收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用課件

收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。17、一般情況下)不想三年以后的事，只想現(xiàn)在的事?，F(xiàn)在有成就，以后才能更輝煌。18、敢于向黑暗宣戰(zhàn)的人，心里必須充滿光明。19、學習的關鍵--重復。20、懦弱的人只會裹足不前，莽撞的人只能引為燒身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。17、一般情況下)不想三年以后的事，只想現(xiàn)在的事。現(xiàn)在有成就，以后才能更輝煌。18、敢于向黑暗宣戰(zhàn)的人，心里必須充滿光明。19、學習的關鍵--重復。20、懦弱的人只會裹足不前，莽撞的人只能引為燒身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司江蘇分公司2021/4/162007-8-28目錄第一部分收益法概述第二部分評估對象第三部分收益期與預測期第四部分預期收益第五部分折現(xiàn)率第六部分其他英語是一門連續(xù)性很強的學科，在學習過程中，開不好頭，入不了門，就很難在以后的學習中跟上別人。一步跟不上，步步跟不上，久而久之，學生就會對學習英語失去信心，產(chǎn)生厭學情緒，甚至放棄學習英語，嚴重影響了學生的全面發(fā)展。在學年末的統(tǒng)考或中考中經(jīng)常出現(xiàn)某個學生其它科成績都不錯，但英語成績卻很差，從而嚴重影響了學生的整體成績。那么是什么原因使這些學生能學好其他科目，卻學不好英語呢？其實就是由于學生對學習英語沒有入門。在過去幾年的教學中，我針對這個問題進行了大量的分析研究和實踐，總結出了一些寶貴的經(jīng)驗。在最近一屆我所教的班級里基本上杜絕了上述現(xiàn)象。本文就這個問題談談我的經(jīng)驗和做法。一、初學英語者的心里分析英語是是世界上使用最廣泛的語言，大部分國家都把它單作第一外語來學。對于初學英語的初一新生來說，開好頭，起好步，打好基礎非常重要。但是這些很快就要學習英語的初一新生，他即向往又膽怯，想學好它，又怕學不好它。心里及其復雜。分析他們的心里有相當一部分同學存在以下三種消極狀態(tài)。第一，根本不想盡力去學，還沒有開始學從心里上就已經(jīng)放棄。這部分同學通過一些高年級的同學或者是自己的哥哥姐姐了解到英語很難學，學習英語很苦很累。認為他們學不好自己也學不好，對自己沒有任何信心。到真正自己去學的時候，根本沒有下功夫去學，只是應付式的去聽課，對自己很勉強，結果當然不可能學好英語。第二，過分自信，缺乏理智。這種情況主要發(fā)生在小學語文、數(shù)學都比較好的同學身上。這部分同學認為學習英語很簡單，自己在小學能學好語數(shù)，現(xiàn)在也能學好英語。用小學學習語數(shù)的方法來學習英語，結果由于學科的增多，知識的加深，方法又沒有改變，慢慢的就跟不上別人，等他們明白，已經(jīng)來不及了。第三，對困難認識不足，沒有持之以恒的精神。這部分同學在小學時主要是一些中等生，他們有學好英語的愿望，對學習英語也很感興趣，但如果遇到困難，不能正確認識自己，認為自己已經(jīng)努力了，但還是學不好，在他們看來，英語就像別人說的一樣，確實太難了，自己不可能學好。結果不在自己身上找原因，而是把學不好英語歸結為英語太難學。二、深入了解，有針對性地進行引導以上三種消極心里的存在，一定程度上影響了部分初一新生對學習英語的入門。作為教師，在教學中要想辦法讓學生主動學習，消除一些不良的心里影響，使學生一開始就全身心的投入到學習英語中去。要矯正學生對學習英語的不良心里，要從深入了解學生開始，做大量實實在在的思想工作。只有把學生的思想開導好了，才能把他們引入學習英語的正軌。我的做法是：第一，當接到一個初一新生的英語教學工作后，我要深入了解學生，認真分析每一個同學，然后根據(jù)他們的學習能力和學業(yè)成績對他們進行分組。在過去的教學中，我經(jīng)常把他們分為以下幾組。A小學時語文數(shù)學都比較優(yōu)秀的學生組；B小學時各科成績一般，但比較有潛力的學生組；C小學時成績不好，但學習態(tài)度較好的學生組；D雙差生組。第二，針對不同的學生組，做好學前動員工作。把學生分為不同的組之后，就應該花大量的時間去做好學前動員工作。對于小學就是優(yōu)生的學生組主要從以下幾方面入手。1.肯定他們以前的成績，讓他們愿意繼續(xù)聽你講。2.給他們講清楚初學一門新的語言應注意的事項。讓他們知道，英語是一門連續(xù)性很強的學科，如果一開始不學好，以后再想補就來不及了。告訴他們雖然小學時成績好，但到了初中由于學習環(huán)境和條件的改變，再加上科目的增多，很多同學成績會下降。所以要求他們到了初中后要注意這些問題，從一開始就做好心里準備，就像當初開始學語文數(shù)學一樣，認真開好學習英語的頭。然后再給他們舉一些類似的例子。3.介紹一些與英語相關的知識，并讓他們初步了解一些學習英語的方法技巧。講明白學英語即不像別人說的那么簡單，也不會像別人說的那么難。對于比較有潛能的學生組我對他們的引導是首先把他們都集中在一起，給他們分析他們共同的特點，說明他們的優(yōu)勢。然后又一一單獨進行思想開導。相信他們能學好英語，作為老師很愿意幫助他們。給他們信心。現(xiàn)在我所教的班級里面就有兩個女同學屬于這一類型的學生。在小升初的時候，成績并不起眼，但由于學習態(tài)度端正，又有潛力，且一開始就把英語學好，現(xiàn)在不僅英語好其他學科也慢慢跟了上來，很有希望考上重點高中。很多同學都向她們討教學習英語的方法。作為一名教師我對于差生和雙差生組的學生也不放棄，對于這部分同學，思想教育更為重要。很多英語教師認為只要他們在課堂上能遵守紀律，不影響別的同學上課就算是成功了。也就是在這種思想的指導下，小學時候的差生到了初中不但不會有好轉，還會錯上加錯，就這樣荒廢了自己的學業(yè)。經(jīng)過嘗試我發(fā)現(xiàn)這部分同學也是可教的。并且英語就是一個突破口。在進入課堂上課之前，我就找他們談話使他們明白，由于語文數(shù)學已經(jīng)落下太多，要重新補上對于他們來說太困難。雖然別人都說英語很難學，但英語是從零開始，只要盡力去學一切都還來得及。并且這也是你們唯一的希望。對于你們來說現(xiàn)在學好英語比學好語文數(shù)學更容易。另外再給他們講一些學習英語的重要性。比如說隨著社會的進步，地方旅游業(yè)的發(fā)展，就是在農(nóng)村也能見到外國人。到時候能和外國人講上一兩句話，哪怕能聽得懂一句英語也是很讓人羨慕的?，F(xiàn)在有機會去學，就要盡力學好，不僅僅是為了考得好成績，更重要的是為了學一點本事。通過這些說教、引導雖然不可能讓每一個差生都學好英語，但總是會有部分同學得到啟發(fā)，從此開始認真學習，也會因此而改變他們的一生?？傊獙W好英語開好頭，起好步很重要。作為初一新生的英語教師要想方設法讓學生從行動到思想上都要入門。解除學生對學習英語的錯誤認識，避免再出現(xiàn)談英色變的現(xiàn)象。讓學生以一種平常心去面對學英語，杜絕出現(xiàn)還沒有去學就已經(jīng)放棄的現(xiàn)象。在農(nóng)村素質(zhì)教育中，充分利用配備的多媒體工具。以視頻資料放映、讀解、分析的方式，往往能夠很好地拓寬學生的視野，得到較全面的藝術接受感知效果。音樂劇是一種綜合戲劇樣式，它既有故事又有歌舞，寓教于樂，通過一部音樂劇電影就能多角度，多門類地感知藝術樣式。下面通過對音樂劇電影《音樂之聲》的分析，表明教學前期，教師自我研習準備工作所應達到的狀態(tài)。同時也為語文教學和藝術欣賞教學使學生學會較深入地去賞析一部作品，打下扎實的基礎。本文主要就這部片子的劇情結構技巧和音樂的作用進行分析。一、故事情節(jié)結構與情節(jié)技巧手段的分析1、把握與分析矛盾沖突。電影中的故事情節(jié)要能夠撞擊觀眾的心靈，必須要有鮮明而又獨特的矛盾沖突。矛盾沖突既是構造故事情節(jié)、塑造人物形象的基礎，又是電影藝術賴于表現(xiàn)社會生活的重要手段。《音樂之聲》的主要矛盾是孩子們和上校之間的矛盾，是嚴父和可愛的孩子們之間的沖突，具有社會普遍性。孩子和父親的沖突，除了代際之間的矛盾之外，還有父親的嚴格和孩子們好玩的天性之間的沖突。圍繞這一主要矛盾沖突，還有麥克斯與上校的矛盾、施羅德男爵夫人和瑪麗亞以及孩子們之間的矛盾等?！兑魳分暋返拿軟_突之所以能夠引人入勝，還在于創(chuàng)作者能夠捕捉人物獨特的個性。電影中設置了瑪麗亞帶領孩子們在外玩耍被上校指責的情節(jié)。通過這個沖突，揭示了瑪麗亞直率大膽、對孩子充滿愛心的性格特點，同時也讓觀眾看到了上校嚴肅的、甚至有點兒古板的樣子。2、情節(jié)技巧推進情節(jié)，激發(fā)沖突。矛盾沖突的形成和發(fā)展還有賴于運用誤會和巧合等戲劇手段。在《音樂之聲》中，原本上校就不許自己的孩子在野外淘氣，認為這是沒有教養(yǎng)的表現(xiàn)。當他第一次看見孩子們?nèi)鲆皶r，心里還只是懷疑，不敢相信是自己的孩子。巧合的是，瑪麗亞和孩子們恰恰就在上校和上校的朋友面前翻船落水，一身狼狽，這讓嚴肅的上校怒不可遏。而且瑪麗亞作為家庭教師，如此縱容孩子們的頑皮淘氣，在上校責怪她的時候，不但不認錯，反而指責上校對自己的孩子一點兒都不理解，這就讓上校產(chǎn)生更大的誤會，因此要將瑪麗亞掃地出門。這種誤會激發(fā)了兩者之間的矛盾沖突。伏筆是展開故事情節(jié)的一種手法。電影《音樂之聲》時間長，涉及的人和事較多，作為藝術創(chuàng)作來說，作品中的人不可不變，事不可不發(fā)展，如果在前面的發(fā)展過程沒有任何蛛絲馬跡，卻又在后面的發(fā)展中突然讓人和事情發(fā)生新變化，就會讓人覺得很突兀。因此，需要在前面有一個交待和暗示，才能結構嚴謹、前后照應，增強作品的內(nèi)聚性。在《音樂之聲》中，有三處伏筆，第一處是上校和男爵夫人、朋友麥克斯從維也納回到特拉普的家鄉(xiāng)，在公路上就聽到了孩子們玩耍時的大呼小叫，這時候男爵夫人和上校各有反應，男爵夫人問“天啊，這是怎么啦”，口氣中充滿了驚訝和不可思議。這種反應為后面她與孩子們的沖突設下了伏筆，表現(xiàn)了男爵夫人難以和這些可愛的孩子們?nèi)诤系揭黄?。而上校則回應男爵夫人的驚訝，“沒什么，就是本地幾個淘氣的孩子”。上校已經(jīng)懷疑是自己的孩子在淘氣，只是不敢確定，但他對孩子們這種表現(xiàn)的態(tài)度已經(jīng)昭然若揭，這就為上校和瑪麗亞后面的沖突埋下了伏筆。當狼狽的瑪麗亞和孩子們從湖水里爬出來的時候，上校叫住了瑪麗亞，并向她確認前面路上聽到的打鬧聲是否就是自己的孩子發(fā)出的，瑪麗亞很肯定地回答了他，這個回答也加劇了他們之間的矛盾沖突。第二個伏筆是羅爾夫送信給麥克斯，正想方設法通知麗莎，不料被上?？匆?，驚惶失措的他情急之中給上校敬了一個納粹禮，憤怒的上校毫不猶豫讓他滾出去。這個伏筆首先為表現(xiàn)后面上校對納粹的反感有一個交待，同時也為最后全家逃跑到修道院，碰見前來搜捕的羅爾夫埋下了伏筆。第三個伏筆是孩子們在瑪麗亞的指揮下，表演了精彩的木偶戲，這讓麥克斯興奮不已，要上校同意組成馮?特拉普家庭合唱隊。雖然這個建議之前被上校一口回絕了，但是在最后脫離困境的過程中，就是這個家庭合唱隊為逃跑贏得了機會。3、把握結構的整體性原則。結構的整體性原則就是平常所說的故事的發(fā)展嚴格按照開端、發(fā)展、高潮、結局的順序進行，有頭有尾，有起有訖。《音樂之聲》的整體性結構不僅表現(xiàn)在整個故事的結構上，而且在故事發(fā)展的階段性過程中，也非常嚴格地依照整體性原則。故事的開端是瑪麗亞帶領孩子們到野外學習唱歌，發(fā)展是上校在回家的路上聽到孩子們的打鬧聲，在湖邊上看到瑪麗亞和孩子們掉到湖里面，高潮是上校和瑪麗亞各不相讓地爭執(zhí)，結局是孩子們的歌聲融化了瑪麗亞和上校之間的矛盾，尾聲是孩子們?yōu)樯闲：退呐笥驯硌萘四九紤?，上校為大家演唱了《雪絨花》。故事結構完整，起承轉合過渡自然，使故事發(fā)展線索清晰。二、音樂在電影《音樂之聲》中的功能在音樂歌舞片中，音樂發(fā)揮著重要作用，不僅給觀眾帶來了美妙的視聽享受，而且在敘事和抒情上發(fā)揮了重要作用。在《音樂之聲》中，音樂的功能表現(xiàn)在以下幾個方面。1、直抒胸臆，表達感情，塑造人物形象音樂就其本質(zhì)而言，是一種內(nèi)在的情感運動，而電影中的音樂，可以以自身特有的強度和深度表達畫面和語言不易表達的情緒和感情，使觀眾了解到人物形象內(nèi)心難以言狀和不易用語言表達的情感變化。當孩子們在瑪麗亞的指揮下表演了木偶戲后，大家便提議由上校演唱一首歌曲。面對大家的要求，上校動情地演唱了一曲《雪絨花》，深情的歌聲感染了孩子們，孩子們情不自禁地和上校一起合唱。歌聲也打動了在場的所有人。導演特別給了幾個瑪麗亞的反應鏡頭，表明在這首歌之后，瑪麗亞心目中的上校形象發(fā)生了變化。一首《雪絨花》勝過千言萬語，表達了上校對故鄉(xiāng)、對祖國深深的眷戀，也表現(xiàn)了上校柔情的一面。和瑪麗亞一樣，在觀眾心目中，上校從此不再是一個不近情理、嚴肅刻板的形象了。2、音樂參與敘事，推動故事情節(jié)的發(fā)展。在《音樂之聲》中，音樂不僅渲染氣氛表達感情，而且還直接參與敘事，解決矛盾沖突，推動故事的發(fā)展。上校看見孩子們野性十足，渾身水淋淋的，就責問瑪麗亞，瑪麗亞反過來還指責上校不了解自己的孩子，以至于上校勃然大怒要把瑪麗亞趕回修道院。正在這個時候，屋里面?zhèn)鱽砹撕⒆觽兊母杪?，?yōu)美的旋律深深吸引了上校，他忍不住和孩子們一起歌唱《音樂之聲》。這首歌拉近了上校和孩子們的距離，也消融了上校和瑪麗亞之間的矛盾沖突，上校向瑪麗亞道歉，要求她留下，也為后來他們之間感情的發(fā)展打下了基礎。3、利用電影的視聽手段，將歌舞具象化。音樂是聽覺藝術，聽音樂的時候，不需要視覺器官參與。當電影和音樂結合以后，音樂優(yōu)美的旋律就和電影的畫面結合在一起，將音樂表達的感情視覺化，造成一種音畫結合的效果，極大地提高了音樂的表現(xiàn)力。《音樂之聲》中的歌曲“孤獨的牧羊人”和孩子們的木偶戲渾然一體，使歌曲具有“可視性”。孩子們在演唱歌曲“Do-Re-Me”的時候，配上孩子們可愛的笑臉和行動，把歌曲中的天真爛漫的韻味表現(xiàn)出來了。上校在演唱“雪絨花”的時候，導演同時給了幾個反應鏡頭，將整個氣氛推向高潮。4、音樂優(yōu)美的旋律，豐富了電影的視聽表現(xiàn)力。音樂歌舞片的出現(xiàn)，豐富了電影的表現(xiàn)形式，表明了電影藝術既可以客觀地記錄，也可以主觀地抒情。電影可以利用音樂優(yōu)美的旋律，使畫面音樂化，獲得一種節(jié)奏感，極大地增強電影的視聽表現(xiàn)力?！兑魳分暋返拈_始，孩子們在瑪麗亞的帶領下在外游玩，除了瑪麗亞教孩子們唱歌具有情節(jié)發(fā)展的作用以外，孩子們在外玩耍的長時間內(nèi)，既不新奇也毫無懸念，就情節(jié)發(fā)展而言，這段內(nèi)容是乏味的，不具備典型意義。正是因為有“Do-Re-Me”的歌曲存在，使畫面充滿了節(jié)奏感，因此盡管影片用了很長時間表現(xiàn)這段過程，觀眾也不覺煩悶冗長。收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用16、自己選擇的路、跪著也要把它0收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用課件1收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用課件2收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用課件3收益法在各類資產(chǎn)評估中的應用課件4一、收益法概述提出問題：（1）營運資金：范圍、最低現(xiàn)金保有量、溢余貨幣資金（2）資本性支出：與折舊攤銷的關系（3）無風險報酬率:國債到期收益率、票面利率、是否含有通貨膨脹溢價（4）風險溢價:成熟資本市場調(diào)整、凈資產(chǎn)收益率、股票市場指數(shù)收益率（5）終值：是否考慮穩(wěn)定增長率，戈登模型（6）資產(chǎn)組是否含有負債……9/20/2023一、收益法概述提出問題：8/6/20235一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法是將利求本的評估思路和預期收益原則的體現(xiàn)。企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。房地產(chǎn)評估中的收益法，預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。評估值=未來收益期內(nèi)各期的收益現(xiàn)值之和

9/20/2023一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來6一、收益法概述礦業(yè)權評估中的收益途徑評估方法,是基于礦業(yè)權所對應的礦產(chǎn)資源未來開發(fā)收益中，歸屬礦業(yè)權的收益決定礦業(yè)權價值這一前提的。現(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤

9/20/2023一、收益法概述礦業(yè)權評估中的收益途徑評估方法,是基于礦業(yè)權所7一、收益法概述2023/9/20一、收益法概述2023/8/68一、收益法概述五大要素

收益期預測期預期收益（收益口徑、合理預測）終值折現(xiàn)率9/20/2023一、收益法概述五大要素8/6/20239二、評估的對象界定評估對象預期收益折現(xiàn)率企業(yè)整體價值企業(yè)自由現(xiàn)金流量WACC股東全部權益價值權益自由現(xiàn)金流量CAPM股東部分權益價值現(xiàn)金紅利借用CAPM土地使用權、房屋建筑物、房地產(chǎn)凈收益累加法市場提取法采礦權、探礦權現(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤累加法資產(chǎn)組、資產(chǎn)組組合、商譽扣除營運資金后的現(xiàn)金流量借用WACC9/20/2023二、評估的對象界定評估對象預期收益折現(xiàn)率企業(yè)整體10二、評估對象的界定了解評估對象的內(nèi)涵，以及評估對象所涉及資產(chǎn)的范圍，以便合理預測資產(chǎn)未來預期收益和風險程度房地產(chǎn)、礦業(yè)權評估對象的界定相對簡單，更注重評估對象本身的經(jīng)濟狀況企業(yè)價值評估、資產(chǎn)組和商譽減值測試評估對象的界定則更加復雜，除了了解其自身資產(chǎn)構成范圍，還需要了解其他配套資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)9/20/2023二、評估對象的界定8/6/202311二、評估對象的界定股東全部權益價值=企業(yè)資產(chǎn)價值-負債價值

=企業(yè)整體價值-付息債務價值企業(yè)整體價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值經(jīng)營性資產(chǎn)價值=企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值付息債務價值：未來需要償還的付息債務本金和利息的現(xiàn)值

非經(jīng)營性資產(chǎn)負債：與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動無直接關系的資產(chǎn)和負債。非經(jīng)營性資產(chǎn)可能與創(chuàng)造收益相關，但并不直接產(chǎn)生收益溢余資產(chǎn)和負債：與企業(yè)收益無直接關系的、超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)和負債其他應收款\其他應付款\長期投資\在建工程9/20/2023二、評估對象的界定8/6/202312二、評估對象的界定資產(chǎn)減值測試更需要注重評估對象和收益范圍的界定需要明確是否包含土地、房屋建筑物、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)9/20/2023二、評估對象的界定資產(chǎn)減值測試更需要注重評估對象和收益范圍的13三、收益期與預測期項目收益期預測期企業(yè)價值評估無限/有限5年或達到穩(wěn)定狀態(tài)不動產(chǎn)評估有限當前礦業(yè)權評估有限三到五年資產(chǎn)減值測試評估有限/無限不超過5年9/20/2023三、收益期與預測期項目收益期預測期企業(yè)價值評估無限/有限5年14三、收益期與預測期注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)被評估企業(yè)經(jīng)營狀況和發(fā)展前景以及被評估企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景,合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算。企業(yè)價值=預測期間的各年收益現(xiàn)值和+終值（永續(xù)價值）的現(xiàn)值收益期：有限期、永續(xù)9/20/2023三、收益期與預測期8/6/202315三、收益期與預測期基準日（12月31日）基準日（8月31日）預測期明確的預測期后歷史年份收益期2023/9/20三、收益期與預測期基準日（12月31日）預測期明確的預測期后16預測期的確定會計期間最后期限不應在公司達到均衡狀態(tài)之前最后期限應足夠靠后，以便將由于使用簡化方法所引起的評估誤差盡可能減小終值占公司總價值的比重越大，對其預測越應認真和慎重。三、收益期與預測期2023/9/20三、收益期與預測期2023/8/617均衡狀態(tài)：實際的銷售增長應接近于一種均衡水平；公司的投資活動應趨于減少，公司只對現(xiàn)有生產(chǎn)能力進行簡單的更新，常規(guī)的改進以及升級,資本性支出較小；公司的成本結構應該基本定型；公司的財務杠桿接近行業(yè)平均水平；公司的風險水平達到市場平均水平；公司資本的實際收益率應接近于恒定不變。三、收益期與預測期2023/9/20三、收益期與預測期2023/8/618(1)資產(chǎn)減值測試評估的特殊要求出于數(shù)據(jù)可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預算或者預測基礎上的預計現(xiàn)金流量最多涵蓋5年，企業(yè)管理層如能證明更長的期間是合理的，可以涵蓋更長的期間。三、收益期與預測期2023/9/20(1)資產(chǎn)減值測試評估的特殊要求三、收益期與預測期2023/19(2)稅收優(yōu)惠(3)周期性波動的企業(yè)。對周期性行業(yè)，持續(xù)經(jīng)營價值應能夠反映在長期中平均的經(jīng)營條件，可將預測期延長，使它超過目前所處的商業(yè)周期。(4)多業(yè)務且不在同一時間達到均衡狀態(tài)的公司，有兩種選擇：延長預測期，直到公司的各項業(yè)務都常態(tài)增長；將各個業(yè)務分別獨立進行評估。(5)礦產(chǎn)資源采選企業(yè)的收益期限取決于其資源的可采儲量，即收益期限等于資源的剩余可開采年限或剩余服務年限。三、收益期與預測期2023/9/20(2)稅收優(yōu)惠三、收益期與預測期2023/8/620（6）以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)中比較典型的有金屬冶煉企業(yè)，石化企業(yè)，火電企業(yè)等等?？紤]到耗竭性資源其耗竭性的、不可再生的的特性，相關技術的突飛猛進以及國家產(chǎn)業(yè)政策的不確定性，這些企業(yè)未來真正永續(xù)經(jīng)營的可能性較小；同時，這類企業(yè)核心設備的經(jīng)濟壽命通常較長，因此用經(jīng)濟壽命來確定收益期限較為合理。由于部分耗竭性資源具備一定的可回收性或儲量豐富、未來可使用年限很長，相關企業(yè)受資源的制約較小，其未來經(jīng)營期相對較長，可近似認為其永續(xù)經(jīng)營。

本類企業(yè)的收益年限還與其特定資源的依存度密切相關三、收益期與預測期2023/9/20（6）以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)三、收益期與預測期202321(7)企業(yè)正常經(jīng)營所必須的主要生產(chǎn)資料的取得是否存在不確定性。此類企業(yè)中最有代表性的即為房地產(chǎn)企業(yè)。由于我國土地資源稀缺，土地供給十分有限，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)用地的不確定性較高，相應其未來的經(jīng)營年限亦很難預測，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)收益期限的確定，通常結合評估假設確定為有限期限，其收益期限至基準日所擁有的全部土地資源開發(fā)完畢為止。對于除房地產(chǎn)銷售外，另外預留了部分房產(chǎn)進行租賃等自營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)，由于租賃等業(yè)務可視為永續(xù)經(jīng)營，因此企業(yè)收益期限可視為無限期，但其中的房地產(chǎn)銷售業(yè)務應在基準日所擁有的全部土地資源開發(fā)完畢時截止。三、收益期與預測期2023/9/20(7)企業(yè)正常經(jīng)營所必須的主要生產(chǎn)資料的取得是否存在不確定性22(8)企業(yè)具有核心盈利能力的資產(chǎn)是否有明確的使用期限制，這種限定是否可以解除。通常有使用期限制的資產(chǎn)大多為無形資產(chǎn)，如公路橋梁收費權、專利技術許可使用權、商標使用權、特許經(jīng)營權等。對于依賴于這些無形資產(chǎn)盈利的企業(yè)來說，一旦這些資產(chǎn)的使用期終止，也就意味著企業(yè)的收益期限終止，此時，企業(yè)的收益期限應等于上述資產(chǎn)的使用期。但是，我們也應該認識到，除公路橋梁收費權等期限相對固定外，專利技術許可使用權、商標使用權、特許經(jīng)營權等往往能夠續(xù)期，如果預計未來續(xù)期的障礙較小，則可認為相應企業(yè)的收益期限為無限。三、收益期與預測期2023/9/20(8)企業(yè)具有核心盈利能力的資產(chǎn)是否有明確的使用期限制，這種23(9)企業(yè)的投資者是否有明確的清算、重組或其他處置計劃。企業(yè)的存續(xù)除與本身的運營管理有關，也與投資者的經(jīng)營理念息息相關，因此，若投資者有明確的關停、重組、處置計劃，則相關企業(yè)的收益期限是有限的。如中外合資企業(yè)三、收益期與預測期2023/9/20(9)企業(yè)的投資者是否有明確的清算、重組或其他處置計劃。三、24四、預期收益收益法中的預期收益可以現(xiàn)金流量、各種形式的利潤或現(xiàn)金紅利等口徑表示。注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估項目的具體情況選擇恰當?shù)氖找婵趶健，F(xiàn)金流量利潤現(xiàn)金紅利9/20/2023四、預期收益8/6/202325四、預期收益-房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)的預期收益：潛在毛收入；有效毛收入；運營費用；凈收益；注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。9/20/2023四、預期收益-房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)的預期收益：8/6/202326四、預期收益-房地產(chǎn)估價序號

項目計算標準2011.1.1~2013.12.31

(租金不變期）2014~2021.3.6

(每兩年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)

3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增長率(%)

0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)

62.00

64.17

115.004年總費用合計(元)(1)＋…+(7)

874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租損失準備(元)按1個月租金計

480,700.004-2房產(chǎn)稅(元)按年租金的12%計

373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用稅(元)按12元/m2計算

82,712.88

82,712.88

82,712.884-4管理費(元)按年租金的2%計

62,198.4064,375.34115,368.004-5修繕費(元)按重置成本的2%計

167,200.00167,200.00167,200.004-6保險費(元)按重置成本的2‰計

16,720.0016,720.0016,720.004-7營業(yè)稅及附加(元)按租金收入的5.55%計

172,600.56178,641.58320,146.205年總純收入(元)年租金收入－年總費用

2,235,297.762,322,865.343,893,344.926折現(xiàn)率(%)

8%8%8%7剩余使用年限(年)

3.00

2.00

39.458房地產(chǎn)評估價值(元)V=a/r×[1-1/(1+r)n]5,760,600.003,288,278.49

42,671,545.619/20/2023四、預期收益-房地產(chǎn)估價序號項目計算標準2011.27四、預期收益-房地產(chǎn)評估凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?出租型房地產(chǎn)，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。

租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。

維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。2商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。9/20/2023四、預期收益-房地產(chǎn)評估凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下28四、預期收益-房地產(chǎn)評估估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。

有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。9/20/2023四、預期收益-房地產(chǎn)評估估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、29四、預期收益-房地產(chǎn)評估在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其他有規(guī)則的變動情形。9/20/2023四、預期收益-房地產(chǎn)評估在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)30四、預期收益-房地產(chǎn)評估對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采用下列方式之一處理：

1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。

2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。9/20/2023四、預期收益-房地產(chǎn)評估對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分31四、預期收益-企業(yè)價值評估預期收益

注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進行企業(yè)價值評估，應當從委托方或相關當事方獲取被評估企業(yè)未來經(jīng)營狀況和收益狀況的預測，并進行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信相關預測的合理性。注冊資產(chǎn)評估師在對被評估企業(yè)收益預測進行分析、判斷和調(diào)整時,應當充分考慮并分析被評估企業(yè)資本結構、經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和被評估企業(yè)所在行業(yè)相關經(jīng)濟要素及發(fā)展前景，收集被評估企業(yè)所涉及交易、收入、支出、投資等業(yè)務合法性和未來預測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設。當預測趨勢與被評估企業(yè)現(xiàn)實情況存在重大差異時，注冊資產(chǎn)評估師應當予以披露，并對產(chǎn)生差異的原因及其合理性進行分析。9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估預期收益8/6/202332四、預期收益-企業(yè)價值評估現(xiàn)金紅利模型通常適用于少數(shù)權益價值的評估。紅利折現(xiàn)模型的使用取決于以下兩個因素：一是公司控制權是否變動。對于公司收購來說，如果一家公司被收購或其管理層變動的可能性較大時，就不宜采用紅利折現(xiàn)模型。如果由于公司規(guī)模和各種對收購者法律方面和市場方面的限制，公司的控制權較難發(fā)生變動時，通過紅利折現(xiàn)模型所得到的結果則是判斷公司股價是否合理的更好標準。9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估現(xiàn)金紅利模型通常適用于少數(shù)權益價值33四、預期收益-企業(yè)價值評估二是股利分配政策的合理性。紅利分配與否、分配多少取決于企業(yè)盈利水平和股利分配政策。實際上，股利分配政策的決定是由多種因素決定和制約的，紅利往往并不完全體現(xiàn)企業(yè)的收益水平。企業(yè)具有盈利，而且紅利分配與之同步的情況下，紅利折現(xiàn)模型是可行的。紅利折現(xiàn)模型無法應用于很少發(fā)放股利或不發(fā)放股利的企業(yè)價值評估。若公司不發(fā)放股利，則其股票現(xiàn)金股利折現(xiàn)值為零。有時，股利發(fā)放過多，表示公司缺少投資機會，反而會阻礙公司的成長，較多發(fā)放股利并不代表公司價值就一定高9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估二是股利分配政策的合理性。8/6/34四、預期收益-企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估中的預期收益（未來現(xiàn)金流量）企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊與攤銷+利息費用(扣除稅務影響后)-資本性支出-凈營運資金變動企業(yè)自由現(xiàn)金流量＝息稅前利潤×（1－稅率）＋折舊與攤銷－資本性支出－營運資本追加額權益自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-凈營運資金變動+付息債務的增加（減少）權益自由現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－營運資本追加額－債務本金償還＋新發(fā)行債務EBIT:息稅前利潤(earningsbeforeinterestandtaxes)9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估8/6/202335四、預期收益-企業(yè)價值評估序號項目名稱歷史期預測期穩(wěn)定期201011.1-611.7-122012201320142015一主營業(yè)務利潤二加：其他業(yè)務利潤減:營業(yè)費用管理費用/財務費用三營業(yè)利潤加:投資收益減:營業(yè)外收支凈額四利潤總額減:所得稅五凈利潤加：折舊攤銷稅后利息減:資本性支出

營運資金增加額六企業(yè)凈現(xiàn)金流量9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估序號項目名稱歷史期預測期穩(wěn)定期2036四、預期收益-企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估中的財務報表分析

注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估對象、所選擇的價值類型和評估方法等相關條件，在與委托方和相關當事方協(xié)商并獲得有關信息的基礎上，采用適當?shù)姆椒?，對被評估企業(yè)和參考企業(yè)的財務報表中對評估過程和評估結論具有影響的相關事項進行必要的分析調(diào)整，以合理反映企業(yè)的財務狀況和盈利能力。根據(jù)評估項目的具體情況，注冊資產(chǎn)評估師可以在適當?shù)那闆r下考慮以下分析調(diào)整事項：（一）調(diào)整被評估企業(yè)和參考企業(yè)財務報表的編制基礎；（二）調(diào)整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；（三）調(diào)整非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債和溢余資產(chǎn)及與其相關的收入和支出；（四）注冊資產(chǎn)評估師認為需要調(diào)整的其他事項。9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估中的財務報表分析8/37四、預期收益-企業(yè)價值評估產(chǎn)能的限制、市場容量、行業(yè)景氣周期與發(fā)展趨勢1．一般工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)銷量、產(chǎn)能、價格生產(chǎn)量的變化和價格的變化（是否考慮通貨膨脹因素）生產(chǎn)裝置的最大產(chǎn)能工業(yè)企業(yè)的實際生產(chǎn)能力在預測時是否考慮由于環(huán)保、裝置中的瓶頸（小馬拉大車、大馬拉小車）等其他因素的影響致使生產(chǎn)能力的發(fā)揮受到限制的情況。9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估產(chǎn)能的限制、市場容量、行業(yè)景氣周期38四、預期收益-企業(yè)價值評估2.礦產(chǎn)資源類企業(yè):注意其可開采的礦產(chǎn)儲量3.高速公路:交通流量是否達到飽和,交通流量不可能無限制地擴大,某高速公路雖未達到飽和狀態(tài)，但受制于某一重要橋涵流量的影響（且短期內(nèi)無法改變），整個道路的交通流量也不可能達到理想狀態(tài)；4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):重點是開發(fā)項目、土地的儲備5.酒店6.電信、電纜、小靈通7.商業(yè)企業(yè)、新華書店商品銷售和房屋出租9/20/2023四、預期收益-企業(yè)價值評估2.礦產(chǎn)資源類企業(yè):注意其可開采的39四、預期收益-礦業(yè)權評估礦業(yè)權(探礦權和采礦權)評估收益途徑評估方法是指通過估算被評估礦業(yè)權所包括的礦產(chǎn)資源儲量在未來開發(fā)預期收益的現(xiàn)值來確定被評估礦業(yè)權價值的一類評估方法。主要包括：現(xiàn)金流量法、收益法、收益權益法、現(xiàn)金流量風險系數(shù)調(diào)整法、約當投資-現(xiàn)金流量法收益途徑評估礦業(yè)權涉及的參數(shù)主要包括：資源儲量、可采儲量、生產(chǎn)能力、礦山服務年限和評估計算年限、產(chǎn)品方案、采(選、冶)技術指標、后續(xù)地質(zhì)勘查投資、固定資產(chǎn)投資、更新改造資金、流動資金、銷售收入、總成本費用、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、企業(yè)所得稅、采礦權權益系數(shù)和折現(xiàn)率等。9/20/2023四、預期收益-礦業(yè)權評估礦業(yè)權(探礦權和采礦權)評估收益途徑40四、預期收益-礦業(yè)權評估現(xiàn)金流量法是折現(xiàn)現(xiàn)金流量法的簡稱，即DCF（DiscountedCashFlow）法，其基本原理是，將礦業(yè)權所指向的礦產(chǎn)資源勘查、開發(fā)作為一個現(xiàn)金流量項目系統(tǒng)，從項目系統(tǒng)角度看，凡是項目系統(tǒng)對外流入、流出的貨幣稱為現(xiàn)金流量，同一時段(年期)現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額稱為凈現(xiàn)金流量（NetCashFlow），項目系統(tǒng)的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和，即為礦業(yè)權評估價值?，F(xiàn)金流量法主要特點是：現(xiàn)金流量只計算系統(tǒng)對外發(fā)生的現(xiàn)金的收和支即現(xiàn)金流出量和現(xiàn)金流入量，折舊、攤銷等只在系統(tǒng)內(nèi)部循環(huán)的非現(xiàn)金流量不參與計算；只考慮現(xiàn)金，不考慮借款利息。9/20/2023四、預期收益-礦業(yè)權評估現(xiàn)金流量法是折現(xiàn)現(xiàn)金流量法的簡稱，即41四、預期收益-礦業(yè)權評估現(xiàn)金流量法的財務模型為：現(xiàn)金流入量（＋）銷售收入回收固定資產(chǎn)殘（余）值回收流動資金現(xiàn)金流出量（－）后續(xù)地質(zhì)勘查投資（指評估基準日后需補充地質(zhì)勘查工作的地質(zhì)勘查投資）固定資產(chǎn)投資更新改造資金流動資金經(jīng)營成本銷售稅金及附加企業(yè)所得稅凈現(xiàn)金流量（即現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量）折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（凈現(xiàn)金流量×折現(xiàn)系數(shù)）9/20/2023四、預期收益-礦業(yè)權評估現(xiàn)金流量法的財務模型為：8/6/2042四、預期收益-礦業(yè)權評估序號項目名稱合計勘查期建設期生產(chǎn)期一現(xiàn)金流入1銷售收入2回收固定資產(chǎn)殘余值3回收流動資金小計二現(xiàn)金流出1后續(xù)地質(zhì)勘查投資2固定資產(chǎn)投資3更新改造資金4流動資金5經(jīng)營成本6銷售稅金及附加7企業(yè)所得稅小計三凈現(xiàn)金流量2007-8-28四、預期收益-礦業(yè)權評估序號項目名稱合計勘查期建設期生產(chǎn)期一43四、預期收益-礦業(yè)權評估礦業(yè)權評估中，一般采用當?shù)仄骄N售價格，原則上以評估基準日前的三個年度內(nèi)的價格平均值或回歸分析后確定評估計算中的價格參數(shù)。對產(chǎn)品市場價格波動大、服務年限較長的大中型礦山，可向前延長至5年；對小型礦山，可以采用評估基準日當年價格的平均值。9/20/2023四、預期收益-礦業(yè)權評估礦業(yè)權評估中，一般采用當?shù)仄骄N售價44四、預期收益-資產(chǎn)減值測試企業(yè)管理層應當在合理和有依據(jù)的基礎上對資產(chǎn)剩余使用壽命內(nèi)整個經(jīng)濟狀況進行最佳估計，并將資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的預計，建立在經(jīng)企業(yè)管理層批準的最近財務預算或者預測數(shù)據(jù)之上。預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量應當包括的內(nèi)容(1)資產(chǎn)持續(xù)使用過程中預計產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。(2)為實現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)使用過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流入所必需的預計現(xiàn)金流出(包括為使資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)所發(fā)生的現(xiàn)金流出)。該現(xiàn)金流出應當是可直接歸屬于或者可通過合理和一致的基礎分到資產(chǎn)中的現(xiàn)金流出，后者通常是指那些與資產(chǎn)直接相關的間接費用。9/20/2023四、預期收益-資產(chǎn)減值測試企業(yè)管理層應當在合理和有依據(jù)的基礎45四、預期收益-資產(chǎn)減值測試對于在建工程；開發(fā)過程中的無形資產(chǎn)等，企業(yè)在預計其未來現(xiàn)金流量時，應當包括預期為使該類資產(chǎn)達到預定可使用(或者可銷售)狀態(tài)而發(fā)生的全部現(xiàn)金流出數(shù)。(3)資產(chǎn)使用壽命結束時，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。該現(xiàn)金流量應當是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行交易時，企業(yè)預期可從資產(chǎn)的處置中獲取或者支付的、減去預計處置費用后的金額。預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量，通常根據(jù)資產(chǎn)未來每期最有可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進行預測。這種方法通常叫做傳統(tǒng)法，它使用單一的未來每期預計現(xiàn)金流量和單一的折現(xiàn)率計算資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。在實務中，有時影響資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的因素較多，情況較為復雜，帶有很大的不確定性，使用單一的現(xiàn)金流量可能并不會如實地反映資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流量的實際情況。這樣，企業(yè)應當采用期望現(xiàn)金流量法預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量。9/20/2023四、預期收益-資產(chǎn)減值測試對于在建工程；開發(fā)過程中的無形資產(chǎn)46四、預期收益-資產(chǎn)減值測試資產(chǎn)減值測試的特別要求(1)以資產(chǎn)的當前狀況為基礎預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量。不應當包括與將來可能會發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產(chǎn)改良有關的預計未來現(xiàn)金流量，(2)預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量不應當包括籌資活動和所得稅收付產(chǎn)生的現(xiàn)金流量(3)對通貨膨脹因素的考慮應當和折現(xiàn)率相一致(4)內(nèi)部轉移價格應當予以調(diào)整9/20/2023四、預期收益-資產(chǎn)減值測試資產(chǎn)減值測試的特別要求8/6/2047四、預期收益-資產(chǎn)減值測試序號項目名稱減值測試日使用期結束期一主營業(yè)務收入二減：主營業(yè)務成本銷售稅金及附加營業(yè)費用管理費用三息稅前利潤（EBIT）加：折舊攤銷四息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA）減：資產(chǎn)維護支出營運資金增加額（含初始投入）加:固定資產(chǎn)和營運資金期末收回五凈現(xiàn)金流量四、預期收益-資產(chǎn)減值測試序號項目名稱減值測試日使用期結束期48四、預期收益-應注意的事項利潤分配的處理其他應付款的處理營運資金的確定折舊與攤銷資本性支出付息債務的增加與償還溢余資產(chǎn)和負債的確定9/20/2023四、預期收益-應注意的事項利潤分配的處理8/6/202349綜合考慮利率水平、市場投資回報率、加權平均資金成本等資本市場相關信息和被評估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風險等因素，合理確定資本化率或折現(xiàn)率。（1）累加法折現(xiàn)率=無風險報酬率+行業(yè)風險報酬率+經(jīng)營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率（2）資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）（3）加權資本成本（WACC）五、折現(xiàn)率2023/9/20綜合考慮利率水平、市場投資回報率、加權平均資金成本等資本市場50資本化率應按下列方法分析確定：1市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測，估價對象的用途及新舊程度等確定。五、折現(xiàn)率-房地產(chǎn)評估2023/9/20資本化率應按下列方法分析確定：五、折現(xiàn)率-房地產(chǎn)評估2023513復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R＝M·RM＋（1－M）RE

式中R─資本化率（％）；M─貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；RM

─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE

─自有資本要求的正常收益率（％）。五、折現(xiàn)率-房地產(chǎn)評估2023/9/203復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資52為了資產(chǎn)減值測試的目的，計算資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時所使用的折現(xiàn)率應當是反映當前市場貨幣時間價值和資產(chǎn)特定風險的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產(chǎn)時所要求的必要報酬率。需要說明的是，如果在預計資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量時已經(jīng)對資產(chǎn)特定風險的影響作了調(diào)整的，折現(xiàn)率的估計不需要考慮這些特定風險。如果用于估計折現(xiàn)率的基礎是稅后的，應當將其調(diào)整為稅前的折現(xiàn)率，以便于與資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的估計基礎相一致。五、折現(xiàn)率-資產(chǎn)減值測試2023/9/20為了資產(chǎn)減值測試的目的，計算資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時所使用的折53企業(yè)在確定折現(xiàn)率時，應當首先以該資產(chǎn)的市場利率為依據(jù)。如果該資產(chǎn)的利率無法從市場獲得的，可以使用替代利率估計。替代利率在估計時，可以根據(jù)企業(yè)加權平均資金成本、增量借款利率或者其他相關市場借款利率作適當調(diào)整后確定。調(diào)整時，應當考慮與資產(chǎn)預計現(xiàn)金流量有關的特定風險以及其他有關政治風險、貨幣風險和價格風險等。企業(yè)在估計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時，通常應當使用單一的折現(xiàn)率。但是，如果資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值對未來不同期間的風險差異或者利率的期間結構反應敏感的，企業(yè)應當在未來各不同期間采用不同的折現(xiàn)率。五、折現(xiàn)率-資產(chǎn)減值測試2023/9/20企業(yè)在確定折現(xiàn)率時，應當首先以該資產(chǎn)的市場利率為依據(jù)。如果該54折現(xiàn)率的基本構成為：折現(xiàn)率＝無風險報酬率＋風險報酬率風險報酬率有兩種不同的確定方法，本指導意見建議使用的風險報酬率確定方法為“風險累加法”，即通過確定每一種風險的報酬，累加出風險報酬。無風險報酬率即安全報酬率，通?？梢詤⒖颊l(fā)行的中長期國債利率或同期銀行存款利率來確定。本指導意見中無風險報酬率，可以選取距離評估基準日前最近發(fā)行的長期國債票面利率、選取最近幾年發(fā)行的長期國債利率的加權平均值、選取距評估基準日前最近的中國人民銀行公布的五年期定期存款利率等作為無風險報酬率。五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權評估2023/9/20折現(xiàn)率的基本構成為：五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權評估2023/8/655注:上市交易的國債收益率，存在市場風險。礦業(yè)權評估應選取國家承諾的支付報酬（票面或其他方式）確定無風險報酬率。五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權評估風險報酬率分類取值范圍

(%)備注勘查開發(fā)階段普查2.00~3.00已達普查詳查1.15~2.00已達詳查勘探及建設0.35~1.15已達勘探及擬建、在建項目生產(chǎn)0.15~0.65生產(chǎn)礦山及改擴建礦山行業(yè)風險1.00~2.00根據(jù)礦種取值財務經(jīng)營風險1.00~1.50風險報酬率取值參考表2023/9/20注:上市交易的國債收益率，存在市場風險。礦業(yè)權評估應選取國家56加權平均資本成本（WACC，WeightedAverageCostofCapital）權益資本成本：紅利折現(xiàn)模型、資產(chǎn)定價模型、CAPM、套利定價模型

(APM)、回歸模型債務資本成本：對債權人的回報資本結構五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估2023/9/20五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估2023/8/657權益資本成本：資本資產(chǎn)定價模型（CAPM，CapitalAssetPricingModel）re=rf+βL(rm-rf)re=rf+βL[(rm+ε)-rf]re=rf+βL(rm-rf)+rsre=rf+βL(rm-rf)×rs五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）9/20/2023權益資本成本：資本資產(chǎn)定價模型（CAPM，CapitalA58五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）權益資本成本計算無風險利率計算市場風險溢價計算具有被評估企業(yè)目標財務杠桿系數(shù)的β系數(shù)確定企業(yè)特定風險調(diào)整系數(shù)企業(yè)規(guī)模企業(yè)所處經(jīng)營階段歷史經(jīng)營狀況企業(yè)的財務風險主要產(chǎn)品所處發(fā)展階段企業(yè)經(jīng)營業(yè)務、產(chǎn)品和地區(qū)的分布企業(yè)內(nèi)部管理及控制機制管理人員的經(jīng)驗和資歷對主要客戶及供應商的依賴其他9/20/2023五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）權益資本成本8/6/59五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）無風險利率rf：評估基準日中長期國債的到期收益率中聯(lián):參照國家當前已發(fā)行的10年期以上的中長期國債利率的平均值3.3291%和標準差0.6944%，并考慮到未來升息的可能，按照10年期以上的中長期國債利率的平均值的1.65倍的標準差，即4.46%進行確定。

2011年選擇的中長期國債利率為3.8%礦業(yè)權評估：不宜采用政府發(fā)行的記帳式國債的市場收益率確定無風險報酬率。?是否包含通貨膨脹溢價9/20/2023五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）無風險利率rf：評估60五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）市場風險溢價MRP：對于一個充分風險分散的市場組合,投資者所要求的高于無風險利率的回報率。MRP=(rm-rf)

在美國，MRP一般為4.5%—5.5%rm市場預期回報率:行業(yè)/全體?9/20/2023五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）市場風險溢價MRP：61五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）本次評估采用公認的成熟市場(美國市場)的風險溢價進行調(diào)整，具體計算過程如下：市場風險溢價=成熟股票市場的基本補償額+國家補償額=成熟股票市場的基本補償額+國家違約補償額×（σ股票/σ國債）式中：成熟股票市場的基本補償額取美國1928-2006年股票與國債的算術平均收益差6.57%；國家違約補償額：根據(jù)國家債務評級機構Moody’InvestorsService對我國的債務評級為A2，轉換為國家違約補償額為0.8%；σ股票/σ國債：新興市場國家股票的波動平均是債券市場的1.5倍；則：市場風險溢價=6.57%+0.8%×1.5=7.77%9/20/2023五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）本次評估采用公認的成62上市公司β系數(shù)：股票個別收益率相對于市場收益率的回歸分析。β系數(shù)=協(xié)方差/方差，

分子：一定時期內(nèi)樣本股票的收益率和股票市場組合收益率的協(xié)方差；分母：一定時期內(nèi)股票市場組合收益率的方差。

回歸分析時間的長度：長一點，數(shù)據(jù)多一點，但時間越長，公司及市場的風險特性可能會發(fā)生改變。Valueline和標普用5年數(shù)據(jù)，彭博資迅（Bloomberg）用2年數(shù)據(jù)，中聯(lián)一般取150周收益率的時間間隔的設置（年、半年、月、周、天）五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）2023/9/20上市公司β系數(shù)：股票個別收益率相對于市場收益率的回歸分析。β63選擇與被評估企業(yè)具有可比性的參考企業(yè)尋找可比公司的β（杠桿β）,原始β根據(jù)可比公司資本結構，分別將杠桿β?lián)Q算成無杠桿ββui=βli/[1+(1-ti)Di/Ei]確定可比公司平均的無杠桿βu根據(jù)評估目標公司的資本結構，計算其杠桿ββl=βu×[1+(1-t)D/E]β的平滑處理:βt=34%×K+66%×βxK=1,βx為原始值五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）2023/9/20選擇與被評估企業(yè)具有可比性的參考企業(yè)五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估64業(yè)務性β系數(shù)（根據(jù)投資的基本特征進行估計）公司β系數(shù)的決定因素：業(yè)務類型：公司業(yè)務越易受市場波動影響,β越高。周期性公司β高。經(jīng)營杠桿（固定成本/總成本）：正比財務杠桿：正比,資產(chǎn)負債率越高,β越高。非上市公司β系數(shù)的確定：（1）管理層比較：請管理層確定被評估企業(yè)在行業(yè)中的位置（2）基本面因素比較：β與基本面因素的回歸分析：股息發(fā)放、營業(yè)利潤的方差、公司規(guī)模（總資產(chǎn)）、債務/權益比、每股收益增長率（3）公司比較：請管理層列出與被評估企業(yè)最相似的上市公司，然后比較（經(jīng)營風險一般相似，財務風險各不相同）五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）2023/9/20業(yè)務性β系數(shù)（根據(jù)投資的基本特征進行估計）五、折現(xiàn)率-企業(yè)價65目標資本結構（D/E）按照市場價值計算的公司長期的目標權重確定公司的目標資本結構，而非現(xiàn)行資本結構，可綜合采用以下三種方法：估算以現(xiàn)行市值為基礎的公司資本結構，循環(huán)推導考察可比公司的資本結構考察管理層明確的和不明確的籌資方法及其對目標資本結構的影響五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（資本結構）2023/9/20目標資本結構（D/E）五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（資本結構）266終值（永續(xù)價值）Gordon模型直接比較模型當某公司成為其所在行業(yè)中成熟的公司時，便進入均衡狀態(tài)。據(jù)此，一個公司的持續(xù)經(jīng)營價值可以現(xiàn)有成熟的公司作為可比公司，通過直接比較進行估算。為投資銀行廣泛采用。如,采用EBITDA的倍數(shù)等清算模式六、終值2023/9/20終值（永續(xù)價值）六、終值2023/8/667資產(chǎn)使用壽命結束時，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。該現(xiàn)金流量應當是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行交易時，企業(yè)預期可從資產(chǎn)的處置中獲取或者支付的、減去預計處置費用后的金額。如果資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的預計還包括最近財務預算或者預測期之后的現(xiàn)金流量，企業(yè)應當以該預算或者預測期之后年份穩(wěn)定的或者遞減的增長率為基礎進行估計。但是，企業(yè)管理層如能證明遞增的增長率是合理的，可以以遞增的增長率為基礎進行估計。所使用的增長率除了企業(yè)能夠證明更高的增長率是合理的之外，不應當超過企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品、市場、所處的行業(yè)或者所在國家或者地區(qū)的長期平均增長率，或者該資產(chǎn)所處市場的長期平均增長率。在恰當、合理的情況下，該增長率可以是零或者負數(shù)。六、終值(資產(chǎn)減值測試)2023/9/20資產(chǎn)使用壽命結束時，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。該現(xiàn)68一、有限收益期下的企業(yè)終值因生產(chǎn)經(jīng)營期有限、投資者所有權期限有限或其他多種原因，一些企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營若干年后,將面臨整體轉讓或清算的局面。其估價值通常用以下模型表示:Ri：未來第i年的預期現(xiàn)金流；r：折現(xiàn)率；n：企業(yè)經(jīng)營期限其中最后一期的現(xiàn)金流Rn即為有限經(jīng)營企業(yè)的終值。當企業(yè)整體轉讓時，終值為企業(yè)經(jīng)營期末的整體轉讓價格；而當企業(yè)在經(jīng)營期末進行清算時,終值的合理計估算所需考慮因素較多。如采用企業(yè)自由現(xiàn)金流進行估值：終值=經(jīng)營期末當期凈利潤+折舊+攤銷+扣稅后利息-追加資本+經(jīng)營期末固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的變現(xiàn)值+經(jīng)營期末營運資金回收額。六、終值(企業(yè)價值評估)2023/9/20一、有限收益期下的企業(yè)終值六、終值(企業(yè)價值評估)2023/69而如采用權益現(xiàn)金流進行估值：終值=經(jīng)營期末當期凈利潤+折舊+攤銷-追加資本+經(jīng)營期末固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的變現(xiàn)值+經(jīng)營期末營運資金回收額-經(jīng)營期末長期負債本息和。經(jīng)營期末當期的凈利潤、折舊、攤銷可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況預測。追加資本包括營運資金增加額、資產(chǎn)更新支出等，考慮到經(jīng)營期末資本更新通常很小，經(jīng)營期末的追加資本主要為當年的營運資金變動。對于到期清算時擁有大量固定資產(chǎn)，尤其是房屋、土地等不動產(chǎn)的企業(yè)，其固定資產(chǎn)的期末變現(xiàn)值金額較大，甚至會對企業(yè)整體價值評估產(chǎn)生重大影響。理論上，經(jīng)營期末固定資產(chǎn)的變現(xiàn)值應以經(jīng)營期末的市場價格為基礎計算。但未來的市場價格受很多因素影響，尤其當年限較長時，預測難度較大。因此,在實務中我們通常在假設不考慮通貨膨脹因素，基準日價格標準保持不變的前提下，以基準日的重置成本為基礎，根據(jù)清算時點尚可使用年限計算成新率，最終推算出經(jīng)營期末的變現(xiàn)值。而對清算時點時經(jīng)濟壽命已到期的資產(chǎn)，可根據(jù)其殘值估算變現(xiàn)價值。六、終值(企業(yè)價值評估)2023/9/20而如采用權益現(xiàn)金流進行估值：六、終值(企業(yè)價值評估)202370無形資產(chǎn)的變現(xiàn)值是指清算時專利技術、商標等的轉讓價值。通常該價值應結合無形資產(chǎn)的收益期限估算，即只有當無形資產(chǎn)的收益期限超過企業(yè)經(jīng)營期限時，且不隨企業(yè)清算而消亡時，無形資產(chǎn)在清算時才具有價值，為其在清算后剩余收