蘇州木瀆項目前期物業(yè)管理顧問咨詢建議書

謹呈Presentedto:

蘇州漸建地產(chǎn)

主呈：徐正蔚總經(jīng)理、

抄送：羅安平先生

Proposalfor

PropertyManagementConsultingServices

〔蘇州木瀆〕工程

前期物業(yè)管理參謀咨詢建議書

擬稿：黎宇清

日期：2021年12月09日

首先要感謝蘇州浙建地產(chǎn)的各位領(lǐng)導能夠在百忙之中抽空閱讀本人對“蘇州木瀆工程〞所做的“「物業(yè)管理效勞參謀建議書」〞，并同時感謝各位領(lǐng)導在該工程上對我的支持與幫助。本人做為一名物業(yè)老兵，盡已所能，至誠效勞，力求到達貴司對物業(yè)管理參謀的目標，也發(fā)揮本人知識及經(jīng)驗，價值得以表達！前言目錄——目錄——蘇州木瀆工程前期物業(yè)管理參謀咨詢方案的依據(jù)蘇州木瀆工程前期三大階段及參謀重點工作蘇州木瀆工程如何量化參謀的效果根據(jù)蘇州木瀆工程的特點，提出的一些思路其他本工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)前期三大階段及參謀重點工作如何量化參謀的效果根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路其他物業(yè)顧問設(shè)計單位施工、監(jiān)理、設(shè)備供應(yīng)商等相關(guān)單位房管局/物價局/物協(xié)/公安/水，電，移動，氣等業(yè)主

物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)一、本工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)大業(yè)主〔開發(fā)商〕小業(yè)主/租戶1.1最常見的四角關(guān)系物業(yè)參謀開發(fā)商物業(yè)企業(yè)小業(yè)主問題這么多角度的需求——物業(yè)參謀坐標在哪兒？一、木瀆工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)背景物業(yè)管理成了大家都在打的一張牌思考對策物管參謀定位1.2：開發(fā)商對前期物管參謀的相關(guān)思考房地產(chǎn)資源/產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重競爭劇烈2021年政府控制措施及年底的金融風暴借助物管品牌，尋求賣點，銷的快〔現(xiàn)金為王〕為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服〔建立物業(yè)管理團隊〕以客戶為中心，物業(yè)管理工作前置，完善產(chǎn)品設(shè)計人性化順利交付，讓物業(yè)早期介入，產(chǎn)品細節(jié)化提高物業(yè)效勞水平，形成業(yè)主體驗效益，節(jié)省工程后續(xù)廣告本錢教練技術(shù)專家顧問教育者領(lǐng)導一、木瀆工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)圖紙設(shè)計開工建設(shè)銷售/招商交樓-物管《選址意見書》《建設(shè)用地許可證》《規(guī)劃許可》《施工許可證》《預售證》《前期物業(yè)服務(wù)合同》《竣工驗收備案證明》《分戶驗收》《消防驗收意見書》物業(yè)第一階段工程立項——規(guī)劃圖確定物業(yè)第二階段開工——工程開盤接管驗收/交樓——管理物業(yè)第三階段〔工程進度方案表〕目標：產(chǎn)品實用性后期運營節(jié)能目標：了解管線目標：物業(yè)文件支持銷售目標：竣工備案下交樓88%目標階段性前置證書物管階段1.3時間段4種模式多人駐場式咨詢方提供各種專業(yè)人才駐現(xiàn)場，實施培訓式開發(fā)商派出各系統(tǒng)人員，到參謀咨詢方進行培訓/實操，使受訓人到達獨立開展各種業(yè)務(wù)工作的目的參謀單人式/不駐場由專業(yè)物業(yè)參謀，定期/不定期前往現(xiàn)場解決問題資料和技術(shù)援助式不到現(xiàn)場，僅提供各種資料，通過、、QQ、視頻等獲得參謀支持綜合式上述方法綜合起來，共同實施單人駐場式咨詢方一名經(jīng)理現(xiàn)場，指導業(yè)務(wù)工作，需要支援時向總部獲取常規(guī)性效勞實力輸出性知識輸出性專項參謀性1.4物業(yè)參謀咨詢常見4模式，6種實施方法一、木瀆工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)6種操作方法針對剛起步的開發(fā)商內(nèi)地一些名牌的開發(fā)商,根據(jù)合作方需要精心籌劃一系列管理方案，且專人跟進實施，保證效果提供大量數(shù)據(jù),資料,并對之整編,形成標準性文字資料,提供不同階段的知識性輸出參謀公司/人員根據(jù)自身的特長,向客戶提供不同的專項參謀咨詢;如平安防范、機電選型及維保、接管驗收、交收樓、裝修管理、創(chuàng)示范、ISO審核認證等一、木瀆工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)1.5物業(yè)參謀咨詢效勞工作內(nèi)容5種類型分類細分內(nèi)容按顧問咨詢內(nèi)容多寡分綜合服務(wù)土建、機電、智能化、消防、安全、清潔、園藝、人事管理、質(zhì)量管理、會所經(jīng)營旨在幫助合作方建設(shè)一個新的物業(yè)管理公司并使之正常運作，或全面提高合作方在物管各方面水平單項服務(wù)創(chuàng)優(yōu)/創(chuàng)示范、費用測算、項目物業(yè)總體策劃、人員培訓等；旨在針對合作方需求提供有針對性的服務(wù)按顧問咨詢階段分（1）前期介入①圖紙設(shè)計、會審階段②圖紙確認階段（2）開盤協(xié)助①項目開工②開盤銷售期（指導開發(fā)商與物業(yè)公司簽定《前期物業(yè)管理合同》，公示《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，確定物業(yè)收費標準（3）交樓/實操①物業(yè)公司/管理處籌備②接管驗收期③入住期④裝修期（4）服務(wù)質(zhì)量跟蹤期正常管理期，物業(yè)顧問咨詢質(zhì)量跟蹤期按地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容分類工程管理營銷其他建筑、給排水、暖通空調(diào)、電氣、智能化、電梯、園林綠化、裝修等質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、人事行政/財務(wù)管理、酒店式管理等物業(yè)出售、物業(yè)出租、銷售活動、市場調(diào)查等教育培訓、創(chuàng)建達標、檔案管理、顧問人員駐場等按物業(yè)管理主要內(nèi)容分類管理策劃日常管理工作對物業(yè)公司的設(shè)立登記、稅務(wù)登記提供咨詢服務(wù)協(xié)助設(shè)置會計賬簿，建立會計核算體系協(xié)助建立健全財務(wù)管理制度指導會計核算、幫助財務(wù)成本核算分析，提高經(jīng)濟效益根據(jù)物業(yè)項目實際情況，測算成本，制訂物業(yè)服務(wù)收費標準按物業(yè)管理工作中重要環(huán)節(jié)分類物業(yè)建筑設(shè)計顧問樓宇智能化設(shè)計顧問物業(yè)設(shè)施顧問物業(yè)施工跟進環(huán)保專業(yè)顧問入住流程設(shè)計7。人力資源戰(zhàn)略顧問8。物業(yè)理財指導9。會所經(jīng)營顧問/商業(yè)運營顧問10。創(chuàng)優(yōu)指導顧問11。體系認證顧問12。CI推廣顧問（以建立VI體系為主）關(guān)鍵詞：物業(yè)管理技術(shù)的輸出一、木瀆工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)1.6物業(yè)參謀咨詢效勞內(nèi)容總體籌劃在當?shù)厥姓{(diào)，研讀開發(fā)商工程可行性報告，規(guī)劃意圖、設(shè)計方案，確定物業(yè)管理定位優(yōu)化設(shè)計建筑空間利用，設(shè)備比較選型，供配電系統(tǒng)日后運行經(jīng)濟性，出入口設(shè)計〔安防及以后人力資源節(jié)約〕、會所/商業(yè)功能劃定〔經(jīng)濟效益〕、物業(yè)辦公用房、戶外空調(diào)合理性、設(shè)備房環(huán)境通風平安是否滿足運行需求工程開工/物業(yè)銷售隱蔽工程了解。協(xié)助開發(fā)商制定物業(yè)收費標準〔符合其經(jīng)營戰(zhàn)略和政府收費規(guī)定〕、管理規(guī)約、物業(yè)協(xié)議并向客戶明示。對銷售人員進行物業(yè)管理法規(guī)等培訓。指導售樓部、樣板房的物業(yè)管理及形象展示。解答業(yè)主異議VI系統(tǒng)/垃圾桶/體育設(shè)施協(xié)助按照小區(qū)/商業(yè)總體建筑風格和當?shù)匚幕攸c，提供公眾警示、區(qū)域指引等物業(yè)管理標識在開盤前先制作安裝一批，配合銷售的現(xiàn)場，讓業(yè)主體驗設(shè)備安裝、試運行，培訓，了解設(shè)備性能、參數(shù)；提供驗收標準程序、驗收組織方案，記錄文本；提出工程整改意見；保修書的簽發(fā)；鑰匙的接管；業(yè)戶/物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料移交組建物業(yè)公司協(xié)助開發(fā)商組建/選聘物業(yè)公司，提供設(shè)立登記、稅務(wù)登記、資質(zhì)申報等。協(xié)助擬訂管理架構(gòu)、人員配備方案。提供員工手冊、各類工作手冊、作業(yè)指導書。協(xié)助物業(yè)企業(yè)招聘員工。協(xié)助編制業(yè)主入伙方案，流程，現(xiàn)場布置，組織業(yè)主入伙儀式；解答業(yè)主有關(guān)咨詢、質(zhì)咨；協(xié)助開發(fā)商/物業(yè)公司制訂符合ISO9000的標準和本物業(yè)實際情況的物業(yè)管理運作體系文件迎檢創(chuàng)優(yōu)協(xié)助開發(fā)商/物業(yè)公司創(chuàng)立市/省/國示范小區(qū)的活動，硬件/軟件達標，提升物業(yè)管理標準化水平其他檔案管理資產(chǎn)管理商業(yè)運營開源節(jié)流接管驗收業(yè)主入伙ISO體系認證一、木瀆工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)工程意向書/協(xié)議制訂參謀方案參謀開展工作參與工程了解管線。配合合作方的營銷工作考察工程，提供相關(guān)圖紙資料提交考察建議協(xié)助合作方選聘物管人員、組建隊伍，并對物管人員進行相關(guān)培訓協(xié)助合作方做好入伙前的準備工作定期檢查考評，提出建議報告協(xié)助編制小區(qū)物管方案指導合作方日常運作，完善制度指導并協(xié)助合作方做好物業(yè)的交接驗收工作協(xié)助建立物業(yè)管理檔案資料協(xié)助測算物管本錢，指導會計進行本錢核算交接做好效勞質(zhì)量跟蹤考評、建議、解決遺留的疑難問題總結(jié)協(xié)助編制小區(qū)入伙方案按合同約定的工作內(nèi)容逐項落實完成

1.7參謀咨詢工作流程1階段2階段3階段本工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)前期三大階段及參謀重點工作如何量化參謀的效果根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路其他立項——圖紙設(shè)計開發(fā)建設(shè)——工程開盤管理處成立——交付針對產(chǎn)品設(shè)計，提出功能及配套及平安防范等建議施工、設(shè)備安裝的監(jiān)控市調(diào)，物業(yè)效勞方案擬定銷售協(xié)助，物業(yè)合同簽署制定運作文件開發(fā)商、設(shè)計單位、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)參謀開發(fā)商、建筑商、分包商、設(shè)備單位、監(jiān)理單位、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)參謀開發(fā)商、建筑商、小業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)參謀、相關(guān)政府部門為后續(xù)物業(yè)管理減少和防止問題打下根底；圖紙會審減少工程給后續(xù)物業(yè)管理造成的困難，收集管理信息資料；樹立物業(yè)形象，促進銷售建設(shè)和使用的分水嶺承前啟后，各種問題突出時期前期介入是物管者與大小業(yè)主的磨合期，為后續(xù)管理鋪平道路繼續(xù)管理〔正常期〕參謀咨詢效勞質(zhì)量跟蹤階段二、前期三大階段參謀重點工作管理處運作/辦公用房投入使用接管驗收交付給小業(yè)主業(yè)主〔業(yè)主委員會〕、社區(qū)組織、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)參謀、開發(fā)商、政府部門；業(yè)主裝修正常效勞物企創(chuàng)新與開展保證物業(yè)正常運行，追求物質(zhì)業(yè)保值、增值，滿足業(yè)主不斷變化的需求；介入內(nèi)容涉及單位作用及影響2.1前期介入工作內(nèi)容、參與者、作用進度周期項目完整周期約7個月2.2舉例：立項——圖紙確認階段·參謀工作重點初規(guī)周期〔2個月)二、前期三大階段及參謀重點工作安防交通綠地布局、澆灌系統(tǒng)照明系統(tǒng)垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾桶布置物業(yè)用房/活動場所/員工宿舍/飯?zhí)帽O(jiān)控用房/公共衛(wèi)生間/社區(qū)用房詳規(guī)確圖周期〔3個月)周期〔2個月)規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、人防、消防景觀設(shè)計、智能化等分項設(shè)計的配合設(shè)計的均好性〔高層以景觀服從建筑〕景觀設(shè)計與市政設(shè)施的關(guān)系景觀設(shè)計與物業(yè)用房/公共用房的協(xié)調(diào)商住的關(guān)系圍合方式與智能化與圍墻設(shè)施商業(yè)/住宅的關(guān)系廣告位，空調(diào)等的設(shè)置等問題。會所經(jīng)營的硬件要求配套設(shè)施〔洗車點/無水洗車〕給排水與水景的節(jié)能照明系統(tǒng)的節(jié)能〔分區(qū)控制〕車庫的設(shè)計及節(jié)能本工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)前期三大階段及參謀重點工作如何量化參謀的效果根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路其他三.如何量化參謀效果要站在開展商企業(yè)運作的層面思考問題要站在物業(yè)企業(yè)角度日后是否正常運營擬訂各類資料、制度；落實戰(zhàn)略要站在小業(yè)主角度去完善產(chǎn)品〔硬件〕物業(yè)運營角度小業(yè)主角度我們要站在小業(yè)主角度去完善效勞體系〔軟件〕開展商立場審視我們提供的效勞企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)業(yè)績業(yè)主滿意開發(fā)商角度高度決定成就3.1換位，站在不同角度對參謀的最終目標總體籌劃是否與工程實際情況相符提交建議，可行性，專業(yè)性物業(yè)運作資料的實操性物業(yè)運作資料的及時性業(yè)主對物業(yè)滿意度整體95%符合戰(zhàn)略第一完善產(chǎn)品細節(jié)，實用性增加20%在竣工備案條件下交樓率88%收費率95%設(shè)備完好率98%員工滿意度85%3.2籌劃量化內(nèi)容＞＞＞三.如何量化參謀效果社會效益，產(chǎn)生品牌，產(chǎn)生地產(chǎn)溢價，比競爭對手溢價10%，銷售速度快10%ABC戰(zhàn)略就是選擇三.如何量化參謀效果3.3例：階段中主動走訪客戶，〔銷售協(xié)助階段〕客戶訪談提問可評分量化序號內(nèi)容評分1~10分（每項）1您認為我們制作的社區(qū)標識系統(tǒng)對您項目整體形象有提升作用嗎？2您認為顧問人員專業(yè)在您的銷售過程中起了多大作用？是否使您的客戶增強對物業(yè)的信心？3整體上看，您認為我們的顧問工作是否對您的銷售起到了很大的幫助作用？4您對我們的工作進度是否滿意5您認為我的工作計劃安排是否合理、高效？6您認為我針對貴司售樓中提出的建議是否起到了幫助？7您對我的培訓是否滿意？對現(xiàn)場保安/清潔的指導有效嗎？8您認為顧問人員在此項目規(guī)劃階段是否對貴公司起到幫助？例如我們提出的有關(guān)規(guī)劃設(shè)計、景觀營造、配套建設(shè)、設(shè)備選型、水電供應(yīng)容量、建筑材料等方面的建議，您覺得實用嗎？，9您認為我們協(xié)助您制訂的物業(yè)管理方案是否合理？10您認為我們建立的體系文件符合您小區(qū)的特點嗎？是否有針對性？關(guān)鍵詞：80分以下，可不支付當月參謀費三.如何量化參謀效果參謀工程收尾主要工作包括：參謀工程評審收集、整理、歸檔工程文件決算參謀工程的實際費用總結(jié)參謀工程的經(jīng)驗教訓明確參謀工程后續(xù)工作〔參謀監(jiān)管期〕負責人遞交參謀工程結(jié)束的信函重新安排參謀工程人員的工作參謀工程評審對參謀人員在參謀期內(nèi)已完成的工作結(jié)果重新、全面地進行審核、檢查、落實工程方案范圍內(nèi)的各項活動是否已經(jīng)完成，完成的結(jié)果怎么樣，具體如：檢查參謀書編制、提交及執(zhí)行情況檢查建議函遞交、回復及落實情況檢查工程月度工作方案完成情況檢查工程月度報告陳述的工作內(nèi)容檢查各專項工作完成情況檢查參謀期各類工作記錄注重回憶，進行修正，主動走訪客戶，進行評價對參謀效勞效果進行整體評估。客觀、公正、全面、有效的方法就是評價被參謀的整體運行狀況，通過對被參謀公司的運作管理現(xiàn)狀進行全方位、全視角的審視評價，得出參謀效勞的效果是好還是壞，是一般還是優(yōu)秀。見?參謀工程整體運行狀況評價表?分析參謀效勞顧客滿意度指標。在參謀期間，參謀方一般都會每季向被參謀公司發(fā)放?參謀效勞質(zhì)量調(diào)查表?以了解被參謀公司對參謀效勞的意見和建議，參謀工程收尾時，通過對以往顧客意見的匯總、比照、分析，亦可作為參謀工程評審的依據(jù)之一。見?參謀效勞質(zhì)量調(diào)查表?3.4：效果也表達在結(jié)束時期3.5參謀工程整體運行狀況評價表分類評定要素要素描述（理想狀態(tài)）評價戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略目標目標明確、合理、戰(zhàn)略部署清晰，戰(zhàn)術(shù)穩(wěn)健競爭力企業(yè)有明顯的競爭優(yōu)勢，具有持續(xù)改進的能力外部環(huán)境相關(guān)法制健全，市場廣闊，外部競爭弱、集團積極支持企業(yè)塑造企業(yè)理念理念清晰、特點鮮明，內(nèi)容合理、貫徹執(zhí)行好創(chuàng)新能力企業(yè)具備危機意識及發(fā)展意識，在主觀上有創(chuàng)新動力品牌形象在市場已樹立企業(yè)牌品，并獲得權(quán)力部門認可管理體系組織架構(gòu)結(jié)構(gòu)合理、責權(quán)明確、人員配置適當崗位職責內(nèi)容清晰、分配明確、涵蓋所有業(yè)務(wù)制度建設(shè)各項體系制度健全，可操作性強執(zhí)行力度全員的效執(zhí)行企業(yè)各項管理制度、執(zhí)行效果良好人力資源員工素質(zhì)滿足任職要求，具有發(fā)展?jié)摿T工培訓培訓制度健全，培訓資源充足，培訓內(nèi)容合理，培訓效果良好員工激勵薪酬體系合理，激勵方式有效，員工滿意度高財務(wù)運作管理制度財務(wù)管理制度健全，監(jiān)控力度到位收支狀況收費及時，收費渠道多樣，有合理的利潤支撐企業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)管理管理目標實現(xiàn)管理目標，現(xiàn)場效果好顧客滿意單項及整體滿意度高本工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)前期三大階段及參謀重點工作如何量化參謀的效果根據(jù)工程的特點，提出的一些思路其他四.根據(jù)本工程特點，提出的一些思路2、相關(guān)圖紙1、工程可行報告4、尚需與漸建地產(chǎn)領(lǐng)導人面談及了解當?shù)匚飿I(yè)情況4.1思路的來源3、經(jīng)濟指標住宅先建,商業(yè)后建,但物業(yè)用房,監(jiān)控中心及電房,水泵房設(shè)計有待完善……商業(yè)設(shè)計未慮及與SOHO的關(guān)系如何處理……車行道非雙進雙出節(jié)能意識及景觀車庫意識無,售價1萬元/平方的支撐點少如何能在不計容積率前提下解決各類用房,及自行車庫放在地下使用不便【蘇州·木瀆】工程物業(yè)提出規(guī)劃設(shè)計建議手冊/規(guī)劃設(shè)計物業(yè)關(guān)注點解決方案四.根據(jù)本工程特點，提出的一些思路發(fā)現(xiàn)問題工程產(chǎn)品溢價能力綜合性不高規(guī)劃設(shè)計未與商業(yè)運營業(yè)態(tài)及所需設(shè)施考慮分期開發(fā),先建住宅,但設(shè)計院出圖的配套水電等設(shè)備房有的在商業(yè)地塊,無法滿足一期實際使用4.2問題與解決商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)籌劃、商業(yè)營銷，商業(yè)運營未能系統(tǒng)考慮，對以后3萬平方的商業(yè)如何運營應(yīng)前置考慮效勞重點難點分析：根據(jù)工程功能多，客戶群體廣的特點初步分析，不同功能物業(yè)不同類型客戶對效勞的需求不同，如何令工程整體效勞與各個功能個性化個性化效勞之間更完美結(jié)合，務(wù)求另不同類型業(yè)主均享受尊貴效勞，是該工程效勞的重點，同時，也是效勞的難點。四.根據(jù)本工程特點，提出的一些思路功能SOHO高檔住宅商鋪辦公人員客戶分析商務(wù)人員業(yè)主經(jīng)營客戶消費者投資者其它客戶4.3效勞重點難點分析四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路4.4下一步工作思路第一階段：

企業(yè)內(nèi)部了解第二階段：

外部環(huán)境了解第三階段：

業(yè)主調(diào)查內(nèi)部訪談收集資料同行交流漸建企業(yè)戰(zhàn)略、目標、工程產(chǎn)品定位、開發(fā)方案等了解，工程目標客戶群了解外部環(huán)境/政策法了解；競爭對手/標桿企業(yè)情況了解業(yè)主抽樣了解，漸建以往曾開發(fā)樓盤，周邊誠意客戶問卷調(diào)查與開發(fā)商溝通，木瀆工程的物業(yè)管理定位，如果雙方意見一致，那么開始擬寫住宅+商業(yè)+SOHO綜合物業(yè)效勞方案專業(yè)有償效勞本物業(yè)推出的特色化效勞根本物業(yè)效勞針對性效勞特色效勞物業(yè)根底效勞目標：既能滿足木瀆工程的根底效勞的需要，又能表達效勞檔次，提供針對性的效勞！四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路根據(jù)工程功能、人群特點以及形象定位需求分析，我建議木瀆工程根據(jù)不同功能物業(yè)進行物業(yè)效勞定位，為業(yè)主提供針對性強的個性化效勞：商鋪物業(yè)：[商務(wù)導購效勞]SOHO：[辦公商務(wù)效勞]住宅物業(yè)：[管家效勞]4.5效勞模式定位建議特色效勞內(nèi)容四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路貼心管家式效勞“一對一〞的高效運作模式溫馨細致的個性化效勞ISO標準高品質(zhì)的保證SOHO大堂管家效勞秩序維護工作聯(lián)席會議制目的：資產(chǎn)管理保值增值資產(chǎn)管理效勞：特別是商鋪及SOHO需要資產(chǎn)能流轉(zhuǎn)到效率最高的人手中，進行經(jīng)營通過菜單式效勞單將租務(wù)洽談、效勞內(nèi)容選擇、租金定價、合同訂立、效勞執(zhí)行融和一體，為業(yè)主提供盡善盡美的資產(chǎn)管理效勞。將SOHO/商鋪租金+效勞內(nèi)容制作成SOHO/商鋪的效勞單，由物業(yè)按效勞單的內(nèi)容與租戶進行租賃合同洽談，讓租戶選擇效勞內(nèi)容，刪除租戶不需要的效勞內(nèi)容，剩下的效勞內(nèi)容的收費標準+租金=該租戶應(yīng)付租金。

四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路委托方式、期限全權(quán)委托管理公司統(tǒng)一管理出租，期限貳年。租金返還方式成功出租后，每月5日前，委托方以轉(zhuǎn)帳方式支付上月租金給出租方。裝修配置要求由發(fā)展商/業(yè)主統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一配置等，或者委托經(jīng)營管理公司進行裝修配備。租金價格的制定由管理公司制定統(tǒng)一的價格表（綜合考慮樓層、戶型、面積、朝向等因素）出租方案長租與短租相結(jié)合。特色效勞內(nèi)容四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路商場導購與推廣/營銷活動商業(yè)運營與持續(xù)招商〔出租〕協(xié)調(diào)商家與消費者之間糾紛〔引入調(diào)解員機制〕123利用自身優(yōu)勢，了解并熟悉現(xiàn)場經(jīng)營商家的各種產(chǎn)品信息、品牌信息以及促銷信息等，為消費者提供集商業(yè)信息咨詢以及導購效勞于一體的高品質(zhì)效勞根據(jù)工程內(nèi)經(jīng)營商家多的特點，將對商家的經(jīng)營活動進行有效監(jiān)管，包括對商家的品牌審核管理、租約管理、效勞監(jiān)督管理等。4.7商業(yè)特色效勞內(nèi)容GemdaleCorporation免費工程收費工程

*提供深圳衣食住行訊息咨詢

*代訂國內(nèi)外訂房及航空機位及交通安排

*國內(nèi)外旅游咨詢效勞

*會議安排。

*郵件代收發(fā)、快遞、空運安排。

*代訂書籍、雜志、報紙。

*轉(zhuǎn)接及留言效勞

*代收代繳水電、燃氣、及雜費。

*蚊蟲消毒。

*附屬設(shè)備維修*代辦房屋租賃、提供租金參考意見*全天禮賓效勞，全天保安收費工程*家居清潔效勞。

*商務(wù)文件打字、、復印。

*各項文書處理、代辦翻譯效勞。

*衣物送洗效勞

*代辦證件、執(zhí)照年檢、年審

*特約家政及褓姆托兒效勞

效勞體系：效勞體系引進著名參謀提供效勞籌劃，效勞方式有更多主動居家的效勞，并提供被叫式個性效勞。效勞內(nèi)容上考慮客戶為居住性商務(wù)客戶，因此應(yīng)照顧到客戶居家、商務(wù)需求。四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路SOHO特色服務(wù)項目入住和退房手續(xù)辦理設(shè)置服務(wù)接待中心，為入住和退房的客人手續(xù)辦理一切手續(xù)

24小時商務(wù)秘書服務(wù)1、在服務(wù)中心設(shè)置接待中心，為租客提供有償24小時的商務(wù)秘書服務(wù)；2、服務(wù)內(nèi)容：翻譯、打字、電郵、復印、上網(wǎng)商務(wù)服務(wù)；車輛事務(wù)1、24小時為租客提供商務(wù)用車的有償服務(wù)（如：月、日租或臨時用車）；2、與專業(yè)汽車公司和旅游公司合作，為租客提供大型商務(wù)用車提供有償服務(wù)；3.代辦年審/洗車服務(wù)到外地區(qū)的訂票和訂房服務(wù)；作為高檔的且租客以外籍商務(wù)人士為主要客源的公寓，租客外出經(jīng)商需要預訂交通票和酒店，管理公司通過與提供全國性的票務(wù)和酒店預訂滿足租客的需求；SOHO特色服務(wù)項目翻譯服務(wù)、秘書服務(wù)代購辦公用品辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)辦公裝修設(shè)計臨時辦公室租用服務(wù)法律事務(wù)咨詢/顧問，代辦證照商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、租賃服務(wù)及綠化租擺等4.8SOHO特色效勞內(nèi)容〔商務(wù)〕引進著名參謀管理提供效勞籌劃，效勞方式有更多主動居家的效勞，并提供被叫式個性效勞。效勞內(nèi)容上考慮客戶為居住性商務(wù)客戶，因此應(yīng)照顧到客戶居家、商務(wù)需求。資產(chǎn)管理：代辦房屋租賃、提供租金參考意見對長租客人提供有償?shù)募揖忧鍧嵎?wù)套餐按客人的要求，上門提供有償家居清潔服務(wù)；對短期租客人，提供每天清潔的服務(wù)提供每天1～2次無償清潔的服務(wù)，包括床上用品的更換清洗；長假期公寓服務(wù)管理逢圣誕節(jié)，外籍租客有一段長達一個月的假期，管理公司為這類租客提供長假期公寓服務(wù)管理服務(wù)；專業(yè)洗衣服務(wù)1、與專業(yè)洗滌供應(yīng)商合作，按客人的要求提供有償?shù)囊路虿疾莘?wù);2、長租客人提供有償服務(wù)；日租客人提供布草免費洗滌服務(wù)；訂送報紙與郵局或報社合作，按客人的要求提供有償?shù)膱蠹埢螂s志的訂購和收發(fā)的服務(wù);訂送鮮牛奶/送水與專業(yè)鮮奶/送水供應(yīng)商合作，按客人的要求提供有償?shù)孽r奶訂送服務(wù);便利百貨日常生活用品采購配送服務(wù)與多家超市合作，為租客提供百貨日常生活用品有償代采購配送服務(wù)，使商務(wù)型的租客感受到生活方便省時；四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路4.8SOHO特色效勞內(nèi)容〔管家〕4.9運作流程建議門禁監(jiān)控巡邏登記應(yīng)急日常維護垃圾分類垃圾清運消毒除蟲日常維護損壞更換供電設(shè)備消防設(shè)備建物安全中央監(jiān)控給水排水個性服務(wù)信件收發(fā)訪客接待人事管理行政管理財務(wù)管理秩序維護清潔綠化工程維修管家服務(wù)行政人事顧問經(jīng)理物業(yè)企業(yè)經(jīng)理發(fā)展商匯報指示匯報指示述職指示需求支援四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路政府相關(guān)職能管理部門4.10監(jiān)督運行機制建議服務(wù)效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟效益社會各界、發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主委員會監(jiān)督組織行為管理制度政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督收費標準消防、治安、納稅等政府相關(guān)部門監(jiān)督委托服務(wù)合同規(guī)定的權(quán)利、責任、義務(wù)業(yè)主、發(fā)展商監(jiān)督物業(yè)服務(wù)中心人、財、物資源、服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理公司及ISO9000體系監(jiān)督四.根據(jù)本工程的特點，提出的一些思路參謀經(jīng)理本工程前期物業(yè)管理參謀方案的依據(jù)前期三大階段及參謀重點工作