公交場站綜合開發(fā)投融資試點方案(LAYOUT)0912

關(guān)于開展公交場站綜合開發(fā)投融資試點方案綜合開發(fā)研究院2012年9月

匯報內(nèi)容1、公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性2、公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取3、公交場站投融資試點的操作方案項目概述

匯報內(nèi)容1、公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性2、公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取3、公交場站投融資試點的操作方案國內(nèi)外趨勢政策及背景案例分析項目概述1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析聯(lián)合開發(fā)的公交樞紐開發(fā)模式——香港香港沙田公交樞紐綜合體沙田公交綜合體位于九廣東鐵沙田站，是沙田新市鎮(zhèn)的中心。交通樞紐匯聚有軌道站點、2個巴士站、40條首發(fā)及過境公交線路以及少量停車位。交通樞紐站和上層商業(yè)開發(fā)分層布置，通過換乘大廳及通道實現(xiàn)全天候連接。立體化的交通體系結(jié)合8層的商業(yè)開發(fā)，土地利用率較高，公交吸引的出行人流給上蓋物業(yè)帶來大量商機。香港沙田公交綜合體香港模式的核心優(yōu)勢香港模式的核心是“公交場站或地鐵+物業(yè)”，就是把公交或地鐵項目與土地開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、投融資、建設(shè)、經(jīng)營等五個環(huán)節(jié)統(tǒng)籌考慮，有機結(jié)合，同步運作，實現(xiàn)規(guī)劃更優(yōu)，投資更省，土地利用價值更高的積極效果。1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析香港模式的效果有利于提高投融資效率，籌措建設(shè)資金，減少建設(shè)期政府現(xiàn)金投入，減少運營負擔；有利于TOD理念的實施，同時提高提高土地開發(fā)的經(jīng)濟效益和社會效益；有利于優(yōu)化設(shè)計理念，提高建設(shè)效率。樞紐土地企業(yè)公交場站建設(shè)運營香港公交/地鐵+物業(yè)開發(fā)模式的實踐經(jīng)驗1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析香港公交/地鐵+物業(yè)開發(fā)模式的實踐經(jīng)驗香港采用聯(lián)合開發(fā)的物業(yè)開發(fā)模式，各利益主體明晰權(quán)責利，最大程度地保證了上蓋物業(yè)開發(fā)的有序、科學、合理，從而取得了比較好的綜合效益。借鑒與啟示第一階段：前期規(guī)劃01：進行前期策劃，對樞紐及上蓋空間進行規(guī)劃和可行性研究。02：制定投融資策略。第二階段：取得土地，招標開發(fā)主體01：取得土地優(yōu)先開發(fā)權(quán)；02：進行公開招標，選取開發(fā)商第三階段：物業(yè)開發(fā)建設(shè)01：由所確定的物業(yè)開發(fā)主體，具體協(xié)調(diào)操作物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計，施工監(jiān)理、策劃銷售等環(huán)節(jié)工作。第四階段：物業(yè)利潤分成、經(jīng)營管理01：根據(jù)合同進行利潤分成。02：所開發(fā)的物業(yè)后期的經(jīng)營及管理。1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析TOD模式下公交樞紐與房地產(chǎn)的綜合開發(fā)——日本日本公交樞紐的融資方式和體制設(shè)定日本公交場站建設(shè)資金的籌措途徑主要有政府補助、利用者負擔、受益者負擔、發(fā)行債券和貸款等5類；建設(shè)主體主要是民間資本、民間與政府、政府3類。日本公交樞紐物業(yè)開發(fā)模式在TOD模式下，以公交樞紐支撐和引導城市發(fā)展，土地經(jīng)營與交通建設(shè)同時進行，實現(xiàn)城市與交通可持續(xù)發(fā)展。日本最基本的經(jīng)營策略就是土地經(jīng)營與交通發(fā)展同時進行，即進行一體化開發(fā)。即以公交樞紐為中心，以房地產(chǎn)、購物中心等零售服務(wù)業(yè)、旅游觀光、酒店等共同發(fā)展的經(jīng)營模式。日本木木公交綜合體1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析TOD模式下公交樞紐與房地產(chǎn)的綜合開發(fā)——日本日本對公交綜合體物業(yè)開發(fā)的操作公交樞紐一體化開發(fā)既達到土地本身經(jīng)營效益的最大化，也為公交提供了盡可能多的客流，實現(xiàn)雙贏。日本利用這種“土地重組”的過程，既保證了交通項目的順利實施，也使私營投資者有利可圖，從而降低了政府的投入，吸引了大量民間資本，擴大了融資渠道，降低了項目風險。日本公交樞紐綜合開發(fā)的經(jīng)驗由政府和民間資本共同出資對公交樞紐綜合開發(fā)和多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，促成公共交通的可持續(xù)發(fā)展。以公交樞紐帶動和推動土地開發(fā)，又以土地開發(fā)來培育和固定公交樞紐所需的客源，獲得雙贏，值得借鑒。日本木木公交綜合體借鑒與啟示1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析深圳地鐵投融資模式探索深圳市學習借鑒香港“地鐵+物業(yè)”模式在軌道交通二期5條線部分車站及車輛段進行上蓋空間開發(fā)探索與實踐。深圳市軌道交通二期上蓋綜合開發(fā)項目介紹1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析深圳地鐵投融資模式探索深圳市軌道交通二期上蓋綜合開發(fā)項目介紹1公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性1.3案例分析深圳地鐵投融資模式探索深圳在地鐵上蓋空間綜合開發(fā)及投融資模式上進行了積極探索，積累了一些經(jīng)驗，可供深圳試點公交場站綜合開發(fā)借鑒。交通設(shè)施及上蓋空間開發(fā)在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營等方面應做到統(tǒng)一協(xié)調(diào)。開發(fā)商應謹慎選擇。選擇開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補和資源整合，達到很好的綜合效益。社會化投融資可以緩解財政壓力，促進公共交通良性可持續(xù)發(fā)展。借鑒與啟示項目概述

匯報內(nèi)容1、公交場站綜合開發(fā)社會化融資的可行性和必要性2、公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取3、公交場站投融資試點的操作方案2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.1近期規(guī)劃建設(shè)的公交場站南山客運樞紐站。東鄰前海路、南鄰寶安大道-深南路連接段、西面為港灣大道、北面為南山花卉中心，占地面積35360平方米。鹽田客運樞紐站。北山大道與深鹽路交叉路口的西側(cè)、永安路和北山大道交叉口東北面，永安路以北的盡頭位置，北側(cè)為梧桐山脈，占地面積12406平方米。深圳灣口岸樞紐站。望海路以西、東濱路以南，口岸客運交通接駁區(qū)內(nèi)，利用現(xiàn)狀公交接駁站和出租車接駁站兩個地塊，占地面積19319平方米。福田口岸樞紐站?？诎段鲝V場，并綜合利用西廣場的公共交通、交通廣場及游憩集會廣場用地，占地面積11645平方米。平湖客運樞紐站。龍崗區(qū)平湖街道，項目占地面積18848平方米。2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.2試點公交場站綜合開發(fā)的條件試點公交場站綜合開發(fā)引入社會資本需要滿足以下條件：1、具備實施綜合開發(fā)良好的經(jīng)濟效益預期。2、滿足實施綜合開發(fā)良好的技術(shù)條件支撐。3、區(qū)域具有充實的交通功能需求。4、具有清晰用地權(quán)屬，能夠較快推進綜合開發(fā)工作。公交場站綜合開發(fā)多業(yè)態(tài)效益分析2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.3選取試點公交場站指標體系建立指標體系選取試點公交場站。從經(jīng)濟、社會、政策、可操作性等幾方面選取合理的指標，按照權(quán)重分配模型對上述各公交場站進行打分，選擇最適合的公交場站進行試點。周邊地價、房價水平受益人群多樣性用地落實與規(guī)劃變更受益人群數(shù)量區(qū)位顯要度周邊設(shè)施配套齊全度建成后的形象影響力媒體贊譽度試點選擇指標體系是否為百姓投訴熱點工程實施難度政治效益經(jīng)濟效益社會效益操作難易2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.4利用指標體系進行打分區(qū)位顯要度項目所在地的區(qū)位優(yōu)勢，對土地開發(fā)支撐的影響程度福田、南山等城市中心區(qū)次發(fā)展區(qū)域城市外圍區(qū)域5分3分1分建成后的形象影響力媒體贊譽度項目建成后，是否能體現(xiàn)城市形象從對公眾服務(wù)、社會效益等評估項目建成后，對城市影響大5分影響力弱1分建成后，社會效益高，公眾評價高5分媒體評價較好3分社會效益、媒體評價一般1分影響一般3分政治效益2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.4利用指標體系進行打分周邊地價、房價水平周邊開發(fā)強度、房價水平，項目建成后時候會有較好的經(jīng)濟收益周邊地價房價高一般相對較低5分3分1分周邊設(shè)施配套齊全度項目周邊設(shè)施配備情況，對項目開發(fā)環(huán)境的影響設(shè)施配備齊全5分設(shè)施配備較差1分設(shè)施配備一般3分經(jīng)濟效益2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.4利用指標體系進行打分是否為百姓投訴熱點項目建設(shè)必要性，是否為百姓投訴熱點百姓投訴熱點，項目建設(shè)需求大相對次之相對較少人投訴，建設(shè)需求不急迫5分3分1分受益人群數(shù)量受益人群多樣性項目建成后，受益人群數(shù)量評估從收益人群多樣性和服務(wù)范圍評估服務(wù)人群數(shù)量較多5分較少1分服務(wù)人群多樣5分一般3分服務(wù)人群單一，范圍小1分服務(wù)人群數(shù)量一般3分社會效益2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.4利用指標體系進行打分用地落實與規(guī)劃變更用地落實情況及規(guī)劃變更難易車工難度決定項目實施難度用地基本落實，規(guī)劃變更容易一般相對較難5分3分1分工程實施難度從方案可操作性、實施難度評估工程實施較容易5分工程實施受限因素多1分實施一般3分操作難易2公交場站綜合開發(fā)投融資試點選取2.4利用指標體系進行打分利用平均賦權(quán)法，對指標賦權(quán)，然后對上述公交場站各指標按照好（5分）、中（3分）、差（1分）打分，取值。序號指標權(quán)重深圳灣口岸樞紐南山客運樞紐鹽田客運樞紐福田口岸樞紐平湖客運樞紐1區(qū)位顯要度0.1553512建成后的形象影響力0.1531313媒體贊譽度0.1533314周邊地價、房價水平0.1553515周邊設(shè)施配套齊全度0.1353516是否為百姓投訴熱點0.1331337受益人群數(shù)量0.1533338受益人群多樣性0.1