年江蘇揚州某地塊市場調(diào)研與可行性報告

揚州***地塊市場調(diào)研與可行性研究報告揚州***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○七年四月八日目錄第一部分揚州市總體狀況一、人文歷史乞二產(chǎn)、摟自堤然價條何件篇三駱、漸經(jīng)將濟網(wǎng)狀侍況合四樸、含城彈市末基美礎暮設瞇施秋五嫌、倍城絲市柜規(guī)皺劃統(tǒng)第輝二叉部戚分蓬南勤揚緊州摘房濾地茂產(chǎn)像市冷場濟狀果況礙一吃、僅2蠅0刺0貝6迫年躲揚洋州難房丹地匙產(chǎn)范市芳場切基蠶本抹情赤況定二罷、析宏聽觀丑調(diào)纖控古下尺的寫揚欠州窄房性地爹產(chǎn)睡市游場海特控點圈三波、辣宏秀觀跟調(diào)施控赴下虎的喚揚峽州浙房價價繼走速向眉分刃析虹第盼三糖部粉分劫*劉*季*年地勒塊奇可臉行軌性范分湖析迎一妥、齒揚工州姜西湯南絨區(qū)牲域福的舞發(fā)線展仆潛疲力陽二榨、卻項選目悄S執(zhí)W編O雜T劃分薪析罵三幅、盟*西*待*丈地端塊俗項扮目盲產(chǎn)擇品可建跟議桿四充、怪項卡目依發(fā)達展鍋戰(zhàn)羞略年與磁總友體蘋評挖價刺第斥四挽部塌分院項謝目得概別況辯與拆投閣資貨估口算瓜一庭、悉*悄*兆*鬧花列園隔項嚷目辱概據(jù)況豈二充、罵*絨*香*蹈花抓園聚項瓣目皇開允發(fā)永效荷益枕測望算廣第義一演部炸分軌折蹤程蠻揚蕩州貴市痰總脊體甲狀臭況恢揚欺州芹市悅地湯處毒長疤江圣三硬角騰洲矩，撓位剪于壓江走蘇盤中疑部錘、櫻沿酸江黨經(jīng)寶濟遍開布發(fā)寬帶詢的份北永側貼。少境式內(nèi)惠有蘇長技江春岸品線凈8消0瞞.怖5綁公項里腥、膊京臺杭確大組運族河圈1昆4擾3拍.適3改公虹里蹄。秀全航市紡總師面騙積旦6嬌6繼3艇4錢平蘆方旨公霧里籮，歸市尖區(qū)買面拴積坑9占8魚0處平聾方顛公絡里丸，守規(guī)化劃鏟建寨成飽區(qū)欄面貧積妙4淚2貴0噴平乓方塘公朝里哀。序揚區(qū)州傲現(xiàn)緒轄翻3悼區(qū)溜（劑廣鍛陵傭、簽維騎揚槐、冷邗朗江半）必、即1晚縣幕（丙寶靠應緩）居和糠3行個倘縣童級畏市扔（耐儀其征懶、慢江剝都綿、幅高甲郵蒸）償。氏經(jīng)加濟弱發(fā)裂展傲迅薦速眉、鍬交束通醉便榆捷射、汗商綢業(yè)柄繁橡榮雅、倒人窩文鼓薈戰(zhàn)萃蔬、狹環(huán)慮境烏優(yōu)輛美技、怪資約源濾豐戶富薪，顆現(xiàn)解正射加逆快摧建離設仆步曾伐王，失努董力霜成扇為獎古牙代那文具化照和容現(xiàn)藍代勾文椅明秤交劇相資輝株映艱的蒜城辛市埋。霧一亦、羽人野文可歷余史牽揚帆州據(jù)是舍全把國餐首影批耐歷濱史示文容化蘭名陳城卷，蠢歷除史駱悠鋪久尺，貼文搞化貓輝毅煌盤，嬸名仗人堪輩移出椅，吧有州2橫4睜9眠0味年懲可睜考滑的素歷洽史剖。架大啟約刊距矛今情7略0樂0遮0居－嫂5趴0著0滲0海年艇前額，備淮貢夷輩人胖就緊在井揚孫州亞一蔥代魂勞廣動保生敲息器。泳春棄秋遇時求期狹稱孩邗熔，圣公默元錯前島4紐8黑6按年驢吳貓滅怒邗租，塌筑寇邗理城曠，嫂開英邗路溝巧，粥連于接材江盒淮配。委此呀后花，初揚殖州臨一陳直役為通全得國左經(jīng)威濟疲、竄文星化生、仍政朽治夕重換鎮(zhèn)哨。疲二桌、宋自確然爪條火件雖1坡、沃氣父候糧：扛揚觀州觀位點于米北億緯鄙3掀2薪砌°議2繳0繼′頃，偷東兼經(jīng)翅1灘1城9甜填°誘3雁0墓′或,賢地呈處俘江堤淮辰平子原罵南題端吸，貍屬沃亞訴熱喝帶攻濕沃潤叨氣雷候氣區(qū)著,墻盛盾行饅風洗向拖隨礎季敏節(jié)廁有超明露顯爪變慘化缸,侮年肚平鬧均社氣墨溫除1凡5朱.叉6鋼℃特－錫1片6殲.勁1郵℃遠,甜年塑平即均床降典雨特1謀0恒0柿0者余困毫爺米俘，趙年隆日貿(mào)照撥2濟0必9砌2段.蛙4款小杰時糊，鄰無皮霜掏期左為朝2境2膝5饒?zhí)旌Ｚw具幅有皂氣集候岡溫征和賴、紫雨隱量拔充輪沛扣、沒四暈季補分醉明艇、肉日角光續(xù)充界足喬、聾無耕霜樂期飼長辮等倘特苦點搶。贏2責、歲地乖質蒼：課境脾內(nèi)主土族地菊平晨坦引，刊環(huán)地享面窮標注高巴一諷般竟在址2揉-聚5滅米陜之游間漿（院青估島鑒標仰高俘）調(diào)。品土統(tǒng)質心主懲要主為計粘源土猴，永土撿層先較誰厚蹤，姑地樣耐浸壓督力兆8杏噸愛/叼平徹方除米例，劈工臨程悶地盞質燒條壇件紐較疏好使，己一怎般滔建烏筑伙無挨需牢打御樁番。杠3稼、鹿水馳文歉：茫正司常類設盼計羅水宏位堵1遼.繁4巧米拐,駕最棕低黨設鍬計心水鉆位顏1豬米乒，存最覽高喇洪犧水宜位串3窄.首6菌米躁，啦防禾洪意標喝準來采烈用洪百礎年櫻一汁遇租、診水本位芒4宜米棚。殼拖4糊、著資弊源稅：政主勾要卸以往礦歌產(chǎn)把資撤源股和庸水蝕產(chǎn)允資介源慧為改主徑。依全萬市攀境櫻內(nèi)陽江衛(wèi)河培湖只泊騾交簽錯季，隔水蓮資川源唐蘊趨藏殘豐己富資。冤土冒肥避水戴美侄，標農(nóng)伙業(yè)鴨動若植銷物物資粗源海豐射富桑。藥5食、荒人臭口腦：俯總福人財口淺4劈5檢8知萬叢人鉗，雕其彼中待市摩區(qū)桐人閱口得1屈1擺6閑萬期人犯。支三壞、系經(jīng)約濟園狀屯況忠改包革漫開羽放皆以瓣來濱，木經(jīng)仆濟憐快販速懷發(fā)勞展借。享全堅市蔑圍吼繞傅“棕兩晌個帳率班先爺”電和極“團全姐面它達米小姓康宋孤，萌建立設誰新遍揚曾州例”傅的眉目含標紡，遣統(tǒng)拉籌付推傘進布改損革讓發(fā)蔽展溜穩(wěn)燭定傅的筒各威項提工辜作少，竄經(jīng)稀濟榮社啟會尚發(fā)牢展萌取征得育新萌成潛績轉，糞和朱諧殘社蚊會寶建梨設茅收橫到對新龍成蝶效鑼，育全恒面售小燃康黑社們會紫建座設字躍窄上類新忘臺朱階授。矮2縫0年0彎6盟年卷，序全議年航完趨成鉗地波區(qū)門生殃產(chǎn)癢總猜值片1減1柱0陷0劣億揚元歷，版比輝上品年瓜增鍵長扎1貝5睬.剪2姑戴%積，練增堪幅們比塔上繡年氧提壯高占0球.辱2壤個需百蝶分串點麥。香其心中戒，例第遼一便產(chǎn)喪業(yè)釀增賊加資值目9腰4灶堂億挖元陽，油增瘦長承5懶.歉1洗%裂；課第分二亂產(chǎn)倦業(yè)牧增究加盲值考6旨2擱1納億望元押，演增渡長遭1牛7性%雀;徐第賀三態(tài)產(chǎn)浸業(yè)組增票加乏值錦3店8仇5西億夫元哀，杠增的長吃1進5車.洗3宿%倍。蘇人收均孤地祝區(qū)籠生鄭產(chǎn)科總旦值幅2默4架5丈4蕩0替元行。箏三亂次弟產(chǎn)遷業(yè)扣結摘構脂比坦為黨8抽.木5劃：篩5刃6病.廉5烈：衫3遷5周。盤實傷現(xiàn)截財符政搏總合收量入云1呢5貓8雨.憲0佳3講億行元疏，賺增亞長朵3聯(lián)5倡%需。根其柱中織，我一宰般歇預蠻算槍收沙入妻6瓣3灰.明0澡2閃億違元忘，窮增著長員2連7汗.葡2查%享，胃比醬2耍0杠0罪3款年豈翻送了甲一劣番義。算2奪0咸0峽6刪年晌經(jīng)模濟吉社露會堪發(fā)課展隊綜紡合遷指巾標熄位僚列蟲江干蘇獵省哄第典5狐位擴。狼固暮定縮資攏產(chǎn)決投芝資鞏規(guī)小模山穩(wěn)資步涌擴只大逢。遲完峽成更全捉社閉會任固辰定津資廢產(chǎn)遇投奇資捉額狡2餃0霸0放4棋年望為龜3指3溉0拾億旅元唱，刺2帝0梯0敢5紅年外為庸4科1因0夢億足元校，泄2栽0哲0封6持年標為卡5絨3浴3悅.堂3腔億置元運。它重依點則工杜程招進說展本順資利此。彈揚眠州預火警車啞站昌開蠢通杜運址行枕，嗓潤缺揚傻長發(fā)江屆大桑橋伙通覆車犁，肯沿哈江庫高社等終級陽公埋路白全種面徑建纏成校通面車弓，棟揚著州獻港對3俱、扔4卵號與泊塵位澡建扛成驢投淚產(chǎn)驗，皆二瓶電秤廠束擴百建染、浪南監(jiān)水拼北咸調(diào)輝、秧安憲大臟公大路偵工異程柿、許出子口素加框工去區(qū)沉基放礎揚設吩施口等申建欲設彈順卻利稍。

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為：京滬高速揚州段、潤揚大橋北接線——西北繞城公路——揚天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級公路、寧揚第二通道——揚州濱海高速公路。“二縱三橫”公路主骨架在揚州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級公路環(huán)。城市道路系統(tǒng)：快速路系統(tǒng)為環(huán)線加縱橫道路，其中一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路（儀揚河路）。東西方向快速道路為三條，分別為江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路；施沙路（揚子江路-揚瓜路段）；南北方向快速干道為三條，分別為揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路；賈七路、揚瓜路；揚圩路。城市綠地系統(tǒng)目標是建成國家級園林城市。至2010年，城市綠化覆蓋率達40%，綠地率達到37%，人均公園綠地面積達11㎡；至2020年，城市綠化覆蓋達45%，綠地率達40%，人均公園綠地面積達13㎡。歷史文化名城保護：以“河、湖、城、園”為核心，以“水、綠、古、文、秀”為特色，保護和規(guī)劃建設好一條主脈、兩大片、三道古城輪廓線、七處重點保護區(qū)，構成歷史文化名城的基本空間框架。一條主脈：邵伯湖至瓜洲的古運河。兩大片：蜀岡——瘦西湖風景名勝區(qū)和老城區(qū)（明、清城址）。三道古城輪廓線：唐代揚州城垣輪廓線、宋三城垣（宋大城、宋夾城、宋寶祐城）輪廓線、明清城垣輪廓線。七個重點保護區(qū)：東關街、仁豐里、灣子街、南河下、灣頭茱萸古鎮(zhèn)、瓜洲古鎮(zhèn)江口后街歷史街區(qū)及隋、唐子城遺址文物埋藏區(qū)。從《揚州市城市總體規(guī)劃》（2002－2020）中可以看出，揚州市政府高度重視沿江開開發(fā)，并把沿江產(chǎn)業(yè)帶的布局作為“十一五”的建設重點。80公里的沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，實際利用外資則占全市的90％以上。在這里，將重點構建六大產(chǎn)業(yè)板塊：汽車制造業(yè)、化工工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)。在沿江產(chǎn)業(yè)帶的南側將被規(guī)劃為大片的綠色開放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合發(fā)展高端綜合居住產(chǎn)品。第二部分揚州房地產(chǎn)市場狀況一、2006年揚州房地產(chǎn)市場基本情況1、市場宏觀情況2006年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.72億元，同比增長3.58％，增幅回落16.44個百分點。2006年，全市商品房施工面積達到800萬㎡，同比增長13.23％；市區(qū)在建商品房施工面積達到459.41萬㎡，其中住宅施工面積334.74萬㎡。新開工面積，市區(qū)220萬㎡，同比略有下降。市區(qū)竣工商品房面積159.16萬㎡，同比增長3.03％，增幅不大，但銷售市場形勢很好。批準上市的商品房銷售面積達到222萬㎡，同比增長32％。合同銷售商品房185.54萬㎡，其中住宅124.64萬㎡，市場供求總量基本平衡，供略大于求。合同銷售面積大于竣工面積。2006年，在市區(qū)竣工的商品房中，住宅120萬㎡，占75％。在住宅的120萬㎡中，普通住宅占75％以上。2個75％說明供應結構比較合理。另外，2006年，90㎡以下的中小戶型在揚州市場的供應量為3248套，占可供銷售總套數(shù)的23.4％。實際銷售占可供銷售量的67.52％。全年市區(qū)成交土地1156.35萬㎡，房地產(chǎn)開發(fā)用地成交359.31萬㎡，均價為1380元/㎡。其中生地成交13.7萬㎡，均價為974元/㎡；熟地成交345.61萬㎡，均價為1396元/㎡。全年房地產(chǎn)貸款余額達到129.3億元，比年初增加31億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為41.2億元，比年初增加6.5億元；個人住房貸款余額50.7億元，比年初增加12.1億元；個人商業(yè)用房貸款余額為19.6億元，比年初增加6.1億元；個人公積金貸款余額為17.1億元，比年初增加6.38億元。全年市區(qū)實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收總額4.42億元，實現(xiàn)房產(chǎn)契稅收入1.38億元。2、商品房供銷情況市區(qū)新建商品房累計批準預售面積221.46萬㎡。其中普通商品住房141.31萬㎡、商業(yè)用房48.3萬㎡、辦公用房16.79萬㎡、別墅15.06萬㎡。市區(qū)新建商品房累計合同成交185.54萬㎡。其中普通商品住房124.64萬㎡、商業(yè)用房29.37萬㎡、辦公用房9.09萬㎡、別墅22.44萬㎡。2006年揚州市區(qū)銷售前五名樓盤情況表樓盤名稱樓盤位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶型面積開發(fā)商新能源虎豹·奧都花城孫莊路以南，孫莊支路以北，中心東路以東，賈七路以西小高層、多層、高層約26萬方90-130揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司京華城中城文昌西路南人工湖畔小高層、高層、復式300萬方84.78-164.35揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司名都華庭文昌中路與江都路交匯處小高層、部分疊加別墅16多萬方90-140揚州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司凱運天地解放橋東首多層、小高層、聯(lián)排、花園洋房14.18萬方50-210江蘇凱運建設開發(fā)有限公司水榭華庭高潮河以北,萬鴻城市花園以南多層、小高層、疊加聯(lián)排8萬方95-293揚州天一投資發(fā)展有限公司2006年度全市商品住房銷售龍虎榜排名開發(fā)企業(yè)項目名稱銷售面積(㎡)銷售額(元)1揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司新能源虎豹·奧都花城145,204.66539,744,4322揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城112,425.41426,679,1443揚州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭71,316.15258,059,9294江蘇凱運建設開發(fā)有限公司凱運天地47,142.08212,660,7185揚州天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭50,912.20200,227,0596江蘇保集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保集半島50,922.49185,195,3757揚州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金湖灣墅園33,724.34173,216,8068揚州萊茵達置業(yè)有限公司萊茵苑45,860.35170,329,8059揚州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬馬·濱河城52,893.11161,015,33410蘇州新港建設集團有限公司揚州分公司新港名興花園50,831.67157,206,63511揚州市揚子江置業(yè)有限責任公司揚子·佳竹苑41,312.13137,331,96712揚州華利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香格里拉32,375.01120,273,70113揚州富川置業(yè)有限公司富川瑞園40,547.50120,188,25214江蘇新能源置業(yè)集團有限公司新能源·淮左郡莊園22,212.83110,831,88815揚州慶松房地產(chǎn)發(fā)展有限公司東方名城33,761.29102,438,2772006年市區(qū)12月住宅銷售排行榜排名開發(fā)企業(yè)項目名稱銷售面積(㎡)銷售額(元)1揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司新能源虎豹·奧都花城16,876.5065,657,2002揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城9,303.9538,222,5263江蘇凱運建設開發(fā)有限公司凱運天地8,420.3634,789,5054江蘇星都置業(yè)有限公司揚州分公司星都芳庭（星聯(lián)邦）9,851.3132,342,7245揚州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金湖灣墅園5,235.0531,210,0846揚州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭7,801.0129,012,1537江蘇新能源置業(yè)集團有限公司新能源·淮左郡莊園5,301.4026,542,0408揚州富川置業(yè)有限公司富川瑞園7,320.5623,065,7229蘇州新港建設集團有限公司揚州分公司新港名興花園5,745.2318,657,95910揚州豐盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山河園二期2,690.2212,627,53811江蘇江揚投資集團有限公司九溪玫瑰園2,747.1111,676,72212揚州星晨置業(yè)有限公司東昇花園3,842.1710,858,37813揚州中集天宇置業(yè)有限公司東方百合園2,378.2010,392,213.0014揚州美迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御河苑3,082.8810,344,602.0015江蘇保集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保集半島2,889.2610,274,307.002006年度揚州市區(qū)商品住宅銷售10強樓盤排名開發(fā)企業(yè)項目名稱銷售面積㎡銷售額平均單價1揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司新能源虎豹·奧都花城150，142.18574，231，9383824.592揚州京華城中城生活置業(yè)有限責任公司京華城中城117，988.17467，655，3893963.583揚州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭77，913.63300，650，5363858.774江蘇凱運建設開發(fā)有限公司凱運天地49，175.59233，426，3314746.795江蘇天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭53，814.81217，620，4734043.886江蘇保集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保集半島55，703.09212，803，9783820.337揚州萊茵達置業(yè)有限公司萊茵苑53，542.28212，868，2533975.708揚州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬馬·濱河城56，878.44182，447，6653207.689江蘇新港建設集團有限公司揚州分公司新港名興花園50，831.67157，206，6353092.6910揚州富川置業(yè)有限公司富川瑞園45，221.16152，046，7443362.293、商品房價格情況全年新建商品房的合同成交價格平均為4063.38元/㎡。其中新建普通商品住宅為3372.19元/㎡、商業(yè)用房為6542.28元/㎡、辦公用房為4120.63元/㎡、別墅為4634.63元/㎡。2006年，揚州東區(qū)新建商品住宅成交均價為3198.75元/㎡，同比上漲6.97％；西區(qū)新建商品住宅成交均價為3481.72元/㎡，同比上漲6.15％；北區(qū)新建商品住宅成交均價為3109.06元/㎡，同比下降0.68％；老城區(qū)新建商品住宅成交均價為3774.34元/㎡，同比上漲6％；南區(qū)新建商品住宅成交均價為2238.52元/㎡，同比上漲40.86％。本案所在的南區(qū)，由于受開發(fā)進程的影響，成交價還較低，但同比增幅達到40.86％，增勢之強勁不容小覷。二、宏觀調(diào)控下的揚州房地產(chǎn)市場特點2005年5月，國家七部位聯(lián)合出臺了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，2006、2007年國家繼續(xù)對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)受到前所未有的關注，揚州房地產(chǎn)市場也受到深刻影響?？傮w上看，揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)如下特點：一是繼續(xù)保持快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢，沒有因為宏觀調(diào)控而出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。二是繼續(xù)保持供求兩旺、總量基本平衡的發(fā)展態(tài)勢。三是繼續(xù)保持結構基本合理、房價基本穩(wěn)定的發(fā)展格局。三、宏觀調(diào)控下的揚州房價走向分析2005年，揚州市區(qū)普通商品住宅均價為3243元/㎡，同比上漲9.44％。其中第四季度房價略有波動，下降79元/㎡。2006年，揚州市區(qū)普通商品住宅均價基本穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，為3372元/㎡，同比上漲5.41％。對此，可以認為揚州房價基本穩(wěn)定，漲幅合理：一是市區(qū)房價漲幅不大。漲幅低于市區(qū)職工人均可支配收入的漲幅。二是增量房價格略有上漲。二手房價格還略下降了0.78個百分點。三是房價與國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應。2006年揚州GDP增長15.2％，為歷年最好。四是揚州是2006年度中國唯一獲聯(lián)合國人居獎的城市。目前的房價是與獲得人居獎的城市相匹配的，或者說還有上漲空間。揚州作為江蘇唯一獲得聯(lián)合國人居獎的城市，房價不會太低，也不能太低，太低了體現(xiàn)不出城市的品牌效應。2007年，國家仍將采用“地根＋銀根”雙緊的調(diào)控政策，并加大既有政策的執(zhí)行力度。國家宏觀調(diào)控的目的是抑制房價過快上漲，國家希望房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，并不希望“重創(chuàng)”房地產(chǎn)市場，畢竟房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱之一。具體到揚州，預計國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響不可能象國內(nèi)一二線大城市那么明顯。對揚州的房地產(chǎn)市場及房價走勢可以作這樣的預測：1、發(fā)展前景依然令人看好，市場銷售將繼續(xù)火爆，市民的購房熱情不會因為宏觀調(diào)控而減弱，“人居獎”的品牌效應也將吸引周邊城市的購房者前來購房。2、仍然保持相對穩(wěn)定、持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。3、房價將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但不會出現(xiàn)象宏觀調(diào)控前那樣的短期快速上漲。第三部分***地塊可行性分析***地塊位于揚州西南區(qū)域，這里的房地產(chǎn)市場正在升溫，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ?、揚州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?、南區(qū)交通格局已筑，房產(chǎn)開發(fā)熱潮又起。1992年揚城市民第一次突破揚子江路的心理屏障，開始了揚城最初的房地產(chǎn)開發(fā)。1998年揚城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，開始了揚城西區(qū)的大開發(fā)。2003年是“沿江開發(fā)年”，開發(fā)突破江陽路市民的心理屏障。揚子江路的興起，沖淡了328國道的地位，揚子江路與328國道、南繞城公路，北繞城公路（已在施工）相連，成為揚城與外市、外省交際的紐帶。揚子江路的改造興起，與328國道交匯，沖淡了328國道的天塹地位。沿江大開發(fā)以后，328國道不再是割裂揚城的國道，而成為連接揚城東西大門的“家道”。隨著潤揚大橋的開通、南繞城公路的新建、揚子江迎賓景觀大道的改造，南區(qū)交通格局已經(jīng)構筑。所以繼江陽中路沿線的金鑫花園、銀苑新村、江陽苑、康橋花園、世紀家園、鴻大花園、潤揚廣場等項目一陣房地產(chǎn)開發(fā)熱潮之后，目前南區(qū)又新推出淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園等大規(guī)模住宅小區(qū)，政府規(guī)劃的1500畝南區(qū)住宅藍圖已經(jīng)初顯，作為園區(qū)的生活配套，這里將成為繼揚州西區(qū)之后的又一大型生活居住區(qū)。

2、商城商圈雛形初現(xiàn)西南板塊北臨328國道江陽西路段，該路段是已顯雛形的商城商圈的核心區(qū)域，公路客運總站（西站）是揚州的物流客運集散中心之一。作為“主導向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，從相關部門了解到目前揚州市政府已從戰(zhàn)略高度來實現(xiàn)揚州商城商圈的可持續(xù)發(fā)展。隨著財富廣場、九洲大廈、東方家藝、潤揚廣場、珠寶城、汽配城等的開發(fā)興建，極大地推動了揚州商城商圈的發(fā)展。3、未來西南區(qū)域將顯示十足的活力，成為現(xiàn)代化的城市新區(qū)。展望未來房產(chǎn)，從區(qū)域看：老城區(qū)由于土地相對較少，而且配套設施相對落后，開發(fā)難度較大，近期不會有太大發(fā)展。東區(qū)由水系組成，由于各項城市配套設施尚未具備，形成規(guī)模需要時間。北區(qū)城市自然景觀較好，隨著城市的擴大，也會有一定的發(fā)展。城市西移，火車站的新建，西區(qū)房產(chǎn)依舊是揚城房產(chǎn)的一個亮點。南區(qū)的發(fā)展讓人十分看好，南區(qū)拆遷量不大，可以很好的規(guī)劃，同時可以利用西區(qū)臨近的配套，盡管目前配套還比較缺乏，但從政府長遠規(guī)劃來看，無論是教育配套（原則上兩個居住區(qū)配建一所普通高級中學、兩所九年一貫制學校），還是醫(yī)療設施都將一一完善。所以，我們看到南區(qū)目前在建的淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園住宅項目，都是按照中高檔次標準建設的，南區(qū)的交通優(yōu)勢、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟優(yōu)勢、未來的發(fā)展?jié)摿?，以及西南的梯度商圈等等，這些都為南區(qū)房產(chǎn)板塊注入了更加鮮活的色彩。從長遠發(fā)展來看，揚州開發(fā)區(qū)將定位在上海、南京兩大都市圈相互影響的門戶，揚州、鎮(zhèn)江組合城市的合力增長板塊；揚州城市的副中心和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)商地；文化與生態(tài)交融的濱江新區(qū)。根據(jù)城市規(guī)劃，在包括開發(fā)區(qū)，邗江工業(yè)園區(qū)，揚子津科教園區(qū)（大學城）在內(nèi)的城市西南部，將形成一個以揚州商城為中心，涵蓋多種商業(yè)業(yè)態(tài)與商務核心區(qū)，并建成為一個展示現(xiàn)代揚州文化的藝術中心。在未來的三年左右，西南片區(qū)的商業(yè)與商務核心區(qū)將成為繼文昌商圈之后的第二商圈，成為大學經(jīng)濟與文化的精華區(qū)段，一個具有商貿(mào)物流、生態(tài)旅游、信息服務和生活配套等系統(tǒng)的高起點城市綜合性功能新區(qū)，將呼之欲出。4、揚州西南區(qū)代表樓盤情況樓盤名稱樓盤位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶型面積（㎡）開發(fā)商水榭華庭高潮河以北,萬鴻城市花園以南多層、小高層、疊加聯(lián)排8萬方95-293揚州天一投資發(fā)展有限公司星都芳庭（星聯(lián)邦）東臨邗江大道，南沿二橋河，西至順達路多層17.5萬方100-130，主力100江蘇星都置業(yè)有限公司金湖灣墅園東至振興路，西至順達路，北至開發(fā)路別墅、多層18.1萬方100-300揚州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南浦花園潤揚南路，廣陵學院對面多層、別墅7萬多方別墅260-300揚州花園置業(yè)發(fā)展公司淮左郡莊園二橋河路與順達路交匯處多層、別墅9萬方江蘇新能源置業(yè)（集團）有限公司新港·名興花園開發(fā)路與順達路交匯處多層28萬方80-140蘇州新港建設集團有限公司揚州公司富川瑞園揚子江南路與南繞城高速交匯處別墅26.7萬方124、106、215揚州夢都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚城邗江南路8號多層、小高層、聯(lián)排、疊加20萬方剛開工揚州宙輝教育置業(yè)有限公司水榭華庭：經(jīng)典絕版地段，擁有日趨完善的配套設施：學校、超市、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、醫(yī)院就在家門口，為生活居住帶來便捷。榮獲“揚州市最佳生活配套樓盤”獎。星都芳庭：實力雄厚，資信歷年評為AAA級，榮獲“中國知名樓盤”，景觀設計是中國美院的嘔心力作。二期主力小戶型50-90平方米，目前力推72平方米精致戶型。小區(qū)將栽種的植物有100多種，其中有很多名貴植物。金湖灣墅園：優(yōu)越地理位置，生態(tài)景觀，以田園、半島、港灣、水系四大景觀分區(qū)分布29個組團。24小時生活熱水，智能化安防設備配套。南浦花園：以別墅為主，輔以少量多層，已售完，小高層尾房。潤揚木林公園的開好，揚子津大學城、廣陵學院等多個高校的興起，使其具有環(huán)境優(yōu)雅、人文氣息濃厚的品質，榮獲“揚州最佳性價比別墅”的稱號。淮左郡莊園：三聯(lián)系統(tǒng)的配置是揚州的首創(chuàng)之舉，它有夏季制冷、冬季采暖、24小時供熱水的三重功效。標志先進的五星級配套服務真正走進住宅，智能化系統(tǒng)構筑安防長城。新港·名興花園：倡導節(jié)能保溫住宅，外墻彩硬質聚氯酯發(fā)泡保溫材料，所有門窗采用鋁合金，雙層中空玻璃技術。小區(qū)綠化率超過50%，平均棟距超過50米。富川瑞園：倡導建設揚州第一個“低能耗”節(jié)能先鋒住宅示范小區(qū)，揚州最低建筑覆蓋率20.9%，首創(chuàng)揚州“水在園中，園在水中”立體景觀園林體系。廣告語：“揚州向南我向南”。二、項目SWOT分析1、優(yōu)勢（Strength）1）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實施，本區(qū)域的各項配套設施日趨完善。2）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實施，本區(qū)域物業(yè)升值潛力巨大。3）西區(qū)市場的相對飽和，為本區(qū)域市場的發(fā)展帶來機會。4）周邊外資企業(yè)就業(yè)人群較多，有一定的消費市場。5）項目周邊已有樓盤存在，且部分樓盤已經(jīng)交付使用，已形成一定的人氣和居住氛圍。2、劣勢（Weakness）1）市場對該區(qū)域的認知度還不夠。2）周邊生活配套尚不充分，交通設施尚不完善。3）交通設施、金融機構缺少，不宜形成商務辦公區(qū)域。4）項目周邊的工廠區(qū)對本項目的推廣和形象塑造有一定障礙。3、機會點（Opportunity）1）政府南向發(fā)展規(guī)劃的實施為區(qū)域發(fā)展帶來機會，有利于改變市民對該區(qū)域的偏見。2）西區(qū)板塊的迅猛發(fā)展和各項配套的成熟，為西南板塊的發(fā)展提供了巨大的支持。3）西南區(qū)域中存在的開發(fā)區(qū)及其實施的詳規(guī)政策吸引了大量的外來企業(yè)和商人來此落戶，為西南板塊的竄熱加了一把火。4）威脅點（Threat）1）西南板塊相對于城市其他幾個區(qū)域在居住市場的發(fā)展水平上顯得較為緩慢，尤其是迅猛發(fā)展且相對成熟的西區(qū)對西南區(qū)域客源的分流，威脅巨大。2）項目周邊在售樓盤眾多，且部分樓盤入市時間已久，競爭激烈。三、***地塊項目產(chǎn)品建議本項目位于揚州西南區(qū)域，上面已對西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿M行了全面的分析，項目地塊位于邗江區(qū)，邗江中路的東側，附近分布有電子工業(yè)園、邗江工業(yè)園、大學城，地塊北部有醫(yī)院、汽車西站，周邊重點小學、中學正在規(guī)劃籌備中。該地區(qū)性塊交通便捷，周邊環(huán)境良好。從相關部門了解，邗江區(qū)將投資1.8億元對邗江路進行升級改造。未來，道路兩側將新增各6米的人行道，新增綠化面積4萬平方米，改造建筑立面，增加停車位。這是繼文昌路、揚子江路之后揚州又一條提升城市形象的景觀大道。初步建議如下：1、樓盤定位：中高檔（力爭成為西南區(qū)域有影響的精品樓盤）。2、樓盤名稱：***花園3、四大要素：時尚、科技、健康、和諧，打造“生活之都，品質之園”。1、時尚：致力于創(chuàng)造時尚的建筑空間形態(tài)。它屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時將融于整個城市。2、科技：強調(diào)住宅科技含量，便利而快節(jié)奏地暢游于現(xiàn)代科技的時空中。3、健康：倡導健康生活方式，提倡建設綠色家園。4、和諧：倡導現(xiàn)代居住區(qū)的和諧鄰里關系，致力于營造一種文明向上的社區(qū)文化。4、廣告主標題：生活向上，居住向南；生活之都，和諧之園。廣告副標題：新城市、新時尚、新享受。“***花園”，追求“新城市和諧生活”，升級版的新時代住宅，高科技的智能化配套，詩意綠色的居住環(huán)境，和諧人本的社區(qū)文化。針對以上分析所存在的劣勢和威脅，本項目要想取得良好經(jīng)濟效益和社會效益，必須高度重視廣告宣傳和銷售工作。5、戶型分布：針對區(qū)域客戶特點（外資企業(yè)較多、青年教師和科技人員較多、外來人員較多、新婚人員較多等），主動適應國家宏觀調(diào)控政策（如要求90平方米以下占到70%），同時也是為了促銷和及時回籠資金，小戶型應占相當比例，以控制單套總價。具體建議：面積戶型比例70-90平方米二室一衛(wèi)40%90-110平方米二室一衛(wèi)30%110-120平方米三室二衛(wèi)20%120-140平方米三室二衛(wèi)10%6、價格定位：根據(jù)目前揚州市場樓盤銷售價格及西南區(qū)域樓盤的銷售均價，初步建議本項目均價3300元左右。開盤時價格要略低，與周邊樓盤接軌。具體應根據(jù)開盤當時的政策因素、樓盤品質、市場情況而定。7、目標客戶：科技人員、教師、公務員、私營企業(yè)主、外地投資客商。8、商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套奇缺，為提升項目自身價值及附加價值，項目沿街部分宜設立商業(yè)賣場。四、項目發(fā)展戰(zhàn)略與總體評價1、分析消費者的價值取向以及地塊的自身資源，建立起自身鮮明的競爭優(yōu)勢，項目的價值點將得以充分挖掘。2、提升樓盤的附加值，控制總價，給予客戶最多實惠，充分提升物業(yè)的附加價值，確立樓盤鮮明的個性形象，建立市場知名度及影響，搶占市場份額。3、項目推廣是本案不容忽視的一環(huán)。4、把握樓盤最佳入市時機及有效方式。5、整合商業(yè)配套，針對自住型及投資型客戶，分階段推出不同