萬科物業(yè)管理培訓(xùn)實(shí)操案例

三、違規(guī)篇3篇四、突發(fā)事件篇2篇五、保安、公共秩序篇4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛4篇一、日常篇案例介紹：2000年1月7日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，法院判決：但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的案例分析：二、原告有過錯(cuò)，應(yīng)對自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。"據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對自己的過錯(cuò)行措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。案情介紹：辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。點(diǎn)評：4、對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具），因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不點(diǎn)評：小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。審理：物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。點(diǎn)評：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問題。4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個(gè)通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。年終總結(jié)點(diǎn)評：小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司（以下簡稱A公司）沒有一審判決結(jié)果：業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定"本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定"法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形案情分析：本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的"無因管理"的法律關(guān)系。由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，則》第92條"沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或沒有接受他人的委托；二審判決：上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問題：），），禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司"不得一次點(diǎn)評：施、設(shè)備還無法確定，因此"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"的簽訂，還是要放在交房時(shí)，有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認(rèn)真4、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，案例介紹：律師分析：外.償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù)；的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)；判決結(jié)果：點(diǎn)評：采取措施：點(diǎn)評：案情介紹：案例分析：法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，案例介紹：處理結(jié)果：合情合理，便欣然接受。點(diǎn)評：點(diǎn)評：案情介紹：采取措施：感動(dòng)了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成點(diǎn)評：遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去。案情介紹：點(diǎn)評：二、裝修篇案情介紹：管理處對此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)法院判決：點(diǎn)評：請人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反《民法通則》中關(guān)于"相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)特殊費(fèi)用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，點(diǎn)評：案情介紹：點(diǎn)評：案情介紹：裁委員會(huì)在調(diào)解無法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療"及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中案情介紹：通風(fēng)通道。審理：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下：行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。分析：行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛本案中主要涉及相鄰關(guān)系的下列幾個(gè)方面：相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰一方的下列行為應(yīng)視為是對他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前方通風(fēng)權(quán)來處理。點(diǎn)評：案情介紹：城市花園65#1B業(yè)主正在做裝修，其它部管理員從三方面向業(yè)主作了解釋：2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來不利影要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。點(diǎn)評：點(diǎn)評：案情介紹：廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。工也聞?dòng)嵹s來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，案情分析：問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)徹底消除了管道返水的隱患。點(diǎn)評：聰明的人不是不犯錯(cuò)誤，而是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。其之所以聰明，就在于說服方法：盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明"物業(yè)公司要求在指定位置安番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅(jiān)持。區(qū)內(nèi)做生意。"這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表點(diǎn)評：案情介紹：點(diǎn)評：三、違規(guī)篇1、有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：木含情。春、夏、秋的傍晚時(shí)分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿這成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題,管理處想了許多采取措施：海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)教--加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時(shí)規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動(dòng)上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要"版面",不留真空;增鋪平順的人行通道,;同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤(說明白點(diǎn),就是灑上水。灑了水,請你坐,你會(huì)去坐嗎?),使人點(diǎn)評：案情分析：物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：要求賠禮道歉和賠償精神損失的請求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。3、如何治理亂貼亂畫案情介紹：亂派招貼,被人戲稱為城市的"牛皮癌"。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、案情分析：實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)采取措施：管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,'治為輔。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入"黑名單",嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng),直至真做出保證,并確實(shí)改正自己的違規(guī)采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。點(diǎn)評：解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)四、突發(fā)事件篇1、小區(qū)內(nèi)突然停電物業(yè)公司采取措施案情介紹：案情分析：管理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響：2、后備發(fā)電機(jī)須長時(shí)間運(yùn)行；作；4、除緊急照明外，其它公共照明全部停止；6、大樓整體安全會(huì)受影響，隱患因停電而存在；采取措施：處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方；為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒；張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息；增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作；后接受；詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴；結(jié)果：點(diǎn)評：案情介紹：張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，案例評析：采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會(huì)對張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損五、保安、公共秩序篇1、停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}案情介紹:法院認(rèn)為：點(diǎn)評：案情介紹：經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認(rèn)為：點(diǎn)評：人們常說"打酒找提瓶子的要錢"，很多時(shí)候大家都是按照這個(gè)常理處理問案情介紹：衣服就要?jiǎng)邮执蛉?，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看工人們今天也太累了，50元錢雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)點(diǎn)評：六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇1、房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:案例評析：行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)案情介紹：1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套本案需要解決的兩個(gè)焦點(diǎn)問題是：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。案情介紹：根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行[中華人民共和國民法通則]若干問題的意案情介紹：不能在本市區(qū)買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司以人民幣47455元的價(jià)格簽訂了購房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購買房用給乙，乙出具了一份代為購買證明書給甲，甲又出具了一份"所購房屋中的一半贈(zèng)與乙使用所有"的憑證交給了乙。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購2、乙以自己的名義所購買的商品房應(yīng)歸乙自甲不具有買房資格這一前提條件下，不具有該房屋買賣合同的主體資格；因此，但甲尚未取得房屋所有權(quán)，無從將房屋的一半贈(zèng)與乙。因此，這項(xiàng)贈(zèng)與行三、違規(guī)篇3篇四、突發(fā)事件篇2篇五、保安、公共秩序篇4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛4篇一、日常篇案例介紹：2000年1月7日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠法院判決：案例分析：按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修。"可見，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定："受害人對于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)案情介紹：點(diǎn)評：1、物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，3、個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質(zhì)地較為優(yōu)良"的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目4、對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整改，點(diǎn)評：點(diǎn)評：3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個(gè)層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，，：管理員通過各種渠道得到了業(yè)?quot;要員"的姓名，碰面時(shí)主動(dòng)打招呼，對方連連稱贊物業(yè)點(diǎn)評：物業(yè)管理服務(wù)有很多口號，諸如"以人為本"、"客戶就是上帝"等，其精小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司（以下簡稱A公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管一審判決結(jié)果：業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)規(guī)定"本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)案情分析："沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人人的委托；"無因管理"的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)二審判決：案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問題：點(diǎn)評：關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。"訂立商品房買賣合同時(shí)"告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判3、由于多數(shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時(shí)，對于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在"訂立商品房案例介紹：律師分析：判決結(jié)果：點(diǎn)評：采取措施：點(diǎn)評：案情介紹：案例分析：案例介紹：處理結(jié)果：點(diǎn)評：說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了"交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切"的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。點(diǎn)評：案情介紹：采取措施：點(diǎn)評：案情介紹：點(diǎn)評：二、裝修篇案情介紹：法院判決：點(diǎn)評：法通則》中關(guān)于"相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏點(diǎn)評：案情介紹：點(diǎn)評：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)案情介紹：某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公當(dāng)賠償醫(yī)療"及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任5、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦案情介紹：分析：相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行點(diǎn)評：案情介紹：城市花園65#1B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后3、本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小點(diǎn)評：點(diǎn)評：權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害案情介紹：去年秋天的一個(gè)上午，3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手案情分析：點(diǎn)評：9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦案情介紹：在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？"此時(shí)，空調(diào)公司說服方法：盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明"物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管不希望舉目就看到這樣的景象。"聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅(jiān)持。點(diǎn)評：案情介紹：1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。乙在該院內(nèi)的1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除點(diǎn)評：三、違規(guī)篇1、有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：夏、秋的傍晚時(shí)分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題,管理處想了許多辦采取措施：衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時(shí)規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動(dòng)上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要"版面",不疏--營造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。在只有翻越亭臺(tái)才能避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,;同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤三招并用,效果顯現(xiàn)。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為點(diǎn)評：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。既要講道理,使案情分析：小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開配電房。物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：案情介紹：亂派招貼,被人戲稱為城市的"牛皮癌"。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就案情分析：實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的采取措施：據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對其的教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,'騙'其上門來接受教育,辦治為輔。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入"黑名單",嚴(yán)格限制這些單位在海采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)點(diǎn)評：解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。多數(shù)四、突發(fā)事件篇1、小區(qū)內(nèi)突然停電物業(yè)公司采取措施案情介紹：案情分析：2、后備發(fā)電機(jī)須長時(shí)間運(yùn)行；3、除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作；4、除緊急照明外，其它公共照明全部停止；采取措施：管理處針對以上問題，逐一做出相應(yīng)措施：整個(gè)事故處理過程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴；柴油發(fā)電機(jī)整晚發(fā)出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。結(jié)果：點(diǎn)評：案情介紹：案例評析：人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第156五、保安、公共秩序篇1、停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}案情介紹:法院認(rèn)為：點(diǎn)評：1、確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)案情介紹：案情介紹：兒傷了，對誰都不好。"說完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來，放置好（沒有硬性要求點(diǎn)評：案情介紹：點(diǎn)評：六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇1、房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:法院審理如下：案例評析：1、張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無效。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。張某的行《民法通則》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有3、張超越代理權(quán)代為出賣房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。趙誤租了張出賣給王的港務(wù)，并投資進(jìn)行裝修，該買賣合同的無案情介紹：本案需要解決的兩個(gè)焦點(diǎn)問題是：我國的《民法通則》第71條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。19案情介紹：案例評析：案情介紹：購房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購買房屋發(fā)票并對房屋進(jìn)行裝修。法院審理如下：1、原告甲不能取得訴爭房屋的所有權(quán)。據(jù)本市《出售商品房住宅管理辦法》第十一條2、乙以自己的名義所購買的商品房應(yīng)歸乙自己所有，但應(yīng)將購房款及裝修費(fèi)全部返還物業(yè)管理實(shí)操案例37篇三、違規(guī)篇3篇五、保安、公共秩序篇4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛4篇2000年1月7日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔(dān)責(zé)任，物并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。第四：被告物業(yè)管理單位有過錯(cuò)。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。二、原告有過錯(cuò)，應(yīng)對自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定："受害人對于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。"據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對自己的過錯(cuò)行為承擔(dān)主要責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)案情介紹：某高級商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司--A公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知，A公司對此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力做出反應(yīng)。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。1、物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998定：對欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。3、個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質(zhì)地較為優(yōu)良"的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。4、對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。3、如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹:某日，中海商城管理處的工作人員巡視時(shí)，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護(hù)公共直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問："你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？"主管解釋說"并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時(shí)候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。"老板不等此路不通，就另辟蹊徑（一個(gè)好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個(gè)帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請他們在店內(nèi)將污水與塑理處態(tài)度誠懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然布置店鋪員工進(jìn)行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒客戶之上似的。其實(shí)管理也是服務(wù)，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。4、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒?fàn)罡嫖飿I(yè)公司案情介紹:發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問題。小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍?！睹穹ㄍ▌t》，民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個(gè)人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任職工作沒有延誤，"雪后路滑，請當(dāng)心！"的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒5、尊重業(yè)主，從記住姓名開始案例介紹：某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個(gè)通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。年終總結(jié)時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)請收費(fèi)率其中一家只租賃了一個(gè)層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個(gè)新公司進(jìn)場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè)?quot;要員"的姓名，碰面時(shí)主動(dòng)打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管理到位。物業(yè)管理服務(wù)有很多口號，諸如"以人為本"、"客戶就是上帝"等，其精髓是對業(yè)主要尊重。尊重是一個(gè)人雜社會(huì)活動(dòng)、家庭生活中的基本需求。如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問。該案例中的管理員吸取了搞錯(cuò)業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。6、沒有簽訂物管服務(wù)合同業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)案情介紹:小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司（以下簡稱A公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請求法院駁回其起訴。一審判決結(jié)果：業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定"本條例所是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定"法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的"無因管理"的法律關(guān)系。由但如果同時(shí)參照《民法通則》中的"無因管理"，本案就較容易解決了。《民法通則》第92條"沒有法必要費(fèi)用。"這里強(qiáng)調(diào)"參照"而不是"適用"，是由于本案與"無因管理"還是有一定的區(qū)別。構(gòu)成"無因管理"，在法律上應(yīng)具備三個(gè)要件：一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且"無因管理"的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。二審法院正是考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)《條例》中的"可以不支付"而不是"應(yīng)當(dāng)不支付"，又使二審法院能在"可以"二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。7、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情介紹:汪先生對此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問題：），如果購房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司"不得一次性買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。"2、開發(fā)商既然"選聘了物業(yè)管理公司"，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，"在訂立商品房買賣合同時(shí)"告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。3、由于多數(shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時(shí)，對于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在"訂立商品房買賣合同"后。對于購房人來說，如果開發(fā)?quot;在訂立商品房買賣合同時(shí)"，就提供了"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"文4、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，才提供"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。不過，最好的辦法是，在簽作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。8、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對胡女士負(fù)債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合"當(dāng)事人給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司女士的賠償義務(wù)就履行完畢。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。9、無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦案情介紹:初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說："你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開身。約過了五、六這個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。"修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣一會(huì)來給修修就可以了。"值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門處理好了該問題。米盧調(diào)教中國球隊(duì)有句名言，叫"一切看態(tài)度"。客戶對物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦10、業(yè)主房款未還清物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說明他合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不11、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。案情介紹:東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了"交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切"的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。針對仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做與此同時(shí)，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。俗話說"強(qiáng)按牛頭牛不喝水"，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依案情介紹：的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。服務(wù)中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，也是不對的。當(dāng)時(shí)通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小作，后果自負(fù)。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法）。通過不厭其煩的溝通遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、14、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走……想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動(dòng)靜。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)間稍長了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個(gè)人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個(gè)謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。人們都說辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。1、私裝水床造成他人財(cái)產(chǎn)損失案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重不足。管理處對此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，2、物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。3、王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。這個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。<1>王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守<2>王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于"相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)"。<3>物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶2、如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹:正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。實(shí)際的工作中，每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。所以在這個(gè)問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與《業(yè)主公約》相抵觸。的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著："大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。"正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動(dòng)彈不得，頓時(shí)引起全幢居民議論紛紛。有人說：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)措施，造成葉老太傷害，某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時(shí)葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下"機(jī)關(guān)"，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì)850元。仲裁委員會(huì)在調(diào)解無法達(dá)成一審理與評析:這個(gè)案例涉及的是出租人修繕房屋時(shí)疏于防范的法律責(zé)任問題。置安全標(biāo)志"。5、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家家一層住房主要的通風(fēng)通道。劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對原告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的"有利生產(chǎn)、方便生活、省事、同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰他方3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對于事責(zé)任的規(guī)定。物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對知后立即到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺(tái)防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？管理員從三方面向業(yè)主作了解釋：2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來不利影響。3、本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:此時(shí)，樓下的楊女士家正好無人居住。始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。然而，李后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。被告不承認(rèn)自己有過錯(cuò)被告李民不承認(rèn)自己有過錯(cuò)，他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因?yàn)閺乃膸床怀雎┧?。修繕?duì)也來看過，也只是從表面上判斷。權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無事。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決：李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時(shí)由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時(shí)，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。裝修時(shí)要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求，但是心，以免破壞了鄰里的安寧。8、污水管道返水怎么辦案情介紹：去年秋天的一個(gè)上午，3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和案情分析：問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖铮鬯艿墓艿纼?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)污水尚無大恙，用水高峰期時(shí)則的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。聰明的人不是不犯錯(cuò)誤，而是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免再蹈覆轍。9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦案情介紹：一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員："1-2-301的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。"主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示："我今天就要在這里打孔，看你說服方法：盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明"物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀"，強(qiáng)調(diào)"如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目"，提醒"這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。"聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅(jiān)持。主管見時(shí)機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說："你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。"這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因?yàn)槿绱?，又使我們能夠借助方?0、相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：均無異議。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一的通風(fēng)采光，雙方爭執(zhí)不一。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙風(fēng)、采光構(gòu)成妨礙，同時(shí)又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。1、從乙自建房的位置看，距甲北房西側(cè)的2間房由已租住，甲在當(dāng)時(shí)并無異議。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定瞻的建筑物。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。三、違規(guī)篇1、有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：海富花園前原來有一片敞開式綠地。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚時(shí)分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題,管理處想了許多辦法,都未奏效。海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):教--加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿越、逗留的綠地中,將警示語由刺眼的"請勿踐踏草地、違者罰款"更改為動(dòng)心的"足下留情、春意更濃"，讓人舉目可及怦然心動(dòng);管--配足護(hù)衛(wèi)力量,強(qiáng)調(diào)全員管理。針對午后至零時(shí)人們出入較多的特點(diǎn),此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時(shí)規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動(dòng)上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要"版面",不留真空;疏--營造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。在只有翻越亭臺(tái)才能避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,;同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤(說明白點(diǎn),就是灑上水。灑了水,請你坐,你會(huì)去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無法作出"石筍系馬"等煞風(fēng)景之舉。三招并用,效果顯現(xiàn)。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。草滴翠,花溢彩,樹婆娑,勾勒著一片永遠(yuǎn)的春天?？朔藗兊牧恿?xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施,使之不能、不敢。久而久之,習(xí)慣成自然。案情介紹:但無任何效果。直到3月27日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損案情分析：物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司絕對不會(huì)采取對原告"停電"之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。3月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識(shí)的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告只是物業(yè)管理企業(yè)，并非供電部門，其無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施，否則即構(gòu)成侵原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。3、如何治理亂貼亂畫亂派招貼,被人戲稱為城市的"牛皮癌"。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個(gè)對癥下藥)。采取措施：據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對其的有序管理。教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,'騙'其上門來接受教育,辦法巧妙)。治為輔。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入"黑名單",嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng),直至真做出保證,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。1、小區(qū)內(nèi)突然停電物業(yè)公司采取措施停電。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。到達(dá)現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計(jì)最少案情分析：管理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響：3、除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作；4、除緊急照明外，其它公共照明全部停止；5、黃昏下班高峰期電梯會(huì)出現(xiàn)擁擠和混亂。6、大樓整體安全會(huì)受影響，隱患因停電而存在；尋找供水點(diǎn)。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須備手推車，在每個(gè)供水點(diǎn)候命，幫助有需要人士。安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長時(shí)間的運(yùn)行需要。安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過載。為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒；安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶上下。5、電梯使用高峰期張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息；管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作；安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。修理工作在緊張地進(jìn)行，不幸地由于零配件的供應(yīng)及技術(shù)性問題，故障不能在預(yù)計(jì)時(shí)間內(nèi)完成。管理處全體職員都主動(dòng)推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會(huì)影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時(shí)回家休息。在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個(gè)修復(fù)工作最后于第二天上午六時(shí)完成。在整個(gè)修復(fù)工作過程中，有這樣幾件事：品，慰勞管理處員工。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受；柴油發(fā)電機(jī)整晚發(fā)出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于物業(yè)管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時(shí)候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。2、如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。案例評析：管理處的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以我國民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無法及時(shí)與您聯(lián)系的情況門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第156條解釋為："因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)模梢载?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot;的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。五、保安、公共秩序篇1、停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}案情介紹:司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時(shí)收費(fèi)才5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖?00元，一旦停公司太不公平，由此不予賠償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。1、被告收取原告停車場費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。2、如果被告收取停車場費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)，即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。物業(yè)公司必須承1、確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)民事責(zé)任車輛保管關(guān)系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。3、停車場服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)。4、停車場保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。5、停車場收費(fèi)發(fā)票單方聲明"車位租金"無效。2、不允許裝防盜網(wǎng)失竊后產(chǎn)生糾紛小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)點(diǎn)評:3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。案情介紹：理處護(hù)衛(wèi)員的