客戶挖掘建議（市場風云、策略思考、執(zhí)行策略）

升龍城客戶挖掘建議市場風云/策略思考/執(zhí)行策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！第一章市場風云精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！2010年06月25日08:03

搜狐網(wǎng)2010年上半年對于鄭州樓市而言，是政策頻出的半年。鄭州市房管局、物價局共同出臺《關于進一步規(guī)范商品住房銷售價格行為的通知》，拉開樓市政策的序幕。最讓人期待的就是省住房和城鄉(xiāng)建設廳出臺促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（簡稱“省八條”），通知著重于房屋預售、驗收交付、信用管理、住房保障等多方面加強調控。從總體上看，這8條內(nèi)容和現(xiàn)行的有關規(guī)定及國家此前發(fā)布的措施大致相當。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！鄭州版新政6月出臺

6月7日，新政策“鄭州版”終于浮出水面，鄭州市政府做出決定，確保2010年至2012年，鄭州市保障性住房和中小套型普通商品住房的年度開工量不低于各類住房年度開工總量的70%;2010年，全市住房建設總量為1400萬平方米，90平方米以下的住房建設量不低于70%;鄭州市新開工的經(jīng)濟適用住房150萬平方米、竣工100萬平方米；加大城中村村民安置住房建設力度，開工200萬平方米。房管局對首次購買90平方米及以下普通住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行契稅稅率為1%的優(yōu)惠政策。此次鄭州新政策規(guī)定，凡商品房項目自取得預售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案之日起，3日內(nèi)必須一次性公開全部房源，實行明碼標價、一套一標、公開對外銷售。

精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！樓市價格愛恨交織

2010年上半年的樓市價格伴隨著眾多因素，起起伏伏，讓消費者愛恨交織。從1月的樓市價博弈，量跌價升，到2月份春節(jié)放假，鄭州樓市迎來了銷售淡季，但商品住宅均價首次突破5000元/平方米大關。3月份兩會召開繼續(xù)量價博弈論，量升價跌。4月份量價齊升。5月份鄭州出臺明碼標價，一房一價備案，市場觀望氣息濃厚，市場冷卻，住宅成交量跌價升。據(jù)房管局統(tǒng)計顯示，5月份鄭州市市區(qū)商品住宅銷售5952套，比4月份少銷售了3655套；商品住宅銷售面積55.95萬平方米，較上月下降36.99%.鄭州商品房市場開始進入“量跌價漲”階段，供求關系連續(xù)16個月首次逆轉，成交均價的大幅攀升是由于信貸等宏觀政策的作用，使鄭州樓市成交結構發(fā)生較大變化，剛需產(chǎn)品成交比重下降，而高端產(chǎn)品受影響較小所致。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！今年氣候狀況報訊與往年相似的是，今年6月底，綠城的“火爐”就非常旺盛，根據(jù)鄭州市氣象臺的預報，今日綠城依然高溫不退，最高氣溫將超過37℃。昨日11時，根據(jù)自動氣象觀測站的適時監(jiān)測，鄭州的氣溫就已經(jīng)達到34.6℃，河南省氣象臺、鄭州市氣象臺6月21日12時20分發(fā)布高溫橙色預警信號：預計鄭州市區(qū)當天下午最高氣溫將升至37℃以上。果不其然，14時升高到36.9℃，到16時就已經(jīng)達到37.1℃。這個高溫在全省僅次于濟源的38℃和洛陽、焦作的37.3℃。根據(jù)鄭州市氣象臺昨日17時發(fā)布的鄭州市短期天氣預報，今天，鄭州依然是晴天間多云的天氣，偏南風3級，全市最低氣溫24℃～25℃，最高氣溫將再次達到36℃～37℃。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！從鄭州近期土地成交以及房子價格走勢我們可以看到，在經(jīng)過新政洗禮后的市場中，鋼性需求成交量將會得到一定緩解。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！思考精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！在低迷的樓市狀態(tài)以及如此炎熱的夏季里，我們升龍城何以支撐起鄭州樓市的熱度？精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！從愿景四環(huán)時代房產(chǎn)機遇

2010年上半年也是鄭州市城市建設突飛猛進的半年。鄭州地鐵2號線工程招標公告顯示，2號線工程計劃開工日期為今年6月16日，竣工日期為2013年7月15日。地鐵2號線與1號線相繼開工，預示鄭州的地鐵時代越來越近。鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局公示顯示，2010年上半年鄭州三環(huán)線上將再添3座立交橋，分別位于花寨路、航海路和索凌路處，以緩解這些區(qū)域日益緊張的交通壓力。鄭州四環(huán)路的即將貫通則是2010年鄭州城市建設的重大突破。據(jù)悉，到今年年底，當您駕車行駛在全長80余公里的東西繞城公路（四環(huán)）時，繞鄭州一圈只需70分鐘，與其他中部城市相比，鄭州將提前進入“四環(huán)時代”。四環(huán)線的形成，將把鄭州城區(qū)面積拉大到550平方公里，城市建設的迅猛推進，將為鄭州房地產(chǎn)發(fā)展提供更多機遇。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！從區(qū)域西區(qū)商業(yè)曙光重現(xiàn)

鄭州西區(qū)的蓬勃發(fā)展不僅帶來住宅市場的飛躍，也給西區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了最好的機會。2010年上半年，商業(yè)曙光重現(xiàn)，對于西區(qū)而言無疑是調控之中的利好消息。據(jù)中原區(qū)商務局提供的一份已簽約大項目資料顯示，鄭州西區(qū)將有18個涉及商業(yè)的超億元大項目，鄭州西區(qū)商業(yè)曙光有望重現(xiàn)。而與之對應的鄭州商業(yè)地產(chǎn)也迎來新的現(xiàn)象，商用物業(yè)的自持現(xiàn)象增多。業(yè)內(nèi)人士認為，自持現(xiàn)象的增多，不僅預示著商業(yè)地產(chǎn)群體意識的覺醒，更預示著鄭州商業(yè)地產(chǎn)將來新的發(fā)展時代。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！居統(tǒng)計，2010年共有32個新樓盤入市.較2009年的27個樓盤還略有增長。那么在西區(qū)如此眾多的產(chǎn)品競爭中，在產(chǎn)品品質不分伯仲的前提下，在燥熱難當?shù)幕馉t季節(jié)升龍城又何以脫穎而出，傲視群雄?精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！第二章策略思考精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！鄭州是一個深水區(qū)整體市場環(huán)境嚴峻，片區(qū)市場競爭較激烈要在對手重重的市場上激起浪花要讓潛水的觀望人群浮出水面我們需要引爆，深水炸彈！得天獨厚的地理優(yōu)勢西區(qū)的價值不言而寓深入人心的占位優(yōu)勢升龍的氣勢銳不可當區(qū)位愿景價值剖析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！升龍城=地利+天時+人和物質屬性……精神屬性精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！讓我們看看升龍周遍的樓盤是如何搶占人和的。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！開盤當日以抽獎的形式吸引客戶，穿插舞臺表演等形式持續(xù)熱場增強互動；視氣節(jié)炎熱舉辦夏令營活動，并嫁接至開盤優(yōu)惠中一石二鳥。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！從古至今，能夠同時擁有天時地利的人不計其數(shù)，然而真正成為王者的卻屈指可數(shù)。人和，永遠是一堂最難掌控的必修課?，F(xiàn)在，讓我們再次圈定我們本輪提案的目標群體的特征與范疇。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！目標客群共性特征解構：有那么一群人，他們平凡，但不平庸；他們追逐浮華，也重視生命本質；他們或許不能被貼上標簽，但他們確實屬于同一STYLE……他們必須在城市中獲取某種途徑，地點和方式并不重要，重要的是，他們需要更多地“暫停”下來，使身體和精神重新煥發(fā)活力，并使他們的世界觀不斷更新。都市生活經(jīng)驗讓他們：既講求實在，又懷有夢想。對新生事物有較高的接受度，對時尚感冒；追求有質感有內(nèi)容（務實）的生活；希望精神生活更加充實飽滿。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！從升龍國際中心、中原新城以及以往升龍的項目的成交情況來看，主體目標群體來自27區(qū)，但緊隨BRH線以及地鐵線的日趨成熟，這樣一群人的范圍也在不段擴大以致輻射整個鄭州。So……ourplan：上演“雙城計”老客戶27區(qū)新老客戶鄭州精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！QUESTION1:優(yōu)惠，抽獎，夏令營人人可為，我們憑什么領引先機，獨占鰲頭？QUESTION2:將“空城計”演變?yōu)椤半p城計”我們需要具備哪些逆否條件？精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！影響了林永強一生的話：人做我不做，殺出新血路。也許，我們不需要如此氣勢磅礴，也許，我們不需要那么的注重敵人。我們需要的只是被一次又一次的樹敵，一次又一次的想方設法去再一次打敗自己。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！啟示：任何具備價值的東西都需要有一個鏗鏘有力的支撐點來支撐。支點太弱的話？易斷！“給我一個支點，我可以撐起整個地球?！?/p>

——阿基米德精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！支點剖析地基質地新穎深度挖掘自身價值以及強有力的支撐點是解決所有問題的關鍵所在。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！第三章執(zhí)行策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！7月67月127月208月158月28以“你去過美國第五大道嗎？你去過法國巴黎香榭麗舍大街嗎？你去過香港太古城嗎？來升龍城售樓中心帶你到上海世博一一親臨“等信息的釋放面向全鄭州的客戶來炒作造勢，吸引客戶到售樓現(xiàn)場增強人氣。以”想?yún)⒓邮澜缟辖^無僅有的鄭州世界杯延長賽嗎？來升龍城售樓中心即可參加“的信息釋放吸引客戶去售樓中心參加桌上足球活動，借此炒作。以”你見過最為危險的英雄救魚嗎，升龍城售樓中心今天盛大面世開放，來了就可參加英雄逐鹿“的信息釋放吸引客戶去售樓中心參加捕魚活動，參觀售樓中心以及增強互動。原則：不僅要造勢，還要借勢。以”七夕與你相約，請到升龍城售樓中心來揭開她的神秘面紗”為中心吸引客戶去售樓部，并宣告8月20號的樣板區(qū)公開，可以穿插贈送游泳票、VCITY物料等方式。植入VCITY概念，以“想觀看史上最震撼世界獨一無二的3D電影VCITY嗎？來升龍城售樓中心即可體驗，并與名流同座”的信息釋放最終引爆市場。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！操作總綱與細節(jié)主體媒介短信、電話CALL客、海報、展板、軟文炒作以及活動物料?！半p城計”以“老帶新”的口徑傳播，對老客戶進行分成批（截止到7月20號前售樓中心開放每日均等發(fā)放給不同的客戶）CALL客，以及發(fā)放針對老客戶的短信；同時批量發(fā)放針對整個鄭州地區(qū)的非老客戶的短信吸引新客戶。配合物料傳播VCITY概念的遮陽帽、游泳票、氣球以及一些活動物料等。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！操作總綱與細節(jié)7月6：活動主題”升龍城帶你周游世界“，以短信投放以及海報等形式啟動活動。現(xiàn)場要求：對新老客戶洗腦展示升龍城的情況（接下來每一輪活動的前置條件），并且售樓部需展示世博會的各個國家特色介紹以及一些風靡世界另人神往的商圈展板、液晶電視等。如美國第五大道，法國巴黎香榭麗舍大街，香港太古城等

，并參與抽獎發(fā)放世博會門票（每日設置一定名額），持續(xù)到7月20號。預期效果：人氣儲備階段，后期活動的導火線。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！操作總綱與細節(jié)7月12：以“世界杯唯一的延續(xù)賽場”為概念引導客戶來售樓中心現(xiàn)場參加桌上足球競賽?，F(xiàn)場要求：展示世界各支著名球隊與球員的介紹與獲獎記錄等，同樣可以展板或者液晶電視等形式傳播。同時售樓部需要陳列5臺左右的桌上足球機可供有興趣的來訪客戶使用競賽。與此同時搭建擺設“世界杯高峰論壇”為球迷提供交流平臺，并視天氣狀況提供適量啤酒解暑（溫馨關懷）。活動時間為期一天。預期效果：人氣儲備第二階段，是上一輪活動的引信，是下一輪活動的伏筆。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！操作總綱與細節(jié)7月20：依托“最刺激火爆的英雄救魚”來啟動售樓中心的面世儀式，可嫁接”消暑水上樂園“的概念執(zhí)行?，F(xiàn)場要求：通過銷售人員以及展板向新老客戶傳播消暑常識，搭建規(guī)模足夠的橡膠蓄水池?？梢曰佑螒虻男问剑ㄒ妶D示及說明），走到最終的池子中抓魚，并可將捕捉到的魚以獎品的形式發(fā)放給成功過關的客戶。預期效果：人氣儲備第三階段，是上一輪活動的升華，是下一輪活動的引擎。三人一組首個到達終點的人可進行記時捕魚環(huán)節(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！操作總綱與細節(jié)8月15：依托“我與升龍有個約會，揭開她的神秘面紗”為主題進行七夕暖場，并宣告8月20號的樣板區(qū)開放?，F(xiàn)場要求：銷售中心需布置羅曼蒂克的花卉來打造節(jié)日氛圍。銷售代表向每位了解完升龍城狀況的新老客戶（限單身人士）贈送一支花朵來烘托主題，并最終揭開神秘面紗——VCITY。為期一天。注：當VCITY亮相完畢后到8月28號期間為來訪客戶限量派發(fā)”V“主題物料，包含遮陽帽，游泳票等消暑物料以及氣球、手帕等一般物料。通過物料來輻射整個27區(qū)以及鄭州其他區(qū)域。預期效果：看似平淡無奇的暖場活動，實質上孕育著不可預計的最大爆發(fā)！精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！操作總綱與細節(jié)8月28：”世界上獨一無二的最為火爆刺激的3D大片“?，F(xiàn)場要求：導入尊貴名流的特殊身份榮譽（口徑為抽到的幸運客戶）。當日售樓部服務體貼最大化，安保撐傘護送