直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序公房承租人去世后要求變更公房承租人案件梗概：房屋原承租人去世，原告要求變更公房承租人，向公房管理部門提出申請，公房管理部門不同意變更，原告向法院提起行政訴訟。原告吳鳳不服被告北京市東城區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）下屬的北京市東城區(qū)房屋土地經營管理一中心（以下簡稱房地一中心）公房行政答復，向本院提起行政訴訟。本院于2014年9月1日受理后，在法定期限內向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書。本院依法組成合議庭，于2014年10月22日公開開庭審理了本案。原告吳鳳及其代理人王璐璐，被告區(qū)政府的委托代理人韓寶春到庭參加訴訟。本案現已審理終結。2014年8月6日，房地一中心針對吳鳳2014年5月27日提出的申請作出《關于吳鳳來信的書面答復》（以下簡稱被訴答復），主要內容為：您反映?胡同?號院房屋系房地一中心下屬交道口分中心（以下簡稱交道口分中心）管界，承租人吳春林（您父親）。2010年3月29日承租人吳春林去世。您于2011年9月21日向交道口分中心提出更名申請，因上述房屋與一起合同詐騙案件有關，故在2010年9月5日北京市公安局西城分局（以下簡稱西城公安分局）向原交道口房管所（現更名為交道口分中心）發(fā)來協(xié)作函，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)。至今交道口分中心仍未接到撤銷限制令的通知。另，與您同一戶籍人員對您變更該房承租人手續(xù)有異議。故我中心根據上述情況及《北京市公有住宅租賃合同》相關規(guī)定，無法為您辦理變更手續(xù)。被告區(qū)政府在法定期限內向本院提供了作出具體行政行為的證據：1、 2010年9月5日西城公安分局向原交道口房管所發(fā)布的《協(xié)作函》，證明交道口房管所收到《協(xié)作函》，故不能對涉案房屋辦理任何有關的手續(xù)；2、 被訴答復，證明除因西城公安分局發(fā)來《協(xié)作函》，要求我中心對涉案房屋限制辦理變更承租人等手續(xù)外，與原告同一戶籍其他家庭成員也對將原告變更為房屋承租人有異議，不同意原告更名；3、 吳華的《畢業(yè)證書》，證明其在涉案房屋居?。?、北京市東城區(qū)職業(yè)介紹服務中心出具的《證明》，證明吳華在外無住房;5、 吳生與馬桂琴的《離婚協(xié)議書》，證明吳生在外無住房；6、 吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興出具的《情況說明》；7、 吳和云意見書；8、 吳生意見書；9、 吳嫻意見書。被告用證據6-9證明原告其他家庭成員不同意變更原告為房屋承租人。原告吳鳳訴稱，原告父親吳春林于2006年2月7日去世。吳春林生前承租北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號公房五間。原告與父親在涉案公房居住多年，原告戶籍已遷入該房內。自2012年起，原告多次向房地一中心提出書面申請，請求依法將涉案房屋承租人變更為原告，該中心以種種理由拒絕變更。經原告查詢，西城公安分局《協(xié)作函》所指的回遷房合同詐騙案早在2012年由北京市第一中級人民法院審結并宣判。原告告知被告，被告置之不理。原告認為，刑事案件公開宣判，網上、電視均有報道，房地一中心不可不知，即使不知，原告告知后房地一中心核實即可。但該中心拒絕核實，拒絕辦理更名，實無道理。另，《北京市公有住宅租賃合同》在變更承租人的條款中沒有“同一戶籍人員對變更承租人有異議”的相關規(guī)定，故房地一中心以“同一戶籍人員對變更承租人有異議”為由，拒絕辦理過戶缺乏法律依據。原告戶口已遷入涉案公房，也與父親在涉案公房共同居住過，父親去世后無房仍在此居住，符合變更承租人條件。房地一中心不予變更的行為侵害了原告的合法權益，故訴至法院，要求撤銷房地一中心于2014年8月6日針對吳鳳作出的答復，并對吳鳳的申請重新作出處理。原告吳鳳在開庭審理前向本院提供了以下證據：1、 《公有住宅租賃合同》，證明2000年4月12日吳春林與原北京市東城區(qū)房屋土地管理局簽訂了公有住宅租賃合同，吳春林是承租人；2、 常住人口登記卡，證明吳春林承租涉案公房戶口狀況，戶主吳春林1971年遷入，吳春林之子吳生、之兒媳馬桂琴戶口于2002年10月24日遷入，之孫女吳嫻（吳生、馬桂琴之女）1988年10月22日遷入，吳春林之女吳和云戶口于1971年5月30日遷入，吳春林之孫女吳華戶口于1985年6月5日遷入，吳春林之女吳鳳于2008年6月26日遷入，吳春林之外孫王希（原告之子）于2010年4月17日遷入；3、 2010年3月29日北京市順義區(qū)殯儀館出具的《證明》，證明吳春林于2006年2月7日火化；4、 被訴答復，證明房地一中心以《協(xié)作函》及同一戶籍人員對變更該房承租人手續(xù)有異議為由，拒絕辦理更名手續(xù)，缺乏依據；5、 北京市公安局城關派出所出具的《證明信》，證明吳生、馬桂琴系夫妻關系，吳嫻系二人之女；6、 北京市房山區(qū)房屋產權登記辦公室于2011年5月6日出具的查詢結果，該結果顯示吳生為位于房山區(qū)?路?號樓?號房屋的所有權人，證明吳生、馬桂琴夫婦有房產，二人不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；7、北京市東城區(qū)房屋管理局于2011年5月19日出具的查詢結果，該結果顯示位于東城區(qū)？區(qū)?號樓?單元?號房屋的所有權人為吳和云，證明吳和云有私有房產，其戶口雖在涉案公房內，但其不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；8、 北京市公安局普渡寺派出所出具的《證明信》，證明吳華系吳增喜、朱秀蘭夫婦之女；9、 北京市東城區(qū)交道口街道鼓樓苑社區(qū)居民委員會出具的《證明信》（二份），證明吳鳳、王希長期在此居?。?0、 2007年4月到2012年12月的《交道口分中心房屋租金繳納憑證》及涉案公房2009年到2010年的水費、電費、有線電視費、電話費、采暖費等繳納憑證，證明原告繳納了涉案公房租金、水電費、采暖費、話費、煤改電、有線電視費等費用，原告在涉案公房內居?。?1、 《殘疾人證》，證明原告聽力（四級）殘疾；12、（2014年）東公交道口所戶字563號《證明信》，證明原告與吳春林現同一戶籍，戶口2008年6月26日遷入；13、（2011年）東公交道口所戶字969號《證明信》，證明吳春林、吳鳳戶口于1971年5月30日由東四?號遷入本地；14、 （2013年）東公東四所戶字1098號《證明信》，證明吳鳳1958年1月13日出生就同父母住在一起；15、 照片5張，2010年9月11日拍攝，證明對涉案公房提出異議的部分人員（照片顯示出吳和云、吳生）在涉案房屋內進行打砸，原告居住公房內墻面、地面鋪上了瀝青，現無法居住，也可以證明原告一直在涉案房屋居住；16、 北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會于2011年7月13日出具的房屋查詢結果，證明吳增喜在外有住房及住房情況；17、 2014年5月27日吳鳳的《更名申請書》，證明原告提出更名申請的事實。被告區(qū)政府辯稱，因涉案公房涉及合同詐騙案，西城公安分局于2010年9月向原交道口房管所發(fā)了《協(xié)作函》，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)。現該限制令并未撤銷，故房地一中心以該限制令作為依據作出答復是依法行政。關于同一戶籍人員對變更承租人有“異議”一事，是根據《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定，因同原告在同一戶籍冊中共有五人，其中四人提出書面意見，所以不給原告辦理變更承租人手續(xù)是符合《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定的，程序合法。故請求法院駁回原告的訴訟請求。本院依原告的申請調取了（2010）一中行初字2049號《刑事判決書》，原告以此證明以董靜為首的涉案公房詐騙案已于2012年審結，西城公安分局的《協(xié)作函》不能再成為房地一中心拒絕辦理更名的理由。根據庭審質證，本院對上述證據作如下認證：被告提供的證據2及原告提供的證據4均為被訴具體行政行為，不能作為證據使用，本院不予接納。被告提供的證據1，具有真實性、合法性及關聯性，本院予以采納，但該份材料的出具時間為2010年，在無其他證據佐證的情況下，目前該份材料涉及的刑事案件是否審結、限制變更公房承租人的情況是否發(fā)生改變尚無法確定，故對其證明目的，本院不予采信；被告提供的證據3,不能證明吳華的居住情況，本院不予采信；被告提供的證據4,只能證明吳華檔案中沒有分房記載，不能證明其在外是否購有住房，本院不予采信；被告提供的證據5,不能單獨證明吳生在外無住房，本院不予采信；因被告未提供證據證明吳和云、吳和平、吳生、吳增喜和吳和興屬于變更承租人應當征求其意見的家庭成員范圍，故被告提供的證據6-9與本案無關聯性，本院不予接納。原告提供的證據1-3、5、8-9、11-14、17符合《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規(guī)定》中有關證據形式的規(guī)定，內容真實，與本案具有關聯性，本院予以采信；原告提供的證據6、7、16,證明的均為2011年的房產情況，而本案被訴答復針對的是原告2014年5月27日的更名申請，故這三份證據不能證明原告提出涉案申請時的房產狀況，本院不予采信；原告提供的證據10、15，不能證明原告的居住情況，本院不予采信；原告申請法院調取的證據，內容真實、合法，能夠證明（2010）一中行初字2049號案件于2012年3月27日審結的事實，本院予以采信。經審理查明，坐落于北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號房屋5間，使用面積42.5平方米，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人為原告之父吳春林。吳春林的戶籍在東城區(qū)?胡同?號，為該戶戶主，與其同一戶籍人員有：之子吳生、之兒媳馬桂琴、之孫女吳嫻、之女吳和云、之孫女吳華、之女吳鳳、之外孫王希。吳鳳的戶籍于2008年6月26日從海淀區(qū)?號院？樓?號遷入該址。吳春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吳鳳向房地一中心提出書面申請，要求將上述房屋的承租人由吳春林變更為其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被訴答復，并送達吳鳳。另查，西城公安分局于2010年9月5日向原東城區(qū)交道口房管所出具《協(xié)作函》一份，內容為：2009年12月，我分局破獲一起以犯罪嫌疑人董靜為首的，以銷售回遷房為名的特大合同詐騙案件。此案涉及你轄區(qū)?號吳春林承租的公房五間，為查明案情，請貴所協(xié)助辦理限制該戶變更承租人、房屋置換、房屋拆遷等手續(xù)。本院認為，根據直管公房管理的相關規(guī)定及我市機構改革的現狀，東城區(qū)房屋土地經營管理一中心及其各分中心接受北京市東城區(qū)人民政府的委托，依法履行對轄區(qū)內直管公房進行管理的法定職責，包括對直管公房承租人變更申請進行審查，對申請人是否具備更名條件作出認定。本案中，房地一中心在被訴答復中列明的不能為原告辦理更名手續(xù)的理由有二：一是西城公安分局曾發(fā)《協(xié)作函》，目前尚未收到解除限制令；二是與原告同一戶籍人員對此有異議。關于理由一，西城公安分局確于2010年9月向交道口分中心發(fā)過《協(xié)作函》，要求限制辦理涉案公房承租人變更等手續(xù)，但該《協(xié)作函》距原告2014年5月提出變更承租人申請已有四年，且原告在申請書中也向房地一中心提出了《協(xié)作函》涉及的刑事案件已審結的情況。此種情況下，作為直管公房管理機關，房地一中心理應向西城公安分局核實《協(xié)作函》涉及的情況是否發(fā)生變化，目前是否可以為涉案公房辦理變更承租人等手續(xù)。但本案中，房地一中心未盡調查核實職責，僅憑四年前的《協(xié)作函》作為答復的理由，屬事實不清，證據不足。關于理由二，《北京市公有住宅租賃合同》（2000年版）第七條規(guī)定，租賃期限內，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上，又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。此規(guī)定是公房管理部門審核申請人是否符合更名條件的依據。根據公房管理的原則和精神，征求其他家庭成員對變更承租人的意見，系保護與公有住宅原承租人形成共居關系的且在外無其他住房的家庭成員的居住權和承租權。故在前引規(guī)定中需征求其意見的“家庭成員”與符合承租條件的“家庭成員”是具有同一性的概念，即只有符合與原承租人同一戶籍、共同居住兩年以上、無其他住房的條件的家庭成員，才是需要征求其意見的家庭成員。本案中，房地一中心未進行必要的調查核實，在無證據證明吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興、吳華、吳嫻屬于應當征求其意見的“家庭成員”的情況下，就以上述人員均不同意變更原告為承租人作為不為原告辦理更名手續(xù)的理由，屬認定事實不清，證據不足。房地一中心持上述理