房地產銷售基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓房地產概念房地產專業(yè)術語房地產專業(yè)術語—之銷售術語篇contents123房地產概念房地產專業(yè)術語房地產專業(yè)術語———之銷售術語篇1010203房地產概念什么是房地產？房產是房屋及其權利的總稱。地產是土地及其權利的總稱。房產+地產=房地產房地產是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房產總是與地產連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

房地產的物質形態(tài)單純的土地單純的房屋土地與房屋的綜合體土地所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍掛等方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。不同的建筑類型是有不同的使用年限的，如下：類型使用年限備注住宅用地70年工業(yè)用地50年商業(yè)用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年學校，博物館等地域差別性每一宗房地產價值都不相同位置固定性位置不可移動性高值耐久性價值昂貴的消費品保值增值性土地稀缺性,致使房地產具有保值和增值的性質房地產的特征根據(jù)1985年5月《國務院辦公廳轉發(fā)國家統(tǒng)計局關于建立第三產業(yè)統(tǒng)計的報告》，房地產業(yè)被列為第三產業(yè)的第二層次，它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設、賣賣、租賃、維修等。房地產業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產業(yè)。房地產業(yè)的含義6、房地產的調控與管理：建立房地產市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格體系，建立健全房地產法規(guī)，實現(xiàn)國家對房地產市場的宏觀調控。1、國有土地使用權的出讓；2、房地產的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)；5、物業(yè)管理：房屋公用設備實施的養(yǎng)護維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；4、房地產中介服務：房地產咨詢中介，房地產評估中介，房地產代理中介；3、房地產經(jīng)營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟活動；房地產業(yè)包含的內容建筑業(yè)是屬于第二產業(yè)，屬于物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果就是建筑物和構筑物?！薄?/p>

房地產業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。一般從事房地產開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項目開發(fā)建設活動中，房地產企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系房地產業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別代理商經(jīng)政府批準成立，從事房地產的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及為物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。開發(fā)商與代理商開發(fā)商專門從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。狹義市場房地產市場狹義義市狹義的房地產市場就是房地產商品進行交易活動的地方或場所；也就是房地產商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值。廣義的房地產市場包括土地的出讓（批租）、轉讓、抵押、開發(fā)、房產的買賣、租賃、轉讓、互換、抵押、信托以及一些房地產相關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動廣義市場一級市場三級市場二級市場房地產一級市場又稱土地市場,是土地使用權出讓的市場,既國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農村集體土地征用為國有土地后出讓給房地產經(jīng)營者與使用者的市場,出讓的土地可以是生地（沒有實現(xiàn)三通一平）也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是國家壟斷的市場。是指在二級市場的基礎上再次將房地產轉讓或轉租的市場,也就是房地產進入流通領域進行交易而形成的市場。演界網(wǎng)，中國首家演示設計交易平臺。基于演示設計的一站式在線演示、素材銷售、服務交易系統(tǒng)是房地產開發(fā)市場,其經(jīng)營主體為各房地產開發(fā)公司,其經(jīng)營內容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設規(guī)劃,對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地產出售給用地、用房單位或個人。備注：三通一平：通水、通電、通道路,土地平整七通一平：通上水（自來水）、下水（防水、雨水排放）、電、煤、道路、電訊、熱、土地平整。50%1324《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證?！督ㄖ玫匾?guī)劃許可證》經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。《建設工程施工許可證》建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。30%70%45%五證兩書530%《商品房銷售(預售)許可證》經(jīng)相關部門審批，銷售商品房的批準性文件。《商品房質量保證書》《商品房使用說明書》

由于房產的特性，在交房時必須有質量保證書，里面會有詳細的質量保證及使用說明等。一般購房者記不住“五證”的名稱，購房時只需看一下

《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在

規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。五證兩書全名套內建筑面積，是由以下三部分組成的：套內使用面積+套內墻體面積（外墻等共有墻算一半）+陽臺建筑面積套內面積1、套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內內部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。2、套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

3、套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。平臺?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。2020103在房地產專業(yè)術語建筑基底面積：指建筑物首層的建筑面積；基底面積建筑基底面積建筑面積總建筑面積:

指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。建筑面積:

成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7計算建筑面積的規(guī)定符合以下條件之一的需計算房屋的全部建筑面積：永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5符合以下條件之一的只能計算房屋的全部建筑面積的一半：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7符合以下條件之一的不能計入房屋的建筑面積：層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。Phase8Phase9活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。03040201可分攤的公共部分為本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套內公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半）。

不應分攤的共有建筑面積包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或專用車庫；幢外的用做公共休憩的設施或架空層；

不應計入的公用建筑空間有倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）；公用建筑面積的分攤方法：多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。多功能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內各功能區(qū)內建筑面積比例分攤；共有建筑面積（分攤面積）

共有建筑面積（分攤面積）：商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶；共有建筑面積計算公式公用建筑面積

=整棟建筑的面積—各套套內建筑面積之和—已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室；共用建筑面積分攤系數(shù)

=公用建筑面積/各套內建筑面積之和；分攤的公用建筑面積

=各套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)；因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積

=套內建筑面積（1+公用建筑面積分攤系數(shù)）使用面積即地毯面積，是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺；斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積；使用率：使用率=套內使用面積/總建筑面積它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額實用面積實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率；即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積；得房率是指套（單元）套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比；得房率即得房率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積；建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）；即：∑基底面積/用地面積×100%=建筑覆蓋率（建筑密度）；

建筑覆蓋率（建筑密度）備注：密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。容積率：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）；容積率越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）容積率即：總建筑面積/總用地面積=容積率；備注：各類型物業(yè)容積率一般規(guī)定如下：a.獨立別墅為0.2~0.5；b.聯(lián)排別墅為0.4~0.7；c.6層以下多層住宅為0.8~1.2；d.11層小高層住宅為1.5~2.0；e.18層高層住宅為1.8~2.5；f.19層以上住宅為2.4~4.5。綠化率綠地率綠地面積指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地；在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）；層高：是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離；的關系可以用公式來表示：凈高=層高－樓板厚度；即層高和樓板厚度的差叫“凈高”；

層高和凈高進深與開間進深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大；開間：是指房間的左墻壁到右墻壁之間的垂直距離，即房間橫向尺度。因為是就一自然間的寬度而言，故稱開間。戶型比：指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量建筑中，各種不同套型占總套數(shù)的比重；面積誤差比=（產權登記面積－合同約定面積）×100%/合同約定面積；

面積誤差比、戶型比陽臺、平臺、走廊、玄關、隔斷、過道陽臺：泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺；平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分；走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間；玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所；隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妫贿^道：過道是指住宅套內使用的水平交通空間；多層建筑指四層至六層的建筑超高層建筑指高度超過100m的建筑高層建筑指十二層以上的建筑低層建筑指一層至三層的建筑；按層數(shù)劃分建筑類型小高層建筑指七層至十二層的建筑建筑的結構有哪些形式？建筑結構是指在建筑物（包括構筑物）中，由建筑材料做成用來承受各種荷載或者作用，以起骨架作用的空間受力體系。鋼結構：是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構；建筑的結構有哪些形式？鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物；鋼、鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造；建筑的結構有哪些形式？磚木結構：是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的；建筑的結構有哪些形式？其他結構：是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚混結構、窯洞等；建筑的結構有哪些形式？鋼混結構住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。但這種結構工藝比較復雜，建筑造價也較高；鋼混結構住宅磚混結構住宅

磚混結構一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據(jù)強度和穩(wěn)定性的要求，通過計算來確定的；在磚混結構中的梁有門窗過梁、圈梁、雨蓬梁、陽臺梁、樓梯梁等，這些梁的長度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構造配筋外，其它都是通過計算設計的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強度，因此圈梁不是承重梁，當圈梁用作過梁時，只在過梁部位按設計配筋，其它部位仍是按構造配筋，有許多把圈梁當作承重梁對待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患；框架結構框架結構是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結構的房屋墻體不承重，僅起到圍護和分隔作用，一般用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材等材料砌筑或裝配而成。優(yōu)點：空間分隔靈活，自重輕，節(jié)省材料；具有可以較靈活地配合建筑平面布置的優(yōu)點，利于安排需要較大空間的建筑結構；框架結構的梁、柱構件易于標準化、定型化，便于采用裝配整體式結構，以縮短施工工期；采用現(xiàn)澆混凝土框架時，結構的整體性、剛度較好，設計處理好也能達到較好的抗震效果，而且可以把梁或柱澆注成各種需要的截面形狀。缺點：框架節(jié)點應力集中顯著；框架結構的側向剛度小，屬柔性結構框架，在強烈地震作用下，結構所產生水平位移較大，易造成嚴重的非結構性破壞，適用于非抗震設計；鋼材和水泥用量較大，構件的總數(shù)量多，吊裝次數(shù)多，接頭工作量大，工序多，浪費人力，施工受季節(jié)、環(huán)境影響較大；不適宜建造高層建筑，框架是由梁柱構成的桿系結構，其承載力和剛度都較低，特別是水平方向的（即使可以考慮現(xiàn)澆樓面與梁共同工作以提高樓面水平剛度，但也是有限的），它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，其總體水平位移上大下小，但相對于各樓層而言，層間變形上小下大，設計時如何提高框架的抗側剛度及控制好結構側移為重要因素，對于鋼筋混凝土框架，當高度大、層數(shù)相當多時，結構底部各層不但柱的軸力很大，而且梁和柱由水平荷載所產生的彎矩和整體的側移亦顯著增加，從而導致截面尺寸和配筋增大，對建筑平面布置和空間處理，就可能帶來困難，影響建筑空間的合理使用，在材料消耗和造價方面，也趨于不合理，故一般適用于建造不超過15層的房屋。特點剪力墻結構11、剪力墻的主要作用是承擔豎向荷載（重力）、抵抗水平荷載（風、地震等）；23剪力墻結構中墻與樓板組成受力體系，缺點是剪力墻不能拆除或破壞，不利于形成大空間，住戶無法對室內布局自行改造；短肢剪力墻結構應用越來越廣泛，它采用寬度（肢厚比）較小的剪力墻，住戶可以一定范圍內改造室內布局，增加了靈活性，但這是以整個結構受力性能的降低為代價的（雖然有試驗和研究表明這種降低幅度較?。?。剪力墻結構(shearwallstructure）是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構?？蚣埽袅Y構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大的剪力；框架——剪力墻結構1配套設施住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱；2騎樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房；3露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺；4外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗；5建筑小品指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱；承重墻：是指在砌體結構中支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結構；承重墻是經(jīng)過科學計算的，如果在承重墻上打孔裝修，就會影響建筑結構穩(wěn)定性，改變了建筑結構的體系。是非常危險的事情，非專業(yè)設計人員最好不要改變承重墻。非承重墻：指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對建筑結構沒什么大的影響。預置板：指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候再直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用?，F(xiàn)澆板：

指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。什么叫房屋的產權？房屋產權指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產權的概念。產權包括什么？房屋的使用權：房屋的使用權是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權；房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中；房屋的所有權：房屋的所有權：房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利；取得房屋所有權的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：取得房屋所有權的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：1、依法新建的房屋；2、添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；3、通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；4、繼承或受遺的房屋；產權包括什么？房屋他項權：房屋的他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權、抵押權、繼承權等權利；土地使用權：是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利；住宅所有權：住宅所有權是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權。不包括宅基地和院地；房屋處分權：指房屋所有權人在法律許可范圍內對其房屋擁有的處置權利。處分有兩種情況事實處分和法律處分；房屋占有權：指房屋所有人對房屋實際控制的權利。它可以與所有權分離，故非所有權人也可能享有房屋占有權；房屋產權：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利；產權置換：是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)；共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權；共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權；產權包括什么？30302房地產專業(yè)術語———之銷售術語篇01房屋的產權面積：房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定；房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)；房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)；房屋的產權面積、預測面積、實測面積商品房的銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積；實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積；預售面積：是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積；商品房的銷售面積、實際銷售面積、預售面積契稅：是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。重慶現(xiàn)行征收標準為：首套普通住宅90㎡以下的為1.0%，144㎡以下的首套普通住宅為1.5%；非普通住宅3%。公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金，非電梯房交存比例為50元/平方米，電梯房交存比例為80元/平方米印花稅：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立（書立指以書面的形式產生的各種合同，字據(jù)，帳薄等。）、領受憑證征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。契稅公共維修基金印花稅房地產登記：即房地產產權登記，是指經(jīng)申請人申請，由房地產登記機構將申請人的房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿予以記載的行為，是將房地產權利現(xiàn)狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。房地產登記的種類：房地產登記的種類分