某高等院校教職工住宅小區(qū)建設(shè)項目可研報告

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目錄某高等院校教職工住宅小區(qū)建設(shè)項目可研報告（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）TOC\o"1-1"\h\z第一章總論 1第二章項目建設(shè)的必要性 4第三章市場分析 7第四章項目建設(shè)條件 20第五章項目規(guī)劃設(shè)計方案 22第六章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 34第七章項目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) 38第八章投資估算及資金籌措 44第九章財務(wù)評價 48第十章結(jié)論與建議 50附表、附圖和附件第一章總論第一節(jié)概述項目名稱：****大學(xué)****驛郡教職工住宅小區(qū)建設(shè)單位：********置業(yè)委托單位：********置業(yè)項目法人：項目聯(lián)系人：建設(shè)地址：一、承建單位基本情況****大學(xué)是一所以工學(xué)、理學(xué)、管理學(xué)為主體，以電子、信息學(xué)科為特色，具有工學(xué)、理學(xué)、文學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和教育學(xué)等多個學(xué)科門類，博士、碩士、本科等多層次教育協(xié)調(diào)發(fā)展的高等學(xué)校。學(xué)校前身是1942年創(chuàng)辦于山東抗日根據(jù)地的戰(zhàn)郵干訓(xùn)班，是我黨、我軍早期培養(yǎng)通信人才的搖籃，辦學(xué)歷史已有63年。學(xué)校于1958年改建為本科高等院校，是郵電部（1999年3月后為信息產(chǎn)業(yè)部）部屬重點(diǎn)院校；自2000年2月起實(shí)行中央與地方共建，以江蘇省管理為主的管理體制。學(xué)校是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的碩士、學(xué)士學(xué)位授予單位。九十年代又取得了博士學(xué)位授予權(quán)，學(xué)位點(diǎn)涵蓋了電子信息技術(shù)主要的學(xué)科領(lǐng)域，已形成比較齊全的信息技術(shù)學(xué)科群。學(xué)校具有先進(jìn)的教學(xué)科研設(shè)施，是全國為數(shù)不多、具備大規(guī)模系統(tǒng)地培養(yǎng)信息科技專業(yè)人才實(shí)力的高校。學(xué)校是信息產(chǎn)業(yè)部（原郵電部）部級培訓(xùn)基地及"亞太電信組織"（ＡＰＴ）培訓(xùn)基地之一。****大學(xué)現(xiàn)有3個校區(qū)，********校區(qū)、********校區(qū)、********校區(qū)以，占地面積共3003.6畝，學(xué)校有較好的教學(xué)、科研、體育、生活設(shè)施。固定資產(chǎn)總值7.1億元，其中教學(xué)、科研儀器設(shè)備總資產(chǎn)15648萬元?，F(xiàn)有實(shí)驗室44個，主要儀器設(shè)備13000臺（套），大型儀器設(shè)備有267套。學(xué)校設(shè)有10個學(xué)院（經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院、通信與信息工程學(xué)院、計算機(jī)學(xué)院、自動化學(xué)院、光電工程學(xué)院、數(shù)理學(xué)院、傳媒技術(shù)學(xué)院、繼續(xù)教育學(xué)院、應(yīng)用技術(shù)學(xué)院、吳江職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、2個系（外語系、社會科學(xué)系）、4個研究所（光纖通信、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、圖像處理與圖像通信、信號與信息處理）以及研究生部、體育部等教學(xué)科研機(jī)構(gòu)。此外，學(xué)校還舉辦有獨(dú)立學(xué)院-****大學(xué)通達(dá)學(xué)院。已建省部級重點(diǎn)學(xué)科6個、省部級重點(diǎn)實(shí)驗室11個。學(xué)校已建成一個以千兆光纖為骨干的技術(shù)先進(jìn)的寬帶高速校園網(wǎng)，通過Cernet及Chinanet雙路由與Internet聯(lián)網(wǎng)，為教學(xué)、科研提供了良好的網(wǎng)絡(luò)條件?，F(xiàn)代教育技術(shù)中心為電教、ＣＡＩ、網(wǎng)上教育提供了現(xiàn)代化的手段。圖書藏量80萬冊，其中信息、通信、電子、計算機(jī)類專業(yè)書籍在我國高校中屬藏書量最高的院校之一，圖書館建有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)并與校園網(wǎng)相聯(lián)，達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。學(xué)校設(shè)有5個博士學(xué)科、專業(yè)，13個碩士學(xué)科、專業(yè)，32個本科專業(yè)。具有在職人員以同等學(xué)力申請碩士學(xué)位授予權(quán)，同時還有4個學(xué)科具有工程碩士學(xué)位授予權(quán)?，F(xiàn)有各類在校學(xué)生總數(shù)2萬多人，其中，博士研究生116人；碩士研究生3102人（全日制碩士生1551人，以同等學(xué)力申請碩士學(xué)位865人，工程碩士研究生686人）；本科生13979人；?？粕?916人。另外還有繼續(xù)教育學(xué)院學(xué)生6000多人。學(xué)?，F(xiàn)有教職工1400余人，其中專任教師、科研人員800余人，專業(yè)技術(shù)人員中具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的近400人。具有博士、碩士學(xué)位的教師占教師總數(shù)的55%；有博士生導(dǎo)師、碩士生導(dǎo)師120余名，還聘請了包括我國數(shù)名兩院院士在內(nèi)的多位海內(nèi)外知名學(xué)者為名譽(yù)教授或兼職教授。學(xué)校科研規(guī)模在九十年代初進(jìn)入全國高校前百名行列?！熬盼濉币詠恚?jīng)國家、省、部等各級鑒定的科研項目達(dá)312項，多項處于國內(nèi)領(lǐng)先、有的達(dá)到國際先進(jìn)水平。共獲省、部級獎34項。學(xué)校在現(xiàn)代信息交換與通信網(wǎng)絡(luò)、無線移動通信與電磁兼容、信息理論與通信信號處理、管理信息系統(tǒng)、圖像處理與數(shù)字視頻技術(shù)、計算機(jī)通信與信息網(wǎng)絡(luò)安全、光通信與量子信息處理、非線性電路與智能優(yōu)化技術(shù)等學(xué)科領(lǐng)域的研究工作開展活躍，并有一定優(yōu)勢。近五年出版學(xué)術(shù)專著、譯著100余種，發(fā)表學(xué)術(shù)論文近3000篇，其中相當(dāng)一部分被SCI、EI、ISTP等世界三大檢索系統(tǒng)收錄。****《學(xué)報》自然科學(xué)版是我國通信及電子類的核心期刊之一，被教育部評為“高校自然科學(xué)優(yōu)秀期刊”并獲信息產(chǎn)業(yè)部和江蘇省優(yōu)秀期刊稱號。《學(xué)報》社會科學(xué)版也被定為省“一級刊物”。****大學(xué)已與英、美、俄、德、加等國的12所大學(xué)建立校際合作關(guān)系。先后有700多位國外、境外專家學(xué)者來學(xué)校講學(xué)、進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，學(xué)校已多次主辦國際與地區(qū)性學(xué)術(shù)會議，在國際上具有一定的聲譽(yù)。近年累計選派了210余人次出訪或參加國際學(xué)術(shù)會議學(xué)校還建有體育館、游泳池、乒乓球室、體操房、籃球場、足球場等運(yùn)動場所和設(shè)施。公寓化管理的學(xué)生宿舍舒適美觀，間間通，寬帶接入，餐廳寬敞清潔，并有郵政、電信營業(yè)廳、洗衣房等服務(wù)設(shè)施，為學(xué)子提供良好的生活和學(xué)習(xí)條件。

二、項目背景在高等教育步入大眾化的進(jìn)程中，高等教育一方面要擴(kuò)大招生規(guī)模，拓展專業(yè)，滿足社會需求，另一方面要進(jìn)一步提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。那么優(yōu)秀的師資力量則是保證質(zhì)量的關(guān)鍵。而筑巢引鳳便是為教職工辦的一件實(shí)事、大事、好事，是一項“民心工程”。三、可行性研究報告編制依據(jù)1、國家“十五”教育發(fā)展專項規(guī)劃；2、土地競拍競得書（復(fù)印件）；3、地塊規(guī)劃范圍及外部條件圖；4、****市規(guī)劃局對于本地塊的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)；5、國家、省、市有關(guān)設(shè)計和建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；6、項目單位提供的有關(guān)資料；7、項目單位委托與江蘇捷宏咨詢簽定的技術(shù)咨詢委托合同。四、編制可行性研究報告原則及主要內(nèi)容本項目可行性研究本著“經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)可行、滿足規(guī)模要求”的原則，以當(dāng)前實(shí)際需求及發(fā)展預(yù)測、資金籌措能力等為基礎(chǔ)，對項目建設(shè)的必要性以及項目方案的規(guī)模、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定確定合理的建設(shè)規(guī)模和投資估算。主要內(nèi)容包括：1、項目建設(shè)必要性分析；2、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容確定；3、建設(shè)選址及建設(shè)條件分析；4、工程技術(shù)方案分析；5、項目總投資估算及社會、經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測。第二節(jié)研究結(jié)論及建議一、研究結(jié)論本項目建設(shè)是****大學(xué)****校區(qū)建設(shè)的重要組成部分，其實(shí)施直接關(guān)系到****教職工的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計、合適的市場價格，有效地擴(kuò)大住房需求。同時，本項目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對整個****大學(xué)城乃至****市的高校教職工住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。本項目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的社會和經(jīng)濟(jì)效益，其建設(shè)是必要和及時的，項目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好，項目建設(shè)是可行的。二、建議依據(jù)我國的國情，普通商品住宅將在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)扮演重要角色，其生命力取決于其是否符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補(bǔ)充的作用。為促進(jìn)住宅建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下：1、在項目實(shí)施期間要注意市場動態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化風(fēng)險，提高相關(guān)資源使用效率。2、要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計，搞好物業(yè)管理。加強(qiáng)對建設(shè)和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。積極推行招投標(biāo)建設(shè)方式，降低建房成本。3、在住房設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，著重在設(shè)計理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的價位下，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保證在一個相當(dāng)長時期內(nèi)項目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實(shí)現(xiàn)項目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。4、項目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實(shí)。第二章項目建設(shè)的必要性第一節(jié)高等教育事業(yè)發(fā)展的需要一、高等教育發(fā)展趨勢高等教育在培養(yǎng)高層次專門人才、提高公民素質(zhì)和推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有舉足輕重的作用。過去15年，我國高等教育飛速發(fā)展，尤其是1999年開始擴(kuò)招，使高等教育的毛入學(xué)率以每年平均兩個百分點(diǎn)的速度增加，2004年高校毛入學(xué)率超過19%。目前，我國的高等教育規(guī)模已經(jīng)超過美國，躍居世界第一。但規(guī)模世界第一不等于質(zhì)量第一，規(guī)模世界第一更不等于毛入學(xué)率第一。目前，美國、加拿大等國家的毛入學(xué)率在80%以上。19%，意味著中國高等教育才剛剛邁入大眾化階段，不容盲目樂觀。據(jù)專家預(yù)測，未來15年，高等教育的需求仍然會非常旺盛，并呈以下五大發(fā)展趨勢：1、發(fā)展方向大眾化。由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民眾對高等教育的需求日趨旺盛，經(jīng)過連續(xù)幾年的擴(kuò)招，普通高校在校人數(shù)已由1998年的340萬人，增加到2001年的718萬人，提前10年實(shí)現(xiàn)高等教育毛入學(xué)率達(dá)到11%的目標(biāo)，2002年更達(dá)到14.8%。根據(jù)規(guī)劃，2021年，我國高校毛入學(xué)率將達(dá)到23%。種種跡象表明，我國的高等教育已開始由“精英教育”走向“大眾化”。這和世界高等教育發(fā)展的大趨勢比較吻合。我國高等教育的大眾化時代正向我們走來，高校的擴(kuò)招將持續(xù)一個相當(dāng)長的時期。2、辦學(xué)方式多元化。一是辦學(xué)體制多元化，過去那種單靠政府包辦大學(xué)的單一模式已經(jīng)被打破，高等教育辦學(xué)體制正向多樣化方向發(fā)展?，F(xiàn)在除國立大學(xué)外，還有民辦大學(xué)，一些國立大學(xué)的內(nèi)部可能會出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，出現(xiàn)“一校兩制”甚至“一校多制”的現(xiàn)象。二是投資渠道多元化，據(jù)統(tǒng)計，從1998年到2001年，我國高等學(xué)校新增加的教育投資，只有20%來自政府，80%來自銀行貸款和社會力量投入。3、辦學(xué)模式市場化。由于市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，高校價值的確認(rèn)越來越偏重于社會的認(rèn)可。高校的畢業(yè)生要接受社會的嚴(yán)格選擇，高校的科研成果同樣要接受市場的嚴(yán)格選擇，高校正從“象牙塔”走向社會，并最終完全融入國民經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場，一些高校的專業(yè)設(shè)置、招生就業(yè)越來越充分考慮社會的需求。高校與高校之間、高校與科研院所之間、高校與企業(yè)之間的分割正在被打破。4、辦學(xué)途徑國際化。隨著科技的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快，特別是加入世貿(mào)組織后，我國高等教育將更加廣泛地參與全球范圍內(nèi)的教育服務(wù)競爭。國內(nèi)高校與國外高校、研究機(jī)構(gòu)的國際化交流合作空前活躍。5、辦學(xué)手段信息化。信息技術(shù)的應(yīng)用與普及較早地在高校得以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代信息技術(shù)正在向高校教學(xué)、科研的每一個環(huán)節(jié)滲透，并將徹底改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，大幅度提高教育資源的利用效率，多媒體教學(xué)、數(shù)字化校園、網(wǎng)上大學(xué)已被人們熟悉，我國高等教育正在走向全面的信息化。二、項目建設(shè)必要性分析****大學(xué)是一所帶有鮮明行業(yè)特色的高等院校，培養(yǎng)社會急需的各類應(yīng)用型人才是學(xué)校的優(yōu)勢和特長所在。近年來，****大學(xué)在各級領(lǐng)導(dǎo)的正確指引和廣大教職工的努力下，已經(jīng)取得了很大的成績?！笆晃濉睍r期是我國邁向第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵時期，從戰(zhàn)略決定方向、人才決定勝負(fù)、管理決定效率的視角全面審視學(xué)校建設(shè)與發(fā)展中的主要問題和制約因素，****大學(xué)發(fā)展的總體水平還有待提高。****大學(xué)已經(jīng)提出要增強(qiáng)事業(yè)發(fā)展的緊迫感，抓住機(jī)遇，加快發(fā)展，構(gòu)筑優(yōu)勢，創(chuàng)建特色，提高辦學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)效益，以增強(qiáng)競爭力，與江蘇省經(jīng)濟(jì)大省的地位相適應(yīng)。在國家大力發(fā)展教育的宏觀背景下，教育部領(lǐng)導(dǎo)、省委省政府領(lǐng)導(dǎo)都明確要求學(xué)校加快培養(yǎng)江蘇經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展急需的具有實(shí)踐技能的應(yīng)用型人才，將學(xué)校建成我省大規(guī)模系統(tǒng)地培養(yǎng)高層次信息科學(xué)專業(yè)人才的主要基地。近年來，****大學(xué)已迅速地進(jìn)行了新校區(qū)的多方面建設(shè)，大大改善了辦學(xué)條件，給廣大學(xué)子提供了一個規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格新型的信息科技類大學(xué)校園。在擴(kuò)大規(guī)模后，教職工人數(shù)達(dá)到了1500多人，后勤用房現(xiàn)出了較大的缺口。如不能及時解決，必將對教職工的穩(wěn)定性產(chǎn)生一定的影響，因此迫切需要建設(shè)適應(yīng)事業(yè)發(fā)展的配套設(shè)施，為學(xué)校的教職工提供一個良好的工作和生活環(huán)境。第二節(jié)項目建設(shè)是****市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)****市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五”計劃和2021年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府戰(zhàn)略部署，****市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用?！笆濉逼陂g加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為****市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，****主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的****房產(chǎn)列為重要的選擇對象；****本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個臺階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的地區(qū)購買住宅。本工程為住宅建設(shè)項目，對進(jìn)一步加快****市住宅建設(shè)，滿足都市擴(kuò)容后人們尤其是大學(xué)城內(nèi)的老師對中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。第三章市場分析第一節(jié)投資環(huán)境分析一、政策優(yōu)勢作為省市在****地區(qū)共建的唯一一所大學(xué)城，****大學(xué)城得到了省市政府給予的極大關(guān)注和支持，并在建設(shè)發(fā)展過程中享受省、市政府制定的一系列優(yōu)惠政策：①、組織領(lǐng)導(dǎo)：省、市政府共同建設(shè)****大學(xué)城，成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由省、市和所在區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)參加，協(xié)調(diào)、決策大學(xué)城發(fā)展事宜。②、管理機(jī)構(gòu)：成立********大學(xué)城管委會(正局級機(jī)構(gòu))，代表市政府在大學(xué)城規(guī)劃范圍內(nèi)全面履行經(jīng)濟(jì)、行政管理職能，享受市級管理權(quán)限。按照"業(yè)務(wù)工作實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)，事權(quán)統(tǒng)一于管委會"的原則，市政府各有關(guān)職能部門全力支持、配合大學(xué)城建設(shè)，做好各項工作。有關(guān)部門在****大學(xué)城管委會設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，或授權(quán)管委會辦理各項審批手續(xù)。管委會采取“一站式”辦公，并執(zhí)行“首問負(fù)責(zé)制”和“限期辦結(jié)制”，提高辦事效率。③、土地政策：****大學(xué)城47平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征用、拆遷和安置，統(tǒng)一出讓、劃撥，統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一招投標(biāo)，統(tǒng)一扎口管理的“六統(tǒng)一”政策。征地指標(biāo)由省市計劃單列。市土地資源儲備中心在管委會設(shè)立分中心，負(fù)責(zé)對土地劃撥、出讓的具體操作，核發(fā)土地使用權(quán)證。出讓土地的收入全部留交管委會，實(shí)行專戶存儲，收支兩條線。④、規(guī)費(fèi)扶持政策：****大學(xué)城47平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的各項建設(shè)規(guī)費(fèi)，由管委會負(fù)責(zé)收取，作為市政府對管委會的扶持投入，全部留管委會統(tǒng)一使用。二、規(guī)劃優(yōu)勢****新市區(qū)堅持高起點(diǎn)規(guī)劃，專門邀請國內(nèi)外著名規(guī)劃單位和設(shè)計師編制總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、人文規(guī)劃、中心區(qū)城市規(guī)劃等七項規(guī)劃，并嚴(yán)格控制管理，確保高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃落實(shí)到位。南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。是****總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。2021年規(guī)劃人口24萬左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按60萬預(yù)留。根據(jù)****市宏觀規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有60萬老城居民向新區(qū)疏散，而****新市區(qū)正是適應(yīng)****“東進(jìn)南延”（向城東****地區(qū)、城南江寧地區(qū)發(fā)展）和“三個集中，一個疏散”（向****、河西、東山新市區(qū)集中，主城區(qū)疏散）城市發(fā)展戰(zhàn)略的新市區(qū)。憑借著高起點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)、大學(xué)城特有的文化氛圍和地天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，****新市區(qū)必將在****市的新城市發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)先機(jī)和優(yōu)勢。本項目所在位置是在****新市區(qū)整體規(guī)劃制定前發(fā)展起來的集中居住片區(qū)，目前商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，根據(jù)****新市區(qū)整體規(guī)劃，該項目與其南面的社區(qū)中心將成為這個成熟集中居住片區(qū)的商業(yè)、行政中心。三、人文優(yōu)勢大學(xué)城集中區(qū)占地27平方公里，現(xiàn)已有****師范大學(xué)（含中北學(xué)院）、****財經(jīng)大學(xué)、****大學(xué)、****中醫(yī)藥大學(xué)、****森林公安高等專科學(xué)校、****理工大學(xué)紫金學(xué)院、****工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、****信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、應(yīng)天學(xué)院、****體育學(xué)院、****技師學(xué)院11所高校已經(jīng)或即將建成，不久的將來還將有國內(nèi)一流的大學(xué)落戶這里。****外國語學(xué)校****分校、****國際學(xué)校和****師范大學(xué)附屬實(shí)驗學(xué)校等一流的中小學(xué)也都已建成招生。截至2005年底，在校學(xué)生數(shù)已突破10萬人。四、生態(tài)優(yōu)勢****新市區(qū)地處寧鎮(zhèn)山脈，地區(qū)山巒起伏，植被茂盛，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。****新市區(qū)依托自然景觀，將城市人工環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成位于廣闊山林背景中的分散組團(tuán)式的城市環(huán)境空間。****大學(xué)城所處的地域環(huán)境景觀優(yōu)美，周邊為群山環(huán)繞，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河從北至南縱貫而過，桂山、靈山、龍王山等點(diǎn)綴其間；山水環(huán)抱、林木茂盛、風(fēng)景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護(hù)網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地區(qū)特色，山丘、崗地和谷地平原相間分布。山體主要走向為東西方向，高度一般在50米以上，最高為靈山155米。丘崗的標(biāo)高一般在25－50米左右。谷地平原標(biāo)高在15米左右，總趨勢向東北方向微微傾斜，地形坡度1‰－3‰，自然植被生長茂盛，是紫金東麓保存完好的生態(tài)環(huán)境，是****地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢。****西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水資源豐富，****市環(huán)保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項指標(biāo)均達(dá)到國家一級旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一。（1）山體占全區(qū)總面積的65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。（2）空氣質(zhì)量極佳，****地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無污染物質(zhì)。（3）周邊無噪音污染影響和污染源、危險源。（4）規(guī)劃建設(shè)“綠色城市”和“適居城市”，綠地面積占總面積的62.5%。五、交通優(yōu)勢目前****大學(xué)城中心區(qū)有公交97路、310路、107路、108路四條線路經(jīng)過。從****大學(xué)城中心區(qū)出發(fā)，北抵312國道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別是繞越高速公路和繞城高速公路。通往****的地鐵二號線東延線已正式開工，將于2021年與二號線同步竣工通車。****大學(xué)城中心區(qū)距主城核心（新街口）距離15公里，25-30分鐘車程；距繞城公路4公里，4-5分鐘的車程；距新莊立交10公里，12-15分鐘車程；距模范馬路13公里，15-18分鐘車程。正因為有了便捷、快速的交通，****大學(xué)城中心區(qū)對開發(fā)商的吸引力才更強(qiáng)勁。六、信息優(yōu)勢大學(xué)城有眾多的高等院校、科研機(jī)構(gòu)和其他文化事業(yè)團(tuán)體，匯集了大批專業(yè)人才，擁有許多圖書館和文化標(biāo)志建筑物，文化氛圍濃厚，文化設(shè)施完善。大型國際會議和各類國際活動頻繁，并由此產(chǎn)生了大量的政治、經(jīng)濟(jì)、文化信息，借助大學(xué)城的高速數(shù)字化傳播網(wǎng)絡(luò)，使大學(xué)城成為現(xiàn)代信息傳播平臺和國內(nèi)最大的數(shù)碼港之一。七、設(shè)施優(yōu)勢自2002年初大學(xué)城啟動建設(shè)以來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市建委、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的關(guān)心支持下，大學(xué)城工委、管委會積極融入全市發(fā)展大局，站在新市區(qū)建設(shè)和發(fā)展的高度從事大學(xué)城建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)建成了一大批基礎(chǔ)設(shè)施工程。截至2005年底，大學(xué)城共完成基礎(chǔ)設(shè)施投入80多億元，全面建成了****大道、文苑路、仙境路、學(xué)院路、仙霞路、文瀾路、仙堯路等一批道路工程。目前，整個大學(xué)城道路施工總里程達(dá)46.2公里，累計施工面積近215萬平方米，地區(qū)路網(wǎng)框架已基本形成。除道路工程以外，園林景觀綠化已完成山體和道路綠化超過90萬平方米；部分河道整治以及排澇泵站已建成并投入使用；地區(qū)水、電、氣等公用設(shè)施的主干管也已全部隨道路建設(shè)鋪設(shè)到位，污水處理廠建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作也正在抓緊進(jìn)行之中。第二節(jié)市場供求分析一、市場供給分析日前，****市房地產(chǎn)市場管理部門公布了2003年前兩季度的市場分析報告。報告顯示，****商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1、高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為1∶7∶2。根據(jù)建設(shè)部對高中低價位住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前****可以將5000元/平方米以上的稱為高價位住宅，3000～5000元/平方米的稱為中價位住宅，3000元/平方米以下的稱為低價位住宅。從****目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場供應(yīng)70％的樓盤在3000～5000元/平方米這一價位區(qū)間，5000元/平方米以上的住宅項目占10％左右，3000元/平方米以下的占20％，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。另外，****市2003年將進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，經(jīng)適房計劃完成竣工面積約50萬平方米，可向市場提供更多的低價位住房。與此同時，2003年前兩季度，市場高檔產(chǎn)品的供應(yīng)也不斷增加，如上半年萬科金色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了2003年****房地產(chǎn)高端市場的一道靚麗風(fēng)景。2、商品住宅供需比例為1∶1.8。2003年前兩季度****市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證103個，新批上市商品房銷售面積153.1萬平方米，其中住宅123.1萬平方米（多層住宅52.1萬平方米，小高層住宅42.8萬平方米，高層住宅28.2萬平方米）。但是，全市商品住宅的合同銷售面積卻高達(dá)222.5萬平方米。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá)44.8萬平方米和43.8萬平方米。從供給量的現(xiàn)狀來看，目前****中高檔價位項目的市場供應(yīng)量偏大，而中低價位項目相對較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況比較嚴(yán)重。此外，種種跡象都表明，今后一段時期****商品住宅的供應(yīng)量會增加，但結(jié)合市場需求的變化趨勢分析，****房地產(chǎn)市場供需不匹配的矛盾還將持續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內(nèi)無法得到較大改觀。3、低價住宅上揚(yáng)比重將會增大。目前****市一些土地實(shí)行競拍招標(biāo)，商家為搶到土地，不計成本地高價搶拍，結(jié)果水漲船高，房價上漲也就水到渠成了。據(jù)了解，目前****市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設(shè)，還是服務(wù)、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房價自然也會隨之上漲。盡管如此，隨著“一城三區(qū)”城市擴(kuò)展的逐步推進(jìn)，土地供應(yīng)將以城郊接合部為主，受新一輪城市建設(shè)的推動，這類地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)置將逐步完善。這些因素都將促使低價住宅上揚(yáng)比重增大。二、市場需求分析目前，****市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高2個百分點(diǎn)，至2005年城市化率將達(dá)到75％。這為****市房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長一段時間內(nèi)保持高速增長提供了強(qiáng)大的動力。但目前，****市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到25％，低于全國同類城市2至3個百分點(diǎn)。據(jù)測算，****市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增500萬平方米以上的住宅，而目前的供應(yīng)量平均在300萬平方米左右，供需矛盾突出。因此，****房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。1、發(fā)展態(tài)勢：未來15年仍是高速期。依據(jù)國際經(jīng)驗和發(fā)展規(guī)律表明，當(dāng)人均GDP處于1500至8000美元之間，人均建筑面積35平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。****2002年人均GDP已達(dá)2760美元，按人均GDP每年12％的增長速度計算，達(dá)到8000美元的目標(biāo)需要15年；2002年****市居民人均建筑面積為21.4平方米，按每年1平方米增幅計算，達(dá)到30平方米的目標(biāo)需要近10年。因此，未來10至15年內(nèi)****房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?、住宅消費(fèi)需求旺盛。近年來，****房價上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價格均勻上漲，部分區(qū)域成為熱點(diǎn)。2003年“房展會”的數(shù)據(jù)顯示，參展樓盤單價3000至4000元的占42％，4000至5000元的占12％，5000元以上的占9％。****市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲蓄存款大幅增長為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。據(jù)統(tǒng)計，****居民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購房成為購房主力軍，約占交易量的60％；城市被拆遷居民購房，約占交易量的25％，外地購房約占10％。2003年****城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大增，拆遷使購房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)，獲取的拆遷補(bǔ)償為居民購房提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。二級市場的放開帶動了整個房地產(chǎn)市場的聯(lián)動，房改房上市審批手續(xù)的簡化，影響房改房上市的各種政策壁壘已基本消除，越來越多的市民通過賣舊房購新房的方式來提升住房品質(zhì)，改善居住條件。此外，由于****市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購房需求進(jìn)一步放大。據(jù)資料顯示，2002年，****市商品房空置率僅為6.52％，遠(yuǎn)低于19％的全國平均水平，今年1至8月份，商品房空置面積繼續(xù)下降，僅為56.84萬平方米。隨著住宅制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。****市居民住宅商品化消費(fèi)意識不斷得到提高，住宅消費(fèi)需求旺盛。主要有：拆遷安置需求：****市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。隨著華商大會、十運(yùn)會的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求，具備相當(dāng)規(guī)模。新增需求：GDP的家庭可支配增量將有一定比例進(jìn)入住宅消費(fèi)。如按我國目前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個消費(fèi)支出7％的比例推算，****市年消費(fèi)支出3萬元的家庭用于住房消費(fèi)支出在2100元。****市1994年～2000年人均居住面積年平均增長0.34平方米，按現(xiàn)有市區(qū)282萬人計算，年需增加近96萬平方米。****市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長，對住房需求也不斷提高。改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。經(jīng)過對****市712封市民來信的統(tǒng)計和1000戶居民訪問分析，就目前****市整體講，購房需要率較高，很多人有購房打算。圖1：****居民住房需求情況分析從****市民購房需求情況分析中（見圖1）更能明顯地看出市民對購置商品房的需求意向。在6年內(nèi)有購房需求的占近50%。3年內(nèi)有購房需求的占20%。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經(jīng)典樓盤的優(yōu)勢、地位是一個不可忽視的因素。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時間內(nèi)不會實(shí)現(xiàn)的購買行為。3、市場需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使****近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額?；A(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能?？蛻粜枨笠环矫嫦蚨嘣l(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時一些新生的年輕首次購房者和拆遷戶也開始進(jìn)入需求市場。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。從購買力特征來看，客戶購買能力出現(xiàn)兩極分化是推動需求市場向“金字塔”兩端發(fā)展的原動力。三、****市房地產(chǎn)市場預(yù)測（一）房地產(chǎn)價格和供給增幅都將放緩。近年來，長三角以制造業(yè)為基礎(chǔ)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長速度，是房地產(chǎn)價格不斷升高的最重要原因，但對房地產(chǎn)價格，首先要分析房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系的變動。1、需求方面的變動（1）經(jīng)濟(jì)增長，外來人口增多。與珠三角相似，長三角地區(qū)的外來人口急劇增長，隨著外來人口的素質(zhì)和財富的增加，他們越來越多地要求當(dāng)?shù)靥峁└鼮閮?yōu)越的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。每個城市都有一個類似的現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。（2）城市改造，拆遷戶增多。隨著拆遷法制化進(jìn)程的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長，拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望也越來越強(qiáng)烈，二手房市場和商品房市場涌進(jìn)了最為迫切的需求者。（3）財富積累，投資購房增多。時至今日，中國經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長與通貨緊縮并行。一方面，股市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。另一方面，社會高收入階層財富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者。（4）收入增長，換房成時尚。隨著收入的不斷增加，對生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。（5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。銀行對個人住房消費(fèi)信貸提供高至80％的強(qiáng)力金融支持、財政補(bǔ)貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政策，均刺激了消費(fèi)力提前釋放。2、供給方面的變動（1）土地拍賣，地價推進(jìn)。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙。（2）建筑成本上漲。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì)，采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。（3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。以前，單位分房面積較小，周期較長，房地產(chǎn)主要面對機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)。現(xiàn)在，房地產(chǎn)商直接面對最終用戶，從選址到設(shè)計到營銷均以客戶需求為導(dǎo)向。（4）土地資源短缺，有效供給不足。長三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價格上漲的長期因素。從近期來看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、助動車，能有效開發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的地區(qū)。由以上分析可知，長三角的房地產(chǎn)價格是需求和供給變動的多種因素相互作用的產(chǎn)物。房地產(chǎn)價格和供給增幅都將放緩也就成為必然。（二）市場競爭激烈****為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對外來資本在房地產(chǎn)市場上給予減免5.5％營業(yè)稅、少收服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠政策，這使外來的開發(fā)商利潤率增大。同時，****房地產(chǎn)市場公平競爭的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍掛的土地出讓方式，還是對出讓土地上的拆遷處理，讓市場主體都在平等的地位上。在種種利好因素的作用下，外地開發(fā)商不斷涌入****，這些異地開發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力。而****原先的實(shí)力型開發(fā)商更不會輕易放棄****市場，都在快速搶占市場，房地產(chǎn)市場競爭因而更加激烈。（三）****市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢****市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點(diǎn)來概況：1、根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)查結(jié)論，****在一定時期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。小高層的購買趨向明顯上升。面積在80m2～120m2最受歡迎。2、對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是****購房者的首選要素。3、排除市政建設(shè)等外界因素，目前****購房市場仍有相當(dāng)大的潛力。在調(diào)查中近37%的人在1～2年內(nèi)計劃購房，計劃一年以內(nèi)購房的為14.3%。說明現(xiàn)已有51%強(qiáng)的人有購房意向。四、銷售價格預(yù)測（一）項目所在地環(huán)境分析本項目地塊這塊地位于****大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東，處于312國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的****亞東新城區(qū)。****是****開發(fā)的重點(diǎn)，是****總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。2021年規(guī)劃人口24萬左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按60萬預(yù)留。****新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓，北抵312國道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口6.5公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口6公里，通過繞城公路和機(jī)場高速可直達(dá)祿口新機(jī)場。地鐵2號線和4號線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入****，在****新市區(qū)南側(cè)交匯后，在****內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū)。公路、軌道、鐵路、航空、水運(yùn)等對外交通條件一應(yīng)俱全。大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。****西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水資源豐富，山體占全區(qū)總面積的65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良；****地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無污染物質(zhì)，空氣質(zhì)量極佳。周邊無噪音污染影響和污染源、危險源。是規(guī)劃建設(shè)中的“綠色城市”和“適居城市”，綠地面積占總面積的62.5%。****市環(huán)保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項指標(biāo)均達(dá)到國家一級旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一，是****地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢。7000年前，我們的祖先就在此繁衍生息，具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，自古以來就是一個修身治學(xué)的好地方。南朝梁代（公元502-557年）梁文帝第六子蕭宏、第九子蕭恢，第十子蕭瞻等歷史名人都葬于****。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄渾、簡練，別具神韻，是****地區(qū)歷史悠久文化的象征。****得天獨(dú)厚的地理位置、深厚的歷史文化底蘊(yùn)、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境引來了眾多房產(chǎn)商關(guān)注的目光。從亞東建發(fā)單槍匹馬闖入****，相繼開發(fā)出一批精品住宅后，伴隨著大學(xué)城入駐院校的不斷增多和各項配套設(shè)施建設(shè)的日益成熟，到2005年，****樓市開始漸入佳境，棲霞建設(shè)、棲霞房產(chǎn)、****地產(chǎn)、賽世地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)商紛至沓來，掀起了****房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。（二）本項目主要特色1、教職工住宅小區(qū)位置概況：擬建教職工住宅小區(qū)位于312國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的****亞東新城區(qū)；擬建教職工住宅小區(qū)從地貌上屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學(xué)校園；目前教育廳、南大、南師大等多所大學(xué)在此已經(jīng)建設(shè)或計劃建設(shè)教職工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。2、本項目規(guī)劃：為了把教職工住宅小區(qū)建成一個富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國民居特點(diǎn)的花園式新型住宅小區(qū)理念,體現(xiàn)個性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計教職工住宅，且具有良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。A、總體規(guī)劃：(1)教職工住宅小區(qū)建筑主要采用現(xiàn)代風(fēng)格，要充分體現(xiàn)時代氣息，主色調(diào)以淺色為主（少量用跳色），以營造出明快、活潑、大方的氛圍；(2)教職工住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計上具有超前意識，能適應(yīng)現(xiàn)代化不斷發(fā)展的需要；(3)結(jié)合當(dāng)?shù)厍鹆晟降氐臈l件，充分利用地形地貌，注意節(jié)約用地，使整個建筑群層次分明，錯落有致；(4)教職工住宅小區(qū)內(nèi)各功能區(qū)之間既相對獨(dú)立，又便于貫穿，利于社區(qū)管理。(5)根據(jù)****市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，經(jīng)測算，教職工住宅各種戶型建筑面積及建筑高度分布方案如下表所示：90平方米120平方米140平方米160平方米20%45%30%5%小高層多層內(nèi)部出售對外出售60%40%70%30%B、單體設(shè)計：(1)設(shè)計兩、三幢相呼應(yīng)的小高層建筑，其中有一至兩幢小高層作為教職工住宅小區(qū)內(nèi)的主標(biāo)志性建筑，立面風(fēng)格有鮮明的時代感，充分體現(xiàn)我校信息科技類高等學(xué)校教職工住宅特點(diǎn)；(2)所有建筑物按7度抗震烈度設(shè)計。部分建筑可結(jié)合建設(shè)人防設(shè)施，平時可用作地下停車庫。(3)在教職工生活密集的建筑物周圍適當(dāng)位置，設(shè)自行車停車場。(4)考慮到后勤設(shè)施為教職工住宅小區(qū)和周邊社區(qū)服務(wù)的需要，將綜合服務(wù)樓設(shè)置在副大門附近。(5)建筑物適當(dāng)融入中國傳統(tǒng)特色(以屋頂變化來實(shí)現(xiàn))，體現(xiàn)****地區(qū)的歷史文化氣息。C、入口設(shè)計：(1)主大門設(shè)在教職工住宅小區(qū)西南邊的學(xué)海路上，有創(chuàng)意，避免與其它小區(qū)門相雷同，又與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相適應(yīng)。(2)副大門設(shè)在西北角、東圍墻邊，與其周圍公共服務(wù)設(shè)施結(jié)合建設(shè)。D、環(huán)境設(shè)計：教職工住宅小區(qū)環(huán)境設(shè)計首先突出設(shè)計主大門至主標(biāo)志建筑，其次在各區(qū)片主要位置設(shè)主題景點(diǎn)，結(jié)合建筑物四周、道路兩側(cè)、小型水面等景觀（行道樹及綠化帶宜采用常綠植物），精心設(shè)計，實(shí)現(xiàn)春華、夏蔭、秋實(shí)、冬綠，使教職工住宅小區(qū)成為四季如春、花園式、生態(tài)型的小區(qū)。E、管網(wǎng)設(shè)計：教職工住宅小區(qū)的各類管網(wǎng)設(shè)計時做到：設(shè)計全面，布局合理，具有超前意識，充分預(yù)留管線位置；供水系統(tǒng)設(shè)計中考慮建設(shè)儲水池，以備市政管道斷水或用水高峰水壓不足之需；燃?xì)夤艿赖脑O(shè)計考慮能滿足天然氣的使用；配電設(shè)計有一定的富余量，配電房外進(jìn)線要考慮雙回路的功能；對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)設(shè)計要求能滿足教職工住宅小區(qū)當(dāng)前建設(shè)信息化住宅小區(qū)和今后相當(dāng)長一段時間的發(fā)展需要。F、道路交通設(shè)計：充分利用現(xiàn)有地形，做好道路交通設(shè)計。在全區(qū)要有機(jī)動車的環(huán)形通道，交通密集處要做到人車分流。在社區(qū)服務(wù)區(qū)等區(qū)域設(shè)小型停車場，條件允許可設(shè)地下停車場。G、其它：在作教職工住宅小區(qū)總體規(guī)劃方案時，應(yīng)認(rèn)真審閱征地規(guī)劃紅線內(nèi)的各種設(shè)施，熟悉地形。（三）項目房產(chǎn)價格的確定經(jīng)過近幾年發(fā)展，****房價已于2005年開始穩(wěn)定在4500元／平方米左右。但隨著2007年鼓樓醫(yī)院、金鷹國際商城以及個別知名高校確定入駐，5月初****在售的幾家樓盤紛紛調(diào)高房價，許多樓盤多層項目的售價超過5500元／平方米。2006年下半年，****市決定將于2007年7月啟動地鐵2號線東延****工程，2021年通車。這一消息給****樓市再次注入強(qiáng)心針，部分樓盤銷售單價連續(xù)突破6000元大關(guān)，如尚東區(qū)翡翠谷項目均價起超每平方米6200元，東方天郡項目成交均價也保持在每平方米6000元以上，個別項目的花園洋房和別墅類物業(yè)出現(xiàn)熱銷勢頭。數(shù)據(jù)顯示，****大學(xué)城樓價上半年均價達(dá)到每平方米4600多元，相比去年下半年只上漲了2．1％，這一漲幅相對于同類型的物業(yè)趨勢屬于平穩(wěn)上升。進(jìn)入下半年，****板塊突然發(fā)力，個別項目單價甚至每平方米漲了800元。從目前已知的樓盤開工、建設(shè)量預(yù)計，****高檔住宅的上市量將達(dá)到6萬平方米，中高檔物業(yè)成主流的銷售形勢必然帶動****樓盤品質(zhì)的進(jìn)一步提升及房價的進(jìn)一步上揚(yáng)，未來****房地產(chǎn)板塊上漲空間仍較大。****房價較快的漲幅曾引起房管部門的注意，****大學(xué)城管委會主任梁學(xué)忠主任公開表示，管委會正在研究相應(yīng)對策，通過土地供應(yīng)、容積率等手段調(diào)整房價。并對一些推出的土地實(shí)行限房價、競地價的開發(fā)策略，爭取開發(fā)出2000多套的預(yù)定價格3300元／平方米的中低價商品房，定向供應(yīng)大學(xué)城低收入的教師群體，不僅將為****引來、留住大批高素質(zhì)人群，還將使****板塊房地產(chǎn)市場價格保持平穩(wěn)的態(tài)勢。****大學(xué)城里的老師是未來****房地產(chǎn)的重要購買人群，2000多套的教師廉價房其實(shí)只是解決了一小部分購房者的需求，而且還受到了特殊人群的類別限制。從市場情況上來看，并不是投放2000多套廉價房就能解決****板塊的置業(yè)需求。根據(jù)房價、7成15年商業(yè)按揭貸款計算得知，年總收入5萬元以上的家庭可以購買總價值40萬元左右的房產(chǎn)。而年收入在5萬元以上的家庭在所有受調(diào)查者中占10%，本地塊開發(fā)產(chǎn)品約2443戶，而****市年收入5萬元以上的家庭在20萬戶左右，所以，本項目只需要在目標(biāo)人群中的市場占有率達(dá)到1.2%，則本項目銷售任務(wù)即可達(dá)成。所以，基于以上幾方面的原因，本項目對外的預(yù)期銷售價格暫定為高層5500元/平方米，小高層5200元/平方米。第四章項目建設(shè)條件第一節(jié)項目選址確定該地塊是****大學(xué)于2006年11月1日，在土地拍賣會上以3.8億元的價格獲得的土地開發(fā)資格。該地塊位于****市棲霞區(qū)****大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東地塊，用地總面積為117660.7平方米，其中市政配套用地面積9978.6平方米，實(shí)際出讓面積為107682.1平方米（其中社區(qū)中心及社區(qū)綠地面積10000平方米）；規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；綠地率：35%。第二節(jié)教職工住宅小區(qū)建設(shè)條件一、教職工住宅小區(qū)概況擬建教職工住宅小區(qū)位于312國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的****亞東新城區(qū)。從地貌上該地塊屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學(xué)校園；目前教育廳、南大、南師大等多所大學(xué)在此已經(jīng)建設(shè)或計劃建設(shè)教職工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。二、自然條件****屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候濕潤，四季分明，無霜期較長，雨水充沛，光照充足。主要?dú)庀筇卣魅缦拢?、氣溫： 最熱月平均氣溫27.9℃ 最冷月平均氣溫2.3℃ 年平均溫度15.5 極端最高氣溫40. 極端最低氣溫-14.02、降水： 年平均降水量1012.1mm 年最大降水量2006.0mm 年最小降水量479.8mm 日最大降水量195.2 月最大降水量507.8降水主要集中在6-9月；梅雨季節(jié)一般在6月下旬到7月中旬。3、風(fēng)： 7月主導(dǎo)風(fēng)向及頻率SE27SW10 1月主導(dǎo)風(fēng)向及頻率C31N14 夏季平均風(fēng)速1.8m 冬季平均風(fēng)速2.4、雪： 最大積雪深度505、凍土： 最大凍土深度96、日照： 歷年平均日照時數(shù)2148.3h 平均日照百分率49%7、無霜期： 歷年無霜期255d8、其它： 年平均雷暴日數(shù)34.4d 年平均沙暴日數(shù)0.1d 年平均冰雹日數(shù)0.2d三、基礎(chǔ)設(shè)施條件1、道路交通****大學(xué)位于****亞東新城區(qū)****大學(xué)城，占地2026余畝，新校區(qū)山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，是一個規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格新型的信息科技類大學(xué)校園，門前有97路等公交車站，交通十分便利。2、給水****大學(xué)****校區(qū)給水由****市自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)良。給水水源從市政給水干管以DN200引入校區(qū)。本項目用水從校區(qū)內(nèi)道路下的給水干管接入。3、排水本項目采用雨污分流制，污水管道按照自然地形走勢布置，并做到高水高排，低水低排，沿校區(qū)道路布置DN300—DN600的污水管，污水收集后排入校區(qū)道路下的污水管，最后排入市政污水管網(wǎng)。雨水及防排洪按照高水高排、低水低排，雨水就近排入水體的原則進(jìn)行雨水及防洪規(guī)劃。雨水管道沿道路布置，雨水經(jīng)雨水口收集后，沿校區(qū)道路布置DN300—DN600的雨水管，收集后排入校區(qū)道路下的雨水管，最后排入市政雨水管網(wǎng)。4、供電****大學(xué)****校區(qū)需進(jìn)行電力增容。5、燃?xì)饽壳埃鳉鈻|輸天然氣已到達(dá)****，本項目燃?xì)鉃樘烊粴狻?、通訊和網(wǎng)絡(luò)****大學(xué)****校區(qū)現(xiàn)有的通訊和網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較為完善，可以滿足本項目的通訊和網(wǎng)絡(luò)容量要求。第五章項目規(guī)劃設(shè)計方案第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計要求及方案確定一、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)根據(jù)****市規(guī)劃局對于本項目規(guī)劃初步設(shè)計要點(diǎn)通知書，****大學(xué)****校區(qū)規(guī)劃設(shè)計時需注意以下幾點(diǎn)：1、項目總平面和單體建筑須在紅線范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。2、建筑退讓用地邊界及規(guī)劃道路符合紅線要求：（1）建筑退讓用地距離道路紅線的距離不少于10米；（2）凡地下室或半地下室、墻柱、臺階、踏步、花池、建筑物基礎(chǔ)等突出部分均不得超過建筑退讓線。3、規(guī)劃總平面應(yīng)功能分區(qū)明確，布局合理。要求動與靜分開布局，各功能區(qū)相互依托，互不干擾。公建配套按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配置，公共配套設(shè)施應(yīng)考慮資源共享作用，避免重復(fù)建設(shè)。4、組織好校區(qū)內(nèi)外的人、車交通，按國家規(guī)范要求設(shè)置機(jī)動車、非機(jī)動車停車場地及人流疏散場地。5、建筑風(fēng)格新穎，力求簡潔、明快、流暢、高雅，能較好的體現(xiàn)出文化氣息，與自然環(huán)境相融合。6、主要指標(biāo)要求：住宅小區(qū)建設(shè)要求結(jié)合現(xiàn)有保留建筑：綠化率不低于28.9%、建筑密度不高于35.6%、容積率不高于2.29。7、用地內(nèi)雨、污分流，雨水排到市政管網(wǎng)，污水經(jīng)自行處理達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)后方可排到市政管網(wǎng)內(nèi)。8、用地紅線內(nèi)所有管線一律下地，并做好綜合管網(wǎng)規(guī)劃方案和豎向設(shè)計方案。9、規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合消防、環(huán)保、防雷、衛(wèi)生防疫、人防等規(guī)范要求。10、規(guī)劃設(shè)計方案還應(yīng)按國家現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二、規(guī)劃方案確定****大學(xué)****校區(qū)教職工住宅小區(qū)規(guī)劃建筑方案設(shè)計根據(jù)****市規(guī)劃局建設(shè)項目可行性規(guī)劃設(shè)計要求及校方有關(guān)設(shè)計要求修改編制。第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計方案一、設(shè)計說明1、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市民住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范〉《民用建筑設(shè)計通則》《****市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》《****市住宅設(shè)計規(guī)范》****市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知書用地紅線圖2、消防防火等級為一級3、防水等級為二級4、人防為六級5、設(shè)計理念：把教職工住宅小區(qū)建成一個富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國民居特點(diǎn)的花園式新型住宅小區(qū)理念,體現(xiàn)個性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計教職工住宅，且具有良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。主要將在以下幾個方面進(jìn)行努力：智能化安全防范系統(tǒng)：防盜報警、周界警報、出入口管理、訪客對講、火災(zāi)報警等系統(tǒng)；信息管理系統(tǒng)：多表計量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。環(huán)境數(shù)百棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。鳥語花香、流水淙淙。二、總體規(guī)劃規(guī)劃布局主要的特點(diǎn)有：功能明確的總平面設(shè)計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設(shè)計等。（一）規(guī)劃設(shè)計要求1、住宅均為高層或小高層住宅，住宅應(yīng)著重處理好小區(qū)空間關(guān)系，以及住宅建筑之間的距離、角度關(guān)系。2、由于本項目周邊均為城市道路，因此，本項目的規(guī)劃布局應(yīng)著重處理好區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其與小區(qū)建筑、空間的關(guān)系；3、注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設(shè)計，著重處理好組團(tuán)與中心綠地、院落綠地的關(guān)系。4、項目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。5、考慮項目地區(qū)作為****新市區(qū)的發(fā)展方向，在設(shè)計中宜引入新理念，使本項目以新穎的面貌成為****大學(xué)城的一個品牌形象。（二）規(guī)劃指導(dǎo)思想1、因地制宜配合地形特點(diǎn)合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，善用地塊現(xiàn)有資源。2、化弊為利、營造特色把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等缺點(diǎn)通過設(shè)計強(qiáng)化為樓盤特點(diǎn)，把難題變?yōu)橘u點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計原則營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺”。3、注重項目可操作可行性從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習(xí)慣與市場操作性。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費(fèi)者又買得起的優(yōu)秀樓盤。（三）規(guī)劃結(jié)構(gòu)南部一條規(guī)劃道路把小區(qū)分為南北兩區(qū)，南區(qū)為少量住宅以及小學(xué)、幼兒園等配套公建；北區(qū)為主要住宅及商業(yè)配套設(shè)施，北區(qū)南部建設(shè)小區(qū)中心會所。一條南北向中軸貫穿整個小區(qū)，把兩區(qū)各組團(tuán)串連成一體。簡明的規(guī)劃結(jié)構(gòu)把不規(guī)整的地形整體化，提供分期開發(fā)的機(jī)動性和功能分區(qū)的完整性。（四）交通流線1、出入口：北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設(shè)四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動車專用，其余南、西面的出入口各含一個人行出入口與兩個車行出入口。南區(qū)在北面的所街路設(shè)二個人車出入口，東面的為小學(xué)及幼兒園專用，西面的為住宅專用。鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動車專用，其余南、西面的出入口各含一個人行出入口與兩個車行出入口。2、人車流線：配合地形特點(diǎn)：以南北向為主線，以東西向為輔助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡(luò)。強(qiáng)調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對住宅組團(tuán)的影響減至最低，利于營造安全而休閑的居住環(huán)境。充分考慮經(jīng)濟(jì)性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。兼顧日常與應(yīng)急的機(jī)動性、以及分期使用的機(jī)動性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消防、急救、搬運(yùn)等特殊交通要求提供便利，同時利于分期開發(fā)時形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。最大限度園林化：在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設(shè)計為園林步道，柔化成為區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的一部分。（五）停車模式區(qū)內(nèi)停車場地主要設(shè)置地下車庫，直接連通外圍車道；同時沿外圍車道路邊設(shè)置少量港灣式停車。1、人性化：停車場地充分利用地下空間，在不占用單體與景觀用地的條件下提供大量停車位，滿足使用要求。2、均好化：停車場地通過車道直接聯(lián)系各居住組團(tuán)，充分考慮便利性。3、休閑化：停車場入口設(shè)于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植草地磚加以園林化。（六）公建布局1、小學(xué)和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側(cè)的單獨(dú)地段獨(dú)立設(shè)置，自成一體且減少噪音對區(qū)內(nèi)的影響，同時鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便家長接送。較好地利用這小片邊緣地塊。2、小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設(shè)商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項目的臨街商業(yè)價值并突出配套賣點(diǎn)，同時形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。3、小區(qū)東北角兩面臨街處設(shè)置開放型經(jīng)營性會所，強(qiáng)化小區(qū)配套，充分發(fā)揮商業(yè)價值，并以豐富的造型作為小區(qū)最顯眼的標(biāo)志性建筑，體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格與品味。4、小區(qū)南部設(shè)休閑會所，設(shè)置餐飲、康樂、健身設(shè)施，結(jié)合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場所。（七）住宅布局1、住宅均為高層及小高層，以南北向為基本朝向，適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂蚺c居住習(xí)慣。2、以高低和平面錯落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營布局。3、形成自由式布局，各組團(tuán)排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。4、貫通小區(qū)南北中央的30米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風(fēng)在整個狹長地塊的疏導(dǎo)，各組團(tuán)圍而不合的排布利于通風(fēng)。（八）豎向設(shè)計建筑以高層和小高層為主，部分高層分布在小區(qū)中部的東西兩側(cè)，在中區(qū)形成內(nèi)低外高的內(nèi)向型布局。建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。（九）綠化布局1、與建筑相融合的綠化體系：強(qiáng)調(diào)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭園的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。2、實(shí)用而親切的組團(tuán)綠化體系：強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠化的均好性與親切感，底層架空并設(shè)花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。3、豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)：會所、幼兒園的公建綠地與南北兩區(qū)的中心集中綠地，形成小區(qū)“面狀”景觀空間。小區(qū)中央貫通南北的30米寬綠化走廊以及兩條東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。有條件的組團(tuán)內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團(tuán)綠地。各單體住宅旁形成分散的“點(diǎn)式”近宅綠地空間。（十）小區(qū)景觀1、自我天地用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強(qiáng)化內(nèi)向型休閑天地。2、經(jīng)濟(jì)高效在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復(fù)合效能的空間設(shè)計，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景觀的矛盾。綠地有限的條件下營造內(nèi)部景觀不能單靠園林造景，設(shè)計考慮把建筑物作為區(qū)內(nèi)環(huán)境的硬質(zhì)景觀，住宅以公建為景，高層以小高層為景，構(gòu)成高效而豐富的景觀層次。利用用地內(nèi)現(xiàn)有水體與造型較好的成型樹木加以引用與移植，盡量減低工程成本。3、人景互動曲線型的步道和帶狀景觀為進(jìn)入小區(qū)的人們帶來一種動態(tài)的觀賞體驗，步移景遷是小區(qū)景觀的最大特點(diǎn)。4、特色天成規(guī)劃以貫穿小區(qū)中央的南北向“帶狀”綠化步道形成小區(qū)交通紐帶與景觀軸心，形成小區(qū)獨(dú)特的主題空間。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負(fù)面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。中央綠帶的景觀以住宅間圍合組團(tuán)的多拱景墻為背景，一路小橋曲水、花木掩映，構(gòu)成令人賞心悅目的景觀長廊。（十一）以休閑為特色的社區(qū)風(fēng)格規(guī)劃從各方面體現(xiàn)休閑輕松的風(fēng)格品格，營造都市人夢寐以求的生活環(huán)境。1、建筑布局：自然式的建筑布局順應(yīng)地形、不拘一格，打破南北向排列兵營式的呆板布局，給人自由灑脫的感覺。2、道路形態(tài)：區(qū)內(nèi)步行路網(wǎng)彎曲蜿蜒，融入園林之中，令人倘徉于花園境界，體會步移景遷的享受和從容舒展的感覺。3、建筑風(fēng)格：建筑以清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)、柔和的色彩、親切的尺度及豐富的細(xì)部錯落掩映于園林之中，使小區(qū)洋溢親和與休閑的生活氣息。4、環(huán)境氛圍：以靈活的建筑排布，流動的景觀交間以及自然的園林風(fēng)格營造隨意輕松的居住氛圍。（十二）開發(fā)時序考慮考慮地塊北面人氣較旺，開發(fā)由北往南推進(jìn)。首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會所、商業(yè)設(shè)施，形成中心環(huán)境。會所先行，樹立項目形象，打響品牌，繼而通過組團(tuán)單體與中央環(huán)境的營造強(qiáng)化特色。然后開發(fā)配套小學(xué)、幼兒園及南區(qū)，大量吸納人氣并完善區(qū)域環(huán)境。最后完善東區(qū)商業(yè)街，在品牌樹立、配套完善及人氣旺盛的條件下，全面提升檔次。三、建筑方案（一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：156070平方米（合234畝）；小區(qū)凈用地面積：122300平方米；總建筑面積：390000平方米住宅建筑面積：290000平方米，包括小高層住宅130000平方米、高層住宅160000平方米；人防兼地下機(jī)動車停車場：64000平方米，1280個標(biāo)準(zhǔn)車位；地下自行車停車場：4000平方米，3300個車位；容積率：2.05（不計地下建筑面積）；建筑覆蓋率：16.5%；建筑高度：30～88米；建筑層數(shù)：公建1～4層，高層9～28層；總居住入口：7210人(3.5人/戶)；總戶數(shù)：2060戶；居住入口毛密度：462人／萬平萬米(按征用土地面積計算)；平均每人建筑面積：40.3平方米/人；人均綠地面積：8.6平方米/人。（二）建筑設(shè)計1、平面設(shè)計戶型組合方式：靈活多變，以兩梯二戶、四戶高層建筑為主，一梯二戶小高層建筑為輔；房型以四房二廳、三房二廳為主，在此基礎(chǔ)上可以變換房型，底部全部架空。公共空間設(shè)計：公共走廊、樓、電梯空間進(jìn)行開敞、通透及景觀式設(shè)計，突破了傳統(tǒng)封閉式公共走廊的壓抑與不安全感，豐富了人類的起居生活文化；而且滿足了消防的防排煙要求，減少了設(shè)備費(fèi)用及日后維護(hù)保養(yǎng)的煩瑣。景觀及朝向：在本設(shè)計中，景觀與朝向起到同等重要的作用。戶戶朝南，而且每戶都有很好的景觀視野，所有住宅均考慮其市場的均好性。入口設(shè)計：每戶入口均設(shè)有玄關(guān)。部分房型還設(shè)有入口花園，創(chuàng)造不同的生活情趣。廚房設(shè)計：考慮市場定位，部分廚房的設(shè)計為干、濕廚房、并增加了傭人間和傭人衛(wèi)生間以滿足境內(nèi)外不同人士的需求。貯藏間：每戶均設(shè)有貯藏間，其中一個靠近生活陽臺，必要時作為傭人間用。衛(wèi)生間設(shè)計：主臥衛(wèi)生間創(chuàng)造開敞式的設(shè)計概念。引入全新的設(shè)計理念和生活格調(diào)，所有衛(wèi)生間均為自然通風(fēng)和自然采光設(shè)計。生活服務(wù)空間分區(qū)：由于生活、服務(wù)空間的明確分區(qū)，使每棟單體所有廚衛(wèi)用房，管井和空調(diào)室外機(jī)均靠建筑物內(nèi)側(cè)隱蔽處布置，既可直接獲得自然通風(fēng)、采光，使用方便，又保障了單體外向立面的美觀與潔凈，給人以清閑新的印象。房間方正，動靜分明，內(nèi)部可靈活分割。主要房間均考慮其景觀和朝向，如起居室局部朝北以觀賞中央景觀。2、立面設(shè)計考慮到小區(qū)位于城市重要地段，從城市設(shè)計出發(fā)，強(qiáng)調(diào)每個街面具有相對豐富的建筑輪廓線，從整體環(huán)境出發(fā)，體現(xiàn)親切、清新的現(xiàn)代居住文化造型。整體立面追求簡潔現(xiàn)代、色彩淡雅，建筑的造型設(shè)計追求體現(xiàn)高尚住宅建筑的高貴和現(xiàn)代感。根據(jù)家庭私密性空間和起居室空間的組織，結(jié)合建筑造型及材料的時代特點(diǎn)，創(chuàng)造了玻璃幕墻與建筑墻體虛實(shí)相依襯的造型效果。而幕墻設(shè)計也不是真正的幕墻結(jié)構(gòu)，從而大大降低了造價。建筑物頂部體量上的處理變化和陽臺的設(shè)計處理以及豎向的線條處理，體現(xiàn)出建筑的挺拔和高層建筑的特征：陽臺的橫向跳板使整個建筑顯得輕盈飄逸；凸窗增加了立面的凹凸變化和光影效果，并為用戶增加了實(shí)用面積，開闊了視野，更創(chuàng)造了特有的居住建筑風(fēng)格。所有建筑單體的形式及色彩均考慮作為一個整體進(jìn)行設(shè)計，使小區(qū)有統(tǒng)一的風(fēng)格。而不同的地塊又富有變化和個性。局部主要沿街電梯為景觀電梯，以創(chuàng)造豐富的立體環(huán)境。局部屋項和架空層進(jìn)行燈光處理，以增加人性化和強(qiáng)烈的標(biāo)志性。3、剖面設(shè)計建筑物底部架空層5.7M高，將中央綠化引入建筑物內(nèi)，結(jié)合地下室采光通風(fēng)和景觀處理，使空間開敞、豐富、富有詩意?？紤]到高層結(jié)構(gòu)設(shè)計的特點(diǎn)、層高定為3.0M，以保證室內(nèi)有足夠的凈空。確保居住的舒適性。利用頂部電梯機(jī)房等屋頂空間，進(jìn)行花園式設(shè)計。使頂層豪華套型享有獨(dú)自的一片天空。所有凸窗均考慮距地450高，局部為落地玻璃窗，使光線更充足，視野更開闊。樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，從行為科學(xué)出發(fā)，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計。小區(qū)住宅設(shè)計適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣。注重采用新材料、新技術(shù)改善居住功能，提高建筑的節(jié)能水平，達(dá)到國家節(jié)能建筑要求。采用環(huán)保、智能化等方面的住宅建設(shè)成熟技術(shù)及材料設(shè)備，以達(dá)到智能、生態(tài)、安全的要求。建筑設(shè)計應(yīng)著重應(yīng)用好標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、新型圍護(hù)體系、新型防水體系、太陽能應(yīng)用、垃圾分類、智能化等新技術(shù)。公建設(shè)計要強(qiáng)化功能性，并且作為小區(qū)的景觀建筑來設(shè)計，同時具備標(biāo)志性。樓層為2～4層。小學(xué)設(shè)計為24班，樓層為3層，設(shè)計要求按有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。幼兒園設(shè)計為6班，按標(biāo)準(zhǔn)園設(shè)計，樓層為2層，設(shè)計要求按設(shè)計要求按有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。會所設(shè)計分經(jīng)營性和區(qū)內(nèi)康體休閑會所兩種類型。設(shè)計應(yīng)有所側(cè)重并適當(dāng)加以區(qū)別。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目按七度抗震設(shè)防，小區(qū)地勢較平坦，地層穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件良好。主要結(jié)構(gòu)形式如下：小高層住宅，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；高層住宅，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；公共建筑，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；公用工程輔助建筑，磚混結(jié)構(gòu)；小學(xué)、幼兒園，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)進(jìn)一步的地質(zhì)勘探報告，選用適宜的基礎(chǔ)形式。（四）給排水1、用水預(yù)測（1）居住生活用水用水標(biāo)準(zhǔn)q=350L/人·d，時變化系數(shù)K＝1.6，本項目規(guī)劃人口：N＝7210人，最高日用水量為2524M3/d。（2）澆灑道路和綠化用水項目澆灑道路和場地用水按1.5L/M2次計，每天二次，其用水量約為55M3/d（區(qū)內(nèi)道路17800M2）。綠化用水按1.5L/M2次計，每天一次，其用水量約為100M3/d，（綠地62120平方米）。（3）消防用水量小區(qū)按1個著火點(diǎn)，室內(nèi)消火栓q=15L/s，室外消火栓q＝25L/s，滅火時間t=2h。消防用水Q=288M3/次。（4）末預(yù)見水量按20%計取。（5）小區(qū)最高日用水量2967/M3d。2、給水系統(tǒng)小區(qū)給水管網(wǎng)：生活給水與室外消防給水為同一系統(tǒng)，采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合，保證小區(qū)生活用水及消防用水安全。小區(qū)總進(jìn)水管為兩個DN150。小區(qū)供水方式：生活用水采用分壓供水，6層及6層以下為低壓供水，設(shè)計壓力為0.35Mpa。7~12層為中壓供水，設(shè)計壓力為0.52Mpa。加壓裝置均采用新型節(jié)能供水裝置，該供水裝置可直接從管網(wǎng)抽水，并且不影響市政給水管網(wǎng)壓力。3、排水系統(tǒng)本小區(qū)采用雨污分流制（1）污水系統(tǒng)污水量按生活給水量的90%計算，最高日污水量為2670噸。由于小區(qū)所處的河西地區(qū)鄰近江心州污水處理廠，因此，本項目污水直接接入小區(qū)污水管網(wǎng)，排入周邊城市道路下的市政污水干管，送江心州污水處理廠處理。（2）雨水系統(tǒng)小區(qū)地形有利于地面自然排水，采用管道與地面排水相結(jié)合，總的排水方向，結(jié)合地形排向江東南路下的市政雨水管。（五）電氣設(shè)計1、負(fù)荷基數(shù)本次規(guī)劃的負(fù)荷計算采用綜合用電指標(biāo)法進(jìn)行計算，本小區(qū)主要布置住宅、商業(yè)及公共建筑，住宅每戶用電負(fù)荷按8kw計算，商業(yè)及公共建筑用電負(fù)荷按50w/m2考慮，總用電負(fù)荷計算中，需用系數(shù)取0.4，同期系數(shù)取0.9。本次規(guī)劃小區(qū)住宅為2060戶，公建為50000平方米（不包括地下車庫）。綜上數(shù)據(jù)可算得本項目用電總負(fù)荷為6900kw。2、電源本小區(qū)供電電源由兩路10kv高壓線路引入。根據(jù)我國現(xiàn)行電壓標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)供電電壓采用10kv，使用電壓采用380/220v。3、變電所設(shè)置規(guī)劃在南區(qū)的西北角和北區(qū)的東南角各設(shè)一個開閉所，變電所內(nèi)設(shè)二臺1000KVA變壓器，高壓出線連接室外環(huán)網(wǎng)柜和室外干式箱變，共需設(shè)6臺800KVA箱變和4臺環(huán)網(wǎng)柜。環(huán)網(wǎng)柜將高層住宅部分的電源環(huán)網(wǎng)。雙回路電源進(jìn)行單母線分段運(yùn)行。計量采用高壓高計。在變電所附近的住宅用電、營業(yè)會所用電由變電所的出線供電。為提供高層住宅用電可靠性，在附近每個室外箱變用IM6環(huán)網(wǎng)柜和高壓靜線連回去，再連到變電所，最后連到另一個高壓靜線。4、功率補(bǔ)償采用低壓分散補(bǔ)償，在干式箱變內(nèi)設(shè)補(bǔ)償柜，使功率因數(shù)達(dá)到0.9以上。5、配電線路低壓配電系統(tǒng)采用放射式配電方式。區(qū)內(nèi)采用電力電纜埋地敷設(shè)，電纜在跨路處或與其它管線交叉處加套鋼管加以保護(hù)。6、接地保護(hù)本規(guī)劃低壓配電系統(tǒng)的接地型式采用TN-C-S系統(tǒng)，在每個低壓配電處需作重復(fù)接地，每幢建筑物均采用聯(lián)合接地，接地電阻小于4歐姆。7、道路照明道路照明全部采用電纜穿PVC管理地敷設(shè)，并由專門路燈回路供電，路燈采用集中控制，道路雙側(cè)布置庭園燈，燈距15米，燈功率為2×20W。（六）弱電設(shè)計1、電信容量預(yù)測（1）負(fù)荷計算住宅按每戶兩個信息點(diǎn)，商業(yè)及公共建筑按l點(diǎn)/100m2，網(wǎng)絡(luò)配線架設(shè)置在會所內(nèi)。（2）電信線路規(guī)劃在小區(qū)會所內(nèi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房，在網(wǎng)絡(luò)機(jī)房內(nèi)設(shè)置足夠的網(wǎng)絡(luò)配線架。通信線路由區(qū)話網(wǎng)引入，由城市電信光纜干線引至本小區(qū)。由于本小區(qū)占地廣，主干電纜和配線電纜均采用光纖作為通訊電纜，用戶線路采用超五類非屏蔽雙絞線，穿PVC管保護(hù)。小區(qū)主干線和支線均采用電纜穿管沿路西、南一側(cè)人行道下敷設(shè)。管道電纜每100米左右設(shè)置一手孔井，由于本小區(qū)是花園式住宅，小區(qū)道路彎曲，應(yīng)適當(dāng)增加手井，管道埋深-0.7米，管道采用無增塑鋼性PVC塑料管。（3）有線電視有線電視由區(qū)有線電視網(wǎng)接入，沿路的南側(cè)敷設(shè)，本小區(qū)有線電視線路進(jìn)線引至?xí)?考慮到小區(qū)內(nèi)部增設(shè)閉路電視)，再用射頻電纜穿管埋地敷設(shè)到每幢住戶，每戶兩個點(diǎn)。（七）管道煤氣小區(qū)內(nèi)設(shè)置煤氣調(diào)壓站1座，覆蓋全小區(qū)。（八）消防主要建筑物區(qū)域道路形成環(huán)行通道，能保證消防車通行至每幢建筑物。室外每隔120M會所、商場建筑物設(shè)計嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》進(jìn)行。（九）無障礙設(shè)計小區(qū)均按無障礙設(shè)計。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。

第六章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項目實(shí)施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項目環(huán)境保護(hù)工作接受****市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為：1、《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》 【國務(wù)院(98)253號令】2、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 【GB3095-1996】3、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 【GB16297-1996】4、《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》 【GB13271-2001】5、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 【GB8978-1996】6、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 【CJ3082-1999】7、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 【GB3838-2002】8、《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 【GB5479-85】9、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 【GB3096-93】10