第六章 房地產(chǎn)開發(fā)組織與管理

第六章房地產(chǎn)開發(fā)組織與管理學(xué)習(xí)目標(biāo)1．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織模式及工程管理模式；2．房地產(chǎn)投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制的概念和方法；3．房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略和方法；4．房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收條件和程序。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理

第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同體系

第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織模式（一）組織形式類型1．職能制組織形式職員職能主管職能主管職能主管執(zhí)行主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)調(diào)圖6-1職能制組織形式示意圖2．矩陣制組織形式圖6-2矩陣組織形式示意圖職員職能主管職能主管職能主管執(zhí)行主管職員項(xiàng)目主管職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)調(diào)3．項(xiàng)目制組織形式圖6-2矩陣組織形式示意圖職員項(xiàng)目主管項(xiàng)目主管項(xiàng)目主管執(zhí)行主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)調(diào)（二）組織形式選擇從實(shí)際應(yīng)用角度出發(fā)，職能制組織更適合于管理本地少量項(xiàng)目開發(fā)，本地多個(gè)項(xiàng)目或者異地項(xiàng)目開發(fā)情況下則會(huì)因?yàn)樾瘦^低而造成大量決策堆積；矩陣制和項(xiàng)目制則更適合于本地多個(gè)項(xiàng)目或者異地項(xiàng)目開發(fā)管理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理模式工程項(xiàng)目管理模式是指將管理的對(duì)象作為一個(gè)系統(tǒng)，通過一定的組織和管理方式使系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行，并確保實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。常用的工程管理模式有以下幾種：1．分階段分專業(yè)平行委托方式2．施工總承包方式3．工程總承包方式4．其他形式的承包方式三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程監(jiān)控模式

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本的控制組織機(jī)制是自控和監(jiān)控相結(jié)合。自控是指項(xiàng)目管理主體自我控制，自我管理。自控者本身稱之為自控主體。例如，施工單位對(duì)施工項(xiàng)目的管理與控制就是自控，施工單位就是自控主體。監(jiān)控是指與項(xiàng)目相關(guān)的干系人對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)督、控制。監(jiān)控者稱之為監(jiān)控主體。例如，開發(fā)商、策劃單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位（總包對(duì)分包）、政府等對(duì)施工項(xiàng)目的管理與控制就屬于監(jiān)控，這些單位稱之為監(jiān)控主體

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系可以歸納為：“一個(gè)平面、四個(gè)階段、八個(gè)重點(diǎn)”“一個(gè)平面”是指界面和其上的信息集成；“四個(gè)階段”是指前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、收尾階段；“八個(gè)重點(diǎn)”是指界面管理、進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和信息管理五、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)流程第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理項(xiàng)目實(shí)施管理就是在一定資源約束條件下，為達(dá)成項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量等目標(biāo)而采取的各種管理手段，開發(fā)商的管理是工程建設(shè)管理的核心。一、項(xiàng)目投資控制（一）投資控制的概念項(xiàng)目投資控制是指要在批準(zhǔn)的預(yù)算條件下確保項(xiàng)目保質(zhì)按期完成，也就是在項(xiàng)目投資形成過程中，對(duì)項(xiàng)目所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和其它費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將發(fā)生和已發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)費(fèi)用控制在計(jì)劃投資的范圍之內(nèi)，保證投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（二）投資控制的原則1．投資最優(yōu)化原則2．全面投資控制原則3．動(dòng)態(tài)控制原則4．目標(biāo)管理原則（三）投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1．項(xiàng)目可研階段，確定項(xiàng)目總投資控制指標(biāo)2．設(shè)計(jì)階段，開展設(shè)計(jì)優(yōu)化，推行限額設(shè)計(jì)3．招投標(biāo)階段，實(shí)行清單招標(biāo)，嚴(yán)控合同條款4．材料設(shè)備采購階段，選擇高性能、低價(jià)位產(chǎn)品5．妥善處理設(shè)計(jì)變更、嚴(yán)格控制進(jìn)度款支付6．工程竣工驗(yàn)收階段，嚴(yán)格審查工程決算二、項(xiàng)目進(jìn)度控制（一）進(jìn)度控制的含義工程建設(shè)進(jìn)度控制是指對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的全過程實(shí)施進(jìn)度控制，為此而進(jìn)行的規(guī)劃、監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等，以保證項(xiàng)目在預(yù)定的期限內(nèi)建成并交付使用。（二）進(jìn)度控制的要點(diǎn)一是總承包和專業(yè)承包的界面劃分問題。二是甲供材不能對(duì)工程的進(jìn)度造成影響。三是工程進(jìn)度款不要成為施工單位推托工期延遲的借口。再者，專業(yè)分包的選擇應(yīng)充分做好計(jì)劃，不能因此影響工程進(jìn)展。

（三）進(jìn)度監(jiān)測(cè)與調(diào)整1．進(jìn)度監(jiān)測(cè)的系統(tǒng)過程（1）進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行中的跟蹤檢查（2）實(shí)際進(jìn)度數(shù)據(jù)的加工處理（3）實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的對(duì)比分析2．進(jìn)度調(diào)整的系統(tǒng)過程（1）分析進(jìn)度偏差產(chǎn)生的原因（2）分析進(jìn)度偏差對(duì)后續(xù)工作和總工期的影響（3）確定后續(xù)工作和總工期的限制條件（4）采取措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃三、質(zhì)量控制（一）質(zhì)量控制的含義開發(fā)商在項(xiàng)目由開始到結(jié)束的整個(gè)過程中實(shí)施全過程動(dòng)態(tài)質(zhì)量控制，使每階段的產(chǎn)品都能達(dá)到企業(yè)目標(biāo)、市場(chǎng)需要和客戶滿意。質(zhì)量控制是在明確的質(zhì)量目標(biāo)和具體的條件下，通過行動(dòng)方案和資源配置的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和監(jiān)督，進(jìn)行質(zhì)量目標(biāo)的事前預(yù)控、事中控制和事后糾偏控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)期質(zhì)量目標(biāo)的系統(tǒng)過程（二）質(zhì)量控制的原則1．系統(tǒng)化原理（1）全過程管理。（2）全企業(yè)管理。2．PDCA循環(huán)原理APCDAPCDAPCDAPCD達(dá)到新的水平改進(jìn)（修訂的標(biāo)準(zhǔn)）維持原有水平APCD圖6-11PDCA循環(huán)（三）質(zhì)量控制的手段（1）實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場(chǎng)；（2）盡量減少設(shè)計(jì)圖變更；（3）嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理；（4）控制進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量與成本；（5）嚴(yán)把隱蔽項(xiàng)目的驗(yàn)收關(guān)嚴(yán)把材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)關(guān)，嚴(yán)格審查施工技術(shù)方案和質(zhì)量保證體系，做好隱蔽工程和中間工程驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，并及時(shí)整改。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)管理定義房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對(duì)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)并選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)管理措施，保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得安全保障的過程。（二）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟1．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別2．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3．風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移4．風(fēng)險(xiǎn)控制5．風(fēng)險(xiǎn)損失處理第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同體系建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。一、房地產(chǎn)合同概述《中華人民共和國合同法》規(guī)定：“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！狈康禺a(chǎn)合同就是開發(fā)商和利益相關(guān)人簽訂的以完成項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)為目的的協(xié)議，是合同各方遵循的最高規(guī)則。（一）房地產(chǎn)合同概念房地產(chǎn)合同是指房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營涉及到的所有合同中，當(dāng)事人雙方就合同內(nèi)容相關(guān)事宜設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議（二）房地產(chǎn)合同的類型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中涉及到的合同主要包括：國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、集體土地征用補(bǔ)償合同、城市房屋拆遷安置補(bǔ)償合同、房地產(chǎn)工程咨詢合同、借款合同、建設(shè)監(jiān)理委托合同、建設(shè)物資采購合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、建設(shè)工程施工合同、商品房買賣合同、房屋租賃合同、物業(yè)管理合同等。（三）房地產(chǎn)合同法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)合同的簽訂應(yīng)符合法律法規(guī)，主要有：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《建筑法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等二、房地產(chǎn)開發(fā)合同體系（一）業(yè)主方的工程合同體系（二）合同體系對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響（1）它反映了項(xiàng)目任務(wù)的范圍和劃分方式；（2）它反映了項(xiàng)目所采用的管理模式；（3）它在很大程度上決定了項(xiàng)目的組織形式；