商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電安裝工程管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電安裝工程管理南京金鷹國(guó)際集團(tuán)丁昌海2012.12.25第一部分前言介紹住宅項(xiàng)目與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的各自特點(diǎn)第二部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)跨越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的復(fù)合的地產(chǎn)形態(tài)，很多商業(yè)項(xiàng)目為了趕時(shí)間就邊招商邊建設(shè)，就存在太多的不確定性，也就帶來(lái)了大量不得不面對(duì)的問(wèn)題。譬如：設(shè)計(jì)圖紙跟不上現(xiàn)場(chǎng)施工、計(jì)劃趕不上變化、圖紙變更多、總包管理難、分包管理難、現(xiàn)場(chǎng)簽證難、運(yùn)營(yíng)后善后問(wèn)題處理難！商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)：1、工程量大、配合面廣2、技術(shù)要求高、交叉作業(yè)多3、“三邊”工程、反復(fù)修改第三分部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電工程的特點(diǎn)大型購(gòu)物中心五星級(jí)酒店高檔寫字樓大型超市城市綜合體第四分部

商業(yè)項(xiàng)目機(jī)電工程關(guān)鍵控制點(diǎn)一、工程建設(shè)施工階段二、調(diào)試驗(yàn)收階段三、移交階段第五部分

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電工程新技術(shù)應(yīng)用㈠、機(jī)電綜合管線設(shè)計(jì)㈡、BIM（建筑信息化模型）㈢、GPS智能消防系統(tǒng)㈣、消防性能化設(shè)計(jì)機(jī)電綜合管線設(shè)計(jì)1、前言目前各種建筑設(shè)備為人們提供了高智能、衛(wèi)生、舒適和安全的工作和生活環(huán)境。建筑設(shè)備工程系統(tǒng)多，一般由建筑設(shè)計(jì)院水、電、空調(diào)等各專業(yè)設(shè)計(jì)人員各自布置管線和出圖，缺乏系統(tǒng)的協(xié)調(diào)與平衡，致一些設(shè)備及管線會(huì)在建筑平面、立面位置上相互交叉發(fā)生沖突，給施工及竣工后的維修和管理工作帶來(lái)麻煩，拖延施工進(jìn)度，浪費(fèi)資金，甚至影響建筑物的正常使用。為了避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要對(duì)對(duì)各系統(tǒng)管線的布置進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，既滿足各專業(yè)技術(shù)要求，又使各系統(tǒng)管線合理布置，為施工、運(yùn)行、使用、管理及維修創(chuàng)造有利的條件。2、建筑中設(shè)備工程管線主要有以下幾類：①、生活給排水系統(tǒng)：生活給水管道、生活廢水管道、生活污水管道、雨水管道、其它雜排水管道、中水管道等。②、熱力管道系統(tǒng)：采暖、熱水供應(yīng)及空調(diào)處理設(shè)備所需蒸汽或熱水。③、消防系統(tǒng)：消火栓管道、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)管道、氣體消防管道、防排煙管道、消防廣播、電話、聯(lián)動(dòng)報(bào)警等弱電管線。④、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)：送排風(fēng)管道、空調(diào)風(fēng)管、空調(diào)冷凍水管道、冷卻水管道、冷凝水管道等；VRV空調(diào)系統(tǒng)；分體空調(diào)管線等。⑤、供配電系統(tǒng)：動(dòng)力配電管線、電氣照明配電管線等。⑥、弱電系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)管線等。3、管線綜合設(shè)計(jì)原則：各種工程管線具有各自的工藝布置要求，當(dāng)出現(xiàn)相互交叉擠占同一空間的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)相互協(xié)調(diào)、布置得當(dāng)，管線工程綜合設(shè)計(jì)的原則一般是：①先布置管徑較大的管線，后布置管徑較小的管線。遇管線交叉時(shí)，應(yīng)小管避讓大管，因小管所占空間位置較小，造價(jià)相對(duì)較低且易于安裝；②壓力流管道避讓重力流管道。壓力流管道在外加壓力作用下，介質(zhì)克服沿程阻力，沿一定方向流動(dòng)。給水管道、消火栓管道、走廊噴水滅火管道、熱水管道、空調(diào)水管等均為壓力流管道。壓力流管道區(qū)別于重力流管道的主要特征是可以爬升。重力流管道內(nèi)介質(zhì)僅受重力作用，由高往低流.污水、廢水、雨水、空調(diào)冷凝水等管道屬于重力流管道。其主要特征是有坡度要求且排放水流雜質(zhì)多，容易堵塞，因此力求水平管線短，避免過(guò)多轉(zhuǎn)彎，以保證建筑空間及排水暢通。管線交叉時(shí)，應(yīng)將重力流管道對(duì)標(biāo)高的要求作為首要條件給予滿足。③冷水管避讓熱水管。因熱水管往往需要保溫且造價(jià)較高。④電纜、動(dòng)力、自控、通訊等橋架與輸送液體的管道宜分開(kāi)布置或布置在其上方，以免管道滲漏時(shí)損壞電纜造成事故。如必須在一起敷設(shè)，電纜應(yīng)考慮設(shè)套管等保護(hù)措施。⑤附件少的管道避讓附件多的管道。這樣有利于施工操作和維護(hù)及更換管件。⑥可彎曲管避讓不可彎曲管。⑦各種管線在同一處垂直方向布置時(shí)，一般是：線槽或電纜在上水管在下、熱水管在上冷水管在下、風(fēng)管在上水管在下。盡可能使管線呈直線，相互平行不交叉，使安裝維修方便，降低工程造價(jià)。4、注意事項(xiàng)：①管線綜合設(shè)計(jì)時(shí)還要考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：空調(diào)風(fēng)管、供回水管、冷凝水管、熱水管等需保溫，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮保溫層厚度。②噴淋橫干管上要接出支管以布置噴頭，管線布置時(shí)應(yīng)留有接出支管的空間。③走廊送、回風(fēng)口、燈具、感煙探測(cè)器、喇叭、噴頭等布置應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，避免相碰。一般風(fēng)口、燈具等要求居中，呈一直線布置，以保證裝修效果。④強(qiáng)弱電橋架之間宜有一定間距、以免互相干擾。有條件時(shí)，可分別布置在走廊兩側(cè)。㈡、BIM（建筑信息化模型）BIM是建筑信息模型（BuildingInformationModeling）的簡(jiǎn)稱，是指以建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，進(jìn)行建筑模型的建立。它具有可視化，協(xié)調(diào)性，優(yōu)化性和可出圖性四大特點(diǎn)。是以三維數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，集成了建筑工程項(xiàng)目各種相關(guān)信息的工程數(shù)據(jù)模型。“BIM”技術(shù)的核心是一個(gè)由計(jì)算機(jī)三維模型所形成的數(shù)據(jù)庫(kù)，包含了貫穿于設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營(yíng)管理等整個(gè)項(xiàng)目全生命周期的各個(gè)階段，并且各種信息始終建立在一個(gè)三維模型數(shù)據(jù)庫(kù)中?！癇IM”能夠使建筑師、工程師和施工人員及業(yè)主清楚全面地了解項(xiàng)目。建筑設(shè)計(jì)專業(yè)可以直接生存三維實(shí)體模型；結(jié)構(gòu)專業(yè)則可取其中墻材料強(qiáng)度及墻上孔洞大小進(jìn)行計(jì)算；設(shè)備專業(yè)可以據(jù)此進(jìn)行建筑能量分析、聲學(xué)分析、光學(xué)分析；施工單位可根據(jù)混凝土類型、配筋等信息進(jìn)行水泥等材料的備料和下料；開(kāi)發(fā)商可取其中的造價(jià)、門窗類型、工程量等信息進(jìn)行工程造價(jià)總預(yù)算、產(chǎn)品定貨等。1、BIM在上海中心大廈項(xiàng)目的應(yīng)用上海建工集團(tuán)在總承包建造中，由于將“BIM”技術(shù)(建筑信息模型)完整地引入到上海中心大廈工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與管理的全過(guò)程中，被業(yè)界稱為是一個(gè)具有里程碑意義的項(xiàng)目。上海中心大廈項(xiàng)目存在參與方眾多、分支系統(tǒng)復(fù)雜、信息量大、有效傳遞困難、成本控制難度大等問(wèn)題。項(xiàng)目從全生命周期角度出發(fā)，以“BIM”技術(shù)為手段，應(yīng)用AutodeskRevit建立模型，并在三維的環(huán)境里面完成對(duì)項(xiàng)目的修改和深化設(shè)計(jì)，針對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，有效地控制工程信息的采集、加工、存儲(chǔ)和交流，從而幫助項(xiàng)目的最高決策者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)、規(guī)劃和控制。上海中心大廈項(xiàng)目的建筑形態(tài)、高度和外幕墻結(jié)構(gòu)變化相當(dāng)復(fù)雜，初期共做了20多個(gè)方案，就旋轉(zhuǎn)的外形而言，最終選定了矩柱與支外伸臂加上支核心筒的結(jié)構(gòu)體系，“BIM”平臺(tái)使結(jié)構(gòu)選型變得非常簡(jiǎn)單明了。在綠色施工和低碳方面，“BIM”為項(xiàng)目提供了有力的保障。針對(duì)超高層建筑體量大、系統(tǒng)設(shè)施復(fù)雜、運(yùn)營(yíng)能耗大、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量要求高、集中排放負(fù)荷大、可再生能源的利用受安全性約束大等問(wèn)題，圍繞節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量把控和運(yùn)營(yíng)管理等方面，項(xiàng)目因地制宜地利用“BIM”，合理采用綠色建筑技術(shù)，通過(guò)本地化材料、高強(qiáng)材料和可循環(huán)材料的使用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、可視化室內(nèi)自然采光模擬、營(yíng)造室內(nèi)舒適熱環(huán)境等，實(shí)現(xiàn)超高層建筑的綠色接力和可持續(xù)發(fā)展，為今后超高層建筑的環(huán)保節(jié)能提供范例，從而推動(dòng)我國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)體系的科技進(jìn)步?！癇IM”技術(shù)在促進(jìn)建筑專業(yè)人員整合、改善設(shè)計(jì)成效方面發(fā)揮的作用與日俱增.上海中心大廈簡(jiǎn)介上海中心的建筑設(shè)計(jì)方案為“龍型”方案，該方案由美國(guó)Gensler建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所提供。從外觀上看，“上海中心”像一條盤旋上升的巨龍，“龍尾”在大廈頂部盤旋上翹，580米的“身高”將成為上海新高度。

這個(gè)高達(dá)580米的“垂直城市”內(nèi)部將打造9個(gè)“空中花園”，整個(gè)大樓將被建設(shè)成一幢集寫字樓、酒店、零售、娛樂(lè)功能于一體的“綜合性超高層建筑”。上海中心大廈規(guī)劃為五大功能區(qū)域，以寫字樓為主，但將同時(shí)集合大眾商業(yè)和娛樂(lè)區(qū)城、企業(yè)會(huì)館區(qū)域、精品酒店區(qū)域以及頂部的功能體驗(yàn)(觀光)空間。此外，上海中心大廈項(xiàng)目的裙房中，還將設(shè)置可容納1200人的多功能活動(dòng)中心。

上海中心大廈項(xiàng)目建成后，總建筑面積將達(dá)到55.88萬(wàn)平方米，超過(guò)毗鄰的上海環(huán)球金融中心38萬(wàn)平方米的總建筑面積。在上海中心大廈的總建筑面積中，大廈的地上建筑面積約為37.97萬(wàn)平方米，地下建筑面積達(dá)到約17.9萬(wàn)平方米。大廈的地下建筑面積中，包括了一個(gè)面積約1萬(wàn)平方米的地下停車庫(kù)，可供2000輛汽車同時(shí)停放。2、BIM系統(tǒng)在漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目中的應(yīng)用與價(jià)值一、可視化自從2012年10月確定了漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的BIM咨詢服務(wù)單位之后，萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院建筑四所漢街項(xiàng)目組成員組織了幾次和項(xiàng)目公司、中南院、悉地國(guó)際聯(lián)合交底會(huì)，讓BIM咨詢公司悉地國(guó)際充分了解到現(xiàn)在的項(xiàng)目狀況和亟待解決的問(wèn)題。隨后悉地國(guó)際根據(jù)提供的各專業(yè)最新2.0版施工圖分別建出了建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電模型，從可視化的角度將漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從平面二維圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)橐荒苛巳坏娜S模型，具體效果如下：二、協(xié)調(diào)性在經(jīng)過(guò)把以上幾個(gè)模型綜合到一起以后，無(wú)論從設(shè)計(jì)與還是工程上，BIM將實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建模、碰撞檢測(cè)、三維模擬分析、輔助管綜設(shè)計(jì)，超預(yù)期解決了各專業(yè)協(xié)調(diào)和管線綜合等難題；而且，各設(shè)計(jì)方可以很直觀地通過(guò)這個(gè)三維模型共同探討并優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃院及項(xiàng)目公司很多無(wú)法從二維圖紙中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，將有效及時(shí)的降低了成本。比如一直很難解決的層高問(wèn)題，可以通過(guò)虛擬模仿管線的綜合排布加以優(yōu)化，可以節(jié)省一些空間保證漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)空間效果。位于地上二層1-H~1-J軸和1-16~1-17軸的交接處的機(jī)電空間原線下凈高為3720mm，經(jīng)過(guò)管線綜合優(yōu)化，線下凈高能做到3970mm，給內(nèi)裝等設(shè)計(jì)提供了更好的設(shè)計(jì)條件，具體情況如下圖所示：三、優(yōu)化性尤其是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的難點(diǎn)----采光頂部分，BIM能對(duì)整個(gè)采光頂進(jìn)行參數(shù)化設(shè)計(jì)。由于圓中庭和橢圓中庭的尺度差異較大，被鋼結(jié)構(gòu)分隔成的玻璃大小各異，在后期施工時(shí)將耗費(fèi)巨大的成本。使用BIM技術(shù)將采光頂曲面有理化，可以使每塊玻璃盡量標(biāo)準(zhǔn)化，異型玻璃數(shù)量減少，可以大大節(jié)約了成本，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的。值得一提的是，可以使用一些有邏輯的公式來(lái)編輯鋼構(gòu)的曲面，使構(gòu)件能跟隨公式的改變而實(shí)時(shí)發(fā)生改變，也使得更改模型也快捷、高效。四、可出圖性BIM還能檢核出一些施工圖上疏忽的地方，如下圖所示，北立面圖紙軸線尺寸與平面圖所給尺寸不一致，平面中軸網(wǎng)距離為8400毫米，立面圖中兩軸網(wǎng)尺寸為8305毫米，依據(jù)立面所給玻璃分隔尺寸，該立面圖為垂直于該立面投影圖，不是正交投影圖，但是軸線尺寸與平面無(wú)法對(duì)應(yīng)，存在矛盾。這些從三維發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題可以返回二維圖紙里進(jìn)行修正。㈢、GPS智能消防系統(tǒng)1、“GPS智能消防系統(tǒng)”的基本原理

“GPS智能消防系統(tǒng)”是將GPS（全球衛(wèi)星定位系

統(tǒng)）、GIS（地理信息系統(tǒng)）、GSM（無(wú)線移動(dòng)通信系統(tǒng)）和計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代高新技術(shù)集于一體的智能消防無(wú)線報(bào)警網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)2、“GPS智能消防系統(tǒng)”的構(gòu)成

用戶平臺(tái)、傳輸平臺(tái)、指揮平臺(tái)和消防移動(dòng)端3、“智能消防系統(tǒng)”的優(yōu)點(diǎn)：

“早”、“準(zhǔn)”、“快”、“靈”㈣、消防性能化設(shè)計(jì)4.1.城市綜合體的消防需要引入性能化設(shè)計(jì)

我國(guó)的消防規(guī)范是公安消防部門通過(guò)總結(jié)多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并綜合發(fā)達(dá)國(guó)家的防火技術(shù)理論，編寫出的適合全國(guó)各地消防情況的標(biāo)準(zhǔn)。具有適用面廣、容易操作等優(yōu)點(diǎn)，但也不可避免的與建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展相矛盾。近10年來(lái)，全國(guó)各地涌現(xiàn)出的大型、復(fù)雜公共建筑，如首都機(jī)場(chǎng)T3航站樓、國(guó)家大劇院、奧運(yùn)場(chǎng)館及上海世博建筑等，都在不同程度上受到了消防規(guī)范的束縛。公安部在2009年頒布了《建設(shè)工程消防性能化設(shè)計(jì)評(píng)估應(yīng)用管理暫行規(guī)定》

4.2.什么是消防性能化設(shè)計(jì)

從上世紀(jì)70年代開(kāi)始，國(guó)外就提出了以性能化為基礎(chǔ)的消防安全設(shè)計(jì)概念。1982年日本建設(shè)省制定了關(guān)于建筑物綜合防火設(shè)計(jì)方法開(kāi)發(fā)的五年規(guī)劃，并在研究成果的基礎(chǔ)上編制了以火災(zāi)性能為指導(dǎo)的設(shè)計(jì)方法。英國(guó)、新西蘭、瑞典、澳大利亞也相繼頒布了體現(xiàn)性能化設(shè)計(jì)思想的防火設(shè)計(jì)規(guī)范，而美國(guó)在性能化研究方面做了大量工作，很多比較成熟的火災(zāi)安全評(píng)估模型和性能化設(shè)計(jì)程序都出自美國(guó)防火協(xié)會(huì)NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織和國(guó)際建筑協(xié)會(huì)開(kāi)始積極參與性能化防火設(shè)計(jì)方法的研究。我國(guó)的消防性能化研究工作始于2000年，國(guó)內(nèi)的專家學(xué)者相繼有不少文獻(xiàn)、技術(shù)導(dǎo)則發(fā)表，而上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》中的模型、公式已經(jīng)逐步被性能化設(shè)計(jì)單位采用。消防性能化設(shè)