蘇州園區(qū)獨(dú)墅湖17號地塊項(xiàng)目產(chǎn)品研究報告

【獨(dú)墅湖17＃地塊產(chǎn)品研究報告】本報告核心架構(gòu)產(chǎn)品建議整體定位啟動區(qū)PART.1整體定位樓面地價將到達(dá)約3560元/㎡如按照常規(guī)的開發(fā)方式，加上普通高層建筑本錢2900元/平米，以工程周邊可類比樓盤的銷售價格在4000-5000元/㎡計(jì)算，去除建筑本錢、稅費(fèi)等開發(fā)本錢，那么無利潤可言本工程的銷售均價必須到達(dá)8500元/㎡方能保證合理的利潤建屋高投入本錢建屋工程的高本錢注定其必須以高端住宅實(shí)現(xiàn)高價格我們的愿景——打造園區(qū)第一主題社區(qū)

什么是主題社區(qū)？如何支撐系統(tǒng)性主題定位？本工程開發(fā)理念——高教區(qū)標(biāo)桿方案〔整體感、尊貴感、奢華感、細(xì)節(jié)感〕新古典的奢華&觸手可及的質(zhì)感典雅時尚品位藝術(shù)整體產(chǎn)品定位薈萃歐洲的浪漫兼容現(xiàn)代精神的多元?dú)W洲新古典式與后現(xiàn)代個性美學(xué)的融合打造新時代的琴瑟共鳴理念先行標(biāo)桿產(chǎn)品展現(xiàn)高端價值目標(biāo)PART.2產(chǎn)品建議—硬件

工程規(guī)劃建筑單體景觀規(guī)劃公共空間精裝修及建筑智能化會所設(shè)置

—軟件配套效勞文化&藝術(shù)A2尚景社區(qū)主題會所廣場A1城市公寓低密度高端產(chǎn)品裝置會所幼稚園工程整體形象體系建設(shè)風(fēng)氣社區(qū)低密度高端產(chǎn)品主題會所廣場映射工程整體形象體系建設(shè)通過不同產(chǎn)品詮釋出歐洲文化與現(xiàn)代藝術(shù)的居住共同體藝術(shù)展覽中心創(chuàng)新

主體意象工程整體形象體系建設(shè)工程整體形象體系建設(shè)工程整體形象體系建設(shè)工程整體形象體系建設(shè)工程鳥瞰圖工程整體形象體系建設(shè)A2尚景社區(qū)工程整體規(guī)劃一幼稚園裝置會所主題會所廣場低密度產(chǎn)品：聯(lián)庭別墅A1城市公寓工程整體規(guī)劃二低密度產(chǎn)品：聯(lián)排別墅A2尚景社區(qū)幼稚園裝置會所主題會所廣場A1城市公寓鳥瞰圖產(chǎn)品定位一低密度產(chǎn)品——聯(lián)庭別墅產(chǎn)品定位一產(chǎn)品定位二低密度產(chǎn)品——聯(lián)排別墅產(chǎn)品定位二產(chǎn)品定位二低密度產(chǎn)品——聯(lián)排別墅工程整體規(guī)劃方案一－－－－交通分析車行主路次級路游步道主/次入口交通節(jié)點(diǎn)工程整體規(guī)劃方案二－－－－交通分析車行主路游步道主/次入口交通節(jié)點(diǎn)建筑風(fēng)格：簡約的歐式建筑風(fēng)格，新古典主義，比較俊朗、挺拔、穩(wěn)重、大氣——整體沉穩(wěn)大氣、具有現(xiàn)代感材質(zhì)：底部為天然石材，上部是面磚——應(yīng)注重材質(zhì)的質(zhì)感和耐久度色調(diào)：上部色調(diào)以米黃色為主——色調(diào)應(yīng)更貼近自然，給人明亮感和質(zhì)感建筑外部照明：注重建筑外立面燈光設(shè)計(jì)，著重渲染建筑夜間效果，打造尊貴非凡的氣質(zhì)

通過沉穩(wěn)大氣的建筑外立面，詮釋出優(yōu)雅尊貴的居住品質(zhì)建筑形態(tài)定位色彩——較為柔和的暖色系花崗巖與中性色系的仿真石漆涂料材質(zhì)——巴西金山麻〔SAHARSGOLD〕花崗石高級仿真石漆建筑形態(tài)定位高層局部：1－2F為花崗巖，3F以上為仿真石漆涂料低密度產(chǎn)品局部：均為花崗巖石材為主材建筑形態(tài)定位建筑形態(tài)定位新古典式建筑風(fēng)格下的景觀“最好的建筑是這樣的：我們居住在其中卻感覺不到自然在哪里終了，藝術(shù)在哪里開始——這需要三方面的配合：自然形式的美、建筑形式的美以及景觀的美。〞——林語堂典雅、華貴的西方貴族精神與歐式園林的對話似乎能夠最為貼切的傳達(dá)建筑與景觀的和諧英式自然怡景園新古典建筑塔樓式退臺，立面凹凸有致對稱構(gòu)圖，橫豎線條剛?cè)岵?jì)細(xì)部裝飾細(xì)膩豐富，充滿華貴氣息骨子里的歐洲情調(diào)景觀規(guī)劃建議景觀設(shè)計(jì)：臺地式的設(shè)計(jì)、半圍合式的建筑布局，增強(qiáng)了空間的領(lǐng)域感和歸屬感在景觀設(shè)計(jì)中表達(dá)生活回歸自然親近自然的理念

大型社區(qū)景觀公園彌補(bǔ)了工程周邊景觀資源缺乏的現(xiàn)狀，拓展了工程價值空間采用局部大面積水景作為主題景觀——滿足人類與生俱來的親水性，但應(yīng)注意水質(zhì)及水景的維護(hù)及平安性細(xì)部景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中以林木為主，同時設(shè)計(jì)具有特色觀景、休憩亭臺——注重社區(qū)的整體綠化效果

重點(diǎn)打造社區(qū)景觀公園的打造豐富了工程的環(huán)境景觀，使其區(qū)別于一般公寓住宅，表現(xiàn)出標(biāo)桿樓盤獨(dú)有的景觀稀缺性和奢華性景觀規(guī)劃建議基于現(xiàn)狀的“1+1+n〞園林構(gòu)思1+1+n一條銜接南北的景觀軸線一座表達(dá)靈魂的主題廣場n個照應(yīng)主題的景觀節(jié)點(diǎn)用明朗的景觀序列打造典雅的英式自然園！

如何表達(dá)1+1+n

？景觀定位景觀特征：采用一條軸線、一個主題廣場、多個景觀節(jié)點(diǎn)相輔相成的設(shè)計(jì)手法，完整演繹起、承、轉(zhuǎn)、合的空間序列；550米景觀中軸線將社區(qū)一分為二，串聯(lián)起軸線及外延空間上的景觀節(jié)點(diǎn)，融通景觀小品、流水亭榭。

中心景觀帶由兩側(cè)建筑圍和而成，總體呈橄欖球狀，40000平米容納更大綠化空間；景觀節(jié)點(diǎn)建議景觀節(jié)點(diǎn)1：景觀軸線起點(diǎn)——“起〞園林景觀建議景觀節(jié)點(diǎn)建議在景觀序列的起點(diǎn)，形成大尺度的景觀空間效果與視覺通透性，為觀者帶來品質(zhì)上的心理暗示。景觀節(jié)點(diǎn)1：景觀軸線起點(diǎn)——“起〞景觀節(jié)點(diǎn)建議景觀節(jié)點(diǎn)2：漫坡草地——“承〞景觀節(jié)點(diǎn)建議大面積的漫坡草地營造可自由選擇的、具有伸縮度的空間，提供了游憩的自然平臺，在景觀序列上是對起點(diǎn)的承接和照應(yīng)。景觀節(jié)點(diǎn)2：疏散性漫坡草地——“承〞景觀節(jié)點(diǎn)建議通過高大的喬木、灌木等不同層次組合營造局部差異性的的戶外活動空間，是由自由伸縮度空間到規(guī)那么性空間的自然過渡，加強(qiáng)了圍合感和私密性。景觀節(jié)點(diǎn)2：具圍合感的樹叢——“承〞景觀節(jié)點(diǎn)建議景觀節(jié)點(diǎn)3：主題廣場——“轉(zhuǎn)〞景觀節(jié)點(diǎn)建議不同的英式自然園元素，如水、樹叢、花叢、草地多以自然的生長狀態(tài)進(jìn)行空間上的結(jié)合，營造廣場景觀的韻律和層次，構(gòu)成整個序列的景觀核心。景觀節(jié)點(diǎn)3：主題廣場——“轉(zhuǎn)〞景觀節(jié)點(diǎn)建議通過地面鋪裝的變化，形成交通道路及步行道路的減速帶，到達(dá)引導(dǎo)與逗留的景觀效果，強(qiáng)調(diào)空間的使用性；其他空間最大限度減少硬質(zhì)鋪裝，復(fù)原綠地的本色；景觀節(jié)點(diǎn)3：廣場游憩空間——“轉(zhuǎn)〞景觀節(jié)點(diǎn)建議景觀節(jié)點(diǎn)4：英式園圃——“合〞園林景觀建議景觀節(jié)點(diǎn)建議利用模紋花壇的開敞空間完成序列的尾聲，表現(xiàn)“合〞的內(nèi)涵。景觀節(jié)點(diǎn)4：模紋花壇——“合〞景觀節(jié)點(diǎn)建議玫瑰園、茉莉園透出濃郁的英倫情調(diào)和淳樸的田園風(fēng)，是表現(xiàn)英式園林的重要元素。景觀節(jié)點(diǎn)4：英式園圃——“合〞園林景觀建議景觀節(jié)點(diǎn)建議景觀節(jié)點(diǎn)5：流動景觀空間——“輔〞景觀節(jié)點(diǎn)建議材質(zhì)和光影的變化，使景觀、空間自然成為建筑空間在室外的延續(xù)水體的布局，運(yùn)用其倒影效果，擴(kuò)大空間感，營造自然式的回歸景觀節(jié)點(diǎn)5：流動景觀空間景觀節(jié)點(diǎn)建議景觀節(jié)點(diǎn)6：兒童游樂空間——“延〞園林景觀建議景觀節(jié)點(diǎn)建議通過休憩走廊如硬質(zhì)涼亭、廊架和游樂設(shè)施增加兒童廣場的趣味性與參與性，形成非孤立性的外延空間；景觀節(jié)點(diǎn)6：兒童廣場景觀節(jié)點(diǎn)建議景觀節(jié)點(diǎn)7：步道系統(tǒng)線性景觀——“輔〞景觀節(jié)點(diǎn)建議細(xì)部處理：路邊的景致會使行走充滿趣味1+1+n規(guī)劃總覽景觀序列的處理起承轉(zhuǎn)合景觀序列的起點(diǎn)，大尺度的規(guī)那么空間疏散性的漫坡草地，自由選擇性空間主題廣場形成序列高潮，是整個序列的核心英式園圃，照應(yīng)設(shè)計(jì)主題，是序列的尾聲在完整的空間序列上，營造收放自如、開闔有致的自然空間，完美演繹一個英倫風(fēng)情的自然園輔輔助性景觀節(jié)點(diǎn)，形成序列的外延延兒童活動空間同樣作為序列的外延配套規(guī)劃建議效勞會所：主題會所+泛會所效勞客群主題會所：社區(qū)業(yè)主泛會所：外部客戶+社區(qū)內(nèi)部客戶效勞會所(主題會所)本工程底層局部架空,設(shè)立主題會所每一個會所一個主題,滿足高端客戶生活\休閑需求康健專門會所：提供醫(yī)療保健方面等的養(yǎng)生咨詢效勞青少年動力會所：提供一個與同儕開展友誼的平安場所有談話吧，小小紳士淑女禮儀訓(xùn)練區(qū)，并設(shè)體育專用區(qū)如小型籃球場(斗牛區(qū))發(fā)泄他們過剩精力紳士會館幼兒專門會館運(yùn)動會所女性美體美容SPA水療會所游泳專門會館夕陽紅專門會所知識會館……10個主題會所效勞會所(泛會所廣場)泛會所廣場作為社區(qū)內(nèi)與鄰里中心的有機(jī)互動和組成局部，表達(dá)空間展示與藝術(shù)鑒賞的載體功能，建立相互依存、相互助益的能動關(guān)系主體業(yè)態(tài)：藝術(shù)畫廊、展示廳、展演臺、鑒賞通廊等強(qiáng)調(diào)內(nèi)裝飾的小資情調(diào)強(qiáng)調(diào)帶有先導(dǎo)性現(xiàn)代感時尚文化元素效勞會所(泛會所廣場)效勞會所(泛會所廣場)文化展示廣場具有聚集人氣的向心力兼有停留空間功能如何打造不一樣的精裝修產(chǎn)品？精裝修——2000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何支撐標(biāo)桿定位？如何讓人切身體會到精裝修的標(biāo)準(zhǔn)高度？精裝修：2000元/㎡的精裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代簡歐式的裝修風(fēng)格

品質(zhì)優(yōu)于品牌考慮從細(xì)節(jié)入手，讓客戶體驗(yàn)全方位貼心人性化的設(shè)計(jì)八大建筑智能系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)更注重提高生活質(zhì)量和實(shí)用性、健康性

通過系統(tǒng)化、人性化的精裝修設(shè)計(jì)理念，讓客戶實(shí)實(shí)在在體會到“精裝〞的標(biāo)準(zhǔn)精裝修從建筑設(shè)計(jì)前期就應(yīng)介入，建筑設(shè)計(jì)方案和內(nèi)部裝修方案同時考慮，更細(xì)微地貼近客戶的居住需求從細(xì)節(jié)處入手，以小見大，以細(xì)小但隨處可見的人性化設(shè)計(jì)彰顯高標(biāo)準(zhǔn)的精裝品質(zhì)選用優(yōu)質(zhì)人性化的產(chǎn)品，重視細(xì)節(jié)打造，讓客戶體驗(yàn)實(shí)實(shí)在在、高品質(zhì)的硬件配套和軟件效勞針對各種功能照明場所的視覺工作要求以及室內(nèi)環(huán)境情況確定設(shè)計(jì)照度，使得在該室內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)工作和活動能夠舒適自如地進(jìn)行精裝修原那么廚房在設(shè)置廚房電路時，多設(shè)了一個冰箱回路，這樣舉家出差或旅行的時候，可以關(guān)閉其他用電回路，而不影響冰箱的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；針對中國特有的烹飪習(xí)慣，除了抽油煙機(jī)專為中國設(shè)計(jì)以外，還特別在廚房增加了換氣扇；碎骨機(jī)配置：徹底防止廚房下水道受堵之苦，增強(qiáng)了環(huán)保性；

人性化設(shè)計(jì)為浴缸特別預(yù)留維修通道,并兼顧整體的美觀效果,將其隱藏在了一塊瓷磚的背后；屋頂設(shè)置2個水箱，可以保證物業(yè)公司清洗水箱而不影響業(yè)主的正常用水。同時，水箱內(nèi)壁采用不銹鋼材料，保障水質(zhì)清潔；

住宅后期維護(hù)下拉式櫥柜：考慮到亞洲人個子不高的特點(diǎn)，同時也可節(jié)省了廚房空間；電動門窗：室內(nèi)設(shè)置電動門窗，方便住戶開關(guān)窗。同時在玻璃窗按鈕中設(shè)置兒童按鈕，以防止兒童玩電動門窗夾到手；Low—E鍍膜玻璃：Low-E玻璃具有外表熱輻射率低，對太陽光的選擇透過性能好等2大主要優(yōu)點(diǎn)。利用Low-E鍍膜可以組合形成集保溫，隔熱，采光于一體的多功能建筑外窗玻璃系統(tǒng)，同時還能增強(qiáng)建筑外立面的質(zhì)感效果；考慮到采光度與功能的不同，南北陽臺地磚的顏色也應(yīng)作相應(yīng)的區(qū)分；

人體工程學(xué)

建筑材料及放置要求Low—E鍍膜玻璃：Low-E玻璃具有外表熱輻射率低，對太陽光的選擇透過性能好等2大主要優(yōu)點(diǎn)。利用Low-E鍍膜可以組合形成集保溫，隔熱，采光于一體的多功能建筑外窗玻璃系統(tǒng)，同時還能增強(qiáng)建筑外立面的質(zhì)感效果；考慮到采光度與功能的不同，南北陽臺地磚的顏色也應(yīng)作相應(yīng)的區(qū)分；北陽臺在設(shè)計(jì)時應(yīng)兼顧各種設(shè)備位：洗衣機(jī)、熱水器〔即燃掛壁式〕、天然氣表等以及一個拖把池，陽臺內(nèi)墻應(yīng)采用防水涂料；對開關(guān)插座面板的擺放有嚴(yán)格的要求，單個面板要在面磚的正中，2個要緊靠，3個下底平，上面與下面左對齊。

小區(qū)泊車除設(shè)置相應(yīng)的設(shè)備和指示牌之外，同時在地下車庫內(nèi)配置先進(jìn)的排風(fēng)系統(tǒng)；光導(dǎo)照明系統(tǒng)采光均勻、柔和，高質(zhì)量的照明效果，營造明亮的地庫環(huán)境；地庫指示標(biāo)識采用發(fā)光牌的設(shè)計(jì)；車庫地坪材料應(yīng)選用耐磨材料。

停車體系照明設(shè)計(jì)客廳：照明開關(guān)應(yīng)采用雙控或多控調(diào)光開關(guān)，一處在玄關(guān)處以便進(jìn)出時方便開關(guān)，另一處在沙發(fā)附近，可以隨時調(diào)節(jié)燈光。同時客廳必須安裝應(yīng)急燈，以備突然停電或發(fā)生電氣故障時使用，如果配合視聽設(shè)置的控制，音頻、視頻、等有關(guān)電子連接線，都預(yù)埋在沙發(fā)附近，將DVD、電腦鍵盤等必須用手操作的設(shè)備也置于附近〔如茶幾下〕；廚房：一般較小，煙霧水氣較多，應(yīng)選用易清洗、耐腐蝕的燈具。除在天花板或墻上設(shè)置普通照明外，在切菜配菜部位可設(shè)置輔助照明，一般選用長條管燈設(shè)在邊框的較暗處，光線柔和而明亮，利于操作；臥室：睡眠時室內(nèi)光線要低柔，可以選用床邊腳燈；穿衣時，要求勻質(zhì)光，光源要從衣鏡和人的前方上部照射，防止產(chǎn)生逆光；化裝時，燈光要均勻照射，不要從正前方照射臉部，最好兩側(cè)也有輔助燈光。防止化裝不均勻。如果擺設(shè)書柜，應(yīng)有書柜照明和短時閱讀照明；衛(wèi)生間：照明應(yīng)能顯示環(huán)境的衛(wèi)生和潔凈。如有化裝功能，可增設(shè)兩個側(cè)燈。另在衛(wèi)生間外門一側(cè)設(shè)一腳燈，便于在夜間上廁所使用。公共空間：豪華精裝修雙大堂概念——不同的入戶方式，同樣奢華尊貴的入戶體驗(yàn)地下車庫采用半地下陽光車庫的設(shè)計(jì)——產(chǎn)品亮點(diǎn)，將有力提升工程整體形象，應(yīng)予以著重渲染強(qiáng)調(diào)

采用1:1的車位配比，滿足住戶的需求每棟樓宇內(nèi)配置高速電梯，并配備完善的監(jiān)控設(shè)備，確保樓棟平安性

精裝修雙入戶大堂凸顯社區(qū)尊貴性和超前的理念，對于半地下車庫及車庫大堂應(yīng)予以重點(diǎn)打造及渲染PART.3啟動區(qū)樣板先行-樣板房考慮施工狀況，暫不設(shè)置實(shí)地樣板房樣板房設(shè)置于售樓處內(nèi)，獨(dú)立功能空間帶看樣板房設(shè)置2套，分別為95㎡，125㎡戶型樣板房區(qū)樣板先行-街區(qū)作為工程第一排的商業(yè)街區(qū)形象對工程整體形象至關(guān)重要，需要先期完成樣板先行-住宅A2內(nèi)北側(cè)入口先行建設(shè)立面工程盡量優(yōu)先施工，展示工程實(shí)體品質(zhì)考慮立面工程進(jìn)度，架空層優(yōu)先考慮，展現(xiàn)1-2個主題會所的高端定位效勞前置介入景觀物業(yè)招商提前考慮其與生態(tài)水景、車庫、公共空間之間的協(xié)調(diào)關(guān)系核心設(shè)計(jì)輔助工程前期宣傳物業(yè)在開盤前介入，效勞于包括工程開盤銷售秩序維護(hù)、停車等工作主力商家提前接洽，確定合作意向售樓處進(jìn)場主力商家根本確定戶型配比表戶型建議規(guī)劃定位二的低密度產(chǎn)品聯(lián)排別墅，作為備選方案，主力面積控制在200-220㎡戶型建議三房136.03㎡136.89㎡舒適型戶型建議戶型建議主臥的私密陽光室，表達(dá)主人的尊貴功能房間，據(jù)個人需求隨意定位步入式更衣間中、西式廚房，滿足不同的烹飪要求多套房設(shè)置，彰顯別墅品質(zhì)連通假設(shè)干功能間的弧形陽臺，豐富立面線條的同時，可打造成個性化的空中花園，提高居住的舒適度和生態(tài)性大面積的落地玻璃客