識別的國際化2、品質(zhì)感的色彩體系基礎(chǔ)色系、應(yīng)用的國際化3、生態(tài)化、園林色彩的表現(xiàn)元素表現(xiàn)出項目獨具的生態(tài)特征營銷策略方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)利用適當(dāng)?shù)拿襟w資源營銷策略確立項目的口碑宣傳利用中原資源優(yōu)勢方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)利用媒體資源宣傳營銷策略確立項目的口碑宣傳媒體戰(zhàn)略(建議宣傳力度適中)甄選媒體必須適合本案高檔與獨特人文氣質(zhì)通過媒體的選擇與廣告形象，強化在公眾中項目極具品質(zhì)感的形象充分利用媒體資源，進行渠道細(xì)分，真正實現(xiàn)相互立體配合完善媒體跟蹤反饋研究制度，確保第一時間了解每一媒體的效果。方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)利用中原資源優(yōu)勢營銷策略確立項目的口碑宣傳甄選中原資源優(yōu)勢（建議宣傳推廣主要依靠中原的資源）數(shù)據(jù)庫行銷系統(tǒng)活動及事件行銷系統(tǒng)中原租賃市場資源賣場及品牌連動行銷系統(tǒng)方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)利用中原強大的高端市場數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),建立“一對一”的數(shù)據(jù)行銷方式，全面了解顧客需求和心理，也使銷售由單純的銷售產(chǎn)品提升到人性化服務(wù)，疏通產(chǎn)品和客群信息通路，成為超越“推銷”的市場藝術(shù)，也接近“銷售就是溝通”的真諦。數(shù)據(jù)庫：積累7萬高收入客戶資料。（北京23個豪宅項目及50多個高檔公寓、別墅的業(yè)主信息）營銷篇方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)活動及事件行銷系統(tǒng)強勢組合多元化與專一性，是中原提倡之有效行銷方式基于此基礎(chǔ)之上的活動行銷，以多元化的PR組合應(yīng)變市場，搭建產(chǎn)品社會通路，挖掘、調(diào)動客群消費潛力和欲望，以提高產(chǎn)品成交。營銷篇方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)中原租賃市場資源利用中原三級市場店鋪推廣，建議美老公寓置換業(yè)務(wù)。營銷篇方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)賣場及品牌連動行銷系統(tǒng)一\賣場:作為高端項目的強勢銷售利器，賣場行銷是中原精耕細(xì)作之行銷體系之一針對不同高端項目產(chǎn)品提出差異化場地包裝策略，從而提升產(chǎn)品形象及價值感，成為一線銷售最有力的運作模式二\品牌連動行銷是以橫向營銷方式，借產(chǎn)業(yè)、品牌間的連盟互動，取得銷售外圍資源的突破與更新，其價值在于以社會資源的最大化利用，提升品牌影響力及市場滲透性對于高端項目項目而言，高端品牌間的互動聯(lián)盟帶來快捷且顯性的市場效應(yīng)，是凸現(xiàn)其價值的實銷路徑之一營銷篇方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)利用整體銷售與推廣事件的協(xié)調(diào)與合作，建立強大的互補完善性名錄直投外場利用渠道行銷，變被動為主動精準(zhǔn)接近并拉動終端實現(xiàn)廣度及深度的溝通與傳播，更利于終端群體人脈及口碑的循環(huán)再生主動發(fā)現(xiàn)并識別終端，迅速實現(xiàn)信息的精準(zhǔn)溝通廣告及賣場，作為產(chǎn)品及形象載體，達成對直投、直銷等行銷方式的補充及拓展。PR，根據(jù)渠道數(shù)據(jù)庫及研判，主動接近終端PR，基于銷售效果，實施專向定制互動式深入溝通營銷篇方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)渠道廣告PR賣場直投名錄外場硬廣軟宣媒體外圍內(nèi)部外展現(xiàn)場縱向行銷聯(lián)合行銷體系之核心租賃銷售工具直投會刊夾帶直投媒體夾帶直投會刊廣告直投高檔物業(yè)業(yè)主名錄中原寫字樓及外店資源借勢要借密云別墅區(qū)成熟氣質(zhì)依托自然資源各類會展及外埠展場售樓處及樣板區(qū)中原租賃市場資源營銷篇該行銷體系充分調(diào)動中原整體資源架構(gòu)，比之傳統(tǒng)銷售方式，具有更為高效低成本運作的特征

老年公寓：采用會員制的租賃經(jīng)營模式

置換制經(jīng)營模式

養(yǎng)生大宅、別墅：采用全部銷售的經(jīng)營方式營銷篇方案一：優(yōu)化組合----營銷目標(biāo)方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析說明：1、項目建設(shè)期為2年，即2007年-2008年，銷售期2008-2010年，自2009年開始出租。整個建設(shè)經(jīng)營期按照40年計算。2、租售方案：獨棟別墅、聯(lián)排別墅全部出售；B區(qū)普通公寓銷售42%，出租58%，銷售部分即可將項目建設(shè)投資收回。2、出租率：老年公寓出租率2009年按照60%，2010年及以后穩(wěn)定在90%。酒店式公寓出租率：2009年20%，2010年40%，2011年及以后穩(wěn)定在50%。3、租金按照方案二價格定位標(biāo)準(zhǔn)，租金增長按照每三年增長11%計算。方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析技術(shù)指標(biāo)：

項目總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積A區(qū)大型會所1156065305030B區(qū)普通住宅20035200350C區(qū)服務(wù)型住宅及醫(yī)療中心10188101880C4宿舍樓1230

C3醫(yī)療中心1253

服務(wù)型住宅7705

D區(qū)退臺住宅（越層）417841780E區(qū)退臺住宅（越層）4905.44905.40F區(qū)連排住宅153815380G區(qū)連排住宅949394930H區(qū)大小獨立住宅363936390小區(qū)配套公建1693.941255.94438合計67230617625468單位：平方米建設(shè)成本方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析序號項目金額（萬元）單方造價（元/平方米）1土地成本1030516682前期工程費8311343建安工程費1924531164基礎(chǔ)設(shè)施費41866785公共配套設(shè)施費374616開發(fā)間接費550897不可預(yù)見費6201008管理費用6301029銷售費用53286

建設(shè)投資372726035主要稅費銷售稅金及附加收入5.5%1462印花稅收入0.05%13土地增值稅預(yù)征收入*1%266單位：萬元方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析銷售收入銷售安排銷售時段銷售部分銷售率若2008年中開始銷售聯(lián)排30%2009年聯(lián)排50%2010年獨棟100%方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析物業(yè)類型銷售均價（元/平米）獨棟20000聯(lián)排12000公寓6500銷售價格銷售收入方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析物業(yè)類型金額（萬元）2008年2009年2010年獨棟別墅7278

7278聯(lián)排別墅19310724112069

公寓0

合計26588

7241120697278出租收入方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析會所收入8700普通公寓出租收入36758普通公寓會員費收入5733聯(lián)排出租收入（20%出租）180聯(lián)排會員費收入（20%）1500酒店式公寓出租收入38936合計91807單位（萬元）總支出估算方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析開發(fā)建設(shè)投資39013會員費支出7233運營管理費用4229經(jīng)營稅金及附加4652房產(chǎn)稅10149合計65275單位（萬元）損益表-40年建設(shè)經(jīng)營期方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析經(jīng)營收入118395成本費用65275利潤總額53119彌補虧損27871所得稅13280稅后利潤39840稅前投資利潤率81.4%稅后投資利潤率61%單位（萬元）主要財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率11.72%投資回收期7.72年方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析注：

若扣除7000萬的購地費用，投資回收期約為3年。財務(wù)分析結(jié)論此方案項目財務(wù)內(nèi)部收益率為11.72%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%，回收期較短，經(jīng)營風(fēng)險降低。同時，持有物業(yè)既能夠保值增值，也能夠為開發(fā)商提供長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。方案一：優(yōu)化組合---財務(wù)分析方案二：全部出租低密產(chǎn)品休閑度假極品會所老年公寓功能劃分方案二：全部出租方案二：全部出租休閑度假：A：會所C：酒店老年公寓B：老年公寓D、E、F、G、H：高端老年公寓及別墅功能定位C區(qū)B區(qū)A區(qū)H區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)G區(qū)方案二：出租方案

優(yōu)點規(guī)模效應(yīng)，市場影響力大；品牌效應(yīng)，樹立城建良好的社會公益形象。缺點資金回收期長；

經(jīng)營風(fēng)險大；盈虧剛好持平優(yōu)劣勢分析方案二：全部出租（市場支撐----產(chǎn)品）陽光豪華會所匯聚國際時尚元素和文化，創(chuàng)造集休閑、商務(wù)為一體的多功能休憩場所；

醫(yī)療中心中國紅十字基金會鼎立之作提供先進醫(yī)療設(shè)備及技術(shù)，提供尊貴生活保障；戶型設(shè)計

以人為本，層數(shù)少，四層產(chǎn)品皆配備電梯，房間 采光和通風(fēng)良好，實用舒適，適合老年人使用。方案二：全部出租（價格）休閑度假區(qū)酒店C區(qū)（四星級酒店）經(jīng)營方式價格策略出租350-400元/天極品會所A區(qū)經(jīng)營方式自營老年公寓區(qū)花園洋房B區(qū)經(jīng)營方式價格策略出租會員30-40萬3000-4000元/月躍層、聯(lián)排D、E、F、G區(qū)經(jīng)營方式價格策略經(jīng)營方式價格策略出租會員40-60萬4000-6000元/月

臨時出租9000-12000元/月別墅H區(qū)經(jīng)營方式價格策略出租會員80-100萬8000-12000元/月品牌目標(biāo)：通過完善的營銷手段力推老年公寓、老年養(yǎng)生的概念，提升城建在政府和民眾間的口碑，進一步鞏固城建在北京市場良好的品牌認(rèn)同度。利潤目標(biāo)：達到盈虧平衡。租賃目標(biāo)：三年后進入穩(wěn)定期，保持在90%左右。方案二：全部出租----營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)形象策略未來有良好發(fā)展前景，但目前老年公寓市場尚不成熟。目前產(chǎn)品認(rèn)知與未來對產(chǎn)品可能追捧間的發(fā)展關(guān)系。隨著居住客戶對環(huán)境的追求，未來將出現(xiàn)養(yǎng)生居住客群和現(xiàn)狀休閑度假、會議度假的客群并存。1、區(qū)域現(xiàn)實與未來的沖突2、超前的產(chǎn)品理念3、目前與未來客群需求特點的變化方案二：全部出租----營銷目標(biāo)本項目產(chǎn)品、定位、價格均領(lǐng)先于市場，操作具有一定難度，風(fēng)險性較大。形象策略策略核心

鞏固提高品牌知名度方案二：全部出租----營銷目標(biāo)站在為政府分憂的高度解決“４－２－１”家庭老年人的居住問題；解決“空巢家庭”老年人的居住問題；解決中年人對未來養(yǎng)老居住方式選擇的需求．解決養(yǎng)老問題，是政府的燃眉之題。為政府分憂；在公眾面前立足于為福利事業(yè)做貢獻；從而提升品牌知名度！方案二：全部出租----營銷目標(biāo)模式要素

標(biāo)準(zhǔn)化的品牌形象方案二：全部出租----營銷目標(biāo)緊扣項目建筑特色1、高品質(zhì)福利的視覺符號

LOGO、VI識別的福利化2、品質(zhì)感的色彩體系基礎(chǔ)色系、應(yīng)用的福利化3、生態(tài)化、園林色彩的表現(xiàn)元素表現(xiàn)出項目獨具的生態(tài)特征營銷策略方案二：全部出租----營銷目標(biāo)傳播社會化利用適當(dāng)?shù)拿襟w資源營銷策略確立項目的口碑宣傳利用中原資源優(yōu)勢方案二：全部出租----營銷目標(biāo)利用媒體資源宣傳確立項目的口碑宣傳媒體戰(zhàn)略甄選媒體必須適合本案高檔與獨特人文氣質(zhì)通過媒體的選擇與廣告形象，強化在公眾中項目極具品質(zhì)感的形象充分利用媒體資源，進行渠道細(xì)分，真正實現(xiàn)相互立體配合完善媒體跟蹤反饋研究制度，確保第一時間了解每一媒體的效果。營銷策略方案二：全部出租----營銷目標(biāo)利用中原資源優(yōu)勢確立項目的口碑宣傳甄選中原資源優(yōu)勢數(shù)據(jù)庫行銷系統(tǒng)活動及事件行銷系統(tǒng)中原租賃市場資源營銷策略方案二：全部出租----營銷目標(biāo)數(shù)據(jù)庫行銷系統(tǒng)利用中原強大的高端市場數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),建立“一對一”的數(shù)據(jù)行銷方式，全面了解顧客需求和心理。數(shù)據(jù)庫：積累7萬高收入客戶資料。（北京23個豪宅項目及50多個高檔公寓、別墅的業(yè)主信息）營銷篇方案二：全部出租----營銷目標(biāo)活動及事件行銷系統(tǒng)強勢組合多元化與專一性，是中原提倡之有效行銷方式基于此基礎(chǔ)之上的活動行銷，以多元化的PR組合應(yīng)變市場，搭建產(chǎn)品社會通路，挖掘、調(diào)動客群消費潛力和欲望，以提高產(chǎn)品成交。營銷篇方案二：全部出租----營銷目標(biāo)中原租賃市場資源利用中原三級市場店鋪推廣中原三級市場店鋪發(fā)展迅速，到目前店鋪已有百余家，預(yù)計２００８年三級市場店鋪將擴張到２００家。對于本案來講，將形成巨大的營銷網(wǎng)絡(luò)。營銷篇方案二：全部出租----營銷目標(biāo)

采用會員制的經(jīng)營模式

費用較高的療養(yǎng)（臨托）制經(jīng)營模式

養(yǎng)老房置換模式

依據(jù)：

1）目前市場中高檔老年公寓項目中，均采用“會員＋月租金”的模式

進行老年公寓的經(jīng)營管理；

2）目前會員制營銷模式的認(rèn)可度較高，中高檔項目老年公寓入住率較

高，基本達到80%以上；

3)療養(yǎng)（臨時托老）模式，既可提升項目入住率，又可拉升項目價

格。

4）利用中原3級市場的強大網(wǎng)絡(luò)，進行養(yǎng)老房置換。營銷篇方案二：全部出租----營銷目標(biāo)方案二：全部出租---財務(wù)分析說明：1、設(shè)項目建設(shè)期為2年，即2007年-2008年，自2009年開始出租。整個建設(shè)經(jīng)營期按照40年計算。2、老年公寓出租率：2009年按照50%，2010年70%，2011年及其以后穩(wěn)定在90%。酒店出租率：2009年20%，2010年40%，2011年及以后穩(wěn)定在50%。3、租金按照方案一價格定位標(biāo)準(zhǔn)，租金增長按照每三年增長11%計算。方案二：全部出租---財務(wù)分析技術(shù)指標(biāo)

項目總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積A區(qū)大型會所1156065305030B區(qū)普通住宅20035200350C區(qū)服務(wù)型住宅及醫(yī)療中心10188101880C4宿舍樓1230

C3醫(yī)療中心1253

服務(wù)型住宅7705

D區(qū)退臺住宅（越層）417841780E區(qū)退臺住宅（越層）4905.44905.40F區(qū)連排住宅153815380G區(qū)連排住宅949394930H區(qū)大小獨立住宅363936390小區(qū)配套公建1693.941255.94438合計67230617625468單位：平方米建造成本方案二：全部出租---財務(wù)分析序號項目金額（萬元）單方造價（元/平方米）1土地成本1030516682前期工程費83