朗詩上海顧村別墅地塊市場分析報告

朗詩上海顧村地塊市場分析匯報年3月15日第1頁目錄一、上海整體住宅和別墅市場分析二、寶山區(qū)域市場分析三、顧村概況四、顧村板塊市場分析五、競爭板塊六、附件一：上?！八母摺笔痉毒幼^(qū)七、附件二：顧村區(qū)域市場競爭個案列表第2頁一、上海整體住宅和別墅市場分析第3頁年別墅市場供給量154.60萬㎡,成交量為255.34萬㎡.供求百分比0.6:1,展現供不應求局面,價格范圍在12000-15000元/㎡之間。單月最高成交均價達18079元/㎡。年別墅市場上兩極分化特征顯著，一是相對豪宅，普通都是在700-1500萬/套左右，這一檔次銷售情況很好，另外是經濟型別墅，普通總價在400-600萬/套,這類別墅市場競爭加劇。第4頁年1—12月全市新建普通住宅成交均價為9484元/平方米，較均價9162元/平方米上漲了5.2%；在成交量方面，1—12月全市新建普通住宅累計成交約1900萬方，較整年成交量約1400萬方增加了35.7%，月均成交約158萬平方米。注：普通住宅指全部新建住宅類商品房剔除別墅、動遷配套住宅后部分第5頁年1—12月上海內環(huán)內區(qū)域新建普通住宅成交均價為19303元/平方米，較年整年該均價17100元/平方米上漲了12.9%；成交量方面，1—12月份累計成交250萬方，較成交量226萬方增加了10.6；內環(huán)以內區(qū)域普通住宅成交面積占全市百分比為13%，較16.3%比重下降了3.3個百分點。第6頁年1—12月上海內外環(huán)間區(qū)域新建普通住宅成交均價為11132元/平方米，較9461元/平方米上漲了15%，價格上漲快速；成交量方面，1—12月份成交600萬方，較565萬方增加了6.2%，；本區(qū)域普通住宅成交面積占全市百分比為31.2%，較40.7%比重下降了9.5個百分點。第7頁年1—12月上海外環(huán)以外區(qū)域新建普通住宅成交均價為6189元/平方米，較5872元/平方米上漲了5.4%，；成交量方面，1—12月份累計成交1073萬方，較597萬方成交量增加了79.7%；外環(huán)以外區(qū)域普通住宅成交面積占全市百分比為55.8%，較43%比重增加了12.8個百分點。第8頁二、寶山市場分析-市場概況20寶山房地產市場行情伴隨新盤供給量郊區(qū)化，郊區(qū)商品住宅成交百分比也逐年增加，數據顯示，去年寶山區(qū)商品住宅成交量和年相比，上升65%，占全市比重11.5%，較年上升了2.8%。業(yè)內人士表示，從當前房產成交區(qū)域看，郊區(qū)商品住宅成交占全市百分比將深入呈上升趨勢。寶山20樓市行情火爆主要原因，就是區(qū)域內新房供給量更為充分，去年共有212.31平方米商品住宅被推盤上市，供求比為1：1.13，與同期全市1：1.43供求水平相比，寶山新房供給情況顯著好于全市水平。第9頁年第四季度寶山區(qū)普通住宅成交均價為7773元/平方米，較第三季度均價7419元/平方米上漲了4.8%；本區(qū)第四季度累計成交普通住宅64.4萬方，較第三季度88.6萬方降低了27.3%。期間，成交量逐月遞減，成交價格逐月遞增，其中12月成交均價到達了8408元/平方米，創(chuàng)下了新高。二、寶山市場分析-價量走勢第10頁二、寶山市場分析-單價面積曲線如上圖所表示，該區(qū)單價面積曲線展現出7字型，說明面積為60—115平方米戶型最受客戶青睞。第11頁三、顧村概況-功效規(guī)劃顧村鎮(zhèn)位于上海北翼工業(yè)重鎮(zhèn)―寶山區(qū)中西部，南瀕蕰藻浜、東臨寶鋼，西與嘉定衛(wèi)星城相連，北與羅店鎮(zhèn)接壤。地理位置含有相當優(yōu)勢，總面積41.66平方公里，總人口為8萬。顧村今后發(fā)展將分為四大區(qū)域：滬太路以西約10平方公里區(qū)域內形成中高檔居住區(qū)；外環(huán)線蕰藻浜附近，形成7000畝綠色生態(tài)林；滬太路以東，寶安公路南片4.6平方公里進行房地產開發(fā)，預計150萬平方米體量；北片則以工業(yè)開發(fā)為主體工業(yè)園區(qū)。園區(qū)總面積600公頃，一期規(guī)劃面積363公頃,已經有10多個國家和地域80多個項目落戶，并逐步形成了非織造新材料、醫(yī)用儀表、新型建筑材料、針織服裝、汽車配件、有色金屬等產業(yè)基地。規(guī)劃建設成為以一、二類工業(yè)為主綜合性當代化工業(yè)園區(qū)。第12頁三、顧村概況-交通條件公路共和新路混合高架延伸段，滬太路、外環(huán)線、寶安公路貫通整個顧村鎮(zhèn)，預計未來上海市區(qū)任何地方到顧村鎮(zhèn)距離只需40分鐘，從顧村到虹橋機場距離也只要25分鐘。為此，寶山區(qū)已將顧村鎮(zhèn)靜位為樞紐型城鎮(zhèn)。公共交通連接市區(qū)：公交701路、702路分別沿共和新路、滬太路進入市區(qū)。203路等班車直接駛入人民廣場。區(qū)內和區(qū)間：淞馬線、祁寶線、虎南線、北瀏線、彭羅線、淞安線、533、761等能夠抵達吳淞、寶山、嘉定以及江蘇太倉等周圍地域。軌道交通：一號線、七號線（在建）第13頁三、顧村概況-商業(yè)及生活配套當前該地域周圍生活配套只能滿足基本生活需求，而且主要商業(yè)設施集中在顧村鎮(zhèn)中心及泰和新城周圍。主要生活配套有：醫(yī)院：顧村地段醫(yī)院學校：顧村中學、菊泉中學、藍天中學銀行：農業(yè)銀行、中國建設銀行商場：華聯超市、農工商超市、泰和新城集貿市場當前商業(yè)設施僅能滿足當地居民必要生活需求，一些生活設施如大型商場、醫(yī)院、教育、餐飲、娛樂都較匱乏，伴隨小辣椒商業(yè)廣場、大潤發(fā)、沃爾瑪、天虹百貨等商業(yè)項目標陸續(xù)建成，將促成區(qū)域商業(yè)成熟和完善。第14頁四、顧村板塊市場分析-土地市場年下六個月，顧村招投標中標地價為40萬元/畝，20起中標地價上升至170—205萬元/畝，當前土地成交價位約為220－565萬元/畝，與五年前相比整整上漲了14倍之多，在上海大部分地域已經開發(fā)飽和情況下，該區(qū)域土地開發(fā)價值愈發(fā)被看重。

20保利地產，以32.4億元總價拿下寶山顧村此次出讓全部三幅住宅用地，取得土地貯備超出40萬平方米，總建筑面積超出55萬平方米，樓板均價5877元/平方米，該項目上市后將深入推進區(qū)域住宅價格上揚。年份成交價（萬元/畝）40170-205220-565第15頁四、顧村市場分析-住宅市場顧村作為上海市配套四大商品房基地之一，經過數年成功運作，已形成配套四高小區(qū)和商品房開發(fā)并重雙軌模式，顧村樓市整體向上跡象十分明顯，西部板塊樓盤以圣卡洛·鉑庭、依云灣、世紀飛凡、新天地荻涇花園等，東部以檀鄉(xiāng)·灣等為代表一批中高檔樓盤陸續(xù)入市，改變了顧村“動遷房”基地形象。隨著顧村7000畝綠色生態(tài)林規(guī)劃，日益完善生活配套和城市軌道交通1號線和7號線拉動，區(qū)域居住品質迅速提升。其相對低廉價格以及綜合品位、交通、地段優(yōu)勢，已呈現以區(qū)域外購客為主，以及外地買家明顯增多趨勢，顯現出了“新移居人群”集結板塊。顧村房價也已從年2100元/平方米上漲到6000－8000元/平方米左右，與周邊乃至莘莊房價相比，顧村房價上漲空間十分明顯。種種跡象表明，顧村房價有望突破萬元。一方面是配套日趨改善；其次，保利集團在顧村以32.4億元人民幣拿下菊太路地塊，該地塊建設樓盤開盤價很可能在9000元/平方米以上，這一項目入市必將帶動周邊樓盤價格上漲。第16頁四、住宅市場-供給情況顧村住宅市場總建筑面積逾240萬平方米，其中可售面積在100萬平方米左右，年轉讓土地，將在明后2年陸續(xù)上市，顧村板塊由此也將形成北區(qū)主要新興城市居住區(qū)域，開發(fā)前景被看好。統計指標可售套數可售面積總面積總套數累計1101.3097197.92623710（統計數據截至.02）

第17頁四、住宅市場-普通住宅主力價格段主力價格（元/㎡）案名6000-700007000-75007500-80008000-85008500－90009000以上世紀飛凡圣卡洛鉑庭環(huán)綠國際檀香灣第18頁四、住宅分析-普通住宅主力面積段主力面積段（㎡）案名50以下50－7070－9090－110110－130130－150150以上世紀飛凡圣卡洛鉑庭環(huán)綠國際檀香灣第19頁四、普通住宅市場小結區(qū)域商品房住宅主力面積段主要分布在90－110㎡這一區(qū)間，按區(qū)域均價8000元/平方米計算，則區(qū)域主力總價在70－80萬/套，屬于滿足普通居住消費需求階段產品。低價質優(yōu)和區(qū)域后續(xù)發(fā)展?jié)摿κ俏鐓^(qū)域客戶前來購房主要原因；從房型面積上看，二房面積在100平方米左右是市場主流，90平方米以下產品也有一定供給量。三房面積范圍更大，130平方米是最主要面積落點；從市場動態(tài)發(fā)展評定，在整體房價平穩(wěn)前提下，顧村區(qū)域市場緊湊經濟房型仍將受到市場青睞。第20頁四、住宅市場-別墅主力面積段主力面積段（㎡）案名150以下150－180180－210210－240240－270270－300300以上圣卡洛鉑庭環(huán)綠國際檀香灣區(qū)域別墅以疊排別墅為主，其中疊加別墅面積段主要集中在150－180平方米之間，個別樓盤如宏潤韶光花園疊加別墅面積較大，到達180－240平方米。區(qū)域疊加別墅價格主力價格為10000元/㎡左右，總價大多不超出200萬/套，對于跨區(qū)域客戶吸引力較大；區(qū)域聯排別墅面積段主要集中在200－240平方米左右，部分到達300平方米，售價在13000元/㎡左右，區(qū)域經濟型別墅特征顯著。第21頁五、競爭板塊-外環(huán)沿線從整個上海土地市場看，土地稀缺性日益展現，上海住宅“外圍化”趨勢日顯。住在外環(huán)將是一個大勢所趨。當前地處外環(huán)顧村、西城區(qū)、東城區(qū)、高橋、金橋、張江、川沙、周康、三林、春申、莘莊、七寶、北新涇、江橋、桃浦這15個板塊，從板塊成熟度來看，顧村板塊尚處于開發(fā)初級階段，發(fā)展?jié)摿Υ笥诂F有外環(huán)板塊。從外環(huán)各大板塊區(qū)域特征來看，都有軌道交通線，顧村板塊在軌道交通方面還優(yōu)于其它板塊。因為上海北側已經形成2條軌道交通規(guī)劃，其中軌道交通1號線距離顧村區(qū)域3公里左右，而今后7號線年左右建成后將深入縮短與市區(qū)距離。第22頁五、競爭板塊-外環(huán)沿線按照與市中心直線距離來計算，顧村板塊其實與當前莘莊、春申板塊差不多，均在23公里左右。顧村地域當前還未將配套完善到位，不過伴隨今后區(qū)域商業(yè)設施完善，這一局面將徹底扭轉，同時顧村高性價比優(yōu)勢將愈加突顯。從各個板塊成交情況來看，顧村成交量排在外環(huán)線各區(qū)域板塊第八位，市場去化排名前列，市場需求旺盛，這是因為顧村地域商品住宅，主要針正確是城市中低收入家庭。而從同區(qū)域各個板塊成交價格來看，顧村地域排在最終，這與它供給成交大區(qū)地位并不相襯。顯然，區(qū)域市政配套不成熟是造成其價格較低主要原因。而伴隨區(qū)域配套不停成熟以及已經形成極為便利交通網絡，依據其它板塊發(fā)展歷程來看，顧村板塊未來價格提升是必定結果。第23頁五、競爭板塊-周圍區(qū)域1.2－1.7萬元/㎡0.6－0.8萬元/㎡（顧村以西）0.75萬元/㎡0.95萬元/㎡1.1-1..5萬元/㎡0.8－0.9萬元/㎡（顧村以東）1.1－1.2萬元/㎡0.8－1.0萬元/㎡第24頁“四高”定義高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理“四高”基地南匯康橋鎮(zhèn)、南匯周浦鎮(zhèn)、寶山顧村鎮(zhèn)、嘉定江橋鎮(zhèn)四高標準（年首批四高示范居住區(qū)標準）單位總價控制在3500元以內；主打房型為2房1廳約70平方米，占總量60%；1室1廳，約50平方米，占15%；3室1廳，約90平方米，占25%。當前，四高示范居住區(qū)以不再僅僅是動遷房基地，因為交通和配套完善，商品房開發(fā)檔次逐步升級，房價也在上升趨勢當中。附件一:上海“四高”示范居住區(qū)第25頁四高示范居住區(qū)現實狀況分析一、周康板塊當前有中邦城市園、綠州康城、東方晶華園等近20個樓盤，集中了南匯區(qū)大量新建商品房。因為緊鄰浦東三林和北蔡板塊，作為南匯最靠近市中心區(qū)域，周康板塊當前房價漲幅可謂驚人，平均漲幅到達4000元/平方米左右。比如中邦城市5月底時銷售均價還在6300元/平方米左右，10月則已飛漲至11000元/平方米，5個月上漲約4700元/平方米。而綠洲康城6月銷售均價6800元/平方米，10月其均價已經到達10000元/平方米，4個月上漲近3200元/平方米。其它幾個漲幅不大樓盤如美林小城和圣鑫苑二期等，在最近5個月中也有靠近元/平方米價格上調。

第26頁二、江橋板塊江橋板塊是嘉定區(qū)最為靠近市區(qū)板塊，當前該板塊內普通生活需求都能得到確保，但在短時間內都將一直依靠江橋老鎮(zhèn)商業(yè)配套。從現有交通情況看，江橋也能經過一部公交車直達長壽路、中山公園等中心城區(qū)，但沒有地鐵卻成為江橋發(fā)展最大硬傷。江橋板塊現有樓盤多為大盤，總數不多，主要是嘉城、城市岸泊和錦華茗園，可選房源也已經有限。城市岸泊公寓房源當前已經幾近售罄；錦華茗園則僅有少許復式房，面積200平方米左右，單價6300元/平方米；相對房源較多嘉城只有60平方米左右一房和120平方米以上三房在售，單價在8000～9000元/平方米。四高示范居住區(qū)-現實狀況分析第27頁上海四高示范居住區(qū)現實狀況分析三、顧村板塊目前以顧村鎮(zhèn)為中心，在滬太路以東，寶安公路以南部分形成了顧村核心生活區(qū)，包括圣卡洛鉑庭、世紀飛凡、宏潤韶