第一章-投資項(xiàng)目市場(chǎng)分析

PAGE1PAGE4投資項(xiàng)目的不確性分析第一節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的意義盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析，它是根據(jù)投資項(xiàng)目生產(chǎn)中的產(chǎn)銷量、成本和利潤(rùn)三者間的關(guān)系，測(cè)算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，并據(jù)此分析項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化能力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡點(diǎn)是指項(xiàng)目在正常生產(chǎn)條件下，項(xiàng)目生產(chǎn)成本等于項(xiàng)目銷售收入的點(diǎn)，它通常以產(chǎn)銷量指標(biāo)表示，有時(shí)也可以用銷售收入、生產(chǎn)能力利用率、單位產(chǎn)品售價(jià)等指標(biāo)表示。一般來說，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目盈利機(jī)會(huì)就越多，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)；盈虧平衡點(diǎn)越高，項(xiàng)目盈利機(jī)會(huì)就越少，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力就越弱。二、線性盈虧平衡分析（一）線性盈虧平衡分析的假定條件進(jìn)行線性盈虧平衡分析，通常需要作以下假定：（1）生產(chǎn)量等于銷售量，統(tǒng)稱為產(chǎn)銷量，并用Q表示。（2）把生產(chǎn)總成本按其性態(tài)不同區(qū)分為固定成本和變動(dòng)成本。固定成本是指在一定產(chǎn)銷量范圍內(nèi)，生產(chǎn)總成本中不隨產(chǎn)品產(chǎn)銷量增減變動(dòng)而變化的那部分成本。變動(dòng)成本是指在一定產(chǎn)銷量范圍內(nèi)，生產(chǎn)總成本中隨著產(chǎn)品產(chǎn)銷量變化而呈正比例變動(dòng)的那部分成本。這里需要注意的是，在一定產(chǎn)量范圍內(nèi)，單位產(chǎn)品固定成本是可變的，且與產(chǎn)品產(chǎn)量成反方向變化；單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)品產(chǎn)銷量的變化而變動(dòng)，是一個(gè)常數(shù)。生產(chǎn)總成本、變動(dòng)成本均表現(xiàn)為產(chǎn)銷量的線性函數(shù)，即生產(chǎn)總成本=固定成本+變動(dòng)成本=固定成本+單位變動(dòng)成本′產(chǎn)銷量若以TC表示生產(chǎn)總成本，V表示單位變動(dòng)成本，F(xiàn)表示固定成本，則上式可寫成TC=F+VQ（3）在一定時(shí)期和一定的產(chǎn)銷量范圍內(nèi)，產(chǎn)品銷售單價(jià)不變，產(chǎn)品銷售收入為產(chǎn)銷量的線性函數(shù)，即銷售收入=產(chǎn)品銷售單價(jià)′產(chǎn)銷量。若以TR表示銷售收入，P表示產(chǎn)品銷售單價(jià)，則TR=P·Q（4）在一定時(shí)期和一定產(chǎn)銷量范圍內(nèi)，單位產(chǎn)品銷售稅率保持不變，銷售稅金為產(chǎn)銷量的函數(shù)。即銷售稅金=單位產(chǎn)品銷售稅金′產(chǎn)銷量。若以TT表示銷售稅金，T表示單位產(chǎn)品銷售稅金，則TT=T·Q銷售收入扣減銷售稅金為銷售凈收入，用NR表示，公式表達(dá)為：銷售凈收入=銷售收入-銷售稅金=（產(chǎn)品銷售單價(jià)-單位產(chǎn)品銷售稅金）′產(chǎn)銷量NR=(P-T)Q（二）線性盈虧分析方法1、圖解法圖解法是一種通過繪制盈虧平衡圖直觀反映產(chǎn)量、成本和盈利間的關(guān)系，確定盈虧平衡點(diǎn)的分析方法。盈虧平衡圖的繪制方法是：以橫軸表示產(chǎn)銷量Q，以縱軸表示銷售收入TR和生產(chǎn)成本TC，在直角坐標(biāo)系上先繪出固定成本線F，再繪出銷售收入線TR=PQ和生產(chǎn)總成本線TC=F+VQ；銷售收入線與生產(chǎn)總成本線相交于A點(diǎn)，即盈虧平衡點(diǎn)，在此點(diǎn)銷售收入等于生產(chǎn)總成本；以A點(diǎn)作垂直于橫軸的直線并與之相交于Q*點(diǎn)，此點(diǎn)即為以產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點(diǎn)；以A點(diǎn)作垂直于縱軸的直線并與之相交于B點(diǎn)，此點(diǎn)即為以銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)。2、方程式法方程式法是利用數(shù)學(xué)方程式來反映產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)之間關(guān)系，確定盈虧平衡點(diǎn)的一種分析方法。產(chǎn)銷量、成本、利潤(rùn)三者之間關(guān)系的基本方程式為銷售凈收入方程N(yùn)R=（P-T）Q生產(chǎn)總成本方程TC=F+VQ利潤(rùn)方程M=NR-TC（1）以產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點(diǎn)由盈虧平衡點(diǎn)定義，NR=TC，M=0，求得盈虧平衡產(chǎn)銷量Q*，即FQ*=————P-V-T由上式可知，當(dāng)實(shí)際產(chǎn)銷量大于盈虧平衡產(chǎn)銷量時(shí)，可盈利，當(dāng)實(shí)際產(chǎn)銷量小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)，則會(huì)發(fā)生虧損。（2）以銷售凈收入表示的盈虧平衡點(diǎn)由于產(chǎn)品銷售單價(jià)假定為常數(shù)，因此，盈虧平衡銷售凈收入可根據(jù)盈虧平衡產(chǎn)銷量和產(chǎn)品銷售單價(jià)計(jì)算。即TR*=Q*·PF或=———·PP-V-TF或=—————1-V/P-T/P式中，TR*為盈虧平衡銷售凈收入，V/P為變動(dòng)成本率，T/P為銷售稅率。（3）以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率可以根據(jù)盈虧平衡產(chǎn)銷量和項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力來計(jì)算。Q*V*=————′100%Q0F=——————′100%（P-V-T）Q0式是，V*為盈虧平衡生產(chǎn)能力利潤(rùn)率，Q0為項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。根據(jù)盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率可以計(jì)算出項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)量的安全度。產(chǎn)量安全度=1-盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率Q*=1-V*=1-——Q0產(chǎn)量安全度越高，項(xiàng)目盈利的機(jī)會(huì)就越大，項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。產(chǎn)量安全度與盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率呈互補(bǔ)關(guān)系。（4）以產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)根據(jù)NR=TC，盈虧平衡產(chǎn)品銷售單價(jià)為進(jìn)行概率分析具體的方法主要有期望值法、效用函數(shù)法和模擬分析法等。其中期望值法在項(xiàng)目評(píng)估中應(yīng)用最為普遍，這里僅對(duì)此作簡(jiǎn)要介紹。期望值法是通過計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，來比較方案優(yōu)劣、確定項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(xiǎn)程度的方法。一、期望值法的步驟采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：1、選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。2、按照窮舉互斥原則各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。3、分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率為主觀概率，是在充分掌握有關(guān)資料基礎(chǔ)之上，由專家學(xué)者依據(jù)其自己的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)經(jīng)系統(tǒng)分析之后，主觀判斷作出的。4、分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。各年凈現(xiàn)值期望值、和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值、各年凈現(xiàn)值期望值的計(jì)算公式為：E（NPV式中，E（NPV）為第t年凈現(xiàn)值期望值；Xit為第t年第i種情況下的凈現(xiàn)值；Pit為第t年第i種情況發(fā)生的概率，n為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值的計(jì)算公式為：E（NPV）=式中，E（NPV）為整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值；i為折舊率；M為項(xiàng)目壽命周期長(zhǎng)度，E（NPVT）為第t年凈現(xiàn)值的期望值。項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行，否則，不可行。5、計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的計(jì)算公式為：式中，dt為第t年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差，其它符號(hào)意義同前。整個(gè)項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差計(jì)算公式為：d式中，d為整個(gè)項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論。為此需要消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，利用下式計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)：V×100%式中，V為標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。一般地，V越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小，反之，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越大。依據(jù)凈現(xiàn)值期望值、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，可以用來選擇投資方案。判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。6、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率。累計(jì)概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。7、對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。第五章房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的不確定性分析房地產(chǎn)投資盈虧平衡分析（一）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：=產(chǎn)（銷）量允許降低最大幅度計(jì)算公式為：（二）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法=所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：售價(jià)允許降低的最大幅度（三）用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：（四）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（）計(jì)算方法同理，根據(jù)盈虧平衡的概念，則有：所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：該項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入允許降低的最大幅度為：S表示該項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃年銷售收入。例1．某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建房出售，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，每平方米建筑面積可售1000