投資項(xiàng)目審查與風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)

投資項(xiàng)目審查與風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作主要階段一、選項(xiàng)立項(xiàng)二、盡職調(diào)查與方案制定三、合同審查與簽署四、出資五、投后管理一、選項(xiàng)立項(xiàng)基本要求切忌“拿來(lái)主義”，堅(jiān)持實(shí)地調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)走訪。避免“事無(wú)巨細(xì)”，力爭(zhēng)把握要點(diǎn)，精簡(jiǎn)內(nèi)容。合規(guī)性審查在符合國(guó)家政策法規(guī)的前提下，各經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)認(rèn)真審查是否符合監(jiān)管部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)定。如房地產(chǎn)項(xiàng)目必須符合“四、三、二”的標(biāo)準(zhǔn)，即：已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；原則上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于30%。各經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)已取得的“四證”標(biāo)注的指標(biāo)數(shù)據(jù)，如開(kāi)發(fā)面積、容積率等是否與融資項(xiàng)目相符。礦產(chǎn)資源類項(xiàng)目所屬資產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)必須齊備，法律關(guān)系清晰。行業(yè)與產(chǎn)業(yè)調(diào)查融資企業(yè)所處行業(yè)近幾年經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，是否屬于國(guó)家重點(diǎn)扶持類的行業(yè)，嚴(yán)格禁止進(jìn)入國(guó)家明確限制，如高污染、高能耗等行業(yè)，確保投資項(xiàng)目所處行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景向好。調(diào)查融資企業(yè)所處行業(yè)排名情況，盈利能力與行業(yè)平均水平比對(duì)情況。融資企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局是否合理，企業(yè)經(jīng)營(yíng)是否受制于上游原材料供應(yīng)或下游市場(chǎng)需求，審慎介入“兩頭在外”的項(xiàng)目企業(yè)。信用情況調(diào)查各經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)在盡職調(diào)查階段，通過(guò)多種途徑和渠道充分掌握融資企業(yè)及控股股東和實(shí)際控制人的信用情況，包括但不限于通過(guò)銀行征信系統(tǒng)查詢企業(yè)的信用記錄、通過(guò)全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢平臺(tái)（）查詢被執(zhí)行人信息和涉訴記錄；通過(guò)走訪與融資企業(yè)有往來(lái)關(guān)系的關(guān)聯(lián)方求證企業(yè)信用情況。關(guān)注：部分區(qū)域信托融資信用情況尚未納入銀行征信系統(tǒng)反映。融資方經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況調(diào)查主要包括融資方資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量以及對(duì)外擔(dān)保等或有負(fù)債情況。重點(diǎn)關(guān)注：融資企業(yè)的銀行借款金額、期限及抵質(zhì)押方式在我方融資期限內(nèi)是否存在集中到期的債務(wù)前期投入項(xiàng)目的資金的是否有高成本的民間借貸土地出讓金憑證金額是否與出讓合同金額相符等融資企業(yè)的資金需求調(diào)查各經(jīng)營(yíng)單位對(duì)融資企業(yè)提供的項(xiàng)目投資預(yù)算嚴(yán)格論證，對(duì)各項(xiàng)成本、費(fèi)用預(yù)算認(rèn)真復(fù)核，測(cè)算融資企業(yè)的真實(shí)資金缺口，避免融資企業(yè)虛報(bào)融資需求。在資金需求測(cè)算過(guò)程中，應(yīng)注意房屋銷售收入滾動(dòng)投資的比例應(yīng)控制在30%左右，最高不超過(guò)40%。融資需求與資金用途要符合政策規(guī)定，如資金用途為繳納土地出讓金的項(xiàng)目要審慎研究，區(qū)別對(duì)待。二、盡職調(diào)查與方案制定認(rèn)真開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需情況，融資項(xiàng)目所處區(qū)域同類型產(chǎn)品的銷售情況，包括但不限于銷售價(jià)格、銷售周期、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供需關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品需求是否旺盛且可持續(xù)；一定階段內(nèi)產(chǎn)品供給是否遠(yuǎn)超需求而容易造成產(chǎn)品積壓等情況?？茖W(xué)測(cè)算還款來(lái)源第一還款來(lái)源對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)一般較為清晰，盡量避免還款來(lái)源多頭從而對(duì)投后監(jiān)管造成很大難度；應(yīng)避免把地下車位銷售或租賃收入作為第一還款來(lái)源的主要組成部分；嚴(yán)格限制將政府財(cái)政撥款作為第一還款來(lái)源。審慎進(jìn)行還款來(lái)源壓力測(cè)試認(rèn)真研判融資項(xiàng)目定價(jià)的合理性和銷售計(jì)劃的可實(shí)現(xiàn)性，謹(jǐn)慎測(cè)算作為第一還款來(lái)源的銷售收入情況。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)下，應(yīng)高度重視和客觀測(cè)算投資期內(nèi)第一還款來(lái)源，并進(jìn)行壓力測(cè)試，即：投資期內(nèi)預(yù)期銷售收入在扣除融資企業(yè)剛性成本費(fèi)用（如稅收成本、銷售、管理等費(fèi)用等）后在下降30%的情況下能否覆蓋公司的投資本金和收益。嚴(yán)格界定有效抵質(zhì)押范圍融資企業(yè)提供的抵質(zhì)押物必須權(quán)屬清晰、足值有效、且變現(xiàn)能力較強(qiáng)，能夠辦理相關(guān)抵質(zhì)押登記等法律手續(xù)，抵質(zhì)押物優(yōu)先選擇流動(dòng)性強(qiáng)的債券、股票及房地產(chǎn)類資產(chǎn)。原則上我方應(yīng)為該抵質(zhì)押物的唯一權(quán)利人。也不排除個(gè)別情況，如：資產(chǎn)價(jià)值很大，能夠足額或超額覆蓋所有抵押權(quán)人的投資權(quán)益；項(xiàng)目有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，且變現(xiàn)能力很強(qiáng)；目前為階段性次順位抵押權(quán)，投資期內(nèi)可轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝豁樜坏盅簷?quán)；能夠確保與其他抵押權(quán)人對(duì)抵押物資產(chǎn)相關(guān)權(quán)益實(shí)施共同監(jiān)管；特別關(guān)注抵質(zhì)押物的快速變現(xiàn)能力，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕鹑诃h(huán)境和剛性需求認(rèn)真論證。加強(qiáng)對(duì)融資企業(yè)股東和保證方的調(diào)查包括但不限于對(duì)保證方資產(chǎn)負(fù)債情況、誠(chéng)信記錄、與融資企業(yè)的關(guān)聯(lián)程度和擔(dān)保能力的調(diào)查。其他要求對(duì)單個(gè)企業(yè)投資金額（或關(guān)聯(lián)企業(yè)合并）在1億元（含）以上的，項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)人為該項(xiàng)目第一責(zé)任人；投資金額在1億元以下的，項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營(yíng)單位分管領(lǐng)導(dǎo)為該項(xiàng)目第一責(zé)任人。項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營(yíng)單位需在方案設(shè)計(jì)階段確定項(xiàng)目組成員。投資項(xiàng)目應(yīng)注重設(shè)計(jì)完善交易結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格資金監(jiān)管、明確第一還款來(lái)源，制訂穩(wěn)妥、可行的還款計(jì)劃。固定收益類投資項(xiàng)目的款項(xiàng)必須明確約定資金用途，做到封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，堅(jiān)決杜絕挪用情形。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越明顯重點(diǎn)選擇直轄市、省會(huì)城市和少數(shù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為發(fā)達(dá)的地級(jí)市。城市人口一般應(yīng)在300萬(wàn)以上。原則上不鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)縣級(jí)市和三、四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目所在城市中的位置須在城市中心或周邊商圈已經(jīng)成熟的區(qū)域，交通便利，教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目具有良好品質(zhì)，銷售前景預(yù)期良好。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品類型易于銷售重點(diǎn)選擇普通住宅類項(xiàng)目，適當(dāng)選擇位置優(yōu)越、易于銷售的商業(yè)類項(xiàng)目。原則上不介入銷售周期過(guò)長(zhǎng)或難以分割銷售的項(xiàng)目。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目項(xiàng)目工程具備一定基礎(chǔ)且進(jìn)度可期為防止投資期內(nèi)工期過(guò)長(zhǎng)可能延緩銷售計(jì)劃從而影響融資方還款能力，一般要求項(xiàng)目地面以上工程量完成50%以上；優(yōu)先選擇地上工程進(jìn)度完成70%以上或接近完工（如接近封頂只需后續(xù)道路、環(huán)境、配套設(shè)施等投入的項(xiàng)目）；原則上不參與尚未開(kāi)工的凈地或工程尚未正負(fù)零的項(xiàng)目。對(duì)銷售前景良好、風(fēng)險(xiǎn)控制措施較為突出的個(gè)別項(xiàng)目，可根據(jù)城市規(guī)模、所處地段等具體情況酌情考慮。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目融資企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)完整、財(cái)務(wù)管理規(guī)范。融資企業(yè)的實(shí)際控制人、融資企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)的信用狀況良好，無(wú)重大違法違規(guī)和惡意違約記錄。項(xiàng)目所在土地不存在拆遷問(wèn)題；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，要求各期均不能有未解決的拆遷問(wèn)題。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目7.投資收益率房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目年化綜合收益率一般不低于18%（包含融資<財(cái)務(wù)>顧問(wèn)費(fèi)，原則上不超過(guò)5%），但可根據(jù)不同區(qū)域、項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行差別化對(duì)待。建議約定浮動(dòng)利率,投資期限內(nèi)我方收益率水平隨人民銀行基準(zhǔn)利率上浮水平同比例上?。蝗羧嗣胥y行基準(zhǔn)利率下調(diào)，我方收益率水平可同比例下調(diào)，但須確保下調(diào)后的收益率不得低于合同初始約定的固定收益率。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目8.融資（財(cái)務(wù)）顧問(wèn)服務(wù)項(xiàng)目出資后每年應(yīng)收取不高于5%的融資（財(cái)務(wù)）顧問(wèn)費(fèi)，同時(shí)簽訂融資顧問(wèn)合同，出具融資顧問(wèn)報(bào)告書(shū)。對(duì)收取的融資（財(cái)務(wù)）顧問(wèn)費(fèi)應(yīng)在融資顧問(wèn)合同中明確約定：融資企業(yè)不以任何理由要求我方退回已收取的融資（財(cái)務(wù)）顧問(wèn)費(fèi)，且承諾自愿放棄對(duì)我方已收取融資（財(cái)務(wù)）顧問(wèn)費(fèi)的依據(jù)、效力、金額、訴訟時(shí)效、可撤銷及其他可能存在的瑕疵進(jìn)行抗辯的權(quán)利。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目9.還款進(jìn)度安排按季償付投資收益，投資本金償還一般要求為：第一年，融資企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售回款的60%（含）以上須用于償還我方投資本金，且保證第一年末累計(jì)償還金額不低于本金的30%；第二年剩余投資本金的償還應(yīng)根據(jù)按季等額還本與不低于當(dāng)期銷售收入的60%二者孰高原則安排。一定期限后融資企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，在任意一個(gè)季度末追加歸還貸款金額。以上還款安排也可根據(jù)融資企業(yè)具體情況合理調(diào)整。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目10.抵質(zhì)押要求項(xiàng)目“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證），記載要素一致且四證的發(fā)證時(shí)間順序合理。原則上融資企業(yè)用于融資的項(xiàng)目土地、在建工程和后續(xù)建設(shè)的在建工程應(yīng)抵押給我方；第一還款來(lái)源所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)一般要求納入抵押物的范圍。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目如第一還款來(lái)源所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)未納入抵押物范圍，應(yīng)采取以下措施：無(wú)抵押狀態(tài)時(shí)，讓企業(yè)承諾不得對(duì)外抵押，否則視為違約；已有抵押時(shí)，力爭(zhēng)第二順位抵押，與第一順位抵押權(quán)人對(duì)資產(chǎn)銷售收入聯(lián)合監(jiān)管：按出資比例對(duì)項(xiàng)目銷售收入分配還款第一順位抵押權(quán)人按銷售比例優(yōu)先受償，我方承繼收償。力爭(zhēng)做到我方為抵質(zhì)押物的唯一抵押權(quán)人。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目10.抵質(zhì)押要求抵押物的初始抵押率一般不高于40%（可根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域、位置、產(chǎn)品定位、抵押物變現(xiàn)能力等具體情況進(jìn)行差異化設(shè)定）；抵押物的價(jià)值原則上應(yīng)以金橋公司的評(píng)估認(rèn)定為準(zhǔn)，投資期內(nèi)可根據(jù)融資企業(yè)銷售情況掛鉤釋放抵押物，但須確保投資期內(nèi)以金橋評(píng)估抵押物價(jià)值為依據(jù)測(cè)算的抵押率始終控制在項(xiàng)目實(shí)施方案初始審定的抵押率以內(nèi)。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目10.抵質(zhì)押要求對(duì)抵押率的測(cè)算中原則上不包含項(xiàng)目附帶車庫(kù)、車位的價(jià)值（可納入抵押物范圍，但抵押率測(cè)算中應(yīng)剔除），特殊區(qū)域除外；對(duì)帶有長(zhǎng)期租約的商業(yè)地產(chǎn)、可出售的辦公用房等應(yīng)審慎對(duì)待，在采取有效措施提高其未來(lái)變現(xiàn)能力的基礎(chǔ)上可適當(dāng)降低抵押率。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目10.抵質(zhì)押要求法律合同條款中應(yīng)明確約定，融資企業(yè)在投資期內(nèi)若實(shí)施對(duì)抵押物或還款來(lái)源對(duì)應(yīng)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)、施工規(guī)劃等一切可能影響到我方投資權(quán)益的行為時(shí)，必須征得我方書(shū)面同意，否則將是同違約，融資方須承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目10.抵質(zhì)押要求融資企業(yè)以經(jīng)營(yíng)性商業(yè)資產(chǎn)作為抵押時(shí)，一般要求：各經(jīng)營(yíng)單位為防止出現(xiàn)以租代售等潛在風(fēng)險(xiǎn)，須認(rèn)真審查租賃合同，逐筆查看租賃期限和租金收入，確保租金收入納入監(jiān)管賬戶監(jiān)管；以出租的商鋪設(shè)定抵押，原則上租賃期限不能超過(guò)我方投資期限，如在投資期限內(nèi)租賃合同到期，續(xù)簽租賃合同須經(jīng)我方書(shū)面同意；如在投資期限之后到期，承租方須出具承諾對(duì)我方處置抵押物的行為放棄抗辯權(quán)，租戶可承諾同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；以未出租的商鋪設(shè)定抵押，抵押期間融資企業(yè)擬對(duì)抵押的商鋪出租，須經(jīng)我方書(shū)面同意。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目10.抵質(zhì)押要求融資企業(yè)的股權(quán)應(yīng)質(zhì)押給我方。融資企業(yè)股東應(yīng)同意將其持有的股權(quán)為本次融資提供質(zhì)押，融資企業(yè)應(yīng)形成具有法律效力的股東會(huì)決議且協(xié)助辦理股權(quán)質(zhì)押手續(xù)。融資企業(yè)以上市公司股票作質(zhì)押的，流通股對(duì)應(yīng)的質(zhì)押率應(yīng)控制在50%以內(nèi)，非流通股對(duì)應(yīng)的質(zhì)押率應(yīng)控制在30%以內(nèi)；同時(shí)設(shè)置強(qiáng)制平倉(cāng)條款，當(dāng)上市公司股票對(duì)應(yīng)的質(zhì)押率不足要求時(shí)，融資企業(yè)須補(bǔ)足質(zhì)押物，否則我方有權(quán)處置股票。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目11.保證要求融資企業(yè)實(shí)際控制人夫妻雙方須為融資行為提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，并在保證合同中如實(shí)披露名下控制的財(cái)產(chǎn)清單，承諾融資期限內(nèi)處置清單中所列財(cái)產(chǎn)，需經(jīng)過(guò)我方書(shū)面同意。融資企業(yè)的股東和實(shí)際控制人夫妻雙方須為融資（財(cái)務(wù)）顧問(wèn)費(fèi)提供擔(dān)保。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目12.降價(jià)銷售權(quán)須在相關(guān)法律合同文本中明確約定，融資期內(nèi)若融資企業(yè)出現(xiàn)任何一期不能按期償付投資本金或收益以及其他任何違約行為時(shí)，基金均有權(quán)采取或行使包括但不限于：罰息、降價(jià)銷售權(quán)等在內(nèi)的相關(guān)權(quán)益，以確保投資本金的安全收回，并依法保障投資權(quán)益不受損失?？陀^研究分析項(xiàng)目降價(jià)銷售的空間，確保降價(jià)銷售權(quán)能夠“落地”，如對(duì)“高地項(xiàng)目”—項(xiàng)目企業(yè)拿地成本很高，再加上建安成本、相關(guān)稅費(fèi)后，項(xiàng)目總成本已接近當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。項(xiàng)目目前利潤(rùn)率很低，即使降價(jià)銷售，空間也很有限，甚至可能出現(xiàn)降價(jià)銷售后不能覆蓋成本而形成虧損。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目12.降價(jià)銷售權(quán)具體包括：若出現(xiàn)融資方未按合同約定償付任何一期投資本金或收益等違約情形時(shí)，自違約之日起，對(duì)于逾期未償還的投資本金，基金有權(quán)按照懲罰性利率年化30%（或合同約定利率上浮30%）計(jì)算收益；對(duì)于未按合同約定支付的收益，長(zhǎng)惠基金有權(quán)按照罰息率每日萬(wàn)分之五計(jì)收復(fù)利；房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目12.降價(jià)銷售權(quán)具體包括：基金還擁有強(qiáng)制降價(jià)銷售、依法執(zhí)行抵押物等權(quán)利，有權(quán)依據(jù)金橋評(píng)估公司對(duì)還款來(lái)源對(duì)應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格基礎(chǔ)上最高下浮50%降價(jià)銷售房產(chǎn)，直至融資方歸還所欠全部本金、收益及罰息為止；若債務(wù)逾期30日后或融資方累計(jì)兩次逾期的，基金有權(quán)宣布投資期限提前到期，并要求融資方一次性清償全部投資本金及收益。房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目13.寬限期投資到期前，若因各種原因致使融資企業(yè)不能按期償還剩余投資本金及收益時(shí)，融資企業(yè)應(yīng)按照合同約定提前提出申請(qǐng)，經(jīng)我方審核同意，可給予融資企業(yè)一定寬限期，寬限期內(nèi)我方投資收益率上浮30%，且保留行使降價(jià)銷售權(quán)。礦產(chǎn)資源類投資項(xiàng)目證件齊全《礦山儲(chǔ)量報(bào)告》，含礦山開(kāi)采的合同、用地等資料；礦石品位、回收率等；對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)證；《礦山開(kāi)采許可證》；《安全生產(chǎn)許可證》；《爆破物品使用證》、《爆破物品存儲(chǔ)證》；《環(huán)評(píng)報(bào)告》；《項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案證》；《爆破人員安全資格證》；《排污許可證》、《取水許可證》；礦產(chǎn)資源類投資項(xiàng)目證件齊全《占用礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量登記書(shū)》并經(jīng)相關(guān)部門(mén)（一般指省或國(guó)家國(guó)土資源部）評(píng)審、備案，各類資源儲(chǔ)量以經(jīng)國(guó)土資源部備案的最終數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；工商企業(yè)注冊(cè)登記資料、礦長(zhǎng)資格證、開(kāi)采黃金礦產(chǎn)批準(zhǔn)書(shū)和許可證等其它必要的證件。礦產(chǎn)資源類投資項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，規(guī)模適中。企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)3年以上，礦山服務(wù)年限15年以上；目前企業(yè)凈利潤(rùn)在5000萬(wàn)元/年以上，未來(lái)可以通過(guò)技術(shù)升級(jí)改造、重組、并購(gòu)等，提升企業(yè)凈利潤(rùn)達(dá)到10000萬(wàn)元/年以上。不良資產(chǎn)收購(gòu)與追加投資項(xiàng)目項(xiàng)目已經(jīng)基本完工或地上工程量完成50%以上。項(xiàng)目處于城市中心或成熟商圈區(qū)域，銷售前景預(yù)期良好。其他條件可參照房地產(chǎn)類固定收益投資業(yè)務(wù)要求。歷史遺留問(wèn)題較少，法律權(quán)屬關(guān)系不甚復(fù)雜，盡量避免已產(chǎn)生法律訴訟或糾紛的。原則上項(xiàng)目停工時(shí)間不超過(guò)二年。工業(yè)、商業(yè)、物流等階段性股權(quán)投資項(xiàng)目階段性股權(quán)投資業(yè)務(wù)原則上采取固定收益附加股權(quán)選擇權(quán)的交易結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)及資源質(zhì)量、行業(yè)地位、技術(shù)優(yōu)勢(shì)及盈利能力，謀求借助借殼上市的方式實(shí)現(xiàn)增值和退出。工業(yè)、商業(yè)、物流等階段性股權(quán)投資項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注融資企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，關(guān)注企業(yè)的盈利水平和企業(yè)未來(lái)的增長(zhǎng)預(yù)期。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表等經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)告綜合分析企業(yè)資產(chǎn)及盈利能力的真實(shí)性，核實(shí)并分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、銷售收入及利潤(rùn)率等重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的匹配性；關(guān)注融資企業(yè)的成長(zhǎng)歷程，關(guān)注企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力要素，重點(diǎn)是企業(yè)的核心技術(shù)、市場(chǎng)份額及創(chuàng)新型的盈利模式等；融資企業(yè)合理預(yù)測(cè)的上市時(shí)間應(yīng)在3年以內(nèi)；工業(yè)、商業(yè)、物流等階段性股權(quán)投資業(yè)務(wù)需遵循的條件近一年的每股凈利潤(rùn)不低于0.5元；回避低附加值行業(yè)、低科技含量或無(wú)核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；融資企業(yè)能夠提供房地產(chǎn)類資產(chǎn)或其他易于變現(xiàn)的資產(chǎn)用于設(shè)定抵質(zhì)押擔(dān)保。工業(yè)、商業(yè)、物流類等階段性股權(quán)投資項(xiàng)目6.足值、有效的房地產(chǎn)類資產(chǎn)或易于變現(xiàn)的其它資產(chǎn)做抵質(zhì)押擔(dān)保。7.融資企業(yè)股東將其持有的可過(guò)戶的股權(quán)做質(zhì)押擔(dān)保。8.確定融資企業(yè)上市時(shí)我方有股權(quán)選擇權(quán)，定價(jià)水平滿足公司相關(guān)規(guī)定的要求。工業(yè)、商業(yè)、物流類等階段性股權(quán)投資項(xiàng)目9.投資期間年收益不低于15%。10.公司向融資企業(yè)派駐董事，對(duì)融資企業(yè)經(jīng)營(yíng)有知情權(quán)和一定的否決權(quán)。上市公司定向增發(fā)投資項(xiàng)目融資企業(yè)當(dāng)前股價(jià)與增發(fā)價(jià)的差額；融資企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)力；融資企業(yè)可增長(zhǎng)的因素分析；未來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)重組、資產(chǎn)注入的可能性；上市公司定向增發(fā)項(xiàng)目5.大股東以其持有的股權(quán)做質(zhì)押擔(dān)保；6.公司投資變現(xiàn)所實(shí)現(xiàn)的年化收益率在15%以上；7.公司投資變現(xiàn)后，實(shí)現(xiàn)的超額利潤(rùn)，可與大股東進(jìn)行一定比例的分成。8.大股東承諾最低收益保障。三、合同審查與簽訂基本要求對(duì)項(xiàng)目涉及法律合同、協(xié)議等文本須進(jìn)行認(rèn)真審查，審查要點(diǎn)包括但不限于：確保合同、協(xié)議等法律文本各項(xiàng)條款已對(duì)經(jīng)公司最終批復(fù)文件的要求逐一落實(shí)并保持一致；合同協(xié)議的數(shù)據(jù)等要素必須準(zhǔn)確、一致；核對(duì)主合同和從合同相關(guān)內(nèi)容一致；合同協(xié)議文本文字清楚、印制清晰，避免發(fā)生涂改情形等。投資項(xiàng)目超出豬崽授權(quán)權(quán)限或在豬崽權(quán)限內(nèi)但與公司印發(fā)合同模板不一致時(shí)，均須報(bào)經(jīng)總部法律事務(wù)部審核同意并辦理授權(quán)后方可簽署相關(guān)合同?；疽笙嚓P(guān)法律協(xié)議或合同中應(yīng)明確，我方派出監(jiān)管人員有權(quán)了解和掌握投資資金用途和去向，切實(shí)落實(shí)對(duì)投資資金的跟蹤與檢查。合同、協(xié)議等法律文本合同協(xié)議須通過(guò)豬崽、總公司兩個(gè)層級(jí)法律部門(mén)的審查，并按要求辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。合同、協(xié)議必須當(dāng)面簽署并拍照存檔，同時(shí)要對(duì)簽署合同人的身份進(jìn)行驗(yàn)證，防止發(fā)生商業(yè)欺詐行為。四、出資基本要求對(duì)附條件批復(fù)的項(xiàng)目，須確保出資前已有效落實(shí)了批復(fù)中所附全部條件。應(yīng)確保融資企業(yè)對(duì)融資行為涉及的相關(guān)決策事項(xiàng)，已履行了內(nèi)部決策程序，并對(duì)融資企業(yè)的決策文件存檔備查。應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定及批復(fù)要求，開(kāi)立監(jiān)管賬戶，與監(jiān)管銀行簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議，預(yù)留我方派出監(jiān)管人員印鑒，落實(shí)對(duì)融資企業(yè)資金支付、回款的監(jiān)管。應(yīng)按合同、協(xié)議等約定，及時(shí)指派項(xiàng)目管理人員兩人以上辦理抵質(zhì)押手續(xù)，不得完全委托融資企業(yè)其他第三方辦理?；疽?、出資前豬崽須書(shū)面確認(rèn)涉及項(xiàng)目全部抵押、質(zhì)押、保證、和強(qiáng)制執(zhí)行公證手續(xù)已辦理完畢，并經(jīng)豬崽總經(jīng)理簽字后以附件的形式隨同“投后監(jiān)管細(xì)則”上報(bào)總部，總部受理后辦理出資手續(xù)。6、出資前豬崽應(yīng)制定項(xiàng)目投后監(jiān)管細(xì)則，包括但不限于：明確項(xiàng)目第一責(zé)任人、相關(guān)責(zé)任人員及各自承擔(dān)的管理職責(zé)、內(nèi)部管理規(guī)程、責(zé)任人員考核評(píng)價(jià)辦法等，及時(shí)報(bào)送總部投審核同意后辦理出資手續(xù)。7、項(xiàng)目完成出資的同時(shí)，項(xiàng)目管理及相關(guān)單位要及時(shí)與投資（投行）事業(yè)部簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確項(xiàng)目出資比例、收益分成和后期監(jiān)管責(zé)任落實(shí)要求等。試點(diǎn)豬崽授