解讀中海項(xiàng)目管理

解讀中海項(xiàng)目管理——中海項(xiàng)目管理分析9/21/20231序

中海和萬科都是國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國綜合排名一直在第一、第二之間輪換。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進(jìn)的管理理念及完善的管理平臺，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側(cè)重點(diǎn)有所不同，形成了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。本人服務(wù)長春中海四年時(shí)間，體會到項(xiàng)目管理上一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。9/21/20232目錄項(xiàng)目管理目標(biāo)、愿景項(xiàng)目管理理念、側(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目管理思路和方法裝修房管理預(yù)控項(xiàng)目管理評析、總結(jié)

9/21/20233項(xiàng)目管理目標(biāo)、愿景中海地產(chǎn)項(xiàng)目工程愿景中海地產(chǎn)的使命與愿景：致力于長遠(yuǎn)發(fā)展而且有專業(yè)抱負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的目標(biāo)有三個(gè)維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。對我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。中海地產(chǎn)工程業(yè)務(wù)線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領(lǐng)先。可以說這是中海地產(chǎn)愿景在專業(yè)業(yè)務(wù)線上的延續(xù)。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價(jià)值觀，個(gè)體的體現(xiàn)與公司的榮譽(yù)息息相關(guān)。

9/21/20234項(xiàng)目管理理念以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、成本優(yōu)先，項(xiàng)目牽頭進(jìn)行工程管理

中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設(shè)計(jì)、合約、工程建設(shè)、發(fā)展管理均圍繞營銷活動展開；營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會、促銷活動大部分員工要參加；設(shè)計(jì)、合約、工程上所有業(yè)務(wù)營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進(jìn)度營銷有絕對決定權(quán)；設(shè)計(jì)、工程人員定期對營銷銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)交流，確保營銷人員對產(chǎn)品的全面了解；營銷擁有直接與高層直接溝通的權(quán)利。9/21/20235項(xiàng)目管理理念項(xiàng)目對大規(guī)模多項(xiàng)目快節(jié)奏開發(fā)對質(zhì)量的影響的認(rèn)識大規(guī)模、多項(xiàng)目、快節(jié)奏的開發(fā)，以確保公司的經(jīng)營指標(biāo)，是我們現(xiàn)階段必須面對的現(xiàn)實(shí)，無視成本、不顧工期以換取優(yōu)異的質(zhì)量效果，對我們而言是不切實(shí)際的、不可取的。我們不能“無視工期及成本”，一味的追求品質(zhì)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，快速開發(fā)以提升資金周轉(zhuǎn)的問題將會成為所有規(guī)模開發(fā)商面臨的巨大挑戰(zhàn)。9/21/20236項(xiàng)目管理理念、側(cè)重點(diǎn)按時(shí)入伙，備案結(jié)利成本管控，品質(zhì)監(jiān)管樣板先行，質(zhì)量把控杜絕事故，維護(hù)形象服從營銷，主導(dǎo)拆遷9/21/20237項(xiàng)目管理思路與方法加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建精品保障體系加強(qiáng)安全文明管理，提升項(xiàng)目整體形象

9/21/20238項(xiàng)目管理思路與方法

中海集團(tuán)質(zhì)量目標(biāo)一、2010年基本消除質(zhì)量通病，顯著減少質(zhì)量投訴；二、2011年基本實(shí)現(xiàn)精品工程；三、2012年實(shí)現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標(biāo)識。中海集團(tuán)質(zhì)量管理建議優(yōu)化管理流程。改變開工節(jié)奏。爭取更多施工周期，消除搶工對質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響。質(zhì)量管理無小事。在質(zhì)量管理上小處著手，周期滾動。9/21/20239項(xiàng)目管理思路與方法

公司內(nèi)檢查。地區(qū)公司每月、或至多間隔2個(gè)月，必須組織一次工程質(zhì)量檢查區(qū)域檢查。區(qū)域公司全年安排2—3次質(zhì)量檢查，并作地區(qū)公司之間、項(xiàng)目之間評比。集團(tuán)檢查?？偛堪l(fā)展管理部力爭組織1次各區(qū)域之間的交叉檢查。入伙前檢查。在項(xiàng)目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進(jìn)行逐戶檢查。推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質(zhì)量問題。建立責(zé)任追溯機(jī)制。建立問責(zé)機(jī)制。啟動工程管理人員資格認(rèn)證工作。

9/21/202310項(xiàng)目管理思路與方法

項(xiàng)目部對提升質(zhì)量的管理思路工程精品的最終落實(shí)還是在于產(chǎn)品的建造過程，項(xiàng)目部是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的落實(shí)部門，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中，項(xiàng)目部應(yīng)起到下面的作用：項(xiàng)目部牽頭作用。在公司內(nèi)部應(yīng)起到全面的協(xié)調(diào)和推動作用，施工過程中項(xiàng)目應(yīng)與設(shè)計(jì)及合約等部門形成有效的溝通機(jī)制。項(xiàng)目科學(xué)的管控手段。在項(xiàng)目管理過程中，負(fù)責(zé)對監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔(dān)起對于質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的管控職能。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因?yàn)楣芾聿豢茖W(xué)，容易發(fā)生以下兩方面問題：

1、導(dǎo)致過程質(zhì)量控制的缺失，隱蔽工程質(zhì)量差。

2、進(jìn)度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。安全文明施工也是精品工程實(shí)現(xiàn)的一部分。施工項(xiàng)目安全文明管理是項(xiàng)目部應(yīng)盡的責(zé)任。9/21/202311項(xiàng)目管理思路與方法

項(xiàng)目部及時(shí)的對合約、設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤。結(jié)合《項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃》，項(xiàng)目部應(yīng)積極推進(jìn)設(shè)計(jì)部和合約部分別制定《設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付計(jì)劃》、《分判及甲供材進(jìn)場計(jì)劃》。定期組織召開項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目部應(yīng)牽頭召集設(shè)計(jì)、合約、營銷等部門定期舉行項(xiàng)目發(fā)展協(xié)調(diào)例會（兩周一次的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會，項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)要參加，生產(chǎn)調(diào)度會每周一次）。項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的動態(tài)評價(jià)。項(xiàng)目部應(yīng)定期編制進(jìn)度計(jì)劃的月評價(jià)和動態(tài)調(diào)整措施。項(xiàng)目部加強(qiáng)甲供材計(jì)劃的管理和跟蹤。在項(xiàng)目材料供應(yīng)方面，項(xiàng)目部不應(yīng)一味強(qiáng)調(diào)甲供材料供應(yīng)緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計(jì)算失準(zhǔn)而導(dǎo)致多次供貨。9/21/202312項(xiàng)目管理思路與方法

項(xiàng)目部管理職責(zé)的細(xì)分完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。在公司制度框架體系下，結(jié)合項(xiàng)目具體情況完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。要求項(xiàng)目部每位員工加強(qiáng)熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。形成質(zhì)量管理體系。項(xiàng)目經(jīng)理、高級業(yè)務(wù)主管、標(biāo)段工程師、監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的質(zhì)量管理體系?？己藱C(jī)制的量化。對主管標(biāo)段的工程師進(jìn)行量化指標(biāo)考核，一方面是進(jìn)度完成情況，另一方面是質(zhì)量控制的量化考核。強(qiáng)化過程檢查機(jī)制。關(guān)鍵部位的過程檢查，主管工程師在簽字前必須進(jìn)行現(xiàn)場檢查后才能簽字。項(xiàng)目經(jīng)理要進(jìn)行抽查。合同、圖紙的要細(xì)致掌握。從工程師開始對合同、圖紙的要細(xì)致掌握。施工工藝的熟悉掌握。從工程師開始對施工工藝的熟悉掌握。9/21/202313項(xiàng)目管理思路與方法

改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響調(diào)整開工節(jié)奏。針對北方的工期特點(diǎn)，開工時(shí)間最好定在8月份，多層和高層的竣工備案時(shí)間定在12月份，入伙定在第二年的6月份。合約、設(shè)計(jì)的計(jì)劃要按發(fā)展計(jì)劃及時(shí)完成。加強(qiáng)設(shè)計(jì)、合約的計(jì)劃，確保工程能按計(jì)劃開工。減少趕工現(xiàn)象。除示范區(qū)外，其他標(biāo)段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。制定合理工期。針對集團(tuán)的各項(xiàng)指標(biāo)的完成，盡量制定合理工期。9/21/202314項(xiàng)目管理思路與方法

工期對比物業(yè)類型開工-竣工（月）竣工-入伙（月）開工-入伙（月）標(biāo)準(zhǔn)工期長春公司工期標(biāo)準(zhǔn)工期長春公司工期標(biāo)準(zhǔn)工期長春公司工期高層（30層）無地下室18.61.219.8有地下室20.71621.916小高層（12層）無地下室14.5115.5有地下室1791810多層（6層）無地下室13.97114.98有地下室15.6816.69別墅、聯(lián)排（3層）無地下室13.17114.18有地下室14.3815.399/21/202315項(xiàng)目管理思路與方法

供應(yīng)商管理方面：建立長期的合作伙伴關(guān)系把握合作共贏的原則項(xiàng)目部要起到幫扶引導(dǎo)的作用強(qiáng)調(diào)過程風(fēng)險(xiǎn)評估項(xiàng)目部要加強(qiáng)對供應(yīng)商的管控力度針對合同條款，對總包單位和甲委工程進(jìn)行嚴(yán)格管理。對其項(xiàng)目管理人員的能力和勞務(wù)隊(duì)伍的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核。要求施工單位必須設(shè)置專職質(zhì)檢員（包括任何的專業(yè)隊(duì)伍）。建立周、月度質(zhì)量檢查制度。9/21/202316項(xiàng)目管理思路與方法

加強(qiáng)各項(xiàng)目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理加強(qiáng)樣板的檢查。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項(xiàng)工程的樣板最后需項(xiàng)目經(jīng)理、主管項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可進(jìn)行全面施工。工程樣板區(qū)的建立。復(fù)雜的分項(xiàng)工程需要進(jìn)行工程樣板區(qū)的施工。建立材料樣板庫。建立項(xiàng)目部的材料樣板庫，加強(qiáng)材料品質(zhì)的檢查、驗(yàn)收和管理。9/21/202317項(xiàng)目管理思路與方法內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板9/21/202318項(xiàng)目管理思路與方法斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板9/21/202319項(xiàng)目管理思路與方法

發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實(shí)起到對質(zhì)量的管理的作用與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：履行監(jiān)督業(yè)務(wù)指導(dǎo)對等合作互補(bǔ)協(xié)作對監(jiān)理公司人員的選擇。監(jiān)理公司的總監(jiān)和監(jiān)理工程師必須經(jīng)過項(xiàng)目部的面試確認(rèn)后才能上崗。加強(qiáng)月度監(jiān)理考核。月度的監(jiān)理考核機(jī)制要嚴(yán)格執(zhí)行。監(jiān)理工程師須做好質(zhì)量檢查工作。監(jiān)理工程師就是現(xiàn)場配合項(xiàng)目部標(biāo)段工程師的質(zhì)量檢查、驗(yàn)收工程師。9/21/202320項(xiàng)目管理思路與方法

公司及項(xiàng)目部實(shí)行質(zhì)量月度質(zhì)量檢查檢查由發(fā)展管理部組織，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任檢查組組長。每個(gè)項(xiàng)目的檢查時(shí)間至少為一個(gè)工作日，項(xiàng)目檢查的內(nèi)容較區(qū)域檢查應(yīng)更為全面和細(xì)致。每個(gè)項(xiàng)目檢查范圍必須包括該項(xiàng)目的所有在建區(qū)域、棟號和施工內(nèi)容，不應(yīng)遺漏。實(shí)體質(zhì)量記錄應(yīng)做到按棟號建立質(zhì)量檔案。初次檢查的項(xiàng)目，行為檢查應(yīng)作為重點(diǎn)檢查內(nèi)容予以關(guān)注。通過檢查，應(yīng)建立質(zhì)量、進(jìn)度、安全的預(yù)警機(jī)制。9/21/202321項(xiàng)目管理思路與方法

設(shè)計(jì)方面設(shè)計(jì)管理工作對精品工程的間接影響因素在于設(shè)計(jì)圖紙的出圖進(jìn)度和質(zhì)量。設(shè)計(jì)進(jìn)度：定位到規(guī)劃審批的時(shí)間過長，導(dǎo)致施工圖的設(shè)計(jì)時(shí)間過短。設(shè)計(jì)如果沒有按計(jì)劃出圖，直接影響到項(xiàng)目以及各施工節(jié)點(diǎn)的開工，而公司制定的項(xiàng)目發(fā)展周期是固定的，因此不得不壓縮工期，影響工程質(zhì)量。設(shè)計(jì)質(zhì)量：

－－設(shè)計(jì)變更過多，施工過程中不斷明確圖紙要求，容易造成工程返工或反復(fù)溝通延誤工期，造成趕工而有損產(chǎn)品質(zhì)量

－－設(shè)計(jì)上一味強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)效果，在使用功能方面考慮不足，于此相關(guān)的使用功能投訴，將成為無法彌補(bǔ)的產(chǎn)品缺陷。要從根本上解決這樣的問題，設(shè)計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作，以縮短設(shè)計(jì)周期，徹底改變出圖質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)造成的使用功能問題，提升公司的快速開發(fā)能力。9/21/202322項(xiàng)目管理思路與方法

合約分判方面必須控制好大額分判的時(shí)間和計(jì)劃，確保施工單位按時(shí)進(jìn)場。施工單位的選擇尤為重要，錯(cuò)選施工單位將直接影響到項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度控制，影響精品工程的實(shí)現(xiàn)。對施工招標(biāo)單位的確定必須慎重，考察過程中，對在建項(xiàng)目實(shí)體、現(xiàn)場安全文明、施工單位管理能力、項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人能力企業(yè)信息充分了解，確保施工單位選擇的正確。合同條款中，調(diào)價(jià)體系必須合理，必須設(shè)定因市場價(jià)格變化過大而調(diào)價(jià)的機(jī)制，否則將直接影響項(xiàng)目施工，給項(xiàng)目部的管理帶來難度（集團(tuán)的要求）甲供材料的供貨進(jìn)度滯后，影響施工進(jìn)度，進(jìn)而造成趕工影響質(zhì)量。9/21/202323項(xiàng)目管理思路與方法

-----安全文明管理嚴(yán)格按著地產(chǎn)集團(tuán)和區(qū)域的要求，對現(xiàn)場安全文明施工嚴(yán)格管控。針對合同約定的開辦費(fèi)范圍的安全文明管理的內(nèi)容現(xiàn)場要嚴(yán)格按著要求進(jìn)行實(shí)施。長春公司的安全文明管理要上一個(gè)臺階。安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài)。形成長春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理。安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。9/21/202324項(xiàng)目管理思路與方法

-----安全文明管理招標(biāo)前項(xiàng)目部提供安全文明標(biāo)準(zhǔn)，施工單位按著項(xiàng)目部提供的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)。項(xiàng)目部經(jīng)理參加開辦費(fèi)的議標(biāo)，對施工單位的一些問題進(jìn)行澄清。提高施工標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)落實(shí)檢查，做到不達(dá)標(biāo)不開工。加強(qiáng)開辦費(fèi)管理，按照實(shí)施步驟分階段分批支付，做到專款專用，如果施工單位沒有按者標(biāo)準(zhǔn)去做，可以在結(jié)算中扣除此項(xiàng)費(fèi)用。9/21/202325項(xiàng)目管理思路與方法

-----安全文明管理安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài)安全文明管理作為項(xiàng)目管理的重要工作，安全文明是日積月累，貫穿項(xiàng)目始終的工作，把它作為項(xiàng)目管理常態(tài)顯得尤為重要。制定日常安全文明施工行為管理細(xì)則和日常檢查評比制度，作為現(xiàn)場工程師和監(jiān)理的日常工作內(nèi)容，并形成工作記錄。參建各單位在日常工作中堅(jiān)持不懈、不斷完善，把日常安全文明管理措施編入計(jì)劃，形成日常工作行為并形成報(bào)告，接受日常檢查。項(xiàng)目部每周聯(lián)合檢查評比，記錄項(xiàng)目執(zhí)行細(xì)則情況并發(fā)現(xiàn)安全文明潛在問題、系統(tǒng)偏差，一方面可以及時(shí)、有效地防范安全事故的發(fā)生，另一方面也是對各項(xiàng)目部工程管理總體成效的內(nèi)部考核與對比交流。項(xiàng)目部每月組織安全文明施工總結(jié)會，表彰先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。9/21/202326項(xiàng)目管理思路與方法

-----安全文明管理形成長春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理形成安全文明管理三級組織體系，即項(xiàng)目發(fā)展部是項(xiàng)目安全生產(chǎn)的直接管理部門，負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工安全管理體系的建立和日常管理工作，項(xiàng)目部提出對監(jiān)理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數(shù)配置的具體要求，形成項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、施工單位的項(xiàng)目三級安全管理組織架構(gòu)。編制專項(xiàng)安全文明管理標(biāo)準(zhǔn)化細(xì)則，多工序交叉搶工的安全管理細(xì)則、示范區(qū)工程安全管理細(xì)則、季節(jié)性安全施工策劃細(xì)則及重要部位、關(guān)鍵施工的安全技術(shù)管理。制定安全文明管理流程，使安全文明管理程序化、規(guī)范化、科學(xué)化。9/21/202327項(xiàng)目管理思路與方法

-----安全文明管理安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度周安全聯(lián)合檢查由項(xiàng)目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須參加。安全月度檢查由公司組織項(xiàng)目部、各監(jiān)理單位、各施工單位每月一次檢查，并召開現(xiàn)場總結(jié)會。9/21/202328安全文明管理安全文明形象—基坑、腳手架、水平防護(hù)9/21/202329安全文明管理安全文明形象—四口防護(hù)、道路圍擋、吊車標(biāo)識9/21/202330安全文明管理安全文明形象—樓梯口防護(hù)、懸挑腳手架9/21/202331裝修房管理與預(yù)控長春公司精裝修實(shí)施的一些建議（深圳、廣州精裝修項(xiàng)目考察）精裝修設(shè)計(jì)階段的管理精裝修合約分判階段的管理精裝修現(xiàn)場管理要點(diǎn)9/21/202332裝修房管理與預(yù)控集團(tuán)精裝修計(jì)劃在數(shù)量上應(yīng)有地區(qū)差異化，2010年盡量減少精裝修的數(shù)量，隨著精裝修經(jīng)驗(yàn)的成熟，再數(shù)量逐年的遞增。公司層面成立精裝修工作小組，設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目、營銷組成專職工作小組。項(xiàng)目部設(shè)專職的精裝修專業(yè)管理人員。設(shè)計(jì)階段，精裝修工作小組應(yīng)全程參與。9/21/202333裝修房管理與預(yù)控廣、深項(xiàng)目部工程師平均每人負(fù)責(zé)200~300套左右，水電工程師每人負(fù)責(zé)400~600套左右。廣州公司璟暉項(xiàng)目根據(jù)面積和戶型的不同樣板房主要分為高低兩個(gè)檔次，低檔次造價(jià)為900-1000元/米，較高檔次為1200-1300元/米，整體裝修風(fēng)格一致，觀感差異不大，僅在地面材質(zhì)、木門材質(zhì)、油煙潔具上有所區(qū)分，開放展示后供不同層次消費(fèi)者選擇，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時(shí)控制了成本。9/21/202334裝修房管理與預(yù)控規(guī)模大實(shí)力強(qiáng)并多年合作的精裝修隊(duì)伍一般合理承包范圍為300-500戶，一般精裝修隊(duì)伍的為200-300戶。施工工期，6個(gè)月比較合適。根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應(yīng)控制在6-8月以內(nèi)，對于定位低端、戶型較小的也可以控制在3-4月以內(nèi)。9/21/202335裝修房管理與預(yù)控提高毛坯的交屋標(biāo)準(zhǔn)總包單位的毛坯質(zhì)量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對精裝的質(zhì)量影響非常大。這點(diǎn)上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高到高級抹灰標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在施工階段要有針對性的制定質(zhì)量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對毛坯交工樣板的驗(yàn)收?？偘鼏挝慌浜系暮脡闹苯佑绊懙骄b修工程的質(zhì)量與進(jìn)度。最重要的是兩個(gè)方面：腳手架與毛坯交樓的質(zhì)量。9/21/202336裝修房管理與預(yù)控精裝修進(jìn)場時(shí)間樣板層應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行到8層進(jìn)場施工，多層項(xiàng)目相應(yīng)更為提前，為樣板調(diào)整預(yù)留充足時(shí)間。大堂裝修如果由總包施工可按計(jì)劃進(jìn)行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成10層左右進(jìn)場。9/21/202337裝修房管理與預(yù)控毛坯竣工驗(yàn)收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報(bào)竣工驗(yàn)收，然后再做安裝工程。這樣精裝修單位可以提前進(jìn)場與總包穿插進(jìn)行施工，并充分利用總包的垂直運(yùn)輸工具。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進(jìn)度要求。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運(yùn)輸問題更為嚴(yán)重。如想達(dá)到目前的要求，與政府相關(guān)部門的溝通要提前。

9/21/202338裝修房管理與預(yù)控土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關(guān)系精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內(nèi)，而是納入了總包的合同內(nèi)，其實(shí)是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼咭?。而總包單位只對安全?fù)責(zé)。首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內(nèi)，這樣一些工作面移交、進(jìn)場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項(xiàng)目部工程師能夠騰出精力應(yīng)對質(zhì)量、進(jìn)度的管理，但項(xiàng)目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理；9/21/202339裝修房管理與預(yù)控深圳大山地項(xiàng)目把甲委分包項(xiàng)目也在合約形式上納入主包單位管理范疇，剔除掉經(jīng)濟(jì)關(guān)系，但精裝主包單位不能很到位管理約束分包單位，實(shí)際效果不明顯，此模式可操作性不強(qiáng)。又如廣州璟暉項(xiàng)目把成品保護(hù)納入主包管理內(nèi)容給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但此種模式僅能在成品保護(hù)方面有一定成效，大量的協(xié)調(diào)管理還需項(xiàng)目負(fù)責(zé)，如何從根本上解決問題，還需進(jìn)一步實(shí)踐和探討衛(wèi)生間防水廣州納入總包，深圳公司單獨(dú)甲委，個(gè)人認(rèn)為都不適合長春公司，建議納入精裝單位的施工范疇。9/21/202340裝修房管理與預(yù)控公共部位應(yīng)由總包來施工總包單位合理安排工序穿插，在一個(gè)流水段內(nèi)室內(nèi)抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時(shí)間。