唐山萬達(dá)廣場物業(yè)產(chǎn)品確定及開發(fā)建議(常用版)

唐山萬達(dá)廣場物業(yè)產(chǎn)品確定及開發(fā)建議（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

唐山萬達(dá)廣場唐山萬達(dá)廣場物業(yè)產(chǎn)品確定及開發(fā)建議（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）物業(yè)產(chǎn)品確定及開發(fā)建議謹(jǐn)呈：萬達(dá)集團本體。位于城市成熟核心區(qū)，緊鄰兩大城市主干道項目區(qū)位項目位置：項目位于唐山市核心區(qū)，抗震紀(jì)念碑東側(cè)，緊鄰城市主干道——新華道與建設(shè)路。建設(shè)路：唐山市的迎賓景觀大道，全長10.38公里，是唐山市首條實行“綠波”管理的道路。新華道：1985年完成建設(shè)，路面寬50米，全長9.55公里，也被稱為“唐山的長安街”?？拐鸺o(jì)念碑：位于建設(shè)路與新華道交匯處，建成于1986年唐山抗震10周年之際，原為無人認(rèn)領(lǐng)的地震遇難遺體安葬地，現(xiàn)為唐山人文化娛樂活動的重要場所。新華道建設(shè)路抗震紀(jì)念碑多條城市干道及公交線路，便捷連接城市內(nèi)各個區(qū)域項目交通項目北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快速便利；項目西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場及大釗公園，7路、28路等多路公交均可到達(dá)；項目南側(cè)有運輸鐵路經(jīng)過，煤礦在一定程度上增加了噪音及粉塵污染。城市主干道其他道路建設(shè)路西山道國防道文化路增盛路新華道鐵路鐵路商業(yè)：主要沿新華道分布的百貨大樓、三利購物中心、尚座商業(yè)街等醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、老年病醫(yī)院、同濟醫(yī)院、工人醫(yī)院及中醫(yī)醫(yī)院等教育：西山路小學(xué)、市八中、警察學(xué)校、河北理工大學(xué)等綠化：大釗公園、鳳凰山公園等政府：市委、市政府、市人大市政協(xié)等步行尺度內(nèi)，各種配套設(shè)施完善，以西側(cè)及北側(cè)為主資源配套北新華道新華道南新華道建設(shè)路鳳凰山公園冀東烈士陵園大釗公園紀(jì)念碑廣場尚座商業(yè)街市委市政府市人大市政協(xié)三利購物中心百貨大樓廣場河北理工大學(xué)新街小吃城婦幼醫(yī)院同濟醫(yī)院工人醫(yī)院中醫(yī)醫(yī)院西山路小學(xué)新天地國美店開灤一中市八中老年病醫(yī)院255醫(yī)院警察學(xué)校道路狀況較佳，周邊商業(yè)氛圍成熟，西側(cè)景觀資源良好項目四至區(qū)域四至：東至增盛路南臨國防道西至文化路北至新華道項目地塊抗震紀(jì)念碑廣場新華電影院新文化廣場交通事故處理中心華盛超市唐山科技館國防道文化路增盛路新華道新華大酒店地塊內(nèi)部拆遷接近尾聲，前期準(zhǔn)備情況平穩(wěn)進行地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部的原生樹地塊東部未拆遷商鋪地塊南部的鍋爐建筑西側(cè)文化路南側(cè)拆遷樓南側(cè)國防道及鐵路東側(cè)增盛路內(nèi)部：主要部分基本拆遷完畢，剩余部分為南側(cè)建筑及東側(cè)少量商鋪，地塊由北至南形成一定坡度，內(nèi)部有一定數(shù)量的原生樹木；周邊：南側(cè)一面的建筑及東側(cè)的部分住宅較破舊，西側(cè)大釗公園的綠化度較高，北側(cè)與其他三側(cè)形成鮮明對比；未來回遷的長青小學(xué)北側(cè)新華道及百貨大樓廣場大規(guī)模商業(yè)開發(fā)模式·部分回遷住宅、教育及商業(yè)配套經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：可建設(shè)占地面積：21.27萬平方米總建設(shè)面積：104.6萬平米（地上88.6萬，地下16萬）容積率：4.17商品住宅建筑面積：41萬平米（地上33萬，含3萬底商，地下8萬）商業(yè)綜合體指標(biāo)：21萬寫字樓：14萬酒店：5萬回遷區(qū)：23.6萬（不含回遷書店）回遷住宅回遷商鋪商品住宅及回遷商鋪商品住宅及商鋪五星級酒店回遷小學(xué)及幼兒園回遷商業(yè)及寫字樓商業(yè)廣場本體總結(jié)城市核心區(qū)，高度認(rèn)知的成熟區(qū)域；居住氛圍相對一般；道路系統(tǒng)完善，公交系統(tǒng)成熟；基礎(chǔ)建設(shè)跟進不足，周邊配套完善；項目緊鄰景觀資源，環(huán)境相對優(yōu)越；南側(cè)及東側(cè)部分建筑較破舊；區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域認(rèn)知度高產(chǎn)品層面居住氛圍一般交通/配套完善相對集中的高層規(guī)劃排布；具備一定面積的中心景觀資源；萬達(dá)的成熟商業(yè)模式引進，五星級酒店及寫字樓；大規(guī)模項目；配套的小學(xué)、幼兒園及部分商鋪；產(chǎn)品形式多樣大規(guī)模自身配套完善城市核心/一線品牌實力打造/大規(guī)模城市綜合體城市新地標(biāo)開發(fā)商對本報告的成果需求：1.住宅的產(chǎn)品定位及設(shè)計要點建議；（主要成果）2.商鋪的產(chǎn)品設(shè)計要點；3.公建部分的產(chǎn)品定位方向選擇。第一步：在正式進入市場層面研究之前，先要認(rèn)識唐山這個城市。1.對唐山的經(jīng)濟發(fā)展如何認(rèn)識——為了尋找唐山的真實消費力所在2.對唐山的城市發(fā)展如何認(rèn)識——為了判斷本區(qū)域地段的價值變化第二步：分產(chǎn)品類型的市場、客戶研究，以確定產(chǎn)品發(fā)展方向和設(shè)計建議。ⅠⅡ唐山。認(rèn)識唐山的經(jīng)濟發(fā)展認(rèn)識唐山的城市規(guī)劃發(fā)展GDP表現(xiàn)唐山市整體經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長趨勢，尤其在2006年以前，連續(xù)四年保持加速增長，至06年出現(xiàn)增速減緩，但07年整體GDP增速有所回升情況。唐山市07年GDP總值2779.14億元，穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，在全國各城市排名中位列第20，領(lǐng)先于濟南、哈爾濱、長沙、長春等二線城市GDP總額增速快，指標(biāo)位居全國領(lǐng)先水平，甚至超越一些省會城市看指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒【07年全國各城市GDP總額統(tǒng)計排名】GDP總額增長率省內(nèi)排名GDP表現(xiàn)唐山市人均GDP增幅自02年-05年有較大提升，06年增幅開始下降趨勢，07年GDP總額的增速有所回升，說明城市經(jīng)濟發(fā)展速度落后于城市化進程，城市擴張速度較快。唐山市07年人均GDP38351元，穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，但由于人口較多，在全國各城市排名中位列第39，仍領(lǐng)先于武漢、烏魯木齊、太原、長沙等二線城市人口數(shù)量較大，導(dǎo)致人均GDP增速減緩，但仍超越一些省會城市看指標(biāo)1996-2007年唐山市人均GDP年增長變化趨勢數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒人均GDP人口省內(nèi)排名【07年全國各城市人均GDP統(tǒng)計排名】07年唐山市人均GDP為38351元（約合5612美元）唐山市房地產(chǎn)發(fā)展進入快速增長期，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征8000以上4000～80003000～40001000～3000人均GDP（美元）穩(wěn)定發(fā)展期快速增長期發(fā)展期啟動期發(fā)展階段根據(jù)唐山當(dāng)前GDP增速及人均GDP水平判斷，房地產(chǎn)市場進入高速增長期，城市化進程處于加速階段看指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒城市化率時間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段唐山城市化的階段位置世界城市化進程階段性規(guī)律圖高速發(fā)展大于8%穩(wěn)定發(fā)展5-8%停滯4-5%萎縮小于4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rGDP增長率GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式人均可支配收入表現(xiàn)唐山市06年人均可支配收入為12376為，全國排名第46位2007年，唐山人均可支配收入14235元，較上年增長15%，04年以來，人均可支配收入以年均10%以上的速度增長。目前已經(jīng)超過武漢，位列全國50強。唐山市人均可支配收入不斷提高，位列全國50強；但整體社會財富在少數(shù)人手中富集，形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)看指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒【06年全國各城市人均可支配收入排名】第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)05-07年，三大產(chǎn)業(yè)比重分配無明顯變化，二次產(chǎn)業(yè)始終占經(jīng)濟總量將近60%的比重，其中工業(yè)產(chǎn)值占90%以上，是唐山主要經(jīng)濟收入來源；第三產(chǎn)業(yè)比例不斷提高05年以來，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不斷下降，在保證第二產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)上，第三產(chǎn)業(yè)比例不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，滿足城市化要求。典型的重工業(yè)城市，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，孤注一擲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致經(jīng)濟抗風(fēng)險能力不足，應(yīng)對危機能力差看結(jié)構(gòu)16.2%897.5116.5%1595.552.6%286.082007年13.7%739.0517.1%1367.415.1%255.222006年15.3%629.7217.2%1161.736.3%236.192005年增長率第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率第二產(chǎn)業(yè)增加值增長率第一產(chǎn)業(yè)增加值數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒礦主，能源業(yè)主鋼材業(yè)主私企業(yè)主，國企高層公務(wù)員、教師、大型鋼企中高層普通工人等支付力高低“沙漏型”結(jié)構(gòu)由于唐山的重工業(yè)發(fā)展與資源占有息息相關(guān)，唐山呈現(xiàn)典型的沙漏型財富特征，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，中產(chǎn)階層開始出現(xiàn)，但是力量相對薄弱。整體社會財富在少數(shù)人手中富集，形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)；頂級財富人群受經(jīng)濟危機影響嚴(yán)重，社會投資需求被嚴(yán)重打壓看結(jié)構(gòu)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度最快；第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，發(fā)展速度與第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)，但經(jīng)濟總量遠(yuǎn)低于第二產(chǎn)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)規(guī)模達(dá)到153.65萬人，占總就業(yè)人數(shù)的37.97%，近40%的就業(yè)人口貢獻超過60%的產(chǎn)值。地震之后首個人口增長高峰支撐當(dāng)前大量剛性首置需求；二套房貸政策推進剛性首改需求的實現(xiàn)看人口人口自然增長率70年代末至80年代初，唐山出現(xiàn)地震之后人口增長的高峰，到1981年出生率達(dá)到20.3%，自然增長率達(dá)到14.4%，而76年以來城市平均自然增長率僅為6.1%；此年齡段人口至2021年正值婚齡，婚房需求（剛性首置）成為主力購房需求之一。6.1“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”——《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》22.4407年唐山人均居住面積為22.44平米低于平均居住面積比例達(dá)到55%以上95年至07年12年間，唐山市戶籍人口變化極小，增長率低于10%；城市人口05年出現(xiàn)明顯增長，但從05年至07年城市人口幾乎無變化，增長速度較小，說明城市流動人口數(shù)量較少；05年開始唐山城市化進程開始加快，但近幾年增長速度緩慢，且人口流動數(shù)量較少，以本市人口為主看人口唐山。認(rèn)識唐山的經(jīng)濟發(fā)展：1.看指標(biāo)：GDP高企，三線城市領(lǐng)跑；2.看結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)絕對主導(dǎo)，風(fēng)險防空能力弱，社會財富在少數(shù)人手中富集；3.看人口：城市內(nèi)剛性改善及剛性首置需求旺盛認(rèn)識唐山的城市規(guī)劃發(fā)展唐山的震后重建規(guī)劃應(yīng)用“有機分散”的思想，使得城市基本生活配套資源分配相對均衡十年重建兩大片區(qū)三足鼎立唐山震后城市總體規(guī)劃應(yīng)用了“有機分散”的思想，主城區(qū)適當(dāng)擴展，北部建設(shè)了新區(qū)，保留東礦區(qū)并適當(dāng)發(fā)展，從而形成了南、北、東三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的組團式布局結(jié)構(gòu)。三個組團中間，是環(huán)保綠地(陡河水庫風(fēng)景區(qū))。唐山震后規(guī)劃也考慮了唐山與北京、天津、燕山山脈的空間關(guān)系，將恢復(fù)建設(shè)新唐山的規(guī)劃同整個冀東地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展結(jié)合起來，具有了成熟的區(qū)域規(guī)劃視角。1994年的規(guī)劃由新華道和建設(shè)路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度小，唐百區(qū)域為目前城市唯一核心區(qū)，但屬于城南區(qū)域，客戶存在一定程度的購買抗性城市格局新華道建設(shè)路市政府唐百三利鳳凰新城規(guī)劃的未來商務(wù)金融中心目前以中高檔住宅項目為主城東工業(yè)區(qū)污染較為嚴(yán)重，居住環(huán)境較差城南塌陷區(qū)以低端居住為主城市核心唐山的商業(yè)、商務(wù)、政務(wù)三重中心城市主干道交匯遠(yuǎn)洋城唐山人的看法：“城南那邊地質(zhì)條件不好，是地震時候損毀最嚴(yán)重的…”“南湖公園就是因為地震形成的濕地公園…”“知道政府要遷過去，可是城南是塌陷區(qū)，蓋房子恐怕有問題吧…”“廣場（抗震紀(jì)念碑）那絕對是城市核心，但畢竟是路南，感覺蓋不了高樓…”南北兩個新城的規(guī)劃將分流城市核心的商務(wù)和政務(wù)中心功能，但建設(shè)時間的不確定，使得原核心的地位在短期內(nèi)不會動搖。未來發(fā)展鳳凰新城規(guī)劃——以服務(wù)京津唐區(qū)域為目標(biāo)，成為唐山市的商務(wù)中心、金融中心、總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地。1.商務(wù)中心。著眼于大總部、大商業(yè)。大力發(fā)展高檔商業(yè)區(qū)，全力打造唐山的中央商務(wù)區(qū)。已確定項目：德龍鳳凰假日五星級酒店、香港嘉里集團五星級酒店等項目，規(guī)劃用地面積約280畝，總建筑面積約20萬平方米。啟動時間不確定。2.金融中心。吸引各大金融機構(gòu)入駐，打造唐山的金融一條街。3.總部基地。面向京津唐區(qū)域，統(tǒng)籌打造總部基地。先期將啟動冀東物貿(mào)集團、唐山三友集團科學(xué)技術(shù)研發(fā)中心、寶業(yè)集團、冀東石油基地、質(zhì)檢中心及農(nóng)村信用社聯(lián)合社大廈、名仁大廈、新合作大廈7個項目，總用地面積47畝，總建筑面積約30萬平方米。4.高科技產(chǎn)業(yè)基地。結(jié)合北部高教產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成高科技產(chǎn)業(yè)基地。南湖生態(tài)城規(guī)劃——91平方公里，將成為唐山新的政務(wù)中心。未來的南湖生態(tài)城功能定位于以塌陷區(qū)生態(tài)修復(fù)、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與文化創(chuàng)意為主要特色，以政務(wù)、休閑、運動、觀光為主要功能的城市型綜合功能區(qū)，以景觀綠化、湖面拓寬為契機，著力打造休閑度假勝地、文化創(chuàng)意園區(qū)、國家城市濕地公園牞推動景觀地產(chǎn)開發(fā)，更新城市結(jié)構(gòu)。西南片區(qū)將成為唐山市新的政務(wù)中心、商務(wù)中心。南湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)建設(shè)將促進該地區(qū)的高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)，“十一五”期間，為重點發(fā)展片區(qū)，將以政務(wù)中心建設(shè)為帶動、以青龍河河道的整治為基礎(chǔ)，大規(guī)模進行高品質(zhì)辦公、商務(wù)、居住開發(fā)，將成為新的政務(wù)中心、商務(wù)中心、生態(tài)型示范新城。唐山。認(rèn)識唐山的城市規(guī)劃發(fā)展：1.從住宅居住屬性角度，城市核心的地段優(yōu)勢不突出2.城市核心的功能屬性在短期內(nèi)不會動搖，長期或被城市新區(qū)分流部分實際功能3.路南的地質(zhì)條件會帶來一定的市場抗性認(rèn)識唐山的經(jīng)濟發(fā)展：1.看指標(biāo)：GDP高企，三線城市領(lǐng)跑；2.看結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)絕對主導(dǎo)，風(fēng)險防空能力弱，社會財富在少數(shù)人手中富集；3.看人口：城市內(nèi)剛性改善及剛性首置需求旺盛開發(fā)商對本報告的成果需求：1.住宅的產(chǎn)品定位及設(shè)計要點建議；（主要成果）2.商鋪的產(chǎn)品設(shè)計要點；3.公建部分的產(chǎn)品定位方向選擇。第一步：在正式進入市場層面研究之前，先要認(rèn)識唐山這個城市。1.對唐山的經(jīng)濟發(fā)展如何認(rèn)識——為了尋找唐山的真實消費力所在2.對唐山的城市發(fā)展如何認(rèn)識——為了判斷本區(qū)域地段的價值變化第二步：分產(chǎn)品類型的市場、客戶研究，以確定產(chǎn)品發(fā)展方向和設(shè)計建議。ⅠⅡ住宅。唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究市場趨勢從反應(yīng)時間上看：由南向北遞進式發(fā)展從影響程度上看：由上往下波及式傳導(dǎo)從反應(yīng)時間上看——由南向北遞進式發(fā)展從影響程度上看——由上往下波及式傳導(dǎo)珠三角長三角環(huán)渤海全國主要二、三線城市商品房成交面積走勢單位：萬平米天津沈陽重慶長沙西安東莞05010015020025030007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.308.608.808.10一線城市三四線城市二線城市＞＞北京上海深圳西安成都沈陽長沙天津南京長春太原鄭州貴陽環(huán)渤海珠三角長三角一線城市中深圳和上海從2007年6月開始進入深度調(diào)整期，北京市場的反應(yīng)慢于深圳、上海，從2007年底進入深度調(diào)整期，主要表現(xiàn)在成交量的明顯下滑；二、三線城市的反應(yīng)慢于一線城市，從2021年3-4月開始進入調(diào)整期，且受影響程度明顯小于一線城市。至09年初，緊隨一、二線城市，典型三線城市進入房地產(chǎn)市場調(diào)整的第一階段“暗降保量”趨勢研究案例：市場表現(xiàn)：“業(yè)內(nèi)人士稱，春節(jié)前樓市低迷，一些大開發(fā)商明著不降價，卻都在暗中降價。而中小開發(fā)商則抓緊時機明降，每平方米較去年底下降200元至1000元不等，一些二環(huán)內(nèi)的期房樓盤甚至開出每平方米2000元左右的價格。同時，延續(xù)“購房即贈精裝修”、“特價房”等促銷模式，樓市低靡背景下，大小開發(fā)商均在采取自己的方式降價突圍?！薄逊勘本┨旖蚝贾萆钲趶V州東莞惠州西安武漢佛山上海石家莊石家莊：三線城市房地產(chǎn)市場：08年下半年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)淡的跡象，成交量有所下降，至09年初，石家莊市場進入“暗降保量”的階段此次經(jīng)濟危機中，作為唐山支柱產(chǎn)業(yè)的煤炭、鋼鐵行業(yè)遭受重創(chuàng)，導(dǎo)致財富人群支付力下降，購房信心受挫趨勢判斷唐山實體經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，支柱產(chǎn)業(yè)進入快速下滑期，導(dǎo)致鋼材、煤炭行業(yè)支付力下滑案例：梧桐大道——城市高端項目銷售情況：08年上半年實現(xiàn)項目一期（6萬平米左右）全部售罄，下半年轉(zhuǎn)入淡市以后，尤其10月煤炭、鋼鐵行業(yè)開始下滑以后，項目二期轉(zhuǎn)簽出現(xiàn)嚴(yán)重問題，且出現(xiàn)10%的退房，目前轉(zhuǎn)簽不足50%?！?1月7日，國家能源局召集相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會和公司座談，與會人士普遍認(rèn)為，煤炭相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)苷w經(jīng)濟影響明顯。”“中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會表示，10月份，鋼鐵行業(yè)已進入全行業(yè)虧損，減產(chǎn)幅度明顯，預(yù)計全年粗鋼產(chǎn)量為5億噸，與去年基本持平，甚至有減少的可能；全年煤炭消耗亦與去年持平，或?qū)⒂兴鶞p少?！薄霸诤颖?，現(xiàn)在鋼鐵限產(chǎn)幅度已達(dá)30%-40%，直接減少了對焦炭的需求”“中國重化工業(yè)已進入快速下滑期，明年鋼產(chǎn)量恐有深幅回落，造成煤炭、電力需求急劇萎縮，預(yù)計明年煤炭產(chǎn)量將減少3億至5億噸?！薄懊禾績r格已經(jīng)跌破國家限價水平，港口現(xiàn)貨銷售價格則已經(jīng)全線跌破國家限價水平。”——（山西）公路煤炭物流信息網(wǎng)，08年11月作為唐山主力購房人群，高端財富人群購買信心嚴(yán)重受挫、購房熱情明顯下降取決于對經(jīng)濟前景預(yù)期是否加大力度取決于經(jīng)濟恢復(fù)的難度預(yù)期恢復(fù)取決于實體經(jīng)濟的真實支撐與信心基本支撐面我們當(dāng)前對未來樓市的觀點：未來影響樓市的關(guān)鍵面將是實體經(jīng)濟面，經(jīng)濟復(fù)蘇才能推動樓市徹底解凍。唐山房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖需等待實體經(jīng)濟復(fù)蘇，淡市將持續(xù)趨勢判斷據(jù)不完全統(tǒng)計，08年唐山市區(qū)總體消化72萬㎡，消化率超過60%；中高端項目支撐市場，消化量占總體消化47.2%供銷統(tǒng)計景泰翰林宏揚香木林瑞景國際公館梧桐大道鷺港鳳凰世嘉供應(yīng)12萬，消化9萬供應(yīng)18萬，消化16萬供應(yīng)4萬，消化2.7萬供應(yīng)3.1萬，消化3萬供應(yīng)28萬，消化10萬供應(yīng)10萬，消化5萬高端消化率72%供應(yīng)12萬，消化8萬尚品名都供應(yīng)0.5萬，全部消化金洋旺座中高端供應(yīng)43萬消化34萬消化率80%中端供應(yīng)62萬消化29萬消化率47%從消化率上看，在售中高端以上項目整體消化率較高，平均達(dá)到77%，中端項目消化率較低，僅為47%；從供應(yīng)量上看，中端項目供應(yīng)量最大，達(dá)到62萬平米，而高端項目供應(yīng)量較少，僅為13萬在售項目整體供應(yīng)量約118萬㎡，消化72萬，整體消化率超過60%東方銀座供應(yīng)4.2萬，全部消化德譽馨苑供應(yīng)13.4萬，消化8萬紫御山莊供應(yīng)4.7萬，消化2.2萬盛泰莊園供應(yīng)7.2萬，消化3.5萬供應(yīng)1萬，消化3300天元國際公寓04年至08年，唐山市商品房銷售面積走勢平穩(wěn)，始終維持在200萬平米以下水平。08年以來，金融風(fēng)暴使樓市疲軟，逐漸開始下行，9-10月為各項目主要集中開盤期，6500-7500為主力價格區(qū)間。市場指標(biāo)2004年以前，唐山市商品房消化面積逐年保持上升趨勢，至04年已經(jīng)上升為224萬平米；至07年，唐山市商品房銷售面積有所下降至167萬平米；08年前三季度，唐山商品房銷售面積為１２７萬平方米，同比增長27.7％；完成銷售額38.48億元，同比增長１９．６％。實現(xiàn)銷售均價3030元/平米，與上年同期相比，平均銷售價格每平方米下降１０８元。數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)800070006000500007年6月07年12月08年6月08年12月鷺港大戶型鷺港精裝小戶型梧桐大道一期梧桐大道二期宏揚香木林一期瑞景國際公館景泰翰林鳳凰世嘉尚品名都2021年-2021年，中心城區(qū)（中心區(qū)、開平）為主要用地供應(yīng)及住宅建設(shè)面積的供應(yīng)區(qū)域，其中普通商品房為用地供應(yīng)及建設(shè)面積的主要用途。市場指標(biāo)2021年-2021年，中心城區(qū)（中心區(qū)、開平）為住房用地主要供應(yīng)區(qū)域，占總體用地供應(yīng)的49%；2021年-2021年，中心城區(qū)（中心區(qū)、開平）為住房建設(shè)面積主要供應(yīng)區(qū)域，占總體住房建設(shè)面積的51%；數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)2021-2021年的土地放量主要集中在08及09年，且用地的容積率呈現(xiàn)增長趨勢市場指標(biāo)未來五年的普通商品房建筑面積在逐年減小，意味著容積率提高、高層產(chǎn)品比例增大數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站未來五年的普通商品房用地放量，主要集中在08年與09年后續(xù)供應(yīng)量主要集中在路北區(qū)，鳳凰新城板塊內(nèi)，以商品房為主；路南區(qū)域以平改項目為主要供應(yīng)。市場盤點260萬150萬410萬已知項目后續(xù)供應(yīng)主要集中在路北區(qū)，路南區(qū)以整改項目為主力供應(yīng)，平均容積率在2.0-2.5；路北區(qū)后續(xù)供應(yīng)做主要集中在鳳凰新城板塊，約114.8萬平米政府力推三年大變樣工程，以拆遷項目為主，拆遷安置為還遷房方式；以推動政績?yōu)橹?，住房土地屬于無序釋放。按照“拆、規(guī)、建”并舉的原則，統(tǒng)籌安排拆違拆遷、規(guī)劃設(shè)計及城市建設(shè)改造。2021年10月底前完成拆違拆遷；2021年6月底前完成相關(guān)規(guī)劃設(shè)計，2021年下半年建設(shè)改造全部展開；2021年底前建設(shè)改造基本完成，城鄉(xiāng)面貌三年大變樣的目標(biāo)基本實現(xiàn)?！粕绞姓W(wǎng)《唐山力爭三年實現(xiàn)城鎮(zhèn)面貌大變樣》拆違拆遷進展順利：今年全市拆違拆遷已完成481萬平方米，其中10月份拆違拆遷完成136平方米。加上去年拆違拆遷294萬平方米，我市已累計完成拆違拆遷775萬平方米，占任務(wù)總量1000萬平方米的77.5%住房保障穩(wěn)步推進：已開工安置住房231萬平方米，占任務(wù)總數(shù)的57%，年底前竣工57萬平方米。08年安排經(jīng)濟適用住房項目24項，年底前竣工經(jīng)濟適用住房31.8萬平方米。——摘自《唐山市三年大變樣工作匯報》政府出于自身政績要求，大幅批出土地和項目，造成市場的供應(yīng)井噴供應(yīng)井噴政府需求唐山的拆遷安置方式為低價出售的原址配建回遷房，因此拆遷不會增加新的市場需求；近年，唐山并未發(fā)生大規(guī)模的外來人口遷入及人口結(jié)構(gòu)變化，剛性需求基本穩(wěn)定2005200620072021202120212021……消化面積（萬平米）300.00350.00總結(jié)200.00當(dāng)前市場消化能力：≤200萬平米/年09年-12年市場的放量：≈300萬平米/年12年以后，隨城市發(fā)展，市場的放量有可能超過300萬平米/年以當(dāng)前市場消化能力來看，09年以后必然面臨嚴(yán)峻的市場競爭局面，且有競爭進一步加劇的風(fēng)險住宅。唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究1.08年以來，全國房地產(chǎn)市場受到危機影響走軟，唐山在風(fēng)暴沖擊下，支付力下滑，市場回暖需要經(jīng)濟復(fù)蘇支持2.近5年，市場容量基本穩(wěn)定在200萬平米/年以內(nèi)3.未來5年，市場年放量將遠(yuǎn)超目前的消化能力，市場風(fēng)險加劇競爭區(qū)域細(xì)分市場研究保證項目安全第一，尋找淡市中的市場保健因素鳳凰新城城東工業(yè)區(qū)城南塌陷區(qū)城市核心鳳凰新城：擁有較好的地質(zhì)景觀資源條件，及城市規(guī)劃利好，是城市未來發(fā)展的第二核心區(qū)域；目前市場上中高端項目主要集中在該區(qū)域，是本項目主要競爭區(qū)域。重工業(yè)區(qū)：城市污染最為嚴(yán)重的區(qū)域，在售項目較少，且均為低端項目。核心區(qū)：項目所在區(qū)域為城市最為核心地段，具有較高的認(rèn)知度，區(qū)域發(fā)展成熟，擁有城市最高端配套，本項目必然定位于高端，打造城市0></a>標(biāo)桿項目。塌陷區(qū)：地質(zhì)條件較差，是地震時受影響最嚴(yán)重區(qū)域，區(qū)域認(rèn)知度較低，目前幾無在售項目。非競爭區(qū)域非競爭區(qū)域鳳凰新城為本項目主要競爭區(qū)域，該區(qū)域在售產(chǎn)品特征對本項目未來發(fā)展和規(guī)劃具有指導(dǎo)和借鑒意義鳳凰新城作為唐山城市的未來發(fā)展方向?qū)鹘y(tǒng)城區(qū)形成巨大挑戰(zhàn)區(qū)域競爭日趨沒落：隨著新區(qū)項目關(guān)注度逐漸提高，傳統(tǒng)區(qū)項目老舊，關(guān)注度逐漸走低。timecognitive城市新區(qū)傳統(tǒng)城區(qū)區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件快速崛起：政府規(guī)劃利好引導(dǎo)，市場放量集中，成為置業(yè)關(guān)注焦點；區(qū)域復(fù)興：大規(guī)模城市重建項目進駐，原住民遷出，高支付力人群占據(jù)城市核心資源，與之相應(yīng)的城市各類配套實現(xiàn)更新?lián)Q代，老城注入新活力；初期實現(xiàn)：先期項目客戶入住，整體基礎(chǔ)配套尚不完善，現(xiàn)實與想象的差距帶來區(qū)域整體的信任度滑坡，區(qū)域價值下跌；新城穩(wěn)定：隨著基礎(chǔ)配套逐步落實，與人口進駐，新城規(guī)劃實現(xiàn)，進入成熟階段，區(qū)域價值重獲認(rèn)可并穩(wěn)步提升。沒落階段重新建設(shè)及提升階段快速崛起新區(qū)發(fā)展階段趨于穩(wěn)定城市化過程中，城市新區(qū)與傳統(tǒng)核心的區(qū)域發(fā)展曲線世聯(lián)模型唐百區(qū)域作為城市核心，隨著鳳凰新城（城市新區(qū)）建設(shè)逐漸失去市場關(guān)注，但是，一旦出現(xiàn)區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件，如萬達(dá)廣場的進駐，將會帶來內(nèi)城的更新，即一次傳統(tǒng)城區(qū)的復(fù)興；財富階層掌握城市核心資源，整個區(qū)域面向財富階層消費習(xí)慣，全面升級城市配套，城市核心被加強，區(qū)域進入新的發(fā)展階段。傳統(tǒng)城區(qū)復(fù)蘇之初，對應(yīng)新區(qū)蓬勃發(fā)展的激烈競爭，安排安全性產(chǎn)品，滿足剛性客戶為主；后期隨區(qū)域價值拉升，實現(xiàn)項目產(chǎn)品面積及品質(zhì)升級，安排奢侈戶型，滿足高端客戶需求宏揚·香木林7500元/平米6900元/平米起鷺港天元國際公寓12800元/平米梧桐大道8000元/平米起鳳凰世嘉6000元/平米瑞景國際公館6500元/平米鳳凰新城新華道建設(shè)路尚品名都5600元/平米景泰·翰林6700元/平米翡翠城7500元/平米景泰·怡景文園荷花上院盛泰莊園5400元/平米嘉元·六合5800元/平米龍湖豪庭香檳藍(lán)灣宏達(dá)·高第花園6000元/平米起龍王廟平改軍創(chuàng)·凱旋城6800元/平米紫御山莊4800元/平米君瑞花園金洋華城富丁堡市區(qū)內(nèi)的項目供應(yīng)絕大多數(shù)位于路北區(qū)，其中又以鳳凰新城的項目為主，并在價格上占據(jù)最高水平，聚集市場主要中高端項目本項目周邊項目較少，且價格相對較低即將入市項目在售項目重工業(yè)區(qū)路南塌陷區(qū)鳳凰新城作為發(fā)展熱點，同時成為市場供應(yīng)熱點市場掃描市場在售典型住宅項目掃描70-100兩居，90-134三居售出50%一期1000-1200戶一次性57007層洋房66602021年9月7層、9層及16層鳳凰世嘉80-120售出1/31400余5600-600008年9月27日高層、小高層景泰翰林83一居、102、117兩居及106三居高層產(chǎn)品僅剩3套，別墅剩余50%別墅54套；高層286套別墅11000，公寓650008年1月16日開盤高層別墅、高層瑞景國際公館117-143；49-92大戶型消化50%；小戶型剩余60~70%二期200套6900（毛坯）；7500（精裝）二期08年5月10日高層、小高層鷺港70-100售罄326套7000—760006年中高層金洋旺座高層以60、70平米產(chǎn)品為主，小高層以135、158平米大戶型為主剩余為一二層及頂層產(chǎn)品共3000戶，一期16棟共1700余戶6700-72002021年3月高層、小高層宏揚香木林165-170一期售罄；二期換簽不足50%總戶數(shù)2800，一期340套。高層8000；多層11000一期2021-4-26；二期2021-10高層、小高層、洋房梧桐大道產(chǎn)品面積區(qū)間在50平米-200平米不等，主力產(chǎn)品為150平米，100平米以下占到1/4，200平米占到10%。酒店式公寓30-80平米高層售罄，酒店式公寓售出1/3一期1082套，二期600余套。目前在售酒店式公寓住宅8000，部分稀缺戶型二手房10000，酒店式公寓128002021.01高層、酒店式公寓天元帝景主力戶型（平米)消化量供應(yīng)量實際成交均價（元/平米）開盤時間產(chǎn)品類型項目單價：元/平米80007000高端中高端中端高端項目中高端項目中端項目高端公寓市場市場變化前，熱銷產(chǎn)品為165-170平米三居及200以上大戶型產(chǎn)品，89平米兩居滯銷；目前，金融危機影響市場變化明顯，大戶型銷售放緩。梧桐大道產(chǎn)品概況：主力產(chǎn)品165-170平米三居，占80%以上；定位高端項目，熱銷產(chǎn)品集中在主力戶型165-170平米三居，及200平米以上洋房產(chǎn)品；89平兩居銷售較差。主力客群：高端支付力強客戶，一次性付款為主;約60%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；豐潤新區(qū)的客戶較多，均是煤炭等工業(yè)的，另有一部分遷安的客戶.市場影響變化：金融危機影響本地鋼鐵及煤炭業(yè)，導(dǎo)致財富人群觀望情緒濃厚，目前項目出現(xiàn)訂房后轉(zhuǎn)簽難現(xiàn)象；曾經(jīng)熱銷的以165-170平米為主的大戶型產(chǎn)品目前成為難銷產(chǎn)品，客戶主要考慮其總價高，購買風(fēng)險大；小戶型產(chǎn)品量較少，也存在一定的滯銷現(xiàn)象價格：100平米戶型銷售價格為8300元/平米；160-170平米三居價格在8000元/平米；170、180和200平米四居為9500元/平米；7層的電梯洋房產(chǎn)品，戶型面積在300平米左右，價格在11000元/平米；高層的頂層為樓王產(chǎn)品，為600平米左右的躍層，均價15000元/平米。銷售情況：項目一期08年5月開盤，1月開始蓄客，10萬訂金，集體轉(zhuǎn)簽，100%銷售；二期10月開盤，受金融危機影響，集體轉(zhuǎn)簽難，有10%的退房率，目前轉(zhuǎn)簽不到50%；165平米三室兩廳兩衛(wèi)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)價值的舒適型三居產(chǎn)品戶型分析第二入口設(shè)計，與廚房聯(lián)通，充分考慮業(yè)主的功能使用，減少買菜歸來的入戶動線，避免影響屋內(nèi)整潔主臥明衛(wèi)設(shè)計步入式衣帽間，體現(xiàn)尊貴感主臥觀景飄窗設(shè)計，增加附加值南向客廳連接陽臺，保證景觀與采光南向次臥連接陽臺，做到景觀入戶高端公寓市場天元帝景項目銷售時處于市場變化前，以150平米產(chǎn)品為主力戶型；200平米復(fù)式及180-190平米平層四居由于配比小、需求大而形成熱銷。產(chǎn)品概況：主力產(chǎn)品150平米三居，占一半左右；100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；項目地塊原先為桃園，風(fēng)水及地勢受到認(rèn)可，景觀設(shè)計公司與北京的珠江帝景為同一家，園林景觀體現(xiàn)大氣與尊崇。主力客群：高端支付力強客戶，一次性付款為主；客戶以本區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位的中高層為主，另有復(fù)興路附近的買賣人以及南新華道附近的企業(yè)主，多為父母為子女購買；市場影響變化：項目熱銷時以200平米的大戶型產(chǎn)品為主，由于是高端標(biāo)桿項目，客戶購買時主要考慮舒適型的豪宅豪宅產(chǎn)品，而150平米的主力戶型反而銷售一般；目前產(chǎn)品的標(biāo)桿形象仍在，導(dǎo)致部分比較稀缺的200平米左右產(chǎn)品的二手房價格在10000元/平米左右。價格：05年推出時成為區(qū)域標(biāo)桿，當(dāng)時售價4000元/平米；目前均價在8000元以上/平米；部分稀缺戶型的二手房價格在10000元/平米；社區(qū)底商為單層，售價14900元/平米，目前以5萬/年租賃。銷售情況：項目一期與二期開盤間隔8個月，之前均有一段蓄客期，至開盤前，認(rèn)購量達(dá)到一半；開盤后立即成為區(qū)域標(biāo)桿，產(chǎn)品熱銷，包括樣板間也以980萬的價格被搶購；200平米四居銷售情況最佳，并且躍層產(chǎn)品較受歡迎，150平米的主力產(chǎn)品反而銷售較一般。134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性有待改善戶型分析明廚設(shè)計，保證采光與及時通風(fēng)主臥通過推拉門連接大面積陽臺，保證起居生活的舒適性，同時與空調(diào)機位的連接方便裝卸次臥飄窗設(shè)計，增加面積附加值廚房與餐廳通過推拉門連接，減少空間浪費拐角陽臺，增加采光面與觀景面，雙層陽臺的人性設(shè)計，起到多層隔離作用臥室飄窗設(shè)計，保證采光，增加附加值明衛(wèi)設(shè)計，保證采光與通風(fēng)525平米頂層復(fù)式產(chǎn)品，挑空成為尊貴體驗的符號，典型的豪宅戶型打造方案戶型分析旋轉(zhuǎn)樓梯，增加采光的同時提升生活情趣轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，增加采光，實現(xiàn)90°觀景客廳上部挑空，體現(xiàn)尊貴感雙明衛(wèi)設(shè)計，保證透氣性與采光獨立衣帽間及客廳式空間設(shè)計，體現(xiàn)絕對的尊貴感貼心工人房設(shè)計，方便傭人起居超大露臺及陽臺，體現(xiàn)舒適與尊貴中高端公寓市場宏揚香木林市場變化前，熱銷產(chǎn)品為60-90平米及135平米的三居產(chǎn)品，一二層及頂層產(chǎn)品滯銷；目前，金融危機對于本項目的剛性需求影響較小。產(chǎn)品概況：項目分兩期共3000余戶，產(chǎn)品面積在60-230平米，目前在售為一期的1800戶；高層以60、70平米產(chǎn)品為主，小高層的主力產(chǎn)品為135和158平米的大戶型，頂層為230平米的復(fù)式產(chǎn)品；定位高端項目。主力客群：高端支付力較強客戶，一次性付款占到60%左右；主力客戶為周邊區(qū)縣鋼廠、電廠中高層，另有市政部門的團購90平米產(chǎn)品；投資客比例占到20%，主要購買100平米左右的產(chǎn)品；客戶年齡層為35-50歲，其中又以40-50歲居多，多以父母為子女購買，也有工薪階層年輕人購買，以60-80平米產(chǎn)品為主，多為首次置業(yè)。市場影響變化：金融危機影響本地鋼鐵及煤炭業(yè)，本項目有部分剛性需求客戶購買60-90平米產(chǎn)品，相對于大戶型的銷售風(fēng)險較小；開盤后以135平米的實用型三居為主的產(chǎn)品較為熱銷，目前滯銷為一二層及頂層產(chǎn)品，受金融危機影響相對較小；價格：6910元/平米起，均價為7500元/平米；樓層間的差價在40元/平米左右；戶型不同朝向的差價最多可以到200元/平米。銷售情況：項目一期08年3月開盤均價7500元/平米，目前一期已銷售90%左右；以135平米的三居產(chǎn)品銷售最好，其中又以中間層銷售較好，目前剩余產(chǎn)品均為一二層及頂層；135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標(biāo)準(zhǔn)三居戶型分析廚房連接生活陽臺，增加采光及實用性入戶門方向?qū)蛷d自然形成對私密空間的分隔，易于形成獨立玄關(guān)通過起居陽臺連接客廳與主臥，增加生活便利性明衛(wèi)設(shè)計，保證采光主臥明衛(wèi)設(shè)計，保證透氣性次臥設(shè)計大面積飄窗，增加附加值中高端公寓市場鷺港精裝小戶型產(chǎn)品相對熱銷，主要因為教育配套，父母為子女投資購買；目前，金融危機影響市場變化明顯，大戶型銷售緩慢。產(chǎn)品概況：項目共三期，一期已于07年5月交房，目前在建為二期，產(chǎn)品區(qū)間為49-193平米的高層，另外規(guī)劃有幼兒園及6000平米會所，預(yù)計中間為低密社區(qū)，三期位于北側(cè)，并規(guī)劃有大型醫(yī)院；二期在售大戶型產(chǎn)品區(qū)間為117-143平米，主力產(chǎn)品為133平米，雙衛(wèi)設(shè)計，一梯兩戶；二期精裝小戶型面積區(qū)間為49-92平米，最高26層；預(yù)計明年5、6月份推出兩棟高層，面積區(qū)間117-153平米。主力客群：中高端支付力較強客戶，一次性付款與按揭貸款比例各占一半；中小戶型以結(jié)婚用房較多，客戶年齡層在20-30歲，為公務(wù)員或在私企工作；精裝小戶型多為父母為子女投資，供子女上學(xué)，三年后出租；大戶型客戶多為政府領(lǐng)導(dǎo)及私企老板，以改善型為主。市場影響變化：金融危機影響本地鋼鐵及煤炭業(yè)，導(dǎo)致財富人群觀望情緒濃厚，目前大戶型產(chǎn)品消化較慢；小戶型精裝產(chǎn)品目前銷售較快，因為項目對面即新唐山一中，多為父母為子女投資購買，同時小戶型面對當(dāng)前市場風(fēng)險也較小價格：08年5月開盤大戶型，毛坯6900元/平米；08年9月推出精裝小戶型。7500元/平米，層間差價在10-50元/平米不等。銷售情況：項目08年5月開盤大戶型，售出50%左右，目前走量較慢；08年9月開盤精裝小戶型，銷售較快，整體剩余60%-70%，12月售出30套左右，但是西北向產(chǎn)品銷售中受到一定阻滯；134平米三室兩廳兩衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求戶型分析次臥飄窗設(shè)計，增加附加值獨立洗衣房，與廚房干濕分離主臥飄窗設(shè)計，增加附加值客廳連接步入式陽臺，可觀景廚房增設(shè)功能陽臺，實現(xiàn)居室功能的細(xì)分使用79平米兩室兩廳一衛(wèi)，東南朝向精裝產(chǎn)品，各空間俱全戶型分析客廳連接陽臺，保證景觀與采光明廚設(shè)計，增加采光及透氣性主臥凸窗設(shè)計，形成90°觀景面暗衛(wèi)設(shè)計，干濕透氣性較差同時精裝產(chǎn)品提供包括斷橋鋁合金外窗、實木復(fù)合門、多樂士涂料、品牌櫥柜、灶具、潔具等、吊頂材料、品牌熱水器及空調(diào)等，整體提升生活品質(zhì)中端公寓市場鳳凰世嘉項目位于城市主干道，區(qū)域發(fā)展成熟，整體認(rèn)知度高；產(chǎn)品面積區(qū)間在60-134平米，小戶型及實用型三居受金融危機影響較小。產(chǎn)品概況：項目分為兩期，目前在售一期，東部為商品房，西部為回遷房，并配套幼兒園及小學(xué)，回遷戶分配房屋及底商；一期共25棟，1000-1200戶，分為7層、9層及16層，產(chǎn)品為60平米一居，70-103平米兩居及93-134平米三居；以80、90平米產(chǎn)品占到30%，60、70平米產(chǎn)品占20%；商業(yè)部分面積在50-90平米。主力客群：客戶以首次置業(yè)為主，以經(jīng)商的較多，另有私企員工及政府、企事業(yè)單位人員等；以市內(nèi)客戶為主，另有周邊豐南、豐潤區(qū)的客戶及周邊縣區(qū)（古冶）的客戶，老業(yè)主購買及推薦的占到100戶左右；自住為主，極少數(shù)投資，私營業(yè)主作為資產(chǎn)處置，周邊區(qū)縣客戶做為改善換房，另有客戶購買底商再出租；客戶首先認(rèn)可地段，其次是戶型，并認(rèn)同南北通透。市場影響變化：項目銷售相對較好，08年9月開盤，月均30余套，其中以小兩居及134平米大三居最為熱銷；金融危機影響本地市場，本項目客戶以首次置業(yè)為主，剛性需求未被全面釋放，所受影響較小。價格：均價6000元/平米，一次性付款5700元/平米起，按揭首付比例為50%；7層產(chǎn)品價格為6660元/平米，層間差價在20-30元/平米；商業(yè)部分的價格為8300元/平米；銷售情況：項目一期08年9月開盤，目前售出50%左右，月均30余套；熱銷產(chǎn)品以70-90的小兩居（均通透）及134平米大三居為主；純南向戶型價格市場認(rèn)可度低，價格實現(xiàn)差。134平米三室兩廳兩衛(wèi)，高通透性與舒適性的升級產(chǎn)品戶型分析雙明衛(wèi)設(shè)計，保證采光及透氣性轉(zhuǎn)角露臺設(shè)計，90°觀景面，提升主臥尊貴性超長陽臺連接次臥與客廳，增加生活便利性餐廳明窗設(shè)計，保證采光，增加生活情趣次臥設(shè)計大面積飄窗，增加附加值中端公寓市場景泰翰林項目位于市區(qū)與鳳凰新城的交界，交通便利，社區(qū)配套齊全，提升產(chǎn)品力；項目前期依靠團購拉動銷售，100平米以下產(chǎn)品銷售較好，受金融危機影響較小。產(chǎn)品概況：項目分為兩期，目前為一期，共1400余套，為7-24層板樓，其中以8-11層為主，產(chǎn)品面積區(qū)間為50-237平米；主力戶型為80-120平米，24層高層產(chǎn)品為140平米大戶型，另有30余套躍層產(chǎn)品，面積為170、180、190、227和267平米；一期項目底商共57套，面積在128-353平米，共兩層；主力客群：客戶職業(yè)以唐山國企事業(yè)單位居多，極少數(shù)私營業(yè)主購買200平米以上大戶型產(chǎn)品；客戶來源以路北區(qū)為主，地緣性客戶以以改善型為主；客戶關(guān)注順序為戶型、項目體量、配套及交通。市場影響變化：項目前期依靠大學(xué)城教師及其他政府企事業(yè)部門團購拉動銷售；100平米以下首次置業(yè)，130平米舒適型改善置業(yè)受市場影響較小，且項目處于高認(rèn)知區(qū)域，配套完善，產(chǎn)品力進一步得到提升。價格：08年9月27日開盤，均價6600-6700元/平米，樓層差價在20-50元/平米不等；產(chǎn)品價差由5448-7400元/平米，最低價格為東西向的臨街戶型；社區(qū)底商為兩層，捆綁銷售，價格為11000-13000元/平米。銷售情況：開盤前積累預(yù)訂客戶，預(yù)定金15萬。開盤不到3個月，售出1/3左右，主要為團購，客戶為項目北側(cè)大學(xué)城內(nèi)的教師及三友集團、政府部門及設(shè)計院等，團購數(shù)量為400余套，團購價格在9折左右；11月成交70余套，12月銷售40余套，每天客戶在30余組；90-100平米兩居產(chǎn)品銷售最快，并且雙衛(wèi)產(chǎn)品賣得較好，100平米以下為首次置業(yè)，130平米以上為改善型。90平米兩室兩廳一衛(wèi)，多附加值的標(biāo)準(zhǔn)首置型產(chǎn)品戶型分析次臥飄窗設(shè)計，增加采光及透氣性主臥飄窗設(shè)計，增加采光及實用性客廳設(shè)置步出式陽臺，增加采光與生活便利性廚房陽臺設(shè)計，增加采光及實用性，有益干濕分離暗衛(wèi)設(shè)計，采光及透氣性欠佳陽臺步出式設(shè)計，方便戶外空調(diào)機的裝卸鷺港宏揚香木林梧桐大道金洋旺座景泰翰林尚品名都標(biāo)準(zhǔn)三居130-140㎡舒適型三居150-170㎡大平層200㎡左右舒適型兩居90-110㎡標(biāo)準(zhǔn)兩居80-90㎡鳳凰世嘉瑞景國際公寓復(fù)式200㎡以上小三居110-120㎡小兩居60-70㎡一居50-60㎡項目名稱市場熱銷產(chǎn)品集中在90平米左右兩居和130-140平米三居針對自主的兩居、三居產(chǎn)品受到市場青睞，08年來持續(xù)旺銷旺銷戶型與70-90平米通透型首置產(chǎn)品相比，不符合中端剛性客戶的總價需求103平米兩居鳳凰世嘉產(chǎn)品不通透及戶型朝向不佳60-70平米東西向兩居景泰翰林高層公寓產(chǎn)品不通透，聯(lián)排產(chǎn)品位置不佳80平米一居，360平米聯(lián)排瑞景國際公館小戶型西北朝向；大戶型得房率較低（小戶型為82%，大戶型為75%左右）52平米北向及西北向精裝一居、兩梯兩戶133平米產(chǎn)品鷺港產(chǎn)品不通透，首層和頂層的抗性因素61平米一居，90平米純南兩居，230平米復(fù)式宏揚香木林不符合高端客戶對于居住舒適性及功能空間實現(xiàn)的需求89平米兩居梧桐大道滯銷原因滯銷戶型項目名稱產(chǎn)品滯銷主要原因：戶型不通透、朝向不佳、得房率低、首層/頂層抗性主要受到產(chǎn)品設(shè)計制約，市場缺乏對戶型瑕疵的忍耐力，舒適性要求在購房決策中起重要作用滯銷戶型高端中高端消化速度價格主力產(chǎn)品消化速度價格主力產(chǎn)品高端客戶受金融風(fēng)暴影響，大戶型產(chǎn)品仍然全面滯銷二期400套消化50%，部分表現(xiàn)為換簽難8000起，11月及12月兩次上調(diào)價格165-170一期340套售罄，約6萬平米8000起165-170梧桐大道面向剛性首置首改，客群穩(wěn)定，需求堅挺一期尾盤7500，內(nèi)部折扣9折至95折70-90平米，100-110平米，135-158平米一期1700套消化90%750070-90平米，100-110平米，135-158平米宏揚香木林主力產(chǎn)品置換帶來的客戶變化，自主升級客戶到教育資源占有客戶兩棟樓整體消化70%，月均30套7100-8200推出49-92平米精裝小戶型整體消化約50%6900117-143平米高層大戶型鷺港受金融風(fēng)暴影響，主力中大戶型滯銷，而部分稀缺頂級產(chǎn)品二手房熱銷尾盤階段，主力150平米主力戶型消化較慢10000150平米現(xiàn)房，其他產(chǎn)品二手房整體20多萬平米，僅用2年時間消化完8000，部分10000150平米現(xiàn)房，其他產(chǎn)品二手房天元帝景客戶變化08年下半年銷售情況08年上半年銷售情況項目名稱中高端項目雖有客群置業(yè)目的變化，但市場支撐強勁，消化保持穩(wěn)定；純高端項目下半年受到金融危機影響，銷售遭遇瓶頸市場變化需求穩(wěn)定銷售遇阻表現(xiàn)搶眼高端項目上下半年表現(xiàn)涇渭分明；中高端項目受總體市場影響不大市場變化縱觀2021年唐山市場高端及中高端項目的市場表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)：高端市場上下半年分界明顯，從“一夜傾城”到“消化減半”而整體中高端市場呈現(xiàn)較為堅挺的市場需求，上下半年差別不大，消化率始終維持在6成以上，月均消化套數(shù)是高端項目單項目消化能力的一倍梧桐大道上半年供應(yīng)340套，全部消化；下半年推出二期360套，半年僅消化一半；天元帝景上半年二手房消化一度實現(xiàn)過10000元/㎡單價，下半年三級市場交易冷淡；宏揚香木林3月份開盤1800套，截止目前消化1600套，雖然上半年總體消化速度高于下半年，但實現(xiàn)業(yè)績并無太大差別；鷺港上半年供應(yīng)208套，消化100余套，月均消化30套；9月份推出新貨量520套，截止年底已消化350套，月均速度近60套，下半年較上半年消化速度有明顯提高；住宅。競爭區(qū)域細(xì)分市場研究1.純高端物業(yè)在正常市場環(huán)境表現(xiàn)搶眼，但受淡市影響最為明顯，產(chǎn)品全面滯銷2.中高端項目由于客戶收入較為穩(wěn)定，受沖擊小，消化能力依然堅挺3.滿足剛性置業(yè)需求，具有基本舒適度的產(chǎn)品贏得市場廣泛認(rèn)可保證項目安全第一，尋找淡市中的市場保健因素目標(biāo)客戶置業(yè)邏輯研究緊抓支撐淡市的中高端客戶和正常市場表現(xiàn)搶眼的高端客戶唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究1.08年以來，全國房地產(chǎn)市場受到危機影響走軟，唐山在風(fēng)暴沖擊下，支付力下滑，市場回暖需要經(jīng)濟復(fù)蘇支持2.近5年，市場容量基本穩(wěn)定在200萬平米/年以內(nèi)3.未來5年，市場年放量將遠(yuǎn)超目前的消化能力，市場風(fēng)險加劇中高端客戶需求市場表現(xiàn)良好，為本項目啟動期主力目標(biāo)客群中高端客戶1、中高端客戶在當(dāng)前市場環(huán)境下，購買需求仍然表現(xiàn)堅挺中高端項目在淡市下仍然保持較好的銷售速度和銷售價格2、中高端客戶支付力水平基本保持不變中高端客戶主要為擁有穩(wěn)定工作的政府或企事業(yè)單位工作人員，以及從事金融、醫(yī)療、教育等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)人員，收入水平受經(jīng)濟危機影響程度極低，淡市前后始終保持了良好的支付能力；3、中高端客戶主要為剛性改善型需求從中高端項目熱銷產(chǎn)品及中高端客戶置業(yè)特點可以看出，其需求主要為剛性改善需求，是市場上主力需求，且此類需求受市場變化影響程度較小。剛性的升級改善置業(yè)，對區(qū)域有情結(jié)，熟悉周邊的環(huán)境，安土重遷，看重產(chǎn)品舒適度中高端客戶父母上歲數(shù)，這在這附近住慣了，孩子上下學(xué)，我們兩口子忙，也需要有人能幫把手，買個大一點的，住在一起，照顧父母，照顧孩子。這個地段是城市核心，如果能有就太理想了，但是恐怕價格會比較高，也不能太離譜。最好是一梯兩戶，得房率要高一點，現(xiàn)在的房子，公攤面積太多，都不知道花了多少冤枉錢。附近要是有小學(xué)就好了，解決孩子的上學(xué)問題，當(dāng)然，檔次要好一點。 ——周邊社區(qū)居民趙女士家里的房子是父母留下的，現(xiàn)在孩子越來越大了，老是擠在一起也不是辦法，本來去年說要拆遷的，現(xiàn)在也沒動靜了。這里畢竟是市中心，雖然上班有點遠(yuǎn)，但是關(guān)鍵是住慣了。 ——唐山大學(xué)講師王先生如果買的起，應(yīng)該會考慮吧，畢竟家里的老房子住了那么久了，父母年紀(jì)也大了，雖然我不在身邊但總是希望他們能生活的好一點。唐山這個城市雖然比較小，但還是愿意讓父母生活在他們熟悉的區(qū)域，特別是親戚朋友也都在附近?！本┠成鲜泄咎镄〗阒脴I(yè)邏輯主要為30—40歲客戶，小太陽家庭或養(yǎng)老家庭，多數(shù)購買舒適型兩居或三居產(chǎn)品；考慮熟悉的生活環(huán)境，及親戚朋友的生活圈子，不會離開原來居住區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)選房；換房是為改善現(xiàn)有居住條件，選擇偏大的戶型；有一次性投資的能力，但關(guān)注產(chǎn)品實用性及得房率；看重產(chǎn)品的宜居性，及所在區(qū)域的整體居住感受，包括產(chǎn)品舒適度、宜居環(huán)境、資源配套等中高端客戶景泰·翰林客戶描述：90-100平米兩居產(chǎn)品銷售最快，單身的客戶以選擇小戶型居多，并且有雙衛(wèi)生間的產(chǎn)品賣得較好；項目位置的認(rèn)知度較高，周圍交通便利，客戶關(guān)注順序為戶型、項目體量、配套及交通。宏揚·香木林客戶描述：客戶認(rèn)可該項目的區(qū)位，社區(qū)環(huán)境也較好，有高低起伏的果嶺景觀設(shè)計，南部綠化面積很大，生活環(huán)境宜人，并且有社區(qū)內(nèi)街商業(yè)，生活比較方便。鷺港客戶描述：精裝小戶型產(chǎn)品位于項目的東北部，對面即是唐山一中，教育資源優(yōu)秀，因此多為父母為子女投資購買，供子女上學(xué)，三年后可以作為出租物業(yè)；購買客戶多看中項目所處的區(qū)位，未來生活配套及交通便利，大盤項目也有較好的規(guī)劃，子女上學(xué)后的產(chǎn)品升值預(yù)期；一期物業(yè)服務(wù)受到客戶好評，包括24小時站崗及24小時物業(yè)服務(wù)等。產(chǎn)品舒適度產(chǎn)品性價比社區(qū)環(huán)境項目體量開發(fā)商品牌周邊配套生活氛圍市場一旦轉(zhuǎn)暖，高端客戶購買能力迅速提升，是本項目后期實現(xiàn)高價值主要客群高端客戶1、高端客戶財富實力雄厚經(jīng)濟危機嚴(yán)重影響高端人群近期收入水平，進而影響房產(chǎn)投資信心和熱情，但是財富積累能力極強，財富實力雄厚，有絕對的能力購買高價值物業(yè)2、市場回暖以后高端客群將迅速成為高端物業(yè)購置主力唐山高端客戶主要從事鋼鐵、煤炭等行業(yè)，受此次經(jīng)濟危機影響嚴(yán)重，但市場回暖以后，高端客群的財富積累速度將會迅速上升，重新回歸房產(chǎn)投資市場具備一定資產(chǎn)實力，成熟置業(yè)經(jīng)驗，追求標(biāo)簽的高端客群高端客戶紀(jì)念碑旁邊的項目應(yīng)該會買吧，是個好地方。全唐山最核心的地兒啦。貴的話就買個小的，不貴的話就買個低一點的。買個90左右可以租出去，買個160的就自己住了。唐山?jīng)]有真正給有錢人住的房子，天元不錯，可是物業(yè)根本沒人管。我覺得園林比較重要，當(dāng)然恒溫恒濕，家居智能系統(tǒng)也挺好的，反正房子關(guān)鍵是要氣派，住著舒服。——天元業(yè)主楊女士我看好這個地段，早就知道那塊地了。大小無所謂，關(guān)鍵是戶型好，房子也不是一套兩套了；園林要做好，得有高檔小區(qū)的樣子；還有物業(yè)，總得有一樣配得上這個地段吧。精裝的話，都行，有裝修，租著方便一些；鳳凰新城是政府新規(guī)劃的城市中心，將來會很好的，畢竟有政府的支持呢，我在那邊也有房子。而且，那邊環(huán)境好。 ——首府項目唐山籍客戶置業(yè)邏輯置業(yè)經(jīng)驗豐富，在城市乃至全國擁有多處房產(chǎn)，作為資產(chǎn)處置的一種方式；看重地段價值，好地段出現(xiàn)項目時就開始關(guān)注，以占有核心地段房產(chǎn)作為主要的投資方式；見多識廣，對項目平牌及項目品質(zhì)要一定要求；喜歡“扎堆”；購置90平米以下戶型作為投資，130平米以上大戶型自住，要求項目能體現(xiàn)身份和地位，有尊貴感看重核心城市資源的占有、產(chǎn)品力及身份標(biāo)簽象征高端客戶客戶描述：看重鳳凰新城未來的規(guī)劃，總部基地、CBD未來均會在此區(qū)域規(guī)劃，友誼路兩側(cè)的市政商業(yè)街也在規(guī)劃中，項目位于老機場的跑道，客戶認(rèn)可項目的位置及產(chǎn)品而購買?！嗤┐蟮冷N售經(jīng)理陽小姐客戶描述：項目200平米的四居產(chǎn)品銷售情況最佳，躍層產(chǎn)品較受歡迎；客戶支付力很高，有較高的財富積累，以一次性付款為主，多為父母為子女購買；項目地塊早期為桃園，客戶對于項目風(fēng)水及地勢均有較高認(rèn)知；客戶對于項目的整體形象及開發(fā)商認(rèn)可度較高，但對于物業(yè)管理存在一定意見，包括安防方面及提供的物業(yè)服務(wù)等?！煸劬颁N售主管張小姐地段價值區(qū)域規(guī)劃高端形象產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)商知名度社區(qū)規(guī)模居住氛圍剛性的升級改善置業(yè)，對區(qū)域有情結(jié)，熟悉周邊的環(huán)境，安土重遷，看重產(chǎn)品舒適度客戶特征置業(yè)偏好客戶背景： 30——40歲之間，小太陽家庭或養(yǎng)老家庭收入狀況： 有一定積蓄和穩(wěn)定的收入來源消費狀況： 有一次性投資房產(chǎn)的能力，謹(jǐn)慎持家的態(tài)度；客戶地源 唐百周邊區(qū)域，北新道一帶置業(yè)關(guān)注點 項目位置/產(chǎn)品舒適度/產(chǎn)品經(jīng)濟性置業(yè)目的 養(yǎng)老/改善居住產(chǎn)品需求 三口之家：標(biāo)準(zhǔn)三居老兩口：舒適型通透兩居地緣升級目標(biāo)客戶聚焦財富實力強，看重核心城市資源的占有，自住與投資兼顧，多次置業(yè)，對社區(qū)品質(zhì)要求高客戶特征置業(yè)偏好客戶背景： 40歲左右中年人收入狀況： 家資殷實，具備一定程度的財富積累消費狀況： 多次置業(yè)，成熟買家，經(jīng)常出入各類高端場所客戶地源 唐山各處置業(yè)關(guān)注點 項目地段，項目品質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計，項目增值置業(yè)目的 城市資源占有產(chǎn)品需求 投資型一居 舒適型通透兩居（作為資產(chǎn)處置）平層或四居以上的大戶型（自?。┏鞘匈Y源占有目標(biāo)客戶聚焦目標(biāo)客戶聚焦對項目所在城市核心有濃厚的地緣情結(jié)兼顧投資收益安排投資型一居；看重舒適度，總價不會成為限制條件，需求大面積產(chǎn)品；經(jīng)濟型的資源占有，適中的兩居產(chǎn)品氣派，有效的物管；追求高品質(zhì)園林，渴望享受尊貴的物業(yè)服務(wù)區(qū)域因素產(chǎn)品需求社區(qū)品質(zhì)社區(qū)平臺教育配套，大型城市綜合體地緣升級城市資源占有滿足居住升級的舒適戶型，看重具體居住功能實現(xiàn)，舒適型通透兩居，標(biāo)準(zhǔn)三居；產(chǎn)品因素絕對城市核心占有，渴望獲得身份標(biāo)簽區(qū)域認(rèn)知示范城市生活區(qū)域規(guī)劃高端形象開發(fā)商知名度社區(qū)規(guī)模居住氛圍產(chǎn)品舒適度產(chǎn)品性價比社區(qū)環(huán)境周邊配套生活氛圍地段價值高端客戶置業(yè)關(guān)注中高端客戶置業(yè)關(guān)注核心競爭力城市核心舒適戶型標(biāo)簽生活核心競爭力：客戶關(guān)注點導(dǎo)向下的項目核心競爭力梳理住宅產(chǎn)品建議。啟動建議綜合考慮“市場形勢+客戶需求+項目成長”：客戶需求：淡市環(huán)境之下，市場的支撐力量來自剛性客戶置業(yè)需求，他們是持續(xù)性的市場消化力量，滿足中高端客戶的剛性首置和改善需求；市場形勢：整體唐山樓市受到宏觀經(jīng)濟形勢影響，出現(xiàn)一定波動，應(yīng)對淡市，項目啟動首要考慮安全性。項目成長：作為大規(guī)模城市綜合體項目，產(chǎn)品升級帶來的持續(xù)價值提升，樹立市場信心，有效促進項目后期的滾動開發(fā)。建議：安排較為豐富的產(chǎn)品線，以主流需求，價值實現(xiàn)稍差產(chǎn)品啟動產(chǎn)品配比建議準(zhǔn)則原則一宏觀市場整體受到影響，品牌進駐的城市綜合體大盤應(yīng)優(yōu)先考慮項目啟動安全原則二尋求項目穩(wěn)健，規(guī)避競爭風(fēng)險，面向剛性改善需求，站位中高端物業(yè)原則三客戶研究指向：舒適性＞功能性項目住宅部分價值排序回遷住宅回遷商鋪商品住宅及回遷商鋪商品住宅及商鋪五星級酒店回遷小學(xué)及幼兒園回遷商業(yè)及寫字樓商業(yè)廣場FDE地塊價值排序：E＞F＞D地塊D受到東側(cè)回遷房的干擾，西接小學(xué)和幼兒園可能帶來一定的噪音影響；南側(cè)道路雙向兩車道，路況較差，且有一定的車輛噪音；內(nèi)部還配建一定量回遷商鋪；是整體商品住宅中地塊資源最差的區(qū)域；地塊F雖然南臨回遷地塊，但是北側(cè)是高檔品牌商業(yè)，且處于整個社區(qū)內(nèi)部，資源位置優(yōu)于地塊1。地塊E緊鄰項目內(nèi)的五星級酒店，北側(cè)為大型品牌商業(yè)，且不會受到回遷區(qū)域的干擾和影響，是這個住宅部分資源條件最好的區(qū)域。關(guān)于項目推售安排的思考回遷住宅回遷商鋪商品住宅及回遷商鋪商品住宅及商鋪五星級酒店回遷小學(xué)及幼兒園回遷商業(yè)及寫字樓商業(yè)廣場一期約8萬㎡三期約8萬㎡一期：保證項目安全，建立項目市場影響；安排臨近回遷房區(qū)域，但同時可以享受北側(cè)大型品牌商業(yè)的地塊2的部分產(chǎn)品作為項目一期。二期約14萬㎡二期：樹立高端形象，實現(xiàn)高利潤；通過一期建立的市場影響力，通過產(chǎn)品升級拉升項目形象，釋放項目平開高走的市場訊息，建立項目的市場話語權(quán)。三期：攜二期余威，高價快銷；三期地塊是商品住宅中價值最低的部分，如在一期推出會形成一定的市場消化壓力，而作為項目尾盤，基于前期的高端形象，可在本地塊縮小產(chǎn)品面積，在單價不變的情況下，縮減總價，滿足一些追捧客戶的需求。啟動區(qū)產(chǎn)品配比建議生活標(biāo)簽體現(xiàn)產(chǎn)品與項目品質(zhì)提升戶型通透性保證總價的相對控制奢侈禮儀空間實現(xiàn)面向剛性改善安全性標(biāo)準(zhǔn)三居130-140㎡舒適三居150-170㎡大平層200㎡左右舒適兩居90-110㎡標(biāo)準(zhǔn)兩居80-90㎡復(fù)式200㎡以上小三居110-120㎡小兩居60-70㎡一居50-60㎡衡量標(biāo)準(zhǔn)啟動期戶型安排成熟期戶型安排調(diào)整戶型安排建筑設(shè)計限制下的戶型選擇調(diào)整由于本項目設(shè)計條件限制，高層產(chǎn)品設(shè)計進深大，兩梯兩戶實現(xiàn)通透兩居設(shè)計對得房率損失大，故加入面向剛性首置的、市場安全性較高的南向一居和小二居產(chǎn)品，變平面為兩梯三戶，作為保證更多通透兩居實現(xiàn)的調(diào)整戶型。兩梯兩戶，滿足戶型面積要求，樓體通透性實現(xiàn)必然引起公攤比例高的問題兩梯三戶，擴大樓層平面，增加一居或小兩居產(chǎn)品，解決得房率損失問題，豐富產(chǎn)品線，保證通透兩居三居實現(xiàn)。①②核心筒核心筒①②③啟動區(qū)產(chǎn)品配比（面積）建議一期配比：安全第一二期配比：指向高端三期配比：高價快銷10%20%50%12%5%3%面積比例5080㎡左右小兩居4060㎡左右一居103150——160㎡三居四居三居兩居戶型91100——110㎡43180——190㎡296130——140㎡套數(shù)面積10%40%40%10%面積比例104130——140㎡三居復(fù)式四居三居戶型350150——170㎡70200㎡以上303180——190㎡套數(shù)面積20%50%18.5%4%7.5%面積比例10060㎡左右一居4080㎡左右小兩居三居三居二居戶型140100——110㎡103150——160㎡296130——140㎡套數(shù)面積產(chǎn)品配比（面積）建議1.7%60㎡左右一居3.7%80㎡左右小兩居復(fù)式四居三居三居兩居戶型21.4%180——190㎡29.4%150——170㎡7.7%100——110㎡4.8%200㎡以上31.3%130——140㎡比例面積總體戶型面積比例梧桐大道：165—170㎡三居占80%，89—100㎡兩居不足10%，200㎡以上洋房占10%天元帝景：150㎡三居占50%以上，180—190㎡四居占10%，130—140㎡三居30%，200㎡以上復(fù)式10%鷺港：開盤部分117㎡戶型占11%，124㎡占36%，134㎡占39%，143㎡占14%宏揚·香木林：該項目為90/70項目戶型配比參考案例啟動期客戶成熟期客戶主要滿足中高端人群的剛性改善需求，以前面對應(yīng)自住的舒適型兩居和標(biāo)準(zhǔn)三居產(chǎn)品為主；針對前期客戶的標(biāo)簽追求，輔以一定量的舒適型三居作為項目早期的價值標(biāo)桿。隨著傳統(tǒng)城區(qū)的復(fù)興，區(qū)域價值不斷提升，整個項目成為財富圈層的代表，一部分客戶為純粹的財富客戶，資產(chǎn)處置型購買需求，一部分為渴望財富圈層的外圍人群受到輻射效應(yīng)。108米111米54米116米125米規(guī)范樓間距（樓高*1.6）86-110米≤78米地暖3米≤26層梧桐大道2.8米2.9米2.8米2.8米層高76米≤69.6米壁掛≤24層鳳凰世嘉≤67.2米≤33.6米≤72.8米樓高52米壁掛≤12層宏揚香木林80米壁掛≤26層鷺港30-50米壁掛≤24層景泰翰林實際樓間距采暖方式樓層數(shù)項目名稱唐山市場在售項目樓間距都未選擇超越規(guī)范要求，可見市場對樓間距指標(biāo)并不敏感，建議本項目遵循建筑范標(biāo)準(zhǔn)即可建議樓間距符合建筑規(guī)范要求即可，前期層高2.9米即可符合市場要求，后期產(chǎn)品提升層高需達(dá)3米層高&樓間距去年唐山的整體層高都在2.8米左右，今年新建項目的規(guī)劃都做了一些調(diào)整，基本上都是2.9米的層高?！袖撛O(shè)計院工程設(shè)計師劉先生市場主流項目的采暖方式為壁掛采暖，不會影響戶型層高。極少量購買12萬地下1：1天元帝景未開始出售10萬左右地下1：0.7鳳凰世嘉公寓客戶少量購買地上車位地上8萬地下10多萬地上及地下別墅1：1公寓1：0.5瑞景國際公館一期出售不足一半13萬地下1：0.5鷺港基本無客戶購買一層11萬二層9萬地下兩層1：0.7景泰翰林未開始銷售10多萬地下兩層1：1梧桐大道價格未定租/售價格地下車位形式1：1車位比宏揚香木林未開始銷售租/售情況建議：本項目設(shè)置車庫入戶大堂，充分體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份；嚴(yán)格車輛停放管理，便利地庫入戶動線；將車位價格平攤?cè)胱≌?，買房送車位。在售項目車位比在1：0.5至1：1之間，銷售情況不好，業(yè)主怕麻煩，習(xí)慣地上停車，車位空置率高，客戶需要引導(dǎo)車位從目前的表現(xiàn)上來看，客戶對于地下車位的認(rèn)識就是感覺比較麻煩，不如直接停在路面，取車也方便，即使是好車，也一般都停在自家樓下?！煸劬颁N售主管天元帝景社區(qū)內(nèi)停車情況其實在產(chǎn)品空間格局的設(shè)計上，純南向的房子即使表現(xiàn)得再好，客戶的接受度也還是不高，還是認(rèn)同南北通透，這在唐山是很普遍的一個現(xiàn)象?！P凰世嘉銷售代表客戶關(guān)注指向南北通透鳳凰世嘉–純南向產(chǎn)品南北通透產(chǎn)品剩余產(chǎn)品均存在通透問題售罄瑞景國際公館西北向價值實現(xiàn)差，7040元/㎡（精裝）南向一居單價高，7500元/㎡（精裝）鷺港東西向為項目最低價格，5448元/㎡暢銷，實現(xiàn)均價6600元/㎡景泰翰林純南向戶型認(rèn)可度較差，均價5600元/㎡暢銷，實現(xiàn)均價6000元/㎡鳳凰世嘉非通透產(chǎn)品表現(xiàn)南北通透產(chǎn)品表現(xiàn)戶型瑕疵不可忍受，通透為戶型首要保證戶型設(shè)計要點競爭激烈要求產(chǎn)品平臺達(dá)標(biāo)戶型設(shè)計要點激烈的競爭形勢本項目情況地震以來，唐山市首個高層項目（24/33層）；較高容積率項目；傳統(tǒng)城市核心，商業(yè)配套影響居住感受；80-120㎡通透兩居133㎡通透三居，50-80平米精裝小戶型小高層60、70㎡通透兩居，多層以135、158㎡通透三居、四居165-171㎡通透三居主力戶型23萬㎡24層板樓景泰翰林40萬㎡26層板樓鷺港1200套12層板樓/多層宏揚香木林30萬㎡26層板樓梧桐大道存量建筑形式項目名稱板式高層的產(chǎn)品基本是一梯兩戶或者一梯三戶，點式高層是兩梯的，基本保證每戶的分?jǐn)偛粫??！疤┖擦咒N售代表雖然他們大戶型的產(chǎn)品都是兩梯兩戶的這種，可能方便性上有一些提高，但是算下來公攤就比較大了，所以感覺還是有點虧?！樃垆N售現(xiàn)場某客戶鷺港兩梯兩戶產(chǎn)品示意露臺變陽光房基于得房率限制需要謀求附加值解決方案——面積贈送戶型設(shè)計要點贈送露臺、陽臺等，充分考慮后期作為居室的功能使用。面積贈送受兩居產(chǎn)品通透性限制，本項目樓層單元平面基本為兩梯兩戶，造成項目得房率偏低，成為項目市場競爭的重要掣肘。露臺入戶外飄窗贈送利用凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值可考慮將凸窗與步入式陽臺結(jié)合，模糊陽臺和房間的區(qū)分，實現(xiàn)功能使用的一體化面積贈送運用更多開敞空間將采光、采景充分發(fā)揮，彌補高層建筑帶來的部分缺憾；增加戶型中開敞空間的設(shè)置，也在于提高產(chǎn)品的附加值，取得競爭優(yōu)勢。贈送一步式陽臺，豐富居室開敞空間和立面效果/錯層陽臺，復(fù)式花房面積贈送空中花園錯層挑空陽臺，面積贈送的同時，增加情趣空間。針對唐山震后城市特點，制定合理的面積贈送方案面積贈送案例奇數(shù)層露臺偶數(shù)層露臺杭州·紅陽上河城錯層露臺與降梁設(shè)計的面積贈送方案雙層挑空陽臺，陽臺上蓋超過兩層層高，陽臺面積全部贈送唐山作為震后重建城市，對飄窗等建筑形式存在一定心理抗性，可考慮降梁設(shè)計，高度不足2.2米，面積贈送錯落的陽臺立面降梁部分不足2.2米，送！躍層產(chǎn)品有挑空比較好，會覺得有空間感和尊崇感，本項目的躍層產(chǎn)品賣得很好，主要還是稀缺。平層產(chǎn)品應(yīng)該盡量避免錯層形式，畢竟對于一些客戶來說，抗震的敏感點是需要注意的。——天元帝景銷售主管天元帝景躍層樓棟天元帝景：200平米及部分躍層產(chǎn)品僅占10%，屬于稀缺產(chǎn)品，目前二手房價格超過10000元/平米，高出當(dāng)時8000元/平米的銷售價格天元帝景-躍層產(chǎn)品躍層具有稀缺價值，不做錯層“雞肋”戶型設(shè)計要點商鋪。分布集中，形成新華道沿線、遠(yuǎn)洋城及唐山站前3個片區(qū)物業(yè)分布商鋪：分布于城市主干道，及其周邊住宅項目底商尚座商業(yè)街建科樓底商煤醫(yī)道底商裕豐街底商玫瑰莊園底商三利地下商場世紀(jì)廣場陽光大廈唐人街世博大廈如意快捷酒店東方國際大廈如意快捷酒店金檳酒店石油賓館開灤大酒店藍(lán)天大酒店錦江國際飯店新華大酒店錦江貴賓樓飯店遠(yuǎn)洋城片區(qū)唐山站前片區(qū)新華道沿線商鋪寫字樓酒店寫字樓：主要分布于新華道及建設(shè)路沿線酒店：分布以新華道沿線及唐山站前區(qū)域為主唐山賓館區(qū)域整體認(rèn)知度高，但內(nèi)街形式體現(xiàn)一定弊端，且依據(jù)不同地段，商業(yè)價值呈現(xiàn)梯度分布本體商鋪回遷住宅回遷商鋪商品住宅及回遷商鋪商品住宅及商鋪五星級酒店回遷小學(xué)及幼兒園回遷商業(yè)及寫字樓商業(yè)廣場項目位于核心商業(yè)區(qū)，整體地段價值高，認(rèn)知利好明顯；商鋪為內(nèi)街形式，價值實現(xiàn)受到一定影響；商業(yè)價值依據(jù)不同地段呈梯度分布，價值排序：①>②>③>⑤>④西側(cè)文化路南側(cè)國防道東側(cè)增盛路華盛超市北側(cè)新華道及商業(yè)抗震紀(jì)念廣場二層居民樓③①②④⑤現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域分布：以百貨大樓、華聯(lián)、新華影院、書店為中心的商業(yè)中心區(qū)；以建國路、小山服裝百貨批發(fā)市場為中心的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；八方、家樂、華盛等綜合性超市及其他專業(yè)市場；新建商業(yè)項目（遠(yuǎn)洋城、新天地、唐人街、新天地購物樂園等）；各居住小區(qū)沿街商鋪或社區(qū)內(nèi)商鋪。唐山沿街底商市場面寬設(shè)計為8-9米的商鋪最為理想，避免承重柱的困擾，實用面積也較合理12-15米的進深設(shè)計較為合適，既保證采光，同時減少耗能，兼顧雙方利益近三年的樓盤底商以兩層設(shè)計占絕大多數(shù)，且一層入住率遠(yuǎn)高于二層項目底商市調(diào)范圍：金洋旺座、龍庭盛世、銀安雅園、天元帝景、綠錦園、唐人起居、時代景苑、馨秀園、華寧景苑、東方廣場世紀(jì)花園、鷺港、香木林、翡翠城、玫瑰莊園共計14個小區(qū)新街、唐人街兩個步行街兩層底商為市場普遍現(xiàn)象，面寬集中在8——9米，面寬與進深比為1：2商業(yè)調(diào)研二三層層高較少作為經(jīng)營面積，通常3.6-3.9米即可滿足需求單層底商面積應(yīng)在100-150平米，雙層底商主力面積在150-200；超過200平米的市場抗性較大，投資者資金壓力也較大若無大型百貨及超市的入駐，則3.9-4.2米層高較為普遍，層高過低對于吊頂裝飾會顯得較為壓抑首層底商層高不可低于3.9米，次層層高在3.3——3.6米之間，商鋪面積區(qū)間多在200㎡以下，以150——200㎡為主商業(yè)調(diào)研從銷售表現(xiàn)上看，總價200萬的商鋪空置率較高，實際適合唐山投資者的商鋪總價應(yīng)在80-160萬之間商鋪價格受地段影響最大，且多為投資客戶購買，不用于自身經(jīng)營以15000元以下占絕大多數(shù)，總體呈現(xiàn)冷熱不均，臨近主干道的供不應(yīng)求，臨次干道或社區(qū)道路的較為過剩，例如東方銀座（兩層商鋪），臨華巖路底商23000-24000元/平米，臨人大路則為15000-16000元/平米雙層底商以不高于15000元占絕大多數(shù)，且依據(jù)臨近主次干道而有明顯