2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告

2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)12011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析“國(guó)八條”房產(chǎn)稅新政對(duì)相關(guān)各方的影響2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄2“國(guó)八條”限購(gòu)差別化信貸稅收加大保障性住房建筑力度加大土地供應(yīng)量明確約談問(wèn)責(zé)制明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)抑制需求增加供應(yīng)確保落實(shí)穩(wěn)定預(yù)期限購(gòu)：本市居民有2套，外地居民1套不得再購(gòu)買、不能提供納稅證明不能購(gòu)買，擴(kuò)大到至少35個(gè)大中城市，范圍更廣

差別化信貸：二套房首付60%，利率1.1倍稅收：二手房買賣不滿5年全額增收營(yíng)業(yè)稅2011年新政：“國(guó)八條”力度超過(guò)2010年，限購(gòu)政策最為突出32011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳即發(fā)出1號(hào)文件調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于進(jìn)一步彰顯政府調(diào)控決心，緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。表：“國(guó)八條”具體內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，穩(wěn)定預(yù)期，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)2、加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，強(qiáng)調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機(jī)，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。此前二套房貸首付款比例為50%5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理落實(shí)“三類”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。確保保障房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向6、合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。限購(gòu)更加嚴(yán)厲、涉及城市更廣7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制對(duì)于政策落實(shí)不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。明確約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保政策的有力執(zhí)行和落實(shí)8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)政策要點(diǎn)：明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲4明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，穩(wěn)定預(yù)期文件要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并向社會(huì)公布，此項(xiàng)措施在以往的房地產(chǎn)調(diào)控中從未出現(xiàn)。此舉用意在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，減少市場(chǎng)的“恐慌性需求”，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)，這也標(biāo)志著調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)。實(shí)施限購(gòu)措施和利用輿論引導(dǎo)合理需求文件要求“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施?！贝饲耙延?4個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，嚴(yán)厲程度不一，這次文件的限購(gòu)規(guī)定更加嚴(yán)厲、涉及的城市更廣，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）覆蓋范圍更廣，包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市在內(nèi)35個(gè)大中城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快城市（預(yù)計(jì)總數(shù)將至少達(dá)到40個(gè)）；（2）購(gòu)買限制更嚴(yán)，此前僅南京、深圳兩地在制定政策時(shí)考慮了居民現(xiàn)有住房套數(shù)，本地戶籍居民家庭若有2套住房則不得再買，其他城市則無(wú)論有幾套住房，均可再買一套住房，部分城市甚至只在少數(shù)中心區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu)，而“國(guó)八條”在所有限購(gòu)城市均提出，有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ゲ坏觅?gòu)買，將大大影響改善性需求的釋放，將對(duì)高端住宅產(chǎn)生更為顯著的影響；（3）跨區(qū)域限制更嚴(yán)，此前的規(guī)定是，無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得提供按揭貸款買房，但此次直接提出不得購(gòu)房，嚴(yán)厲程度明顯高出以往。具體內(nèi)容：是2010年調(diào)控政策的升級(jí)和深化，政策力度更強(qiáng)5改進(jìn)土地招拍掛制度，增加保障房供給不放松確保保障房用地供給，發(fā)展公共租賃住房，擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，解決低收入城鎮(zhèn)居民家庭住房困難問(wèn)題，保障民生。多數(shù)措施是對(duì)以前政策的強(qiáng)調(diào)，比如三類住房用地不低于住房建設(shè)用地比例的70%，增加公共租賃住房的供應(yīng)等，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面是新提法，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地，單一的“價(jià)高者得”的土地招拍掛制度有了明確的改進(jìn)方向。稅收、信貸政策進(jìn)一步升級(jí)，合力抑制投資投機(jī)需求買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；該措施加大了二手房交易成本和購(gòu)買費(fèi)用，嚴(yán)厲程度較之以往進(jìn)一步加強(qiáng)，將會(huì)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。由于此前二套房首付已為50%，預(yù)計(jì)該政策對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響較小，更多在心理層面。落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保各項(xiàng)政策有效落實(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不明確，保障房建設(shè)不力，執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。并要求省級(jí)人民政府及其有關(guān)部門，要按照相關(guān)政策，建立健全對(duì)轄區(qū)內(nèi)城市落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。中央及省級(jí)問(wèn)責(zé)機(jī)制的建立，將有力的保障各項(xiàng)政策措施的落實(shí)和執(zhí)行，擴(kuò)大調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響。具體內(nèi)容：是2010年調(diào)控政策的升級(jí)和深化，政策力度更強(qiáng)6各地細(xì)則：北京最為嚴(yán)格，多數(shù)城市力度與“國(guó)八條”一致，成都、青島等地相對(duì)寬松

截至2月24日，已有上海等17個(gè)城市出臺(tái)細(xì)則（濟(jì)南未正式出臺(tái)，但山東省政府已要求濟(jì)南限購(gòu)）。各城市在限購(gòu)套數(shù)上沒(méi)有區(qū)別，但在限購(gòu)區(qū)域和納稅證明時(shí)限上有一定差異，北京最為嚴(yán)厲，上海、天津等6個(gè)城市與國(guó)八條基本一致，全市限購(gòu)且需提供一年以上納稅證明，而成都、青島等9個(gè)城市相對(duì)寬松，限購(gòu)區(qū)域僅限主城區(qū)，其他城市暫未明確。城市出臺(tái)時(shí)間實(shí)行時(shí)間本地居民外地居民限制區(qū)域外地居民納稅證明年限最低要求1、北京2月15日2月16日起已有2套不得購(gòu)買已有1套不得購(gòu)買，不提供納稅證明不得購(gòu)買全市5年2、上海1月31日1月31日起全市1年以上3、成都2月15日2月15日起主城區(qū)無(wú)4、青島1月28日至12月31日市轄七區(qū)1年以上5、南寧2月13日3月1日-2012年2月29日市區(qū)1年以上6、廣州2月23日2月24日起市區(qū)（暫不含從化增城）1年以上7、南京2月19日2月19日起市區(qū)1年8、哈爾濱2月18日2月18日起市區(qū)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）1年以上9、貴陽(yáng)2月11日至12月30日中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)1年10、長(zhǎng)春1月28日至12月31日全市1年以上11、太原2月19日2月19日起市轄六區(qū)1年以上12、寧波2月20日2月20日起全市1年以上13、天津2月18日2月18日起全市1年14、石家莊2月19日至12月31日市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)1年15、武漢2月21日2月23日起全市1年16、廈門2月20日至12月31日全市1年17、無(wú)錫2月21日2月21日起市區(qū)1年72011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析國(guó)八條”房產(chǎn)稅新政對(duì)相關(guān)各方的影響2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄8房產(chǎn)稅：上海僅針對(duì)新購(gòu)住房，稅率低，目的在于限制購(gòu)買套數(shù)，從而降低需求；

重慶主要針對(duì)高檔住房，稅率相對(duì)高且跨度大，目的在于控制成交均價(jià)，降低高檔房需求重慶上海征收對(duì)象①獨(dú)棟商品住宅（包括新購(gòu)和存量）②新購(gòu)高檔住房（交易單價(jià)達(dá)到主城區(qū)新建商品住房均價(jià)2倍及以上）③“三無(wú)”個(gè)人新購(gòu)的第二套及以上普通住房①新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房②非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房計(jì)稅依據(jù)①計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，條件成熟時(shí)，依房產(chǎn)評(píng)估值。②獨(dú)棟商品住宅和高檔住房，如無(wú)新規(guī)定，無(wú)論產(chǎn)權(quán)是否變動(dòng)，其計(jì)稅交易價(jià)和適用稅率均不在變動(dòng)。①參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。②房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。稅率①獨(dú)棟商品住宅和高檔住房交易單價(jià)在上兩年主城區(qū)新建住房均價(jià)3倍以下的稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。②“三無(wú)”個(gè)人新購(gòu)第二套及以上的普通住房稅率為0.5%①適用稅率暫定為0.6%②應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×70%×稅率稅收減免①獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅和高檔房免稅面積為100平米；②一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積③“三無(wú)”個(gè)人應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積，如符合相關(guān)條件，從當(dāng)年免征及退還。①本市居民家庭新購(gòu)且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。②本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，可予退還已征收的房產(chǎn)稅。③持有本市居住證滿3年新購(gòu)一住房暫免征收房產(chǎn)稅；不滿3年的滿3年可予退還房產(chǎn)稅。重慶稅率相對(duì)高0.5%/1%/1.2%上海稅率稅率相對(duì)更低，為0.4%或0.6%，但計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)需乘以70%。上海符合征稅條件新房多重慶主要針對(duì)高檔住宅“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”發(fā)布次日（1月27日），上海、重慶分別出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法。同日，國(guó)稅總局表示將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出全國(guó)改革方案，條件成熟時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅。9較低的稅率對(duì)持有成本增加不大，但對(duì)市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生影響房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響關(guān)鍵看稅基和稅率如何設(shè)定。目前來(lái)看，開(kāi)征房產(chǎn)稅雖然增加了持有環(huán)節(jié)成本和投資收益的不確定性，但0.5%左右的稅率遠(yuǎn)低于過(guò)去幾年房?jī)r(jià)上漲幅度，較大幅度的減免也使得實(shí)際稅率更低。因此，在“國(guó)八條”已有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的前提下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際作用不會(huì)太大，而更多地對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生影響，此前上海的大戶型高檔住宅熱銷現(xiàn)象即與此有一定關(guān)系。部分需求已受“國(guó)八條”限購(gòu)政策限制，因而房產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房需求總體影響不大重慶房產(chǎn)稅政策中涉及的“三無(wú)人員”將因“國(guó)八條”限購(gòu)政策而無(wú)法購(gòu)房，上海房產(chǎn)稅政策中涉及的非本地居民新購(gòu)住房，第一套免征（需持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C3年以上），第二套住房才納入征稅范圍，而根據(jù)“國(guó)八條”，此類居民不得新購(gòu)住房，因此上海房產(chǎn)稅政策將主要影響本地戶籍居民家庭改善性需求的釋放（根據(jù)“國(guó)八條”限購(gòu)政策，已有兩套或更多住房的本地戶籍居民家庭無(wú)法購(gòu)房，因而也不受房產(chǎn)稅的影響）。影響解讀：短期影響不大，但將加大高端市場(chǎng)波動(dòng)10房產(chǎn)稅與“國(guó)八條”疊加，將加大試點(diǎn)城市高端住宅市場(chǎng)的波動(dòng)此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要針對(duì)高端住宅市場(chǎng)（雖然所有上海新購(gòu)住房都可能被征稅，但由于僅針對(duì)多套住房，因而更有可能受影響的是高價(jià)或大戶型住宅），2010年占整體比重約10%（上海單價(jià)30000元以上住宅成交套數(shù)占11.5%；重慶別墅和高檔公寓銷售面積占比僅為5.6%，銷售額占10.1%）。試點(diǎn)將主要對(duì)此類物業(yè)產(chǎn)生影響（此前上海已出現(xiàn)一定程度的搶購(gòu)現(xiàn)象），而對(duì)其他物業(yè)影響不大。影響解讀：短期影響不大，但將加大高端市場(chǎng)波動(dòng)圖：2010年上海不同價(jià)位住宅成交套數(shù)和金額占比數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2006-2010年重慶市別墅、高檔公寓銷售面積和銷售額占比11試點(diǎn)初期對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)很小，未來(lái)也難以與土地出讓金相提并論據(jù)重慶市長(zhǎng)黃奇帆透露，試點(diǎn)初期房產(chǎn)稅（不包括原來(lái)即已征收的房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅）規(guī)模約1.5-2億元。而在2009年，原有的房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅（主要針對(duì)商業(yè)物業(yè)）即已達(dá)到12.13億元。重慶近年的土地出讓金規(guī)模增長(zhǎng)顯著，2009年和2010年分別達(dá)到449億元和642億元，新增的房產(chǎn)稅規(guī)模不大，對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)很小。影響解讀：短期影響不大，但將加大高端市場(chǎng)波動(dòng)圖：2006-2010年重慶土地出讓金及房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、122011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析國(guó)八條”

房產(chǎn)稅新政對(duì)相關(guān)各方的影響2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄13各方影響：2011年新政改變各方預(yù)期和行為，此前平衡將被打破新政地方政府中央政府開(kāi)發(fā)商金融機(jī)構(gòu)購(gòu)房者開(kāi)發(fā)企業(yè)：2011年資金狀況更趨緊張，自籌資金能力至關(guān)重要地方：明確“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，巧妙靈活落實(shí)限購(gòu)政策金融機(jī)構(gòu)：預(yù)計(jì)新增房貸下降30%購(gòu)房者：各類需求都將受到抑制中央：保八無(wú)憂，高舉調(diào)控大棒此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)預(yù)期，加上限購(gòu)措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期；另一方面，二套房首付提高、營(yíng)業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大抑制投資投機(jī)性需求的釋放。綜合來(lái)看，一系列政策將對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生顯著影響，特別是35個(gè)大中城市和更多可能實(shí)行限購(gòu)政策的城市，市場(chǎng)需求將得到顯著抑制，短期內(nèi)市場(chǎng)量?jī)r(jià)調(diào)整不可避免。14地方政府：“不擇手段”達(dá)成“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，巧妙靈活落實(shí)限購(gòu)規(guī)定圖：2005-2010年全國(guó)土地出讓收入與地方財(cái)政收入比值“不擇手段”達(dá)成“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”：減少或暫停高端項(xiàng)目的入市和簽約（上海、北京2010年即采取類似措施）；房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定模糊，無(wú)明確數(shù)字要求：如重慶“房?jī)r(jià)漲幅三個(gè)不超過(guò)：GDP、職工收入、人均收入”，長(zhǎng)春“使2011年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅有較大幅度回落，房?jī)r(jià)收入比控制在合理區(qū)間”；巧妙靈活落實(shí)限購(gòu)規(guī)定：制定政策時(shí)即比國(guó)八條松：如成都、青島、南寧等地僅限在主城區(qū)（國(guó)八條要求為全市范圍內(nèi)），其中成都對(duì)外地購(gòu)房者的納稅證明無(wú)年限要求；部分城市房屋備案系統(tǒng)不完善，家庭住房情況認(rèn)定可能存在漏洞。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、15截至2010年年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類貸款余額9.35萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額比重為20.5%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款分別為3.1萬(wàn)億元和6.2萬(wàn)億元。銀行業(yè)大量的信貸資金投放于房地產(chǎn)業(yè)，將增加商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也可能加大商業(yè)銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國(guó)人民銀行《2010年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2011年M2增長(zhǎng)率計(jì)劃為16%。據(jù)此測(cè)算，預(yù)計(jì)2011年新增貸款計(jì)劃為7萬(wàn)億元，低于2009年和2010年實(shí)際水平（分別為9.6萬(wàn)億元和7.95萬(wàn)億元）。2011年，商業(yè)銀行將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和房貸風(fēng)險(xiǎn)，差別化信貸政策從嚴(yán)執(zhí)行的可能性較大。預(yù)計(jì)2011年全年新增貸款7萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)貸款約1.4萬(wàn)億，比過(guò)去兩年下降30%。預(yù)計(jì)2011年還將加息2次左右，5年期以上貸款利率將達(dá)到7%（2007年曾達(dá)到7.83%，2010年來(lái)已3次加息）數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、金融機(jī)構(gòu)：密切關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn)信貸投放力度放緩，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)類貸款下降30%，還會(huì)加息2次左右圖：2009-2010年新增房地產(chǎn)類貸款（單位：萬(wàn)億元）

房地產(chǎn)類貸款開(kāi)發(fā)貸個(gè)人住房按揭貸款當(dāng)年人民幣新增貸款房地產(chǎn)類貸款占比20092.020.591.439.6021.1%20102.020.591.437.9525.4%2010年上半年1.380.441.004.6429.7%2010年下半年0.640.160.483.3219.3%2011年預(yù)測(cè)1.400.420.987.0020%16開(kāi)發(fā)企業(yè)：資金來(lái)源中的60%受到影響貸款額度下降銷售量下降開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力增大多次加息2010年拿地規(guī)模大幅增加

貸款額度下降：預(yù)計(jì)2011年新增房地產(chǎn)類貸款1.4萬(wàn)億元，其中開(kāi)發(fā)貸約4000億元，比2010年下降約30%。

多次加息：目前已進(jìn)入加息周期，預(yù)計(jì)2011年還將加息2次左右，5年期以上貸款利率將達(dá)到7%（2007年曾達(dá)到7.83%，2010年來(lái)已3次加息）銷售受到影響，預(yù)售款下降約10%：預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房銷售額下降4%-12%，住宅銷售額下降8-15%，項(xiàng)目預(yù)售款下降10%左右。近五年，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，來(lái)自開(kāi)發(fā)貸款、預(yù)售款（包括定金、預(yù)付款和個(gè)人按揭）的占比接近60%。預(yù)計(jì)2011年開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源為7.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5%，增速與2008年持平，其中自籌資金占比提高近10個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金能力弱的企業(yè)將受到顯著影響。

2010年占比2010年增長(zhǎng)率2011年占比2011年增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)貸款17.3%10%12%-30%自籌資金36.8%49%46%30%預(yù)售款(含定金、預(yù)付款及按揭)38.9%16%34%-10%利用外資1.1%66%1%25%其他5.9%14%7%25%合計(jì)25.4%100%100%5%當(dāng)年資金來(lái)源(萬(wàn)億元)7.2

7.6圖：2010-2011年開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、17“國(guó)八條”的政策力度又有顯著上升，同時(shí)明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，將增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)政府控制房?jī)r(jià)的信心，大大改變各類購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)帶來(lái)顯著影響。具體來(lái)看：價(jià)格趨穩(wěn)有利于自住型需求的釋放，也促使其理性消費(fèi)；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影響到需求的釋放；投資投機(jī)性購(gòu)房者將不再期待房?jī)r(jià)像以往一樣幾年翻番，投資收益的不可預(yù)見(jiàn)性增加。購(gòu)房者：各類需求都將受到抑制，外來(lái)購(gòu)房者比重高的城市受影響更大分類影響首次置業(yè)價(jià)格趨穩(wěn)有利于其需求釋放，也能促使其理性消費(fèi)（購(gòu)房決策可能變慢）改善性需求首付款和利率提高加大其居住成本；限購(gòu)政策將使得三套及以上住房者無(wú)法購(gòu)買（但可能存在執(zhí)行漏洞）投資投機(jī)性需求房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不如前幾年強(qiáng)烈，政策密集出臺(tái)也加大了獲利風(fēng)險(xiǎn)，能夠降低其投資沖動(dòng)圖：部分城市外來(lái)需求占比（調(diào)研數(shù)據(jù)）表：各類需求受影響的程度數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、18總基調(diào)：調(diào)控影響深遠(yuǎn)，市場(chǎng)將發(fā)生顯著變化基本假設(shè)：政策方面，“國(guó)八條”得到嚴(yán)格執(zhí)行，2011年政策環(huán)境將更加嚴(yán)厲；M2增長(zhǎng)率為16%（根據(jù)央行《2010年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》），利率上調(diào)75-100個(gè)基點(diǎn)；住宅用地供應(yīng)量不低于前兩年平均水平（“國(guó)八條”要求）。主要結(jié)論：房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生明顯變化，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售面積下降3%-8%，價(jià)格趨穩(wěn)并可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。住宅市場(chǎng)受影響最為顯著，預(yù)計(jì)全國(guó)銷售面積下降5%-10%；35個(gè)大中城市需求受影響最為顯著，商品房銷售面積平均下降13-17%；土地供應(yīng)量繼續(xù)維持在較高水平，投資、開(kāi)竣工指標(biāo)仍繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速下降。192011年市場(chǎng)量?jī)r(jià)預(yù)測(cè)（1）商品房銷售面積

預(yù)計(jì)2011年商品房銷售面積為9.6至10.1億平米，同比下降3%-8%。

（2）商品房銷售均價(jià)預(yù)計(jì)2011年商品房銷售均價(jià)為4816至4958元/平米，同比下降1%-4%。圖：1997-2011年商品房銷售面積及其增長(zhǎng)率圖：1997-2011年商品房銷售價(jià)格及其增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2035個(gè)大中城市特別是住宅市場(chǎng)受影響更大，價(jià)格結(jié)構(gòu)性下調(diào)2011年全國(guó)商品房同比下降3%-8%，住宅銷售面積下降5-10%，而商業(yè)地產(chǎn)仍可能保持增長(zhǎng)（增速11%-17%）；從不同城市來(lái)看，預(yù)計(jì)一線銷售面積降幅在27%-31%之間，二三線城市降幅約10%-15%，其他城市基本平穩(wěn)；35個(gè)大中城市銷售面積占比下降是均價(jià)（結(jié)構(gòu)性）下調(diào)的主要原因。銷售面積銷售額銷售均價(jià)商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)商品房住宅商業(yè)地產(chǎn)2011年預(yù)測(cè)上限-3%-5%17%-4%-8%15%-1%-2%-1%2011年預(yù)測(cè)下限-8%-10%11%-12%-15%6%-4%-5%-4%2009年44%45%28%77%81%53%23%25%19%2010年10%8%32%18%14%44%7%6%9%

銷售面積銷售額全國(guó)一線二三線35個(gè)城市合計(jì)其他全國(guó)一線二三線35個(gè)城市合計(jì)其他2011上限-3%-27%-10%-13%3%-4%-23%-5%-11%3%2011下限-8%-31%-15%-17%-3%-12%-29%-13%-18%-5%201010%-29%4%-3%19%18%-15%20%6%35%200944%52%48%49%40%77%96%75%82%70%2008-15%-34%-21%-24%-8%-16%-32%-18%-24%-4%表：2011年全國(guó)商品房需求預(yù)測(cè)表：2011年全國(guó)及各類城市商品房需求預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、21Valuesystem

一二線城市受影響最大，三四線城市發(fā)展穩(wěn)健量跌價(jià)穩(wěn)

量?jī)r(jià)平穩(wěn)

量?jī)r(jià)增長(zhǎng)

一線城市二線城市三線城市

四線城市

一線城市：作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來(lái)購(gòu)房比重大，但市場(chǎng)供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)；

二線城市：為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對(duì)溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，短期內(nèi)有一定波動(dòng)，但降幅較小，長(zhǎng)期來(lái)看總體量?jī)r(jià)平穩(wěn)；

三四線城市：房?jī)r(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑹苷哒{(diào)控影響小，市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)上升，將成為企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)潛力的重要擴(kuò)張區(qū)域。圖：2010年35個(gè)大中城市住宅銷售面積增長(zhǎng)率圖：2011年各類城市量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、22投資性需求大幅下降，同時(shí)殃及改善性需求，商業(yè)地產(chǎn)幾乎不受政策限制圖：2006-2010年全國(guó)各類物業(yè)銷售面積增長(zhǎng)率圖：2010年北京熱銷項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)水平繼續(xù)下行高端市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)普通住房政策影響更大、自身波動(dòng)更加頻繁，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈不受調(diào)控政策影響，面臨更多發(fā)展機(jī)遇自住型需求將長(zhǎng)期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)，首次置業(yè)的中小戶型、中低價(jià)位產(chǎn)品受影響不大數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、23投資（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

預(yù)計(jì)2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為5.6-5.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.5%到18.2%（1998年以來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率為24.1%）。圖：1997-2011年全國(guó)房地產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、24開(kāi)工面積（4）施工面積預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房施工面積為47.6至48.3億平米，同比增長(zhǎng)17.3%到19.1%。（5）新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為19.4至19.8億平米，同比增長(zhǎng)18.2%到21%。圖：1997-2011年全國(guó)商品房施工面積及其增長(zhǎng)率圖：1997-2011年全國(guó)商品房新開(kāi)工面積及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、25土地供應(yīng)力度不減，保障房建設(shè)計(jì)劃繼續(xù)加大2011年計(jì)劃建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，比2010年計(jì)劃增加420萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2011年保障性住宅開(kāi)工套數(shù)占整體的比重將達(dá)到40%左右（2010年，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工和銷售套數(shù)分別約為1300萬(wàn)套和900萬(wàn)套）。圖：2008-2011年商品住宅新開(kāi)工、銷售及保障房建設(shè)情況圖：2005—2010年全國(guó)住宅用地出讓面積2009-2010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005-2008年的5-6億公頃。根據(jù)國(guó)八條，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過(guò)去兩年平均水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、262011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)政策環(huán)境土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄27概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前圖：2010年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)率及房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)手段：不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國(guó)范圍內(nèi)提高首次購(gòu)房和二套住房的首付比例和利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等；行政措施：在部分城市限定家庭購(gòu)房套數(shù)、限制外地人購(gòu)房貸款、限制外資購(gòu)房，以問(wèn)責(zé)省級(jí)政府和力促地方政府及各部委出臺(tái)配套措施的方式抓落實(shí)等。1月”國(guó)八條”

28調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求據(jù)住建部有關(guān)官員透露，還將陸續(xù)有一批城市出臺(tái)限購(gòu)政策，媒體披露濟(jì)南、青島、重慶、南寧等城市已做好準(zhǔn)備。29調(diào)控方向二：增加供應(yīng)特別是保障房供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理30調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理31總結(jié)：2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策特點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理322011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)政策環(huán)境土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄33供應(yīng)：全國(guó)土地出讓價(jià)款達(dá)2.7萬(wàn)億，較上年增長(zhǎng)69.4%，北京、上海位居前兩位2010年，全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)2.7萬(wàn)億（含住宅、商業(yè)、工業(yè)等所有土地），較2009年增長(zhǎng)69.4%。從全國(guó)120個(gè)城市土地成交情況來(lái)看，住宅用地出讓金為1.45萬(wàn)億元，同比增加46.8%，主要為土地供應(yīng)大幅增加所致。具體到出讓金排名前十的城市當(dāng)中，南京、武漢、天津等城市地價(jià)上漲較快，而上海樓面地價(jià)有一定幅度下降。表：2010年土地出讓金前10位城市圖:2010年全國(guó)各城市土地出讓金排行榜排名城市土地出讓金（億元）其中：住宅用地出讓金（億元）住宅用地出讓金同比增幅規(guī)劃建筑面積同比增幅樓面地價(jià)同比漲幅備注1北京1640106250.3%17.2%28.2%地價(jià)漲幅更快2上海151396936.0%53.9%-16.5%地價(jià)出現(xiàn)下降3大連12981110465.2%410.7%10.1%主要為供應(yīng)增加4天津90170147.6%-2.0%50.6%主要為地價(jià)上漲5武漢838838132.4%52.1%52.8%供應(yīng)、地價(jià)均大幅上漲6杭州783460-37.5%-40.1%4.2%主要為地價(jià)上漲7南京572499198.3%82.5%63.5%供應(yīng)、地價(jià)均大幅上漲8重慶53543211.7%11.5%0.5%主要為供應(yīng)增加9成都49142828.7%17.7%15.8%土地供應(yīng)、地價(jià)均上漲10無(wú)錫411350105.8%80.7%13.9%主要為供應(yīng)增加全國(guó)120個(gè)城市1452646.8%38.3%6.2%主要為供應(yīng)增加34供應(yīng)：120個(gè)城市全年土地供應(yīng)增長(zhǎng)38%，上半年增長(zhǎng)顯著，11月以來(lái)供應(yīng)力度加大2010年，全國(guó)120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地占地面積（招拍掛，不含協(xié)議出讓，下同）4.6億平方米，同比增加38%。全年全國(guó)土地供應(yīng)面積（含協(xié)議）約13億平方米，完成計(jì)劃約3/4。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年全國(guó)120個(gè)城市住宅用地月度招拍掛供應(yīng)面積及其增速35成交：全年120個(gè)城市住宅用地成交量同比增長(zhǎng)31%，其中12月份成交面積達(dá)到當(dāng)年新高2010年，全國(guó)120個(gè)城市累計(jì)成交住宅用地占地面積3.6億平方米，同比增加31%，全年全國(guó)住宅用地成交約11億平方米，完成計(jì)劃比例約60%。12月成交住宅用地4400萬(wàn)平方米，為全年最高值，但同比仍下降22.7%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年全國(guó)120個(gè)城市住宅用地月度招拍掛成交面積及其增速36樓面地價(jià)：全年均價(jià)小幅上漲，6月以后基本與去年持平2010年，120個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)為1818元/平方米，較2009年全年上漲6.1%（2010年商品房和住宅均價(jià)漲幅分別為7.5%和5.9%）。從同比漲幅來(lái)看，1-5月地價(jià)同比漲幅均在60%以上，但逐月縮小，6月后漲跌幅均在10%以下。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年全國(guó)120個(gè)城市住宅用地招拍掛成交樓面均價(jià)37溢價(jià)水平：1-6月持續(xù)下行，10-12月有所上升，但低于去年同期水平2010年全年，120個(gè)城市住宅用地平均溢價(jià)水平為33.6%，較去年全年的51.7%顯著下降18.1個(gè)百分點(diǎn)。從月度走勢(shì)來(lái)看，1-6月持續(xù)下行，到6月達(dá)到16.6%的階段性低點(diǎn)，較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。之后有所回升，其中10-12月在30%-40%之間，表明企業(yè)拿地?zé)崆橛兴仙?。?shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地招拍掛成交溢價(jià)率及其變動(dòng)幅度38十大城市土地供應(yīng)：重慶增長(zhǎng)最為顯著，天津總量最高2010年，十大城市中天津規(guī)模最大，重慶增速最高。天津全年累計(jì)供應(yīng)住宅用地占地面積2737萬(wàn)平方米，規(guī)模居全國(guó)首位。重慶供應(yīng)量同比增加94.6%。上海、天津均已超過(guò)全年供地計(jì)劃，但杭州、廣州、深圳完成率不足80%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年10大重點(diǎn)城市住宅用地招拍掛供應(yīng)面積及其增速39十大城市土地成交：天津、武漢總量最高，廣州、杭州降幅顯著2010年，天津住宅用地招拍掛成交面積2373萬(wàn)平方米，成交規(guī)模在十大城市中居于首位，其次武漢，共成交1438萬(wàn)平方米。十大城市中，上海住宅用地成交面積增幅最高，高達(dá)59.7%，但規(guī)模只有977萬(wàn)平方米。重慶、北京增速介于20%-50%之間，廣州、杭州則分別下降60.7%和32.5%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年10大重點(diǎn)城市住宅用地招拍掛成交面積及其增速40十大城市樓面地價(jià)：多數(shù)城市上漲，北京躍居首位2010年，北京平均樓面地價(jià)為7338元/平方米，較2009年上漲28%。上海、杭州在十大城市中分列第2位和第3位，上海較上年下降17%，杭州小幅上漲4%。成都、重慶和武漢住宅樓面地價(jià)排名靠后，皆低于2000元。和2009年相比，重慶樓面地價(jià)保持平穩(wěn)，武漢則大幅上漲53%，南京、天津漲幅也都超過(guò)50%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：10大城市住宅用地成交樓面地價(jià)

2009年2010年漲幅北京5724733828%上海79456632-17%杭州633265974%廣州4176553332%南京3336545463%深圳58782920-50%天津1251188551%成都1543178716%重慶166816760%武漢859131353%412010年，十大城市中，6個(gè)城市住宅用地成交溢價(jià)率低于2009年。其中，北京、南京和上海下降40-50個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降36.8個(gè)百分點(diǎn)。溢價(jià)率上升的4個(gè)城市中，除廣州上升20.7個(gè)百分點(diǎn)外，重慶、天津和成都上升幅度均不足5個(gè)百分點(diǎn)。土地供應(yīng)量的增加、調(diào)控政策的持續(xù)出臺(tái)、出讓方式的改變（招標(biāo)制度的更多使用），使土地價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)得到一定的抑制。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年十大城市住宅用地成交溢價(jià)率及其變動(dòng)十大城市溢價(jià)水平：多數(shù)城市低于2009年

2009年2010年變動(dòng)（百分點(diǎn)）上海121.8%79.7%-42廣州58.0%78.7%21北京114.4%65.0%-49杭州69.6%51.3%-18成都35.6%37.3%2南京77.9%33.4%-44重慶22.8%26.2%3深圳54.6%17.7%-37武漢18.3%13.7%-5天津9.9%13.1%3422010年，全國(guó)住宅用地總價(jià)前10名地塊有6幅出現(xiàn)在前4個(gè)月。而單價(jià)前10名地塊有7幅出現(xiàn)在下半年。特別是11月份，分別出現(xiàn)了2塊總價(jià)地王和單價(jià)地王。分城市看，總價(jià)地王3幅位于北京（均在4月之前成交），單價(jià)地王4幅位于上海。地王：總價(jià)地王多出現(xiàn)于上半年，單價(jià)地王多出現(xiàn)于下半年表：2010年全國(guó)住宅用地總價(jià)前十位

表：2010年全國(guó)住宅用地樓面地價(jià)前十位

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、排名城市宗地名稱成交總價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得方成交日期1南京濱江江邊路以西1號(hào)1214100中冶9-192廣州廣鐵南站860000廣州鐵路集團(tuán)11-253南京濱江江邊路以西3號(hào)789300中冶9-194天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)705000富力城4-285上海蘇州河北岸東塊1街坊702000華僑城2-116福州則徐中學(xué)地塊600000江西正榮2-47北京六圈A居住項(xiàng)目597000中海1-218武漢武昌區(qū)車輛廠地塊539800上海綠地11-259北京亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目524000中信新城3-1410北京大望京村4號(hào)、5號(hào)地504000保利3-17排名城市宗地名稱樓面地價(jià)(元)競(jìng)得方時(shí)間1上海蘇州河北岸東塊1街坊地塊52783華僑城2-112溫州學(xué)院中路溫州大學(xué)地塊37020置信房產(chǎn)11-293上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊35490香港九龍9-84福州吉庇路北側(cè)、謝家祠東側(cè)27364

余盛元3-235溫州上陡門住宅區(qū)前莊路東側(cè)地段26357光大地產(chǎn)2-36溫州溫州市區(qū)錦繡路以南26166中梁置業(yè)7-237溫州梧田站南D-48地塊26094瑞新置業(yè)8-118上海長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東25966雅戈?duì)?-299上海長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北25824外資9-2910杭州楊家牌樓Ａ地塊25297杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)11-25432011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)政策環(huán)境土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄44全國(guó)開(kāi)發(fā)投資：全年開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)33.2%，處于歷史高位2010年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額48267億元，同比增長(zhǎng)33.2%，盡管增幅相對(duì)1-11月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，但全年絕對(duì)值和增速均處于歷史高位（正常年份平均增長(zhǎng)25%）。圖：2007年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增速數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、45各區(qū)域開(kāi)發(fā)投資：西部地區(qū)增速高于全國(guó)，河北位居第六位從區(qū)域分布來(lái)看，西部地區(qū)2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速為35.3%，高于同期全國(guó)水平，而東部和中部地區(qū)略低于全國(guó)水平。河北2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)49%，增速居全國(guó)第六位（比2009年提高近9.1個(gè)百分點(diǎn)，是近五年的最高水平）。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率46全國(guó)市場(chǎng)需求：商品房銷售面積和銷售額規(guī)模創(chuàng)歷史新高，年底增速持續(xù)回升2010年，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%（較1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，正常年份平均增長(zhǎng)19%），其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速分別為8.0%、21.9%、29.9%；全年商品房銷售額為5.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%（比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，正常年份平均增長(zhǎng)27%），其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速分別為14.4%、31.2%、46.3%。從不同月份來(lái)看，5-8月銷售面積和銷售額同比下降（降幅在3-15%之間），9月起止跌增長(zhǎng)，各月增幅均超過(guò)10%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2007年以來(lái)全國(guó)商品房和商品住宅銷售額、銷售面積增長(zhǎng)率47區(qū)域市場(chǎng)需求：中部地區(qū)銷售面積增速最為顯著，河北位居第一位從區(qū)域分布來(lái)看，中部和西部省份2010年商品房銷售面積增速分別為19.9%和13.5%，高于全國(guó)平均水平，而東部地區(qū)僅為4.1%，低于全國(guó)水平，其中北京、上海、浙江、江蘇等省市下降10%-50%不等。河北銷售面積增速居全國(guó)首位（52.8%），海南緊隨其后，兩者增速均超過(guò)50%，西藏位列增幅榜最后一位，降幅接近70%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年全國(guó)各地區(qū)商品房銷售面積同比增速48全國(guó)房?jī)r(jià)：全年均價(jià)漲幅較4月新政前下降顯著2010年全年商品房和住宅銷售均價(jià)分別同比上漲7.5%和5.9%（2000-2009年平均增長(zhǎng)約9%），而在2009年分別為23%和25%，2010年1-4月均超過(guò)13%。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)圖：2001年至今全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)49環(huán)比漲幅波動(dòng)明顯，房?jī)r(jià)高位上行：1-4月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)月均漲幅在1.4%左右，4月中旬國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”后，5月環(huán)比漲幅即下降至0.4%，6-8月價(jià)格環(huán)比保持不變，但9月又開(kāi)始上漲，9-11月環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.3%和0.4%、0.3%，漲幅基本平穩(wěn)。4月以來(lái)同比漲幅持續(xù)縮?。呵?個(gè)月新建住宅銷售價(jià)格同比漲幅提高4.1個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。5月份以來(lái)保持下降趨勢(shì)，12月份為7.6%，較11月縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、全國(guó)房?jī)r(jià)：6-8月平穩(wěn)或小幅下跌，9月起止跌上漲圖：2007年以來(lái)全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（同比）走勢(shì)圖：2007年以來(lái)全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（環(huán)比）走勢(shì)50全國(guó)房?jī)r(jià)：6-8月平穩(wěn)或小幅下跌，9月起止跌上漲，但漲幅在1%以下中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅指數(shù)顯示，7-8月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比小幅下跌，9月起止跌上漲，但漲幅都不超過(guò)1%。其中，12月百城住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.9%。河北省內(nèi)7市（包括石家莊、保定、邯鄲、衡水、廊坊、秦皇島、唐山）的平均漲幅走勢(shì)與百城基本一致，但漲幅略高于百城整體水平，近幾個(gè)月單月漲幅超過(guò)1%。從上漲和下跌的城市個(gè)數(shù)來(lái)看，7-8月上漲城市數(shù)量分別為26個(gè)和58個(gè)，明顯低于6月份的80個(gè)。而9月份以來(lái)，隨著價(jià)格指數(shù)連續(xù)上漲，9-12月上漲城市數(shù)量維持在70個(gè)以上，12月份為82個(gè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)表：2010年6-12月百城價(jià)格指數(shù)月份百城十大城市河北省7城市平均環(huán)比漲跌幅保定環(huán)比漲跌幅平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)平均同比漲幅6月0.40%80200.70%7361.7%1.12%0.46%7月-1.30%2674-1.00%1954.3%-0.14%-0.13%8月-0.03%5842-0.80%3345.1%1.14%0.73%9月0.70%86140.80%10043.5%1.32%1.55%10月0.70%76240.60%9141.4%0.58%1.78%11月0.80%86140.40%9134.3%1.19%1.94%12月0.90%82180.80%9127.7%1.07%1.64%51新房成交：一線城市顯著下降，二線城市青島、三線城市沈陽(yáng)增長(zhǎng)皆超過(guò)10%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)表：2009年至今典型城市商品住宅月均成交面積及其增長(zhǎng)率2010年，一線城市住宅成交面積皆較上年顯著下降。其中北京、廣州和上海降幅在30%-40%之間，深圳降幅為50%。12月份，北京、上海同比降幅小于全年水平，深圳則同比增長(zhǎng)4%。二線城市中，青島一枝獨(dú)秀，全年成交面積同比增長(zhǎng)14%，12月份增幅更是達(dá)到43%；大連、成都降幅介于30%-40%之間，而12月份降幅皆超過(guò)50%；南京和杭州降幅超過(guò)50%。12月份降幅與全年水平大體相當(dāng)。三四線城市中，沈陽(yáng)表現(xiàn)突出，成交面積較上年增長(zhǎng)15%，12月份增長(zhǎng)24%；西安、鄭州降幅小于10%，東莞、南昌降幅分別為17%和30%，但12月東莞同比漲18%，南昌小幅下降4%。

2008年月度均值2009年月度均值2010年月度均值10年相比08年增長(zhǎng)率10年相比09年增長(zhǎng)率2010年12月同比北京7515710237%-35%-23%上海1302201322%-40%-15%深圳345327-21%-50%4%青島177282383%14%43%天津4211185104%-23%-1%大連20392735%-31%-52%成都441057060%-33%-64%蘇州33784331%-45%-44%南京37904520%-51%-61%杭州18512437%-53%-24%沈陽(yáng)9010211831%15%24%東莞31514238%-17%18%南昌14352570%-30%-4%福州15471715%-63%-72%52新房成交：“9.29新政”對(duì)市場(chǎng)的影響在遞減數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)表：2009年至今14個(gè)典型城市商品住宅合計(jì)成交面積及其增長(zhǎng)率從北京、天津、沈陽(yáng)等14個(gè)典型城市合計(jì)住宅成交面積走勢(shì)來(lái)看，1季度月度成交量皆低于800萬(wàn)平方米，4月份升至1036萬(wàn)平方米。在4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)后，5-8月份月均成交量下降至626萬(wàn)平方米。9月份，14個(gè)城市合計(jì)成交量大幅增加至1140萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)46%，在“9.29新政”背景下，4季度仍維持在月均1200萬(wàn)平方米左右的規(guī)模。從4月和9月調(diào)控政策出臺(tái)后市場(chǎng)成交走勢(shì)，可以看出調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響正在遞減。2009年月均成交1200萬(wàn)平方米5-8月月均成交626萬(wàn)平方米9-11月月均成交1165萬(wàn)平方米5354新房成交：軌道交通和新城建設(shè)帶動(dòng)新興城區(qū)住宅成交占比明顯上升2010年，北京住宅成交面積最大的3個(gè)區(qū)域分別為朝陽(yáng)、大興和順義，占全市比重分別為22.9%、12.5%和11.1%。和2009年相比，成交占比升幅最大的兩個(gè)區(qū)縣分別為大興和密云，升幅分別達(dá)到7.7個(gè)百分點(diǎn)和2.7個(gè)百分點(diǎn)，這兩個(gè)區(qū)域均將于2010年底開(kāi)通地鐵。而傳統(tǒng)的熱點(diǎn)片區(qū)朝陽(yáng)、通州占比分別下降5.7個(gè)百分點(diǎn)和3.0個(gè)百分點(diǎn)。武漢住宅成交占比最大的3個(gè)區(qū)域分別為東湖高新、黃陂區(qū)和江岸，占比分別為17.7%、13.3%和12.4%。和2009年相比，新興城區(qū)江夏、東湖高新成交占比較2009年分別上升4.5個(gè)百分點(diǎn)和3.5個(gè)百分點(diǎn)，升幅最為明顯。而原來(lái)的中心城區(qū)之一武昌下降6.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2009-2010年北京市主要區(qū)縣住宅成交面積占比圖：2009-2010年武漢市主要區(qū)縣住宅成交面積占比5455新房成交：市場(chǎng)集中度有所提高，上海前20位項(xiàng)目占比增幅更為顯著2010年，北京等重點(diǎn)城市的成交量下降顯著，市場(chǎng)集中度有所提高。在北京，前20名項(xiàng)目銷售面積和銷售額占比穩(wěn)步上升，分別提高3.4個(gè)百分點(diǎn)和1.0個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到21.9%和18.5%。在上海，前20名項(xiàng)目的銷售面積和銷售額占比分別為14.0%和18.2%，分別較2009年上升3.0個(gè)百分點(diǎn)和5.1個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：北京銷售面積前20名住宅項(xiàng)目市場(chǎng)銷售占比圖：上海銷售面積前20名住宅項(xiàng)目市場(chǎng)銷售占比

55新房成交均價(jià)：重點(diǎn)城市全年成交均價(jià)漲幅普遍超過(guò)20%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)表：2010年典型城市商品住宅成交價(jià)格漲幅2010年，除上海外，典型城市住宅成交均價(jià)較2009年全年上漲幅度皆超過(guò)20%。12月份，各大城市住宅價(jià)格環(huán)比漲跌互現(xiàn)。其中上海、北京環(huán)比皆上漲11%；深圳與上月持平；大連環(huán)比下降16%；南昌小幅上漲2%；寧波和東莞分別下降8%和3%。同比來(lái)看，12月份，除深圳下降17%外，多數(shù)城市顯著上漲，其中上海上漲27%，北京上漲17%；大連和天津漲幅介于15%-20%之間；南昌高達(dá)46%，沈陽(yáng)和寧波介于30%-35%之間。2010年相比2009年漲幅2010年12月環(huán)比漲幅2010年12月同比漲幅上海13%11%27%北京32%11%17%深圳34%1%-17%大連34%-16%19%天津25%0%18%蘇州36%2%12%杭州55%-5%4%南昌35%2%46%沈陽(yáng)29%-3%32%寧波52%-8%31%東莞21%-3%17%56新房?jī)r(jià)格指數(shù)：青島、北京、重慶全年漲幅居前列盡管7-8月重點(diǎn)城市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)小幅震蕩，但全年仍有所上漲。其中青島漲幅最大，為15.8%；北京、重慶和武漢漲幅略微高于13%；深圳、杭州和成都漲幅在10%左右；上海為8.5%；蘇州漲幅居于末位，只有5.8%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2007年至今新房?jī)r(jià)格指數(shù)57新房供應(yīng)：多數(shù)城市全年供應(yīng)量顯著高于2009年，且主要集中在下半年2010年，一線城市中廣州、北京住宅上市面積較2009年增加，增幅分別為14.4%和7.2%；深圳和上海則分別下降11.1%和25.7%。二線城市中，多數(shù)城市上市面積增幅顯著，其中武漢超過(guò)100%，無(wú)錫和大連介于40%-60%之間；三四線城市中，長(zhǎng)沙超過(guò)50%，沈陽(yáng)和南昌超過(guò)30%。從不同月份來(lái)看，各城市上市量更多集中在下半年，杭州下半年上市量較上半年增長(zhǎng)超過(guò)1倍，廣州、深圳和沈陽(yáng)超過(guò)50%，北京、長(zhǎng)沙超過(guò)30%，僅武漢與上年持平。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、表：2010年重點(diǎn)城市年商品住宅批準(zhǔn)上市面積增長(zhǎng)率

2010年相對(duì)于2009年增長(zhǎng)率2010年下半年相比上半年增長(zhǎng)率廣州14.4%65.9%北京7.2%46.8%深圳-11.1%87.1%上海-25.7%29.1%武漢125.3%-1.1%無(wú)錫59.6%45.2%大連49.2%11.9%杭州3.1%128.8%長(zhǎng)沙64.9%31.3%沈陽(yáng)47.7%95.6%南昌30.0%21.4%鄭州26.2%34.7%東莞2.7%18.2%58新房供求對(duì)比：重點(diǎn)城市銷供比普遍低于2009年，且有多個(gè)城市低于1一線城市中，2010年，北京上海、深圳和廣州住宅銷供比分別為1.0、1.0、0.8和0.8，皆小于2009年的1.7、1.3、1.5和1.5，但高于2008年的0.6、0.8、0.6和0.7。二線城市中，杭州2010年住宅銷供比為0.7，明顯低于2009年的1.5，但高于2008年的0.4；武漢為0.9，明顯小于2009年的2.2，但高于2008年的0.7。三線城市中，南昌、鄭州銷供比皆超過(guò)1，分別為1.1和1.2，低于2009年的2.1和1.6，但高于2008年的0.6和0.7。2008年至今三類城市住宅銷供比走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、59新房供求對(duì)比：多數(shù)城市可售面積出現(xiàn)上升，上海增幅高達(dá)32.8%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2010年，一線城市中，上海12月末住宅可售面積為641萬(wàn)平方米，較年初上升32.8%，北京小幅上升5.5%，深圳下降36%。二線城市中，杭州、南京、蘇州和武漢皆有所上升。其中杭州升幅最大，為61.1%；南京和蘇州分別為30.4%和29.3%。圖：2008年至今一線城市住宅可售面積走勢(shì)圖：2008年至今二線城市住宅可售面積走勢(shì)60新房供求對(duì)比：重點(diǎn)城市除深圳外，住宅出清周期都出現(xiàn)上升與2009年年末相比，2010年12月深圳出清周期下降1個(gè)月，重慶仍為5個(gè)月，北京上升5個(gè)月（達(dá)到12個(gè)月），上海上升2個(gè)月（達(dá)到4個(gè)月），杭州、南京分別上升3個(gè)月和4個(gè)月（分別為5個(gè)月和7個(gè)月）。2007年至今重點(diǎn)城市住宅出清周期走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、61二手房成交：全國(guó)主要城市的二手房成交量明顯低于09年，但仍然遠(yuǎn)高于08年水平數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2010年重點(diǎn)城市二手房成交量較09年均有明顯下降，平均降幅為29%。其中，南京、上海和杭州較上年減少40%以上，南京成交57015套，降幅46%為最高。天津減少33%，其余城市的跌幅均在20%-30%之間。廣州降幅1.37%在重點(diǎn)城市中最低。重點(diǎn)城市的二手房成交量分別于3-4月達(dá)全年最高，3月份平均環(huán)比增長(zhǎng)1.7倍；5月成交量驟降，6個(gè)城市成交降幅達(dá)到或超過(guò)40%。7-9月成交低位回升，雖然在10月出現(xiàn)平均12.46%的下降，但11-12月交易量持續(xù)增加。圖：2008年至今重點(diǎn)城市住宅成交面積走勢(shì)圖：2010年重點(diǎn)城市二手房月成交套數(shù)走勢(shì)62二手房?jī)r(jià)格：重點(diǎn)城市漲幅依舊明顯且多數(shù)超過(guò)2009年，但主要源自1-4月2010年，11個(gè)重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格平均漲幅為29.1%，較上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。十大城市漲幅均超過(guò)20%，其中北京、重慶、廣州漲幅居前三位，分別為42.1%、37.7%和36.9%。與2009年相比，僅杭州、上海、蘇州和天津4個(gè)城市的累計(jì)漲幅縮小，其余城市漲幅均有擴(kuò)大。具體到不同月份，各城市價(jià)格上漲主要發(fā)生在1-4月，平均累計(jì)上漲15.1%，而5-8月和9-12月累計(jì)漲幅分別為4.5%和7.5%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2008-2010年重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格漲幅

2008200920102010.1-42010.5-82010.9-12北京-8.2%39.4%42.1%29.4%3.4%6.2%深圳-19.2%31.8%25.4%12.8%-0.6%11.9%上海-6.4%28.6%23.7%14.3%2.5%5.6%廣州-10.5%27.0%36.9%12.7%6.5%14.1%成都-10.4%8.3%24.0%9.7%6.2%6.4%天津-10.7%33.0%29.5%17.3%6.3%3.9%杭州-21.5%38.0%22.7%15.1%2.0%4.5%重慶-8.3%17.0%37.7%12.6%9.2%12.0%蘇州-11.6%21.5%25.2%14.9%5.9%2.9%

南京-6.6%27.4%29.2%17.8%5.2%4.3%武漢-9.5%15.8%23.5%9.0%2.6%10.4%平均-11.2%26.2%29.1%15.1%4.5%7.5%63二手房成交：深圳二手房/新房成交比值最高，達(dá)到3.1，北京、廣州的比值也高于12010年，5個(gè)城市的二手房成交超新房，其中深圳新房比二手房的值達(dá)到3，為最高，遠(yuǎn)高于2008年的1.0。北京的比值為1.6，較20009年的1.3有明顯提高。南京和上海的新房和二手房的成交套數(shù)基本持平，杭州、成都、天津和武漢的二手房比新房的值均不到1.0。2010年武漢的二手房比新房的值為0.3，為最低。圖：2008年至今部分城市二手房與新房成交套數(shù)比值數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、642011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)政策環(huán)境土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄65百億企業(yè)數(shù)量明顯增多，十大企業(yè)占比首次突破10%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2010年，共有35家企業(yè)銷售額突破100億元（2008年和2009年分別為13家和27家），其中200億元以上企業(yè)有17家，萬(wàn)科成為首家銷售額過(guò)1000億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。前十位企業(yè)累計(jì)銷售額達(dá)5754億元，占全國(guó)比重為11%，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)（2009年8.6%），首次突破10%，其中萬(wàn)科、保利和中海占比分別為2.1%、1.3%和1.3%，較上年分別提高0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.2個(gè)百分點(diǎn)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。*注：精確數(shù)據(jù)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)過(guò)程中

表：2010年開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售額100億元以上企業(yè)662010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源7.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較上月降低5.8%。其中，利用外資、自籌資金增速較快，開(kāi)發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)10.3%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)7.6%，而在2009年，這兩項(xiàng)資金增速分別高達(dá)48.5%和116.2%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、資金來(lái)源：整體增速較2009年下滑明顯，其中國(guó)內(nèi)貸款和按揭貸款下滑最為顯著圖：2009以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各資金來(lái)源增長(zhǎng)率走勢(shì)672010年以來(lái)，伴隨著貨幣政策的從緊和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源所占比重逐步降低。2010年年底，開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占比為下降為17.3%，較年初下降6.5個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款及其它資金占比也下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，為18.5%。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商自籌資金和購(gòu)房者定金及預(yù)付款占比分別提高了3.9%和2.9%，占資金來(lái)源的36.8%和26.2%。盡管利用外資增速較快，但占資金比重仍然較低，僅為1.1%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、資金來(lái)源：國(guó)內(nèi)貸款、按揭貸款占比下降，而自籌資金占比較2009年提高6.3個(gè)百分點(diǎn)圖：2004年以來(lái)全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源占比682011年中國(guó)房地產(chǎn)新政解析2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目錄69宏觀經(jīng)濟(jì)：通脹壓力大，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)成為2011年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)圖：2001年以來(lái)我國(guó)CPI走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CREIS中指數(shù)據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2010年12月，M2和人民幣貸款余額同比增速分別為19.7%和19.9%，增速連續(xù)兩月加快；12月新增人民幣貸款4807億元，同比多增1007億元。全年新增貸款7.95萬(wàn)億元，超過(guò)年初設(shè)定的7.5萬(wàn)億元計(jì)劃；12月CPI達(dá)到4.6%，全年CPI為3.3%，下半年通脹壓力明顯上升。以上各指標(biāo)的變化充分表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)依然向好，通脹風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加大。在11月數(shù)據(jù)公布的前一天，央行再度提高存款準(zhǔn)備金率，這也是年內(nèi)第六次提高存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)到18.5%的歷史新高，表明通脹風(fēng)險(xiǎn)已成為中央決策部門的首要關(guān)注點(diǎn)，更加大了未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)收緊貨幣政策的判斷。70貨幣政策：從“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”總結(jié)2001年來(lái)央行貨幣政策的變化可以發(fā)現(xiàn)如下特點(diǎn)：多數(shù)年份貨幣政策穩(wěn)?。航?0年有6年為穩(wěn)健。

2007年來(lái)不同年度的貨幣政策取向變化較大，同一年度的執(zhí)行與計(jì)劃也有顯著差異。穩(wěn)健意味著對(duì)前期政策的延續(xù)，并保持一定的靈活性，若經(jīng)濟(jì)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，貨幣政策可能快速收縮，反之亦然。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2011年M2增長(zhǎng)率和新增貸款目標(biāo)將分別定為16%和7萬(wàn)億元。對(duì)2011年貨幣政策的定調(diào)由之前的強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性”改為強(qiáng)調(diào)“針對(duì)性，靈活性和有效性”，這表明貨幣政策在2011年將具有較大的靈活性。圖：2007年至今固定資產(chǎn)投資增速、CPI走勢(shì)71房地產(chǎn)業(yè)政策：在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下仍不放松房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控在2011年“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價(jià)格總水平”的大背景下，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的政策環(huán)境，特別是在貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健之后，新增貸款目標(biāo)將繼續(xù)下調(diào)，這將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)顯著的影響。具體如下：調(diào)控政策不會(huì)放松，限購(gòu)限貸政策放松可能性不大保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點(diǎn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)貨幣政策逐步收緊，貨幣供應(yīng)量增速有所放緩，利率將逐步上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對(duì)數(shù)量化（信貸總額及投向）而非價(jià)格型工具（利率）的使用。根據(jù)測(cè)算，在加息50個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)的假設(shè)下，居民購(gòu)房成本將提高5-10%，不會(huì)突破2007年的水平。開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，即使加息200個(gè)基點(diǎn)，萬(wàn)科等多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。但由于銀行信貸（包括開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房按揭貸款）占企業(yè)資金來(lái)源的近40%。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴(yán)厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來(lái)顯著影響。72土地市場(chǎng)：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈在2011年調(diào)控力度不減的政策環(huán)境下，增加土地市場(chǎng)供應(yīng)仍將成為行業(yè)調(diào)控的重要內(nèi)容。2010年土地出讓計(jì)劃完成不好的省市將會(huì)在2011年加大土地供應(yīng)。如一線城市的廣州、深圳和二三線城市中的寧波以及西安等地。住建部新制定1000萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)2011年針對(duì)保障性住房的土地供應(yīng)仍將繼續(xù)加大。成交方面，與2010年類似，在供應(yīng)力度加大的背景下，成交量仍將保持上行態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科、恒大、中海等2010年銷售業(yè)績(jī)較好、資金較為充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)（萬(wàn)科2010年銷售額突破千億元，中海、保利等6家企業(yè)突破500億元），仍將保持較大的拿地力度，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然較為激烈。地價(jià)方面，普通地塊地價(jià)將會(huì)較為平穩(wěn)，而中心城市核心地段地塊仍將備受關(guān)注，地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)創(chuàng)出新高。73房產(chǎn)市場(chǎng)：供求關(guān)系得到改善，價(jià)格漲幅趨穩(wěn)表：2011年全國(guó)商品房市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型預(yù)測(cè)在M2增長(zhǎng)率16%、新增貸款7萬(wàn)億元、加息4次共計(jì)100個(gè)基點(diǎn)、房地產(chǎn)政策環(huán)境依然從緊等一系列假設(shè)條件下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型對(duì)2011年全國(guó)商品房市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)顯示：2011年全國(guó)商品房供給、需求、價(jià)格仍將保持增長(zhǎng)，但增幅漸趨平穩(wěn)。隨著2010年新開(kāi)工項(xiàng)目的上市，預(yù)計(jì)全國(guó)供求關(guān)系將在2011年發(fā)生轉(zhuǎn)變，促進(jìn)價(jià)格的平穩(wěn)。

絕對(duì)值增長(zhǎng)率

銷售面積(億平方米)銷售價(jià)格(元/平方米)施工面積(億平方米)銷售面積銷售價(jià)格施工面積2011年預(yù)測(cè)11.0-11.45132-535747.1-48.85.6%-9.6%2%-6.5%16%-20%2010年實(shí)際值10.43502940.5510.1%7.5%26.6%2009年實(shí)際值9.5468132.043.6%23.2%13.1%74供給：預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房施工面積為47.1至48.8億平方米，相比2010年增加16-20%。需求：預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房銷售面積為11至11.4億平方米，相比2010年增長(zhǎng)5.6-9.6%。數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測(cè)算供求預(yù)測(cè)圖：1999-2011年商品房銷售面積變化趨勢(shì)圖：1999-2011年商品房施工面積變化趨勢(shì)75預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為5132至5357元/平方米，相比2010年上漲2%-6%。數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測(cè)算預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房銷售均價(jià)上漲2-6%圖：1999-2011年商品房銷售價(jià)格變化趨勢(shì)76市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展分化、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化、物業(yè)價(jià)值分化對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局的影響：有助于加強(qiáng)中西部與東部的交通，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；持續(xù)增強(qiáng)交通節(jié)點(diǎn)城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇；擴(kuò)大北京、上海、廣州等中心城市對(duì)周邊中小城市的帶動(dòng)作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化。

關(guān)注點(diǎn)一、城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度加大，區(qū)域發(fā)展更加分化圖：高鐵“四橫四縱”建設(shè)規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)來(lái)源：鐵道部、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)77市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展分化、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化、物業(yè)價(jià)值分化關(guān)注點(diǎn)二、保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，“雙軌制”逐步形成，供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2011年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系，這一政策將在十二五期間得以延續(xù)。近日住建部提出2011年計(jì)劃建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，較2010年增加420萬(wàn)套。若落實(shí)到位，全國(guó)總開(kāi)工面積將達(dá)到6億平方米，占整個(gè)住宅施工面積的比重提高到10%，以套數(shù)計(jì)算則接近20%。關(guān)注點(diǎn)三、普通商品住房、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等不同物業(yè)價(jià)值繼續(xù)分化不同物業(yè)的分化將更加明顯：普通商品住房代表的自住型需求將長(zhǎng)期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)；高端住宅滿足高收入群體的特殊需求，具有不可替代性，未來(lái)價(jià)格有可能更大幅度地攀升；商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其供求與住宅市場(chǎng)存在顯著差異。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響相對(duì)較?。?010年1-11月，全國(guó)住宅銷售面積比增長(zhǎng)7.4%，而同期辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積增速分別為25.9%和35.2%，但其對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)專業(yè)能力要求高、資金投入多。在住宅市場(chǎng)，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始提升產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，周期波動(dòng)也較大：目前北京成交均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的住宅項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，而2009年僅為7個(gè)，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，而且更易受宏觀調(diào)控影響，周期性波動(dòng)幅度更大。782010年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅明顯低于同期GDP、人均可支配收入等指標(biāo)漲幅2010年，全國(guó)住宅均價(jià)同比上漲5.9%，漲幅顯著低于2009年，同期M2和居民儲(chǔ)蓄存款增幅分別為19.7%和16.5%，GDP和人均可支配收入增速也超過(guò)10%（2010年全年CPI為3.3%，其中12月為4.6%）。圖：1978年來(lái)GDP等指標(biāo)增長(zhǎng)率（統(tǒng)一為名義增長(zhǎng)率，不考慮物價(jià)通脹因素）2009年，全國(guó)住宅銷售均價(jià)上漲25.1%，是1995年來(lái)的最高漲幅，比2007年高出近9個(gè)百分點(diǎn)。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10